TUE, 2e ch., 13 décembre 2011, n° T-244/08

LE TRIBUNAL (deuxième chambre),

Antécédents du litige

1 La Konsum Jämtland ekonomisk förening était une coopérative qui vendait des biens de consommation, notamment des produits alimentaires, en Suède. Le 1er janvier 2006, elle a fusionné avec la requérante, la Konsum Nord ekonomisk förening. Cette dernière exerce une activité de vente au détail et, à l'époque des faits, détenait notamment un magasin situé sur la place centrale de la commune d'Åre (Suède) sur un terrain lui appartenant.

2 Le 21 juin 2005, le conseil municipal de la commune d'Åre a adopté un plan-cadre approfondi (ci-après le "plan-cadre"), avec pour objectif, notamment, d'interdire l'accès à ladite place aux voitures. Il était également prévu qu'Åre Centrum AB, une société immobilière qui gérait les biens de la commune, conclue un accord avec la commune d'Åre en vue du développement de la place centrale de celle-ci.

3 Afin de poursuivre son activité sur le territoire de la commune d'Åre, la requérante a acheté un terrain appartenant à ladite commune ainsi qu'une parcelle adjacente à ce terrain détenue par Åre Centrum (ci-après la "surface supplémentaire"), qui étaient situés dans un secteur de cette commune faisant l'objet d'un plan détaillé de développement en vue de l'aménagement d'une nouvelle zone commerciale (ci-après le "plan détaillé de développement").

4 Il était prévu, à l'origine, que le terrain en cause soit vendu pour un montant d'une couronne suédoise (SEK).

5 Le 23 août 2005, par appel téléphonique et courriel au chef des services municipaux de la commune d'Åre, Lidl Sverige KB (ci-après "Lidl"), une entreprise concurrente de la requérante dans le secteur du commerce de détail des produits d'alimentation, a présenté une offre d'un montant de 6,6 millions de SEK (environ 700 000 euro) pour le terrain en cause.

6 Le 24 août 2005, l'offre de Lidl a été rendue publique par une station de radio suédoise qui a interviewé un conseiller municipal de la commune d'Åre.

7 Le même jour, les services municipaux de la commune d'Åre ont renégocié le prix de vente avec la requérante et, le 25 août 2005, la commission exécutive municipale de ladite commune a approuvé une proposition de contrat pour la vente du terrain en cause à la requérante pour un montant d'un million de SEK (environ 107 000 euro).

8 La décision de la commission exécutive municipale de la commune d'Åre du 25 août 2005 de vendre le terrain en cause à la requérante a fait l'objet de recours devant le Länsrätten i Jämtlands län (tribunal administratif du département du Jämtland, Suède, ci-après le "tribunal administratif"), introduits par des membres du conseil municipal de ladite commune qui avaient voté contre l'opération de vente. Le tribunal administratif a, le 16 septembre 2005, ordonné le sursis à l'exécution de ladite décision.

9 Le 20 septembre 2005, la commission exécutive municipale de la commune d'Åre a retiré sa décision du 25 août 2005 de vendre le terrain en cause à la requérante pour un montant d'un million de SEK. L'affaire a été radiée du rôle du tribunal administratif le 5 octobre 2005.

10 Lors de la réunion du 20 septembre 2005, la commission exécutive municipale de la commune d'Åre a décidé d'approuver une nouvelle proposition de contrat pour la vente du terrain en cause à la requérante.

11 Par lettre du 20 septembre 2005, les services municipaux de la commune d'Åre ont évoqué l'offre de Lidl et un contact a été établi avec cette dernière en vue d'un établissement sur un autre site de la commune d'Åre.

12 Par contrats conclus le 4 octobre 2005 entre la requérante et Åre Centrum, la requérante a acheté la surface supplémentaire à Åre Centrum pour un montant d'un million de SEK et Åre Centrum a acheté à la requérante le terrain situé sur la place centrale de la commune d'Åre pour un montant de 8,5 millions de SEK (environ 906 000 euro).

13 Par décision du 5 octobre 2005, le conseil municipal de la commune d'Åre a approuvé la vente du terrain en cause à la requérante pour un montant de deux millions de SEK (environ 213 000 euro). Le contrat de vente a été signé, par la requérante et par la commune d'Åre, respectivement le 3 et le 5 octobre 2005.

14 Par décision du 24 mai 2006, le tribunal administratif a jugé que la décision du 5 octobre 2005 par laquelle le conseil municipal de la commune d'Åre avait approuvé la vente du terrain en cause à la requérante était légale.

15 Cette décision du tribunal administratif et la décision du conseil municipal de la commune d'Åre du 5 octobre 2005 ont par la suite été annulées par l'arrêt du 9 avril 2008 du kammarrätt de Sundsvall (cour d'appel administrative de Sundsvall, Suède).

Procédure devant la Commission

16 Par une plainte enregistrée auprès de la Commission des communautés européennes le 14 novembre 2005, la fondation Den Nya Välfärden (ci-après la "plaignante") a informé cette dernière de la vente par la commune d'Åre d'un terrain à la requérante, qui recouvrait selon elle une aide d'État illégale.

17 Le 3 janvier 2006, la Commission a demandé des informations, d'une part, au Royaume de Suède, qui a répondu le 24 février 2006, et, d'autre part, à la plaignante, qui a répondu le 1er février 2006.

18 La Commission a, par lettre du 19 juillet 2006, informé le Royaume de Suède de sa décision d'ouvrir la procédure prévue à l'article 88, paragraphe 2, du traité CE, concernant la vente du terrain en cause (JO C 204, p. 5).

19 Les autorités suédoises ont communiqué à la Commission leurs observations par courrier du 27 septembre 2006. Sur demande de la Commission du 24 janvier 2007, elles ont fourni certains renseignements complémentaires par courrier du 21 février 2007.

Décision attaquée

20 Le 30 janvier 2008, la Commission a adopté la décision 2008-366-CE concernant l'aide d'État C 35-06 (ex NN 37-06) accordée par la Suède à Konsum Jämtland ekonomisk förening (JO L 126, p. 3, ci-après la "décision attaquée"). Elle a considéré que la vente par la commune d'Åre du terrain en cause à la requérante constituait une aide d'État au sens de l'article 87, paragraphe 1, CE.

21 La Commission a, tout d'abord, rappelé que, aux termes de sa communication concernant les éléments d'aide d'État contenus dans des ventes de terrains et de bâtiments par les pouvoirs publics (JO 1997, C 209, p. 3, ci-après la "communication de 1997"), il existait deux façons d'exclure la présence d'une aide publique dans la vente par les pouvoirs publics de terrains et d'immeubles, à savoir la procédure d'appel d'offres ou, à défaut, une expertise indépendante. Elle a relevé que, en l'espèce, il n'y avait eu aucune procédure officielle d'appel d'offres. Elle a également considéré que l'évaluation réalisée par un expert indépendant en mai 2003, qui concernait une parcelle adjacente au terrain en cause, pouvait conduire à une estimation raisonnable de la valeur dudit terrain sur le marché à la date où ladite estimation avait été effectuée. Elle a ensuite souligné que la mise à jour de cette estimation, établie par la commune d'Åre et qui lui avait été communiquée en 2007 par les autorités suédoises, semblait être une justification a posteriori du prix de vente. En outre, elle a estimé que cette mise à jour n'avait pas été effectuée sur la base de critères d'évaluation communément acceptés en tenant compte des futures recettes escomptées et que des indices très généraux avait été appliqués, lesquels ne semblaient pas particulièrement adéquats pour la vente dudit terrain. Elle a considéré, au point 50 de la décision attaquée, qu'il y avait un indicateur plus fiable du prix de ce terrain sur le marché, à savoir l'offre de Lidl.

22 La Commission a ensuite analysé les conditions liées à la vente du terrain en cause. Elle a relevé que, selon les autorités suédoises, l'opération immobilière contestée faisait partie d'une série d'opérations qui recouvraient plus particulièrement la vente par la requérante d'une parcelle dans le centre de la commune d'Åre qui devait être utilisée pour un autre développement conformément au plan-cadre. Elle a cependant estimé qu'il n'y avait aucun lien officiel entre les deux opérations dans le contrat de vente du terrain en cause et que les autorités suédoises n'avaient fourni aucun renseignement concret concernant la vente de terrain par la requérante ni d'éléments concrets démontrant que les deux transactions faisaient partie d'une opération plus vaste.

23 La Commission a considéré qu'aucune restriction qui aurait pu être pertinente en ce qui concerne la décision attaquée n'a été introduite dans le contrat de vente du terrain en cause et qu'il n'y avait donc pas d' "obligations spécifiques" liées à la vente, au sens de la communication de 1997. En outre, elle a estimé qu'il n'y avait pas de conditions liées à l'offre de Lidl et que l'activité que ladite entreprise envisageait d'affecter au terrain en cause devait être à peu près comparable avec celle de la requérante, à savoir le commerce d'alimentation de détail, et conforme aux restrictions en matière d'urbanisme imposées légitimement par la commune d'Åre. Selon elle, ladite offre et le prix effectif de vente à la requérante étaient donc directement comparables.

24 Dans le cadre de l'application du principe de l'investisseur privé dans une économie de marché, la Commission a estimé que l'offre de Lidl était crédible et avait valeur d'engagement. Elle s'est fondée à cet égard sur plusieurs éléments, notamment sur le fait que, après que l'offre de Lidl a été présentée, le prix de vente du terrain en cause à la requérante a été augmenté, sur le fait que la crédibilité de ladite offre n'avait pas été contestée par les autorités suédoises et sur le fait que, en tant que concurrente de la requérante, Lidl pouvait être présumée intéressée par le terrain en cause.

25 Selon la Commission, l'offre de Lidl constituait ainsi "un meilleur indicateur de la valeur de marché pour le terrain [en cause] que [celui] résultant de l'estimation mise à jour, étant donné [que ladite offre] reflétait [quel montant] le marché était disposé à payer pour le[dit] terrain à la date de la vente". Elle a ajouté que, "même si l'évaluation d'un expert avait été réalisée conformément à la communication [de 1997] (c'est-à-dire s'il s'agissait d'une estimation du terrain qui devait être vendu réalisée avant la vente et sur la base de critères d'évaluation communément acceptés), une telle évaluation, en l'absence d'offres véritables, n'aurait été qu'un instrument de second choix pour établir la valeur du terrain [en cause] sur le marché". Elle a estimé que, l'offre de Lidl étant crédible et ayant valeur d'engagement, étant directement comparable à la valeur estimée par un expert et lui étant supérieure, ladite offre devait avoir la priorité, car elle établissait une valeur de marché réelle. Elle en a conclu que la perte de ressources d'État était, en l'espèce, équivalente à la différence entre l'offre en cause et le prix de vente effectif de ce terrain, soit un montant de 4,6 millions de SEK (environ 0,5 million d'euro).

26 La Commission a également considéré que cet avantage économique dont a bénéficié la requérante avait pour effet d'affecter la concurrence et les échanges entre États membres. Elle a donc qualifié la mesure en cause d'aide d'État au sens de l'article 87, paragraphe 1, CE. Enfin, elle a considéré qu'il n'y avait aucune autre base juridique pour exempter cette mesure du principe d'incompatibilité et a ordonné la récupération du montant de cette aide, augmenté des intérêts applicables.

Procédure et conclusions des parties

27 Par requête déposée au greffe du Tribunal le 23 juin 2008, la requérante a introduit le présent recours.

28 La composition des chambres du Tribunal ayant été modifiée, l'affaire a été attribuée à la deuxième chambre le 5 octobre 2010. L'affaire a été attribuée à un nouveau juge rapporteur de la deuxième chambre le 15 novembre 2010.

29 Sur rapport du juge rapporteur, le Tribunal (deuxième chambre) a décidé d'ouvrir la procédure orale. Dans le cadre des mesures d'organisation de la procédure prévues à l'article 64 de son règlement de procédure, le Tribunal a décidé, d'une part, d'inviter les parties à déposer certains documents et, d'autre part, de poser une question écrite à la Commission. Les parties y ont déféré et la Commission a répondu dans le délai imparti.

30 Les parties ont été entendues en leurs plaidoiries et en leurs réponses aux questions posées par le Tribunal lors de l'audience du 7 juin 2011.

31 La requérante conclut à ce qu'il plaise au Tribunal :

- annuler la décision attaquée ;

- condamner la Commission aux dépens.

32 La Commission conclut à ce qu'il plaise au Tribunal :

- rejeter le recours ;

- condamner la requérante aux dépens.

En droit

33 La requérante soulève quatre moyens. Dans le cadre du premier, elle soutient que la vente du terrain en cause ne constitue pas une aide d'État au sens de l'article 87, paragraphe 1, CE. Dans le cadre du deuxième, elle fait valoir que la Commission a ignoré les recommandations figurant dans la communication de 1997. Dans le cadre du troisième, elle prétend que la Commission a manqué à son devoir d'examen. Dans le cadre du quatrième, elle affirme que la mesure en cause ne fausse pas la concurrence et n'affecte pas les échanges entre les États membres.

34 Il convient d'examiner tout d'abord le premier moyen, tiré de la violation de l'article 87, paragraphe 1, CE.

35 À l'appui du premier moyen, la requérante fait valoir que c'est à tort que la Commission a qualifié la vente du terrain en cause d'aide d'État. Elle soutient, premièrement, que la Commission n'a pas pris en compte le contexte immobilier, deuxièmement, que l'offre de Lidl était conditionnelle, troisièmement, que la Commission a fait une application erronée du principe de l'investisseur privé en économie de marché, quatrièmement, que ladite offre n'était pas crédible et n'avait pas valeur d'engagement et, cinquièmement, qu'elle a acheté le terrain en cause au prix du marché et n'a donc bénéficié d'aucun avantage.

36 À titre liminaire, il convient de rappeler que l'article 87, paragraphe 1, CE déclare incompatibles avec le marché commun, dans la mesure où elles affectent les échanges entre États membres, les aides accordées par les États ou au moyen de ressources d'État sous quelque forme que ce soit qui faussent ou qui menacent de fausser la concurrence en favorisant certaines entreprises ou certaines productions. Ainsi, la fourniture de biens ou de services à des conditions préférentielles est susceptible de constituer une aide d'État (voir, en ce sens, arrêts de la Cour du 29 février 1996, Belgique/Commission, C-56-93, Rec. p. I-723, point 10, et du 11 juillet 1996, SFEI e.a., C-39-94, Rec. p. I-3547, point 59).

37 En outre, s'agissant de la portée du contrôle juridictionnel en la matière, la notion d'aide d'État, telle qu'elle est définie dans le traité, présente un caractère juridique et doit être interprétée sur la base d'éléments objectifs. Pour cette raison, le juge de l'Union doit, en principe et compte tenu tant des éléments concrets du litige qui lui est soumis que du caractère technique ou complexe des appréciations effectuées par la Commission, exercer un entier contrôle en ce qui concerne la question de savoir si une mesure entre dans le champ d'application de l'article 87, paragraphe 1, CE (arrêts de la Cour du 16 mai 2000, France/Ladbroke Racing et Commission, C-83-98 P, Rec. p. I-3271, point 25, et du 22 décembre 2008, British Aggregates/Commission, C-487-06 P, Rec. p. I-10515, point 111).

38 Il ressort également de la jurisprudence de la Cour que le juge de l'Union doit vérifier non seulement l'exactitude matérielle des éléments de preuve invoqués, leur fiabilité et leur cohérence, mais également contrôler si ces éléments constituent l'ensemble des données pertinentes devant être prises en considération pour apprécier une situation complexe et s'ils sont de nature à étayer les conclusions qui en sont tirées. Toutefois, dans le cadre de ce contrôle, il ne lui appartient pas de substituer son appréciation économique à celle de la Commission (voir, en ce sens, arrêts de la Cour du 22 novembre 2007, Espagne/Lenzing, C-525-04 P, Rec. p. I-9947, point 57, et du 2 septembre 2010, Commission/Scott, C-290-07 P, non encore publié au Recueil, points 65 et 66).

39 Il convient enfin de relever que, en l'espèce, la Commission a considéré que la valeur de marché du terrain en cause devait être fixée uniquement par référence à l'offre de Lidl concernant ce terrain. La Commission a, en effet, indiqué dans la décision attaquée que, même en présence de l'évaluation d'un expert réalisée conformément à la communication de 1997, elle aurait accordé priorité à l'offre de Lidl pour établir la valeur de marché du terrain en cause (voir point 25 ci-dessus).

40 C'est au regard de ces éléments qu'il convient d'examiner le premier moyen.

41 En premier lieu, la requérante fait valoir que la vente du terrain en cause s'inscrivait dans un ensemble d'opérations immobilières conclues entre elle-même, la commune d'Åre et Åre Centrum et que c'est à tort que la Commission n'a pas pris en compte ce lien effectif existant entre ladite vente et les différentes opérations immobilières, destinées à mettre en œuvre le plan-cadre et le plan détaillé de développement.

42 La Commission conteste l'existence d'un lien entre les différentes acquisitions et soutient que l'existence ou non d'un lien entre les différentes acquisitions est dénuée de pertinence aux fins de la question de savoir si la requérante a bénéficié d'une aide d'État incompatible avec le marché commun, dès lors que la commune d'Åre était tenue, en tout état de cause, de vendre le terrain en cause à un prix correspondant à sa valeur sur le marché, ce qui n'aurait pas été prouvé en l'espèce.

43 En l'espèce, il ressort des éléments du dossier que la vente du terrain en cause à la requérante faisait partie d'une série d'opérations immobilières et s'inscrivait dans le cadre du plan détaillé de développement de la commune d'Åre. Les points 27 et 28 de la décision attaquée mentionnent d'ailleurs ces éléments de contexte, invoqués par les autorités suédoises.

44 Dans leurs observations du 24 février 2006 adressées à la Commission, les autorités suédoises ont évoqué un échange de parcelles entre Åre Centrum et la requérante, la vente du terrain en cause étant présentée comme l'objet de la phase finale de l'opération. Elles ont également exposé l'objectif de la commune d'Åre en termes d'aménagement. Elles ont indiqué que l'opération avec la requérante était considérée comme un maillon capital, puisque Åre Centrum, en tant qu'acheteur du terrain de la requérante situé sur la place centrale de la commune, a vendu en contrepartie à la requérante environ un tiers d'un terrain à destination commerciale.

45 De même, dans leurs observations du 27 septembre 2006 adressées à la Commission, les autorités suédoises ont réitéré ces arguments. Elles ont attiré l'attention de la Commission sur le fait que le plan-cadre constatait le caractère inapproprié de la présence de commerces de produits de consommation courante, fortement dépendants de la disponibilité de places de parking, sur la place centrale de la commune d'Åre, dès lors que l'objectif était notamment d'avoir une place sans voitures. Elles ont indiqué que le terrain en cause, vendu à la requérante, relevait donc de la phase finale du "remembrement" et permettait la mise en œuvre du plan détaillé de développement. Elles ont également fait valoir que la requérante ayant conclu une convention avec Åre Centrum, elle était la seule acheteuse possible du terrain communal pour que la transformation du commerce puisse s'effectuer intégralement selon ledit plan détaillé.

46 Ces éléments de contexte ressortent également d'autres documents qui ont été portés à la connaissance de la Commission, et en particulier de la note de service du 26 septembre 2005, établie par la commission exécutive municipale, qui soulignait l'utilité du projet concernant la place centrale de la commune d'Åre pour le développement de ladite commune et l'amélioration que cela représentait en termes d'image, de services, d'environnement et de viabilité économique de l'agglomération.

47 Il ressort donc de ces éléments que la vente du terrain en cause s'inscrivait dans un ensemble d'opérations liées, visant la mise en œuvre du plan-cadre et du plan détaillé de développement de la commune d'Åre.

48 C'est donc à tort que la Commission a considéré, au point 52 de la décision attaquée, que les autorités suédoises n'avaient fourni aucun renseignement concret concernant la vente de terrain par la requérante ni d'éléments concrets démontrant que les deux transactions faisaient partie d'une opération plus vaste (voir point 22 ci-dessus).

49 Les arguments de la Commission n'infirment pas cette conclusion.

50 En effet, pour contester l'existence d'un lien entre les différentes opérations, la Commission souligne, tout d'abord, que les contrats de vente conclus, d'une part, entre la requérante et la commune d'Åre et, d'autre part, entre la requérante et Åre Centrum impliquent différentes parties et ne contiennent juridiquement aucun élément démontrant qu'il s'agissait d'une transaction unique.

51 Toutefois, force est de constater que cette approche purement formelle ne correspond pas à la réalité des faits de l'espèce, telle qu'elle résulte du contexte précédemment exposé. En effet, il ressort des circonstances de la cause qu'un lien entre les différentes transactions existait en l'espèce, même s'il ne ressort pas formellement du contrat de vente conclu entre la requérante et la commune d'Åre le 5 octobre 2005. À cet égard, ainsi que la Commission l'a rappelé au point 29 de la décision attaquée, il convient de souligner que le projet de contrat concernant la vente du terrain en cause pour un montant d'un million de SEK comportait l'obligation pour la requérante de vendre son terrain situé au centre de la commune d'Åre, ce qui confirme le lien existant entre les différentes opérations. Le fait que cette obligation ne figure plus dans le contrat de vente du terrain en cause s'explique, comme l'indique la requérante, par le fait que, lors de la signature dudit contrat, la vente par la requérante de son terrain situé au centre avait eu lieu la veille (voir point 12 ci-dessus) et que, cette condition étant remplie, il n'était plus nécessaire qu'elle figurât à ce contrat. Le lien entre les opérations n'en demeure pas moins réel, ainsi que cela ressort des éléments du dossier.

52 La Commission souligne également l'absence de lien économique entre les opérations en cause et fait valoir que, malgré ses demandes, les autorités suédoises n'ont apporté aucun élément d'information concernant le fait que la vente par la requérante de son terrain situé au centre de la commune d'Åre constituerait une contre-prestation dans le cadre de la vente du terrain en cause.

53 À cet égard, il ne ressort pas des éléments du dossier que la vente du terrain de la requérante situé au centre de la commune d'Åre était envisagée comme une contre-prestation dans le cadre de la vente du terrain en cause. En effet, la Commission a demandé, le 3 janvier 2006, si un accord sur le prix de vente du terrain de la requérante situé au centre de la commune d'Åre était une des conditions prévues dans le contrat de vente du terrain en cause et les autorités suédoises ont répondu par la négative dans leurs observations du 24 février 2006. De même, ces dernières ont souligné, dans leurs observations du 27 septembre 2006, que la transaction n'avait pas entraîné de perte ou de préjudice économique pour ladite commune, car le prix était en adéquation avec ceux pratiqués sur le marché, sans évoquer de contre-prestation. La requérante confirme, dans la réplique, que le prix du terrain en cause n'aurait pas été moins élevé du fait de la vente du terrain situé au centre de la commune d'Åre.

54 Il s'ensuit que les autorités suédoises ont apporté une réponse à cet égard, dont il résulte que les autres transactions entre Åre Centrum et la requérante n'ont pas eu d'incidence sur le prix de vente du terrain en cause. Cependant, contrairement à ce que la Commission soutient, l'absence de lien économique avéré entre le prix dudit terrain et le prix du terrain situé au centre de la commune d'Åre n'amoindrit pas pour autant le lien existant entre les différentes opérations immobilières en cause, résultant du contexte de l'espèce tel qu'il a été exposé à la Commission. Ainsi que la requérante le soutient, le fait que les ventes étaient indépendantes l'une de l'autre, sur le plan juridique et économique, n'empêche pas qu'elles étaient subordonnées et donc liées les unes aux autres en vue de la réalisation du plan-cadre et du plan détaillé de développement de la commune.

55 Dès lors, il y a lieu de constater que la Commission a commis une erreur d'appréciation en considérant, au point 52 de la décision attaquée, que les éléments apportés par les autorités suédoises ne suffisaient pas à établir un lien officiel entre les opérations en cause et que les autorités suédoises n'avaient fourni aucun élément d'information concret concernant le fait que les deux transactions feraient partie d'une opération plus vaste.

56 La Commission soutient en outre que l'existence ou non d'un lien entre les différentes acquisitions est dénuée de pertinence aux fins de la question de savoir si la requérante a bénéficié d'une aide d'État incompatible avec le marché commun, dès lors que la commune d'Åre était tenue, en tout état de cause, de vendre le terrain en cause à un prix correspondant à sa valeur sur le marché, ce qui n'aurait pas été prouvé en l'espèce.

57 Toutefois, il convient de rappeler à cet égard que la Commission a l'obligation de tenir compte, dans l'évaluation de la mesure litigieuse, de l'ensemble des données pertinentes devant être prises en considération et de leur contexte (voir, en ce sens, arrêt Commission/Scott, point 38 supra, point 65, et arrêts du Tribunal du 6 mars 2003, Westdeutsche Landesbank Girozentrale et Land Nordrhein-Westfalen/Commission, T-228-99 et T-233-99, Rec. p. II-435, points 251 et 257, et du 13 septembre 2010, Grèce e.a./Commission, T-415-05, T-416-05 et T-423-05, non encore publié au Recueil, point 172), y compris ceux relatifs à la situation de la ou des autorités dispensatrices des mesures litigieuses (arrêt du Tribunal du 17 décembre 2008, Ryanair/Commission, T-196-04, Rec. p. II-3643, point 59).

58 En l'espèce, compte tenu du lien entre les opérations immobilières tel qu'il vient d'être constaté, le plan détaillé de développement de la commune d'Åre n'aurait pas pu être mis en œuvre si le terrain en cause avait été vendu à Lidl. Ces éléments de contexte devaient donc être pris en considération aux fins de l'appréciation de l'existence ou non d'une aide d'État en l'espèce. Dès lors, l'argument de la Commission selon lequel l'existence ou non d'un lien entre les différentes acquisitions est dénuée de pertinence doit être rejeté.

59 En second lieu, la requérante conteste la façon dont la Commission a appliqué, en l'espèce, le principe de l'investisseur privé dans une économie de marché, au motif que, compte tenu du contexte précédemment décrit, il était impossible pour ladite commune d'accepter l'offre de Lidl, laquelle pouvait proposer n'importe quel prix élevé pour son offre initiale. En se fondant sur ladite offre, la Commission se serait donc écartée des circonstances de l'opération immobilière.

60 La Commission soutient, quant à elle, que le principe de l'investisseur privé dans une économie de marché impliquait de savoir si un vendeur du secteur privé aurait pu vendre le terrain en cause à Lidl au prix que celle-ci offrait, auquel cas la requérante aurait été forcée, dans des conditions normales de marché, de proposer au moins le même prix. Elle ajoute que l'offre de Lidl avait valeur d'engagement, qu'elle était crédible et qu'elle était comparable au prix de vente du terrain en cause à la requérante. De plus, l'existence d'un plan détaillé de développement ne dispenserait pas la commune d'Åre d'agir comme le ferait un vendeur du secteur privé. Ladite commune aurait pu mettre en œuvre son plan détaillé de développement en vendant ledit terrain à la requérante au prix proposé par Lidl.

61 À cet égard, il convient de rappeler que, aux termes de la jurisprudence de la Cour, pour vérifier si la vente d'un terrain par une autorité publique à une personne privée constitue une aide d'État, il y a lieu, pour la Commission, d'appliquer le critère de l'investisseur privé dans une économie de marché, afin de vérifier si le prix payé par le présumé bénéficiaire de l'aide correspond au prix qu'un investisseur privé, agissant dans des conditions de concurrence normales, aurait pu fixer (arrêt Commission/Scott, point 38 supra, point 68 ; voir également, en ce sens, arrêt de la Cour du 16 décembre 2010, Seydaland Vereinigte Agrarbetriebe, C-239-09, non encore publié au Recueil, point 34).

62 En outre, dans le cadre de l'application de ce principe de l'opérateur privé en économie de marché, il convient de comparer le prix de vente en cause à celui qu'un vendeur privé hypothétique, se trouvant dans la mesure du possible, dans la même situation que le vendeur, aurait exigé pour cette opération (voir, en ce sens, arrêt de la Cour du 29 juin 1999, DM Transport, C-256-97, Rec. p. I-3913, point 25, et arrêt du Tribunal du 21 octobre 2004, Lenzing/Commission, T-36-99, Rec. p. II-3597, point 149).

63 En l'espèce, il convenait donc de comparer le prix de vente du terrain en cause à celui qu'un vendeur privé hypothétique se trouvant, dans la mesure du possible, dans la même situation que la commune d'Åre aurait exigé pour cette opération.

64 Dans ce cadre, il convient d'examiner, compte tenu du contexte précédemment exposé, si c'est à juste titre que la Commission a considéré, aux points 58 et 59 de la décision attaquée, que l'application du principe de l'opérateur privé en économie de marché impliquait, en l'espèce, de considérer que l'offre de Lidl constituait le meilleur indicateur pour évaluer la valeur de marché réelle du terrain en cause.

65 À cet égard, il convient de considérer que, comme la Commission le soutient, l'existence d'un plan détaillé de développement ne dispensait pas la commune d'Åre d'agir comme l'aurait fait un vendeur du secteur privé. Toutefois, l'affirmation de la Commission selon laquelle ladite commune aurait pu mettre en œuvre son plan détaillé de développement en vendant le terrain en cause à la requérante au prix proposé par Lidl implique de vérifier si l'offre de Lidl et le prix de vente à la requérante étaient comparables en l'espèce.

66 Or, il ressort de plusieurs éléments du dossier que tel n'était pas le cas.

67 Premièrement, le contrat de vente du terrain en cause, conclu le 5 octobre 2005, prévoyait certaines obligations incombant à la requérante, concernant notamment l'aménagement foncier, la réalisation de travaux et la conformité au plan détaillé de développement en vigueur. À l'inverse, la manifestation d'intérêt de Lidl, dont il est en outre constant qu'elle n'est pas contraignante en droit suédois ainsi que cela a été acté à l'audience, ne mentionnait que le prix proposé par cette dernière pour le terrain en cause, sans autre précision relative notamment au plan détaillé de développement en vigueur.

68 Deuxièmement, il ressort de la note de service de la commission exécutive municipale du 26 septembre 2005, dont il a été a été pris acte à l'audience qu'elle avait été communiquée à la Commission, que la délocalisation des locaux de la requérante de la place centrale de la commune d'Åre vers un autre secteur de ladite commune était en projet depuis longtemps et que les parcelles nécessaires à l'exercice du droit de construction pour l'établissement de commerces prévu par le plan détaillé de développement avaient été cédées à la requérante. Les services municipaux indiquent en outre que, bien que Lidl fût toujours intéressée par le terrain en cause (même sans possibilité de se regrouper avec un autre magasin), "son offre n'apport[ait] pas les mêmes synergies ni la même qualité dans le développement de la communauté que l'opération projetée avec [la requérante]", qu'[i]l exist[ait], en l'occurrence, un lien évident entre les intéressés affectés par le contrat conclu avec [la requérante], d'une part, et les objectifs visés par la commune avec l'opération en question, d'autre part", et que, "[s]i ce lien ne p[ouvai]t pas se réaliser, le contrat avec [la requérante] deviendra[it] caduc".

69 Troisièmement, il ressort également de la décision du tribunal administratif du 24 mai 2006 que le terrain en cause faisait l'objet de conditions particulières de jouissance d'après le plan-cadre et que sa vente faisait partie d'un plan plus vaste de modification de la place centrale d'Åre, impliquant des délocalisations d'activités et d'entreprises, dont la vente du terrain en cause à la requérante constituait un élément. Le tribunal administratif a ainsi considéré que Lidl ne remplissait pas les conditions particulières qui découlaient du contrat conclu entre la commune et la requérante. Certes, ce jugement a été annulé par l'arrêt de la kammarrätt de Sundsvall du 9 avril 2008. Toutefois, cet arrêt d'annulation, postérieur à la décision attaquée, prend en considération ladite décision en ce qui concerne l'appréciation de l'existence d'une aide d'État, ainsi que la Commission l'admet elle-même en défense, et ne revêt donc pas une portée décisive à cet égard.

70 Quatrièmement, il ressort des observations des autorités suédoises du 27 septembre 2006 que, ainsi qu'il a été exposé à la Commission, compte tenu des éléments de contexte, il existait des différences qualitatives entre la proposition de convention avec la requérante et la manifestation d'intérêt de Lidl, cette dernière n'étant pas en mesure de contribuer à la solution globale recherchée pour atteindre les objectifs fixés par le plan-cadre.

71 Dès lors, le prix proposé par Lidl ne pouvait pas être considéré de façon indépendante, ainsi que cela a été indiqué à la Commission par les autorités suédoises dans leurs observations du 24 février 2006.

72 Partant, il y a lieu de considérer que, compte tenu des circonstances de l'espèce, l'offre de Lidl n'était pas, en tant que telle, comparable au prix résultant du contrat de vente du terrain en cause conclu entre la commune d'Åre et la requérante.

73 L'argument de la Commission, selon lequel un vendeur privé aurait pu vendre le terrain en cause à Lidl au prix de l'offre de cette dernière et selon lequel la requérante était donc forcée de proposer au moins le même prix pour l'achat du terrain en cause, doit donc être rejeté. En effet, un tel argument fait erronément abstraction du contexte et de la situation de la commune d'Åre en l'espèce. Au surplus, il aboutirait, s'il était accueilli, à ce que toute offre d'un tiers devrait servir de base à l'appréciation de la valeur du bien en cause sur le marché, y compris lorsque, comme en l'espèce, l'offre ne présente pas un caractère juridiquement contraignant, lorsque la vente n'a pas été précédée d'un appel d'offres ouvert pour des raisons inhérentes aux circonstances de l'espèce et lorsque l'offre du tiers n'est pas comparable à celle de l'acquéreur.

74 En outre, contrairement à ce que la Commission a affirmé au point 57 de la décision attaquée, la crédibilité de l'offre de Lidl avait été contestée par les autorités suédoises, en particulier dans leurs observations du 24 février 2006, dans lesquelles elles avaient clairement indiqué à la Commission que "le prix proposé par Lidl ne [pouvait] pas être considéré de façon indépendante", que, "[m]ême si cela avait été possible, l'offre de prix de Lidl [était] un improbable cas isolé qui ne tien[drai]t pas compte du marché immobilier", que, si une telle proposition avait été acceptée, cela "aurait impliqué le paiement de 4 700 SEK par m2 de surface brute" et que "cela n'[était] pas crédible", que, en l'espèce, il était question "d'une vente [effectuée par une] commune dans le cadre d'un projet à long terme" et qu' "il était notoire, depuis plusieurs années déjà, que des terrains du secteur étaient destinés à l'aménagement de surfaces commerciales, y compris pour la vente d'articles de grande consommation" et enfin que "ce n'[était] que le soir précédant la date où la commission exécutive municipale devait décider de la vente que Lidl [avait] agi".

75 Enfin, à supposer même que le caractère crédible et le caractère sérieux de l'offre de Lidl puissent être admis, il n'en demeure pas moins que, compte tenu des circonstances particulières de l'espèce et au vu des éléments précédemment décrits, elle n'était pas comparable au prix de vente du terrain en cause à la requérante et ne pouvait donc pas, en tant que telle, déterminer le coût d'acquisition dudit terrain.

76 Il convient donc de constater que, en considérant que l'offre de Lidl était directement comparable au prix de vente effectif du terrain en cause, que cette offre devait avoir la priorité comme établissant une valeur de marché réelle et que la valeur de marché dudit terrain devait être fixée exclusivement par référence à l'offre de Lidl, sans prendre en considération les autres circonstances particulières de l'espèce exposées par les autorités suédoises, la Commission a commis une erreur d'appréciation, justifiant l'annulation de la décision attaquée.

77 Dès lors, sans qu'il soit besoin de se prononcer sur les autres arguments soulevés par les parties, il résulte de ce qui précède que le premier moyen doit être déclaré fondé. Il s'ensuit que la décision attaquée doit être annulée.

Sur les dépens

78 Aux termes de l'article 87, paragraphe 2, du règlement de procédure, toute partie qui succombe est condamnée aux dépens, s'il est conclu en ce sens. La Commission ayant succombé, il y a lieu de la condamner à supporter les dépens de la requérante, conformément aux conclusions de cette dernière.

Par ces motifs,

LE TRIBUNAL (deuxième chambre)

déclare et arrête :

1) La décision 2008-366-CE de la Commission, du 30 janvier 2008, concernant l'aide d'État C 35-06 (ex NN 37-06) accordée par la Suède à Konsum Jämtland ekonomisk förening, est annulée.

2) La Commission européenne supportera ses propres dépens ainsi que ceux de la Konsum Nord ekonomisk förening.