CA Toulouse, 2e ch. sect. 1, 26 avril 2007, n° 05-04925

Expose des faits et procédure

Me Ariel P, membre de la SCP G., chargé du règlement de la succession de René C. décédé le 19 décembre 2000 puis de son épouse Marguerite C. décédée le 26 février 2001, tous deux placés sous le régime de la tutelle aux incapables majeurs, et décédés sans laisser d'enfant légitime, naturel ou adoptif ni frère ou sœur ou descendant de frère ou sœur, ni ascendant dans les lignes paternelle ou maternelle a confié à Ghislain D et Isabelle D exerçant sous l'enseigne cabinet A la mission de rechercher les héritiers éventuels de la veuve bénéficiaire d'une donation entre époux.

Après huit mois de recherches ces généalogistes sont parvenus à identifier dans la ligne paternelle 1 cousin issu de germain et dans la ligne paternelle 4 cousins issus de germain.

Par acte sous seing privé du 13 septembre 2001 ils ont signé avec Sylviane R. agissant tant à titre personnel qu'au nom et pour le compte de sa mère Marie R. un contrat de révélation de succession puis, le 21 septembre 2001, a obtenu un mandat portant sur diverses démarches.

Par acte notarié du 25 avril 2002 la maison d'habitation dépendant de cette succession portée pour une valeur de 122 000 € dans la déclaration fiscale a été vendue au prix de 137 000 €.

Par acte du 27 novembre 2003 Sylviane R. a fait assigner Ghislain D, Isabelle D et Me Ariel P devant le Tribunal de grande instance de Toulouse en nullité du contrat de révélation de succession, restitution des honoraires versés, recherche de responsabilité et réparation des préjudices subis.

Par jugement du 22 juillet 2005, cette juridiction a

- dit que le contrat de révélation de succession n'était entaché d'aucune irrégularité formelle

- constaté l'existence d'une cause à ce contrat résidant dans la révélation de sa qualité d'héritière de Sylviane R par représentation de son père décédé le 30 mai 2001

- dit qu'aucune faute de nature à engager sa responsabilité professionnelle n'est caractérisée à la charge de Me Ariel P, s'agissant de l'accomplissement des diligences lui incombant au stade de la reconstitution de l'hérédité de Marguerite C

- déclaré le contrat parfaitement valable et opposable à Sylviane R

-débouté Sylviane R de sa demande d'annulation dudit contrat et en réduction des honoraires perçus par Ghislain D et Isabelle D

- dit que Ghislain D et Isabelle D étaient parfaitement habilitée à représenter Sylviane R lors de la vente immobilière du 25 avril 2002

- déclaré ladite vente parfaitement valable et opposable à Sylviane R

- dit que la responsabilité de Ghislain D et Isabelle D ne saurait être recherchée s'agissant de la sous-estimation de la valeur de l'immeuble vendu

- retenu à la charge de Me Ariel P en raison du rôle joué par lui dans la conduite des négociations ayant débouché sur la vente immobilière, une faute de nature à engager sa responsabilité professionnelle

- dit que le préjudice occasionné à Sylviane R en relation avec la sous-évaluation de l'immeuble imputable à Me Ariel P consiste en la perte d'une chance d'avoir pu négocier la vente de ce bien immobilier à un prix supérieur et à tout le moins conforme à celui en vigueur sur le marché immobilier

- condamné Me Ariel P à régler à Sylviane R ; la somme de 30 694 € en réparation de ce dommage avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement

- condamné Sylvie R à payer à Ghislain D et Isabelle D la somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile

- condamné Me P à payer à Sylviane R la somme de 1 000 € sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile

- dit que les dépens seront partagés par moitié entre Sylviane R et Me Ariel P.

Par acte du 6 septembre 2005 dont la régularité et la recevabilité ne sont pas contestés Me P a interjeté appel général de cette décision ; Sylviane R a régularisé un appel provoqué en intimant Ghislain D et Isabelle D

Moyens des parties

Me Ariel P demande de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a considéré qu'il n'avait commis aucune faute en faisant appel à Ghislain D et Isabelle D pour parvenir au règlement de la succession mais de l'infirmer pour le surplus et de

- dire qu'il n'a commis aucune faute dans le cadre de la vente de l'immeuble dépendant de l'actif successoral

- dire qu'en tout état de cause la perte de chance alléguée par Sylviane R de vendre l'immeuble à un prix supérieur ne revêt aucun caractère réel et sérieux

- débouter Sylviane R de l'intégralité de ses demandes à son encontre

- condamner Sylviane R ; à lui restituer la somme de 30 785,37 € versée au titre dans le cadre de l'exécution provisoire

Subsidiairement,

- dire que Sylviane R ; ne pouvait prétendre qu'à la moitié de la somme de 30 694 €

- obtenir l'octroi de la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile

Il indique avoir été requis par Ghislain D et Isabelle D représentant les héritiers pour faire visiter l'immeuble, recueillir les offres d'achat éventuelles et recevoir l'acte authentique de vente immobilière et affirme n'avoir jamais fixé le prix de vente susceptible d'être retenu et que la base de 121 959,21 € a été décidée d'un commun accord entre le généalogiste et l'ensemble des héritiers ainsi qu'il ressort d'une correspondance du 25 novembre 2001.

Il affirme qu'à aucun moment il ne lui a été demandé de déterminer la valeur vénale de ce bien ni de donner un avis à ce sujet ni de faire procéder à une expertise immobilière, ni de conduire les négociations.

En toute hypothèse, il estime que le rapport de Mme Benhaim en date du 19juin 2003 ne peut servir de support de discussion pour apprécier le caractère réel et sérieux de la perte de chance alléguée dès lors qu'elle n'a pas visité les lieux, s'est contenté d'un examen extérieur et de la lecture du plan et de la matrice cadastrale et a, ainsi, totalement occulté le très mauvais état d'entretien et de conservation de l'immeuble, avec présence de nombreuses auréoles au plafond, fissures transversales mettant en péril la structure de l'immeuble, nécessité d'une rénovation lourde avec reprises du sous-œuvre et réfection des installations électriques et des sanitaires.

Il indique que le prix de revente de l'immeuble est nécessairement intervenu à la suite de travaux et que la valeur retenue par l'administration fiscale, supérieure de 30 694 € au prix de vente, n'a manifestement pas pris en considération la réalité de l'état des lieux.

Il ajoute qu'en retenant un tel chiffre les premiers juges ont manifestement indemnisé un préjudice commun à l'ensemble des héritiers, lesquels ne se sont pas associés à la procédure, et sont allés au-delà de l'indemnité qui pouvait être juridiquement allouée à Sylviane R qui n'avait vocation qu'à recueillir la moitié de la succession.

Sylviane R demande de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a retenu la responsabilité professionnelle de Me P, l'infirmer pour le surplus et

- fixer son indemnisation au montant de la perte subie soit 30 694 € augmentée du montant du redressement fiscal à sa charge majoré des intérêts de retard soit 16 062,59 €

- prononcer la nullité du contrat de révélation de succession et ordonner la restitution de l'intégralité des honoraires indûment perçus soit 45 509,13 €

Subsidiairement,

- déclarer abusif le contrat de révélation de succession et réduire le montant des honoraires perçus, ordonner la restitution de la partie correspondante outre des dommages et intérêts évalués à 5 000 €

- condamner Me P à garantir le montant des fonds que Ghislain D et Isabelle D seront condamnée à lui verser

- condamner Me P, Ghislain D et Isabelle D à lui régler la somme de 4 000 € sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile.

Elle estime que le contrat de révélation de succession est nul de nullité absolue pour être dépourvu de cause réelle dès lors que le notaire ne justifie pas avoir effectué toutes les démarches possibles et qu'elles soient restées vaines, alors que la défunte habitait Toulouse et ses cousins germains aussi.

Elle ajoute qu'il était soumis aux règles de forme du démarchage à domicile de l'article L. 121-23 du Code de la consommation qui impose un délai de rétractation de 7 jours et contient une clause abusive en ce qu'il vise des tarifs d'honoraires hors taxe sans indiquer le montant de la TVA et sous forme d'un tableau laissant penser qu'il s'agit d'un barème alors que le montant et la nature des frais ne sont pas précisés.

Elle estime qu'à défaut d'anéantissement rétroactif de l'acte, le coût des honoraires des généalogistes doit être révisé dès lors qu'il est exagéré.

Elle affirme que l'immeuble successoral a été sous-évalué puisqu'il a été vendu 137 000 € à un marchand de biens qui l'a revendu moins de 5 mois plus tard et sans avoir fait la moindre dépense d'entretien au prix de 234 771 €, étant souligné qu'il est situé dans un secteur résidentiel recherché et fait remarquer que l'administration fiscale a elle-même estimé que l'étude du marché des immeubles de même caractéristiques mettait en évidence que l'évaluation faite dans la déclaration de succession ne correspondait pas aux valeurs relevées et ne pouvait être inférieure à 167 694 €.

Elle soutient qu'en sa qualité de professionnel Me P, a failli à son obligation d'information sur l'estimation réelle du bien de la succession et les risques encourus en cas de déclaration insuffisante, ce qui a conduit à la vente à une valeur inférieure puis à un redressement sur une plus-value dont les héritiers n'ont pas bénéficié.

Ghislain D et Isabelle D concluent à la confirmation du jugement déféré avec octroi de la somme de 1 794 € sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile.

Ils font remarquer que Sylviane R, qui ignorait tout du décès de Marguerite C ne s'était nullement manifestée auprès de notaire et n'aurait jamais été bénéficiaire de la succession sans la révélation de ses droits.

Ils soulignent que le contrat échappe aux règles des articles L. 121-23 et suivants du Code de la consommation dans la mesure où il n'est pas consécutif à un démarchage à domicile, la proposition de contrat lui ayant été envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception de sorte qu'elle a décidé librement et sans aucune contrainte d'y donner suite.

Ils ajoutent que les honoraires étaient clairement spécifiés et mentionnés HT et qu'elle pouvait aisément obtenir le taux de TVA applicable, que cette rémunération a été forfaitairement et librement consentie.

Ils soulignent n'être en rien impliqués dans la négociation, la vente ou revente de l'immeuble dépendant de la succession, leur rôle s'étant borné à représenter les héritiers lors de l'ensemble des démarches administratives, avoir parfaitement rempli leur mission en tenant les mandants informés des offres des éventuels acquéreurs.

Ils précisent que c'est l'étude du notaire, par son département immobilier, qui s'est préoccupé de la négociation, que l'immeuble successoral était en très mauvais état d'entretien et dépourvu d'étanchéité en toiture avec un fissure transversale sur toute la longueur de la façade de nature à mettre en péril sa solidité, que trois candidats acquéreurs seulement se sont manifestés en trois mois et qu'a été choisi celui ayant proposé le meilleur prix.

Ils affirment que l'expertise confiée par Sylviane R à

Mme Benhaim est dépourvue de toute valeur probante dès lors qu'elle est non contradictoire et postérieure de plus d'un an à la revente, après travaux confortatifs postérieurs en façade

Motifs de la décision

Sur le contrat de révélation de succession

Le contrat de révélation de succession a été envoyé par Ghislain et Isabelle D à Sylviane R par lettre recommandée du 7 septembre 2001 dont l'accusé de réception a été signé le 11 septembre 2001 et celle-ci l'a retourné à son expéditeur le 13 septembre 2001 après avoir apposé sa signature précédée de la mention "lu et approuvé", sans autre intervention du généalogiste.

Un tel procédé n'est pas assimilable à un démarchage à domicile au sens de l'article L. 121-21 du Code de la consommation et n'est donc pas soumis aux règles de forme de l'article L. 121-23 du même code.

Ce contrat est, également, causé.

Ce généalogiste a effectivement rendu un service.

Son intervention était parfaitement justifiée et indispensable pour permettre à Sylviane Ri de revendiquer le droit héréditaire ouvert à son profit ; à défaut, l'existence de la succession ne pouvait parvenir normalement à sa connaissance.

En effet, aucun membre de la famille ne s'était manifesté auprès du notaire, ni auprès du gérant de tutelle de la défunte soumise au régime des incapables majeurs et ceux-ci ne lui connaissaient aucun héritier.

Plusieurs mois de recherches dont la complexité est attestée par les documents versés aux débats ont été nécessaires pour les retrouver, au nombre de quatre dans la branche maternelle et un dans la branche paternelle, ce dernier Paul R ; étant lui-même décédé trois mois après Mme C veuve C, ce qui a rendu successible par représentation sa veuve et sa fille, Sylviane R

Le fait que ces dernières résidaient dans la même ville et que les héritiers soient des cousins issus de germains est sans incidence dès lors qu'ils ignoraient cette situation et qu'ils n'entretenaient aucune relation.

Ce contrat ne contient aucune clause abusive, ses dispositions étant parfaitement claires et précises notamment sur les bases de calcul de la rémunération, explicitement portées hors taxes, alors que Sylviane R ; ne peut sérieusement prétendre ignorer le taux de la TVA

S'agissant d'une convention passée en vue de la révélation d'une succession en contrepartie d'honoraires, ceux-ci peuvent être réduits lorsqu'ils paraissent exagérés au regard du service rendu.

Mais rien de tel n'est démontré en l'espèce ; les taux pratiqués représentant 40 % de sa part de l'actif éventuel paraissent tout à fait conformes aux usages et aux diligences effectuées pendant plusieurs mois.

Le jugement déféré sera donc confirmé sur tous ces points.

Sur la responsabilité du notaire

Il convient, tout d'abord, de relever que l'acte de vente a été signé par Ghislain D pour le compte des vendeurs en vertu de six procurations données par acte sous seing privé dont celle de Sylviane R en date du 21 septembre 2001 contenant mandat spécial, de sorte que cette dernière ne peut sérieusement critiquer l'acte de ce chef.

Il ne saurait être fait grief à Me P, de n'avoir pas procédé aux recherches élémentaires qui lui incombent et de s'en être déchargé auprès d'un généalogiste, dès lors que les données en sa possession ne lui permettaient pas de reconstituer l'hérédité de la défunte, en l'absence de membre de la famille ayant conservé des relations avec elle, d'autant que celle-ci faisait l'objet d'une tutelle aux incapables majeurs confiée à une personne étrangère à la famille qui ne possédait pas davantage de renseignements à ce sujet.

En sa qualité de professionnel, Me P était tenu à une obligation d'information sur la valeur réelle de l'immeuble dépendant de la succession de Marguerite C avec ses incidences fiscales éventuelles.

Il ne saurait prétendre s'exonérer de la responsabilité encourue de ce chef au motif que le prix de vente de ce bien a été décidé d'un commun accord par les héritiers et le généalogiste, étant souligné qu'en cause d'appel Sylviane R ne recherche plus la responsabilité des consorts D de ce chef.

En effet, les pièces versés aux débats établissent que le notaire ne s'est pas borné à dresser l'acte de vente mais a mené les négociations avec les candidats acquéreurs à qui il a fait visiter le bien, a reçu leurs offres, les a mises en concours etc. ; il a d'ailleurs facturé des honoraires de ce chef.

Or le prix proposé soit 137 000 € était, d'évidence, manifestement inférieur à la valeur vénale de ce bien puisqu'il a été revendu, en l'état, trois mois plus tard par l'acquéreur pour un prix de 234 771 € et donc très largement supérieur.

C'est une base voisine du prix de vente qui avait été retenue dans la déclaration de succession où il figure pour un montant de 122 000 €; mais cette valeur n'a pas été acceptée par l'administration fiscale qui a estimé dans un courrier du 11 mars 2004 motivé et assorti d'éléments de comparaison qu'il ne pouvait être inférieur à la somme de 167 694 € et a procédé à un redressement sur cette base.

Or, Me P se devait d'éviter une telle situation et recourir à tout moyen technique pour ne pas parvenir à une sous-évaluation de cette ampleur et, pour le moins, attirer l'attention de ses clients sur les risques d'une insuffisance d'estimation.

Dans un courrier du 15 avril2003 il a expressément précisé "qu'il avait lui-même fixé aux environs de 120 000 € la valeur vénale de ce bien".

Le manquement de Me P à son obligation d'information et de conseil est, dès lors, caractérisé.

Il est source de dommage pour la succession puisqu'elle a été privée de la chance de pouvoir négocier le bien à une valeur conforme à celle du marché immobilier, à savoir 167 694 € au lieu de 137 000 € soit une différence de 30 694 € et a dû acquitter les intérêts de retard liés au redressement fiscal soit 6 109 €, ce qui donne au total de 36 803 €, sans qu'il y ait lieu d'ajouter le montant du redressement lui-même qui ne peut être assimilé à un préjudice puisqu'il aurait dû être réglé, en toute hypothèse même en l'absence de faute du notaire.

Les droits de Sylviane R dans la succession n'étant que de moitié, sa demande ne peut être acceptée qu'à due concurrence soit la somme de 18 401,50 € qui, conformément à l'article 1153-1 du Code civil porte intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2005, date du jugement déféré confirmé à due concurrence.

Le jugement sera donc modifié en ce sens.

Sur les demandes annexes

Me Ariel P, et Sylviane R qui succombent tous deux dans leurs prétentions et leurs recours supporteront par moitié la charge des dépens de première instance et d'appel.

Eu égard aux circonstances de la cause et à la position des parties, il est inéquitable de laisser à la charge de Ghislain D et Isabelle D la totalité des frais exposés pour agir en justice et non compris dans les dépens, ce qui commande l'octroi de la somme de 1 000 € sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, à la charge de Sylviane R

Pour les mêmes motifs la demande de Sylviane R. présentée sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile à l'encontre de Me P doit être acceptée à hauteur de la somme de 1 000 €.

Les indemnités allouées de ce chef en première instance au profit de ces deux parties doivent être parallèlement approuvées.

L'équité ne commande pas, en revanche, de faire application des dispositions de ce même texte au profit de Me P

Par ces motifs : LA COUR, - Confirme le jugement déféré, hormis sur le montant des dommages et intérêts allouées à Sylviane R Statuant à nouveau sur ce seul point, - Condamne Me Ariel P à payer à Sylviane R la somme de 18 401,50 € à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2005 Y ajoutant, - Condamne Me Ariel P à payer à Sylviane R la somme de 1 000 € sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile. - Condamne Sylviane R à payer à Ghislain D et Isabelle D la somme de 1 000 € sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile. - Déboute Me Ariel P de sa demande à ce même titre. - Dit que les dépens seront partagés par moitié entre Me Ariel P et Sylviane R - Dit qu'ils seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau Code de procédure civile au profit de la SCP Malet, la SCP Rives-Podesta et la SCP Sorel Dessart Sorel, avoués.