CA Grenoble, 1re ch. civ., 10 septembre 2013, n° 11-02728

EXPOSÉ DU LITIGE

Par jugement du 16 mai 2011 le Tribunal de grande instance de Grenoble a :

"- déclaré recevable l'intervention volontaire de la FNAIM à l'instance

- déclaré l'UFC 38 recevable en ses prétentions

- débouté l'UFC 38 de ses demandes relatives au modèle type de 2005

- déclaré illicites et/ou abusives les clauses suivantes :

- 31) rémunération en prestation particulière de la location de parties communes (version 2008 tableau page 3)

- 33) rémunération à la charge du copropriétaire concerné des études juridiques, fiscales ou sociales fournies à un copropriétaire (version 2008 tableau page 4)

- 56) rémunération en prestation particulière de l'intervention du syndic pour des travaux à la demande d'un copropriétaire (version 2008 tableau p. 5)

- 55) rémunération en prestation particulière de "emprunt, subventions, ANAH, ADEME etc." (tableau page 5 version 2008)

- 61) rémunération à la charge du copropriétaire concerné de l'aide aux déclarations fiscales des copropriétaires (version 2008 tableau p. 6)

- 9) rémunération en prestations particulières des actions en justice (tableau page 3 version 2008)

- 18) rémunération en prestations particulières de frais de copie sans distinction entre gestion courante et prestation particulière (article 5.2.5 version 2008)

- 26) rémunération à la charge du copropriétaire concerné de la délivrance de copies sans distinction entre gestion courante et prestations particulières ni référence à l'exception prévue à l'article 33 du décret de 1967, qui énumère de manière précise les copies de documents pouvant être facturées au copropriétaire concerné (tableau page 3 version 2008)

- 54) rémunération en prestations particulières des appels de fonds sur travaux (version 2008 tableau page 5)

- 63) rémunération en prestation particulière de la préparation de l'AG annuelle nécessitant recherches et études (ex : cessions parties communes, travaux hors budget (...)) (version 2008 tableau page 7)

- 64) rémunération en prestation particulière de la notification par remise contre émargement des convocations à l'assemblée générale (version 2008 tableau p. 7)

- 54) rémunération en prestation particulière de l'intervention d'un collaborateur du syndic (version 2008 tableau p 4)

- 70) 71) et 74) rémunération en prestation particulière de la gestion de la prévoyance du personnel, de la préparation du dossier de retraite et du licenciement (tableau page 7 version 2008)

- 22) rémunération incluse dans le forfait annuel issue du choix du syndic de la mise à jour du carnet d'entretien, outre les obligations légales (tableau page 2 version 2008)

- 59) rémunération incluse dans le forfait annuel issue du choix du syndic de la reprise de comptabilité sur exercice(s) antérieur(s) non approuvé et/ou non réparti(s) en cas de changement de syndic (tableau page 6 version 2008)

- 60) rémunération incluse dans le forfait annuel issue du choix du syndic de la gestion des consommations, forfaits et régularisations sur compteurs autre que celle de l'eau lorsque les compteurs sont déjà installés lors de la désignation du syndic (tableau page 6 version 2008)

- 69) rémunération incluse dans le forfait annuel issue du choix du syndic de la déclaration des sinistres concernant les parties communes et/ou les parties privatives lorsque le dommage a sa source dans les parties privatives (tableau page 8 version 2008)

- 62) rémunération incluse dans le forfait annuel issue du choix du syndic de l'indication de la TVA (version 2008 tableau page 6)

- 66) rémunération incluse dans le forfait annuel issue du choix du syndic de la présence exceptionnelle d'un collaborateur (version 2008 tableau page 7)

- 65) rémunération incluse dans le forfait au choix du syndic de la tenue de l'assemblée générale en dehors des heures ouvrables (version 2008 tableau p. 7)

- 35) rémunération incluse dans le forfait au choix du syndic de la gestion des urgences et des travaux urgents (tableau page 4 version 2008)

- 21) rémunération incluse dans le forfait au choix du syndic des vérifications périodiques (tableau page 2 version 2008)

29) rémunération incluse dans le forfait tel qu'issue du choix du syndic des avis de travaux nécessitant accès aux parties privatives (version 2008 tableau page 3)

- 17) rémunération à la charge du copropriétaire concerné de la remise du dossier à l'huissier ou l'Avocat (version 2008 tableau page 4)

- 23) rémunération incluse dans le forfait annuel issue du choix du syndic de la réception du Président du Conseil Syndical ou des conseillers à leur demande (tableau page 2 version 2008)

- 24) rémunération en prestation supplémentaire de l'obtention de l'avis du conseil syndical en cas d'exécution de travaux urgents pour obtenir le versement d'une provision ne pouvant excéder le tiers du montant du devis estimatif des travaux (tableau page 2 version 2008)

- 42) rémunération incluse dans le forfait annuel issue du choix du syndic de l'élaboration des règles relatives à la composition, à l'organisation au fonctionnement du conseil syndical (tableau page 4 version 2008)

- 66) rémunération incluse dans le forfait annuel issue du choix du syndic de la présence exceptionnelle d'un collaborateur au conseil syndical (version 2008 page 8)

- 68) rémunération incluse dans le forfait annuel issue du choix du syndic et/ou (...) à la vacation (si "réunion trop nombreuses et injustifiées") de l'assistance à conseil syndical supplémentaire (version 2008 tableau page 8)

- 67) rémunération incluse dans le forfait annuel issue du choix du syndic de la rédaction du compte-rendu de la réunion à la demande du conseil syndical (tableau page 8 version 2008)

- 43 à 53) rémunérations en prestations spéciales sans vote spécifique de l'assemblée générale au jour où elle décide des travaux de la mise en concurrence des prestataires, de l'organisation des interactions entre prestataires, des appels d'offres, de l'obtention des autorisations d'urbanisme, de la déclaration d'ouverture de chantier, de la réception des ouvrages, de l'obtention des dossiers de fin de chantiers, de la vérification des factures, de l'approbation du compte travaux et compte rendu de la délégation du choix du prestataire (tableau page 5 version 2008)

- 40) rémunération à la charge du copropriétaire concerné des informations nécessaires à l'établissement des diagnostics (version 2008 tableau page 4)

- 41) rémunération à la charge du copropriétaire concerné de l'actualisation de l'état daté (version 2008 tableau p. 4)

- 57) rémunération en prestations particulières des placements des fonds et affectation des intérêts (version 2008 tableau p. 6)

- 58) rémunération en prestation particulière de la garantie financière apportée (version 2008 tableau p. 6)

- 6) si les fonds du syndicat de copropriétaires sont versés au compte courant bancaire ou postal ouvert au nom du syndic, les charges et les produits éventuels provenant de la gestion ou du fonctionnement de ce compte sont à la charge et/ou au bénéfice du syndic (article 7.2 alinéa 2 version 2008) ;

- dit que les clauses du modèle-type de la SARL Les Clés de l'immobilier jugées abusives ou illicites sont réputées non écrites,

- ordonné la suppression par la SARL Les Clés de l'immobilier de la totalité des clauses déclarées abusives ou illicites de son modèle type de contrat proposé aux consommateurs (version 2008) dans un délai de 4 mois à compter de la signification du présent jugement, et ce, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 800 euros par jour de retard pendant une durée de 2 mois,

- condamné in solidum la SARL Les Clés de l'immobilier et la FNAIM à payer à l'association UFC Que Choisir 38 la somme de huit mille euros ( 8000 euros) en réparation du préjudice collectif subi,

- condamné in solidum la SARL Les Clés de l'immobilier et la FNAIM à payer à l'UFC Que Choisir 38 la somme de trois mille euros (3000 euros) en réparation de son préjudice associatif,

- ordonné la publication dans les journaux Le Dauphine Libéré, Paru Vendu et Les Affiches de Grenoble du présent jugement par extrait inventoriant les clauses écartées, à l'initiative de l'association UFC Que Choisir 38 et aux frais de la SARL Les Clés de l'immobilier dans la limite de la somme totale de 1 500 euros par publication,

- ordonné que la FNAIM crée, dans le mois qui suit la signification de la présente décision depuis la page d'accueil de son site Internet (www.fnaim.fr) un lien suffisamment identifiable reprenant le dispositif du présent jugement et ce pendant un durée de 2 mois à ses frais,

- débouté l'UFC 38 du surplus de ses prétentions au titre des clauses abusives ou illicites,

- débouté la SARL Les Clés de l'immobilier de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

- condamné la SARL Les Clés de l'immobilier à payer à l'Association UFC Que Choisir 38 la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile,

- rejeté le surplus des prétentions des parties en application de l'article 700 du Code de procédure civile,

- condamné in solidum la SARL Les Clés de l'immobilier et la FNAIM aux entiers dépens de l'instance,

- accordé aux avocats de la cause le bénéfice des dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile,

- ordonné l'exécution provisoire de la décision, à l'exception de la publication et de la diffusion de la décision par voie de presse et sur Internet"

Le 27 mai 2011 la SARL Les Clés de l'immobilier a relevé appel de cette décision et aux termes de conclusions signifiées le 12 mars 2013 elle demande à la cour par voie d'infirmation de :

- Déclarer l'appel interjeté par la société Les Clés de l'immobilier recevable et bien fondé.

À titre principal

Déclarer irrecevable l'UFC 38 en toutes ses demandes, fins et conclusions, la présente procédure ne pouvant correspondre à une action que peut valablement engager une association de défense des consommateurs au visa de l'article L. 421-6 du Code de la consommation, l'établissement du contrat de syndic s'inscrivant dans un mécanisme légal et réglementaire, après respect d'un délai d'études et de réflexion par la collectivité des copropriétaires, ce qui interdit tout abus au détriment d'un consommateur isolé de la part d'un professionnel.

Constater de surcroît que l'UFC 38 n'est pas recevable à critiquer le modèle de contrat de syndic alors que chacun des contrats de la société concluante fait l'objet d'une négociation en assemblée générale.

Constater des lors, le caractère abusif de la demande d'imaginer précipitamment par l'UFC 38 pour tenter d'interférer avec la négociation nationale alors en cours et qui a abouti à l'avis du Conseil national de la consommation du 27 septembre 2007, spécialement après la promulgation de l'arrêté du 19 mars 2010 qui a étendu à tous les syndics professionnels l'avis du CNC.

Condamner en conséquence reconventionnellement l'UFC 38 à verser à la société Les Clés de l'immobilier la somme de 10 000 euro à titre de dommages et intérêts, outre celle de 3 000 euro au titre de l'article 700 du Code de procédure civile pour la procédure d'appel.

Condamner l'UFC 38 à rembourser à la société Les Clés de l'immobilier la somme de 14 000 euro déjà versée suite au jugement du 16 mai 2011 assortie de l'exécution provisoire et ce après intérêts de retard au taux légal depuis la date du versement effectué le 10 juin 2011.

La condamner aux dépens de première instance et d'appel, ceux d'appel étant distraits au profit de la SCP Grimaud.

Subsidiairement

Constater que l'UFC 38 tente d'obtenir la réparation d'un préjudice qu'elle qualifie elle-même d'antérieur, des lors qu'il ne pourrait, en tout état de cause, découler que du caractère prétendument abusif ou déséquilibré de clause figurant dans un ancien contrat de syndic qui n'est aujourd'hui et depuis l'introduction de la présente procédure, plus utilisé.

À ce titre constater qu'aux termes d'un arrêt du 1er février 2005 concernant précisément l'UFC 38, la Cour de cassation a rappelé que lorsque la preuve n'était pas rapportée de ce que le contrat eût été proposé à des particuliers postérieurement à l'introduction de l'instance, l'action de l'association de défense des consommateurs, initialement recevable, devient sans objet relativement à la demande de suppression des clauses abusives et dépourvue de fondement quant à l'indemnisation du préjudice prétendument causé à l'intérêt collectif des consommateurs et l'association doit être déboutée de sa demande en dommages et intérêts.

Dire et juger que les juges ne peuvent examiner que les clauses critiquées figurant dans les contrats substitués au jour où ils statuent à ceux antérieurement proposés aux consommateurs.

Constater que ce n'est pas au professionnel qu'il appartient de prouver que le modèle n'est plus proposé aux consommateurs, mais à l'association d'établir qu'il l'est encore.

Constater que l'UFC 38 ne démontre pas que les anciens contrats de syndic auraient été proposés à des copropriétaires depuis l'introduction de la présente procédure.

Constater en tout état de cause que l'UFC 38 n'a pas cru devoir maintenir les demandes qu'elle formulait dans son assignation initiale, relativement aux clauses figurant dans l'ancien projet de contrat de syndic de la société concluante et dont l'annulation avait pourtant conduit les premiers juges à condamner la société Les Clés de l'immobilier à des dommages et intérêts.

Débouter en conséquence l'UFC 38 de toutes ses demandes fins et conclusions, relativement aux clauses figurant dans l'ancien projet de contrat de syndic de la société concluante.

La condamner reconventionnellement au versement des sommes déjà réclamées ci-dessus et aux entiers dépens.

Très subsidiairement

Constater que les clauses figurant dans le nouveau contrat de syndic de la société Les Clés de l'immobilier (version 2012) ne présentent pas de déséquilibre significatif, ni d'illicéité, ni d'illégalité ou d'abus quelconque qui devrait entraîner l'annulation et qu'elles sont au contraire parfaitement conformes à celles qui ont été souhaitées par les associations de consommateurs représentatifs, dont l'UFC nationale.

Dire que l'arrêté du 19 mars 2010 fixe désormais une liste minimale (mais exhaustive) des prestations de gestion courante et qu'il y a lieu d'en déduire sans avoir à dégager d'autres critères, que les prestations qui ne figurent pas dans cette liste peuvent donner lieu pour le syndic à une rémunération spécifique.

En effet constater comme l'a jugé la 6e chambre du Tribunal de grande instance de Grenoble dans un jugement du 3 novembre 2011 que "l'arrêté du 19 mars 2010 a éteint pour l'avenir le contentieux relatif au point de savoir quelles sont les prestations qui doivent être considérées comme de gestion courante et les autres".

Constater à ce titre que le nouveau contrat de syndic de la société Les Clés de l'immobilier est en tous points conforme à l'arrêté du 19 mars 2010.

Débouter en conséquence l'UFC 38 de toutes ses demandes sauf à ramener à un montant symbolique l'indemnité pouvant revenir à l'UFC 38 pour les seuls points encore en litige.

La condamner reconventionnellement au versement des sommes déjà réclamées ci-dessus et aux entiers dépens.

Aux termes de conclusions signifiées le 21 juin 2013 l'UFC 38 sollicite la confirmation partielle du jugement et fait appel incident pour demander à la cour de :

"Constater que si l'appelant a fourni, compte tenu de l'exécution provisoire attachée au jugement, une version dite 2012 de son contrat, ayant supprimé la quasi intégralité des clauses en litige, elle ne s'engage pas à ne pas réutiliser les clauses litigieuses, ne prétend pas que la version modifiée serait définitive et en conséquence ne justifie pas (même s'il a été utilisé dans certaines copropriétés) que son contrat version 2012 s'est substitué définitivement à l'ancien (version 2008 objet du jugement).

En cet état, confirmer intégralement le jugement dont appel sauf à faire droit à l'appel incident de l'UFC 38 et dire en conséquence illicites ou abusives les clauses qui :

- classe en prestation particulière hors gestion courante, payable par le copropriétaire, le suivi d'une injonction de payer.

- classe en prestations particulières les relations avec l'inspection du travail concernant le personnel.

- classe en prestation particulière un éventuel contrôle de l'URSSAF quant au personnel,

- classe en prestation particulière la gestion des archives (clause omise par le tribunal).

Élever le montant des dommages intérêts pour préjudice collectif, compte tenu de la multiplicité des clauses irrégulières et de leur durée d'utilisation au profit de l'agence.

En tout état de cause, compte tenu de la poursuite de l'utilisation des clauses irrégulières jusqu'en mai 2012 pour le moins aux sommes de :

- pour le préjudice collectif subi jusqu'en 2008 : 40 000 euro

- pour le préjudice collectif subi entre 2008 et 2012 : 11 000 euro

Lui donner acte de ce qu'elle s'en rapporte sur les clauses de la version 2005 (exception faite de celles reprises dans la version 2008).

Subsidiairement et pour le cas où la cour considérerait que la version 2012 s'est définitivement substituée à celle de 2008 :

Constater que l'appel de l'agence est devenu sans objet, puisqu'elle a supprimé la quasi intégralité des clauses litigieuses et prétendrait que c'est définitif.

La débouter de son appel sur les neuf clauses maintenues et confirmer le jugement du tribunal sur les clauses numérotées 43 à 51, relatif à la gestion des travaux ordonnés par les assemblées générales.

Dans cette hypothèse d'appréciation d'une substitution, dire que l'appelante s'est inclinée sur l'appel formulé par l'UFC 38 sur les quatre clauses susvisées et lui donner acte de la suppression de ces clauses (et la dire définitive).

En toute hypothèse et à défaut d'engagement par l'agence de ne pas réutiliser les clauses litigieuses, interdire l'usage à l'avenir de chacune des clauses suivantes, qui classent hors gestion courante :

21) la gestion des vérifications périodiques : sécurité incendie, DTA, IGH (...) (tableau page 2)

22) la mise à jour du carnet d'entretien si celui-ci est étendu à l'initiative du syndicat des copropriétaires (tableau page 9)

23) la réception du président du conseil syndical et des conseillers à leur demande

24) l'obtention de l'avis du conseil syndical en cas d'exécution de travaux urgents, pour obtenir le versement d'une provision, ne pouvant excéder le tiers du montant du devis estimatif des travaux

25) la gestion des archives dormantes

26) la délivrance de copies

27) la représentation du syndicat aux assemblées d'une structure particulière (syndicat secondaire, union de syndicat ASL)

28) la publication des modifications du règlement de copropriété au fichier immobilier

29) les notifications des travaux nécessitant l'accès aux parties privatives

31) la location de parties communes

33) les études particulières pour un copropriétaire sur les plans fiscal, juridique et social ainsi que les consultations et renseignements aux locataires et aux associations de locataires

35) les travaux urgents ou la gestion des urgences

40) la communication des informations nécessaires à l'établissement des diagnostics

41) l'actualisation de l'état daté (à la charge du copropriétaire vendeur)

42) au titre du fonctionnement du conseil syndical : élaborer les règles relatives à sa composition, à son organisation et à son fonctionnement, et les faire adopter ensuite par l'assemblée générale

43) au titre des travaux votés en assemblée générale : l'obtention des autorisations d'urbanisme (permis de construire, déclaration de travaux')

44) les appels d'offres, étude des devis et mise en concurrence pour les travaux hors budget

45) le recensement et mise en concurrence des prestataires : maître d'œuvre, coordinateur SPS, DO, contrôle technique

46) la négociation et passation des marchés des prestataires

47) la déclaration d'ouverture de chantier (et obligations éventuelles dues au coordinateur SPS)

48) l'organisation des interactions entre prestataires intellectuels pendant les études techniques CCTP, assurance, sécurité etc.

49) la réception des ouvrages, signature des procès-verbaux, levée des réserves

50) l'obtention sans réserve des dossiers de fin de chantier :DIUO, etc.

51) les vérifications des factures et règlements et réparations des factures

52) l'approbation du compte travaux et compte rendu de la délégation du choix des prestataires

53) l'assistance aux travaux et aux missions des prestataires

54) les appels de fonds sur travaux (ou autre hors budget) tableau page 5

55) l'emprunt, financement par subventions : ANAH, ADEME et mandataire commun en cas de subventions publiques

56) les travaux à la demande d'un copropriétaire

57) au titre compte copropriétaire' les aides aux déclarations fiscales (à la charge du copropriétaire)

58) la garantie financière apportée par le syndic

59) en cas de changement de syndic reprise de la comptabilité sur exercice(s) antérieur(s) non approuvé(s)et ou non réparti(s)

60) la gestion des consommations, forfait et régularisation sur compteurs

61) l'aide aux déclarations fiscales (revenus fonciers/mobiliers)

62) l'indication de la TVA (à la demande d'un ou plusieurs copropriétaires) la vérification et le paiement des factures, et l'attestation de TVA à 5,5 %

63) la préparation nécessitant recherches et études et analyses (ex : cession parties communes, travaux hors budget)

64) la notification de la convention par remises contre émargement

65) au titre de la tenue de l'assemblée générale : "au-delà : facturation à la vacation"

66) la présence exceptionnelle d'un collaborateur à l'assemblée générale

67) la rédaction du compte rendu de la réunion (CS) et envoi (hors frais de tirage, d'affranchissement et acheminement)

68) la réunion supplémentaire du conseil syndical : nombre (suivant les besoins et facturation à la vacation si elles deviennent trop nombreuses et surtout injustifiées)

69) la déclaration de sinistre concernant les parties communes et/ou les parties privatives lorsque le dommage à sa source dans les parties privatives

74) un licenciement

76) gestion sur compte séparé

Confirmer en toutes hypothèses le jugement dont appel concernant les mesures de publication, avec l'inventaire des clauses écartées.

Constater l'appel abusif de l'agence et son attitude clairement agressive et méprisante à son égard et la condamner à verser à titre de dommages intérêts pour préjudice moral à l'UFC 38 la somme de 10 000 euro.

Condamner la FNAIM pour soutien abusif en cause d'appel de l'agence à verser à l'UFC 38 en réparation de son préjudice moral la somme de 5 000 euro.

En toute hypothèse, condamner l'appelante seule ou in solidum avec la FNAIM aux dépens et sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile à lui payer en cause d'appel une indemnité de 3.500 euro."

Par conclusions signifiées le 3 octobre 2012 la FNAIM sollicite la confirmation du jugement entrepris, en ce qu'il l'a déclarée recevable en son intervention volontaire et en ce qu'il a débouté l'UFC 38 du surplus de ses prétentions au titre des clauses abusives ou illicites. Elle demande en revanche de :

"Infirmer le jugement pour le surplus et statuant à nouveau

Rejeter les demandes de l'UFC 38 auxquelles le tribunal a fait droit comme étant irrecevables, subsidiairement mal fondées.

Débouter l'UFC 38 de son appel incident.

Condamner l'UFC 38 aux dépens de première instance et d'appel et à lui payer 3 000 euro au titre de l'article 700 du Code de procédure civile."

Vu les conclusions de la SARL Les Clés de l'immobilier

VU les conclusions de l'UFC 38

Vu les conclusions de la FNAIM

auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens développés.

MOTIFS ET DÉCISION

Sur la recevabilité de l'appel de la SARL Les Clés de l'immobilier

Attendu que l'UFC 38 considère que l'appel de la SARL Les Clés de l'immobilier est devenu sans objet car d'une part cette agence a dans son contrat de 2012 supprimé la quasi-totalité des clauses litigieuses du contrat 2008 d'autre part lesdites suppressions sont définitives et qu'en conséquence "le principe d'estoppel s'impose à elle" ;

Mais attendu que l'appel interjeté par la SARL Les Clés de l'immobilier est recevable dès lors que la présomption d'acquiescement ne s'applique pas lorsque le jugement a comme en l'espèce prononcé l'exécution provisoire, étant souligné que la société appelante a adressé le 28 juin 2011 à l'UFC 38 un nouveau contrat de syndic en précisant que s'il était conforme aux dispositions du jugement du 16 mai 2011, les modifications avaient été faites sous les plus expresses réserves de l'appel interjeté et uniquement en raison de l'exécution provisoire dont le jugement était assorti ;

Qu'en outre il apparaît que l'appel interjeté par la SARL Les Clés de l'immobilier est principalement motivé par les dommages et intérêts auxquels elle a été condamnée, dont elle sollicite le remboursement et qu'elle estime injustifiés d'une part au regard de l'irrecevabilité de l'action de l'UFC 38, d'autre part de la validité des clauses de son contrat de syndic dans sa version 2008 qu'elle avait substitué en cours de procédure de première instance, au contrat dans sa version de janvier 2006 , d'autre part encore de la substitution devant la cour, de son contrat de syndic 2008 par une nouvelle version de mai 2012 ;

Que l'appel de la SARL Les Clés de l'immobilier est par conséquent recevable ;

Sur la recevabilité de l'action engagée par l'UFC 38

Attendu qu'en conformité avec l'article 8 de la directive 93-13 CEE suivant lequel les Etats membres peuvent adopter ou maintenir des dispositions plus strictes compatibles avec le traité instituant la CEE, pour assurer un niveau de protection plus élevé au consommateur, l'article L. 132-1 du Code de la consommation dans sa version applicable au présent litige et depuis la loi 95-96 du 1er février 1995, prévoit que dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat ;

Que dès lors que le non-professionnel, dont il est constant qu'il peut en la matière être une personne morale, est assimilé par la loi française à un consommateur pour bénéficier de cette protection particulière, il s'ensuit que les associations habilitées peuvent en vertu de l'article L. 421-6 du Code de la consommation engager une action préventive en suppression de clauses abusives et/ou illicites contenues dans un contrat proposé par un professionnel à un consommateur ou à un non-professionnel personne physique ou personne morale ;

Qu'en l'espèce l'objet du syndicat de copropriétaires conféré par l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 à savoir la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes ne saurait être assimilé à une activité économique ;

Qu'il est en outre composé de copropriétaires consommateurs dont le regroupement en une structure juridique ayant le statut de personne morale ne lui confère pas, de ce seul fait, la qualité de professionnel de l'immobilier ;

Qu'il importe peu par ailleurs, que le contrat de syndic ne soit pas un contrat d'adhésion, ce que la loi n'impose pas pour l'application des dispositions susvisées, dès lors que le contrat est proposé ou destiné au syndicat des copropriétaires ;

Que le jugement entrepris qui a déclaré recevable l'action engagée le 30 août 2007 par l'UFC 38 sera confirmé ;

Sur la recevabilité de la demande de l'UFC 38 concernant les contrats de syndic dans leurs versions 2005 et 2008

Attendu tout d'abord que l'UFC 38, malgré les termes contradictoires du dispositif de ses conclusions dans lequel elle "s'en rapporte sur les clauses version 2005" ce qui signifie juridiquement qu'elle les conteste, abandonne aux termes de celles-ci (page 5) les critiques formulées sur les clauses du seul contrat 2005 qui ne sont plus dans la version 2008 et se limite à critiquer les clauses des contrats dans leurs versions 2008 et 2012 ;

Que la SARL Les Clés de l'immobilier conclut que d'une part le contrat version du 12 janvier 2006 (et non pas 2005) n'était plus proposé postérieurement à l'assignation du 30 août 2007, que le contrat 2008 n'est plus utilisé et qu'il lui a été substitué un contrat version mai 2012 non seulement proposé mais réellement utilisé;

Qu'effectivement les contrats conclus en 2012 avec des syndicats de copropriété qu'elle verse aux débats, démontrent qu'elle propose une nouvelle version de son contrat de syndic ;

Attendu par conséquent que la cour entend dans un premier stade examiner successivement l'ensemble des clauses critiquées par l'association UFC 38 contenues dans les documents contractuels, substitués au jour où elle statue, à ceux antérieurement proposés aux consommateurs, c'est-à-dire telles qu'elles résultent du contrat de syndic dans sa version de mai 2012, étant souligné que le tribunal s'est pareillement prononcé sur le seul contrat 2008 en vigueur au jour où il statuait ;

Sur les clauses du contrat de syndic version mai 2012

Attendu que modifiant l'arrêté n° 86-63/A du 2 décembre 1986 relatif aux mesures de publicité des prix applicables dans certains secteurs d'activité, l'arrêté Novelli du 19 mars 2010 institue une liste minimale des prestations de gestion courante incluses dans le forfait annuel, reprenant ainsi globalement, la liste issue du groupe de travail du Conseil National de la Consommation, pour permettre aux copropriétés, d'établir des comparaisons entre les différents contrats de syndic et de les mettre en concurrence ;

Qu'il en résulte que cette liste n'est pas exhaustive et que les parties peuvent d'un commun accord prévoir d'augmenter le nombre de ces prestations, sauf à veiller, comme le recommande la Commission des Clauses Abusives dans son dernier avis du 15 septembre 2011, au respect de l'arrêté dont s'agit, en différentiant les prestations courantes des prestations variables, au stricte respect des dispositions légales et/ou réglementaires en matière de copropriété (loi du 10 juillet 1965 et décret du 17 mars 1967) et en matière d'activité des syndics professionnels (loi du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet), à la suppression des clauses relatives aux prestations particulières redondantes par rapport à des prestations de gestion courante, à la suppression des clauses relatives à des prestations particulières redondantes par rapport à d'autres prestations particulières ainsi qu'à la suppression des clauses imprécises ;

Que cet arrêté entré en vigueur le 1er juillet 2010, précise que toute prestation particulière doit figurer explicitement en tant que telle dans le contrat de syndic et que le contenu de celle-ci doit être défini avec précision dans les rubriques correspondantes figurant dans le contrat de syndic ;

Que si les tâches dévolues au syndic sont fixées par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (dont l'article 18) et s'imposent à lui, la gestion courante d'une copropriété ne se confond pas avec ces dispositions et doit s'entendre des prestations de base effectuées par un syndic c'est à dire des prestations réalisées et renouvelées régulièrement par le syndic tout au long de son mandat annuel, biennal ou triennal telles qu'elles figurent dans l'arrêté susvisé, le juge n'ayant pas à se substituer au législateur ou à l'autorité réglementaire pour ajouter à la liste établie ;

Attendu que seules les clauses du nouveau contrat de la SARL Les Clés de l'immobilier dans sa version de mai 2012, qui resteraient critiquées par l'UFC 38 seront examinées dans le présent chapitre ;

Qu'en effet il n'appartient pas à la cour de "constater comme le lui demande la SARL Les Clés de l'immobilier que son contrat 2012 est en tous points conforme à l'arrêté du 19 mars 2010" ;

Qu'à la lecture des conclusions de l'UFC 38, celle-ci reconnaît qu'à l'exception de 9 clauses relatives aux travaux votés en assemblée générale, la SARL Les Clés de l'immobilier a supprimé dans son nouveau contrat de mai 2012 la quasi intégralité des clauses jugées abusives ou illicites par le tribunal ;

Qu'elle ajoute ainsi que l'agence immobilière doit être déboutée "de son appel sur les 9 clauses maintenues" et qu'il convient de "confirmer ledit jugement sur les clauses numérotées 43 à 51 relatives à la gestion des travaux ordonnés par les assemblées générales" ;

Or attendu que les 9 clauses dont s'agit, visées au n° 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 51, du jugement déféré, ont été comme le conclut la SARL Les Clés de l'immobilier, non pas maintenues mais supprimées de son contrat 2012 (article 5.1 Travaux hors budget votés en AG) et font désormais l'objet "d'honoraires forfaitaires à présenter et à approuver par l'assemblée générale des copropriétaires" ;

Que ces clauses sont conformes aux dispositions de l'article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 lesquelles prévoient que seuls les travaux mentionnés à l'article 14-2 et votés par l'assemblée générale en application des articles 24, 25, 26, 26-3 et 30 peuvent faire l'objet d'honoraires spécifiques au syndic et que ces honoraires sont votés lors de la même assemblée que les travaux concernés, aux mêmes règles de majorité ;

Que lesdites clauses ne sont par conséquent ni abusives ni illicites ;

Que pour le reste, aucune autre clause du contrat 2012 n'est soumise à l'examen de la cour ;

Sur la demande de la SARL Les Clés de l'immobilier en remboursement des sommes allouées à l'UFC 38 et l'appel incident de l'UFC 38

Attendu que la SARL Les Clés de l'immobilier demande à la cour dans le dispositif de ses conclusions, de condamner l'UFC 38 à lui rembourser la somme de 14 000 euro déjà versée suite au jugement déféré assorti de l'exécution provisoire et ce avec intérêts de retard au taux légal depuis la date de versement effectué le 10 juin 2011 ;

Que cette somme correspond exactement aux 8 000 euro alloués au titre du préjudice collectif, 3 000 euro alloués au titre du préjudice associatif et 3 000 euro alloués au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, à l'association UFC 38 ;

Que la FNAIM a d'ailleurs été condamnée in solidum avec la SARL Les Clés de l'immobilier à payer lesdites sommes sauf l'indemnité pour frais irrépétibles ;

Que ces sommes ont été accordées à l'UFC 38 en considération d'un contrat qui était en vigueur en première instance et des préjudices occasionnés par les clauses contenues dans celui-ci, que la mise en place du contrat 2012 n'efface pas ;

Qu'en l'espèce, il convient par conséquent, pour les besoins de cette demande et quand bien même la demande à proprement parler de suppression des clauses contenues dans le contrat 2008 est devenue sans objet dès lors qu'il n'est plus proposé au consommateur, de statuer sur la régularité desdites clauses en vigueur au 16 mai 2011 jour où le tribunal statuait, et dont l'invalidation par le tribunal a donné lieu à l'allocation à l'UFC 38 des indemnités susvisées ;

Que l'examen de cette demande implique corrélativement d'examiner les clauses objet de l'appel incident de l'UFC 38 ;

Attendu qu'antérieurement à l'arrêté du 19 mars 2010, si la distinction entre les prestations de gestion courante et les prestations particulières existait déjà aux termes d'un arrêté 86-63 A du 2 décembre 1986, celui-ci ne définissait pas précisément ce qui relevait de l'un ou l'autre régime de prestations ;

Que par référence à la liste issue du groupe de travail du Conseil National de la Consommation, laquelle a été d'ailleurs globalement reprise par l'arrêté Novelli de 2010, il est permis de retenir que les actes de gestion courante sont ceux qui, dans le cadre d'un fonctionnement habituel de la copropriété, se renouvellent régulièrement et sont suffisamment prévisibles pour faire l'objet d'une tarification forfaitaire ;

Qu'il convient d'emblée de constater que la SARL Les Clés de l'immobilier sollicite la confirmation de certaines clauses validées par le tribunal et qui n'ont pas fait l'objet d'un appel incident de la part de l'UFC 38 :

Qu'il s'agit des clauses suivantes :

- classement hors gestion courante des visites du syndic dans la copropriété au-delà de quatre par an,

- classement hors gestion courante de la représentation du syndic aux assemblées d'une structure particulière (syndicat secondaire, union syndicale, association syndicale libre),

- classement hors gestion courante de la publication des modifications du règlement de copropriété au fichier immobilier,

- classement hors gestion courante des actes d'acquisition de parties communes,

- classement hors gestion courante de la requête en désignation d'un administrateur provisoire,

- classement hors gestion courante de l'adaptation du règlement de copropriété

Qu'il n'y a donc pas lieu pour la cour de statuer sur lesdites clauses ;

Attendu en revanche, que les clauses ci-dessous, dont la SARL Les Clés de l'immobilier et la FNAIM maintiennent qu'elles n'étaient ni abusives ni illicites, seront examinées suivant la numérotation adoptée par le tribunal et en fonction des contestations apportées par l'appelante dans ses conclusions, étant souligné que pour la période antérieure au 1er juillet 2010, lesdites clauses n'étaient pas soumises aux dispositions de l'arrêté Novelli du 19 mars 2010 ;

6) Si les fonds du syndicat des copropriétaires sont versés au compte courant bancaire ou postal ouvert au nom du syndic, les charges et les produits éventuels provenant de la gestion ou du fonctionnement de ce compte sont à la charge et ou au bénéfice du syndic (article 7.2 alinéa 2 versions 2008)

Attendu qu'une telle clause est illicite car contraire aux dispositions de l'article 35-1 du décret numéro 67-223 du 17 mars 1967 qui impose une délibération de l'assemblée générale des copropriétaires pour décider du placement des fonds recueillis et de l'affectation des intérêts produits ;

9) Classement en prestations variables des actions en justice (tableau page 2 version 2008)

Attendu que l'action en justice ne constituant pas une prestation prévisible et récurrente, elle ne relève pas de la gestion courante du syndic, ce que confirme l'arrêté du 19 mars 2010 ;

Que la SARL Les Clés de l'immobilier est donc fondée à solliciter à ce titre une prestation variable non incluse dans son forfait annuel en rémunération de cette tache supplémentaire ;

17) Classement en prestation variable à la charge du propriétaire concerné de la remise du dossier à l'huissier ou à l'avocat (tableau page 3 version 2008)

Attendu que si l'arrêté du 19 mars 2010 ne classe pas dans les prestations de gestion courante le recouvrement des charges impayées, il n'en demeure pas moins que la clause relative à la remise du dossier à l'huissier ou à l'avocat est susceptible de permettre de comptabiliser deux fois la rémunération d'une même prestation dès lors que le contrat stipule également que l'action en justice relève des prestations variables, créant ainsi un déséquilibre significatif entre les droits et les obligations des parties au contrat au détriment du syndicat des copropriétaires ;

Que cette clause est donc une clause abusive ;

18) Frais particuliers de tirage des documents à l'unité (article 5.2.5 versions 2008)

Attendu que les frais de tirage c'est-à-dire de copies des documents, ne font pas partie des charges de prestation courante que le syndic doit forfaitiser dès lors que sans compter les divisions ou les regroupements possibles de lots, le nombre de notifications obligatoires des procès-verbaux d'assemblée générale adressés aux seuls copropriétaires défaillants ou opposants n'est pas prévisible, pas plus que le nombre de documents joints à la convocation à l'assemblée générale, le nombre d'appels de fonds sur travaux hors budget ou le nombre de pièces ou documents qu'il faudra communiquer au conseil syndical ;

Qu'il ne s'agit pas de prestations rémunérées mais de frais dont l'arrêté du 19 mars 2010 prévoit d'ailleurs expressément qu'ils ne sont pas compris dans le forfait de gestion courante en ce qui concerne :

- l'élaboration et l'envoi de la convocation, des documents à joindre la convocation et des projets de résolution,

- l'envoi et la notification du procès-verbal d'assemblée générale,

- l'appel des provisions sur budget prévisionnel,

- la mise à disposition et la communication au conseil syndical de pièces ou documents se rapportant à la gestion du syndic,

Qu'il est logique que les tirages des documents afférents aux appels de fonds sur travaux ou autres, hors budget prévisionnel, dont le nombre n'est pas prévisible suive le même sort ;

Que cette clause n'est ni abusive ni illicite ;

21) Classement en prestation variable incluse dans le forfait au choix du syndic des vérifications périodiques, sécurité incendie, diagnostic technique amiante DTA, immeuble grande hauteur IGH (...) etc. (tableau page 2 version 2008)

Attendu qu'outre l'article 45-2 du décret du 17 mars 1967 qui assimile à des travaux de maintenance les vérifications périodiques imposées par les réglementations en vigueur sur les éléments d'équipement communs, l'arrêté du 19 mars 2010 classe dans les prestations de gestion courante "la gestion de tous les diagnostics et dossiers obligatoires" ;

Qu'il s'ensuit que cette clause est illicite ;

22) Classement en prestation variable incluse dans le forfait annuel au choix du syndic de la mise à jour du carnet d'entretien (tableau page 2 versions 2008) étendu à l'initiative du syndicat des copropriétaires

Attendu qu'au chapitre "carnet d'entretien (établissement, mise à jour)", il est prévu que cela relève de la gestion courante du syndic "pour les informations mentionnées aux articles 3 et 4 du décret n° 2001-477 du 30 mai 2001" mais qu'il s'agit d'une prestation variable incluse dans le forfait annuel au choix du syndic quand ce carnet est "étendu à l'initiative du syndicat de copropriétaires" ;

Que l'établissement et la mise à jour du carnet d'entretien constitue une tache prévisible et récurrente qui doit rentrer dans le forfait annuel du syndic ;

Que par ailleurs l'arrêté du 19 mars 2010 classe en prestation de gestion courante l'établissement et la mise à jour du carnet d'entretien pour les informations mentionnées aux articles 3 et 4 du décret n° 2001-477 du 30 mai 2001 ;

Qu'il s'ensuit que l'extension des informations figurant sur le carnet d'entretien à la demande du syndicat des copropriétaires ne relève plus de la gestion courante et peut faire l'objet d'une rémunération variable ;

Que cette clause est toutefois abusive en ce qu'elle laisse le choix au seul syndic de l'inclure dans le forfait annuel alors que ce choix doit ressortir d'un accord avec le syndicat des copropriétaires qui peut en fonction de ses spécificités ne pas avoir intérêt à l'intégrer dans le forfait annuel ;

23) Classement en prestation variable incluse dans le forfait annuel au choix du syndic de la réception du président du conseil syndical ou des conseillers à leur demande (tableau page 2 version 2008)

Attendu qu'aux termes de l'article 21 de la loi n° 65-657 du 10 juillet 1965 le conseil syndical assiste le syndic, contrôle sa gestion et doit rendre un avis obligatoire en certaines matières de sorte qu'il entre dans la gestion courante du syndic de recueillir ses avis écrits lorsque sa consultation est obligatoire ;

Que l'intervention du conseil syndical auprès du syndic se produit essentiellement au moment de préparer l'assemblée générale annuelle, de sorte qu'en dehors de celle-ci, la réception des membres du conseil syndical n'est ni récurrente ni prévisible ;

Attendu que l'arrêté du 19 mars 2010 prévoit que le syndic établit le budget prévisionnel avec le conseil syndical et qu'il est présent à la réunion du conseil syndical précédant l'assemblée générale annuelle, enfin qu'il recueille ses avis écrits lorsque sa consultation est obligatoire ;

Que la prestation litigieuse constitue donc une prestation variable, que le contrat de syndic peut intégrer dans son forfait annuel, sauf à en alourdir le montant ;

Que cette clause est donc abusive en ce qu'elle laisse le choix au seul syndic de l'inclure dans le forfait annuel alors que ce choix doit ressortir d'une négociation avec le syndicat des copropriétaires qui peut en fonction de ses spécificités ne pas avoir intérêt à l'intégrer dans le forfait annuel ;

24) rémunération en prestation variable supplémentaire de l'obtention de l'avis du conseil syndical en cas d'exécution de travaux urgents pour obtenir le versement d'une provision ne pouvant excéder le tiers du montant du devis estimatif des travaux

Attendu qu'au regard des dispositions susvisées de l'article 21 de la loi n° 65-657 du 10 juillet 1965 et de l'arrêté du 19 mars 2010, cette clause est abusive ;

26) Classement en prestation variable à la charge du copropriétaire concerné de la délivrance de copies (tableau page 2 version 2008)

Attendu que cette clause qui figure au chapitre "Archives du syndicat" se distingue de l'envoi des documents relatifs à l'assemblée générale annuelle et concerne ceux qu'un syndic délivre conformément à l'article 33 du décret du 17 mars 1967 modifié par l'article 16 du décret du 20 avril 2010 ;

Que cette clause est abusive en ce qu'elle prévoit, sur une demande particulière d'un copropriétaire, des prestations étrangères au contrat de syndic ;

29) Classement en prestations variables incluses dans le forfait annuel au choix du syndic des notifications de travaux nécessitant accès aux parties privatives (tableau page 3 versions 2008)

Attendu que cette tache fait partie de la gestion des travaux dévolue au syndic et pour laquelle il reçoit déjà une rémunération, qu'il s'agisse de travaux de conservation, de maintenance de l'immeuble ou de travaux d'amélioration, de sorte que cette clause est abusive en ce qu'elle permet de facturer deux fois la même prestation ;

31) Classement en prestation variable de la location de parties communes (tableau page 3 version 2008)

Attendu que cette clause est abusive car il ne rentre pas dans la mission du syndic de copropriété d'exercer le rôle d'intermédiaire ou de gestionnaire de la location des parties communes et en ce qu'elle laisse penser que les copropriétaires sont tenus de recourir aux services de l'agence immobilière avec laquelle le syndicat a régularisé le contrat de syndic pour la mise en location des parties communes ;

Qu'elle est en outre illicite au regard des dispositions de l'article 39 du décret du 17 mars 1967 qui imposent pour toute convention conclue entre le syndic et le syndicat, une autorisation spéciale de l'assemblée générale des copropriétaires ;

33) Classement en prestation variable à la charge du copropriétaire concerné des études juridiques, fiscales ou sociales fournies à un copropriétaire (version 2008 tableau page 4)

Attendu que cette clause est abusive en ce qu'elle prévoit des prestations étrangères au contrat de syndic, inopposables par application de l'article 1165 du Code civil, au copropriétaire qui n'est pas partie à la convention ;

35) Classement en prestation variable incluse dans le forfait annuel au choix du syndic de la gestion des urgences et des travaux urgents (tableau page 4 version 2008)

Attendu que la gestion des travaux d'entretien et de maintenance sont des travaux prévus au budget prévisionnel ;

Que par opposition aux travaux non compris dans le budget prévisionnel mentionnés à l'article 14-2 et définis par l'article 44 du décret du 17 mars 1967, lesquels par essence ne sont pas prévisibles, les travaux de maintenance définis à l'article 45 du décret du 17 mars 1967 sont des travaux dont la gestion relèvent par leur récurrence et leur prévisibilité de la gestion courante du syndic ;

Qu'ils concernent en effet les travaux d'entretien courant exécutés en vue de maintenir l'état de l'immeuble ou de prévenir les défaillances d'un élément d'équipement commun, les menues réparations, les travaux de remplacement d'éléments d'équipement commun lorsque le prix de ce remplacement est compris forfaitairement dans le contrat de maintenance ou d'entretien ainsi que les vérifications périodiques imposées par la réglementation en vigueur sur les éléments d'équipement commun ;

Que cette définition exclut toutefois la notion d'urgence, laquelle fait généralement référence à un sinistre, par hypothèse non prévisible et dont la gestion induit une prestation supplémentaire qui n'est pas incluse dans la gestion courante du syndic, censé par ses diligences, prévenir les interventions en urgence ;

Mais attendu que si cette prestation est effectivement une prestation variable, en revanche la clause est abusive en ce qu'elle laisse le choix au seul syndic de l'inclure dans le forfait annuel, alors que ce choix susceptible d'alourdir le forfait en conséquence, doit ressortir d'un accord entre les parties ;

40) En cas de mutation de lot, classement en prestations variables non incluses dans le forfait annuel, à la charge du copropriétaire concerné des informations nécessaires à l'établissement des diagnostics (tableau page 4 version 2008)

Attendu que cette clauses est abusive en ce qu'elle prévoit des prestations étrangères au contrat de syndic, inopposables par application de l'article 1165 du Code civil, au copropriétaire qui n'est pas partie à la convention ;

Qu'elle est en outre illicite dès lors que le paiement d'honoraires est uniquement prévu pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation d'un lot par application de l'article 10-1-b de la loi du 10 juillet 1965 ;

41) en cas de mutation de lot, classement en prestation variable non incluse dans le forfait annuel, imputable au seul copropriétaire concerné, de l'actualisation de l'état daté (version 2008 tableau p 4)

Attendu que l'état daté fourni doit nécessairement être mis à jour de sorte que le syndic ne saurait obtenir du propriétaire vendeur une rémunération pour l'actualisation de l'état daté en sus de celle légalement instituée pour l'établissement de l'état daté ;

Que la clause est donc illicite et abusive pour les mêmes motifs que ceux exposés ci-dessus ;

42) Classement en gestion courante, incluse dans le forfait annuel au choix du syndic de l'élaboration des règles relatives à la composition, à l'organisation, au fonctionnement du conseil syndical (tableau page 4 version 2008)

Attendu que si aux termes de l'article 22 du décret du 17 mars 1967, les règles relatives à l'organisation et au fonctionnement du conseil syndical sont fixées soit par le règlement de copropriété soit par l'assemblée qui désigne les membres du conseil syndical, il n'appartient pas au syndic dont ce n'est pas la mission, de s'immiscer d'une quelconque façon dans le fonctionnement d'un organe chargé de le contrôler ;

Que cette clause est illicite ;

43), 44), 45), 46), 47), 48), 49), 50), 51), 52), 53), 54) Classement en prestations variables non incluses dans le forfait annuel du suivi administratif et comptable des travaux hors budget votés en assemblée générale, tableau page 5 version 2008 soit comprenant :

- l'obtention des autorisations d'urbanisme,

- les appels d'offres étude des devis et mise en concurrence pour les travaux hors budget,

- le recensement et la mise en concurrence des prestataires,

- la négociation et la passation des marchés des prestataires,

- la déclaration d'ouverture de chantier,

- l'organisation des interactions entre prestataires intellectuels pendant les études techniques,

- les réceptions des ouvrages, signature des procès-verbaux de levée des réserves,

- l'obtention sans réserve des dossiers de fin de chantier et article 5.2.4.1

- vérification des factures

- règlement et répartition des factures,

- approbation du compte travaux et compte rendu de la délégation du choix des prestataires

- assistance aux travaux et aux missions des prestataires

- des appels de fonds sur travaux votés

Qu'il convient en ce qui concerne lesdits travaux de se reporter à l'article 5.2.4.1 du contrat qui stipule une rémunération au pourcentage "le syndic aura droit à 2 % pour tranche de travaux inférieure à 152 000 euro et à 1 % pour la tranche de travaux supérieure à 152 501 euro" ;

Or attendu qu'il résulte des dispositions de l'article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 que seuls les travaux mentionnés à l'article 14-2 et votés par l'assemblée générale en application des article 24, 25, 26, 26-3 et 30 peuvent faire l'objet d'honoraires spécifiques au syndic et que ces honoraires sont votés lors de la même assemblée que les travaux concernés, aux mêmes règles de majorité ;

Qu'en l'espèce le contrat litigieux vise dans ce chapitre, les travaux hors budget prévisionnel (cf. article 44 du décret), par opposition aux travaux d'entretien et de maintenance visés dans un chapitre précédent et dont la gestion administrative est classée en prestations invariables relevant de la gestion courante du syndic conformément à l'arrêté du 19 mars 2010 ;

Que ces clauses sont par conséquent illicites en ce que les honoraires du syndic doivent être votés en assemblée générale en même temps que lesdits travaux et non pas imposés à l'avance par le syndic ;

55) Classement en prestations variables imputables au seul copropriétaire concerné de la souscription d'emprunt, subventions, ANAH, ADME etc. (...) (Tableau page 5 version 2008)

Attendu que cette clause est abusive en ce qu'elle prévoit des prestations étrangères au contrat de syndic, inopposables par application de l'article 1165 du Code civil, au copropriétaire qui n'est pas partie à la convention ;

56) Classement en prestations variables imputable au seul copropriétaire concerné des travaux à la demande d'un copropriétaire (tableau page 5 version 2008)

Attendu que cette clause est abusive d'une part en ce qu'elle prévoit une prestation étrangère au contrat de syndic, inopposable par application de l'article 1165 du Code civil, au copropriétaire qui n'est pas partie à la convention, d'autre part en ce qu'elle laisse croire aux copropriétaires qu'ils sont tenus, pour obtenir ce service, de recourir aux services de l'agence immobilière avec lequel le syndicat a régularisé un contrat de syndic ;

57) Classement en prestation variable des placements des fonds et affectations des intérêts (tableau page 6 version 2008)

Attendu que si le placement des fonds et l'affectation des intérêts produits est une compétence exclusive de l'assemblée générale par application de l'article 35-1 du décret de 1967, il n'en demeure pas moins que cette tâche qui n'est ni récurrente ni prévisible, ne relève pas de la gestion courante du syndic ;

Que l'arrêté du 19 mars 2010 ne fait pas figurer cette prestation au titre de la gestion courante ;

Que cette clause n'est donc ni abusive ni illicite ;

58) Classement en prestation variable de la garantie financière apportée (tableau page 6 version 2008)

Attendu que cette garantie financière étant imposée par l'article 3 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, cette clause est abusive ;

59) Classement en prestation variable incluse dans le forfait annuel au choix du syndic de la reprise de comptabilité sur exercice(s) antérieur(s) non approuvé(s) et/ou non réparti(s) en cas de changement de syndic (tableau page 6 version 2008)

Attendu que cette tâche n'est pas une mission récurrente du syndic de sorte que l'arrêté du 19 mars 2010 ne vise pas une telle prestation dans la liste des prestation de gestion courante, laquelle relève bien des prestations variables ;

Qu'en outre, cette prestation qui incombait normalement au précédent syndic, conduit le nouveau syndic à effectuer un travail spécifique justifiant une rémunération supplémentaire ;

Que si le contrat de syndic peut dans le cadre de la négociation avec la copropriété, intégrer néanmoins cette prestation dans son forfait annuel encore faut-il que cela se fasse en accord entre les deux parties contractantes et non pas uniquement au choix du syndic ;

Que cette clause est par conséquent abusive ;

60) Classement en prestation variable incluse dans le forfait annuel au choix du syndic de la gestion des consommations, forfait et régularisation sur compteurs (tableau page six version 2008)

Attendu que cette clause doit être examinée au regard de la clause précédente qui stipule, conformément aux dispositions de l'arrêté du 19 mars 2010, que relève de la gestion courante du syndic l'imputation des consommations individuelles d'eau lorsque les compteurs sont déjà installés lors de la désignation du syndic ;

Que si l'imputation des consommations individuelles lorsque l'installation des compteurs intervient après la signature du contrat de syndic constitue une prestation variable, celle clause est en revanche abusive en ce qu'elle permet au seul syndic de l'inclure dans son forfait annuel alors que cela relève d'un accord des parties ;

61) Classement en prestation variable à la charge du copropriétaire concerné de l'aide aux déclarations fiscales des copropriétaires (tableau page 6 version 2008)

Attendu que cette clause est abusive en ce qu'elle prévoit une prestation étrangère au contrat de syndic, inopposable par application de l'article 1165 du Code civil, au copropriétaire qui n'est pas partie à la convention ;

62) Classement en prestation variable incluse dans le forfait annuel au choix du syndic de l'indication de la TVA à la demande d'un ou plusieurs copropriétaires (version 2008 tableau p. 5)

Attendu qu'il ne saurait être imputé au syndicat des copropriétaires le coût d'une prestation qui ne bénéficie qu'à certains copropriétaires et qui de ce fait ne relève pas de la gestion courante de la copropriété ;

Que la clause litigieuse doit être déclarée abusive ;

63) Classement en prestation variable de la préparation de l'assemblée générale annuelle nécessitant recherches et études (ex : cession de parties communes, travaux hors budget' Tableau page 7 version 2008)

Attendu que la tenue de l'assemblée générale annuelle des copropriétaires relève de la gestion courante du syndic ce que confirme l'arrêté Novelli et ce qui implique que la préparation de celle-ci en fait également partie ;

Qu'il appartient en effet au syndic qui aurait fait un travail spécifique supplémentaire de recherches et d'étude, de prévoir une prestation distincte de celle relevant de la préparation de cette assemblée générale ;

Que cette clause est donc illicite et abusive en ce que stipuler une rémunération particulière en sus du forfait annuel pour les motifs généraux et imprécis susvisés, a pour conséquence de faire sortir indûment une prestation de la gestion courante et de créer une confusion dans l'esprit des copropriétaires sur les contours exacts de la gestion courante ;

64) Classement en prestation variable de la notification par remises contre émargement des convocations à l'assemblée générale (tableau page 7 version 2008)

Attendu que la remise contre récépissé ou émargement est prévue par l'article 67 du décret du 17 mars 1967 ;

Que l'envoi de la convocation à l'assemblée générale annuelle des copropriétaires relève de la gestion courante du syndic dès lors qu'elle est récurrente et prévisible, peu important les modalités et son coût est intégré dans le forfait annuel (hors frais de tirages, affranchissement et acheminement) ;

Qu'en outre le syndic ne peut faire appel à un prestataire extérieur pour accomplir cette remise de convocations qu'avec l'autorisation de l'assemblée générale ;

Que cette clause est abusive en ce qu'elle classe cette prestation dans les prestations variables et laisse au seul choix du syndic la possibilité de l'inclure dans son forfait annuel ;

65) Classement en prestation variable incluse dans le forfait annuel au choix du syndic de la tenue de l'assemblée générale en dehors des heures ouvrables (tableau page sept version 2008)

Attendu que la tenue de l'assemblée générale annuelle des copropriétaires est une prestation invariable relevant de la gestion courante du syndic, ce que confirme l'arrêté Novelli ;

Qu'au vu des règles de vote en assemblée générale énoncées aux articles 24 et suivants de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le syndic est tenu de mettre en œuvre les mesures nécessaires pour qu'un maximum de copropriétaires puissent assister ou être représentés à cette assemblée générale, de sorte que la tenue en dehors des heures d'ouverture habituelle de la société Les Clés de l'immobilier est récurrente et prévisible et relève ainsi de la gestion courante et non pas d'une prestation variable ;

Que la clause litigieuse doit être déclarée abusive ;

66), 66 bis) Classement en prestation variable incluse dans le forfait annuel au choix du choix du syndic de la présence exceptionnelle d'un collaborateur à l'assemblée générale et/ ou au conseil syndical (tableau page 7 et 8 version 2008)

Attendu que constitue une prestation invariable relevant de la gestion courante du syndic la présence du syndic ou de son représentant d'une part à la réunion du conseil syndical précédant l'assemblée générale annuelle et d'autre part à l'assemblée générale annuelle, ce que confirme l'arrêté du 19 mars 2010 ;

Que sauf à préciser que la présence de ce collaborateur a été sollicitée soit par l'assemblée générale soit par le conseil syndical, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, ces clauses sont abusives en ce que le choix fait par le syndic de déléguer tout ou partie des taches qui lui sont dévolues par la loi à un ou plusieurs collaborateurs ne saurait donner lieu à une rémunération supplémentaire, l'organisation interne du syndic seul titulaire du contrat de mandat, n'étant pas opposable au syndicat ;

Que cette clause est abusive ;

67) Classement en prestations variables incluses dans le forfait annuel au choix du choix du syndic de la rédaction et de l'envoi du compte rendu de la réunion du conseil syndical (tableau page 8 versions 2008)

Attendu qu'il n'appartient pas au syndic de rédiger le compte rendu d'un organe indépendant chargé en application de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 du contrôle de sa gestion et qu'il ne peut en conséquence solliciter aucune rémunération à ce titre ;

Que cette clause est abusive, peu important qu'elle puisse ne donner lieu à aucune rémunération en dehors du forfait annuel

68) Classement en prestation variable incluse dans le forfait annuel au choix du syndic de l'assistance à un conseil syndical supplémentaire mais facturation à la vacation si réunions trop nombreuse et surtout injustifiée (tableau page 8 versions 2008)

Attendu que le conseil syndical est libre d'organiser ces réunions comme il l'entend en présence ou non du syndic et la présence obligatoire de ce dernier au conseil syndical précédant l'assemblée générale annuelle relève seule de la gestion courante du syndic, ce que confirme l'arrêté Novelli ;

Que s'il n'est pas abusif concernant les réunions supplémentaires du conseil syndical où sa présence sera requise et dont la prévisibilité n'est pas acquise de stipuler que cette prestation est variable, cette prestation ne peut être forfaitisée que suivant l'accord des deux parties ;

Qu'en l'espèce la clause est abusive en ce qu'elle laisse le choix au seul syndic de déterminer si cette prestation sera englobée dans son forfait, sans préciser en outre à partir de combien de réunions supplémentaires cette prestation sera rémunérée à la vacation ;

69) Classement en prestation variable incluse dans le forfait annuel au choix du syndic de la déclaration de sinistre concernant les parties communes et ou les parties privatives lorsque le dommage à sa source dans les parties privatives (tableau page 8 versions 2008)

Attendu qu'eu égard à la mission de conservation de l'immeuble dévolue au syndic par application de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, la déclaration de sinistre affectant les parties communes, peu important son origine, relève de la gestion courante et doit donc figurer d'office et non au choix du syndic dans son forfait annuel ;

Que d'ailleurs l'arrêté du 19 mars 2010 classe dans la gestion courante la déclaration par le syndic des sinistres concernant les parties communes, et les parties privatives lorsque le dommage à sa source dans les parties communes ;

Que par ailleurs, la déclaration de sinistre concernant les parties privatives lorsque le dommage à sa source dans les parties privatives ne regarde pas le syndic, sauf s'il affecte un élément d'équipement commun (canalisations) qui sont aux termes de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 considérés comme des parties communes ;

Que cette clause est abusive ;

70), 71), 74) Classement en prestations variables de la gestion de la prévoyance du personnel, de la préparation du dossier de retraite et du licenciement (tableau page 7 version 2008)

Attendu que les tâches susvisées ne sont pas des prestations récurrentes et prévisibles mais nécessitent un travail supplémentaire évident de la part du syndic qui justifie qu'elles soient classées en prestations variables ;

Que les prestations ne sont d'ailleurs pas visées dans les dispositions de l'arrêté du 19 mars 2010 relatif à la gestion du personnel du syndicat des copropriétaires et concernant les prestations de base dite invariables relevant de la gestion courante du syndic ;

Que ces clauses ne sont par conséquent ni abusives ni illicites ;

72), 73) Classement en prestations variables des relations avec l'inspection du travail et d'un éventuel contrôle de l'URSSAF relatif au personnel (tableau page 7 version 2008) sur appel incident

Attendu que ces clauses ne sont ni abusives ni illicites pour les même motifs que les clauses 70), 71), 74)

75) Classement en prestation variable incluse dans le forfait annuel au choix du syndic de la gestion des archives dormantes (tableau page 2 version 2008) sur appel incident

Attendu que cette tâche est prévisible et quantifiable et ne crée pas un travail supplémentaire important en sorte qu'elle relève de la gestion courante du syndic ;

Qu'opérer une telle distinction sur le plan tarifaire est source de contentieux sur la définition de chacune de ces catégories d'archives de sorte que cette clause doit être considérée comme abusive ;

Qu'en outre postérieurement à l'arrêté du 19 mars 2010 qui classait dans les prestations de gestion courante la détention et la conservation des archives utiles notamment les plans, le règlement de copropriété, l'état de division etc. (...) ainsi que toute pièce administrative datant de moins de deux ans, est intervenu le décret n° 2010-391 du 20 avril 2010 qui complétant l'article 33 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 édicte que "la conservation et la gestion des archives sont comprises dans la mission ordinaire du syndic" sans aucune distinction entre archives "vivantes" et "dormantes" ;

78) Classement en prestation variable payable par le copropriétaire le suivi d'une injonction de payer (tableau page 3 version 2008) sur appel incident

Attendu que ne s'agissant pas de prestations récurrentes et prévisibles, la SARL Les Clés de l'immobilier était fondée à classer celle-ci dans les prestations à rémunération variable et en conséquence à solliciter des honoraires particuliers à ce titre ;

Que l'arrêté du 19 mars 2010 ne classe pas dans les prestations de gestion courante le recouvrement des charges impayées, de sorte que le classement en prestation variable de la procédure d'injonction de payer initiée par le syndic lui-même n'est ni abusif ni illicite ;

Sur la demande de remboursement de la SARL Les Clés de l'immobilier des indemnités allouées au titre du préjudice associatif et du préjudice collectif

Attendu que l'évaluation du préjudice associatif qui était justifié par l'importante activité de l'UFC 38 notamment depuis janvier 2006 dans ce dossier, a été exactement évaluée à la somme de 3 000 euro, de même que l'indemnité pour frais irrépétibles ;

Que l'action en suppression des clauses abusives vise également à obtenir la réparation du préjudice subi par l'ensemble des consommateurs, dès lors que les contrats comportant les clauses contestées ont nécessairement porté atteinte à la collectivité des consommateurs ;

Qu'en l'espèce, comme le fait observer le tribunal, la SARL Les Clés de l'immobilier ne produit aucun élément comptable relatif au contrat de mai 2008 ;

Que finalement la cour relève 42 clauses abusives et/ou illicites dans le contrat de syndic 2008 et non pas les 47 retenues par le jugement déféré ;

Qu'il aura néanmoins fallu attendre mai 2012 pour voir proposer un nouveau contrat dépouillé de celles-ci, de sorte que l'évaluation du préjudice collectif doit être maintenu à 8 000 euro ;

Que la SARL Les Clés de l'immobilier sera par conséquent déboutée de sa demande de remboursement des sommes ainsi allouées par le tribunal de grande instance à l'UFC 38 ;

Attendu par ailleurs, que l'action préventive en suppression de clauses abusives ouverte aux associations agréées de défense des consommateurs ayant vocation à s'appliquer aux modèles types de contrats destinés aux consommateurs et rédigés par des professionnels en vue d'une utilisation généralisée, c'est à bon droit que les premiers juges ont condamné la SARL Les Clés de l'immobilier à payer lesdites sommes in solidum avec la FNAIM à l'origine du contrat litigieux ;

Sur la demande de dommages et intérêts de la SARL Les Clés de l'immobilier

Attendu que l'action engagée par l'UFC 38 au titre du contrat de syndic dans sa version 2008 ne saurait être qualifiée d'abusive dès lors que cette association a obtenu gain de cause même partiellement ;

Que la SARL Les Clés de l'immobilier sera déboutée de cette demande ;

Sur la demande de dommages et intérêts de l'UFC 38 pour préjudice moral, à l'encontre de la SARL Les Clés de l'immobilier et de la FNAIM

Attendu qu'il ne saurait être fait reproche à la SARL Les Clés de l'immobilier d'avoir engagé abusivement son appel ni à la FNAIM de l'avoir abusivement soutenue, alors qu'un certain nombre de clauses de leur contrat de syndic dans la version 2008 sont validées par la cour et que le contrat 2012 ne souffre aucune critique pertinente de la part de l'UFC 38 ;

Que la contestation même véhémente de la thèse adverse et la polémique font partie de la joute judiciaire, en sorte que l'UFC 38, dont le préjudice moral n'est ainsi pas établi, sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral ;

Sur la demande de publication

Attendu que dès lors que le jugement déféré est en partie infirmé, ce dernier ne saurait faire l'objet d'une publication ;

Par ces motifs : LA COUR, Statuant publiquement par arrêt contradictoire après en avoir délibéré conformément à la loi, Déclare la SARL Les Clés de l'immobilier recevable en son appel, Confirme le jugement déféré en ce qu'il a déclaré l'UFC 38 recevable en ses demandes, débouté l'UFC 38 de ses demandes relatives au contrat de syndic dans sa version 2005 et déclaré abusives et/ou illicites les clauses suivantes du contrat 2008 qui classent hors gestion courante : 6) si les fonds du syndicat de copropriétaires sont versés au compte courant bancaire ou postal ouvert au nom du syndic, les charges et les produits éventuels provenant de la gestion ou du fonctionnement de ce compte sont à la charge et/ou au bénéfice du syndic (article 7.2 alinéa 2 version 2008) ; 17) rémunération en prestation supplémentaire à la charge du propriétaire concerné de la remise du dossier à l'huissier ou à l'avocat (tableau page 3 version 2008), 21) rémunération incluse dans le forfait au choix du syndic des vérifications périodiques (tableau page 2 version 2008), 22) rémunération incluse dans le forfait annuel au choix du syndic de la mise à jour du carnet d'entretien, outre les obligations légales (tableau page 2 version 2008), 23) rémunération incluse dans le forfait annuel au choix du choix du syndic de la réception du Président du Conseil Syndical ou des conseillers à leur demande (tableau page 2 version 2008), 24) rémunération en prestation supplémentaire de l'obtention de l'avis du conseil syndical en cas d'exécution de travaux urgents pour obtenir le versement d'une provision ne pouvant excéder le tiers du montant du devis estimatif des travaux (tableau page 2 version 2008), 26) rémunération en prestation particulière à la charge du copropriétaire concerné, de la délivrance de copie (tableau page 2 version 2008), 29) rémunération incluse dans le forfait annuel au choix du syndic des avis de travaux nécessitant accès aux parties privatives (version 2008 tableau page 3), 31) rémunération en prestation particulière de la location de parties communes (version 2008 tableau page 3), 33)rémunération en prestation particulière à la charge du copropriétaire concerné des études juridiques, fiscales ou sociales fournies à un copropriétaire ( tableau page 4 version 2008), - 35) rémunération incluse dans le forfait au choix du syndic de la gestion des urgences et des travaux urgents (tableau page 4 version 2008), 40) rémunération à la charge du copropriétaire concerné des informations nécessaires à l'établissement des diagnostics (version 2008 tableau page 4), - 41) rémunération à la charge du copropriétaire concerné de l'actualisation de l'état daté (version 2008 tableau p 4), 42) rémunération incluse dans le forfait annuel au choix du syndic de l'élaboration des règles relatives à la composition, à l'organisation au fonctionnement du conseil syndical (tableau page 4 version 2008), - 43 à 53) rémunérations en prestations spéciales sans vote spécifique de l'assemblée générale au jour où elle décide des travaux de la mise en concurrence des prestataires, de l'organisation des interactions entre prestataires, des appels d'offres, de l'obtention des autorisation d'urbanisme, de la déclaration d'ouverture de chantier, de la réception des ouvrages, de l'obtention des dossiers de fin de chantiers, de la vérification des factures, de l'approbation du compte travaux et compte rendu de la délégation du choix du prestataire (tableau page 5 version 2008), - 54) rémunération en prestation particulière des appels de fonds sur travaux (version 2008 tableau page 5), 55) rémunération en prestation particulière de "emprunt, subventions, ANAH, ADEME etc. (...)" (tableau page 5 version 2008), 56) rémunération en prestation particulière de l'intervention du syndic pour des travaux à la demande d'un copropriétaire (version 2008 tableau p 5), - 58) rémunération en prestation particulière de la garantie financière apportée (version 2008 tableau p 6), - 59) rémunération incluse dans le forfait annuel au choix du syndic de la reprise de comptabilité sur exercice(s) antérieur(s) non approuvé et/ou non réparti(s) en cas de changement de syndic (tableau page 6 version 2008), - 60) rémunération incluse dans le forfait annuel au choix du syndic de la gestion des consommations, forfaits et régularisations sur compteurs autre que celle de l'eau lorsque les compteurs sont déjà installés lors de la désignation du syndic (tableau page 6 version 2008), 61) rémunération à la charge du copropriétaire concerné de l'aide aux déclarations fiscales des copropriétaires (version 2008 tableau p 6), - 62) rémunération incluse dans le forfait annuel au choix du syndic de l'indication de la TVA (version 2008 tableau page 6), - 63) rémunération en prestation particulière de la préparation de l'AG annuelle nécessitant recherches et études (ex : cessions parties communes, travaux hors budget (...)) (version 2008 tableau page 7), - 64) rémunération en prestation particulière de la notification par remise contre émargement des convocations à l'assemblée générale (version 2008 tableau p. 7), - 65) rémunération incluse dans le forfait au choix du syndic de la tenue de l'assemblée générale en dehors des heures ouvrables (version 2008 tableau p. 7), - 66), 66 bis) rémunération incluse dans le forfait annuel au choix du syndic de la présence exceptionnelle d'un collaborateur (version 2008 tableau page 7) à l'assemblée générale et/ou au conseil syndical, - 67) rémunération incluse dans le forfait annuel au choix du syndic de la rédaction du compte-rendu de la réunion à la demande du conseil syndical (tableau page 8 version 2008), - 68) rémunération incluse dans le forfait annuel au choix du syndic et/ou à la vacation (si "réunion trop nombreuses et injustifiées") de l'assistance à conseil syndical supplémentaire (version 2008 tableau page 8), - 69) rémunération incluse dans le forfait annuel au choix du syndic de la déclaration des sinistres concernant les parties communes et/ou les parties privatives lorsque le dommage a sa source dans les parties privatives (tableau page 8 version 2008), Et ajoutant, Déclare illicite la clause 75) relative à la rémunération en prestation variable incluse dans le forfait annuel au choix du syndic de la gestion des archives dormantes (tableau page 2 version 2008), Confirme le jugement en ce qu'il a débouté l'UFC 38 de ses demandes relatives aux clauses 72), 73) relatives au classement en prestations variables des relations avec l'inspection du travail et d'un éventuel contrôle de l'URSSAF relatif au personnel (tableau page 7 version 2008), Confirme le jugement déféré en ce qu'il a condamné la SARL Les Clés de l'immobilier in solidum avec la FNAIM à payer à l'UFC 38 une somme de 3 000 euro au titre de son préjudice associatif, une somme de 8 000 euro au titre du préjudice collectif des consommateurs, condamné la SARL Les Clés de l'immobilier à payer à l'UFC 38 une indemnité de 3 000 euro au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. Infirme pour le surplus, Et statuant à nouveau, Déboute l'UFC 38 de ses demandes concernant les clauses 70), 71), 74) relatives au classement en prestations variables de la gestion de la prévoyance du personnel, de la préparation du dossier de retraite et du licenciement (tableau page 7 version 2008), Déclare sans objet la demande d'interdiction de l'usage à l'avenir des clauses contenues dans le contrat de syndic de mai 2008, Déboute l'UFC 38 du surplus de ses demandes relatives au contrat de syndic de mai 2008. Constate que la SA Les Clés de l'immobilier a substitué un nouveau contrat de syndic en mai 2012. Déboute l'UFC 38 de sa demande de suppression des 9 clauses visées au N° 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 51, du contrat de syndic 2012. Déboute la SARL Les Clés de l'immobilier de sa demande de remboursement des sommes allouées en première instance à l'UFC 38. Déboute la SARL Les Clés de l'immobilier de sa demande de dommages et intérêts. Déboute l'UFC 38 de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral à l'encontre de la SARL Les Clés de l'immobilier et de la FNAIM. Condamne en cause d'appel la SARL Les Clés de l'immobilier à payer à l'UFC 38 une indemnité de 3 000 euro au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. Condamne la SARL Les Clés de l'immobilier aux dépens de la procédure d'appel avec application de l'article 699 au profit de la Selarl Dauphin Mihalovic qui en a demandé le bénéfice.