CA Rennes, 4e ch., 13 mars 2014, n° 10-08176

Suivant convention du 16 septembre 2002, les époux X ont donné à bail à la société SFR une parcelle sise à Cleguerec cadastrée n° 104 et 400 section YD moyennant un loyer annuel de 500 euro HT, indexé sur le coût de la construction, pour une durée de 12 ans, à compter du 1er octobre 2002.

Un compromis de vente d'une surface de 34 m2 de la parcelle litigieuse, au prix de 10 000 euro a été signé avec la société Feridis le 15 mai 2007.

D'autres bailleurs ont signé des compromis de même nature avec la société Feridis.

Informée de ce que certains de ses bailleurs avaient été approchés par les mandataires de la société Feridis, la SFR a adressé une lettre circulaire à chacun d'eux afin d'attirer leur attention sur le fait qu'elle n'avait jamais missionné la société Feridis pour procéder à l'achat des terrains loués par elle.

En réponse à cette lettre, Monsieur X a informé la société SFR de ce qu'il avait été contacté par un mandataire de la société Feridis avec laquelle il avait été finalement signé un compromis.

Par lettre du 18 décembre 2007 puis par lettre recommandée du 28 janvier 2008, les époux X ont dénoncé cet engagement.

Faute d'accord amiable, les époux X et la société SFR ont, par acte du 25 juin 2008, assigné la société Feridis et M. Y devant le Tribunal de grande instance de Lorient pour voir :

- juger nul et de nul effet le compromis de vente conclu entre eux et la société Feridis, portant sur une parcelle de terre cadastrée section YD n° 104 et 400,

- condamner in solidum la société Feridis et Monsieur Y à verser aux consorts X la somme de 6 000 euro à titre de dommages et intérêts,

- juger que la société Feridis et Monsieur Y se sont rendus coupables de parasitisme et de concurrence déloyale,

- condamner in solidum la société Feridis et Monsieur Y à verser à la société SFR la somme de 50 000 euro à titre de dommages et intérêts,

- condamner les mêmes au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

Par jugement du 8 septembre 2010, le Tribunal de grande instance Lorient a :

- débouté Madame X de sa demande tendant à voir déclarer la promesse de vente inopposable à son égard,

- prononcé la nullité de l'acte de vente signé par Monsieur et Madame X,

- débouté les consorts X de leur demande d'allocation de dommages et intérêts,

- dit que Monsieur Y et la société Feridis ont usé de procédés déloyaux à l'égard de SFR,

- dit que cette faute n'a entraîné aucun préjudice économique et financier à SFR,

- débouté SFR de sa demande d'indemnisation,

- condamné in solidum Monsieur Y et la société Feridis à verser à SFR la somme de 600 euro en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

La société Feridis a régulièrement relevé appel de ce jugement par déclaration du 19 novembre 2010.

Vu les conclusions transmises le 7 mai 2013 de la société Feridis demandant à la cour de :

- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté Madame X de sa demande tendant à lui voir déclarer inopposable la promesse de vente, débouté les consorts X de leurs demandes indemnitaires, débouté la société SFR de ses demandes indemnitaires,

- réformer le jugement pour le surplus et en conséquence de :

- débouter la société SFR et les consorts X de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions

- dire et juger parfaite la promesse synallagmatique de vente valant vente en date du 10 mai 2007 entre les consorts X et la société Feridis d'une parcelle de terre de 34 m2 à extraire d'une plus grande parcelle actuellement cadastrée, Commune de Cleguerec (56480), section YD n° 104 et 400,

- condamner les consorts X à réitérer la vente en la forme authentique par devant Maître L., notaire à Rennes (35000), dans un délai de trois mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, passé lequel délai courra une astreinte de 1 000 euro par jour de retard pendant trois mois, délai au terme duquel il sera à nouveau fait droit,

- condamner solidairement SFR et les consorts X à lui verser la somme de 10 000 euro à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, outre application de l'article 1154 du Code Civil,

- condamner solidairement SFR et les consorts X à lui verser la somme de 5 000 euro au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens dont distraction au profit de la SCP Gauvain Demidoff en application de l'article 699 du même Code.

Vu les conclusions du 22 mars 2013 de la société SFR et des époux X qui demandent à la cour de :

- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a prononcé la nullité du compromis signé par les époux X au profit de la société Feridis en application du Code de la consommation

- infirmer le jugement en ce qu'il a débouté les époux X de leur demande d'indemnisation, débouté Mme X de sa demande tendant à voir déclarer la promesse de vente inopposable à son égard

- infirmer le jugement en ce qu'il n'a pas recherché si la société Feridis ne se serait pas rendue coupable de dol

- dire et juger inopposable à Mme X le compromis de vente signé entre M. X et la société Feridis

- prononcer la nullité du compromis de vente au visa de l'article 1116 du Code civil

- condamner in solidum la société Feridis et Monsieur Jérome Y à verser aux époux X la somme de 6 000 euro à titre de dommages intérêts

- confirmer le jugement en ce qu'il a dit que Monsieur Jérôme A. et la société Feridis ont usé de procédés déloyaux à l'égard de SFR engageant leur responsabilité

- condamner en conséquence in solidum Monsieur Jérome Y et la société Feridis à verser à la société SFR la somme de 50 000 euro à titre de dommages intérêts, toutes causes de préjudices confondues

- débouter la société Feridis et Monsieur Jérome Y de leurs demandes respectives

- condamner in solidum la société Feridis et Monsieur Jérome Y à leur verser respectivement une somme de 8 000 euro sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile outre les dépens recouvrés conformément à l'article 699 du Code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 28 mai 2013.

M. Jérome Y assigné à personne, par acte du 5 juillet 2011, n'a pas constitué avocat.

Il sera statué par arrêt réputé contradictoire.

SUR QUOI

Le jugement n'est pas critiqué en ce qu'il a écarté le moyen tenant au défaut de publication à la conservation des hypothèques de la promesse de vente, retenu la compétence territoriale du Tribunal de grande instance de Lorient et arefusé de mettre de cause Monsieur Y dont la responsabilité est recherchée par la société SFR

.Sur l'opposabilité du compromis de vente à Madame X.

Mme X mariée sous le régime de la communauté soutient que le compromis de vente uniquement signé par son mari lui est inopposable.

La société Feridis conclut à la confirmation du jugement en ce qu'il a déclaré le compromis également signé par Mme X, opposable à cette dernière.

La comparaison des initiales et surtout des signatures figurant d'une part sur la convention du 11 septembre 2002 conclu avec la société SFR et d'autre part sur le compromis de vente du 10 mai 2007 conclu avec la société Feridis est suffisante, en l'absence de preuve contraire rapportée par Mme X, pour établir qu'elle a été signataire du compromis, lequel lui a donc, à juste titre été déclaré opposable.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur la nullité du compromis de vente du 10 mai 2007

La SARL Feridis reproche au premier juge d'avoir estimé que la vente immobilière était soumise aux dispositions des articles L. 121-21 et suivants du Code de la consommation, puisque la législation française prise en application de la directive européenne du 20 décembre 1985 concerne la protection des consommateurs dans le cadre de contrats négociés en dehors des établissements commerciaux et ne concerne que les ventes de biens mobiliers.

La société Feridis soutient que les dispositions du Code de la consommation ne sont pas applicables en l'espèce, puisqu'elle n'est pas un professionnel et que les consorts X n'ont pas la qualité de consommateurs puisqu'ils sont vendeurs du bien et sont des professionnels, leur activité agricole étant en lien direct avec la vente d'une parcelle de terre.

Elle estime en conséquence que les dispositions des articles L. 121-1 du Code de la consommation ne sont pas applicables en l'espèce.

La société Feridis fait valoir que la parcelle vendue, n'est pas une parcelle constructible mais une parcelle à vocation agricole, ce qui a été confirmé par une réponse du ministre du 24 juin 2008, qui a indiqué expressément que les parcelles concernées par l'implantation d'antennes de communication restent par nature des zones à vocation agricole.

Elle affirme que contrairement à ce que soutient SFR le seul fait que l'activité soit pas de même spécialité que l'activité du contractant, ne peut justifier l'application des dispositions du Code de la consommation relative démarchage à domicile et que la question qui se pose est celle de savoir s'il existe un lien entre le bien litigieux (une parcelle de terre) et l'activité exercée (exploitant agricole) d'une part et si l'activité était susceptible de retirer un bénéfice de l'opération d'autre part.

La société Feridis appelante soutient que le rapport direct entre les ventes parcelle de terre et l'activité exercée par le vendeur dans le cadre d'une exploitation agricole n'est pas contestable et que la vente aurait profité à l'exploitation agricole et qu'en conséquence, il n'y a pas lieu de prononcer la nullité du compromis pour violation du Code de la consommation.

Les intimés répliquent que les dispositions des articles L. 121-23 et suivants du Code de la consommation applicables aux transactions immobilières dès lors que le démarcheur propose d'acheter un bien immobilier à une personne physique comme c'est le cas en l'espèce n'ont pas été respectées par la société Feridis société foncière d'investissement, société commerciale qui a agi en qualité de professionnel.

Ils soutiennent qu'il n'y a pas en l'espèce d'exonération au titre de l'article L. 122-22-4° du Code de la consommation, relative aux activités agricoles puisqu'il faut justifier cumulativement du caractère agricole du terrain et du lien direct entre l'opération envisagée et l'activité exercée dans le cas d'une exploitation agricole, industrielle ou artisanale ou autre, ce que ne fait pas à la société Feridis.

Ils estiment que donc c'est à juste titre que le tribunal a estimé que le compromis, qui ne comportait pas de formulaire permettant aux vendeurs d'exercer la faculté de renonciation, était nul de ce fait.

Ils font valoir qu'en outre, la nullité est encourue pour dol d'autant que sur 59 compromis signés, 44 bailleurs ont dénoncé leur signature en motivant leur décision par les manœuvres dolosives dont ils avaient été victimes à savoir que M. Y mandataire de la société Feridis a indiqué faussement et mensongèrement que la société SFR souhaitait procéder à une simplification de la gestion des conventions relatives à ces antennes relais et que dans l'hypothèse où les bailleurs ne signeraient pas le compromis de vente qui leur était soumis, SFR mettrait un terme au bail signé et procéderait au démantèlement de l'antenne relais, en produisant à l'appui de ses affirmations des plans des installations qui étaient annexées à la convention signée avec SFR et dont seuls elle et ses mandataires étaient réputés avoir connaissance en copie.

Les vendeurs affirment avoir été contactés par téléphone par M. Y commercial/technicien de sites qui s'est ensuite présenté à leur domicile muni d'un document pré-rédigé et disposant de toutes les données relatives non seulement au site mais également à la convention signée avec la société SFR.

Ils exposent que la démarche de Monsieur Y a consisté soit à entretenir la confusion entre Feridis et SFR soit à se présenter purement et simplement comme mandaté par cette dernière de sorte que dans tous les cas les propriétaires ont eu la conviction d'avoir affaire à une personne et une société mandatée directement ou indirectement par SFR.

Ils indiquent que M. Y en sa qualité de mandataire de la société Feridis a mis en avant plusieurs arguments en soutenant mensongèrement que dans l'hypothèse où les bailleurs ne signeraient pas le compromis de vente qui leur était soumis, SFR mettrait un terme au bail signé et procéderait au démantèlement de l'antenne relais et pour donner du crédit à ses affirmations a, dans la plupart des cas produit des plans des installations qui étaient annexées à la convention signée avec SFR et dont seule cette dernière et ses mandataires étaient réputés avoir connaissance et une copie.

Les intimés indiquent également que dans d'autres cas Monsieur Y n'a pas hésité à se prévaloir de la connaissance qu'il avait du nom de la personne mandatée par SFR lors de la création du site et qu'il a eu recours à un subterfuge plus retors encore en se présentant avec une mallette portant le sigle de la société Z dont il avait été l'animateur lorsqu'il traitait des dossiers en sous-traitance de SFR ou de ses prestataires dans le cadre de la réalisation des sites concernés.

Les intimés réfutent la teneur des courriers mis en avant par la société Feridis et notamment le courrier des époux W en faisant valoir que les manœuvres de la société Feridis ont entraîné une erreur provoquée et déterminante afin d'obtenir l'accord du propriétaire pour signer le compromis et que cette attitude leur a nécessairement causé un préjudice moral en tant que vendeur, dont ils sont fondés à obtenir réparation.

C'est par une exacte appréciation des éléments de la cause directe et des règles de droit applicables que les premiers juges, au terme d'une motivation que la cour adopte, a prononcé la nullité du compromis de vente pour non-respect des dispositions de l'article L. 121-1 du Code de la consommation.

En effet la société la société Feridis, société foncière d'investissement, dont l'activité déclarée sur l'extrait Kbis lui aux débats est "holding, détention et gestion de portefeuilles de titres, activité de marchand de biens" est un professionnel de l'immobilier.

Dans le cadre de son activité, elle a eu le projet d'acquérir un certain nombre de terrains supportant des pylônes de transmission téléphonique.

Elle a obtenu la signature du compromis de vente litigieux après démarchage à domicile par Monsieur Y.

En application de l'article 8 de la directive européenne 85-577 du 20 décembre 1985, le législateur français a élargi la protection du consommateur aux transactions immobilières, de sorte que c'est à bon droit que les premiers juges considérés applicables en l'espèce, les règles du démarchage, en écartant le moyen soulevé par la société Feridis tendant à l'application de l'article L. 121-22-4° du Code de la consommation aux termes duquel "les ventes de biens lorsque sont un rapport direct avec les activités exercées dans le cadre d'une exploitation agricole... ou de toute autre profession ne sont pas soumises aux dispositions des articles L. 121-23 à L. 121-29".

En effet la vente d'une parcelle de 34 m2 supportant des installations radioélectriques pour une somme de 10 000 euro ne peut être considérée comme une vente d'une parcelle agricole entrant dans la sphère d'activité professionnelle d'un agriculteur, les installations faisant perdre à la parcelle sa vocation agricole, au sens de l'article R. 143-2 du Code rural, car rendant impossible d'exploitation en raison de la présence sur celle-ci, d'un pylône, d'armoires techniques et d'un périmètre de sécurité réglementaire.

Ainsi le compromis de vente conclu dans le cas d'une opération du démarchage à domicile est soumis aux dispositions de l'article L. 121-23 du Code de la consommation et notamment du 7° qui prévoient à peine de nullité que soit mentionnée la faculté de renonciation prévue à l'article L. 121-25 ainsi que les conditions d'exercice de cette faculté, et de façon très apparente, le texte intégral des articles L. 121-23, L. 121-24, L. 121-25 et L. 212-26.

Le compromis litigieux ne prévoyant aucune possibilité de rétractation pour le vendeur une comportant aucun formulaire de rétractation, c'est à bon droit que les premiers juges en ont prononcé la nullité, pour non-respect des dispositions précitées.

La nullité du compromis étant prononcée pour violation des dispositions relatives au démarchage à domicile il n'y a donc pas lieu de rechercher, comme le soutiennent, les vendeurs existence ou non d'un dol.

Le jugement sera confirmé le chef de la nullité prononcée.

Sur la demande indemnitaire des consorts X

Les consorts X soutiennent que seules les manœuvres dolosives de M. Y se présentant faussement comme mandataire de la société SFR les ont amenés à signer le compromis litigieux.

Toutefois, ils ne justifient pas que cette erreur a été déterminante compte tenu notamment du prix très avantageux offert par l'acquéreur.

D'autre part, le compromis étant annulé, les consorts X ne subissent aucun préjudice car ils sont restés propriétaires du bien et ont continué à percevoir les loyers.

Il est en outre établi qu'ils ne subissent pas les inconvénients de la procédure commune engagée avec la société SFR qui en assure la charge.

C'est donc à juste titre que les premiers juges ont, en l'absence de préjudice moral ou financier, déboutés les vendeurs de leur demande de dommages-intérêts.

Le jugement sera confirmé de ce chef

Sur la demande indemnitaire de la société SFR

La société SFR soutient que les manœuvres employées par la société Feridis et ses mandataires caractérisent des agissements parasitaires qui existent par principe en dehors de toute situation de concurrence, en l'espèce l'utilisation des fichiers par Monsieur Jérôme A., ancien salarié de SFR dans le but de démarcher les bailleurs de cette dernière de façon systématique et dans le cadre stratégique globale, est incontestablement caractéristique d'un acte de parasitisme.

La société SFR soutient avoir été surprise par l'ampleur des démarches entreprises sur le territoire qui représente plus d'un quart de la France, de la Normandie jusqu'en Poitou-Charentes et être stupéfaite de la rapidité avec laquelle ces actions ont été menées, lesquelles, selon sa propre expérience en la matière, auraient dû nécessiter un travail important et une longue préparation si Feridis n'avait eu recours de manière frauduleuse à ses données personnelles.

Les manœuvres utilisées par la société Feridis destinées à créer une confusion dans l'esprit du vendeur, participent de la constatation de la déloyauté et du parasitisme reproché à la société Feridis, constitutifs d'une faute au moyen des ajustements suivants :

- des propos mensongers consistant à se présenter comme mandaté par SFR dans le but de créer une confusion dans l'esprit des bailleurs

- le démarchage systématique des bailleurs de la SFR dans le cadre d'une stratégie globale de rachat des terrains mis à disposition de cette dernière grâce à l'utilisation déloyale de fichiers tenus par Monsieur Y ancien salarié de SFR

Elle estime que l'utilisation par la société Feridis de procédés déloyaux lui a incontestablement causé un trouble commercial qui doit être réparé.

Elle soutient que le but poursuivi par la société Feridis agissant de concert avec Monsieur Jérôme A. consistait, une fois rachetée la parcelle de terrain sur laquelle les antennes étaient implantées, à renégocier au plus fort le montant de la redevance acquittée par SFR au titre de l'occupation des lieux sous peine de résiliation de la convention concernée, rappelant qu'en exécution de la mission d'intérêt général qui lui est dévolue, elle a l'obligation d'assurer une couverture de réseau sur l'ensemble du territoire.

La société SFR demande à la cour de retenir, la notion de parasitisme qui se définit comme un comportement par lequel un agent économique tire profit du travail d'autrui sans contrepartie financière.

Elle soutient que la SARL Feridis a tenté de racheter dans tout l'Ouest de la France une majorité de terrains sur lesquels se trouvaient des installations SFR et qu'en cas de réalisation de ces acquisitions, elle se retrouvait face à elle en position dominante pour renégocier, à ces conditions le montant des baux indispensables au maintien de son activité.

Elle demande réparation du préjudice moral commercial et financier à hauteur de 50 000 euro.

La société Feridis réplique qu'il n'y a pas lieu comme demande de la société SFR de retenir des actes de concurrence déloyale à son encontre.

La société Feridis soutient que si la société SFR, est obligée de constituer et gérer un patrimoine immobilier pour déployer son réseau, elle n'exerce pas une activité de même nature que la sienne à savoir l'activité de marchand de biens, de sorte qu'il n'existe aucun risque de confusion entre les activités exercées des deux sociétés.

La société Feridis réplique que l'opération réalisée n'est pas illégale ou fautive et n'a occasionné aucun préjudice moral ou financier à la société SFR.

L'action en concurrence déloyale est admise lorsqu'une entreprise a cherché à profiter de manière illégitime de la réputation d'autrui, le risque de confusion trouvant sa source dans une imitation.

La société Feridis dont l'activité principale est une activité de marchand de biens n'exerce pas une activité de même nature que la société SFR même si celle-ci est contrainte de constituer et de gérer un patrimoine immobilier pour déployer son réseau de téléphonie.

En effet si les besoins d'exploitation de son réseau exigent la location ou l'acquisition d'emplacements immobiliers, la société SFR ne peut se prévaloir de l'exercice d'une activité immobilière alors qu'elle ne justifie pas se livrer à des achats d'emplacements aux fins de les revendre, activité commerciale prévue à l'article L. 110-1-2° du Code de commerce, ses acquisitions étant destinées à être utilisées directement et ou à lui permettre de réaliser un bénéfice.

Il n'existe donc pas de risque de confusion entre la société SFR exploitante radiotéléphonie et la société Feridis, marchand de biens.

Le parasitisme se définit comme un comportement par lequel un agent économique tire profit du travail d'autrui sans contrepartie financière.

La société Feridis a tenté de racheter dans tour l'Ouest de la France, une majorité de terrain sur lesquels étaient implantées des installations de la société SFR.

Ces acquisitions réalisées, la société Feridis se trouvait en position dominante pour renégocier, à ces conditions, le montant des baux, lesquels sont indispensables à la société SFR pour la poursuite de son activité.

Le compromis de vente a été signé sous la condition suspensive de la non-résiliation anticipée du bail ou de la convention par le ou les opérateurs de téléphonie mobile locataire de la parcelle, avant la réitération authentique, ce qui établit que la parcelle acquise ne présentait d'intérêt pour la société Feridis qu'autant qu'elle était louée par SFR.

Désirant acquérir des terrains, la société Feridis n'a pas, en l'espèce agi, avec loyauté, car elle a volontairement entretenu une confusion sur l'identité du cocontractant dans l'esprit des propriétaires des terrains.

Il ressort des attestations concordantes, mais qui ne sont pas toutes rédigées en termes identiques que de nombreux propriétaires démarchés à savoir Monsieur Jean-Claude 1, Claude 2, André 3, André 4, Monsieur et Madame 5, Monsieur Raymond 6, Monsieur André 7, Monsieur Marc 8, Madame 9, Monsieur et Madame 10., Madame Madeleine 11., Monsieur Alain 12, Madame 13, Madame 14, Madame 15, Monsieur Jean-Luc 16, Madame Bernadette 17, Madame 18, Monsieur et Madame 19.

En effet M. Y s'est présenté comme agissant dans l'intérêt de la société SFR, laquelle aurait mandaté la SARL Feridis pour acquérir les terrains, ayant ainsi une confusion dans l'esprit des propriétaires.

La société Feridis ne démontre pas que le fait que la plupart des propriétaires démarchés ont agi conjointement avec la société SFR en annulation des compromis, est suffisant pour mettre en cause l'objectivité de ces attestations, lesquelles ne sont pas toutes rédigées de manière identique, d'autant que 11 propriétaires qui n'ont pas vendu et n'ont pas agi en justice, ont également attesté dans le même sens.

Les 4 attestations en sens contraire versées par l'appelante et établies par le Docteur V, les consorts 20, les consorts W, ne sont pas plus suffisantes pour contredire les dizaines d'attestations sus-visées faisant état du même comportement du démarcheur.

Ces actes de parasitisme commis par la société Feridis engage sa responsabilité pour faute car elle a tenté de s'approprier le travail antérieur réalisé par la société SFR ayant consisté à négocier avec les propriétaires concernés des baux pour ses installations.

La société SFR a de ce fait nécessairement subi un préjudice, cependant limité, du fait de l'annulation de la vente.

En effet, la société SFR dont l'image n'a pas été discréditée ne justifie avoir subi un préjudice moral, mais elle a, pour remédier aux agissements fautifs de la société Feridis et compte tenu de l'ampleur de l'opération engagée, été contrainte de réagir rapidement, de développer en riposte une stratégie sur plusieurs mois pour défendre ses intérêts, notamment en prenant contact directement ou écrire aux différents propriétaires concernés.

Ce préjudice sera indemnisé à hauteur de 500 euro.

Sur les frais irrépétibles et les dépens.

La SARL Feridis succombant son appel, sera condamnée aux dépens et à payer aux consorts X et la société SFR, unis d'intérêts, une somme de 3 000 euro au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

Par ces motifs LA COUR, statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a débouté la société SFR sa demande de dommages-intérêts Statuant à nouveau de ce chef réformé Condamne in solidum Monsieur Y et la SARL Feridis à payer à la société SFR la somme de 500 euro à titre de dommages-intérêts Déboute les parties du surplus de leurs demandes Condamne la SARL Feridis à payer aux consorts X et à la société SFR, unis d'intérêt, la somme de 3 000 euro au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile La condamne aux dépens, recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.