CA Pau, 1re ch., 24 juillet 2015, n° 13/04475

FAITS ET PROCÉDURE

Le 1er novembre 2011, Mme Pargade Nicole a conclu un mandat d'agent commercial avec la SARL Sobimmo, aux droits de laquelle se présente la société KD Col SAS.

Elle soutient que son cocontractant a manqué à ses obligations, en s'abstenant, malgré diverses relances, dont un courrier recommandé avec accusé de réception du 16 janvier 2013, de lui payer des commissions à concurrence d'une somme de 28 125,90 euro.

Par un courrier dans les mêmes formes du 4 février 2013, estimant que cette attitude rendait impossible la poursuite de la relation contractuelle, et la contraignait à rompre le contrat, elle a notifié à son cocontractant la rupture du mandat d'agent commercial.

Par assignation du 7 mai 2013, elle a assigné son cocontractant devant le tribunal de commerce de Bayonne en paiement de sommes, et notamment des commissions non régularisées et de l'indemnité de cessation d'activité.

Par jugement du 16 décembre 2013, le tribunal de commerce de Bayonne a :

- jugé qu'elle était fondée à réclamer paiement de commissions s'agissant des opérations suivantes :

Vente de la maison de retraite " L'Hespérie ", sur la base d'un tiers de la commission effectivement réglée par l'acheteur au moment de la vente,

Location du bien appartenant aux consorts Peronnin / Durand,

Vente de la maison de M. Lovell à Mme François,

- débouté Mme Pargade de ses demandes de remboursement de matériel volé ou de frais de publicité,

- jugé que la rupture du mandat d'agent commercial à effet au 4 février 2013 était imputable aux torts exclusifs de la SARL Sobimmo,

- condamné la SARL Sobimmo, aux droits de laquelle vient la société KD Col, à payer à Mme Pargade Nicole les sommes suivantes, outre les dépens :

76 696,66 euro au titre des commissions impayées,

52 723,33 euro à titre d'indemnité de rupture basée sur la moitié des commissions acquises pendant sa période d'activité au sein de la SARL Sobimmo,

3 000 euro à titre de dommages-intérêts pour exécution déloyale et résistance abusive,

1 500 euro sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Par déclaration adressée au greffe par voie électronique le 19 décembre 2013, la SAS KD Col a relevé appel de cette décision.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 13 avril 2015.

LES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Selon ses dernières conclusions du 18 Juin 2014, la SAS KD Col, appelante, venant aux droits de la société Sobimmo, sollicite :

- la confirmation du jugement déféré en ce qu'il a débouté Mme Pargade de ses demandes de remboursement de matériel volé ou de frais de publicité,

- et sa réformation pour le surplus, sollicitant que Mme Pargade Nicole soit déboutée de l'intégralité de ses demandes et condamnée à lui payer la somme de 4 500 euro sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'à supporter les entiers dépens.

Elle estime qu'elle n'a aucun tort dans la rupture du contrat d'agent commercial, et que Mme Pargade n'est pas fondée à revendiquer le paiement de l'indemnité compensatrice de fin de contrat, ni aucune autre somme.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir pour l'essentiel que :

- Mme Pargade ne peut prétendre à commission, que dans les termes de son contrat, qui supposent qu'elle apporte à l'agence un mandat de vendre,

- s'agissant de la vente de la maison de retraite L'Hespérie :

Mme Pargade n'a apporté aucun mandat nonobstant l'attestation de M. Bouleau, intermédiaire étant intervenu pour le compte du vendeur, manifestement établie dans un intérêt personnel,

C'est à tort que le tribunal de commerce a jugé le contraire, sans répondre à ce moyen déterminant, et alors même qu'au vu des attestations produites, il a fait ses calculs sur la base d'une commission de 200'000 euro, alors que la commission perçue par la SARL Sobimmo a été de 50 000 euro,

En appel, l'intimée en est si consciente, qu'elle livre une nouvelle argumentation, selon laquelle elle a permis de " rentrer " le mandat de vente avant même la conclusion d'un contrat d'agent commercial entre les parties, laissant ainsi toute liberté à ces dernières de convenir de modalités de partage de la commission à venir une fois la vente réalisée,

Au vu de la chronologie détaillée page 7 des conclusions, cette nouvelle explication est peu crédible, car elle supposerait que Mme Pargade Nicole ait présenté M. Bouleau à l'agence Sobimmo, au début de l'année 2011, alors qu'elle était liée à une autre société jusqu'au mois de juillet 2011, et qu'elle aurait ainsi violé les termes de ce mandat,

De même, il resterait à définir à quel titre elle serait intervenue dans une opération immobilière, dont l'entremise est réservée à ceux qui possèdent la carte d'agent immobilier ou à leur mandataire, la jurisprudence sanctionnant l'absence de carte professionnelle par une déchéance du droit à commission,

Cependant, si l'on retient cette nouvelle explication, le montant de cette commission ne devrait pas être intégré au calcul de l'indemnité de fin de contrat,

- s'agissant de la location de M. et Mme Peronnin :

La SARL Sobimmo n'a perçu aucune commission sur cette opération, si bien que Mme Pargade n'est pas fondée à réclamer sa rémunération, laquelle est conditionnée par celle de son mandant,

En outre, la présentation que fait Mme Pargade, est pour le moins douteuse,

En effet, contrairement à ses affirmations gratuites retenues par le premier juge, il n'est justifié d'aucune réclamation antérieure à celle contenue par le courrier recommandé du 16 janvier 2013, et l'appelante conteste avoir reçu une quelconque réclamation antérieure,

Mme Pargade Nicole a rompu le contrat, avant de permettre à sa cocontractante d'y répondre,

Une telle précipitation laisse à penser qu'elle avait prémédité son départ et s'était organisée pour essayer d'en tirer le meilleur parti,

- s'agissant de la vente du bien de M. Lovell :

Mme Pargade ne remplit pas les conditions contractuelles de rémunération, dès lors qu'elle n'a pas " rentré ce bien ", mais simplement assuré un suivi administratif de ce dossier,

Elle n'est pas fondée à réclamer une commission de 6 250 euro,

A l'identique que précédemment, contrairement aux affirmations gratuites de l'intimée, il n'est justifié d'aucune intervention qui se situerait dans le cadre du mandat, ni d'une réclamation antérieure à celle contenue par le courrier recommandé du 16 janvier 2013,

- Mme Pargade Nicole a artificiellement cherché à tirer profit du statut des agents commerciaux, en initiant elle-même la rupture de son contrat, dans des conditions précipitées, sans laisser le temps à son cocontractant de contester ses prétentions, pour s'en prétendre à tort victime,

- l'indemnité de rupture vient réparer le dommage causé à l'agent par la rupture, et doit être appréciée au vu de la durée du contrat (résilié quinze mois plus tard), et de l'activité du mandataire, qui reconnaît elle-même que son activité était très réduite,

- cette indemnité n'est pas due, mais en toute hypothèse, elle ne pourrait être supérieure à la somme de 24 187,50 euro, représentant 15 mois de commissions, calculé sur une assiette excluant la commission relative à la vente de la maison de retraite, à laquelle elle ne peut prétendre.

Par ses dernières conclusions du 8 avril 2015, au détail desquelles il est expressément renvoyé, Mme Pargade Nicole conclut à la confirmation du jugement déféré, sauf s'agissant du montant de l'indemnité de cessation d'activité, dont elle demande qu'il soit porté à la somme de 168 715 euro.

Elle sollicite en outre 3 000 euro au titre de l'article 700 du Code de procédure civile pour la procédure d'appel.

SUR QUOI LA COUR

Le contrat de mandat d'agent commercial immobilier liant les parties, est en date du 1er novembre 2011.

Ce contrat prévoit notamment que :

- le mandataire reçoit mission de représenter son mandant à titre professionnel indépendant auprès de sa clientèle,

- il doit procéder à la recherche des vendeurs, acheteurs, propriétaires et locataires pour le compte de l'agence, et s'efforcer d'obtenir la signature de mandats de vente, de recherche ou de location,

- il perçoit sur toutes les affaires réalisées par son intermédiaire, un pourcentage sur le montant des honoraires HT effectivement perçus par le mandant, pourcentage dont la valeur varie selon la nature de son intervention, ainsi que prévu par les dispositions contractuelles.

Par un courrier en la forme recommandée avec accusé de réception en date du 16 janvier 2013, Mme Pargade a sollicité de son mandant, le paiement de trois factures de commissions, le remboursement du montant d'un appareil photo volé et de frais de publicité.

Par un courrier dans les mêmes formes du 4 février 2013, et faute d'avoir reçu réponse ou règlement, elle a notifié à son cocontractant la rupture du contrat, tout en estimant que cette rupture était imputable à son mandant, lui réclamant également le paiement des commissions restant dues, ainsi que le paiement de l'indemnité de rupture.

Par un courrier du 8 février 2013 son mandant, par son conseil, lui faisait réponse en estimant que la rupture du contrat était à la seule initiative de l'agent commercial.

Les parties sont en désaccord sur le principe même de la créance invoquée par Mme Pargade au titre de trois factures de commissions que la société KD Col n'a pas honorées, et des demandes annexes qui sont maintenues.

Ces éléments sont déterminants pour apprécier l'imputabilité de la rupture de la convention.

Pour la clarté dans l'exposé, il sera d'ores et déjà indiqué que, par la production d'un extrait du registre du commerce et des sociétés qui ne fait l'objet d'aucune contestation, la société KD Col (anciennement Sobimmo), sous la présidence de M. Khalid Derraz, dispose de trois établissements, sous les enseignes suivantes :

- Terres du Sud, agence immobilière située à Anglet,

- Biarritz Golf Immobilier, agence immobilière située à Biarritz,

- KD Col Consulting, conseil pour les affaires et autres conseils de gestion, située à Biarritz.

Sur les demandes de remboursement de l'appareil photo volé, et des frais de publicité

Mme Pargade maintient sa demande sans la développer, et se dispense de produire tous justificatifs de nature à permettre d'en retenir le bien-fondé.

Le courrier produit en pièce n° 9 par son adversaire permet de retenir qu'elle a effectué une réclamation auprès d'un agent d'assurance, qui n'a pas donné suite à sa demande, lui exposant que " il n'est fait mention, ni dans le dépôt de plainte, ni dans la réclamation, ni dans le chiffrage de l'expert, d'un appareil vous appartenant ".

Il n'est pas davantage justifié d'une quelconque avance de frais de publicité pour le compte du mandant, alors même que le premier juge a relevé à juste titre que le contrat d'agent commercial, en son article 2, prévoyait que " l'agent commercial décide seul des moyens de promotion et de communication qu'il entend mettre en " œuvre....".

C'est à juste titre que le premier juge a estimé ces demandes non fondées.

Le premier juge sera confirmé.

Sur les commissions réclamées

Il sera procédé à l'examen successif des trois factures litigieuses :

1 - La facture du 8 juin 2012 : vente de la maison de retraite " L'Hespérie "

Mme Pargade, par cette facture, réclamait paiement d'honoraires de négociation sur cette opération pour la somme de 16 666 euro TTC, représentant le tiers de la commission totale perçue par son mandant.

Cette opération de " vente " se dissocie en deux opérations intimement liées, et intervenues le même jour (17 novembre 2011), mais par deux actes distincts ainsi qu'il en est justifié aux pièces du dossier.

Il s'agit de la vente d'un ensemble immobilier, passée par acte notarié, et de la cession du fonds de commerce de maison de retraite exploité dans cet immeuble, conclue par acte sous seing privé.

Il n'est pas contesté que ces deux actes intimement liés constituent l'opération de " vente " visée par la facture litigieuse.

En effet, chacun des actes (page 24 s'agissant de l'acte notarié, et avant-dernière page, s'agissant de l'acte sous seing privé), prévoit des honoraires de négociation pour un montant de 25 000 euro, soit 50 000 euro au total.

Dans le même sens, l'agent immobilier M. Bouleau, qui atteste avoir été l'intermédiaire dans cette opération, indique également qu'elle concerne à la fois les murs et le fonds.

Or, c'est bien le tiers de la commission totale de 50 000 euro qui était initialement réclamé par l'intimée par la facturation de la somme de 16 666 euro.

Or, il résulte de l'acte sous seing privé de cession du fonds de commerce, en date du 17 novembre 2011, qu'il intervient en régularisation d'un compromis de vente sous condition suspensive en date du 17 août 2011.

Ainsi, l'accord des parties à la cession du fonds de commerce, et donc à la vente en raison du lien entre ces deux opérations, s'est manifesté le 17 août 2011.

Il est sans conteste le résultat de négociations antérieures, qui sont donc nécessairement intervenues à une période pendant laquelle Mme Pargade n'était pas liée à la société KD Col par son mandat d'agent commercial.

En conséquence, les sommes qu'elle réclame, à titre d'honoraires de négociation, dès lors qu'il est établi que cette négociation a eu lieu antérieurement à la conclusion de son contrat d'agent commercial, ne peuvent être qualifiées de " commission ", en exécution de ce contrat.

Pour autant, les pièces du dossier démontrent l'existence d'un accord par lequel il était prévu que Mme Pargade percevrait le tiers de la commission.

En effet, M. Bouleau Xavier en atteste, par une attestation du 20 août 2013, régulière en la forme, et circonstanciée dans les faits relatés.

Or, M. Bouleau est, fait constant, l'intermédiaire sur cette transaction immobilière (murs et fonds), ainsi que le reconnaît elle-même l'appelante dans ses conclusions en page 5.

C'est à tort que l'appelante, pour contester la valeur probante de cette attestation, soutient qu'elle serait établie pour les besoins de la cause, aux motifs que M. Bouleau indiquerait en outre être interpellé' car le montant de cette transaction aurait été de 200 000 euro... précisant que l'acte de vente permettrait de connaître la vérité.

En effet, il n'est nullement établi que M. Bouleau aurait un intérêt quelconque à attester faussement, alors même qu'il emploie dans son attestation le conditionnel, qu'il indique que l'acte notarié serait de nature à éclaircir ce point, et qu'il n'est nullement soutenu qu'il aurait émis une quelconque réclamation pécuniaire à ce titre pour obtenir plus que ce qu'il a effectivement perçu.

Il est constant et établi par les actes produits que l'opération litigieuse a généré pour l'agent immobilier, la perception d'une commission, alors même qu'il n'est pas contesté que cet agent immobilier, était titulaire d'une carte professionnelle, et qu'il s'agissait d'un des trois établissements de la société appelante, l'agence Biarritz Golf Immobilier, ainsi qu'il résulte du registre du commerce et des sociétés déjà évoqué, si bien qu'il ne s'agissait pas de Mme Pargade.

C'est donc en vain que l'appelante, par les développements contenus en page 8 de ses conclusions, au visa d'une jurisprudence prétendument produite à tort en pièce 12, dès lors que cette pièce n'y figure pas, estime que la commission ne serait pas due, faute pour l'intimée de détenir une carte professionnelle.

En revanche, il est établi par l'attestation de M. Bouleau que Mme Pargade est intervenue en tant qu'apporteur d'affaire dont la mission consiste uniquement à mettre en relation deux parties qui se chargeront directement de négocier entre elles les termes de leur accord.

Et dans ce cadre, il est démontré que les parties avaient convenu de rémunérer Mme Pargade à concurrence du tiers de la commission à percevoir par l'agent immobilier.

Enfin, pour s'opposer à ce paiement, la société KD Col soutient que Mme Pargade était liée auprès d'un autre agent immobilier, par les termes d'un contrat de mandat d'agent commercial, et " n'ose imaginer " que Mme Pargade ait pu lui apporter une affaire en violation de ses obligations contractuelles envers ce tiers.

Mme Pargade produit elle-même la pièce qui démontre qu'elle a été liée envers un tiers et jusqu'au 12 juillet 2011, par un contrat d'agent commercial.

Cependant, le contrat n'est pas produit, si bien qu'il n'est pas permis de retenir que ses termes auraient été violés.

En tout état de cause, la société KD Col, qui est un tiers à ce contrat, ne saurait se prévaloir d'un quelconque manquement à ce titre, dès lors qu'elle ne démontre pas qu'elle en subirait un quelconque préjudice.

Il en résulte que c'est à juste titre que Mme Pargade sollicite cette rémunération.

Enfin, s'agissant du montant de la rémunération due à ce titre à Mme Pargade, son montant représente le tiers de la commission perçue par l'agent immobilier.

Cette commission perçue, au vu des actes produits, s'élève à la somme de 50 000 euro en tout.

M. Michel Barthe atteste que " M. Pierre Luye " lui aurait indiqué avoir payé plus de 200 000 euro de commissions à l'agence immobilière, concernant l'acquisition de la maison de retraite L'Hespérie à Biarritz.

L'attestant n'a donc pas une connaissance personnelle de la valeur de la commission payée, et à ce titre, cette attestation est dépourvue de valeur probante, si bien qu'elle ne permet nullement de retenir que le total de la commission versée à l'agence immobilière, s'est élevé à la somme de 200 000 euro, comme le soutient l'intimée (étant en outre observé que la personne physique visée par l'attestation, n'apparaît pas dans les actes de vente de l'immeuble et de cession du fonds de commerce...).

De l'ensemble de ces développements, il résulte que si au titre de cette opération, la société KD Col est débitrice d'une rémunération envers Mme Pargade, cette rémunération s'élève à la somme de 16'666 euro, et ne consiste pas en une commission due en application du mandat conclu par les parties le 1er novembre 2011.

Le premier juge sera infirmé.

2 - La facture du 20 août 2012 : honoraires de négociation sur la location Peronnin

Mme Pargade produit une convention de location, qui ne comporte aucune clause de rémunération de l'agence immobilière, mandataire du propriétaire de l'immeuble.

Il s'agit d'une location saisonnière, conclue du 13 juillet au 2 août 2012.

Les éléments du dossier, et tout particulièrement l'attestation de M. Stéphane Peronnin, établissent que la location est intervenue par l'intermédiaire de Mme Pargade, au bénéfice des amis de cette dernière, les consorts Durand.

Cependant, aucun élément du dossier ne permet d'établir que l'agence immobilière a perçu une quelconque commission sur cette opération.

Dans ces conditions, Mme Pargade ne démontre nullement un quelconque droit à commission.

Ces demandes à ce titre (3 780 euro) seront rejetées.

Le premier juge sera infirmé.

3 - La facture du 30 octobre 2012 : honoraires de négociation sur la vente de la maison de M. Lovell

Il est ici produit un mandat de vente sans exclusivité, où l'un des établissements du mandant (agence Biarritz Golf Immobilier), intervient en qualité de mandataire du vendeur.

Le propriétaire de l'immeuble vendu, M. Lovell, atteste que la signature du mandat de vente est bien intervenue par l'intermédiaire de Mme Pargade.

Il n'est pas contesté que l'opération de vente a été réalisée.

C'est en vain, et sans en justifier, que l'appelante conteste à l'intimée son rôle d'intermédiaire dans cette opération de vente, pour lui contester son droit à commission.

C'est à juste titre que le premier juge a retenu que la commission à ce titre (6 250 euro) était due et il sera confirmé.

Sur l'imputabilité de la rupture du contrat d'agent commercial

Les parties sont contraires sur l'imputabilité de la rupture du contrat d'agent commercial dont Mme Pargade a pris l'initiative par son courrier du 4 février 2013.

En vertu des dispositions de l'article L. 134-4 du Code de commerce, le contrat d'agent commercial est conclu dans l'intérêt commun des parties, dont les rapports sont régis par une obligation de loyauté (outre un devoir réciproque d'information).

Or, au cas particulier, le mandant n'a pas réglé une facture de commission pourtant due (30 octobre 2012), alors même que trois mois plus tard, il a reçu mise en demeure de le faire.

Ce défaut de paiement caractérise le fait qu'il a contesté à tort le principe même de sa dette, et démontre son manquement à ses obligations contractuelles envers son cocontractant, s'agissant tout particulièrement de l'obligation de loyauté, par son refus de reconnaître le droit à commission pour les opérations où l'agent commercial est intervenu en tant qu'intermédiaire, ce qui justifie que la rupture du contrat lui soit imputée.

Cette analyse exclut que la rupture soit imputée au comportement malicieux de l'agent commercial.

Le premier juge sera confirmé.

Sur l'indemnité de rupture

En application des dispositions des articles L. 134-11 et suivants du Code de commerce, Mme Pargade, qui a formé sa réclamation dans le délai d'un an à compter de la cessation du contrat, est fondée à solliciter l'indemnité prévue en cas de rupture du contrat, par l'article L. 134-13 du Code de commerce, dès lors qu'aucune faute grave n'est caractérisée à son encontre, et qu'il vient d'être jugé que la cessation du contrat prise à l'initiative de l'agent commercial, a été justifiée par des circonstances imputables à son mandant.

L'usage, consistant à allouer à l'agent commercial une indemnité équivalant à deux années de commissions brutes, est arbitré par la jurisprudence, en fonction du préjudice réellement subi, notamment au vu de la durée du contrat d'agent commercial et de son activité.

Au cas particulier, le contrat s'est exercé pendant 14 mois.

Pendant cette période, Mme Pargade justifie de son activité, par la production non contestée des factures de commissions, dont il convient de déduire la facture du 8 juin 2012 et la facture du 20 août 2012, puisque la première (rémunération d'apporteur d'affaires en dehors du contrat de mandat) ne représente pas une commission due dans le cadre du mandat, et qu'il vient d'être jugé que la seconde n'était pas due.

Le total des commissions relatives aux cinq factures produites s'élève à la somme de 35 000 euro.

Il s'en déduit une rémunération mensuelle de 2 500 euro (35 000 euro / 14 mois).

Mme Pargade produit le contrat d'agent commercial immobilier qu'elle a par la suite conclu le 15 juillet 2013.

Elle ne produit aucun élément sur sa situation entre la rupture du contrat litigieux, et ce nouveau contrat.

Elle ne démontre pas davantage les diligences accomplies dans cet intervalle pour la recherche d'un nouvel emploi.

Elle n'établit donc pas de lien entre la rupture du contrat litigieux et une prétendue absence de rémunération entre la date de cette rupture et la conclusion du nouveau contrat.

L'indemnité de rupture sera fixée à la somme de 15 000 euro représentant six mois de rémunération.

Le premier juge sera infirmé s'agissant du montant de la somme allouée.

Par ces motifs LA COUR, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Confirme le jugement du Tribunal de commerce de Bayonne en date du 16 décembre 2013, en ce qu'il a, jugé que Mme Pargade était fondée à réclamer paiement de commissions s'agissant de l'opération de vente de la maison de M. Lovell, débouté Mme Pargade de ses demandes de remboursement de matériel volé ou de frais de publicité, jugé que la rupture du mandat d'agent commercial à effet au 4 février 2013, était imputable aux torts exclusifs de la SARL Sobimmo aux droits de laquelle se présente la société KD Col, condamné la SARL Sobimmo, aux droits de laquelle vient la société KD Col, à payer à Mme Pargade Nicole les sommes suivantes, outre les dépens, 3 000 euro (trois mille euros) à titre de dommages-intérêts pour exécution déloyale et résistance abusive, 1 500 euro (mille cinq cents euros) sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, l'Infirme pour le surplus, et statuant à nouveau des chefs infirmés, Déboute Mme Pargade de sa demande de paiement de commissions s'agissant des opérations suivantes, vente de la maison de retraite " L'Hespérie ", location du bien appartenant aux consorts Peronnin, Condamne la société KD Col, à payer à Mme Pargade Nicole les sommes suivantes, outre les dépens, 16 666,66 euro (seize mille six cent soixante-six euro et soixante-six centimes) en exécution de l'accord des parties antérieur au mandat du 1er novembre 2011, concernant la vente de la maison de retraite, 6 250 euro (six mille deux cent cinquante euros) au titre de la commission impayée, 15 000 euro (quinze mille euros) à titre d'indemnité de rupture, Y ajoutant, Vu l'article 700 du Code de procédure civile, condamne la société KD Col à payer à Mme Pargade en cause d'appel la somme de 3 000 euro (trois mille euros), et rejette le surplus des demandes à ce titre, Condamne la société KD Col aux dépens.