CA Dijon, 2e ch. civ., 9 avril 2015, n° 13-00235

La société 4M, devenue depuis Akerys Promotion, a entrepris en 2005 la construction d'un ensemble immobilier dénommé [...]. La société Azur Expansion, agent immobilier, mandatée à cet effet, a proposé des lots de cet ensemble à la vente.

Suivant acte authentique reçu le 30 novembre 2005 par Me Torlasco, notaire à Paris, la société 4M, devenue Akerys Promotion, a vendu en l'état futur d'achèvement à M. Eric Pailharey et à son épouse, née Magalie Favier, les lots n° 32 et 66 de cet ensemble immobilier, consistant respectivement en une villa et un garage, moyennant le prix de 136 600 euro. Les époux Pailharey ont procédé à cette acquisition dans le cadre d'un dispositif de défiscalisation au titre de la loi dite " de Robien ".

Suivant acte sous seing privé en date du 9 janvier 2006, les époux Pailharey ont confié la gérance locative des biens à la société Akerys Gestion, devenue depuis Akerys Services Immobiliers, puis Belvia Immobilier, pour une durée d'un an renouvelable.

La livraison des biens immobiliers est intervenue le 25 avril 2007, et ils ont été immédiatement donnés en location.

Par exploit en date du 9 décembre 2009, les époux Pailharey ont fait assigner la SA Akerys Promotion, la SAS Akerys Services Immobiliers et la SAS Azur Expansion devant le Tribunal de grande instance de Chaumont aux fins d'annulation du contrat de vente pour dol, et d'annulation corrélative des contrats de gestion locative et d'assurance des loyers impayés. Ils faisaient valoir à l'appui de leurs demandes que toutes les sociétés concernées appartenaient au même groupe, qu'elles les ont convaincus de s'engager dans un projet global portant sur l'acquisition, le financement, et la gestion d'un bien immobilier, qui leur a été présenté comme solide, viable, et devant leur permettre de constituer une épargne, alors que l'opération s'est en réalité révélée financièrement désastreuse, dès lors que les revenus locatifs étaient aléatoires, que l'assurance garantie des loyers n'intervenait que sporadiquement, et que l'avantage fiscal était moindre que celui promis.

Les sociétés Akerys Promotion et Akerys Services Immobiliers ont soulevé l'irrecevabilité des demandes du fait de la prescription, et se sont opposées aux demandes au motif qu'il n'était fait la preuve d'aucune manœuvre dolosive de la part du vendeur.

La société Azur Expansion ayant été placée en liquidation judiciaire, l'instance a été interrompue par ordonnance du juge de la mise en état du 6 mai 2010. Les époux Pailharey ont alors fait assigner Me Cardon, ès qualités de liquidateur de la société Azur Expansion.

Par jugement du 11 octobre 2012, rendu en l'absence de comparution de Me Cardon, ès qualités, le tribunal a considéré que la prescription n'était pas acquise, et que le seul fait que l'opération, fût-elle présentée de manière flatteuse, ne se soit pas révélée aussi profitable que l'escomptaient les époux Pailhardey ne suffisait pas à établir l'existence de manœuvres dolosives. Il a en conséquence :

- déclaré recevable la demande de M. et Mme Eric et Magalie Pailharey ;

- débouté M. et Mme Eric et Magalie Pailharey de leurs prétentions ;

- les a condamnés à payer à la SAS Akerys Promotion et à la SA Akerys Services Immobiliers la somme de 2 000 euro sur le fondement des dispositions de I'article 700 du Code de procédure civile ;

- les a condamnés aux dépens.

Les époux Pailharey ont relevé appel de cette décision le 7 février 2013.

Par conclusions notifiées le 15 octobre 2013, les appelants demandent à la cour :

A titre principal :

Vu les articles 1116 et suivants du Code civil,

Vu les articles 1134 du Code civil,

- de dire et juger bien fondés et recevables les époux Pailharey en leurs demandes ;

En conséquence,

- de constater que les sociétés requises ont prétendu présenter aux appelants un projet viable, assurant une rentabilité financière et fiscale certaine, et un autofinancement de l'acquisition immobilière, créant chez les acquéreurs l'illusion d'un placement dépourvu d'aléa ;

- de constater que cette présentation faussement avantageuse et parfaitement sûre de l'opération a été déterminante du consentement des époux Pailharey, dont l'acquisition avait pour seul but de constituer un investissement susceptible de leur faire bénéficier du dispositif fiscal dit " de Robien " ;

- de constater que cette tromperie leur a fait croire que l'acquisition du bien immobilier serait financée par les loyers et qu'ils bénéficieraient d'avantages fiscaux liés à une location certaine et continue, alors qu'ils rencontrent des difficultés à pérenniser la location ;

- de dire et juger que cette situation, si elle avait été connue des époux Pailharey, les aurait conduits à ne pas contracter ;

En conséquence,

- de dire et juger que les agissements de la société Azur Expansion, préalables au contrat de vente sont constitutifs d'un dol, et l'engagent en tant qu'auteur des manœuvres mais engagent également son mandant, la société Akerys Promotion, qui en avait nécessairement connaissance et en a profité ;

A titre subsidiaire :

Vu les articles 1147, 1184 et suivants du Code civil,

Vu les articles L. 111-1 et suivants du Code de la consommation,

- de constater le manquement des intimées à leur devoir de conseil et d'information ;

En tous les cas,

- de dire et juger que le contrat souscrit avec la société Akerys promotion étant inévitablement lié aux précédents, et dont l'existence ne se justifie que dans le cadre des contrats souscrits avec les sociétés Azur Expansion et Akerys Services Immobiliers, doit suivre le même sort que ces derniers ;

- de dire et juger qu'il convient de prononcer la nullité du contrat de vente, et celle des contrats de gestion locative et d'assurance des loyers impayés, dès lors qu'ils sont, du fait de la nullité du contrat de vente, dépourvus de cause ;

- de dire et juger qu'il convient en conséquence de remettre les parties en l'état où elles se trouvaient avant la vente et la conclusion des contrats subséquente, en soumettant les restitutions incombant aux appelants au remboursement préalable du prix de vente, avec intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir, outre les frais notariés et l'ensemble des charges déboursées ;

- de dire et juger que l'arrêt à intervenir sera publié à la conservation des hypothèques, aux frais des requis ;

- de condamner les requis à titre de dommages et intérêts pour le préjudice financier inhérent aux frais et pertes liés à l'emprunt contracté en vue de l'acquisition, et aux intérêts qui en découlent pour un montant de 30 000 euro ;

- de condamner les requis solidairement au paiement de la somme de 15 000 euro à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi de ce chef ;

- de condamner les requis solidairement à verser aux époux Pailharey la somme de 5 000 euro au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;

- de les condamner aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées le 11 mars 2014, la société Akerys Promotion et la société Akerys Services Immobiliers, aux droits de laquelle se trouve désormais la société Belvia Immobilier, demandent à la cour :

A titre principal :

- de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté les consorts Pailharey de leur demande en nullité fondée sur le dol, et en toutes ses dispositions ;

En conséquence,

- de dire et juger que le consentement des consorts Pailharey n'a pas été surpris par dol ;

- de débouter les consorts Pailharey de leur demande en nullité de la vente sur le fondement du dol ;

- de les débouter également de leur demande de nullité du contrat de gestion subséquent à la vente ;

A titre subsidiaire :

- de constater que la demande fondée sur le défaut de conseil est présentée pour la première fois en appel ;

- de constater encore que cette demande est particulièrement mal fondée ;

- de constater en tout état de cause que la société Akerys Promotion n'a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité délictuelle ;

En conséquence,

- de déclarer irrecevable la demande en résolution de la vente formée par les consorts Pailharey ;

- en tout état de cause de débouter les consorts Pailarey de leur demande en résolution de la vente ;

En tout état de cause :

- de dire et juger que les consorts Pailharey n'ont subi aucun préjudice ;

En conséquence,

- de débouter les consorts Pailharey de leur demande de dommages et intérêts à hauteur de 45 000 euro ;

- de les condamner à payer aux sociétés Akerys Promotion et Akerys Services Immobiliers la somme de 6 000 euro à chacune sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

Les époux Pailharey ont fait signifier la déclaration d'appel ainsi que leurs conclusions à Me Cardon, ès qualités de liquidateur de la société Azur Expansion par acte délivré le 23 avril 2013 à domicile.

Les sociétés Akerys Promotion et Belvia Immobilier ont fait signifier leurs conclusions à Me Cardon, ès qualités, par acte délivré le 26 juin 2013 à domicile.

Me Cardon, ès qualités, n'a pas constitué avocat. Il sera statué par arrêt de défaut.

La clôture de la procédure a été prononcée le 20 novembre 2014.

Sur ce, la cour,

Vu les dernières écritures des parties auxquelles la cour se réfère,

Il convient à titre liminaire de relever que les époux Pailharey sollicitent, outre l'annulation du contrat de vente et du contrat de gestion immobilière, celle du contrat d'assurance loyers impayés, garanties annexes et absence de locataire suite à départ de locataire, souscrit auprès de la compagnie Gan Eurocourtage par l'intermédiaire du cabinet Solly Azar Assurances. Or, force est de constater que l'assureur n'a pas été appelé en la cause, de telle sorte qu'il ne peut être statué sur la nullité de ce contrat particulier.

Ensuite, il sera observé que les époux Pailharey invoquent la nullité du contrat de vente pour vice du consentement, subsidiairement sa résolution pour manquement à l'obligation d'information et de conseil, pour en tirer la conséquence de la nullité, respectivement de la résolution du contrat accessoire de gestion locative. Il en résulte, comme l'ont pertinemment souligné les premiers juges, que les critiques longuement émises quant à la qualité de la gestion locative assurée par la société aujourd'hui dénommée Belvia Immobilier sont nécessairement dépourvues de tout emport sur la solution du litige, dès lors que le consentement au contrat de vente ne peut à l'évidence pas avoir été vicié par la mauvaise exécution d'un contrat conclu postérieurement, et que ce contrat postérieur ne peut avoir été d'aucune influence sur le respect de l'obligation d'information et de conseil relative à la vente.

Sur la nullité du contrat de vente pour dol

L'article 1109 du Code civil dispose qu'il n'y a pas de consentement valable, si le consentement n'a été donné que par erreur, ou s'il a été extorqué par violence ou surpris par dol.

L'article 1116 énonce quant à lui que le dol est une cause de nullité de la convention, lorsque les manœuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manœuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté, qu'il ne se présume pas et qu'il doit être prouvé.

Les époux Pailharey font valoir qu'alors qu'ils avaient effectué leur investissement immobilier dans le cadre de la loi De Robien, avec pour objectif d'obtenir une réduction d'impôts contribuant au financement de l'acquisition, les avantages fiscaux effectivement retirés de l'opération ne se sont pas révélés à la hauteur des promesses qui leur avaient été faites.

Cette seule constatation ne suffit cependant pas à consacrer l'existence de la part du vendeur, ou de son mandataire agent immobilier, de manœuvres dolosives commises dans le but de déterminer les acquéreurs à contracter, étant rappelé que l'opération concernée est par nature complexe, et que son dénouement optimal est tributaire de la conjonction de divers facteurs extérieurs tels notamment l'évolution du marché immobilier ou celle des marchés financiers. M. et Mme Pailharey, dont il convient de rappeler qu'ils exercent respectivement les professions d'ingénieur et de géologue, ne peuvent sérieusement être considérés comme n'étant pas à même d'appréhender la complexité du projet dans lequel ils se sont engagés, et les risques qui lui étaient inhérents.

Les époux Pailharey invoquent en premier lieu une tromperie liée à la localisation du bien immobilier, soutenant que celui-ci se trouve situé dans une zone dépourvue d'attractivité et de dynamisme économique, et générant en conséquence une faible demande en terme d'habitat locatif. A cet égard, il convient de constater d'emblée que la localisation géographique du bien a dès l'origine été clairement indiquée aux acquéreurs, une plaquette descriptive du bassin de vie environnant, dont rien ne permet de caractériser le contenu de mensonger, ayant été fournie aux clients. C'est en outre de manière parfaitement vaine que les époux Pailharey invoquent le fait que le département de la Haute-Marne a été écarté des zones géographiques d'application du dispositif Scellier, qui a succédé au dispositif De Robien, dès lors qu'il est constant que l'opération litigieuse est intervenue dans le seul cadre de la loi De Robien, au titre de laquelle la zone géographique concernée était parfaitement éligible. Au demeurant, s'il est compréhensible que les appelants, domiciliés dans le département des Alpes Maritimes, pouvaient n'avoir aucune connaissance personnelle du contexte local, il n'en demeure pas moins qu'en raison même de cette méconnaissance, et du fait qu'il s'agissait pour eux de s'engager dans un investissement immobilier n'ayant rien d'anodin, ils auraient, comme tout acquéreur immobilier normalement diligent et soucieux de ses intérêts, pu prendre l'initiative de se renseigner auprès de sources autres que leur vendeur, voire de se rendre sur place pour constater de visu le lieu de leur investissement, ce qu'ils n'ont manifestement pas estimé devoir faire.

Les appelants se prévalent ensuite d'une surévaluation du bien vendu. Or, le fait pour un vendeur de céder un bien à un prix supérieur à sa valeur vénale ne constitue pas un dol, dès lors qu'il n'est pas accompagné de manœuvres destinées à tromper l'acquéreur sur la consistance ou la nature réelle du bien. En l'espèce, il est constant que les époux Pailharey ont été mis en possession avant la vente des caractéristiques complètes du bien immobilier concerné, et il n'est pas soutenu, ni a fortiori démontré, que le bien effectivement livré ne serait pas conforme à ces caractéristiques. Au demeurant, il n'est même pas démontré que le bien était effectivement surévalué au moment de la vente, étant observé que l'argumentation des appelants repose sur une évaluation faite en 2011, soit 6 ans après l'acquisition, alors que le marché immobilier français dans son ensemble a connu un fort recul en suite de la crise financière sévissant depuis 2008.

Les appelants font encore état d'une tromperie liée aux conditions financières de l'opération.

A ce titre, ils argumentent sur une simulation réalisée le 19 avril 2005, qui présente certes l'opération sous un jour positif. Toutefois, ils ne prouvent pas le caractère mensonger de ce document, établi dans le but commercial de séduire des clients potentiels, dans la mesure où rien ne démontre en quoi les données favorables sur la base desquelles il a été élaboré auraient été fantaisistes au regard de la conjoncture de l'époque. Surtout, et en tout état de cause, cette simulation mentionne expressément son caractère non contractuel, de telle sorte que les époux Pailharey ne peuvent raisonnablement soutenir avoir considéré ce document comme un engagement du vendeur à leur faire atteindre de manière certaine le niveau de rentabilité décrit. Cela peut d'ailleurs d'autant moins être le cas que la simulation porte sur une période de 10 années, et que sur une telle durée la fiscalité d'un ménage peut être profondément modifiée par divers facteurs tels par exemple l'évolution du niveau des revenus, la modification de la situation familiale ou encore l'évolution de la législation fiscale elle-même.

Sur le plan financier, les appelants font également grief aux intimés du financement de l'opération par un prêt à taux variable ayant subi la variation des indices sur lesquels il reposait. Toutefois, comme l'ont relevé à juste titre les premiers juges, il n'est pas fourni le moindre élément de nature à établir que c'est la société Azur Expansion qui leur a fait contracter le prêt qu'ils ont souscrit auprès de la BNP, dont les caractéristiques diffèrent d'ailleurs des bases sur lesquelles a été établie la simulation du 19 avril 2005 en ce qui concerne le taux (taux fixe de 3,8 % pour la simulation, taux variable initial de 3,85 % pour le prêt) ou encore la durée (23 ans pour la simulation, 26 ans pour le prêt). S'il est certes produit aux débats un' mandat de recherche exclusif destiné à l'obtention d'un produit bancaire' confié à une société Azur Finances, force est cependant de constater que ce document est daté du 16 juin 2009 et concerne un rachat de prêt, de telle sorte qu'il est étranger au prêt litigieux. L'existence d'une manœuvre dolosive ne peut donc être caractérisée à cet égard. En tout état de cause, rien ne permet en l'état des pièces versées de considérer qu'à la date de la vente, qui doit seule être prise en compte pour l'appréciation du dol, la stipulation d'un taux variable était nécessairement désavantageuse pour les emprunteurs, étant rappelé au surplus que ceux-ci ont accepté ce taux en toute connaissance de cause. Enfin, il n'est pas inutile de relever à la lecture du contrat de prêt qu'il offrait aux emprunteurs une option de passage à un taux d'intérêts fixe.

Les époux Pailharey soutiennent d'autre part avoir fait l'objet d'une tromperie quant à l'état du marché locatif. Cet argument est cependant mis en échec par le fait qu'il résulte des pièces qu'ils produisent eux-mêmes aux débats que le bien litigieux a été mis en location dès son achèvement, et que plusieurs locataires s'y sont ensuite succédé, ce qui suffit à démontrer l'existence d'un marché. En outre, il doit être rappelé que le contrat de réservation comportait une garantie de loyer mensuel jusqu'à l'entrée du premier locataire, et que les époux Pailharey ont par ailleurs souscrit une assurance garantissant la carence et les vacances locatives, les loyers impayés et les dégradations immobilières. Or, le fait même que de telles garanties soient prévues suffit à démontrer l'existence d'un risque, que les acquéreurs ne peuvent dès lors prétendre avoir ignoré. Le fait que l'intégralité des loyers impayés ou des périodes de vacances n'aient pas toujours été pris en charge, outre qu'il est sans emport sur l'expression du consentement relatif au contrat de vente antérieur, résulte en tout état de cause de l'application des clauses contractuelles du contrat d'assurance concernant les délais de carences et les plafonds.

Enfin, les appelants invoquent la tromperie liée à la gestion locative du bien. Toutefois, comme il a été rappelé précédemment, la gestion postérieure à la vente ne peut, par définition, avoir vicié le consentement préalable à celle-ci.

Dès lors ainsi que la réalité de manœuvres dolosives imputables aux intimées n'est pas rapportée, c'est à bon droit que les premiers juges ont rejeté la demande de nullité du contrat de vente et des contrats accessoires.

Sur la résolution du contrat de vente pour non-respect de l'obligation d'information et de conseil.

Cette demande est formée pour la première fois en cause d'appel, et les intimées soulèvent à ce titre son irrecevabilité.

L'article 565 du Code de procédure civile dispose que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.

La demande en nullité d'un contrat pour vice du consentement et la demande en résolution d'un contrat pour inexécution d'une obligation, si elles reposent certes sur un fondement juridique différent, tendent néanmoins à la même fin, à savoir l'anéantissement du contrat.

Il convient en conséquence de déclarer la demande recevable.

Sur le fond, cette demande doit être rejetée, dès lors que, comme il a déjà été exposé, les époux Pailharey ne pouvaient ignorer le caractère aléatoire du résultat de l'opération, dont ils ont été suffisamment informés notamment par la mise en place de divers systèmes de garantie et d'assurance.

En définitive, le jugement attaqué sera confirmé en toutes ses dispositions.

Les époux Pailharey, qui succombent en leur appel, seront condamnés à verser à la société Akerys Promotion et à la société Belvia Immobilier la somme de 1 000 euro chacune en application de l'article 700 du Code de procédure civile. Ils seront d'autre part condamnés aux dépens d'appel.

Par ces motifs, Statuant en audience publique et par arrêt de défaut, Déclare M. Eric Pailharey et son épouse, née Magalie Favier, recevables mais mal fondés en leur appel ; Les en déboute ; En conséquence, Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 11 octobre 2012 par le Tribunal de grande instance de Chaumont ; Y ajoutant, Déclare recevable la demande en résolution de contrats formée par les époux Pailharey sur le fondement du non-respect de l'obligation d'information et de conseil ; Au fond, la rejette ; Condamne les époux Pailharey à payer à la société Akerys Promotion et Belvia Immobilier la somme de 1 000 euro chacune en application de l'article 700 du Code de procédure civile ; Condamne les époux Pailharey aux dépens d'appel.