CA Orléans, ch. civ., 19 septembre 2016, n° 15-01482

Faits de la procédure et des prétentions:

Le 14 janvier 2011, Mme X donnait à la SARL Romo Immobilier, exerçant sous l'enseigne G. Immobilier mandat sans exclusivité, de rechercher un bien correspondant à un appartement <adresse> et à un salon de coiffure, où elle exerçait déjà son activité commerciale, au 145 de la même rue, pour un prix de 108 750 euros, prévoyant une rémunération de 8 750 euros à la charge du mandant.

Le 27 juillet 2011, la SCI La Rivière Maya-Maya (la SCI) donnait à la SARL Romo Immobilier exerçant sous l'enseigne G. Immobilier mandat de vente, sans exclusivité, pour un local au rez-de-chaussée de l'immeuble <adresse> et un appartement à l'étage moyennant un prix de 90 000 euros, ce mandat prévoyant une rémunération de 8 050 euros à la charge de l'acquéreur.

Le 29 juillet 2011, Mme X formulait une offre de 75 000 euros, frais d'agence inclus pour les biens ci-dessus.

Le 2 août 2011, l'agent immobilier transmettait au représentant de la SCI une offre pour un prix de 70 000 euros, net vendeur, ce que la SCI acceptait le 3 août 2011 et, constatant que le diagnostic de raccordement au réseau d'assainissement collectif n'était pas conforme, faisait établir un devis de 2950 euros HT pour la réalisation de travaux de mise en conformité.

Par acte sous seing privé du 30 septembre 2011, la SCI vendait, sous conditions suspensives, à Mme X et à son époux, l'ensemble immobilier, moyennant le prix principal de 73 000 euros, cet acte mentionnant que la mise en conformité de l'installation d'assainissement serait à la charge du vendeur et précisant que la vente avait été négociée par l'agent immobilier Eureka Immo 18, en exécution d'un mandat n° 316 du 19 juillet 2011 prévoyant une rémunération de 2 000 euros TTC à la charge de l'acquéreur.

Se plaignant que la vente avait été conclue en méconnaissance des mandats conclus, la SARL Romo Immobilier a fait assigner, par actes des 26 juin et 17 août 2012, Mme X et la SCI La Rivière Maya Maya en paiement d'indemnités.

Par jugement en date du 19 mars 2015, le tribunal de grande instance de BLOIS a débouté la SARL Romo Immobilier de toutes ses demandes et l'a condamnée à payer à Mme X la somme de 500 euros de dommages-intérêts en application de l'article 1147 du Code civil, celle de 500 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive et celle de 1500 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, et à la SCI La Rivière Maya Maya la somme de 800 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

La SARL Romo Immobilier a relevé appel de ce jugement le 24 avril 2015.

Les dernières écritures des parties, prises en compte par la cour au titre de l'article 954 du Code de procédure civile, ont été déposées :

- le 27 août 2015 par l'appelante,

- le 9 novembre 2015 par Mme X, intimée,

- le 5 janvier 2016 par la SCI la Rivière Maya Maya, intimée.

La SARL Romo Immobilier poursuit l'infirmation du jugement et demande à la cour de débouter Mme X et la SCI de l'intégralité de leurs demandes, de condamner Mme X à lui payer la somme de 8 750 euros à titre de dommages-intérêts au titre du préjudice financier subi, de condamner la SCI La Rivière Maya Maya à lui payer la somme de 8 050 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice financier subi et de condamner solidairement Mme X et la SCI au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d'appel, dont distraction au profit de Maître Nelly G., avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.

Elle fait valoir que le mandat de recherche signé le 14 janvier 2011 par Mme X mentionne qu'il a été "fait au cabinet du mandataire", qu'il ne peut être déduit des termes de la lettre du 7 mai 2012 qu'elle adressait à son assureur une quelconque conclusion sur le lieu de signature du mandat, que les attestations produites par Mme X pour accréditer la thèse de cette dernière sont de pure complaisance et établies pour les besoins de la cause.

Elle soutient par ailleurs, s'agissant du mandat de vente signé par la SCI, que l'abus du mandant est constitué par la méconnaissance délibérée de la clause, stipulée en caractère gras, lui faisant interdiction de traiter directement ou par un autre intermédiaire avec un acheteur présenté par elle, peu important que le mandat de vente exclusif concurrent ait été conclu huit jours plus tôt (le 19 juillet 2011). Elle ajoute qu'elle a fait des diligences puisque c'est elle qui a constaté que le diagnostic de raccordement au réseau d'assainissement collectif n'était pas conforme et qui a contacté des entreprises pour l'établissement d'un devis de mise en conformité et que c'est après avoir signifié le montant du devis que ni l'acquéreur ni le vendeur n'ont voulu prendre les travaux à leur charge.

Elle ajoute qu'il importe peu que Mme X et la gérance de la SCI se connaissent puisqu'il y a bien eu présentation par ses soins pour parvenir à la vente du bien immobilier.

Mme X conclut à la confirmation du jugement déféré et à la condamnation de la société appelante à lui verser la somme de 1 500 euros pour procédure abusive et celle de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de Maître Y, avocat, en application de l'article 699 du Code de procédure civile.

Elle maintient que contrairement à ce qu'il mentionne, le mandat de recherche n'a pas été signé à Romorantin à l'agence mais au salon de coiffure qu'elle exploite à Pruniers en Sologne, le 14 janvier 2011 et que le mandat ne comportant pas les mentions stipulées à l'article L. 121-23 du Code de la consommation en cas de démarchage et pas davantage que de coupon de rétractation, il est entaché de nullité.

Elle fait encore valoir que ce mandat est entaché de nullité au regard des dispositions de l'article 1116 du Code civil, son consentement ayant été surpris par dol puisque le commercial de l'agent immobilier qui est un professionnel et connaît parfaitement la réglementation applicable au démarchage s'est précipité au salon où le contrat a été signé et non à l'agence comme cela est mentionné de manière mensongère et a donc utilisé des manœuvres déloyales et dolosives pour obtenir le mandat litigieux.

Elle souligne enfin que le mandat de recherche qui a été signé est un mandat sans exclusivité et que s'il est interdit à l'acheteur ou au vendeur de contracter directement après que l'acheteur ait visité les locaux avec l'agent immobilier avec lequel un mandat a été signé, la commission n'est pas due à l'agent immobilier qui a été le premier à présenter les acquéreurs aux vendeurs mais à celui qui a effectivement conclu l'opération lorsqu'une personne a donné à plusieurs agents immobiliers un mandat non exclusif de vente, faute de rapporter la preuve d'une faute de l'acheteur ou du vendeur qui l'aurait privé de la réalisation de la vente.

La SCI La Rivière Maya Maya conclut également à la confirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions et demande en outre la condamnation de la société appelante à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens. Subsidiairement elle demande à la cour de dire qu'elle sera totalement exonérée du paiement de la clause pénale contenue au mandat de vente conclu entre elle et la SARL appelante le 27 juillet 2011.

Elle fait valoir en premier lieu que contrairement à ce que l'appelante soutient, elle n'a pas présentée Mme X au gérant de la SCI puisque Mme X était locataire du salon de coiffure depuis des années, la SCI lui louant le local commercial, que l'acquisition par Mme X de l'immeuble dans son ensemble avait été évoquée à plusieurs reprises mais n'avait pas été suivie d'effet faute de financement disponible de l'acheteuse.

Elle indique que souhaitant vendre la totalité de son immeuble, elle a consenti deux mandats distincts, le 19 juillet 2011 à l'agence immobilière Eureka Immo18 moyennant une rémunération à la charge de l'acquéreur d'un montant de 2 000 euros TTC et le second, le 27 juillet 2011, à la société Romo Immobilier moyennant une rémunération de 8 050 euros, ce dernier étant consenti sans exclusivité.

Elle rappelle la jurisprudence selon laquelle lorsqu'une personne a donné à plusieurs agents immobiliers un mandat non exclusif de vendre le même bien, elle n'est tenue de payer une rémunération ou commission qu'à celui par l'entremise duquel l'opération a été effectivement conclue au sens de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 et cela même si l'acquéreur lui avait été présenté par un autre agent immobilier, sauf à ce dernier à prétendre à l'attribution de dommages-intérêts en prouvant une faute du vendeur qui l'aurait privé de la réalisation de la vente.

Elle souligne qu'en l'espèce l'opération a été effectivement conclue sans le concours de la société Romo Immobilier à laquelle elle reproche de ne pas avoir accompli toutes les diligences nécessaires préalables à la vente, la non-conformité du réseau d'assainissement ayant été découverte après l'acceptation de l'offre et celle-ci engendrant un surcoût qu'aucune des parties ne voulait assumer les a empêché finalement de se mettre d'accord sur le prix. Elle indique qu'elle s'est alors tournée vers la seconde agence immobilière mandatée qui est parvenue à accorder les parties en acceptant des honoraires très largement inférieurs à ceux réclamés par la SARL Romo Immobilier.

Elle maintient qu'il n'y a aucune faute ni aucun abus de sa part.

Subsidiairement, si la clause pénale était applicable, elle souligne que l'agent immobilier par l'entremise duquel la vente n'a pas pu avoir lieu ne subit en réalité aucun préjudice puisqu'il n'avait pas droit à sa commission, la perte de son droit à commission résultant de ses propres fautes graves dans l'accomplissement de son mandat. Elle demande donc à être dispensée de tout paiement en application de cette clause, compte tenu de l'absence de préjudice subi par l'agent immobilier.

La procédure a été clôturée le 23 mai 2016.

Sur quoi, LA COUR :

Sur les demandes formées à l'encontre de Mme X :

Attendu que c'est par une exacte appréciation de la valeur et de la portée des éléments de preuve produits devant lui que le tribunal a retenu que le contrat de mandat signé le 14 janvier 2011 par Mme X était nul comme contrevenant aux dispositions des articles L. 121-21 et suivants du Code de la consommation, relatives au démarchage à domicile, dans leur rédaction applicable à la date du contrat, faute de comporter la faculté de renonciation qu'il devait contenir ;

Qu'en effet, la preuve des conditions de conclusion d'un contrat peut être faite par tous moyens y compris par présomptions ;

Qu'en l'espèce, Mme X, contestant la mention figurant en caractères pré-imprimés au bas du mandat de recherches du 14 janvier 2011 indiquant qu'il avait été "fait au cabinet du mandataire" et soutenant que le contrat avait en réalité été conclu au salon de coiffure qu'elle exploitait, a produit aux débats plusieurs attestations établies conformément aux dispositions de l'article 202 du Code de procédure civile, par Mme A, M. B et Mme C qui tous trois ont certifié qu'un commercial de l'agence immobilière Foncia G., enseigne de la SARL Romo Immobilier s'était présenté le 14 janvier 2011 au salon de coiffure pour faire signer à Mme X "un papier" pour l'achat des murs de son salon et d'un appartement ; que rien ne permet de retenir, comme le soutient l'appelante, que ces témoignages seraient de pure complaisance, le manque d'objectivité des témoins, qui ont simplement relaté, dans les termes qu'ils ont choisi, les faits auxquels ils ont assisté, ne pouvant se déduire de la qualité de client des deux premiers et de la qualité de salariée de la troisième ;

Qu'il résulte suffisamment de ces attestations des présomptions graves, précises et concordantes que le contrat de mandat de recherche du 14 janvier 2011 a été signé sur le lieu de travail de Mme X et non au sein de l'agence immobilière, de sorte qu'il était effectivement soumis aux dispositions précitées applicables en matière de démarchage et que faute de comporter de faculté de renonciation, il est entaché de nullité ; qu'il ne peut donc servir de fondement à la réclamation de l'appelante à l'encontre de Mme X ;

Attendu que c'est encore par justes motifs que le tribunal a retenu qu'en faisant conclure à Mme X un contrat de mandat dans ces conditions, la société appelante, professionnelle du droit immobilier, a commis une faute contractuelle à l'origine du préjudice moral de Mme X et justifiant l'allocation de dommages-intérêts ;

Que le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a débouté la société Romo Immobilier de ses demandes à l'encontre de Mme X et a condamné la société appelante à verser à Mme X la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts ainsi que celle de 1 500 euros à titre d'indemnité de procédure ;

Qu'il sera en revanche infirmé en ce qu'il a condamné la société Romo Immobilier à verser à Mme X la même somme à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive ; qu'en effet l'abus du droit d'agir en justice de la société immobilière n'est pas en l'espèce suffisamment caractérisé pas plus d'ailleurs que l'existence d'un préjudice distinct de celui résultant des circonstances de la conclusion du contrat et de la nécessité pour Mme X de défendre à l'action, préjudices déjà indemnisés ;

Attendu également que Mme X se borne à solliciter des dommages-intérêts supplémentaires pour procédure abusive en cause d'appel sans préciser en quoi la société Romo Immobilier aurait fait dégénérer en abus l'exercice de son recours; que sa demande ne peut dès lors être accueillie ;

Sur les demandes formées à l'encontre de la SCI La Rivière Maya Maya :

Attendu qu'en application de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 et de la jurisprudence constante de la Cour de cassation, lorsque le mandant a donné à un mandataire le mandat non exclusif de vendre un bien, il n'est tenu de payer une rémunération qu'à l'agent immobilier par l'entremise duquel l'opération a été effectivement conclue et cela même si l'acquéreur lui avait été précédemment présenté par un autre agent immobilier, sauf à ce dernier à prétendre à l'attribution de dommages-intérêts en prouvant une faute du vendeur qui l'aurait privé de la réalisation de la vente ;

Attendu qu'il est établi en l'espèce que la SCI a conclu successivement deux mandats de vente, le premier le 19 juillet 2011 avec la société Euréka Immo 18 et le second, non exclusif, le 27 juillet 2011 avec la société Romo Immobilier ;

Attendu qu'aux termes du mandat non exclusif de vente signé avec cette dernière société, la SCI s'interdisait "pendant le cours du mandat et de ses renouvellements ainsi que dans les 12 mois suivant l'expiration ou la résiliation de celui-ci", "de traiter directement ou par l'intermédiaire d'un autre mandataire avec un acheteur présenté à lui par le mandataire" ; que le contrat prévoyait qu' "à défaut de respecter cette clause, le mandataire aurait droit à une indemnité forfaitaire, à titre de clause pénale, à la charge du mandant, d'un montant égal à celui de la rémunération TTC du mandataire prévue au présent mandat", laquelle avait été fixée à 8 050 euros ;

Attendu cependant que la mise en œuvre d'une clause pénale suppose une inexécution imputable au débiteur ;

Attendu qu'il résulte des éléments de la cause que si la société Romo Immobilier a transmis, le 2 août 2011, au représentant de la SCI une offre de Mme X pour un prix de 70 000 euros, net vendeur, offre acceptée le 3 août 2011, un litige est apparu postérieurement entre les parties sur la prise en charge du coût engendré par la mise en conformité du raccordement au réseau d'assainissement ;

Qu'en effet, la société Romo Immobilier a constaté en se rendant sur place au début du mois d'août 2011 que le diagnostic de raccordement au réseau d'assainissement collectif n'était pas conforme, qu'elle a contacté deux entreprises afin de faire établir un devis de mise en conformité et que c'est après qu'elle ait donné connaissance aux parties du devis établi par l'une d'elles daté du 2 septembre 2011 d'un montant de 2 950 euros HT que ni l'acquéreur ni le vendeur n'ont voulu prendre à leurs charges ces travaux ;

Que c'est dans ce contexte que la SCI a vendu l'ensemble immobilier à Mme X, le 30 septembre 2011, par l'intermédiaire de l'agence immobilière Euréka Immo 18, au prix principal de 73 000 euros, la mise en conformité de l'installation d'assainissement étant stipulée à la charge du vendeur et la rémunération de l'agence (2 000 euros TTC) à la charge de l'acquéreur ;

Qu'il est ainsi établi que la négociation de l'opération immobilière n'a pas été conduite avec succès par la société Romo Immobilier qui a manqué à ses obligations contractuelles en ne prenant pas la précaution de vérifier la conformité du réseau d'assainissement avant de recueillir l'accord des parties sur le prix des biens vendus et que les diligences dont elle se prévaut sont donc restées sans incidence sur le résultat de la transaction conclue par l'intermédiaire d'un autre agent immobilier ;

Que c'est donc sans faute ni abus de sa part que la SCI venderesse a conclu la vente avec Mme X par l'intermédiaire d'un autre agent immobilier puisque l'entremise de la société Romo Immobilier n'avait pas permis la réalisation de la vente ;

Qu'il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la société appelante de ses demandes à l'encontre de la SCI ;

Attendu que la société appelante, succombant dans l'essentiel de ses demandes, sera non seulement déboutée de ses demandes au titre de l'article 700 du Code de procédure civile mais également condamnée à payer à Mme X, d'une part, et à la SCI La Rivière Maya Maya, d'autre part, la somme de 2 000 euros, chacune, sur ce même fondement en cause d'appel ;

Qu'elle supportera en outre la charge des dépens d'appel ;

Par ces motifs : Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, Confirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a condamné la SARL Romo Immobilier à payer à Mme X la somme de 500 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive, Infirmant sur ce seul chef de dispositif et Statuant à nouveau, Déboute Mme X de ses demandes de dommages-intérêts pour procédure abusive, Condamne la SARL Romo Immobilier à payer : à Mme X la somme de 2000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile, à la SCI La Rivière Maya Maya la somme de 2000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile, Condamne la SARL Romo Immobilier aux dépens d'appel, Accorde à Maître Y, le bénéfice des dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.