CA Rennes, 4e ch., 22 septembre 2016, n° 13-02510

Suivant acte authentique en date du 6 avril 2007, Monsieur P. a vendu à Madame H. et Monsieur K. un bien immobilier sis à [...], cadastré section ZP n°438 et les 2/9e indivis du chemin d'accès figurant au cadastre remembré section ZP n° 204, moyennant la somme de 127 600 euro.

La parcelle cadastrée n° 202 P, est restée la propriété de Monsieur P..

Lors de la vente, Monsieur P. a indiqué aux acquéreurs qu'il n'existait pas de réseau public d'assainissement mais uniquement une installation d'assainissement privée, consistant en une fosse septique.

Un contrôle technique de la Générale des Eaux du 23 février 2005 était joint à l'acte de vente. Celui-ci faisait part de l'avis défavorable du contrôleur préconisant le remplacement de la filière d'assainissement.

Madame H. et Monsieur K. ont contacté la société Aqua Terra aux fins de procéder à une étude d'aptitude des sols à l'assainissement individuel.

Le rapport du 12 octobre 2007, de la société Aqua Terra conclut que :

- le sol en place ne convient pas à la réalisation d'un dispositif d'assainissement individuel " classique " par tranchée d'épandage à faible profondeur ;

- en revanche, au vu des caractéristiques du terrain, le recours à un dispositif d'assainissement à sol reconstitué peut être envisagé uniquement sur la parcelle cadastrée n° 202 P.

Par acte d'huissier en date du 9 juin 2009, Madame H. et Monsieur K. ont saisi le juge des référés du Tribunal de grande instance de Quimper.

Suivant ordonnance en date du 30 septembre 2009, le juge des référés a ordonné une expertise judiciaire et désigné Madame M. pour y procéder.

L'expert a rendu son rapport le 24 juillet 2010.

Par acte d'huissier en date du 23 décembre 2011, Madame H. et Monsieur K. ont assigné Monsieur P. devant le Tribunal de grande instance de Quimper.

Par jugement du 5 mars 2013 assorti de l'exécution provisoire, le tribunal a :

-rejetant toutes demandes plus amples ou contraires ;

-dit que la vente intervenue le 6 avril 2007 entre Madame H. et Monsieur K. d'une part et Monsieur P. d'autre part est affectée d'un vice caché ;

En conséquence,

-prononcé la résolution de la vente ;

-dit que Monsieur P. devra restituer à Madame H. et Monsieur K. la somme de 127 600 euro correspondant au prix de vente ;

-dit que Madame H. et Monsieur K. devront restituer à Monsieur P. le bien immobilier sis à [...], cadastré section ZP n° 438 et les 2/9e indivis du chemin d'accès figurant au cadastre remembré section ZP n° 204 ;

-condamné Monsieur P. à payer à Madame H. et Monsieur K. :

*la somme de 8 715,23 euro correspondant aux frais notariés et d'enregistrement de la vente ;

*celle de 652 euro correspondant au montant des taxes foncières acquittées depuis l'acquisition ;

*celle de 3 841,13 euro au titre des frais d'expertise judiciaire ;

*celle de 1 500 euro sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;

-dit que Monsieur P. supportera la charge des dépens, ainsi que ceux de la procédure de référé.

Monsieur P. a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 8 avril 2013.

Vu les conclusions du 2 février 2015 de Monsieur P. qui demande à la cour de :

-infirmer le jugement du Tribunal de Grande Instance de Quimper en date du 5 mars 2013 en ce qu'il prononce la résolution de la vente ;

-à titre principal, débouter en conséquence Mademoiselle H. et Monsieur K. de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

-condamner Mademoiselle H. et Monsieur K. à verser à Monsieur P. la somme de 482,20 euro en remboursement des cotisations d'assurance à compter du 26 juillet 2013 ;

-à titre subsidiaire, condamner Mademoiselle H. et Monsieur K. à verser à Monsieur P. la somme de 5 452,83 euro qui viendra en déduction des indemnités devant leur être restituées ;

-condamner Mademoiselle H. et Monsieur K. à verser à Monsieur P. la somme de 3 000 euro sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;

-condamner Mademoiselle H. et Monsieur K. aux entiers dépens, qui seront recouvrés par la SELARL L. ' D., conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.

Monsieur P. soutient que :

*la demande des consorts H. K. est irrecevable pour défaut de publication de l'acte introductif d'instance ;

*la clause de renonciation des acquéreurs à exercer un recours concernant l'assainissement est une clause de non garantie des vices cachés, qui fait obstacle à cette action ;

*l'action des consorts H. K. fondée sur la garantie des vices cachés est prescrite ;

*l'action fondée sur les vices cachés est exclusive de celles fondées sur l'erreur ou le manquement à l'obligation de délivrance conforme ;

*l'état du système d'assainissement était apparent et ne rend pas le bien impropre à sa destination ;

*la vente n'est affectée d'aucun dol ;

*les acquéreurs ont souhaité se départir du bien pour des raisons personnelles, étrangères aux qualités de la chose vendue ;

*dans l'hypothèse d'une confirmation du jugement dont appel, Mademoiselle H. et Monsieur K. ont commis des dégradations dans la maison, dont ils doivent l'indemniser.

Vu les conclusions du 11 avril 2014 de Madame H. et Monsieur K. qui demandent à la cour de :

-confirmer le Jugement du Tribunal de Grande Instance de Quimper en date du 5 mars 2013 ;

-déclarer recevable et bien fondée l'action engagée par Madame Gwenaëlle H. et Monsieur Ronan K. à l'encontre de Monsieur Michel P. ;

-prononcer la nullité de la vente conclue par acte notarié du 6 avril 2007 au rapport de Maître K., Notaire à Plogonnec, avec toutes conséquences de droit ;

En conséquence,

-condamner Monsieur P. à payer à Madame H. et à Monsieur K. les sommes suivantes :

*la restitution du prix : soit la somme de 127 600 euro ;

*la réparation de leur préjudice financier lié à la perte de rentabilité de ladite somme depuis le 6 avril 2007, soit la somme de 20 788 euro sauf Mémoire, (3,5 % l'an) ;

*le remboursement des frais notariés et d'enregistrement, soit la somme de 8 715, 23 euro sauf Mémoire ;

-le remboursement des frais de l'Agence Immobilière, soit 7 400 euro, (courrier de Me M. du 2.04.2007, pièce 59) ;

*le remboursement des taxes foncières, soit la somme de 1 621 euro ;

*le remboursement des assurances, soit la somme de 1 400,78 euro ;

*le remboursement des factures d'eau, soit la somme de 133,31 euro ;

*le remboursement des factures d'électricité, soit la somme de 879,59 euro ;

*le paiement des frais et dépens de la procédure de référé expertise, soit la somme de 3 841,13 euro ;

*le dédommagement du temps passé (courriers, assistance aux RDV et expertise), soit la somme de 1 000 euro ;

*le dédommagement du préjudice moral, soit la somme de 5 000 euro.

-dire et juger que Madame Gwenaëlle Bernadette Marie H. et Monsieur Ronan K. devront restituer à : Monsieur Michel Alain Marie P. le bien immobilier sis à [...], cadastré Section ZP numéro 436 pour une contenance de 3 ares 82 centiares, Section ZP numéro 438 pour une contenance de 3 ares 51 centiares et les deux/neuvièmes indivis dans le chemin d'accès figurant au cadastre remembré Section ZP numéro 204, pour une contenance de 18 ares 15 centiares ;

-débouter Monsieur Michel P. de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

-condamner Monsieur Michel P. à payer à Madame Gwenaëlle H. et à Monsieur Ronan K. la somme de 5 000 euro sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;

-condamner le même aux entiers dépens de première instance et d'appel y compris les frais et honoraires de l'expert Judiciaire.

Monsieur K. et Mademoiselle H. soutiennent que :

*la clause d'absence de recours ne concerne que l'entretien de l'installation d'assainissement et non l'absence de possibilité de faire installer un assainissement individuel ;

*l'action sur le fondement des vices cachés a été déposée dans les deux ans du rapport d'expertise qui révèle le vice qui rend le bien impropre à sa destination ;

*à titre subsidiaire, leur consentement a été vicié et Monsieur P. a manqué à son obligation de délivrance.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour se réfère expressément à la décision critiquée et aux dernières écritures des parties.

L'ordonnance de clôture était rendue le 19 avril 2016.

MOTIFS DE LA DECISION:

Sur la recevabilité de l'action des consorts K. H. :

Les consorts K. H. répondent aux moyens soulevés tendant à l'irrecevabilité et demandent à la cour de déclarer leur action recevable.

Il en résulte que sous le terme " débouter " employé par Monsieur P., la cour est en réalité appelée à statuer également sur les moyens d'irrecevabilité.

Il résulte des dispositions de l'article 123 du Code de procédure civile que les fins de non-recevoir peuvent être proposées en tout état de cause. Les articles 73 et 74 du même Code, invoqués par les consorts K. H., ne sont pas applicables aux fins de non-recevoir.

Sur l'application du décret du 4 janvier 1955 :

Il résulte des dispositions de l'article 30-5° du décret du 4 janvier 1955 que, à peine d'irrecevabilité, Les demandes tendant à faire prononcer la résolution, la révocation, l'annulation ou la rescision de droits résultant d'actes soumis à publicité doivent être publiées au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles conformément aux dispositions de l'article 28-4°, c, et s'il est justifié de cette publication par un certificat du service chargé de la publicité foncière ou la production d'une copie de la demande revêtue de la mention de publicité.

Cette fin de non-recevoir peut être régularisée en cours d'instance.

En l'espèce, l'acte introductif d'instance n'a pas été publié mais les consorts K. H. justifient de la publication le 7 mars 2014 de leur conclusions du 4 mars 2014 tendant au prononcé de la nullité de la vente litigieuse.

Il en résulte que ce moyen d'irrecevabilité soulevé par Monsieur P. doit être écarté.

Sur la prescription de l'action pour vice caché :

Dans son rapport déposé le 24 juillet 2010, Madame M. conclut que :

" Le système d'assainissement existant (fosse septique) est incomplet (absence de traitement), il doit être réhabilité.

La qualité du sol et du sous-sol de la parcelle ne permettent pas la réalisation d'une filière d'assainissement dans des conditions technico-économiques acceptables (article 110-1 du Code de l'urbanisme).

Seul le recours à un dispositif d'assainissement à sol reconstitué peut être envisagé sur la parcelle n° 202 P. "

Les consorts H. K. se plaignent de ce que la qualité du sol et du sous-sol de la parcelle qu'ils ont acquise ne permettent pas la réalisation d'une filière assainissement dans des conditions technico-économiques acceptables, et rendent la chose vendue impropre à sa destination puisque non-assainissable.

Cette impropriété à destination est confirmée par le rapport d'expertise en p. 31 et 32.

Ainsi, la parcelle est affectée d'un vice qui soumet l'action des consorts H. K. au délai de l'article 1648 du Code de procédure civile et exclut la possibilité pour les acquéreurs de se prévaloir d'un manquement du vendeur à l'obligation de délivrance conforme, ou de l'erreur comme vice du consentement.

Il résulte des dispositions de l'article 1648 du Code civil que l'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.

Le 25 juin 2005, les consorts H. K. ont fait effectuer une première étude des sols par la société Aqua Terra.

Le 16 juillet 2007, à l'issue de cette première étude et par l'intermédiaire de leur notaire, ils ont contacté Monsieur P. pour que celui-ci leur cède 300 à 400 m2 de la parcelle voisine.

Le complément de rapport Aqua Terra du 12 octobre 2007, conclut à l'impossibilité de réaliser un dispositif d'assainissement " classique " par tranchées d'épandage à faible profondeur sur la parcelle des consort H. K.. Il est ajouté que le recours à un dispositif d'assainissement à sol reconstitué peut être envisagé uniquement sur la parcelle n° 202 p.

Le 24 octobre 2007, les consorts H. K., ont contacté leur notaire en vue de " finaliser au plus vite " l'achat de la parcelle voisine.

Le 29 juin 2010, par un dire à expert de son conseil, Monsieur P. a proposé de céder à titre gratuit la portion de parcelle nécessaire, sous réserve de l'accord du preneur titulaire d'un bail rural et de ce que les frais de bornage et d'acte restent à la charge des acquéreurs. Par un dire à expert, les consorts H. K. ont refusé cette solution.

Dans la conclusion de son rapport du 24 juillet 2010 Madame M. reprend la conclusion du rapport Aqua Terra. L'expert a effectué une étude des solutions autres que les tranchées d'épandage pour parvenir à la conclusion qu'elles n'étaient pas acceptables techniquement ou économiquement.

Il ressort de la chronologie des faits que les consorts H. K., ont entrepris des démarches d'acquisition de la parcelle voisine, qu'ils souhaitaient acquérir sans attendre les conclusions du rapport d'expertise judiciaire. Ils connaissaient, dès le rapport Aqua Terra qui avait éliminé la possibilité d'un dispositif " classique, l'impossibilité d'une solution à coût moyen sur leur propre parcelle.

Ainsi, dès le 12 octobre 2007, le vice était connu des acquéreurs dans toute son ampleur et ses conséquences.

Le délai pour agir a été interrompu par l'assignation du 9 juin 2009 devant le juge des référés.

En application des dispositions de l'article 2242 du Code civil, cette interruption a pris fin par l'ordonnance du 30 septembre 2009 désignant un expert.

Il en résulte que l'action était forclose au-delà du 30 septembre 2011.

Par suite l'action en garantie des vices cachés engagés le 23 décembre 2011, plus de deux ans après cette ordonnance est irrecevable.

Sur le dol :

Aux termes de l'article 1116 du Code civil " Le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les maœuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoevres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé. "

Les consorts H. K. soutiennent que Monsieur P. les a trompés en leur communicant un document incomplet et en masquant l'état réel du système d'assainissement équipant l'immeuble vendu.

Monsieur P. a communiqué aux acquéreurs le Diagnostic Assainissement Non Collectif qui conclut que la filière est à l'origine d'une pollution et/ou d'un problème de salubrité publique. Ce rapport est annexé à l'acte de vente.

La nécessité de réhabiliter le système d'assainissement était connu des acquéreurs au moment de la vente.

Madame M., en page 21 de son rapport, écrit " les documents fournis par Monsieur P. semblent incomplets car il n'y est pas fait mention du type de rejet hors les conclusions du diagnostic (...) "

Cette hypothèse de l'expert n'est pas suffisante pour caractériser une manoevre sur la qualité du sol, d'autant moins que Madame M. a souligné dans son rapport, que le vendeur ne pouvait connaître le vice du sol qui fait obstacle à cette réhabilitation. (p. 22 et 28 du rapport).

Ainsi, le vendeur a informé les acquéreurs de l'état réel du système d'assainissement existant, et à défaut de rapporter la preuve d'une dissimulation par Monsieur P. de l'état du sol, la preuve du dol n'est pas rapportée.

Le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a prononcé la résolution de la vente, la restitution du prix et du bien.

Par voie de conséquence, il sera également infirmé en ce qu'il a condamné Monsieur P. au paiement des frais notariés et d'enregistrement, et des taxes foncières.

En revanche, le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté le surplus des demandes indemnitaires des consorts H. K., qui sont toutes consécutives à la demande en nullité de la vente.

Sur la demande reconventionnelle de Monsieur P. :

Le jugement du 5 mars 2013 étant assorti de l'exécution provisoire, Monsieur P. a souscrit un contrat d'assurance habitation à compter du 2 août 2013 pour le bien sis [...].

Il justifie d'une cotisation annuelle de 251,20 euro.

Par voie de conséquence, il convient de faire droit à sa demande en remboursement des cotisations 482,20 euro en remboursement des cotisations depuis le 26 juillet 2013.

Sur l'application de l'article 700 du Code de procédure civile :

Il apparaît équitable de condamner Mademoiselle H. et Monsieur K. à verser à Monsieur P. la somme de 3 000 euro au titre de ses frais irrépétibles de première instance et d'appel.

Par ces motifs, LA COUR, statuant par arrêt contradictoire ; Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a : - dit que la vente intervenue le 6 avril 2007 entre Madame H. et Monsieur K. d'une part et Monsieur P. d'autre part est affectée d'un vice caché ; En conséquence, - prononcé la résolution de la vente ; - dit que Monsieur P. devra restituer à Madame H. et Monsieur K. la somme de 127 600 euro correspondant au prix de vente ; - dit que Madame H. et Monsieur K. devront restituer à Monsieur P. le bien immobilier sis à [...], cadastré section ZP n° 438 et les 2/9e indivis du chemin d'accès figurant au cadastre remembré section ZP n° 204 ; - condamné Monsieur P. à payer à Madame H. et Monsieur K. : *la somme de 8 715,23 euro correspondant aux frais notariés et d'enregistrement de la vente ; *celle de 652 euro correspondant au montant des taxes foncières acquittées depuis l'acquisition ; *celle de 3 841,13 euro au titre des frais d'expertise judiciaire ; *celle de 1 500 euro sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; - dit que Monsieur P. supportera la charge des dépens, ainsi que ceux de la procédure de référé. Statuant à nouveau : Déclare irrecevable la demande en résolution de la vente sur le fondement des vices cachés ; Déboute Madame Gwenaelle H. et Monsieur Ronan K. de leur demande en nullité de la vente sur le fondement des vices du consentement ; Déboute Madame Gwenaelle H. et Monsieur Ronan K. de leur demande en résolution de la vente sur le fondement du manquement du vendeur à son obligation de délivrance ; Déboute Madame Gwenaelle H. et Monsieur Ronan K. de leurs demandes en restitution du prix de vente et en paiement des frais notariés et d'enregistrement, des taxes foncières, des frais d'expertise judiciaires, des frais irrépétibles ; Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a débouté Madame Gwenaelle H. et Monsieur Ronan K. du surplus de leurs demandes en paiement ; Y ajoutant ; Condamne Madame Gwenaelle H. et Monsieur Ronan K. à verser à Monsieur Michel P. la somme de 482,20 euro ; Condamne Madame Gwenaelle H. et Monsieur Ronan K. à verser à Monsieur Michel P. la somme de 3 000 euro au titre de ses frais irrépétibles ; Condamne Madame Gwenaelle H. et Monsieur Ronan K. aux dépens de première instance et d'appel et au paiement des frais d'expertise, l'ordonnance du 30 septembre 2009 ayant déjà statué sur les dépens qu'elle avait mis à leur charge.