CA Bourges, ch. civ., 15 décembre 2016, n° 15-01830

EXPOSÉ :

Par acte du 17 janvier 2013, Pascal H. et Gaëlle D. épouse H., d'une part, et Éric R., d'autre part, ont signé un compromis de vente avec faculté de substitution moyennant un prix de 177 000 euro concernant des biens mobiliers et immobiliers situés sur la commune de [...], afin d'y exploiter un centre équestre avec partie à usage d'habitation.

Cet acte prévoyait que le prix ainsi prévu correspondait à l'acquisition de l'immeuble pour 150 000 euro et à l'acquisition des biens mobiliers pour 27 000 euro.

Les parties convenaient, par ailleurs, d'une réitération par acte authentique au plus tard le 17 avril 2013 avec faculté de substitution au profit de l'acquéreur.

Le 26 juillet 2013, le notaire a dressé un procès-verbal de carence, indiquant que Monsieur R. n'était pas disposé à signer l'acte sauf si le prix était minoré de 10 000 ou 12 000 euro correspondant à des factures vétérinaires, de maréchalerie et de matériel hors d'usage. Ce procès-verbal notait par ailleurs l'acceptation de Monsieur et Madame H. s'agissant de la substitution de Monsieur R. par la SCI de Karzac.

Par acte du 8 novembre 2013, Madame H. a fait assigner Monsieur H. et Monsieur R. devant le Tribunal de grande instance de Bourges aux fins de régularisation de la vente sous astreinte.

Par jugement rendu le 19 novembre 2015, le Tribunal de grande instance de Bourges a :

- constaté la vente intervenue entre les parties,

- dit que malgré la substitution d'acquéreur Monsieur Eric R. restait solidairement obligé, avec la SCI de Karzac au paiement du prix et à l'exécution de toutes les conditions de la vente,

- dit n'y avoir lieu à le mettre hors de cause,

- condamné solidairement Eric R. et la SCI de Karzac à régulariser la vente intervenue entre les parties selon promesse synallagmatique en date du 17 janvier 2013 de biens mobiliers et immobiliers situés sur la Commune de [...], cadastré section ZB n°46 d'une surface de 01 ha 5 a et 20 ca, pour le prix de 177 000 euro payable comptant, dans un délai de deux mois à compter de la signification de la décision, par devant Maître R. Notaire à Levet,

- dit que le prix de vente et le montant des frais seront consignés entre les mains de Maître R.,

- dit qu'à défaut de régularisation de la vente dans le délai fixé et quinze jours après avoir été invités à régulariser l'acte du 17 janvier 2013, Eric R. et la SCI de Karzac seront solidairement tenus de verser à Monsieur H., d'une part et à Madame H., d'autre part la somme de 50 euro par jour (soit un total de 100 euro) pendant deux mois à titre d'astreinte et qu'il pourra, passé ce délai, être statué à nouveau,

- condamné Eric R. à verser à Madame H. la somme de 7 500 euro en réparation de son préjudice,

- condamné Eric R. à verser à Monsieur H. la somme de 7 500 euro en réparation de son préjudice,

- condamné solidairement Eric R. et la SCI de Karzac à verser à Madame H. la somme de 3 000 euro sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,

- condamné solidairement Eric R. et la SCI de Karzac à payer à Monsieur H. la somme de 1 000 euro sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,

- débouté R. et la SCI de Karzac de leurs demandes reconventionnelles,

- ordonné l'exécution provisoire de la décision,

- condamné Eric R. et la SCI de Karzac aux entiers dépens.

Le tribunal a, en effet, considéré que :

- il y avait bien eu accord sur la chose et sur le prix dans la promesse de vente du 17 janvier 2013, laquelle valait donc vente en application de l'article 1589 du Code civil,

- cette promesse précisait d'ailleurs, après avoir décrit précisément le bien immobilier, que l'acquéreur avait pris connaissance de l'état des biens, y compris le cheptel et qu'il avait reçu les informations souhaitées du vendeur concernant les chevaux,

- les parties n'avaient pas fait de la réitération par acte notarié un élément constitutif de leur consentement,

- aucune observation écrite n'a d'ailleurs été formulée avant la date prévue pour la réitération de l'acte en la forme authentique,

- il n'existe aucune preuve d'une manœuvre dolosive qui pourrait être reprochée aux vendeurs,

- si l'acte prévoyait bien une faculté de substitution, il était indiqué que, dans ce cas, le signataire de la promesse resterait solidairement obligé avec la personne désignée.

Monsieur R. et la SCI de Karzac ont interjeté appel de cette décision le 26 décembre 2015 et demandent à la cour de :

Dire et juger que le compromis sous seing privé du 17 janvier 2013 ne peut valoir vente, les parties ayant voulu faire de la signature de l'acte authentique et du paiement concomitant du prix la condition de leur consentement.

Débouter Monsieur H. et Madame D. de leurs prétentions à l'encontre de Monsieur R. et de la SCI de Karzac puisque ces deux éléments constitutifs du consentement des parties ne sont pas réalisés.

S'il en était jugé autrement, prononcer la nullité du compromis de vente du 17 janvier 2013 pour défaut d'accord sur le prix.

Pour le cas où il en serait jugé autrement, dire et juger que Monsieur R. a été victime lors de la signature du compromis de vente le 17 janvier 2013 d'un dol de nature à vicier son consentement, les époux H. n'ayant pas révélé l'état réel dans lequel se trouvaient les biens, objets de ce compromis.

Dire et juger dans ces conditions que les époux H. ne peuvent exciper de ce compromis pour fonder leur recours contre la SCI de Karzac ni contre Monsieur R..

Dire et juger que Monsieur R. est fondé à demander l'indemnisation de ses préjudices pour avoir réglé sur ses deniers personnels les frais d'entretien des animaux des époux H. qui n'étaient pas en capacité de le faire.

Condamner solidairement Monsieur Pascal H. et Madame Gaëlle D. au paiement des sommes suivantes :

Frais entretien et nourriture pour avril 2013 :

2 337,50 euro x 10 = 973,95 euro

24

Frais entretien et nourriture pour mai 2013 :

511,88 euro x 10 = 213,28 euro

24

Frais entretien et nourriture pour juin 2013 :

624,15 euro x 10 = 260,06 euro

24

Frais entretien et nourriture pour juillet 2013 :

1 051,75 euro x 10 = 438,22 euro

24

Frais entretien et nourriture pour août 2013 :

1 120,34 euro x 10 = 466,80 euro

24

Frais entretien et nourriture pour septembre 2013 :

597,97 euro x 10 = 249,15 euro

24

Frais entretien et nourriture pour octobre 2013 :

1 535,38 euro x 10 = 639,74 euro

24

Frais entretien et nourriture pour décembre 2013 :

566,68 euro x 9 = 221,74 euro

23

Frais entretien pour janvier 2014 :

34 euro x 4 chevaux = 136,00 euro

Frais de vermifuge en octobre 2013 : 127,38 euro

Frais de vaccins : 746,32 euro

Frais vétérinaire pour Pil Box : 1 287,96 euro

Frais vétérinaire pour Abyssal: 1 359,40 euro

Frais pour Abyssal après son décès : 240,00 euro

Consommation d'eau : 603,52 euro

Frais de pension : 680 euro

Lui donner acte de ce qu'il se réserve de compléter ses demandes en fonction des frais futurs.

Condamner solidairement Monsieur Pascal H. et Madame Gaëlle D. au paiement de la somme de 3 444,48 euro en remboursement des frais de remise en état du réseau d'évacuation des eaux pluviales.

Condamner solidairement Monsieur Pascal H. et Madame Gaëlle D. au paiement d'une indemnité de 4 000 euro sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Condamner solidairement Monsieur Pascal H. et Madame Gaëlle D. aux dépens de première instance et d'appel.

Les appelants font en effet principalement valoir que le compromis du 17 janvier 2013 ne peut valoir vente au sens de l'article 1589 du Code civil car il ne concrétise pas un engagement ferme des parties mais seulement une intention de leur part d'acheter et de vendre, la réitération de la vente par acte authentique avec paiement du prix total le jour de la signature de l'acte étant un élément constitutif de leur consentement.

Monsieur R. indique avoir été contraint de prendre soin des animaux des époux H. que ces derniers avaient laissés sans nourriture et soutient que l'entrée dans les lieux le 24 mars 2013 ne permet pas de conclure que le compromis valait vente avec l'accord sur la chose et sur le prix, ajoutant qu'il s'est aperçu par la suite qu'il avait été trompé sur le véritable état des locaux et l'état de santé des chevaux.

Les appelants ajoutent que contrairement aux stipulations du compromis, les vendeurs n'ont pas fourni l'attestation d'achèvement et de conformité des travaux réalisés en exécution d'un permis de construire du 20 décembre 2012.

Ils soutiennent avoir été victimes de manœuvres dolosives de la part des vendeurs puisque, outre les frais exposés pour les soins d'entretien des chevaux, il est apparu que les travaux réalisés par les époux H. pour édifier un appartement à la place de 3 box ont été mal faits, que le réseau d'évacuation des eaux pluviales est totalement bouché et que les extincteurs équipant les locaux doivent être remplacés.

À titre reconventionnel, Monsieur R. fait état des frais qu'il a dû supporter au titre de l'entretien de 10 chevaux appartenant aux époux H., dont l'un est d'ailleurs décédé au mois de novembre 2013.

Pascal H., intimé, demande quant à lui à la cour de :

- faire intervenir la SCI de Karzac dans le litige opposant Monsieur et Madame H. à Monsieur R.,

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

- subsidiairement, mettre sous les mêmes condamnations à la charge de la SCI de Karzac la somme de 150 000 euro et à la charge de Monsieur R. la somme de 27 000 euro,

- condamner solidairement Monsieur R. et la SCI de Karzac à lui verser la somme de 15 000 euro en réparation du préjudice souffert pour le retard de la signature de l'acte de vente,

- subsidiairement, s'il n'était pas fait droit à l'exécution forcée de la vente, porter la clause pénale à la somme de 85 000 euro et condamner en conséquence solidairement la SCI de Karzac et Monsieur R. à lui verser cette somme,

- ordonner l'expulsion de Monsieur R. et de tout autre occupant au besoin avec la force publique,

- le condamner ainsi que la SCI de Karzac à lui verser une indemnité de 5 000 euro en application de l'article 700 du Code de procédure civile,

- déclarer l'arrêt "opposable et commun" à Madame H.,

- ordonner l'exécution provisoire de la décision.

Il soutient en effet que l'accord sur le prix et sur la chose est intervenu lors de la signature du compromis de vente - l'acheteur ayant pu visiter et prendre connaissance précisément de l'état des biens immobiliers et mobiliers.

Il rappelle que Monsieur R. a pris possession des lieux le 24 mars 2013, soit avant la date prévue pour la réalisation de l'acte authentique laquelle ne représentait qu'une simple modalité de réalisation du contrat.

Il conteste toute manœuvre dolosive, indiquant que l'acheteur n'a formulé aucune observation avant la date prévue pour la signature de l'acte authentique.

Monsieur H. estime, par ailleurs, que le montant de la clause pénale prévue dans le compromis (soit 17 700 euro) apparaît manifestement dérisoire et doit être porté à la somme de 85 000 euro.

Gaëlle D. épouse H., intimée, demande quant à elle à la cour de :

Vu les articles 325 et suivants du Code de Procédure Civile,

Voir faire intervenir la SCI de Karzac dans le cadre du litige opposant Monsieur et Madame H. à Monsieur R. (RG n° 13/01961),

Voir condamner solidairement Monsieur Eric R. et la SCI de Karzac, sous astreinte de 500 euro par jour de retard, 15 jours passés la signification du jugement à intervenir, à consigner entre les mains de Maître R., notaire à Levet (18), la somme de 177 000 euro, outre les frais liés à l'acquisition de la parcelle cadastrée section ZB 11° 46, sur la commune de Venesmes (18190) Le champ de Pierres, ainsi que la condamnation sous la même astreinte à signer l'acte de vente au plus tard dans les 15 jours où il y aura été invité par Maître R., après que le prix d'acquisition et les frais auront été consignés, en vertu des dispositions de l'article 1589 du Code Civil.

Subsidiairement, mettre sous les mêmes condamnations à la charge de la SCI de Karzac la somme de 150 000 euro et à la charge de Monsieur Eric R. la somme de 27 000 euro correspondant aux meubles et objets mobiliers.

Voir condamner solidairement Monsieur Eric R. et la SCI de Karzac à payer en plus à Madame Gaëlle H. la somme de 15 000 euro en réparation du préjudice souffert pour le retard de la signature dudit acte de vente.

Subsidiairement, s'il n'était pas fait droit à l'exécution forcée de la vente, voir porter la clause pénale contenue dans le compromis de vente à hauteur de 85 000 euro.

Voir condamner en conséquence solidairement la SCI de Karzac et Monsieur Eric R. à régler à Madame Gaëlle H. la somme de 85 000 euro à titre de la clause pénale outre intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir.

Voir ordonner l'expulsion de Monsieur R. et de tout autre occupant au besoin avec la force publique.

Voir condamner solidairement la SCI de Karzac et Monsieur Eric R. à payer à Madame Gaëlle H. la somme de 5 000 euro sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Voir déclarer "opposable et commun" le jugement à Monsieur Pascal H..

Voir ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir.

Voir condamner les mêmes solidairement aux entiers dépens dont distraction au pro't de la SCP R., C.-R., S., B., D.-G..

L'ordonnance de clôture est intervenue le 11 octobre 2016.

SUR QUOI :

1) Sur la portée du compromis de vente en date du 17 janvier 2013 :

Attendu qu'il est constant que, selon compromis de vente établi en la forme notariée le 17 janvier 2013, Monsieur et Madame H. ont déclaré vendre à Monsieur R., qui accepte, un ensemble de bâtiments à usage de centre équestre et une partie d'habitation situé sur la commune de Venesmes moyennant un prix de 177 000 euro s'appliquant aux biens immobiliers à concurrence de 150 000 euro et aux meubles et objets mobiliers à concurrence de 27 000 euro ; qu'il est indiqué, en page 3 de cet acte : "l'acquéreur déclare avoir visité les lieux et avoir pris connaissance de l'état des biens y compris du cheptel vif, déclarant en faire son affaire personnelle. L'acquéreur déclare avoir reçu du vendeur les informations souhaitées, notamment concernant les chevaux compris aux présentes. L'acquéreur est informé qu'il ne pourra invoquer un défaut qu'il connaissait, ou ne pouvait ignorer lorsqu'il a contracté, au soutien d'une quelconque action qu'elle soit en résolution ou nullité de la vente, ou même en dommages et intérêts. Il déclare que la vente sera pure et simple et qu'aucune garantie spécifique notamment concernant les chevaux ne sera prise" ;

Qu'il apparaît, ainsi, que les parties ont exprimé, lors de ce compromis, leur accord sur la chose vendue et sur le prix de vente, de sorte que le premier juge en a, à bon droit, déduit que ladite promesse de vente valait vente en application des dispositions de l'article 1589 du Code civil, peu important, à cet égard, que les parties aient indiqué, dans ce compromis, leur volonté de reporter le transfert de propriété à la signature de l'acte authentique dans la mesure où il n'est pas établi qu'elles avaient fait de la réitération par acte notarié un élément constitutif de leur consentement ; qu'en outre, la prise de possession des lieux par Monsieur R. dès le 24 mars 2013 c'est-à-dire avant le terme du délai imparti pour la réalisation de la vente par acte authentique - ainsi que cela résulte du document intitulé "attestation de présence" rédigé à cette date dans lequel il indique emménager au centre équestre "avant la signature définitive de l'acte de vente notarié, en l'état et conforme au compromis de vente" - confirme que, dans l'esprit des parties, la vente était parfaite dès la signature du compromis de vente le 17 janvier 2013 ; qu'à cet égard, il sera noté qu'il résulte de l'attestation de Madame P. - qui fournissait en foin les époux H. - que suite à l'absence de paiement par ces derniers, Monsieur R. a "intercédé" en leur faveur pour qu'elle effectue tout de même la livraison "quitte à Madame H. à le rembourser lors de la vente définitive", ce qui n'impliquait, en rien, qu'il prît possession des lieux de façon anticipée ;

Qu'il apparaît que ce n'est que postérieurement au compromis de vente valant vente que Monsieur R. a, de façon unilatérale, entendu discuter le prix convenu par les parties en sollicitant une réduction de celui-ci ; que la circonstance que Monsieur H. - et non son épouse co-venderesse - ait pu proposer une baisse de prix le 18 juin 2013 doit s'analyser comme une tentative pour résoudre le litige né postérieurement à la signature du compromis et n'implique donc pas l'absence d'accord des parties sur le prix de vente lors de la signature de celui-ci ; que la demande tendant à la nullité de l'engagement faute d'accord sur le prix ne peut, dans ces conditions, qu'être écartée ;

Attendu qu'il apparaît par ailleurs que les parties avaient prévu dans le compromis du 17 janvier 2013, d'une part, des conditions suspensives "de droit commun" - justification régulière de la propriété du bien par le vendeur, absence de révélation de servitude et absence de pacte de préférence ou d'inscription - et, d'autre part, deux conditions suspensives relatives à l'obtention d'un crédit immobilier et d'un crédit mobilier pour régler le prix de vente prévu ; qu'il n'est ni établi ni même soutenu que ces conditions suspensives n'auraient pas été remplies ; que si les parties avaient effectivement prévu que le vendeur devrait fournir "pour la signature de la vente l'attestation d'achèvement et de conformité des travaux" en exécution d'un permis de construire en date du 20 décembre 2012, il n'apparaît pas qu'elles auraient entendu en faire une condition suspensive de la vente ; qu'il en est de même de l'absence de production alléguée d'un justificatif de la garantie décennale concernant ces travaux ;

2) Sur le dol invoqué par Monsieur R. :

Attendu qu'en application de l'article 1116 du Code civil, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manœuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté ;

Qu'en l'espèce l'appelant indique à cet égard qu'il s'est aperçu que les travaux entrepris par les époux H. pour supprimer 3 box et édifier, à la place, un appartement, ont été mal réalisés puisque lorsqu'un cheval se trouvant dans le box le plus proche de l'appartement urine, cette urine se répand sur le sol de l'appartement ; qu'il ajoute avoir découvert également une absence d'entretien des lieux et du réseau d'évacuation des eaux pluviales ainsi que la nécessité de procéder au remplacement de l'ensemble des extincteurs du site ;

Que ces éléments ne caractérisent, cependant, aucune manœuvre ou dissimulation qui pourrait être imputée au vendeur, ce d'autant plus Monsieur R. a clairement indiqué, dans le compromis du 17 janvier 2013, qu'il avait "visité les lieux et pris connaissance de l'état des biens y compris le cheptel vif " et "en faire son affaire personnelle" ;

Que la décision entreprise sera donc également confirmée en ce qu'elle a rejeté les prétentions formées par Monsieur R. au titre du dol dont il estime avoir fait l'objet ;

3) Sur les autres demandes :

Attendu que le jugement critiqué sera par ailleurs confirmé en ce qu'il a dit que nonobstant la substitution d'acquéreur, Monsieur R. demeurait solidairement obligé avec la SCI de Karzac au paiement du prix et à l'exécution de toutes les conditions de la vente - ainsi que cela résulte expressément des stipulations des parties figurant en page 17 du compromis et n'est d'ailleurs pas contesté devant la cour ;

Que la condamnation des appelants à régulariser la vente dans un délai de 2 mois sera également confirmée, ainsi que la fixation d'une astreinte - qui ne court pas indéfiniment contrairement aux allégations des appelants mais a été fixée par le premier juge sur une durée de 2 mois - sauf à préciser que ladite astreinte devra courir à défaut de régularisation de la vente dans un délai de 2 mois à compter de la signification du présent arrêt et 15 jours après invitation des appelants à régulariser l'acte du 17 janvier 2013 ;

Attendu qu'il est constant que les appelants occupent les lieux depuis le 24 mars 2013 sans avoir réglé le prix d'achat ou une quelconque indemnité d'occupation à Monsieur et Madame H. ; que c'est donc pertinemment que le premier juge a retenu que chacun des vendeurs subissait de ce fait un préjudice qu'il convenait d'indemniser par l'octroi, à chacun, d'une indemnité de 7 500 euro ;

Que les demandes reconventionnelles de Monsieur R. tendant au remboursement des frais qu'il a dû exposer au titre de l'entretien des chevaux vendus devront être rejetées puisque la cour confirme la décision du premier juge ayant estimé que l'appelant était devenu propriétaire du cheptel dès la signature du compromis de vente le 17 janvier 2013 ;

Qu'il n'y a pas lieu d'examiner les demandes formées à titre subsidiaire par Monsieur et Madame H. tendant à l'augmentation de la clause pénale figurant dans le compromis et à l'expulsion des appelants des lieux puisqu'il est fait droit à la demande d'exécution forcée de la vente ;

Que l'équité commandera, enfin, de condamner solidairement Monsieur R. et la SCI de Karzac à verser tant à Madame H. qu'à Monsieur H. une indemnité de 1 200 euro en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;

Par ces motifs : LA COUR, - Confirme, en toutes ses dispositions, le jugement entrepris, sauf à préciser que l'astreinte fixée par le premier juge devra courir à défaut de régularisation de la vente dans un délai de 2 mois à compter de la signification du présent arrêt et 15 jours après invitation de Monsieur R. et de la SCI de Karzac à régulariser l'acte du 17 janvier 2013 ; Y ajoutant, - Déboute Monsieur R. de l'intégralité de ses demandes ; - Le condamne à verser à Gaëlle H. née D. et à Pascal H. une indemnité de 1 200 euro, chacun, en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens et dit qu'il pourra être fait application des dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.