CA Metz, 1re ch. civ., 10 janvier 2017, n° 15-02400

Par compromis du 26 janvier 2012, conclu par l'intermédiaire de la société M. Immobilier les époux F./V. ont vendu à Béatrice P. et à Frédéric D. une maison située [...] pour le prix de 580 000 euro, sous la condition suspensive de l'obtention par les acquéreurs d'un prêt de 300 000 euro.

L'acte authentique devait être passé devant Me R. notaire à Metz aux côtés de Me S. notaire à Thionville ; or celui-ci a constaté que la cuisine de 70 m2 rajoutée au rez-de-chaussée ne figurait pas au plan cadastral, les époux F. n'ayant à l'époque de construction de cette cuisine sollicité que l'autorisation de créer un abri de loisir sans surface de plancher ; Béatrice P. a d'abord demandé des explications et des réponses à ses interrogations, puis par courrier électronique du 18 mai 2012 a fait connaître à l'agent immobilier qu'elle ne donnerait pas suite à cette acquisition.

Exposant qu'ils avaient fait les démarches pour régulariser cette extension en avril mai 2012, que leur déclaration de travaux n'était plus susceptible de recours et que la vente était donc parfaite, les vendeurs ont d'abord saisi le tribunal de grande instance de Metz d'une demande tendant à voir constater qu'ils ont vendu le bien litigieux aux consorts P./D., à voir dire que le jugement intervenir vaudra acte authentique de vente et à voir condamner les acquéreurs à leur payer le prix de vente de 580 000 euro majoré des intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

Cependant après le décès de Philippe F. le 14 novembre 2014 et l'intervention volontaire de ses héritiers, les consorts F. ont demandé au tribunal :

- de constater la résolution de la vente en raison de la défaillance injustifiée des acquéreurs,

- de condamner les défendeurs à leur payer la somme de 29 000 euro au titre de la clause pénale avec intérêts au taux légal à compter de la demande et la somme de 5000 euro pour frais irrépétibles,

- de les condamner aux dépens,

- d'ordonner l'exécution provisoire.

Les consorts P./D. ont demandé au tribunal :

- de juger la demande formée en application des articles 1583 et 1582 du Code civil irrecevable et non fondée,

- subsidiairement, de juger que le compromis du 26 janvier 2012 est nul en raison de la réticence dolosive des vendeurs ayant vicié leur consentement,

- plus subsidiairement, de juger que le compromis est nul en raison de l'erreur ayant affecté leur consentement,

- plus subsidiairement, de juger que l'objet de la vente est atteint d'un vice caché d'ordre juridique justifiant l'annulation du compromis et de la vente,

- plus subsidiairement encore, de prononcer la résolution du compromis,

- au cas où le compromis ne serait ni annulé ni résolu, de juger qu'il est caduc pour défaut de réalisation de la condition suspensive d'obtention d'un prêt,

- de saisir le tribunal administratif de Strasbourg de questions préjudicielles de légalité des actes du 3 avril 2012, 18 avril 2012 et 25 juin 2012 et les extensions de construction réalisés par les époux F.,

- de surseoir à statuer dans l'attente de la décision des juges administratifs,

- de débouter les consorts F. de leurs demandes,

- de juger que la nullité de l'obligation principale entraîne celle de la clause pénale et de juger irrecevable et mal fondée la demande relative à l'application de cette clause,

- de condamner in solidum les consorts F. au paiement d'une indemnité de 8000 euro à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice financier et moral et du caractère abusif de la procédure et d'une somme de 5000 euro pour frais irrépétibles, ainsi qu'aux dépens.

Par jugement du 1er juillet 2015 le Tribunal grande instance de Metz a :

- annulé le compromis souscrit le 26 janvier 2012 sur le fondement de l'article 1116 du Code civil,

- annulé la clause pénale qui y figure,

- rejeté les demandes et prétentions des consorts F.,

- condamné les consorts F. à payer aux consorts P./D. la somme de 1000 euro à titre de dommages-intérêts et celle de 2000 euro en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire,

- condamné les demandeurs aux dépens.

Pour statuer ainsi le tribunal a d'abord rappelé que :

- les consorts P./D. ont fait suite à une annonce offrant à la vente d'une maison individuelle sur un terrain de [...], d'une surface habitable de 270 m2, dont au rez-de-chaussée une cuisine équipée de 70 m2,

- il était précisé que l'immeuble était situé dans le périmètre de protection d'un immeuble classé ou inscrit au titre des monuments historiques,

- le compromis a été signé le 26 janvier 2012 pour 580 000 euro nets vendeurs, frais d'agence de 12 000 euro en sus, en vue d'une réitération fin avril 2012 au plus tard,

- lors de la préparation de l'acte authentique le notaire a relevé une distorsion entre le relevé cadastral et les documents remis puisqu'en effet la cuisine d'été de 70 m2 située en rez-de-jardin ne figurait pas au cadastre,

- interrogés par le notaire les vendeurs lui ont alors transmis le plan d'architecte établi le 25 juillet 1991 lors des travaux d'extension et une déclaration préalable travaux exemptés de permis de construire déposée le 11 juin 1993 pour la création d'un abri de loisir attenant à l'habitation et l'accord donné à ce projet par la mairie de Yutz les 12 août 1993,

- toutefois les plans d'architecte ne comportaient pas cette cuisine d'été, qui a été rajoutée manuscritement et a posteriori sur le plan, alors que la déclaration de travaux porte sur un abri de loisir sans création d'une surface de plancher,

- après que le notaire a demandé des explications aux vendeurs par fax du 7 mars 2012, M. F. a déposé le 3 avril 2012 en mairie de Yutz une déclaration préalable à la réalisation d'une construction non soumise a permis de construire portant sur l'extension d'un abri de loisir de 36,4 m2, avec cette remarque que la rubrique relative à la surface de plancher n'a pas été renseignée ; la mairie de Yutz a délivré une décision de non opposition aux travaux en date du 18 avril 2012,

- ce document a été transmis par le notaire le 27 avril 2012 à Mme P. qui après avoir consulté un avocat a adressé le 18 mai 2012 à l'agence immobilière un courrier électronique rappelant ces points et précisant que la banque avait mis le dossier en sommeil et lui avait demandé des garanties sur la conformité du bien au regard des règles d'urbanisme ; elle a indiqué dans ce courrier qu'elle n'aurait pas signé le compromis si elle avait été informée de ces circonstances et par la suite a transmis le refus de sa banque de financer le projet immobilier,

- M. F. a obtenu un certificat de non-opposition à la conformité des travaux en date du 25 juin 2012 et a fait constater par huissier l'apposition devant son domicile d'un panneau pour l'extension d'une maison individuelle - agrandissement et fermeture d'un abri de loisir, ce panneau mentionnant le délai de recours ; la photographie du panneau est jointe à ce constat et il peut être ainsi constaté qu'il ne correspond pas à un panneau de permis de construire.

Le tribunal a déduit de ces éléments que les consorts P./D. ont signé en vue de l'acquisition d'une maison comprenant au rez-de-chaussée une cuisine équipée de 70 m2 et ont découvert après la signature du compromis que les époux F. avaient demandé en 1993 à créer un abri de loisir d'une trentaine de mètres carrés attenant à la maison sans surface de plancher, qu'ils ont obtenu l'aval de l'architecte des bâtiments de France qui leur a imposé une toiture monopente en tuiles qu'ils ont réalisée, qu'à une date inconnue ils ont agrandi cet abri d'environ 36 m2, l'ont fermé par des baies vitrées, avec pose une toiture en bac acier, qu'ils ont ainsi transformé un abri de loisir en une pièce supplémentaire comportant 70 m2 de plancher sans demande auprès de l'administration ou de l'architecte des bâtiments de France, sans déclaration au cadastre et sans que cet ajout entre en ligne de compte pour le calcul des taxes foncières et l'habitation annoncée aux acquéreurs.

Le tribunal a constaté qu'il n'était pas contesté que les vendeurs n'avaient pas informé les acquéreurs de ces éléments avant la signature du compromis et qu'en réalité les consorts P./D. ne les ont découverts qu'au fur et à mesure de leurs investigations, de sorte qu'ils se sont trouvés après la signature du compromis en situation d'acquérir une maison dont une partie était édifié de façon incontestablement irrégulière et avec de multiples interrogations sur la possibilité et la manière de régulariser la situation auprès de la mairie, des bâtiments de France ou des services fiscaux ;

Le tribunal a noté que dans un premier temps les acquéreurs n'ont pas renoncé à leur projet et ont laissé au vendeur la possibilité de régulariser la situation, ce qui s'entendait d"obtenir une décision validant une cuisine de 70 m2 surmontée d'un toit en partie bac acier, alors que les époux F. se sont bornés à déposer une déclaration préalable portant sur l'extension d'un abri de loisir de 36 m2 sans création d'une surface de plancher et sans consultation préalable pourtant obligatoire de l'architecte des bâtiments de France, de sorte que les acquéreurs conservaient leurs interrogations sur la régularité de la construction et ce peu important la possibilité ou non pour l'administration ou pour un tiers de contester la régularité de cette construction à l'avenir.

Rappelant la définition du dol et en particulier de la réticence dolosive et le devoir général de loyauté et de bonne foi qui préside à la conclusion des contrats, le tribunal a considéré que les acquéreurs, qui n'ont pas été reçu des vendeurs des éléments complets ,justes et loyaux, n'ont pas été mis en état de prendre une décision éclairée et en outre qu'il était évident que, sans le silence gardé par les époux F. sur la situation particulière de leur bien, les acquéreurs auraient fait le choix de la tranquillité et n'auraient pas donné leur consentement à la vente proposée.

Le tribunal a donc annulé le compromis litigieux en application de l'article 1116 du Code civil et a énoncé que la nullité de l'obligation principale entraînait la nullité de la clause pénale en application de l'article 1227 du même Code, ce pourquoi il a débouté les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes et, considérant que la mauvaise foi des vendeurs était établie, a alloué aux défendeurs une indemnité de 1000 euro en réparation de leur préjudice.

Par déclaration du 23 juillet 2015 Marie V. F., Nadège F., Élodie F. I. et Fabien F. ont relevé appel de cette décision.

Par conclusions récapitulatives du 22 février 2016, les consorts F. demandent à la Cour :

Vu les articles 1134, 1152 et 1226 du Code civil

- de juger leur appel recevable et bien fondé,

- avant dire droit de leur donner acte de ce qu'ils demandent à la cour de saisir le tribunal administratif de Strasbourg des questions préjudicielles de légalité des actes et 3 avril, 18 avril 25 juin 2012 et de la légalité des extensions qu'ils ont réalisé,

- de surseoir à statuer,

- de réformer le jugement en toutes ses dispositions,

- de constater la résolution de la vente par suite de la défaillance injustifiée des acquéreurs,

- de les condamner solidairement à leur payer la somme de 29 000 euro au titre de la clause pénale et ceux avec intérêts au taux légal à compter de la demande,

- de les condamner solidairement au paiement de la somme de 10 000 euro en application de l'article 700 du Code de procédure civile,

- de les condamner aux dépens.

Par conclusions récapitulatives du 19 avril 2016, les consorts P./D. demande à la Cour :

- de rejeter l'appel principal et de confirmer en son principe le jugement déféré,

- de faire droit à leur appel incident,

- de juger que le compromis du 26 janvier 2012 est nul en raison de la réticence dolosive des vendeurs et subsidiairement en raison de l'erreur ayant vicié le consentement et d'annuler ce compromis et la clause pénale qui y figure,

- subsidiairement de juger que l'objet de la vente est atteint d'un vice caché d'ordre juridique justifiant la résolution du compromis, voire de la vente, ainsi que de la clause pénale y attachée,

- plus subsidiairement de prononcer la résolution du compromis sur le fondement des articles 1134 et 1184 du Code civil,

- au cas où le compromis ne serait ni annulé ni résolu, de juger que le Crédit Mutuel a par lettre du 21 juin 2012 refusé leur demande de prêt,

- vu l'arrêt de la Cour de Cassation du 9 octobre 2006 et le principe selon lequel le refus de banquier d'octroyer un prêt n'a pas à être motivé est discrétionnaire, de juger que le compromis est caduc pour défaut de réalisation de la condition suspensive,

- dans tous les cas d'annuler la clause pénale,

- en tant que de besoin de saisir le Tribunal administratif de Strasbourg des questions préjudicielles relatives à la légalité des actes des 3 avril 2012, 18 avril 2012 et 25 juin 2012 ainsi que de la légalité des extensions réalisées par les époux F. et de surseoir à statuer,

- dans tous les cas de débouter les consorts F. de leurs demandes,

- de les condamner in solidum au paiement de la somme de 8000 euro à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral et financier et en raison du caractère abusif de la procédure et de l'appel,

- de les condamner in solidum à leur payer la somme de 7000 euro pour frais irrépétibles et aux entiers dépens y compris la taxe de 225 euro selon la loi 2014 - 1654 du 29 décembre 2014 (article 97) et en application des articles 695 et suivants et 700 du code de procédure civile.

Motifs de la décision :

Vu les conclusions des parties en date des 22 février 2016 et 19 avril 2016, les énonciations du jugement attaqué et les pièces versées aux débats

Sur l'appel principal

Il convient de relever que les appelants ont présenté à la cour les mêmes demandes et moyens que ceux déjà analysés et écarté par les premiers juges à l'issue d'une motivation claire, précise et exempte d'insuffisance ou de contradiction, à laquelle la cour juge devoir se référer.

Il suffit d'ajouter et de souligner que :

- la demande de renvoi devant la juridiction administratives aux fins de questions préjudicielles sur la légalité des arrêtés rendus par la mairie de Yutz, réitérée en cause d'appel ,à titre principal par les appelants et subsidiairement par les intimés, a été à juste titre rejetée par le Tribunal de grande instance de Metz, puisque en réalisant en 1991/1993 des travaux non conformes à la réglementation et aux autorisations accordées par la mairie, puis en tentant de régulariser a posteriori lesdits travaux courant 2012, mais postérieurement à la signature du compromis liant les parties, il doit être considéré que les vendeurs ont commis une faute et une dissimulation dolosive pouvant faire craindre aux acquéreurs pour l'avenir que la construction irrégulière soit remise en cause par l'administration,

- en outre, et quoiqu'en disent les appelants, les décisions "de régularisation" qu'ils ont obtenues en 2012 en trompant également les autorités administratives ou municipales ne présentent pas le caractère définitif qu'ils allèguent notamment en raison du caractère irrégulier de la publicité qu'ils ont effectuée ;

- en effet l'installation sur leur terrain du panneau destiné à aviser les tiers de la réalisation de l'ajout litigieux, certes effectuée pendant une durée de deux mois comme l'attestent les différents constats qu'ils produisent, est irrégulière comme étant postérieure à la réalisation de travaux, à l'instruction du dossier auprès des autorités compétentes et à la délivrance de l'autorisation ou du certificat de non-opposition émanant de la mairie de Yutz et, comme faisant mention de la délivrance d'un permis de construire, alors qu'il s'agissait d'une simple autorisation faisant suite à une déclaration d'ailleurs erronée ou incomplète des époux F., et comme donnant des indications inexactes sur le lieu où pouvaient être consultés les documents afférents à la construction, non pas projetée, mais en réalité déjà réalisée, de sorte que les délais administratifs de recours dont ils se prévalent n'ont pu commencer à courir ;

- cette dissimulation du caractère irrégulier de l'abri de jardin transformé en pièce de vie, savoir une cuisine de 70 m2,n'est, pas plus qu'en première instance, contestée par les vendeurs et résulte suffisamment du descriptif figurant dans la publicité émise par l'agence immobilière, de la rédaction même du compromis litigieux et des échanges de courriers postérieurs entre les parties, alors que les époux F. ne peuvent prétendre qu'ils ignoraient la non-conformité de cette pièce supplémentaire par rapport à l'autorisation donnée par le maire en 1993, dès lors qu'en réponse aux demandes d'explication des consorts P./D. ils ont sollicité une nouvelle autorisation de la mairie dans le but de régulariser cette construction, ce qui implique qu'ils avaient parfaitement conscience de son caractère irrégulier, avec cette observation que cette régularisation consentie par la mairie de Yutz le 18 avril 2012 repose sur une déclaration préalable du 3 avril 2012 toujours inexacte et même , comme celle faite en 1993 parfaitement fausse compte tenu de ce qu'il y est fait mention au paragraphe "travaux sur une construction existante de l'extension d'un abri de loisir d'une surface de 36,4 m2 et que le paragraphe relatif aux surfaces de plancher n'est aucunement renseigné, de sorte que l'administration municipale a été également elle-même trompée et a été amenée à donner son accord sur la base de documents inexacts, les consorts F. ne rapportant nullement la preuve de leur allégation selon lequel un membre du personnel de la mairie se serait préalablement rendu sur les lieux .

Il se déduit de ces éléments objectifs que sont démontrées à l'encontre des consorts F., non seulement l'existence d'une réticence dolosive délibérée, mais la réalisation de manœuvres dolosives en avril 2012, qui même postérieures à la date de conclusion du compromis peuvent être prises en compte pour apprécier l'attitude de ces contractants et leur manque de loyauté, dans le but de couvrir l'irrégularité de la construction découverte inopinément par l'un des notaires mandatés par les parties.

Les éléments du dossier démontrent également que, sans cette dissimulation dolosive, les acquéreurs n'auraient pas donné leur consentement à cette acquisition et que par conséquent le consentement donné par eux le 26 janvier 2012 était vicié, de sorte que ce compromis du 26 janvier 2012 doit être annulé en sa totalité, y compris en ses dispositions instituant une clause pénale à la charge de la partie qui refuserait la réitération de l'acte en la forme authentique pour un motif autre que la non réalisation des conditions suspensives.

Sur l'appel incident des consorts P./D.

Cet appel incident porte sur le montant de l'indemnisation qui a été accordée aux acquéreurs par le tribunal de grande instance de Metz au titre de leur préjudice moral, indemnisation effectivement fort réduite au regard du préjudice réellement éprouvé par les consorts P./D. en raison de leur déconvenue de ne pouvoir acquérir une habitation dont les vendeurs avaient pu les convaincre des multiples qualités qu'elle présentait, en raison de la dissimulation originelle commise par ceux-ci, en raison des manœuvres qu'ils ont ensuite accomplies pour pallier l'irrégularité de l'extension de leur habitation, en raison des multiples démarches que les acquéreurs ont été contraints d'entreprendre pour parvenir à la manifestation de la vérité de cette opération immobilière.

La Cour juge devoir dans ces conditions chiffrer à 5000 euro le montant de l'indemnité propre à réparer justement ce préjudice.

Sur les dépens et l'application de l'article 700 du Code de procédure civile

Compte tenu de ce qui précède les consorts F. doivent être condamnés à supporter les entiers dépens de première instance et d'appel et à verser aux consorts P./D. une indemnité de 5000 euro sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

LA COUR, statuant publiquement par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, Juge les appels principal et incident recevables en la forme ; Confirme le jugement rendu le 1er juillet 2015 par le tribunal de grande instance de Metz en ses dispositions ayant annulé le compromis du 26 janvier 2012 et la clause pénale y contenue et ayant rejeté les demandes des consorts F., ainsi qu'en ses dispositions relatives aux dépens et à l'application de l'article 700 du Code de procédure civile ; Faisant droit partiellement à l'appel incident, infirme ce jugement en ses dispositions ayant arrêté à la somme de 1000 euro l'indemnité devant revenir aux consorts P./D. en réparation de leur préjudice moral ; Statuant à nouveau et dans cette limite, condamne in solidum Marie V. épouse F., Nadège F., Élodie F. épouse I. et Fabien F. à payer à Beatrice P. et Frédéric D. une indemnité de 5000 euro à titre de dommages-intérêts ; Condamne Marie V. épouse F., Nadège F., Élodie F. épouse I. et Fabien F. aux entiers dépens d'appel et à payer à Béatrice P. et Frédéric D. une indemnité de 5000 euro sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.