CA Toulouse, 2e ch., 5 avril 2017, n° 15-06206

Faits et procédure

M. Daniel X a conclu un contrat d'agent commercial avec la SARL Post'Immo, agence immobilière, le 5 août 2011. Il l'a rompu le 6 décembre 2013 par une lettre au directeur de l'agence immobilière dans laquelle il précisait qu' " il quitte l'entreprise " et que " le contrat prend fin ce jour ", tout en rappelant une liste initiale de sous-seings privés en cours " les affaires se faisant jusqu'à l'acte authentique ".

Ce contrat prévoit une durée de 3 mois de préavis à partir de la 3e année du contrat et un droit de suite ainsi libellé " A la cessation du présent contrat, pour quelque raison que ce soit, seules les affaires qui auront été menées à bonne fin par l'agent commercial avant l'expiration du présent contrat, mais qui auront abouti dans les 3 mois suivant sa rupture, donneront droit au paiement de la commission ".

Par courrier du 26 avril 2014, Monsieur X a porté à la connaissance de l'agence Post'Immo les 3 ventes réalisées (D./R. le 17 avril; L./R. le 18 avril ; S./V. le 30 avril) pour lesquelles des sous-seing privés avaient été signés avant le 6 décembre 2013, pour lesquelles il réclame des commissions pour un montant total de 8 750 euro.

Il a fait état dans ce courrier d'une 4e vente (M./C.) devant avoir lieu le 7 mai 2014, après un acte sous seing privé du 1er février 2014, et pour laquelle il sollicitait une commission d'un montant de 3 500 euro.

Le gérant de l'agence Post'Immo, suite à ce courrier, lui a remis un chèque de 5 000 euro pour la vente D./R.

Le 26 mai 2014, le gérant de l'agence Post'Immo a fait connaître à M. Daniel X son refus de lui verser les commissions réclamées au motif suivant : " Pour que vous puissiez vous prévaloir de votre droit à commission dans le cadre de votre droit de suite, il convient que la vente ait été définitivement conclue dans le délai de 3 mois suivants la rupture de votre contrat de travail qui est intervenue le 6/12/2013, soit au plus tard le 6/3/2014 ". Il était également indiqué dans ce courrier " Par ailleurs, nous vous rappelons que nous restons dans l'attente de votre indemnisation à la suite de votre démission sans respect de votre préavis de 3 mois ".

Le 19 juin 2014, Monsieur X mettait en demeure la société Post'Immo de verser les commissions qu'il estimait lui être dues, soit la somme de 7 250 euro.

Par courrier du 26 juin 2014, l'agence Post'Immo maintenait son refus au motif que les ventes ont été définitivement réalisées après le 6 mars 2014 et réclamait, en sus, le remboursement des 5 000 euro versés par chèque début mai 2014.

Par acte du 23 juillet 2014, M. Daniel X fait assigner la SARL Post'Immo devant la juridiction consulaire toulousaine.

Par jugement du 2 novembre 2015, le Tribunal de commerce de Toulouse a :

- Dit que M. Daniel X a rompu son contrat d'agent commercial avec la société Post'Immo sans respect du préavis à compter du 6 décembre 2013 ;

- Dit que les demandes de commissions de M. Daniel X pour les ventes réalisées après le 6 mars 2014 sont infondées ;

- Condamne M. Daniel X à verser la somme de 5 000 euro à la société Post'Immo au titre de paiement indu pour la vente D./R. ;

- Déboute M. Daniel X de l'ensemble de ses demandes ;

- Déboute la société Post'Immo de sa demande de versement par M. Daniel X d'une somme de 15 000 euro à titre de dommages et intérêts;

- Condamne M. Daniel X à verser à la société Post'Immo la somme de 500 euro au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

- Condamne M. Daniel X aux entiers dépens.

M. Daniel X a interjeté appel le 24 décembre 2015.

M. Daniel X a transmis ses dernières écritures par RPVA le 5 décembre 2016.

La SARL Post'Immo a transmis ses écritures par RPVA le 19 mai 2016.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 10 janvier 2017.

Moyens et prétentions des parties

Dans ses écritures, auxquelles il est expressément renvoyé pour l'énoncé du détail de l'argumentation, au visa des articles 1134, 1147 du Code civil ainsi que L. 134-1 et suivants du Code de commerce, M. Daniel X demande à la cour de :

Reformer le Jugement dont appel en ce qu'il a débouté Monsieur X de ses demandes au titre des commissions et des dommages et intérêt pour résistance abusive

Réformer également le jugement dont appel en ce qu'il a condamné Monsieur X à restituer la somme de 5 000 euros à la société Post'Immo

Dire et juger que la somme de 12 250 euros est due par la société Post'Immo à Monsieur X au titre des commissions

Constater qu'une somme de 5 000 euros a été versée par la société Post'Immo en avance sur les commissions dues

Condamner la société Post'Immo à verser à Monsieur X la somme de 7 250 euro en principal au titre des commissions dues, avec intérêts au taux légal à compter du 19 juin 2014,

A titre subsidiaire,

Dire et juger que Monsieur X a travaillé en qualité d'agent commercial au bénéfice de la société Post'Immo dans le cadre d'un nouveau contrat du 6 décembre 2013 au 7 mai 2014

Dire et juger à ce titre que Monsieur X a droit à commissions conformément à l'article 134-5 du Code de commerce

Dire et juger que la somme de 12 250 euros est due par la société Post'Immo à Monsieur X au titre des commissions

Constater qu'une somme de 5 000 euros a été versée par la société Post'Immo en avance sur les commissions dues

Condamner la société Post'Immo à verser à Monsieur X la somme de 7 250 euro en principal au titre des commissions dues, avec intérêts au taux légal à compter du 19 juin 2014,

Prononcer la résiliation du dit contrat à la date du 8 mai 2014 aux torts de la société Post'Immo n'ayant pas réglé les commissions dues,

En tout état de cause,

Condamner la société Post'Immo à verser à Monsieur X la somme de 1 500 euro au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

Débouter la société Post'Immo de toutes ses demandes,

Condamner la société Post'Immo à verser à Monsieur X la somme de 2 000 euro de dommages et intérêts au titre de l'article 700 du Code de procédure civile pour les frais exposés en première instance, ainsi que 2 000 euros de dommages et intérêts au titre de l'article 700 du Code de procédure civile au titres des frais exposés devant la cour d'appel,

Condamner la société Post'Immo aux entiers dépens

L'appelant fait essentiellement valoir que :

- Le contrat a été rompu en date du 6 décembre 2013. Mais, Monsieur X a réalisé de fait au moins trois mois de préavis, soit jusqu'en mars 2014 et même en réalité au-delà, en suivant et conseillant les clients qu'il a trouvés pour permettre la finalisation de l'acte de vente.

- Les clients des ventes réitérées attestent qu'ils n'ont eu à faire, sur cette période, qu'à Monsieur X et à aucune autre personne de l'agence Post'Immo

- La société Post'Immo était parfaitement informée de ses diligences et lors de la signature des actes définitifs des affaires pour lesquelles il sollicite le règlement de sa commission, tant celui-ci que l'agence Post'Immo étaient présents, sauf dans un cas où il était seul présent à la demande la SARL Post'Immo,

- La société Post'Immo savait que Monsieur X réalisait son préavis et qu'il menait à bien les ventes en cours.

- La société Post'Immo a attendu le 26 mai 2014 pour adresser un courrier au concluant lui notifiant son refus de paiement des commissions alors qu'elle en avait déjà versé une à hauteur de 5 000 euro

- si les parties se sont accordées pour prévoir un droit de suite au profit de l'agent commercial, ce droit de suite tel qu'il est présenté dans cette clause est simplement incompréhensible dans sa mise en application

- s'il est évident que le droit de suite est contractuellement prévu et compte tenu de l'inapplicabilité de cette clause, la cour devra s'en rapporter à la loi

- Le droit de suite concerne les affaires menées à leur terme dans un délai raisonnable à compter de la cessation du contrat. Le délai pour aboutir à la concrétisation de la vente par la signature de l'acte authentique étant particulièrement long, il parait tout à fait raisonnable que le délai du droit de suite soit fixé à une durée de 6 mois à compter de la cessation du contrat. Ce délai de 6 mois est en outre le délai minimum prévu au bénéfice des négociateurs immobiliers par la convention collective nationale de l'immobilier et ayant donc une activité similaire à l'agent commercial œuvrant dans le même domaine.

- Dans le cas où la cour viendrait à retenir que Monsieur X n'a pas effectué son préavis et que le droit de suite dont il a bénéficié était inférieur à 6 mois, il demeure que celui-ci a bien travaillé dans l'intérêt de la société Post'Immo entre décembre 2013 et mai 2014. Dans le silence du contrat, l'agent commercial a droit à une rémunération conforme aux usages pratiqués, dans le secteur d'activité couvert par son mandat, là où il exerce son activité. En l'absence d'usages, l'agent commercial a droit à une rémunération raisonnable qui tient compte de tous les éléments qui ont trait à l'opération. Compte tenu des rapports antérieurs entre les parties, il parait raisonnable d'appliquer les règles de rémunération qui étaient prévues dans le contrat rompu.

- Si la société Post'Immo avait refusé que le concluant ne travaille pour l'agence ERA elle n'aurait pas manqué de le lui faire savoir et surtout ne lui aurait pas réglé une commission de 5 000 euros. Ce défaut de contestation permet d'attester l'accord tacite de la société Post'Immo pour que Monsieur X travaille pour une autre agence.

- A défaut de clause pénale stipulée contractuellement, il appartient au mandant de démontrer l'existence et l'ampleur de son préjudice, ce que ne rapporte aucunement la société Post'Immo. M. Daniel X a toujours fait montre d'une grande loyauté à l'égard de l'agence Post'Immo pendant sa période de préavis. L'agence Post'Immo n'a aucunement été préjudicié du fait du comportement de Monsieur X bien au contraire elle a profité de ses diligences.

Dans ses écritures, auxquelles il est expressément renvoyé pour l'énoncé du détail de l'argumentation, au visa des articles 1134 du Code civil ainsi que L. 134-3 et suivants du Code de commerce, la SARL Post'Immo demande à la cour d'appel de :

- confirmer le jugement du tribunal de commerce,

- à titre subsidiaire, condamner M. Daniel X à lui verser la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts pour violation de son obligation de non-concurrence,

- condamner M. Daniel X à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

L'intimée fait essentiellement valoir que :

- Monsieur Daniel X a rompu son contrat d'agent commercial sans le respect du préavis de trois mois prévu contractuellement,

- le travail de l'agent immobilier est un travail d'entremise et de négociation entre un vendeur ayant confié la vente de son bien et un acquéreur. La réitération de la vente par la régularisation d'un acte authentique relève de la mission du notaire et non de l'agence immobilière, qui n'est d'ailleurs pas partie à l'acte.

- La société Post'Immo qui n'a, à aucun moment, demandé à Monsieur X d'intervenir dans le suivi des dossiers de ventes confiés aux notaires, ne peut se voir opposer l'intervention de ce dernier,

- Monsieur X n'a rentré aucun mandat, n'a réalisé aucune visite, n'a travaillé à aucune négociation de vente à compter du 6 décembre 2013,

- Monsieur Daniel X n'a aucunement fourni de travail relevant de la mission d'un agent immobilier à compter de la rupture de son contrat le 6 décembre 2013. La société Post'Immo n'a d'ailleurs fait aucune demande à ce titre

- Il a été expressément convenu entre les parties aux termes du contrat d'agent commercial d'un droit de suite pour les commissions dues à l'agent commercial d'une durée de trois mois suivant la rupture du contrat d'agent commercial

- la durée du droit de suite de trois mois prévu aux termes du contrat d'agent commercial est une durée raisonnable au sens de l'article L. 134-7 du Code de commerce,

- c'est à tort que la société Post'Immo, pressée par Monsieur Daniel X, lui a versé la somme de 5 000 euros pour la vente D./R. dont la vente définitive a été actée par Maître B. le 17 avril 2014

- Monsieur Daniel X a dès le mois de décembre 2013 sciemment concurrencé la société Post'Immo, ce qu'il n'était en droit de faire que postérieurement à la rupture effective de son contrat d'agent commercial

- à titre subsidiaire, si par extraordinaire la cour d'appel de Toulouse retenait que Monsieur Daniel X a réalisé son préavis de trois mois, il lui est demandé de constater que celui-ci aviolé son obligation de non concurrence à l'égard de la société Post'Immo, qui conformément à l'engagement contractuel des parties entraîne le versement de dommages et intérêts.

- S'agissant du préjudice subi, il est tout à fait raisonnable d'affirmer que cette violation de l'interdiction de concurrence par Monsieur X a dû fait perdre pas moins d'une vente par mois à la société Post'Immo, soit trois ventes minimum sur une période de trois mois, à raison de commission d'agence comprise habituellement entre 5 000 et 10 000 euros.

Motifs de la décision

D'une part, selon les dispositions de l'article 1134 du Code civil " Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles doivent être exécutées de bonne foi " ;

L'article 1.A du contrat d'agent commercial stipulait notamment que le mandant confie à l'agent commercial le contrat de démarcher, négocier, recueillir les consentements des parties et faire visiter les biens au nom et pour le compte de l'agence.

L'article 2 dudit contrat stipulait Monsieur X procédait : " (...) à la recherche de vendeurs, d'acheteurs, de propriétaires et de locataires pour le compte de l'agence et il s'efforce d'obtenir la signature des contrats et les engagements des parties (...).

L'article 8.A dudit contrat stipulait que les parties mettent fin au contrat par lettre recommandée avec accusé de réception en respectant la durée de préavis suivante : un mois durant la première année du contrat, deux mois durant la deuxième année, trois mois pour la troisième année commencée et les suivantes.

Par courrier remis en main propre en date du 6 décembre 2013, Monsieur Daniel X a rompu le contrat d'agent commercial au 6 décembre 2013, dans les termes suivants : " Je vous informe par la présente, de ma décision de quitter Guy Hoquet L'immobilier (Sarl Post'Immo) dont le siège social est sis <adresse>, où j'occupais le poste d'agent commercial indépendant.

De ce fait, le contrat établi le 05/08/11 prendra fin ce jour, le 6 décembre 2013.

Je me permets de vous faire un rappel des sous-seings privés en cours avec le montant des commissions restants dues, les affaires se faisant jusqu'à l'acte authentique (...) "

M. Daniel X soutient qu'il n'a pas pris la mesure de la portée de son écrit car il a en réalité accompli le préavis de trois mois.

Il ne justifie de la recherche d'aucun vendeur, acheteur, propriétaire ou locataire à compter du 6 décembre 2013.

Mais, les attestations qu'il produit, certes non rédigées dans les formes, qui ne sont pas prescrites à peine de nullité, prévues par l'article 202 du Code de procédure civile en l'absence d'indication du lien de parenté ou d'alliance ou de subordination, d'un établissement en vue d'une production en justice, et de la connaissance par son auteur qu'une fausse attestation expose à des sanctions pénales, relatives aux quatre commissions litigieuses, établissent qu'il a été l'interlocuteur unique des acheteurs et des vendeurs pour le compte de la SARL Post'Immo jusqu'à la signature des actes notariés intervenue les 17, 18 et 30 avril 2014 ainsi que 7 mai 2014, les sous-seing privés ayant été signés en juin 2013, octobre 2013 et 22 novembre 2013 ainsi que le 1er février 2014.

Par la signature d'un sous-seing privé postérieurement au 6 décembre 2013 et par ses interventions auprès des vendeurs et des acheteurs jusqu'à la signature des actes authentiques auxquelles il a assisté, M. Daniel X démontre avoir accompli le préavis dont il n'avait pas été dispensé par la SARL Post'Immo.

L'article 8.B. du contrat d'agent commercial stipulait que " A la cessation du présent contrat, pour quelque raison que ce soit, seules les affaires qui auront été menées à bonne fin par L'Agent Commercial avant l'expiration du présent contrat, mais qui auront abouti dans les trois mois suivant sa rupture, donneront droit au paiement de la commission ".

Il en résulte que le contrat ayant expiré le 6 mars 2014, les quatre opérations litigieuses ont abouti dans les trois mois de sa rupture et que dès lors, M. Daniel X est créancier de la somme totale de 12 500 euros correspondant au montant des quatre commissions et que la SARL Post'Immo doit être condamnée à lui verser la somme de la somme de 7 250 euro qui portera intérêt au taux légal à compter du 19 juin 2014, date de la mise en demeure et de débouter la SARL Post'Immo de sa demande en restitution de la somme de 5 000 euros,

D'autre part, le contrat d'agent commercial stipulait une clause de fidélité en son article 9:

" L'agent Commercial a le droit d'accepter la représentation de nouveaux mandants, sans avoir à en référer. Toutefois il ne peut accepter la représentation d'une entreprise concurrente sans l'accord de l'agence et ce, à peine de dommages et intérêts ".

Dans ses écritures, la SARL Post'Immo sollicite, à titre subsidiaire, dans l'hypothèse de sa condamnation au paiement des commissions, la condamnation de M. Daniel X au paiement de la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts pour violation de son obligation de non-concurrence.

Il doit être relevé que la clause de fidélité ne s'appliquait que jusqu'à la rupture du contrat.

Il doit être constaté que la SARL Post'Immo n'avait pas invoqué la violation de la clause de fidélité avant l'action introduite par M. Daniel X, alors que dans le courrier du 26 mai 2014 adressé à la SARL Post'Immo, elle évoquait le non-respect du préavis.

Il doit être constaté que la SARL Post'Immo ne rapporte la preuve de la signature d'aucun sous-seing privé au titre de l'intervention de M. Daniel X pour le compte de son nouveau mandant pendant la durée du préavis, alors qu'un sous-seing privé a été signé le 1er février 2014 du fait de son intervention pour le compte de la SARL Post'Immo.

Il en résulte que la SARL Post'Immo avait tacitement donné son accord pour que la SARL Post'Immo représente une entreprise concurrente, étant relevé qu'aux termes de la disposition contractuelle, l'accord n'avait pas à être donné par écrit.

Il doit également être constaté que dans le cadre d'une vente, alors que la SARL Post'Immo avait bénéficié d'une mandat d'exclusivité signé en octobre 2013, ce mandat a été transformé en mandat simple en janvier 2014, qu'en mars 2014, M. Daniel X a fait visiter ce bien immobilier pour le compte de l'agence immobilière pour laquelle il travaillait dorénavant, qu'un sous-seing privé a été signé le 7 mai 2014, et l'acte définitif le 27 août 2014 et que la commission de l'agence a été partagée par moitié entre la SARL Post'Immo et la société représentée par M. Daniel X

Dès lors, la SARL Post'Immo doit être déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Par ailleurs, la défense à une action en justice ne dégénère en faute pouvant donner lieu à des dommages-intérêts que si le défendeur a agi par malice ou de mauvaise foi ou avec une légèreté blâmable. En l'espèce, M. Daniel X n'établit pas la malice, la mauvaise foi ou la légèreté blâmable de la SARL Post'Immo; il semble plutôt que cette dernière se soit méprise sur la portée de la lettre remise le 6 décembre 2013 par M. Daniel X. Il y a lieu dès lors de le débouter de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive de la part de la SARL Post'Immo.

Il convient en conséquence d'infirmer le jugement entrepris, hormis sur le rejet des demandes de dommages et intérêts formée par M. Daniel X et la SARL Post'Immo.

Enfin, la SARL Post'Immo qui succombe sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel.

Par ces motifs, Infirme le jugement du Tribunal de commerce de Toulouse, hormis sur le rejet des demandes de dommages et intérêts formées par M. Daniel X et la SARL Post'Immo, et statuant à nouveau sur les chefs infirmés, condamne la SARL Post'Immo à verser à M. Daniel X la somme de 7 250 euros au titre des commissions dues, avec intérêts au taux légal à compter du 19 juin 2014, déboute la SARL Post'Immo de sa demande en restitution de la somme de 5 000 euros, Y ajoutant, Vu l'article 700 du Code de procédure civile, Déboute M. Daniel X et la SARL Post'Immo de leurs demandes, Condamne la SARL Post'Immo aux dépens de première instance et d'appel.