CA Aix-en-Provence, 4e ch. A, 12 octobre 2017, n° 16-03170

Faits et procédure - moyens et prétentions des parties :

Aux termes d'un acte reçu le 7 juillet 2011 par Me M., notaire associé à Grasse, publié et enregistré le 11 août 2011 à la conservation des hypothèques de Grasse (1er bureau), volume 2011 P n° 6543, faisant suite à un compromis de vente signée le 6 mai 2011, Stéphane A. et Stéphanie P. son épouse ont fait l'acquisition auprès de Christine B., dans un immeuble situé à [...], cadastré section CH n° 134, du lot n° 2 correspondant à la partie de la maison située au centre, une parcelle cadastrée section CH n° 32 sur laquelle ont été édifiés une cave inondable équipée d'un puisard, un atelier d'environ 35 m2 et une construction annexe à usage de garage et débarras, une parcelle cadastrée section CH n° 83 en nature d'accès rejoignant l'[...], une parcelle non attenante cadastrée CH n° 35, ainsi que tous droits indivis sur une parcelle cadastrée section CH n° 28.

Avant la vente, le 14 mars 2003, Mme B. avait déposé auprès du maire de Grasse une déclaration de travaux pour la réalisation d'une piscine sur la parcelle CH n° 32, qui avait fait l'objet d'un accord tacite, après que le conseil municipal eut, par délibération du 24 mars 2003, subordonné l'autorisation de travaux à la renonciation de Mme B. au profit de la commune de ses droits indivis sur la parcelle cadastrée CH n° 28 sur l'emprise de laquelle la commune, co-indivisaire, avait fait édifier, sans son accord, un bâtiment scolaire en préfabriqué et à la constitution d'une servitude de cour commune grevant les parcelles de la commune cadastrées CH n° 28 et 33, permettant l'implantation de la piscine conformément aux règles d'urbanisme en vigueur relativement aux distances de recul.

Devenus propriétaires, M. et Mme A. ont fait part à la commune de leur refus, jugeant la contrepartie financière proposée pour le rachat des droits indivis sur la parcelle CH n° 28 (6000 euro), insuffisante et ont sollicité une somme supérieure (25 000 euro) ou un échange foncier à opérer après détachement d'une parcelle communale mitoyenne ; par délibération du 6 décembre 2012, le conseil municipal de la commune de Grasse a décidé d'acquérir, par voie d'expropriation, les droits indivis de M. et Mme A. sur la parcelle CH n° 28.

Par courrier du 23 septembre 2012, faisant suite à un contrôle du 4 juin précédent, les services de l'urbanisme de la ville ont demandé à M. A. de déposer une déclaration préalable destinée à régulariser des travaux faits sans autorisation, à savoir la réalisation d'un conduit de cheminée sur la façade sud du bâtiment et la création d'une fenêtre sur la façade nord.

Le 16 septembre 2013, M. A. a interrogé, par courriel, le compagnon de Mme B. (M. P.) sur l'existence de chevilles en plastique, qu'il venait de découvrir dans les poutres de la charpente, ce à quoi il lui a été répondu que ces chevilles servaient à injecter les produits de traitement des bois de charpente.

Après avoir fait intervenir un expert en pathologie des bois dans la construction (M.D.) ayant confirmé l'infestation de la charpente par des insectes xylophages lors de la vente, M. et Mme A. ont obtenu, par une ordonnance du juge des référés du Tribunal de grande instance de Draguignan en date du 19 mars 2014, l'instauration d'une mesure d'expertise confiée à M. B. lequel a établi, le 25 mai 2015, un rapport de ses opérations.

En l'état, M. et Mme A. ont, par exploit du 18 août 2015, fait assigner Mme B. devant le Tribunal de grande instance de Draguignan en vue d'obtenir l'annulation de la vente pour dol et subsidiairement, sa résolution pour vices cachés.

Le tribunal, par jugement réputé contradictoire en date du 18 février 2016, a notamment :

ordonné l'annulation du contrat de vente conclu le 7 juillet 2011 entre M. et Mme A., d'une part, et Mme B., d'autre part, portant sur un bien immobilier sis [...], cadastré section CH n° 32, 83, 28, 34 et 53 (35), vendu au prix de 390 000 euro,

condamné Mme B. à payer à M. et Mme A. la somme de 390 000 euro, outre les intérêts au taux légal à compter du 18 août 2015, en restitution du prix de vente,

condamné Mme B. à payer à M. et Mme A. la somme de 28 435 euro, outre les intérêts au taux légal à compter du 18 août 2015, en restitution des frais de vente,

ordonné la restitution de la maison vendue à Mme B.,

condamné Mme B. à payer à M. et Mme A. la somme de 10 000 euro, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement, en réparation de leur préjudice moral,

rejeté la demande tendant au prononcé de l'exécution provisoire,

condamné Mme B. aux dépens, qui comprendront les frais de référé et d'expertise,

condamné Mme B. à payer à M. et Mme A. la somme de 2000 euro en application de l'article 700 du Code de procédure civile.

Mme B. a régulièrement relevé appel, le 24 février 2016, de ce jugement en vue de sa réformation.

Elle demande à la cour (conclusions déposées le 14 novembre 2016 par le RPVA) de débouter purement et simplement Monsieur et Mme A. de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions et de les condamner à lui payer la somme de 4000 euro par application de l'article 700 du Code de procédure civile ; elle conteste la réticence dolosive, qui lui est imputée, particulièrement en ce qui concerne l'infestation de la charpente par des insectes xylophages et invoque la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés, insérée dans l'acte de vente, outre la prescription de l'action engagée plus de deux années après la découverte des vices prétendus.

M. et Mme A. sollicitent de voir (conclusions déposées le 3 juin 2016 par le RPVA):

Vu les articles 1108, 1109, 1116 et 1641 et suivants du Code civil,

A titre principal,

dire et juger qu'ils ont été victimes de réticences dolosives de la part de Mme B.,

confirmer le jugement du Tribunal de grande instance de Draguignan en date du 18 février 2016,

prononcer, en conséquence, la nullité pour dol de la vente du bien immobilier sis à [...] cadastré section CH 32, 83, 28,34 et 35 et de l'acte authentique du 7 juillet 2011 à compter de la signification du jugement à intervenir,

condamner Mme B. à leur restituer le prix de vente, soit la somme de 390 000 euro,

condamner Mme B. à les indemniser, en conséquence de l'annulation de la vente, de la somme de 99 792 euro titre du préjudice financier et de la somme de 29 766 euro au titre du remboursement des impenses et améliorations,

A titre subsidiaire,

dire et juger que l'infestation de la charpente par des insectes xylophages constitue un vice caché,

dire et juger que la non-conformité de l'implantation de la piscine et de la fenêtre litigieuse aux règles d'urbanisme et de droit civil constitue un vice caché,

dire et juger, en conséquence, recevable leur action rédhibitoire,

prononcer la résolution de la vente aux torts de Mme B. pour vices cachés,

condamner Mme B. à leur restituer le prix de vente, soit la somme de 390 000 euro,

condamner Mme B. à les indemniser, en conséquence de la résolution de la vente, de la somme de 99 792 euro au titre du préjudice financier et de la somme de 29 766 euro au titre du remboursement des impenses et améliorations,

A titre infiniment subsidiaire,

dire et juger que l'infestation de la charpente par des insectes xylophages constitue un vice caché,

dire et juger que la non-conformité de l'implantation de la piscine et de la fenêtre litigieuse aux règles d'urbanisme et de droit civil constitue un vice caché,

dire et juger, en conséquence, recevable leur action estimatoire,

condamner Mme B. à leur restituer une partie du prix de vente de la maison, soit la somme de 115 244 euro correspondant à la somme de 26 944 euro pour la réfection de la toiture et à la somme de 88 300 euro pour la réfection de la piscine,

En tout état de cause,

condamner Mme B. à leur verser la somme de 25 000 euro en réparation du préjudice moral subi,

condamner Mme B. à leur verser la somme de 8000 euro titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

Il est renvoyé, pour l'exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile.

C'est en l'état que l'instruction a été clôturée par ordonnance du 13 juin 2017.

Motifs de la décision :

Il est de principe que le dol, cause de nullité de la convention sens de l'article 1116 du Code civil, devenu l'article 1137, peut être constitué par le silence d'une partie dissimulant à son cocontractant une information qui, si elle avait été connue de lui, l'aurait empêché de contracter.

En l'occurrence, Mme B. a déclaré, dans l'acte notarié de vente du 7 juillet 2011, page 14, en ce qui concerne la piscine, avoir déposé le 14 mars 2003 une déclaration de travaux en mairie de Grasse, laquelle mairie en a accusé réception le 15 avril 2003 suivant courrier ci annexé après mention, ne pas être en mesure de produire à l'acquéreur la déclaration de travaux délivrée par la mairie de Grasse à la suite de cette demande mais certifie sous sa responsabilité que cette déclaration préalable n'a pas été suivie d'un avis défavorable ou opposition quelconque des services de la mairie ou de l'administration ; si M. et Mme A. n'ont pas été avisés, lors de la vente, du projet de la commune de Grasse d'acquérir en 2003 les droits indivis de Mme B. sur la parcelle CY n° 28 en contrepartie de la constitution d'une servitude de cour commune sur les parcelles CH n° 28 et 33, permettant de mettre en conformité la piscine alors projetée avec la règle de recul de 5 m prévue par le règlement de la zone UF du plan local d'urbanisme de la commune, il ne peut être considéré que cet élément d'information, à supposer qu'il ait été connu de M. et Mme A., aurait déterminé ceux-ci à ne pas contracter, puisqu'il résulte d'un courrier leur ayant été adressé le 17 janvier 2012 par la ville de Grasse que la demande de déclaration de travaux déposée par Mme B. en 2003 (le 14 mars) a bien fait l'objet d'un accord tacite en dépit du non-respect du règlement d'urbanisme et qu'aucun engagement n'a alors été contracté par celle-ci relativement à la cession de ses droits indivis sur la parcelle CH n° 28, ce qui a d'ailleurs contraint la ville, aux termes d'une délibération de son conseil municipal en date du 6 décembre 2012, d'envisager une expropriation des droits indivis détenus par M. et Mme A. sur la parcelle considérée.

Mme B. a également déclaré dans l'acte, page 12, qu'aucune construction ou rénovation n'a été effectuée dans les dix dernières années et, page 16, que depuis l'extension du bâtiment existant et la construction de la piscine, elle n'a effectué aucun autres gros travaux dans l'immeuble dont s'agit susceptibles de relever de la garantie décennale, de l'obligation de souscrire une assurance dommages ouvrage, ou devant faire l'objet d'un permis de construire ou d'une déclaration préalable en mairie ; certes, un conduit de fumée a été réalisé en façade sud du bâtiment principal et une fenêtre créée sur la façade nord, ouvrages qui n'apparaissent pas sur les plans déposés à l'appui de la déclaration de travaux du 29 septembre 2005 portant sur l'extension de construction sur la parcelle CH n° 32 à l'arrière du bâtiment ; un procès-verbal de constat établi le 3 octobre 2013 par Me K., huissier de justice, relève ainsi la présence, dans une pièce du rez-de-chaussée de la maison située au nord-ouest, d'une fenêtre à un vantail créée dans la façade arrière de 74 cm x 74 cm, l'huissier instrumentaire constatant que le parement extérieur du mur de façade arrière (dans lequel l'ouverture été pratiquée) se situe à 70 cm du parement extérieur d'un mur est édifié entre la parcelle n° 35 et la parcelle n° 110 ; pour autant, le courrier du 23 septembre 2012 des services de l'urbanisme de la ville de Grasse se borne à demander à M. et Mme A. de régulariser par une déclaration de travaux les ouvrages faits sans autorisation et le fait qu'ait été créée une vue irrégulière au sens de l'article 678 du Code civil sur la parcelle CY n° 110, exposant les acquéreurs au risque de devoir l'obturer, n'est pas en soi un élément qui, s'il avait été connu de ces derniers, les auraient nécessairement amenés à ne pas conclure la vente, rien ne permettant, en effet, d'affirmer que la pièce, dans laquelle l'ouverture irrégulière a été pratiquée, ne dispose pas d'autres fenêtres permettant son éclairement, au point de la rendre inhabitable.

Par ailleurs, dans l'acte de vente, page 19, Mme B. a déclaré que le bien vendu n'est pas situé dans une zone contaminée ou susceptible de l'être à court terme, identifiée par arrêté préfectoral ou municipal pris en application de l'article 3 du texte susvisé (la loi n° 99'471 du 8 juin 1999), qu'à sa connaissance, le bien vendu n'est pas contaminé par les termites ou autres insectes xylophages et qu'elle n'a reçu du maire aucune injonction de recherche des termites ou de procéder à des travaux préventifs ou d'éradication ; à cet égard, il résulte des énonciations du rapport d'expertise que la charpente du bâtiment, acquis par M. et Mme A., se trouvait infectée, lors de la vente, par des insectes xylophages ayant pour effet de détériorer l'ensemble de la structure porteuse ; les conclusions, non contestées, de M. B., sont les suivantes :

Il ne fait aucun doute que cette charpente a été attaquée par des insectes xylophages hylotrupes bajulus, ainsi que par des insectes anobium punctatum. Un traitement de charpente a été effectué par injection à l'aide d'injecteurs de la marque Mabi. La présence de ces injecteurs ne signifie en aucun cas qu'un traitement efficace ait été effectué ; en effet, un buchage des pièces de bois préalable est nécessaire afin de purger l'écorce et l'aubier déjà attaqués, cette prestation n'ayant pas été faite. Aujourd'hui, l'infestation continue sans aucun doute possible (prélèvement de vermoulures récentes, ainsi qu'une constatation acoustique à l'aide d'un stéthoscope).

Il est très compliqué pour une personne non professionnelle de pouvoir déceler qu'un traitement a été effectué ou non ; en effet, les injecteurs (de couleur marron) introduits dans le bois sont difficilement décelables et quand bien même, l'interprétation de leur présence n'est pas évidente.

Il ne fait aucun doute que la charpente actuelle est infectée, cette infestation remontant à plusieurs dizaines d'années ; il est bien évident que cela a un impact direct sur la solidité, ainsi que la pérennité de l'ouvrage.

La vétusté ainsi que la forte infestation d'insectes xylophages au niveau de la toiture ne peut faire l'objet d'interventions ponctuelles, le remplacement intégral étant nécessaire.

Aujourd'hui, aucun devis ou éléments techniques fournis par les parties ne me permettent de savoir à quelle date a été effectué ce traitement. De plus, le prélèvement d'un injecteur m'a permis de me rapprocher de l'entreprise Mabi qui, malgré mon insistance, s'est montrée fort peu coopérative et n'a pu me produire une date de fabrication de cet objet, bien qu'un numéro, vraisemblablement de série, ait été apposé ; lors du 2ème accédit, la partie défenderesse nous informe que le traitement de la charpente aurait été réalisé, selon elle, en 1978 ; cela semble peu probable car le courrier de la société Mabi m'informe qu'un brevet a été déposé à partir de 1992.

Il est indéniable que le préjudice subi par les acquéreurs est important car de ce fait, la toiture devrait être intégralement remplacée.

M. et Mme A. n'ont découvert l'état d'infestation de la charpente par des insectes xylophages que postérieurement à la vente, après avoir remarqué dans le grenier la présence de chevilles fixées dans la faîtière et les chevrons, révélant qu'un traitement des bois avait été antérieurement réalisé, le diagnostic de la contamination de la charpente ayant été posé, le 4 octobre 2013, dans le rapport d'expertise amiable de M. D., qu'ils avaient missionné ; ainsi, le compagnon de Mme B. (M. P.), interrogé à propos de la présence de ces chevilles, leur a indiqué, dans un courriel du 15 septembre 2013, que les chevilles dans les poutres sont des traitements pour la protection des bois, que cela sert à injecter des produits et que mes beaux-parents, alors propriétaires, avait fait traiter la charpente ; M. et Mme A. ne pouvaient s'apercevoir, lors de la vente, de l'état de la charpente, alors que la luminosité du grenier, éclairé par deux yeux de bœuf, était très faible, que la hauteur sous la poutre faîtière n'était que de 1,26 m par rapport au sol du grenier, dont une partie n'était d'ailleurs pas accessible, et que les chevilles ou injecteurs, de la même couleur marron que les pièces de bois, n'étaient pas perceptibles.

Dans une attestation, produite aux débats, Éric B., père de la venderesse, indique avoir fait réaliser en 1982 (et non en 1978 comme il l'a indiqué lors des opérations d'expertise), par une entreprise spécialisée, un traitement préventif des bois de la charpente ; l'expert a relevé, sur l'une des chevilles prélevées, un numéro " Brt 0100703 ", qui correspond au numéro de publication (0 100 703) d'un brevet européen déposé le 4 juillet 1983, publié le 15 février 1984, ce modèle d'injecteur étant référencé " 0103002 " dans le catalogue du fabricant, la société Mabi, édité en 2016, sous l'intitulé " Ø9,5 sans tête marron " ; le traitement des bois de charpente a donc été effectué, non pas en 1978 ou en 1982, mais plus vraisemblablement entre 1984 et 2011.

En toute hypothèse, la famille de Mme B. est propriétaire de la maison depuis 1979, y ayant vécu dès 1976, et la venderesse a elle-même habité dans la maison de 1976 à 1995 puis de 1996 à 2011 ; Mme B. ne pouvait dès lors ignorer qu'un traitement avait été réalisé sur la charpente, indice d'une infestation par des insectes xylophages, d'autant que dans son rapport du 4 octobre 2013, M. D., expert en pathologie des bois dans la construction, relève que des chevrons, dégradés, ont été renforcés afin de consolider la charpente ; selon l'expert judiciaire, l'infestation est ancienne, datant de plusieurs dizaines d'années, et d'une gravité telle que la charpente doit être entièrement remplacée.

Si Mme B. avait alerté les acquéreurs sur le fait que la charpente avait fait l'objet, par le passé, d'un traitement curatif, ces derniers auraient, à l'évidence, fait vérifier l'état de la charpente, comme ils l'ont fait postérieurement à la vente en missionnant M. D. ; ils se seraient alors rendus compte de l'état d'infestation, ancien et généralisé, des bois de charpente par des insectes xylophages et auraient renoncé à acquérir le bien ; la dissimulation par la venderesse de cet élément d'information capital doit donc être regardée comme constitutif d'une réticence dolosive, justifiant l'annulation de la vente, comme l'a justement décidé le premier juge.

En plus de la restitution du prix de la vente, soit la somme de 390 000 euro, M. et Mme A. réclame le paiement des sommes de 99 792 euro titre de leur préjudice financier et de 29 766 euro au titre du remboursement des impenses et améliorations, qu'ils ont faites sur l'immeuble.

Par l'effet de l'annulation, les parties doivent être replacées rétroactivement dans la situation qui était là leur antérieurement à la conclusion de l'acte de vente et les restitutions consécutives à l'annulation relèvent des règles relatives à la nullité, l'acte nul étant censé n'avoir jamais existé ; de même, les paiements effectués et les dépenses réalisées qui deviennent sans cause, par l'effet de la nullité, doivent être indemnisées, comme les améliorations apportées aux biens ; des indemnités peuvent également être allouées lorsqu'elles s'avèrent nécessaires pour remettre les parties dans l'état où elles se trouvaient avant la vente; à ce titre, M. et Mme A. sont fondés à être indemnisés du coût du déménagement qu'ils devront supporter (9000 euro), des intérêts des prêts bancaires exposés pour l'acquisition du bien ou le financement d'un système de climatisation, arrêtés au mois d'avril 2016 (49 351 euro + 1022 euro), du montant des assurances des prêts arrêtés en avril 2016 (1022 euro), du montant des assurances afférentes à ces prêts bancaires arrêtés à la même date (3702 euro), du montant des prises de garantie et des frais bancaires (11 017 euro), des taxes et émoluments notariés payés lors de la vente (25 700 euro), du montant des travaux liés à l'installation d'un système de climatisation (11 198 euro) et des taxes foncières réglées, de 2011 à 2015 (5131 euro), à l'exclusion des autres sommes réclamées correspondant à des dépenses d'entretien courant exposées en contrepartie de l'occupation du bien (taxes d'habitation, primes d'assurance, entretien du jardin).

Enfin, indépendamment des désagréments qu'ils subissent du fait de l'action en annulation de la vente qu'ils ont dû engager, M. et Mme A. n'établissent pas la preuve du préjudice moral qu'ils invoquent à l'appui de leur demande complémentaire en paiement de dommages et intérêts.

Le jugement entrepris doit, en conséquence, être réformé mais seulement en ce qu'il a condamné Mme B. au paiement des sommes respectives de 28 435 euro et 10 000 euro, celle-ci devant être condamnée au paiement de la somme totale de 116 121 euro, en sus de la restitution du prix de vente, en indemnisation des paiements effectués, des dépenses réalisées et des améliorations apportées au bien par M. et Mme A..

Succombant sur son appel, Mme B. doit être condamnée aux dépens, ainsi qu'à payer à M. et Mme A. la somme de 2000 euro au titre des frais non taxables que ceux-ci ont dû exposer sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Par ces motifs, LA COUR, Réforme le jugement du Tribunal de grande instance de Draguignan en date du 18 février 2016, mais seulement en ce qu'il a condamné Mme B. à payer à M. et Mme A. les sommes respectives de 28 435 euro et 10 000 euro, Statuant à nouveau de ces chefs, Condamne Christine B. à payer à Stéphane A. et Stéphanie P. son épouse, en conséquence de l'annulation de la vente, la somme totale de 116 121 euro en indemnisation des paiements effectués, des dépenses réalisées et des améliorations apportées au bien, Confirme le jugement entrepris dans le surplus de ses dispositions, Condamne Mme B. aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer à M. et Mme A. la somme de 2000 euro sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, Dit que les dépens d'appel seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du même code,