CA Paris, Pôle 5 ch. 4, 28 mars 2018, n° 15-11203

Faits et procédure

Vu le jugement assorti de l'exécution provisoire rendu le 14 avril 2015 par le Tribunal de grande instance de Paris qui a :

- déclaré illicites :

* la clause figurant dans le " contrat de prestation de services aux candidats locataires et locataires " prévoyant des frais intitulés " recherche du bien loué ",

* la clause du contrat de bail d'habitation prévoyant des honoraires de négociation à la charge du preneur,

* la clause de la brochure tarifaire intitulée " recherche de locataire ",

* les clauses intitulées " honoraires location-habitation " des notes d'honoraires et avis d'échéances,

* la clause du " contrat de prestation de service aux candidats locataires et locataires " prévoyant des frais pour l'expédition de l'avis d'échéance,

- débouté la Direction départementale de la protection des populations de Paris (DDPPP) :

* de sa demande tendant à voir déclarer illicites les clauses de la rubrique " recouvrement des charges impayées " du contrat de syndic, intitulées " remise du dossier à l'avocat/remise du dossier à l'huissier/suivi de la procédure ",

* de ses demandes tendant à voir déclarer illicites les clauses prévoyant des frais pour l'établissement et la ré-actualisation de l'état daté,

- ordonné la suppression des clauses illicites dans les contrats proposés, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à l'issue d'un délai de deux mois à compter de la signification de la décision,

- déclaré non écrites les clauses précitées dans les contrats identiques, y compris ceux qui ne sont plus proposés par le Cabinet Lescallier,

- débouté la DDPPP de sa demande tendant à ce que la société Cabinet Lescallier informe les consommateurs par courrier, papier ou électronique du caractère illicite des clauses concernées et du fait qu'elles sont désormais non écrites dans leurs contrats,

- condamné la société Cabinet Lescallier aux dépens et à payer à la DDPPP la somme de 1 500 euros par application de l'article 700 du Code de procédure civile ;

Vu l'appel relevé par la société Cabinet Lescallier le 29 mai 2015 ;

Vu l'ordonnance du 26 novembre 2015 qui a rejeté la demande de suspension de l'exécution provisoire introduite par la société Cabinet Lescallier ;

Vu les dernières conclusions signifiées le 12 février 2018 par la société Cabinet Lescallier qui demande à la cour, au visa des articles L. 132-1 et L. 133-2 anciens, L. 211-1 et L. 212-1 nouveau du Code de la consommation, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, de l'article 14 de la loi Alur du 24 mars 2014 ainsi que des articles L. 131-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution, de :

- dire son appel recevable et bien fondé,

- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la DDPPP de ses demandes

* concernant les clauses contenues dans le contrat de syndic,

* concernant la demande d'information aux consommateurs,

- en conséquence, débouter la DDPPP de son appel incident,

- infirmer le jugement :

* en ce qu'il a jugé illicites et réputé non écrites les clauses contenues dans le contrat de location,

* en ce qu'il l'a condamnée à une astreinte de 200 euros par jour de retard à l'issue d'un délai de deux mois à compter de la signification de la décision et à payer la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

- en tout état de cause :

* confirmer le jugement en ce qu'il a jugé licites les clauses " remise du dossier à l'avocat/remise du dossier à l'huissier/suivi de la procédure " dans la rubrique " recouvrement des charges impayées " du contrat de syndic ainsi que les clauses insérées dans le contrat de syndic relatives aux honoraires de l'état daté,

* condamner la DDPPP, ès qualités d'autorité administrative compétente au titre des articles L. 141-1-V et R. 141-4 du Code de la consommation, à lui payer la somme de 3 500 euros par application de l'article 700 du Code de procédure civile,

* la condamner aux dépens ;

Vu les dernières conclusions notifiées le 2 février 2018 par le Directeur départemental de la protection des populations de Paris, intimé ayant formé appel incident, qui invite la cour, au visa des articles L. 212-1 et L. 524-1 du Code de la consommation, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, du décret n° 87-713 du 26 août 1987, de l'arrêté du 19 mars 2010 et de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et à un urbanisme rénové, à :

- sur les clauses, confirmer le jugement en ce qu'il a déclaré illicites les clauses suivantes :

* celle figurant dans le " contrat de prestations de service aux candidats locataires et locataires " prévoyant des frais intitulés " recherche du bien loué ",

* celle du contrat de bail d'habitation prévoyant des honoraires de négociation à la charge du preneur,

* celle de la brochure tarifaire intitulée " recherche de locataire ",

* celles intitulées " honoraires location-habitation " des notes d'honoraires et avis d'échéances,

* celle du " contrat de prestation de service au candidats locataires et locataires " prévoyant des frais pour l'expédition de l'avis d'échéance,

- statuant à nouveau pour le surplus :

* déclarer abusive, dans le contrat de syndic proposé par la société Cabinet Lescallier, la clause prévoyant des frais pour la ré-actualisation de l'état daté,

* déclarer non écrites les clauses pré-citées, illicites ou abusives, dans tout contrat ou type de contrat proposé ou destiné aux consommateurs ou aux non professionnels ou dans tout contrat en cours d'exécution, distribué par la société Cabinet Lescallier, redonner à la société Cabinet Lescallier la suppression des clauses abusives ou illicites précitées dans les contrats proposés, sous astreinte de 2 000 euros par jour de retard, passé un délai de quinze jours à compter de la signification de l'arrêt à intervenir ou, subsidiairement, confirmer la disposition du jugement relative à l'astreinte,

* ordonner à la société Cabinet Lescallier d'adresser, pour tous les contrats en cours d'exécution, à chacun de ses clients ayant signé un contrat de bail d'habitation et/ou un " contrat de prestations de services aux candidats locataires et locataires ", un courrier ou courriel d'information libellé comme précisé dans le dispositif de ses conclusions,

* ordonner à la société Cabinet Lescallier d'adresser à tous les copropriétaires des copropriétés ayant signé un contrat de syndic un courrier postal ou un courriel rédigé comme précisé dans le dispositif de ses conclusions,

* ordonner à la société Cabinet Lescallier d'envoyer ces courriers ou courriels sous astreinte de 2 000 euros par jour de retard passé un délai de deux mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir,

- condamner la société Cabinet Lescallier aux dépens et à lui payer la somme de 5 000 euros par application de l'article 700 du Code de procédure civile ;

Sur ce,

La société Cabinet Lescallier, ci-après Cabinet Lescallier, filiale de la société Oralia investissements, est titulaire de la carte " Transactions sur immeubles et fonds de commerce " ainsi que de la carte " Gestion immobilière ". Elle exerce :

- d'une part, l'activité d'administrateur de biens, assurant la gestion locative de biens dans le cadre de mandats de gestion immobilière confiés par les propriétaires - activité réglementée par la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, et la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative à la location de locaux vides à usage d'habitation, modifiée par l'entrée en vigueur de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et à un urbanisme rénové, dite loi Alur, concernant en particulier les frais imputables au locataire,

- d'autre part, l'activité de syndic de copropriété, mandaté par le syndicat des copropriétaires pour administrer les parties communes de l'immeuble - activité régie par la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, et son décret d'application du 10 juillet 1965, la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, l'arrêté du 19 mars 2010 dit arrêté Novelli modifiant l'arrêté du 2 décembre 1986 relatif aux mesures de publicité des prix applicables dans certains secteurs professionnels qui liste les prestations relevant de la gestion courante de la copropriété et devant être incluses dans le forfait annuel du syndic ainsi que par la loi Alur introduisant un article 18-1 A dans la loi du 10 juillet 1965.

Le 15 mai 2013, le Cabinet Lescallier a fait l'objet d'un contrôle de la DDPPP qui s'est fait remettre un contrat de syndic, un bordereau de quittancement, un dossier de location et des avis d'échéance. A la suite du désaccord persistant sur le caractère illicite ou abusif de certaines clauses, le DDPPP a saisi le tribunal de grande instance qui a statué par le jugement déféré.

Sur les clauses insérées dans le contrat de location et ses annexes

Il ressort des pièces versées aux débats que le Cabinet Lescallier soumet à la signature des locataires :

- un contrat de location avec une clause prévoyant le partage de ses honoraires par moitié entre bailleur et locataire pour, d'une part " rédaction de bail et autres formalités ", d'autre part " négociation ",

- un contrat dit de prestation de services aux candidats locataires et locataires [sic], avec une clause prévoyant à l'occasion de la recherche d'un bien à louer des honoraires (partagés par moitié entre bailleur et locataire) sous les termes suivants : d'une part " recherche et présentation du bien loué ", d'autre part " rédaction du bail et autres formalités ".

Les notes d'honoraires et avis d'échéance adressés au locataire reprennent les montants facturés sous l'appellation " honoraires location habitation ".

Ces frais sont aussi mentionnés dans la brochure tarifaire, sous l'intitulé " recherche de locataire ". Le Cabinet Lescallier, appelant, conclut à la validité de ces clauses en faisant valoir :

- que l'article 5 de la loi du 6 juillet 1989, modifiée le 20 septembre 2007, dispose que : " la rémunération des personnes qui se livrent ou prêtent leur concours à l'établissement d'un acte de location d'un immeuble appartenant à autrui tel que défini à l'article 2 est partagé par moitié entre le bailleur et le locataire ",

- que par jugement du 3 décembre 2013, le tribunal de grande instance s'est déjà prononcé sur la licéité des clauses et sur le partage des honoraires au motif que : " en ce qu'elle mentionne successivement les personnes qui se livrent ou prêtent leurs concours à l'établissement de l'acte de location, la disposition litigieuse (à savoir l'article 5) envisage nécessairement d'autres prestations que celle que constitue l'opération matérielle de rédaction du bail, prestation ponctuelle à laquelle les différentes contributions ainsi envisagées ne peuvent évidemment pas toutes se rattacher ",

- que l'article 5-1 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi Alur du 24 mars 2014, publiée au journal officiel du 26 mars 2014, prévoyant que les frais de négociation sont à la charge exclusive du bailleur, n'est applicable qu'aux contrats conclus après son entrée en vigueur, les contrats conclus antérieurement restant soumis au dispositif légal antérieur,

- que par application de l'article 2 du Code civil, la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a pas d'effet rétroactif,

- que c'est à tort que le tribunal a retenu qu'en employant dans ses supports des termes différents pour désigner ce qui se révèle une seule et même prestation, il aurait laissé supposer qu'il s'agit d'objets différents, en contravention aux dispositions de l'article L. 211-1 du Code de la consommation selon lequel les clauses doivent être rédigées de manière claire et compréhensible.

Le DDPPP réplique que les clauses prévoyant le paiement de frais par le locataire pour la recherche de son logement étaient illicites, avant même l'adoption de la loi Alur. Il expose en ce sens :

- qu'avant la loi Alur, l'article 4 de la loi du 6 juillet 1989 réputait non écrite la clause imposant au locataire le versement lors de l'entrée dans les lieux de sommes d'argent autre que celles prévues aux articles 5 et 22, ce dernier concernant le dépôt de garantie,

- que cet article 5 interdisait déjà la perception auprès du locataire de sommes en dehors de la rédaction du bail et du dépôt de garantie,

- qu'en tout état de cause, ces clauses doivent être supprimées comme illicites au regard de leur manque de clarté, ainsi que décidé par le tribunal.

Le tribunal a retenu que, quand bien même la facturation de frais de négociation au locataire n'était expressément interdite que depuis l'entrée en vigueur de la loi Alur, il demeurait que les clauses insérées par le Cabinet Lescallier dans ses actes étaient illicites en ce qu'elles manquaient incontestablement de clarté en raison des termes différents employés dans les différents documents et du fait de l'application d'une rémunération forfaitaire sans précision sur la nature des services rémunérés, ce qui ne permet pas au consommateur de vérifier s'ils ne sont pas réclamés en violation des dispositions légales.

Il convient de rappeler que le partage des honoraires de négociation n'était pas interdit pour les contrats de location conclus, comme en l'espèce, avant l'entrée en vigueur de la loi Alur.

Il ressort clairement des pièces versées aux débats que les honoraires ou frais de recherche prévus dans les documents en cause sont identiques dans leur nature et leur montant. L'emploi de termes différents, selon les documents, résulte seulement de la nature de ceux-ci :

- " honoraires " dans le contrat de bail, dans les notes d'honoraires et sur les avis d'échéance,

- " recherche et présentation du bien loué " dans le contrat de prestation de services

- " recherche de locataire " dans la brochure tarifaire.

En fait le Cabinet Lescallier facture ses honoraires en fonction des contrats et de la prestation accomplie :

* soit des frais de recherche et de présentation du bien si le locataire a préalablement signé un contrat de prestation de services, les honoraires n'étant versés que si un contrat de bail est signé et à la date de sa signature,

* soit des frais au titre de la visite et de la présentation du bien comme prévu dans le contrat de bail.

Qu'il y ait eu ou non conclusion préalable d'un contrat de prestation de services, le locataire versera toujours les mêmes honoraires pour la présentation et la visite du bien loué par son intermédiaire.

En conséquence, les clauses litigieuses ne peuvent être déclarées illicites et non écrites sur le fondement de l'article L. 211-1 du Code de la consommation.

Sur les clauses du contrat de syndic

Le DDPPP déclare renoncer à ses demandes sauf celle relative à la ré-actualisation de l'état daté qu'il considère comme abusive.

Précisant que cette clause prévoit une rémunération pour " la ré-actualisation de l'état daté " dans la rubrique " honoraires pour la gestion des mutations à la charge du vendeur ", le DDPPP fait valoir :

- qu'il ne conteste pas le caractère licite des honoraires, mais leur insertion dans le contrat de syndic liant le syndic au syndicat des copropriétaires et qui n'est pas opposable aux copropriétaires pris individuellement,

- que dans la mesure où le syndic réclame paiement de la ré-actualisation de l'état daté au copropriétaire concerné, conformément à l'article 10-1b) de la loi du 10 juillet 1965, il doit porter son tarif à la connaissance des copropriétaires de façon individuelle en annexant par exemple une notice tarifaire à l'occasion de la convocation annuelle de l'assemblée générale,

- que la clause est abusive au sens de l'article L. 132-1 du Code de la consommation, comme retenu par la Commission des clauses abusives conformément à sa recommandation 11-01 relative aux contrats de syndic de copropriété du 26 avril 2012.

Pour s'opposer à cette demande, le Cabinet Lescallier rappelle d'abord que constitue une obligation légale pour le syndic la communication au notaire d'un état daté - qui indique notamment les sommes pouvant rester dues par le vendeur et celles dont le syndicat pourrait rester débiteur - lors de la mutation d'un lot de copropriété. Il précise que la durée de validité d'un état daté est d'un mois.

Le Cabinet Lescallier soutient ensuite que :

- par application de l'article 10-1 B) de la loi du 10 juillet 1965 les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une fraction de lot sont à la charge du seul copropriétaire concerné,

- s'agissant du coût d'établissement de cet état, soit 495 euros TTC, les copropriétaires en sont informés puisque ce montant figure dans le contrat de syndic, que tout projet de contrat de syndic est préalablement communiqué aux copropriétaires à l'occasion de la désignation du syndic par l'assemblée générale des copropriétaires,

- qu'à l'instar de l'établissement de l'état daté, le montant des honoraires liés à la ré-actualisation de l'état daté est porté à la connaissance de tous les copropriétaires dans les mêmes conditions,

- que le notaire chargé de la vente demande systématiquement au syndic de mettre à jour l'état daté pour la période courant entre la date de signature du compromis de vente et la signature de l'acte authentique en raison du temps écoulé entre les deux et que cette prestation particulière donne lieu à un travail effectif justifiant une tarification supplémentaire,

- qu'il n'existe aucun déséquilibre significatif entre les parties.

Il apparaît que la Commission des clauses abusives, dans sa recommandation n° 11-01 relative aux contrats de syndic de copropriété recommande que soient éliminées de ces contrats les clauses ayant pour objet ou pour effet d'y faire figurer des prestations ou une rémunération qui ne concernent que les relations entre le syndic et un copropriétaire et qui ne sont donc pas opposables à ce dernier qui n'est pas partie au contrat.

Mais il est constant qu'en consultant le projet de contrat de syndic, les copropriétaires ont été informés que les frais de l'état ré-actualisé étaient à leur charge et ont eu connaissance de leur montant qui y était précisé. En approuvant le contrat de syndic en assemblée générale, ils ont par là-même accepté cette stipulation. Par ailleurs, dès lors que le copropriétaire n'est pas partie à la convention, c'est à juste titre que les premiers juges ont considéré qu'il n'existait aucun déséquilibre significatif. Par suite, la clause ne présente pas un caractère abusif.

Sur les autres demandes

La demande du DDPPP tendant à voir ordonner au Cabinet Lescallier d'envoyer des lettres ou courriels d'information aux locataires dont les contrats sont en cours d'exécution et à tous les copropriétaires des copropriétés ayant signé un contrat de syndic sera rejetée puisqu'il succombe en sa contestation sur la licéité des différentes clauses.

Les dépens de première instance et d'appel resteront à la charge du DDPPP. Il n'y a pas lieu, en équité, d'allouer une indemnité au titre de l'article 700 du Code de procédure civile à l'une ou l'autre des parties.

Par ces motifs : LA COUR, confirme le jugement en ce qu'il a débouté le Directeur départemental de la protection des populations de Paris de : - sa demande tendant à voir déclarer illicites les clauses de la rubrique " recouvrement de charges impayées " du contrat de syndic intitulées " remise du dossier à l'avocat/remise du dossier à l'huissier/suivi de la procédure ", - ses demandes tendant à voir déclarer illicites les clauses prévoyant des frais pour l'établissement et la ré-actualisation de l'état daté, de ses demandes d'information des consommateurs ; infirme le jugement en toutes ses autres dispositions ; Statuant à nouveau : Déboute le Directeur départemental de la protection des populations de Paris de toutes ses demandes ; Condamne le Directeur départemental de la protection des populations de Paris aux dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du Code de procédure civile ; Rejette les demandes de chacune des parties au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.