CA Rennes, 4e ch., 26 avril 2018, n° 13-06785

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte notarié du 30 janvier 2003, Monsieur David K. et Madame Stéphanie H. épouse K. ont acquis de la SCI GRISELLE (lots 1 et 4) et des consorts K. LE B. (lots 2, 3, 5) la totalité des lots composant la copropriété d'un immeuble composé d'un rez-de-chaussée et d'un étage situé [...].

Le 1er avril 2003, un lot n°6 a été créé par modification de l'état descriptif de division au rapport de Maître Jean-Louis C., notaire.

Par acte du 1er avril 2003 au rapport de Maître C., les époux K. ont vendu l'appartement du premier étage de cet immeuble (lots 2, 3, 5 et 6) à Monsieur Anthony C. et Madame Sabrina G. épouse C. au prix de 67 077 €.

Par acte du 10 août 2004 au rapport de Maître Jean-Louis C., les époux K. ont vendu l'appartement situé au rez-de-chaussée de cet immeuble (lots 1 et 4) à Monsieur Ronan M. et Madame Armelle E. (les consorts M.-E.).

Par acte du 3 mai 2007 au rapport de Maître Alexandre P. de R., notaire, les époux C. ont vendu leur appartement à Monsieur Lionel G. et Madame Josyanne D. épouse G. au prix de 150'000 €.

Cette vente a été précédée de l'établissement de deux états parasitaires par la société CEBI en date des 30 janvier et 23 avril 2007, l'état parasitaire du 30 janvier étant annexé à la minute de l'acte authentique.

Par acte notarié du 1er juin 2007, les consorts M.-E. ont vendu leur appartement à Madame Ophélie C. au prix de 126 000 €.

La copropriété comporte donc six lots répartis entre Madame C. d'une part et les époux G. d'autre part.

Alléguant une infestation par champignons lignivores dans leur appartement, les époux G. ont fait assigner leurs vendeurs, les époux C. en référé expertise.

Par ordonnance du 5 juin 2008, une mesure d'expertise a été confiée à Monsieur H..

Le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic bénévole Monsieur G. est intervenu volontairement la procédure.

Par ordonnance de référé du 30 octobre 2008, les opérations d'expertise ont été étendues à la société CEBI auteur du diagnostic parasitaire, au notaire, Maître de R., à la société WELCOME IMMO intermédiaire intervenue lors de la vente, ainsi qu'à Monsieur Gérard LE L. et Madame Martine J. épouse LE L. (les époux LE L.) propriétaires de l'immeuble voisin.

La mission de Monsieur H. a été étendue à la vérification de la conformité des installations d'assainissement.

Madame C. est intervenue volontairement à la procédure d'expertise et a obtenu du juge des référés, par ordonnance du 26 février 2009, l'extension des opérations d'expertise aux consorts M.-E. et aux époux K..

Par ordonnance du 11 mars 2010, le juge des référés a étendu la mission d'expertise à de nouveaux désordres révélés au cours des premières investigations ainsi qu'à la détermination de l'éventuelle mitoyenneté du mur séparant l'immeuble en copropriété du fonds des époux LE L..

Le 8 juillet 2010, les opérations d'expertise ont été étendues à Maître C..

Le 25 mai 2011, Monsieur H. a déposé son rapport mettant en évidences les quatre catégories de désordres suivantes :

- activité parasitaire affectant le mur pignon surplombant la propriété voisine des époux LE L.,

- vétusté avec infiltrations ponctuelles à travers les toitures en zinc,

- absence de séparation dans le réseau d'assainissement entre les eaux usées et les eaux pluviales,

- désordres affectant la terrasse formant partiellement la toiture de l'appartement de Madame C. provoquant des infiltrations et de la condensation dans celui-ci.

Alléguant l'inertie de Monsieur Lionel G., syndic bénévole, Madame C. a saisi le président du Tribunal de grande instance de Saint-Brieuc aux fins de voir désigner un administrateur provisoire en application de l'article 47 du décret du 17 mars 1966.

Par ordonnance rendue le 10 janvier 2012, le président du Tribunal de grande instance de Saint-Brieuc a fait droit à cette requête et désigné la société FONCIA R. en qualité d'administrateur provisoire de la copropriété.

Lors des assemblées générales convoquées par la société FONCIA le 9 novembre 2012, les copropriétaires ont refusé de la désigner en qualité de syndic et n'ont désigné aucun syndic.

Par actes d'huissier des 11 et 12 avril 2012, Madame C., qui souhaitait obtenir que les travaux préconisés par Monsieur H. soient réalisés ainsi que le paiement de dommages et intérêts a fait assigner devant le Tribunal de grande instance de SAINT BRIEUC, au visa des articles 14 et 46 -1 de la loi du 10 juillet 1965, de l'article 1792-1 du Code civil, de l'article 1382 du même code et de l'article L. 11-6-2 du Code de la construction et de l'habitation :

- le syndicat des copropriétaires de l'immeuble représenté par la société FONCIA R.,

- Monsieur et Madame G.,

- Monsieur et Madame L.,

- Monsieur et Madame C.,

- la société CEBI,

- Me P. de R.,

-Monsieur M. et Madame E.,

-Monsieur et Madame K.,

- et Me C..

Madame Ophélie C. a pour l'essentiel demandé au tribunal :

* Sur l'exécution des travaux de reprise

- de condamner sous astreinte le syndicat des copropriétaires à faire exécuter dans le délai de six mois courant de la signification du jugement à intervenir les travaux prescrits par Monsieur H. dans son rapport d'expertise tant en reprise des parties communes que des parties privatives,

- d'enjoindre Monsieur et Madame G. de ne pas faire obstacle à 1'exécution desdits travaux et de laisser libre accès à leurs parties privatives,

- d'enjoindre Monsieur et Madame LE L. de laisser libre accès à leur fonds à l'effet de permettre les travaux de reprise du mur pignon,

* Sur le développement parasitaire du mur pignon

- de condamner solidairement Monsieur et Madame C., la société CEBI, dans la limite de 75 %, et Maître P. DE R., dans la limite de 75 %, à lui payer avec indexation la somme de 33 810 € au titre des travaux de reprise,

- de condamner solidairement les mêmes dans les mêmes proportions et limites à l'indemniser de toutes sommes qu'elle devrait supporter au titre de l'indemnisation de Monsieur G. et des époux LE L. consécutives aux préjudices subis par eux au titre des travaux de reprise,

* Sur la mise en conformité de l'assainissement

- de condamner solidairement Monsieur et Madame C., Monsieur et Madame K., Monsieur M. et Madame E. à lui payer avec indexation la somme de 2 173,50 €,

* Sur la réfection de la couverture zinc

- de condamner solidairement Monsieur et Madame K. et Maître C., dans la limite de 75 %, à lui payer avec indexation la somme de 8 839 € au titre des travaux de reprise,

* Sur la réfection de la toiture terrasse

- de condamner solidairement Monsieur et Madame C. et Monsieur et Madame G. à lui payer avec indexation la somme de 14 635 € TTC au titre des travaux de reprise,

et de condamner solidairement les mêmes dans les mêmes proportions et limites à lui payer la somme de 4 000 € au titre de ses préjudices de jouissance.

Les époux G. ont à titre principal demandé la résolution de la vente conclue avec les époux C. et la restitution de son prix de 150 000 € ainsi que la condamnation in solidum des époux C., du notaire, Maître de R. et de la société CEBI à leur payer des dommages-intérêts ainsi qu'à leur rembourser les frais d'agence, les frais d'acte notarié et les frais de déménagement et de réaménagement. À titre subsidiaire, ils ont sollicité la condamnation des mêmes à leur payer 92 803 € ainsi qu'à leur payer les frais d'agence, les frais d'acte notarié et les frais de déménagement et réaménagement.

Les époux LE L. ont affirmé le caractère non mitoyen du mur pignon infesté. Ils ont sollicité la condamnation du syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 7075,54 euros en réparation du préjudice matériel résultant de la réalisation des travaux sur ce mur et celle de 1000 € en réparation de leur préjudice de jouissance.

Les époux C. ont soulevé l'irrecevabilité des demandes de Madame C. à défaut d'assemblée générale des copropriétaires visant à se prononcer sur les travaux de reprise des parties communes. Ils ont contesté l'application de l'article 1792-1 du Code civil aux travaux effectués avant la vente ainsi que leur connaissance des désordres affectant le mur pignon antérieurement à celle-ci. Au motif que les époux K. leur ont vendu une terrasse accessible, ils ont sollicité leur garantie pour toute condamnation à la réfection de cette terrasse. Ils ont opposé la clause exonératoire de garantie des vices cachés à la demande de résolution de la vente.

Les notaires et la société CEBI ont soulevé l'irrecevabilité des demandes de Madame C. et, à titre subsidiaire le rejet de ses demandes.

Les consorts M.-E. et les époux K. ont sollicité leur mise hors de cause.

Le syndicat des copropriétaires n'a pas conclu bien qu'ayant constitué avocat.

Le 2 septembre 2013 le Tribunal de grande instance de Saint-Brieuc a rendu un jugement dont le dispositif est ainsi libellé:

"Vu le rapport d'expertise de Monsieur H. en date du 25 mai 2011,

- DÉCLARE Madame C. recevable en sa demande,

- CONDAMNE le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l'immeuble du [...] à faire exécuter les travaux préconisés par Monsieur H. dans le délai de six mois à compter de la signification de la présente décision et sous astreinte, passé ce délai, de 100 € par jour de retard pendant trois mois, délai au terme duquel il pourra être à nouveau statué,

- DIT n'y avoir lieu d'enjoindre les époux G. et les époux LE L. de ne pas faire obstacle à l'exécution desdits travaux et de laisser libre accès à leurs parties privatives,

- CONDAMNE Monsieur et Madame C. à payer à Madame C. la somme de 33 810 € au titre des travaux de reprise concernant l'attaque parasitaire, avec actualisation selon l'indice BT01 à compter du 25 mai 2011 jusqu'au jour du présent jugement, puis avec intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts dans les conditions fixées par l'article 1 154 du Code civil,

- DÉBOUTE Madame C. de sa demande tendant à obtenir la condamnation des époux C. à l'indemniser de toutes sommes qu'elle devra supporter au titre de l'indemnisation des époux LE L. consécutive aux préjudices subis par eux au titre de ces mêmes travaux de reprise,

- CONDAMNE in solidum Monsieur et Madame K. et Maître C., ce dernier à concurrence de 50 %, à payer à Madame C. la somme de 8 839 € au titre des travaux de réfection de la couverture zinc, avec actualisation selon 1'indice BT01 à compter du 25 mai 2011 jusqu'au jour du présent jugement, puis avec intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts dans les conditions fixées par l'article 1154 du Code civil,

- CONDAMNE Maître C. à garantir Monsieur et Madame K. de cette condamnation prononcée au profit de Madame C., à concurrence de 50 % de la somme mise à sa charge,

- CONDAMNE in solidum Monsieur et Madame C., Monsieur et Madame K., Monsieur M. et Madame E. à payer à Madame C. la somme de 2 173,5 0 €, au titre de la mise en conformité de l'assainissement, avec actualisation selon 1'indice BT01 à compter du 25 mai 201 1 jusqu'au jour du présent jugement, puis avec intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts dans les conditions fixées par l'artic1e 1154 du Code civil,

- CONDAMNE Monsieur et Madame K. à garantir Monsieur et Madame C. de cette condamnation prononcée au profit de Madame C., à concurrence d'un tiers,

- CONDAMNE Monsieur et Madame C. à payer à Madame C. la somme de 14 635 € TTC au titre des travaux de réfection de la toiture-terrasse, avec actualisation selon 1'indice BT01 à compter du 25 mai 2011 jusqu'au jour du présent jugement, puis avec intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts dans les conditions fixées par l'article 1 154 du Code civil,

- CONDAMNE in solidum Monsieur et Madame C. à payer à Madame C. la somme de 4 000 € au titre de son préjudice de jouissance consécutif aux travaux de reprise sur la toiture-terrasse,

DÉBOUTE Madame C. du surplus de ses prétentions,

PRONONCE la résolution de la vente conclue le 3 mai 2007 entre, d'une part, Monsieur et Madame C. et, d'autre part, Monsieur et Madame G., et portant sur le bien suivant :

En la commune de Saint-Brieuc (Côtes d'armor)

Les fractions ci-après désignées, d'un immeuble en copropriété, situe' à [...],

Le dit immeublefigurant au cadastre sous les références suivantes :

- section AXn° 130, [...], pour une contenance de 63 ca

- section AXn° 131, [...], pour une contenance de 13 ca

- section AX n° 132, [...], pour une contenance de 1 a 18 ca

- contenance totale : 1 a 94 ca

- lot numéro 2 :

au rez-de-chaussée : une pièce à usage de buanderie et chaufferie avec dégagement et les 5/100èmes de la quote-part des parties communes et les 5/100èmes des charges du bâtiment

- lot numéro 3:

un appartement, au rez-de-chaussée et au premier étage de l'ensemble immobilier, avec escalier privatif terrasse et les 48/I00èmes de la quote-part des parties communes de 1 'immeuble

et les 50/100èmes des charges du bâtiment

- lot numéro 5 :

le jardin, ainsi que les murs et parties de murs périmétriques de ce jardin, ainsi que la passerelle le reliant à la terrasse et les 2/100èmes de la quote-part de la partie commune

- lot numéro 6 :

un dégagement situé au rez-de-chaussée du bâtiment ainsi que le rangement situé sous l'escalier

et les 3/100èmes de la quote-part de la partie commune et les 3/100èmes des charges du bâtiment

Publié et enregistré le 15 mai 2007 à la conservation des hypothèques de Saint-Brieuc, sous le n° 2007 D n° 6720, vol 2007 P n°4402,

- ORDONNE la restitution par les vendeurs du prix payé soit 150 000 € avec intérêts au taux légal à compter du 31 août 2012 et capitalisation des intérêts dans les conditions fixées à l'article 1154 du Code civil,

- CONDAMNE Monsieur et Madame C. à payer à Monsieur et Madame G. les sommes suivantes :

- 10 000 € correspondant aux frais d'agence, avec intérêts au taux légal à compter du 31 août 2012 et capitalisation des intérêts dans les conditions fixées à l'article 1154 du Code civil,

- 2 470,65 € à titre de dommages et intérêts,

- DÉBOUTE Monsieur et Madame G. du surplus de leurs prétentions,

- DIT que le mur pignon de la copropriété de l'immeuble situé [...] est privatif à celle-ci,

- DIT que le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l'immeub1e situé [...] devra aviser Monsieur et Madame LE L. de la date de début des travaux trois mois au moins avant celle-ci,

- CONDAMNE le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES à verser à Monsieur et Madame LE L. la somme de 7 075,54 € en réparation de leur préjudice matériel,

- DIT que le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES devra, un mois au moins avant la date fixée pour le début des travaux, verser à Monsieur et Madame LE L. la somme susmentionnée, correspondant au préjudice matériel,

- CONDAMNE le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES à payer à Monsieur et MADAME LE L. la somme de 500 € en réparation de leur préjudice jouissance,

- DÉBOUTE Monsieur et Madame LE L. du surplus de leurs prétentions,

- REJETTE tous autres moyens ou prétentions des parties,

- CONDAMNE in solidum Monsieur et Madame C., Monsieur et Madame K., Maître C. et le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES aux dépens, qui comprendront notamment ceux des instances en référé et les frais d'expertise,

- DIT que dans leurs rapports entre eux, les co-obligés supporteront la charge définitive des dépens dans les proportions suivantes :

- Monsieur et Madame C. : 60 %

- Monsieur et Madame K. : 15 %

- Maître C. : 5 %

- le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES : 20 %,

- CONDAMNE in solidum Monsieur et Madame C., Monsieur et Madame K. et Maître C. à payer à Madame C. la somme de 3 000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile,

- DIT que dans leurs rapports entre eux, la charge des frais irrépétibles alloués à Madame C. sera répartie comme suit :

- Monsieur et Madame C.: 75%

- Monsieur et Madame K. : 17 %

- Maître C.: 8 % ;

- CONDAMNE Monsieur et Madame C. à payer à Monsieur et Madame G. la somme de 3 500 € au titre de leurs frais irrépétibles,

- CONDAMNE le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES à payer à Monsieur et Madame LE L. la somme de 2 000 € sur le même fondement,

- DIT n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Code de procédure civile au profit des autres parties,

- DIT n'y avoir lieu à exécution provisoire. "

Monsieur Anthony C. et Madame Sabrina G. épouse C. ont interjeté appel de ce jugement le 24 septembre 2013. Ils ont intimé toutes les parties dont le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic la SAS FONCIA R. prise en son établissement de SAINT BRIEUC dénommée FONCIA IMMOBILIÈRE DU CHAMP DE MARS.

Madame C. a interjeté appel du même jugement par déclaration du 26 septembre 2013. Elle a intimé le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic la SAS FONCIA R. prise en son établissement de SAINT BRIEUC dénommée FONCIA IMMOBILIÈRE DU CHAMPS DE MARS.

Les affaires ont été jointes par ordonnance du 9 janvier 2014 du conseiller de la mise en état.

Saisi par Madame C. sur le fondement de l'article 46 du décret du 17 mars 1967 aux fins de désignation d'un syndic chargé d'administrer la copropriété, le 14 juin 2016 le président du Tribunal de grande instance de SAINT BRIEUC a désigné la société AGENCE DE BRETAGNE en qualité de syndic de la copropriété.

Le 29 juin 2016, Madame C. a assigné en intervention forcée le syndicat de copropriété représenté par son administrateur provisoire, la SARL AGENCE DE BRETAGNE.

Le 21 juillet 2016 le président du Tribunal de grande instance de SAINT BRIEUC a désigné Monsieur LE V. aux lieu et place de la société AGENCE DE BRETAGNE pour exercer la mission de syndic de la copropriété.

Le 13 octobre 2016 Madame C. a assigné en intervention forcée le syndicat de copropriété représenté par son administrateur provisoire, Monsieur LE V..

L'assemblée générale des copropriétaires réunie à la diligence de Monsieur LE V. le 9 décembre 2016 a désigné la SARL IMMOBILIER cabinet IMMO PLUS aux fonctions de syndic.

Par conclusions d'incident du 13 décembre 2016, le syndicat des copropriétaires représenté par la société IMMO PLUS a saisi le conseiller de la mise en état à titre principal, aux fins d'annulation de tous les actes de procédure de première instance et d'appel viciés par une irrégularité de fond pour défaut de pouvoir de représentation de la société FONCIA en première instance et en appel, et à titre subsidiaire aux fins de voir déclarer irrecevable la déclaration d'appel de Madame C. du 27 septembre 2013 pour le même motif.

Par ordonnance rendue le 22 mai 2017 qui n'a pas été déférée à la cour, le conseiller de la mise en état a:

- déclaré nulle les conclusions d'incident du 21 décembre 2016 présentées par le syndicat de copropriété représenté par son syndic, la société FONCIA R.,

- déclaré recevable les conclusions d'incident présenté par la société FONCIA à titre personnel,

- déclaré recevables les conclusions d'incident du syndicat de copropriété représentée par le cabinet IMMO PLUS,

- débouté le syndicat de copropriété représentée par le cabinet IMMO PLUS de l'ensemble de ses demandes.

Le conseiller la mise en état a considéré :

- que la régularité des actes de procédure de première instance est de la seule compétence de la cour,

- que la nullité de la déclaration d'appel de Madame C. et de la constitution d'avocat du syndicat de copropriété devant la cour n'est pas encourue pour erreur dans la désignation d'un syndic qui n'avait plus de pouvoir de représentation à défaut, pour le syndicat de copropriété représenté par le cabinet IMMO PLUS, de prouver un grief et que, à supposer prouvée l'erreur, cette irrégularité n'entraîne pas la nullité de la constitution mais l'irrecevabilité des conclusions pour un motif qui est de la compétence de la cour,

- que si l'erreur commise dans la déclaration d'appel sur l'identité du représentant légal du syndicat des copropriétaires est susceptible d'affecter la validité de l'acte d'appel, elle n'est pas de nature à entraîner l'irrecevabilité de l'appel.

Les parties ont conclu.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 20 mars 2018.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 31 janvier 2017 de Monsieur Anthony C. et de Madame Sabrina G. épouse C. qui demandent à la cour de

A - Sur les demandes présentées par Madame C. :

A titre principal :

Réformer le jugement du Tribunal de Grande Instance de SAINT BRIEUC en date du 2 septembre 2013 en ce qu'il a déclaré recevable l'action initiée par Madame Ophélie C..

En conséquence,

Constater en l'état que Madame Ophélie C. ne justifie pas de l'organisation d'une assemblée générale des copropriétaires visant à se prononcer sur les travaux de reprise des parties communes.

En conséquence,

Dire irrecevables les demandes présentées par Madame Ophélie C..

Débouter Madame Ophélie C. de ses demandes d'indemnisation subséquentes à l'encontre des époux C..

Dire en conséquence la demande reconventionnelle formée par les époux G. irrecevable.

Condamner Madame Ophélie C. à régler à Monsieur et Madame C. la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamner Madame Ophélie C. aux entiers dépens.

A titre subsidiaire :

. S'agissant de l'action estimatoire opposée à titre subsidiaire par Monsieur et Madame G.,

Les époux C. entendent faire valoir les observations suivantes :

Au vu du rapport de Monsieur D.,

Constater que les actions menées par les époux G. en cours de procédure ont aggravé les désordres.

Débouter Monsieur et Madame G. de l'ensemble de leurs demandes.

Sur le développement parasitaire du mur pignon :

Réformer le jugement du Tribunal de Grande Instance de SAINT BRIEUC en date du 2 septembre 2013 en ce qu'il a reconnu la responsabilité des époux C. et condamné ces derniers de ce chef.

En conséquence,

Dire que Madame Ophélie C. ne saurait engager la responsabilité de Monsieur et Madame C. sur le fondement de l'article 1792-1 du Code Civil, les travaux ne pouvant constituer un ouvrage au sens de cet article.

Dire qu'au visa de l'article 1382 du Code Civil, Madame C. ne démontre pas la connaissance antérieure à la vente au profit des époux G. des désordres par les époux C..

En conséquence,

Débouter Madame Ophélie C. de la demande de condamnation solidaire " des époux C., de la SARL CEBI et de Maître Alexandre de R. ".

Subsidiairement,

Condamner in solidum la SARL CEBI, Maître Alexandre de R. à garantir Monsieur et Madame C. de toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre s'agissant de ce développement parasitaire du mur pignon.

Débouter la SARL CEBI de toute demande en garantie de ce chef.

Sur la mise en conformité de l'assainissement :

Réformer le jugement du Tribunal de Grande Instance de SAINT BRIEUC en date du 2 septembre 2013 sur ce point.

En conséquence, vu les conclusions expertales ;

Débouter Madame Ophélie C. de l'ensemble de ses demandes de ce chef à l'encontre de Monsieur et Madame C..

Dire qu'à défaut seule la responsabilité de Monsieur et Madame K. pourra être retenue.

Subsidiairement,

Dire que ces derniers seront condamnés à garantir Monsieur et Madame C. sur le fondement de l'article 1147 du Code Civil.

Sur la réfection de la toiture terrasse :

Réformer le jugement du Tribunal de Grande Instance de SAINT BRIEUC en date du 2 septembre 2013 sur ce point.

Constater que l'acte d'acquisition de l'immeuble par les époux C. fait état d'une terrasse accessible.

En conséquence,

Condamner sur le fondement de l'article 1147 du Code Civil Monsieur et Madame K. à garantir Monsieur et Madame C. de toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre.

En tout état de cause,

Condamner Madame Ophélie C. à régler à Monsieur et Madame C. la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamner Madame Ophélie C. aux entiers dépens.

B - Sur les demandes reconventionnelles de Monsieur et Madame G.:

1°) Sur la demande en résolution de la vente :

Réformer le jugement du Tribunal de Grande Instance de SAINT BRIEUC en date du 2 septembre 2013 en ce qu'il a prononcé la résolution de la vente.

En conséquence,

Constater que la clause exonératoire de garantie des vices cachés est parfaitement opposable.

Constater qu'il ne peut être retenu une quelconque mauvaise foi des époux C..

En conséquence, dire la demande en résolution de la vente parfaitement infondée.

Débouter Monsieur et Madame G. de leur demande en résolution judiciaire de la vente conclue entre Monsieur et Madame C..

Condamner Monsieur et Madame G. de ce chef à régler à Monsieur et Madame C. la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamner Monsieur et Madame G. aux entiers dépens.

A titre plus subsidiaire :

S'agissant de l'action estimatoire opposée à titre subsidiaire par Monsieur et Madame G., les époux C. entendent faire valoir les observations suivantes.

Débouter Monsieur et Madame G. de l'ensemble de leurs demandes

Subsidiairement,

Dire d'une part que Maître de R. a commis une faute.

Cette faute est de nature à engager sa responsabilité sur le fondement de l'article 1382 du Code Civil.

Dire d'autre part que la SARL CEBI a commis une faute dans l'établissement du diagnostic en n'effectuant pas une seconde visite pour l'établissement du second rapport et a manqué à son obligation de conseil à l'égard des époux C..

En conséquence

Condamner in solidum Maître de R. et la SARL CEBI à garantir Monsieur et Madame C. de toutes condamnations qui seraient prononcées à leur encontre au titre de la demande en résolution de la vente.

Condamner in solidum Maître de R. et la SARL CEBI à régler à Monsieur et Madame C. la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamner in solidum Maître de R. et la SARL CEBI aux entiers dépens.

Sur l'action estimatoire et l'action fondée sur l'article 1792 du Code Civil ;

Sur le développement parasitaire du mur pignon, dire que Monsieur et Madame G. ne sauraient engager la responsabilité de Monsieur et Madame C. sur le fondement de l'article 1792-1, les travaux ne pouvant constituer un ouvrage au sens de la loi.

Sur l'article 1641 du Code Civil,

Débouter Monsieur et Madame G. de l'ensemble de leurs demandes à l'encontre de Monsieur et Madame C..

Condamner Monsieur et Madame G. de ce chef à régler à Monsieur et Madame C. la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamner Monsieur et Madame G. aux entiers dépens.

Subsidiairement

Sur l'état parasitaire :

Dire que la SARL CEBI et Maître de R. seront condamnés in solidum à garantir Monsieur et Madame C. de toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre s'agissant de ce développement parasitaire du mur pignon.

Sur la mise en conformité de l'assainissement :

Vu les conclusions expertales ;

Débouter Monsieur et Madame G. de l'ensemble des demandes de ce chef.

Dire à défaut que Monsieur et Madame K. seront condamnés à garantir Monsieur et Madame C. sur le fondement de l'article 1147 du Code Civil de la demande sur la mise en conformité de l'assainissement.

En tout état de cause,

Condamner Monsieur et Madame G. de ce chef à régler à Monsieur et Madame C. la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamner Monsieur et Madame G. aux entiers dépens.

Sur la réfection de la toiture :

Constater que l'acte d'acquisition de l'immeuble par les époux C. fait état d'une terrasse accessible.

En conséquence,

Condamner Monsieur et Madame K. à garantir Monsieur et Madame C. sur le fondement de l'article 1147 du Code Civil de toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre.

En tout état de cause, condamner Monsieur et Madame G. de ce chef à régler à Monsieur et Madame C. la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamner Monsieur et Madame G. aux entiers dépens.

L'argumentation de Monsieur Anthony C. et de Madame Sabrina G. épouse C. est pour l'essentiel la suivante :

Sur l'irrecevabilité de l'action de Madame C.

- à défaut d'avoir soumis les travaux de reprise des parties communes au vote de l'assemblée générale, Madame C. est irrecevable en son action engagée par assignation des 11 et 12 avril 2012 et elle ne justifie d'aucune situation de blocage lui conférant un intérêt à agir ;

- l'assemblée générale n'a été réunie qu'a posteriori le 24 septembre 2012 et n'a pas statué sur ce point ; le tribunal ne peut ratifier des travaux s'il n'existe pas de procès-verbal d'assemblée générale ayant soumis précisément au vote le sort de ces travaux ;

Sur les demandes indemnitaires présentées par Madame C. l'encontre des époux C.

*Sur l'attaque parasitaire

- à la vente du 1er avril 2003, les époux c. ont été insuffisamment informés en l'absence de diagnostic préalable technique ; ils ont posé un lambris sur le mur litigieux à but purement esthétique pour cacher une tapisserie surannée ; le lambris a été peint par les époux G. ; les époux C. n'ont rien remarqué d'anormal pendant leurs quatre années d'occupation de l'immeuble ;

- la vente aux époux G. a été conclue par l'intermédiaire d'une agence immobilière ; elle a été précédée d'un état parasitaire du 30 janvier 2007 et d'avril 2007 ; avant cette vente, aucune déformation du lambris n'existait ;

- le lambris n'étant pas un bien d'équipement, s'agissant de matériel inerte, la présomption de responsabilité de l'article 1792-1 du Code civil n'est pas applicable ;

-les époux C. ont procédé à la pose de lambris en octobre 2006 sur une partie du mur et le problème d'humidité à l'origine de l'attaque parasitaire était parfaitement visible au moment de la vente aux époux G. ;

- la responsabilité contractuelle du diagnostiqueur, la société CEBI, doit être retenue contrairement à ce qu'a décidé le tribunal pour insuffisance de ses investigations alors que les désordres étaient, pour un professionnel, parfaitement décelables selon l'expert judiciaire ; la société CEBI devait conseiller l'exécution de sondages destructifs et se rendre à nouveau sur les lieux avant d'établir un nouvel état parasitaire le 23 avril 2007 ; l'absence de préconisations de sondages destructifs caractérise la perte de chance de ne pas déceler les désordres moment de la vente ;

- rien ne permet d'affirmer que l'attaque parasitaire existait au jour de la vente ;

- contrairement à ce qu'a décidé le tribunal, la responsabilité du notaire qui s'est contenté de l'état parasitaire du 23 avril 2007 doit être retenue ;

* Sur la mise en conformité des réseaux

- les époux K. étaient les seuls à savoir que l'évacuation des eaux usées et des eaux pluviales ne respectait pas le principe séparatif de l'égout public ; ce vice n'était pas décelable par les époux C. ; l'acte de vente et le compromis de vente des époux G. indiquent qu'ils ont reçu toutes les informations nécessaires sur l'installation d'assainissement ; les époux C. ne peuvent être condamnés solidairement sur le fondement contractuel à indemniser Madame C. au titre de la mise en conformité des réseaux ;

Subsidiairement,

- les époux K., professionnels du bâtiment, doivent garantir les époux C. sur le fondement contractuel, notamment pour leurs manquements fautifs de délivrance d'un diagnostic technique de mise en conformité ;

- Maître C., notaire doit aussi sa garantie sur le fondement délictuel pour non délivrance du diagnostic technique de mise en conformité qui aurait permis de découvrir les problèmes de structure et notamment de couverture et d'assainissement ;

* Sur la problématique de la terrasse

- les époux K. ont vendu aux époux C. une terrasse accessible par un escalier alors que ce n'était pas le cas selon l'expert judiciaire ; les époux K. ont donc modifié la destination d'une partie du bien vendu à des acquéreurs profanes ; seule la responsabilité contractuelle des époux K. doit être retenue ; les travaux des époux C. n'ont pas eu pour effet de rendre la toiture accessible.

Sur la demande des époux G. en résolution de la vente pour vices cachés

- l'action en résolution de la vente repose sur l'attaque parasitaire qui constituerait un vice caché alors qu'il n'est pas démontré que les époux C. avaient connaissance de cette attaque au jour de la vente ; le rapport de Monsieur D. prouve que les époux G. ont eux-mêmes modifié sensiblement diverses parties communes de l'immeuble et ne peuvent solliciter l'annulation de la vente ;

- la clause exonératoire des vices cachés dans l'acte notarié C.-G. du 3 mai 2007 est valable ; la qualité de Monsieur C. de chef de chantier à la société CMA ne fait pas de lui un professionnel de la problématique parasitaire ; le problème d'humidité était apparent pour les époux G. lors de leurs multiples visites du bien avant la vente ; le lambris a été posé par les époux C. sans malice ; il est impossible d'affirmer que l'attaque parasitaire était décelable au moment de la vente ; or le vice caché est constitué par l'attaque parasitaire et non par le problème d'humidité qui était apparente au jour de la vente comme le prouvent les photographies et les travaux de réfection des joints effectués avant celle-ci et portés à la connaissance des acquéreurs ; les époux G. indiquent dans leur assignation en référé expertise de mai 2008 que c'est dans le cadre de la réalisation de travaux qu'ils ont découverts l'attaque parasitaire ; en absence de mauvaise foi, la clause exonératoire des vices cachés est opposable ;

- le problème du réseau d'assainissement ne peut constituer un vice caché rédhibitoire comme le prouve le rapport d'expertise judiciaire qui indique que seuls les époux K. savaient que l'évacuation des eaux usées des eaux pluviales ne respectait pas le principe séparatif de l'égout public ;

Subsidiairement,

- si la cour considère que la clause de non garantie des vices cachés est ambigue en raison de deux clauses antinomiques et qu'elle est inopposable, la responsabilité quasi délictuelle de Maître de R. est engagée ; elle est aussi engagée pour absence de contrôle des diligences des diagnostiqueur ;

- la faute du diagnostiqueur engage aussi sa responsabilité contractuelle pour manquement à son devoir de conseil vis-à-vis des époux C. ;

- en cas de condamnation, et à titre subsidiaire sur l'action rédhibitoire, le notaire et la société CEBI doivent garantir les époux C. ; s'agissant du notaire, la perte de chance dont il est responsable doit être estimée à hauteur de dommages-intérêts équivalents au prix de la transaction et aux frais accessoires à celle-ci.

Sur l'action estimatoire des époux G.

- au vu du rapport de Monsieur D., les époux G., en faisant, postérieurement à l'expertise judiciaire, des travaux pour remédier aux désordres objet du présent litige, ont renoncé à l'action rédhibitoire ; du fait de ces travaux, les parties ne peuvent pas être remises dans leur état antérieur ; la responsabilité des époux G. est engagée sur le fondement de l'article 1792 du Code civil ;

-les époux C. ne peuvent être condamnés à la reprise des travaux dus au phénomène parasitaire sur le fondement de l'article 1792 du Code civil puisque la pose de lambris ne constitue pas un ouvrage et qu'ils ont eux-mêmes appliqué une peinture sur ce lambris entraînant certainement un manque de ventilation ; l'action estimatoire doit être rejetée comme l'action rédhibitoire à défaut de preuve de la connaissance antérieure de l'ensemble des vices par les époux C. ;

- à titre subsidiaire, en cas de condamnation, le diagnostiqueur, la société CEBI, doit être condamné sur le fondement de la responsabilité contractuelle ainsi que Maître C. sur le fondement de la responsabilité délictuelle ; au titre de la mise en conformité de l'assainissement et de la réfection de la toiture terrasse vendue comme accessible, en cas de condamnation des époux C., ces derniers devront être garantis par les époux K. sur le fondement contractuel pour n'avoir pas vendu le bien dans des circonstances loyales.

Vu les conclusions en date du 28 février 2018 Madame Ophélie C. qui demande à la cour de

Vu Ie jugement du Tribunal de grande instance de SAINT BRIEUC du 02 septembre 2013

Vu la déclaration d'appel du 26 septembre 2013,

Vu les dispositions des articles 9, 14 et 46-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les dispositions des 1382, 1384, 1641 et suivants et 1792-1 du Code civil

Vu les dispositions de l'article L. 111-6-2 du Code de la construction et de l'habitation.

Vu le rapport d'expertise de Monsieur H. du 25 mai2011,

1- Décerner acte à Mademoiselle Ophélie C. de ce qu'elle se désiste partiellement de son appel à l'encontre des époux LE L..

2- Sur l'appel incident des époux LE L. formé sur appel principal des époux C., la Cour confirmera l'ensemble des dispositions du jugement relatives à l'indemnisation des époux LE L. les déclarant en conséquence mal fondés en leur appel.

3- Réformer le jugement du Tribunal de grande instance de SAINT BRIEUC en date du 02 septembre 2013 dans toutes ses dispositions intéressant Mademoiselle C. sauf en ce qui a été statué au titre des dépens.

4- Statuant à nouveau,

4-1 Sur l'exécution par le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES des travaux de reprise :

- Condamner le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de I'immeuble [...] à faire exécuter dans le délai de six mois courant de la signification de l'arrêt à intervenir les travaux prescrits par Monsieur H. dans son rapport d'expertise tant en reprise des parties communes que des parties privatives.

- Dire et juger qu'à défaut de satisfaire à cette condamnation dans le délai imparti, le SYNDICAT sera tenu d'une astreinte de 100€ par jour de retard courant de plein droit du jour suivant l'expiration du sixième mois jusqu'à la réception des travaux.

- En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dispenser Mademoiselle Ophélie C. de toutes participations à la dépense commune des frais de procédure.

- Enjoindre Monsieur et Madame G. de ne pas faire obstacle à I'exécution desdits travaux et de laisser libre accès à leurs parties privatives.

4-2 Sur le développement parasitaire du mur pignon

- Condamner solidairement Monsieur et Madame C., la SARL CEBI, dans la limite de 75 % et Maître Alexandre de R., dans la limite 75 %, à payer à Mademoiselle Ophélie C. au titre des travaux de reprise, la somme de 32 047,40€ HT à majorer du taux de TVA en vigueur au jour de la décision à intervenir et indexée selon l'article BT01 du jour du dépôt du rapport au jour de la décision à intervenir, puis majorée de l'intérêt au taux légal avec capitalisation des intérêts.

- Condamner solidairement les mêmes dans les mêmes proportions et limites à indemniser Mademoiselle Ophélie C. de toutes sommes qu'elle devrait supporter directement et indirectement par le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES au titre de I'indemnisation de Monsieur G. et des époux LE L. consécutives aux préjudices subis par eux au titre des travaux de reprise.

4-3 Sur la mise en conformité de l'assainissement

- Condamner solidairement Monsieur et Madame C., Monsieur et Madame K. et Mademoiselle E. et Monsieur M. à payer à Mademoiselle Ophélie C. au titre des travaux de reprise, la somme de 2 062,20€. HT à majorer du taux de TVA en vigueur au jour de la décision à intervenir et indexée selon l'article BT01 du jour du dépôt du rapport au jour de la décision à intervenir, puis majorée de l'intérêt au taux légal avec capitalisation des intérêts.

4-4 Sur la réfection de la couverture zinc

- Condamner solidairement Monsieur et Madame K. et Maître Jean-Louis C., dans la limite de 50% à payer à Mademoiselle Ophélie C. au titre des travaux de reprise, la somme de 8.378,20€ HT à majorer du taux de TVA en vigueur au jour de la décision à intervenir et indexée selon l'article BT01 du jour du dépôt du rapport au jour de la décision à intervenir, puis majorée de l'intérêt au taux légal avec capitalisation des intérêts.

4-5 Sur la réfection de la toiture terrasse

- Condamner solidairement Monsieur et Madame C. et Monsieur et Madame G. payer à Mademoiselle Ophélie C. au titre des travaux de reprise, la somme de 13 872,04€ HT à majorer du taux de TVA en vigueur au jour de la décision à intervenir et indexée selon l'article BT01 du jour du dépôt du rapport au jour de la décision à intervenir, puis majorée de l'intérêt au taux légal avec capitalisation des intérêts.

- Condamner solidairement les mêmes dans les mêmes proportions et limites à payer à Mademoiselle Ophélie C. la somme de 4 000€ au titre de ses préjudices de jouissance.

4-6 Au titre des frais irrépétibles

- Condamner solidairement les défendeurs ou toutes parties succombantes à payer à Mademoiselle C. la somme de 10 000€ au titre des frais irrépétibles d'instance et d'appel.

5- Confirmer pour le surplus le jugement dont appel et particulièrement dans ses dispositions au titre des dépens.

6- Débouter toute autre partie de ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires aux présentes.

7- Déclarer l'arrêt à intervenir commun et opposable au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [...]

8- Déclarer la société FONCIA en ses diverses qualités irrecevable en ses demandes, faute de qualité lui conférant intérêt à agir. La débouter, en conséquence, de toutes ses demandes.

9- Déclarer nulles les conclusions du syndicat de copropriété représentée par la société IMMO PLUS ou à tout le moins malfondées,

10-Condamner le syndicat de copropriété de l'immeuble du [...] représenté par la société IMMO PLUS à payer à Mademoiselle C. la somme de 10 000 € à titre de dommages-intérêts,

11-Condamner le syndicat de copropriété de l'immeuble du [...] représenté par la société FONCIA R. à payer à Mademoiselle C. la somme de 5 000 € à titre de dommages-intérêts, outre 5 000 € au titre de I'article 700 du CPC.

12-Condamner solidairement toutes parties succombantes aux dépens d'appel.

Madame Ophélie C. soutient pour l'essentiel que :

Sur la régularité des actes de procédure

- à défaut d'autorisation de former une demande reconventionnelle en annulation de l'assignation de Madame C. des 11 ou 12 avril 2012, les conclusions du syndic sont nulles pour irrégularité de fond prévue à l'article 117 du Code de procédure civile ;

- l'ordonnance du conseiller de la mise en état du 22 mai 2017 est définitive en ce qu'elle a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande d'annulation et d'irrecevabilité de la déclaration d'appel ainsi que de la constitution d'avocat devant la cour ; ces demandes du syndicat des copropriétaires présentées à nouveau devant la cour sont irrecevables ;

* s'agissant de l'assignation du 11 avril 2012 :

- l'administrateur provisoire nommé en application de l'article 47 du décret du 17 mars 1967 est investi du même pouvoir de représentation que le syndic en application de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ; sa mission n'a pas pris fin le 10 avril 2012 puisque l'ordonnance du 10 janvier 2012 ne comportait aucune limite de temps ; la société FONCIA était bien en fonction lors de l'assignation du 11 avril 2012 et de la constitution d'avocat en première instance ainsi qu'au jour de la plaidoirie devant le premier juge ; l'assemblée générale du 24 septembre 2012 n'a pas mis fin au mandat de la société FONCIA en qualité d'administrateur provisoire puisque son mandat ne pouvait prendre fin que par l'acceptation de ses fonctions par le syndic nouvellement désigné ; après les conclusions de la société FONCIA du 29 avril 2014 indiquant qu'elle entendait mettre fin à son mandat, Madame C. a demandé en justice l'application de l'article 46 du décret du 17 mars 1967 ; la mission de la société FONCIA n'a pris fin qu'à l'acceptation par Monsieur LE V. de sa mission de syndic judiciaire ;

- si la cour reconnaît une irrégularité de fond en cours de première instance, elle n'a d'effet qu'à l'égard du syndicat des copropriétaires qui l'invoque et ne s'applique qu'aux seules demandes formulées par Madame C. à son encontre ; si les actes de procédure de première instance sont réputés non avenus, en application de l'article 372 du Code de procédure civile, cela n'aura aucun effet sur les demandes et le lien de l'instance entre Madame C. et l'ensemble des autres parties contre lesquelles elle formule des demandes qui sont sans lien avec les demandes formulées contre le syndicat des copropriétaires en exécution des travaux prescrits par Monsieur H. pour la conservation de l'immeuble ; les autres parties sont dépourvues de qualité à agir au titre des irrégularités relatives à la représentation du syndicat des copropriétaires ;

- l'exception de nullité est soulevée pour la première fois en appel dans un but dilatoire contraire aux intérêts du syndicat des copropriétaires et, si elle est retenue, elle doit être sanctionnée par la condamnation de ce syndicat à payer à Madame C. 10 000 € à titre de dommages-intérêts ;

- à défaut de qualité de syndic ou d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires, les écritures de la société FONCIA doivent être déclarées irrecevables étant précisé que sa responsabilité personnelle de syndic n'est pas recherchée ; sa procédure abusive doit être indemnisée par l'allocation de 5 000 € à titre de dommages-intérêts ;

- Madame C. justifie d'une situation de blocage lui permettant d'obtenir la condamnation du syndicat des copropriétaires à exécuter au besoin sous astreinte les travaux de réfection nécessaires pour porter remède aux dommages dont elle souffre ; l'autre copropriétaire, Monsieur G. refuse toute dépense avant une décision définitive sur sa demande de résolution de la vente de son appartement ; cette attitude a contraint Madame C. à mettre en œuvre l'article 47 de la loi de 1965 qui n'a pas permis de débloquer la situation ; l'article 14 de la loi de 1965 permet à Madame C. d'agir contre le syndicat des copropriétaires sans délibération de l'assemblée générale ; les notaires n'ont pas d'intérêt à soulever l'irrecevabilité de la demande de Madame C. contre le syndicat des copropriétaires.

Sur l'exécution des travaux de reprise prescrit par Monsieur H.

- Madame C. sollicite la confirmation du jugement qui a condamné sous astreinte le syndicat des copropriétaires à exécuter ces travaux qui tendent à la conservation de l'immeuble dans ses parties communes et ses parties privatives ; les désordres objet du rapport d'expertise judiciaire affectent les parties communes mais aussi les parties privatives de l'immeuble qui subissent les conséquences des vices de construction et des défauts d'entretien des parties communes ;

- il y a lieu, par voie d'infirmation, d'enjoindre aux époux G. de ne faire ni obstacle ni opposition à l'exécution des travaux ; tant que la vente n'aura pas été résolue définitivement, les époux G. demeurent copropriétaires et sont redevables des charges de copropriété ; en application de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, le juge peut autoriser le syndicat des copropriétaires à pénétrer dans un lot privatif pour exécuter des travaux votés par l'assemblée générale.

Sur les demandes indemnitaires de Mademoiselle C.

-le préjudice de Madame C. est constitué par sa participation à hauteur de ses tantièmes de parties communes aux travaux que le syndicat des copropriétaires est dans l'obligation d'exécuter pour faire cesser les désordres affectant l'immeuble et le mettre en conformité ; ce préjudice est aggravé par l'indisponibilité de son bien à la vente et durant les travaux ; l'indemnisation doit tenir compte du taux de TVA en vigueur ;

* sur l'infestation parasitaire :

- l'indemnisation doit être de 33 810 € TTC soit 42 % de 80 500 €; pour tenir compte du taux de TVA, elle doit être de 32 047,40 euros HT majorée de la TVA en vigueur au jour de la décision ;

- sur le fondement de l'article 1792-1 ou de l'article 1382 du Code civil les époux C. doivent être condamnés solidairement ; le lambris constitue un élément d'équipement dont la pose a rendu l'ouvrage impropre à sa destination puisqu'il est le siège des désordres ; son application sans traitement préalable de la maçonnerie directement sur la maçonnerie pour occulter la tapisserie et le plâtre humide constitue une faute en relation de causalité directe avec les désordres ;

- alors que les pathologies étaient décelables par le diagnostiqueur, la société CEBI n'a pas préconisé de sondages destructifs et a mis à jour son précédent état parasitaire sans nouvelle visite des lieux ; Madame C. a perdu une chance de voir la pathologie mise à jour et prise en compte et portée à la connaissance des époux G. et donc à sa propre connaissance avant son acquisition ; elle aurait ainsi pu renégocier le prix en connaissance du coût des travaux réparatoires ;

- le notaire, Maître DE R. a commis une faute dans l'efficacité juridique de l'acte en acceptant le second état parasitaire mis à jour sans nouvelle visite des lieux ; l'absence de la contre-visite qu'aurait dû exiger le notaire a fait perdre aux époux G. et à Madame C. une chance de contracter dans des conditions plus favorables ou de ne pas contracter ;

- par infirmation, la société CEBI et Maître DE R. doivent être condamnés solidairement avec les époux C. à payer les travaux réparatoires dans la limite de 75 %, les époux C. supportant seuls les 25 % restants.

* Sur la mise en conformité des réseaux :

- le montant de l'indemnisation doit être de 2060,20 euros HT au taux de TVA en vigueur au jour de la décision soit 42 % de l'appel de fonds correspondant aux travaux de mise en conformité du réseau d'assainissement ;

- comme décidé par le tribunal, les travaux portants sur le réseau d'assainissement, parties communes, incombent à la copropriété et les époux C., les époux K., et les consorts M.-E. doivent être condamnés in solidum à indemniser Madame C. ; les propriétaires et les copropriétaires précédant l'acquisition de Madame C. étaient avisés de la non-conformité du réseau d'assainissement et les travaux votés lors de l'assemblée générale du 28 septembre 2004 dont le coût devait être partagé en trois n'ont pas été réalisés ;

* Sur la réfection de la couverture zinc :

- le jugement doit être confirmé en ce qu'il a condamné in solidum les époux K. et Maître C., ce dernier à concurrence de 50 % à indemniser Madame C. de sa quote-part de charge au titre des travaux de réfection de la couverture en zinc dont le mauvais état participe à l'humidité des murs à l'origine de l'infestation parasitaire ; la condamnation sera de 8378,20 euros HT au taux de TVA en vigueur au jour de la décision soit 42 % du coût des travaux réparatoires estimé par l'expert judiciaire ;

- les époux K. ont à bon droit étaient considérés par les premiers juges comme s'étant comportés en professionnels de l'immobilier ne pouvant se prévaloir de la clause d'exonération des vices cachés de l'acte du 10 août 2004 ; les époux K. sont fautifs pour n'avoir pas fait réaliser le diagnostic technique préalable prévu à l'article L. 111-6-2 du Code de la construction de l'habitation sur l'état apparent de la solidité du clos et du couvert qui aurait mis en évidence la vétusté de la couverture litigieuse; un tel diagnostic aurait conduit les consorts M.-E. à négocier la réalisation de travaux ou la contre-valeur de ceux-ci et il ne pourrait se prévaloir contre Madame C. de la clause d'exonération des vices cachés;

- Maître C. avait une obligation personnelle résultant de l'article 46-1 de la loi du 10 juillet 1965 de porter à la connaissance des acquéreurs le 1er avril 2003 et le 10 août 2004 le diagnostic technique ;

- le notaire est tenu solidairement avec les époux K. dans la proportion de 50 % la raison de la perte de chance liée à l'absence de production du diagnostic.

* Sur la toiture terrasse :

- cette toiture terrasse, partie commune, affecte les parties privatives de Madame C. par son manque de solidité et les infiltrations qu'elle provoque ;

- les désordres proviennent de la réalisation non conforme aux règles de l'art d'une terrasse en bois avec étanchéité destinée à la rendre accessible ; contrairement à ce qu'affirme l'expert, les travaux ont été réalisés par les époux C. qui sont présumés responsables en application de l'article 1792-1 du Code civil et doivent être condamnés à payer à Madame C. la somme de 13 872,04 euros HT au taux de TVA applicable au jour de la décision ;

- sur le fondement de l'article 1384 du Code civil, les époux G. sont responsables en qualité de gardiens de la terrasse aménagée à titre privatif par les époux C. sur la toiture terrasse partie commune ;

* Sur les époux LE L. :

Madame C. s'est désistée de son appel principal à l'encontre des époux LE L..

Vu les conclusions en date du 13 juin 2017 de SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l'immeuble [...] représentée par son syndic en exercice le cabinet IMMO PLUS désigné par l'assemblée générale du 9 décembre 2016 qui demande à la cour de

Vu les articles 15 et 18 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 46 et 47 du décret du 17 mars 1967,

Vu les articles 117 et suivants, 640 et suivants du Code de procédure civile,

- Vu l'absence d'administrateur provisoire du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...] du 10 avril 2012 au 21 juillet 2016,

- Vu l'absence de syndic du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...] du 10 avril 2012 au 21 juillet 2016,

- Vu le défaut de pouvoir de la société FONCIA pour représenter le Syndicat des copropriétaires,

- ANNULER les actes viciés par une irrégularité de fond pour défaut de pouvoir d'une personne figurant comme représentant d'une personne morale, à savoir :

- l'assignation devant le TGI de SAINT-BRIEUC délivrée par Madame C. le 11 ou 12 avril 2012 au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...],

- la constitution d'avocat devant le Tribunal de grande instance de Saint-Brieuc au nom du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...],

- la déclaration d'appel du 27 septembre 2013 de Madame C. en tant qu'elle vise le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...], comme intimé,

- la constitution d'avocat de Maître L. devant la cour d'appel au nom du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...] formalisée sur la déclaration d'appel et avant l'assignation du 13 octobre 2016,

- REFORMER le jugement du 02 septembre 2013 rendu par le Tribunal de Grande Instance de SAINT-BRIEUC en ce qu'il est qualifié de contradictoire et rendu contre le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...],

- ANNULER et déclarer non avenues l'ensemble des condamnations prononcées à l'encontre du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...] qui n'était pas partie à la première instance, faute d'acte introductif d'instance valide et faute de représentant légal lui permettant d'agir valablement,

- CONSTATER que le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...] n'a pas pu être partie à la procédure avant son assignation en intervention forcée le 13 octobre 2016,

- DIRE ET JUGER que le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...] agit en tant qu'intervenant forcé après l'assignation du 13 octobre 2016 qui lui a été valablement délivrée,

- En conséquence sur le fond

Vu le procès-verbal de l'assemblée générale du 9.12.2016

- Constater que la demande de Mme C. consistant à entendre le syndicat de copropriété condamné à réaliser les travaux décrits par Monsieur H., est sans objet et l'en débouter

- A titre subsidiaire, si par impossible, dire et juger que l'astreinte contre le syndicat de copropriété ne pourra courir que passé un délai de 18 mois à compter de la signification de l'arrêt et dans l'hypothèse ou il ne pourrait pas justifier du démarrage du chantier dans ce délai.

- Débouter Madame C. de toutes demandes contraires

- Débouter Madame C. de sa demande consistant à être dispensée de participation aux frais de défense du syndicat de copropriété par application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

- Enjoindre à Monsieur et Madame G. et en cas de résolution de la vente G.C. sur les lots 2, 3, 5 et 6 de l'immeuble, à Monsieur et Madame C. de ne pas faire obstacle aux travaux.

Vu le rapport d'expertise judiciaire

Vu l'article 1792 du Code civil

Vu les articles 9 de la loi du 10.07.1965, 1240 (anciennement 1382) et 1241 du Code civil

- Confirmer le jugement en ce qu'il a condamné Monsieur et Madame C. à verser à Madame C. la somme de 32 047,40 euros HT outre TVA au titre des travaux de réfection du mur pignon.

- Condamner Monsieur et Madame C. à verser au syndicat de copropriété [...] représenté par son syndic, la somme de 44 025,10 euros HT outre TVA applicable au jour de l'arrêt à intervenir, indexée sur l'indice BT 01 du jour du dépôt du rapport jusqu'à la décision à intervenir puis majorée d'un intérêt au taux légal avec capitalisation des intérêts au titre des travaux du mur pignon.

- Confirmer le jugement en ce qu'il a condamné Monsieur et Madame C. à verser à Madame C. la somme de 13872 euros HT outre TVA au titre des travaux de réfection de la terrasse

- Condamner Monsieur et Madame C. à verser au syndicat de copropriété [...] représenté par son syndic, la somme de 19 056,52 euros HT outre TVA applicable au jour de l'arrêt à intervenir, indexée sur l'indice BT 01 du jour du dépôt du rapport jusqu'à la décidons à intervenir puis majorée d'un intérêt au taux légal avec capitalisation des intérêts au titre des travaux du toit-terrasse.

- Condamner in solidium Monsieur et Madame G. avec Monsieur et Madame C. sur le fondement de l'article 1242 (ex 1384) du Code civil dans l'hypothèse où ils resteraient propriétaires du bien à verser au syndicat de copropriété [...] représenté par son syndic , la somme de 19 056,52 euros HT outre TVA applicable au jour de l'arrêt à intervenir , indexée sur l'indice BT 01 du jour du dépôt du rapport jusqu'à la décision à intervenir puis majorée d'un intérêt au taux légal avec capitalisation des intérêts au titre des travaux du toit-terrasse

- Condamner Monsieur et Madame C. à garantir intégralement le syndicat de copropriété [...] représenté par son syndic de toutes condamnations qui seraient susceptibles d'être prononcées à son encontre au bénéfice de Monsieur et Madame LE L..

- Débouter l'ensemble des parties de toutes demandes, fins et conclusions contraires contre le syndicat de copropriété.

- Débouter Madame C. de ses demandes d'article 700 et de dépens en ce qu'elle vise le syndicat de copropriété.

- Débouter toutes autres parties de ses demandes d'article 700 et de dépens en ce qu'elle vise le syndicat de copropriété.

- CONDAMNER tous succombants à lui verser la somme de 5 000€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

- CONDAMNER les mêmes aux entiers dépens.

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l'immeuble [...] représentée par son syndic en exercice le cabinet IMMO PLUS fait essentiellement plaider que

Sur l'annulation des actes de procédure et du jugement

- La mission de la société FONCIA R. nommé administrateur provisoire par ordonnance du 10 janvier 2012 s'est achevée à l'issue du délai de trois mois prévu dans cette ordonnance, c'est-à-dire le 10 avril 2012 ; le syndicat des copropriétaires a donc été dépourvu d'administrateur provisoire et de syndic du 11 avril 2012 au 21 juillet 2016, date à laquelle le président du Tribunal de grande instance de Saint-Brieuc a nommé Monsieur LE V. syndic judiciaire ;

- seul le syndic a le pouvoir de représenter le syndicat des copropriétaires dans tous les actes civils et en justice ;

- le défaut de pouvoir de la société FONCIA R. durant toute la procédure de première instance et jusqu'au 21 juillet 2016 était connu de Madame C. ; le défaut de représentation a empêché le syndicat des copropriétaires de se défendre en première instance ;

-ce défaut de pouvoir constitue une irrégularité de fond au sens de l'article 117 du Code de procédure civile ;

-l'ensemble des actes de procédure visant le syndicat des copropriétaires représenté par la société FONCIA entre le 10 avril 2012 et le 21 juillet 2016 doit être annulé soit l'assignation de Madame C. des 11 et 12 avril 2012, l'acte de constitution d'avocat pour le syndicat des copropriétaires, et la déclaration d'appel de Madame C. du 27 septembre 2013 ;

- l'exception de nullité appartient en propre au syndicat des copropriétaires et non à un représentant dépourvu de tout pouvoir agissant en son nom et pour son compte ;

- le syndicat des copropriétaires n'étant pas partie à l'instance, son intervention forcée à la procédure suite à l'assignation en intervention forcée du 13 octobre 2016 n'est pas de nature à couvrir l'irrégularité de fond des actes de procédure antérieurs ;

-le jugement du 2 septembre 2013 doit être réformé et annulé s'agissant des condamnations prononcées contre le syndicat des copropriétaires non partie à la procédure et le syndicat des copropriétaires représentées par Monsieur LE V. désigné par ordonnance du 21 juillet 2016 doit être reconnu comme intervenant forcé à la procédure d'appel sur l'assignation du 13 octobre 2016.

Sur le fond

- le syndicat de copropriété n'a jamais été défaillant dans le vote des travaux de réfection de l'immeuble ; les copropriétaires ont failli dans l'organisation de la gestion de l'immeuble en s'abstenant de désigner un mandataire ayant pouvoir de les convoquer en assemblée générale pour voter ces travaux de réfection ; ils ont même refusé de désigner un syndic lors de l'assemblée générale du 24 septembre 2012 et ils ont attendu le 21 juillet 2016 pour faire désigner un représentant du syndicat de copropriété ;

-dès sa désignation, le mandataire a fait diligence et, lors de la seconde assemblée générale du 9 décembre 2016, celle-ci a désigné la société IMMO PLUS en qualité de syndic et a voté le principe des travaux préconisés par Monsieur H.; cependant, les travaux ne peuvent être mis en œuvre sans désignation par l'assemblée générale d'un maître d'œuvre qui pourra procéder à un appel d'offres ;

- en cas de condamnation, l'astreinte ne pourra courir à l'encontre du syndicat des copropriétaires que si, à l'issue d'un délai de 18 mois à compter de la signification de l'arrêt, les travaux n'ont pas démarré pour permettre le respect et des délais légaux de convocation des assemblées générales, la désignation d'un architecte, l'appel d'offres et la collecte des fonds nécessaires au financement des travaux ;

Sur la dispense de Madame C. de l'article 10.1

- Madame C. a participé à l'incurie des membres du syndicat des copropriétaires.

Sur l'injonction faite aux époux G. ou C.

-au visa de l'article 9 de la loi de 1965, en cas d'annulation de la vente G.-C., les époux C. doivent être enjoints sous astreinte à ne pas faire obstacle à la réalisation des travaux.

Sur la demande du syndicat des copropriétaires de condamnation des époux C. au titre des travaux du pignon

- exclusivement responsables de l'infestation fongique par confinement du mur pignon recouvert de lambris les époux C. doivent être condamnés non seulement à verser à Madame C. 33 810 € mais aussi au syndicat de copropriété celle de 44 025,10 euros HT.

Sur la demande du syndicat des copropriétaires de condamnation des époux C. au titre du toit terrasse

- la responsabilité des époux C. est engagée sur le fondement de l'article 1792 du Code civil pour les dommages subis par les parties communes de cette terrasse rendue accessible par des travaux non conformes aux règles de l'art ; leur responsabilité quasi délictuelle est aussi engagée pour faute dans l'utilisation et l'aménagement des parties privatives de leurs lots ayant endommagé irrémédiablement des parties communes ; elle est aussi engagée en leur qualité de gardien s'il reste propriétaire du bien ;

- les époux C. doivent donc être condamnés à verser à Madame C. la somme de 13 872 € HT et au syndicat de copropriété celle de 17 056,52 euros HT.

Sur la demande de garantie présentée par le syndicat des copropriétaires au titre de la condamnation de la copropriété à payer aux époux LE L. la somme de 7075,54 euros

- le syndicat des copropriétaires doit être garanti par les époux C. dont la faute est en lien de causalité directe avec les travaux à réaliser sur le pignon.

Par conclusions en date du 11 avril 2017, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l'immeuble [...] représentée par son syndic la SAS FONCIA R. pris en son établissement de SAINT BRIEUC dénommé FONCIA R. demande à la cour de

VU les articles 14, 15, 18 de la loi du 10 juillet 1965

VU les articles 46 et 47 du décret du 17 mars 1967,

VU les articles 32, 58, 114 et suivants, 117 et suivants, 370, 372, 901, 903, 905 du Code de procédure civile,

- DONNER ACTE à FONCIA, désigné par ordonnance du 10 janvier 2012, qu'elle intervient volontairement à l'instance d'appel, en sa qualité d'administrateur provisoire,

- DONNER ACTE aux concluants qu'ils s'en remettent à l'appréciation de la cour sur la nullité, soulevée par l'actuel syndic de la copropriété, concernant l'assignation du syndicat des copropriétaires, et voie de conséquence sur la régularité du jugement,

- DONNER ACTE aux concluants qu'ils s'en remettent à l'appréciation de la Cour quant à l'éventuel caractère non avenu du jugement à l'égard du syndicat des copropriétaires, conformément aux dispositions de l'article 372 du Code de procédure civile,

- DONNER ACTE aux concluants qu'ils s'en remettent à l'appréciation de la Cour quant à la recevabilité et au bienfondé de toutes prétentions, en ce qu'elles sont dirigées à l'encontre du syndicat des copropriétaires,

- DONNER ACTE aux concluants qu'ils s'en remettent à l'appréciation de la Cour quant au bienfondé de l'appel,

- DÉBOUTER toutes parties de leurs demandes en ce qu'elles seraient dirigées à l'encontre des concluants,

- DÉBOUTER le syndicat des copropriétaires représenté par IMMO PLUS de toutes ses demandes, fins et conclusions,

- CONDAMNER le syndicat des copropriétaires représenté par IMMO PLUS à payer la somme de 5 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,

- CONDAMNER Madame C. et les époux C., ou l'un à défaut de l'autre, ou toute autre partie succombant, à payer à la somme de 5 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, outre à supporter les entiers dépens, lesquels seront recouvrés par la SCP G.-L., avocats associés, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l'immeuble [...] représenté par son syndic la SAS FONCIA R. pris en son établissement de SAINT BRIEUC dénommé FONCIA R. fait pour l'essentiel plaider que :

- Le cabinet FONCIA désigné par ordonnance du président du Tribunal de grande instance de Saint-Brieuc en application de l'article 47 du décret du 17 mars 1967 n'avait pas pouvoir de représenter le syndicat des copropriétaires en justice mais simplement de convoquer l'assemblée générale en vue de la désignation d'un syndic ;

- depuis le 5 septembre 2011, date de la fin des fonctions de Monsieur G. syndic bénévole, la copropriété qui a refusé de désigner un nouveau syndic lors de l'assemblée générale du 9 novembre 2012, n'a plus de représentation ; la mission du cabinet FONCIA, administrateur provisoire, a pris fin le 9 novembre 2012 date à laquelle les copropriétaires ont refusé de lui donner la mission de syndic ;

-par courrier du 8 août 2013, le cabinet FONCIA a indiqué au tribunal de grande instance la fin de sa mission ;

- après le 9 novembre 2012, aucun copropriétaire n'a pris l'initiative, jusqu'en juillet 2016, de faire désigner en justice un administrateur provisoire dans le cadre de l'article 46 du décret du 17 mars 1967 ayant pour mission d'administrer la copropriété et de la représenter en justice ;

- le syndicat des copropriétaires étant dépourvu de toute représentation première instance, en application de l'article 32 du Code de procédure civile, les prétentions émises par ou contre lui étaient irrecevables ;

-en cause d'appel, la procédure a été régularisée par l'intervention forcée du syndicat des copropriétaires représenté par Monsieur LE V. suite à son assignation ;

- Madame C. ne peut se prévaloir d'une situation de blocage alors que la copropriété n'a pas fait le nécessaire pour se doter d'un véritable syndic ;

- en cas de défaut d'entretien de l'immeuble, les demandes indemnitaires doivent être dirigées contre le syndic qui a manqué à cette obligation d'entretien ;

- l'assignation délivrée à un administrateur provisoire dépourvu de qualité est nulle ; avant d'assigner, Madame C. aurait dû saisir le président du tribunal de grande instance d'une requête aux fins de désignation d'un administrateur provisoire pour représenter le syndicat dans les conditions de l'article 46 du décret du 17 mars 1967 ;

- l'acte de constitution d'avocat est un acte de procédure informatif qui ne peut relever d'une irrégularité de fond ; l'avocat a bien reçu mandat de représentation du cabinet FONCIA ;

- l'appel est régulier dès lors qu'il intime une partie présente en première instance dont il mentionne le nom et l'adresse conformément à l'article 58 du Code de procédure civile ; en tout état de cause l'intervention du syndic a eu pour effet de régulariser cette cause de nullité.

Par conclusions en date du 15 mars 2018 de Monsieur Lionel G. et de Madame Josyanne D. épouse G. qui demandent à la cour de

- DÉCLARER recevables et mal fondés les appels interjetés par Monsieur et Madame C. et Madame C..

- CONFIRMER le jugement du Tribunal de Grande Instance de SAINTBRIEUC en toutes ses dispositions hormis en ce qui concerne la responsabilité de la SARL CEBI et de Me DE R..

- DÉCLARER recevable et bien fondé l'appel incident de Monsieur et Madame G. à ce titre.

REFORMER partiellement le jugement entrepris en ce qui concerne les responsabilités de la SARL CEBI et de Me DE R..

Statuant à nouveau,

- CONDAMNER in solidum Monsieur et Madame C., la SARL CEBI et Me DE R. à payer à Monsieur et Madame G. les sommes suivantes :

- 10 000 euros correspondant aux frais d'agence avec intérêts au taux légal à compter du 31 août 2012 et capitalisation des intérêts dans les conditions fixées à l'article 1154 du Code Civil.

- 2 470,65 euros à titre de dommages et intérêts,

- la somme de 8 154,80 euros au titre des charges de la copropriété ou tout appel de fonds que Monsieur et Madame G. seraient contraints de pré-financer, notamment en ce qui concerne des travaux à diligenter ;

- LES DÉBOUTER de toutes leurs demandes, fins et conclusions contraires au présent dispositif.

- CONDAMNER les mêmes in solidum à payer à Monsieur et Madame G. à la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

Si par impossible, et à titre subsidiaire, la Cour d'Appel de Céans réformait la décision entreprise et ne prononçait pas la résolution judiciaire de la vente,

- CONDAMNER in solidum, Monsieur et Madame C., la SARL CEBI, et Me P. DE R. à payer à Monsieur et Madame G. la somme de 92 803 euros outre actualisation sur l'indice BT01 à compter du dépôt du rapport de l'expert.

- DIRE que dans l'hypothèse d'une suppression de taux réduit de TVA de 7 % à la date du jugement à intervenir lesdites sommes seraient augmentées de la différence de TVA résultant de l'application du nouveau taux.

- CONDAMNER in solidum, Monsieur et Madame C., Me P. DE R., la SARL CEBI, à payer à Monsieur et Madame G. les sommes suivantes :

- la somme de 10 000 euros au titre du remboursement des frais d'agence, outre les intérêts au taux légal à compter du 3 mai 2007, avec capitalisation dans les termes de l'article 1154 du Code Civil,

- la somme de 5 351,18 euros à titre de dommages et intérêts, notamment pour les frais de déménagement et de réaménagement,

- la somme de 8 154,80 euros ou tout appel de fonds que Monsieur et Madame G. seraient contraints de pré-financer, notamment en ce qui concerne des travaux à diligenter ;

- LES DÉBOUTER de toutes leurs demandes, fins et conclusions contraires au présent dispositif.

- CONDAMNER in solidum, Monsieur et Madame C., Me P. DE R., la SARL CEBI, ainsi que toutes autres parties à payer à Monsieur et Madame G. la somme de 10000 euros sur le fondement de l'article 700 du CPC, ainsi qu'aux entiers dépens, incluant les frais de référé et d'expertise.

L'argumentation de Monsieur Lionel G. et Madame Josyanne D. épouse G. est pour l'essentiel la suivante :

Sur l'action rédhibitoire

-le jugement doit être confirmé en ce qu'il a prononcé la résolution de la vente conclue le 3 mai 2007 ;

Monsieur C., professionnel de la construction, est tenu de la garantie des vices cachés ; les époux C. ont fait des travaux pour masquer l'humidité existante dans leur immeuble en pleine connaissance de la problématique de cette humidité, ce qui caractérise leur mauvaise foi et qui leur interdit de se prévaloir de la clause contractuelle de non garantie des vices cachés ; ils ont revendu leurs lots en doublant leur valeur en trois ans ; la peinture des lambris n'est pas en cause ; la problématique d'humidité était un réel problème dont tous les propriétaires de l'immeuble avaient conscience puisqu'ils ont effectué des travaux pour la réduire en octobre 2006, travaux qu'ils ont tu dans l'acte authentique (page 14) ; l'humidité récurrente quasi permanente du mur ne créait aucun désordre jusqu'à la mise en œuvre du lambris qui a provoqué le développement parasitaire ; lors du démontage des lambris il a été constaté l'inexistence d'une tapisserie que les époux C. prétendent avoir voulu masquer ; les époux G. sont fondés dans leur action rédhibitoire sur la garantie des vices cachés ; le coût des travaux réparatoires des désordres affectant le mur pignon s'élève à 28'750 € pour la partie privative des époux G. sans compter le coût des travaux réparatoires sur les parties communes;

- le courrier de Monsieur Jean-Paul D. n'est ni une expertise, ni n'a été rédigé à l'issue d'un débat contradictoire ; il est dépourvu de force probante; les époux G. ont effectué les travaux provisoires à la demande de Monsieur H. le 29 avril 2009 ; avant cette date, l'expert judiciaire avait déjà effectué des sondages permettant de caractériser l'existence de rhizomes; la facture de la société TREGOR TRAITEMENT et les photographies prises à cette date prouvent l'ampleur très limitée de ces travaux, sur des morceaux de tapisserie avec nettoyage sommaire qui n'ont eu aucune conséquence de fragilisation de l'immeuble ; les époux G., après avoir fait établir un constat d'huissier, ont fait procéder à la reprise ponctuelle de 1,50 m² afin d'éviter que l'enduit préexistant tombe dans l'escalier ; cette reprise ponctuelle n'est pas étanche ; ces menus travaux n'avaient pas à être autorisés par l'assemblée générale ; dans son rapport d'expertise du 25 mai 2011, Monsieur H. ne fait aucun grief relatif aux travaux diligenter par la société TREGOR TRAITEMENT en mai 2009 ; des travaux ont été réalisés par la société SAS TOITURE le 19 juillet 2010 qui ont mis fin aux infiltrations par le chêneau ; la prolifération des champignons lignivores a été stoppée en l'état;

-les époux C. ont aussi tu avoir créé une toiture terrasse (page 11) ;

- ils ont tu sciemment dans l'acte de vente la non dissociation des réseaux d'eaux pluviales et eaux usées malgré le courrier de la mairie de Saint Brieuc du 11 décembre 2002 ;

- Madame C. a loué sans discontinuer son appartement.

Sur les conséquences de la résolution de la vente

- le tribunal a, à juste titre, condamné les époux C. à restituer le prix de 150'000 € avec intérêts à compter du 3 mai 2007 et capitalisation de ces intérêts ;

- en raison de leur mauvaise foi, les époux C. doivent être condamnés à indemniser des préjudices annexes comme l'a justement décidé le tribunal dans son jugement qui doit être confirmé de ce chef : frais d'agence immobilière : 10'000 €, frais en relation avec l'attaque parasitaire 1155,65 euros et appels de fonds par le syndic de copropriété : 8154,80 euros ;

-la responsabilité quasi délictuelle du diagnostiqueur, la société CEBI, est engagée pour cette faute et il doit être condamné in solidum à indemniser les préjudices annexes des époux G. ;

-le notaire, Maître P. DE R., rédacteur de l'acte de vente dont il est sollicité la résolution, engage aussi sa responsabilité délictuelle pour avoir accepté un état parasitaire réactualisé sans visite sur site ; le notaire a établi un rapport d'évaluation de l'immeuble le 1er février 2007 indiquant que le raccordement au réseau d'assainissement EU/EP est à vérifier et que la terrasse ne supporte pas de poids ; il ne peut prétendre avoir méconnu le bien vendu ; il n'a pas interrogé le vendeur sur ses déclarations malgré ses propres constatations notamment en ce qui concerne la dissociation des eaux pluviales et des eaux usées ; l'acte authentique est ambigu s'agissant de la garantie des vices cachés ;

Sur l'action estimatoire et l'application de la responsabilité civile décennale du vendeur

- les époux C. sont présumés responsables en qualité de constructeurs sur le fondement de l'article 1792-1 du Code civil pour les travaux dans le délai décennal et sont donc tenus au coût de reprise des désordres ;

- sur le fondement de la garantie des vices cachés, dans le cadre d'une action estimatoire, ils doivent payer le coût de reprise des vices cachés à la vente tel que chiffré par l'expert judiciaire ; les époux C. doivent donc être condamnés à leur payer 58 % du coût des travaux à effectuer sur les parties communes et le coût des travaux de reprise sur leurs parties privatives, soit la somme totale de 92'803 € ; les époux C. doivent aussi rembourser aux époux G. l'appel de fonds du syndicat des copropriétaires à hauteur de 8154,85 euros ;

- la société CEBI et le notaire doivent aussi être condamnés in solidum avec les époux C. à payer ces sommes en raison de leurs fautes respectives ;

Sur l'appel de Madame C.

- si la cour confirme la résolution de la vente, Madame C. doit être déboutée de ses demandes à l'encontre des époux G. qui ne sont plus propriétaires ;

- si la cour ne fait pas droit à la demande de résolution de la vente, il est de l'intérêt des époux G. de faire réaliser les travaux dans les plus brefs délais ; la demande de ne pas faire obstacle à l'exécution de ces travaux et de laisser libre accès à leurs parties privatives est donc injustifiée ;

- sur la demande de Madame C. fondée sur l'article 1384 désormais 1242 du Code civil au titre de la réfection de la toiture terrasse, aucune condamnation ne peut être prononcée en cas de confirmation de la résolution de la vente ; dans le cas contraire, l'article 1384 du Code civil n'a pas vocation à s'appliquer mais exclusivement le règlement de copropriété qui règle les relations contractuelles entre copropriétaires ; les époux G. ne sont pas propriétaires de la toiture terrasse partie commune ; en tout état de cause, les époux C. ayant réalisé l'étanchéité de cette terrasse, les époux G. n'ont pas été informés par le notaire de ces réserves sur sa solidité dans son rapport d'évaluation du 1er février 2007.

Vu les conclusions en date du 26 octobre 2016 de Monsieur Ronan M. et de Madame Armelle E. qui demandent à la cour de

Vu le rapport d'expertise de Monsieur H.,

- REFORMER le jugement déféré en ce qu'il a déclaré Madame C. recevable en ses demandes,

Statuant de nouveau,

- CONSTATER que Madame C. ne justifie d'aucune assemblée générale des copropriétaires pour se prononcer sur la réalisation des travaux suite au dépôt du rapport d'expertise,

- CONSTATER qu'elle ne justifie aucunement d'un blocage de la copropriété,

En conséquence,

- DIRE et JUGER Madame C. irrecevable en ses demandes,

La DÉBOUTER de toutes ses demandes,

Subsidiairement,

- DIRE et JUGER Monsieur M. et Madame E. hors de cause,

- DÉBOUTER Madame C. de ses toutes demandes formées à l'encontre de Monsieur M. et Madame E.;

- CONDAMNER Madame C. à verser aux consorts M. - E. la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts,

- CONDAMNER Madame C. à verser aux consorts M. - E. la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile,

- CONDAMNER Madame C. aux entiers dépens.

Monsieur Ronan M. et de Madame Armelle E. font essentiellement vaaloir que:

Sur l'irrecevabilité des demandes de Madame C.

-les demandes de Madame C. sont irrecevables à défaut d'une part de justifier de l'organisation d'une assemblée générale de la copropriété pour se prononcer sur le sort des travaux à réaliser suite au dépôt du rapport d'expertise judiciaire, et d'autre part de justifier d'un blocage de la copropriété.

Subsidiairement,

Sur la demande de Madame C. au titre de la non-conformité du réseau d'assainissement

- le jugement doit être infirmé en ce qu'il a condamné in solidum les consorts M.-E., sur le fondement de la responsabilité contractuelle, à payer à Madame C. la somme de 2173,50 euros indexés pour n'avoir pas respecté leur engagement de faire réaliser les travaux de mise en conformité du réseau ; l'assemblée générale extraordinaire du 28 septembre 2004 n'a fait que décider du principe du partage du coût des travaux et de la demande de devis ; aucune autre assemblée générale n'a été tenue pour valider les devis et décidé de la réalisation concrète des travaux ;

- la page 7 du compromis de vente entre Madame C. et les consorts M.-E. prouve que l'acquéreur a été avisé de la non-conformité et qu'elle a reconnu avoir reçu toutes les informations nécessaires sur l'installation de l'assainissement ; elle a d'ailleurs, à ce titre, sollicité une réduction du prix de vente ;

- en page 12 de l'acte de vente elle confirme avoir reçu toutes les informations nécessaires sur l'installation d'assainissement et vouloir en faire son affaire personnelle déchargeant ainsi les vendeurs de toute responsabilité à son égard;

-les époux K. qui étaient seul informés de la non-conformité de l'évacuation des eaux usées et des eaux pluviales n'en ont pas informé les consorts M.-E. lors de la vente alors que cette non-conformité n'était pas décelable selon l'expert judiciaire (page 21) qui les a totalement mis hors de cause sur ce point (page 27 et 28) ; les époux K. n'ont sollicité aucun diagnostic technique avant la vente après avoir reconstitué la copropriété ;

- les consorts M.-E. doivent être mis hors de cause et Madame C. qui s'acharne contre eux doit être condamnée à 2000 € de dommages-intérêts.

Vu les conclusions en date du 01 mars 2016 de Monsieur David K. et Madame Stéphanie H. épouse K. qui demandent à la cour de

- DIRE Melle C. recevable en son appel mais irrecevable en ses demandes ;

Subsidiairement,

- La DÉCLARER mal fondée;

- La DÉBOUTER de l'ensemble de ses fins, demandes et conclusions ;

Débouter les parties de leurs demandes reconventionnelles dirigées contre les époux K.,

- DIRE RECEVABLES et bien fondés les époux K. en leur appel incident,

- METTRE HORS DE CAUSE les époux K.,

A titre subsidiaire,

- CONDAMNER Me C., notaire, à garantir les époux K. de toutes condamnations,

- CONDAMNER solidairement les parties succombantes, à verser aux époux K. une somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 CPC ;

- CONDMNER les mêmes aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL JURIS ARMOR par application de l°article 699 CPC.

Monsieur David K. et Madame Stéphanie H. épouse K. font essentiellement plaider que:

- Les époux K. n'ont jamais habité l'appartement du premier étage qu'ils ont laissé en l'état avant de le revendre ; ils ont habité dans l'appartement du rez-de-chaussée ; qui était " en partie rénové " quand ils l'ont acquis le 30 janvier 2003 ; ils y ont fait changer les fenêtres, déposer et reposer les radiateurs et poser des canalisations ;

Sur l'irrecevabilité des demandes de Madame C.

- les demandes de Madame C. sont irrecevables à défaut de justifier de l'organisation préalable d'une assemblée générale de copropriété pour statuer sur le sort des travaux à réaliser suite au rapport d'expertise judiciaire, et d'un quelconque blocage de la copropriété, notamment d'un vote de blocage en assemblée générale.

Subsidiairement au fond

* Sur la toiture en zinc

- la clause d'exonération des vices cachés prévue dans l'acte du 1er avril 2003K.-C. est opposable à Madame C. ; les époux K. ne sont pas des professionnels de l'immobilier agissant comme des marchands de biens ; ils n'ont pas la qualité de promoteur ; les époux K. étaient primo-acquèrants les 30 janvier 2003 de sorte que le caractère habituel des transactions immobilières caractérisant un marchand de biens n'existe pas ; ils ont acquis le bien par une agence ; les deux sociétés de travaux de bâtiment dont Monsieur K. est dirigeant n'existait pas au moment où les actes de ventes ont été passés ; à cette époque, les époux K. étaient totalement profanes et ils ont acquis le bien à titre de résidence principale ; dans l'appartement vendu aux époux C. ils n'ont réalisé aucuns travaux et ne peuvent avoir la qualité de promoteur ; dans l'appartement vendu aux consorts M.-E. ils n'ont réalisé que des travaux visant à le moderniser s'agissant de leur habitation principale. Il n'ont fait que signer des devis et payer des factures sans intervenir dans l'acte de construire ; en raison de leur bonne foi, les époux K. peuvent opposer la clause d'exonération des vices cachés ;

- il n'avaient pas connaissance des désordres provenant de la toiture en zinc sur laquelle ils n'ont fait aucuns travaux ;

- en l'absence de désordres, un diagnostic à la revente n'aurait pas mis en évidence un quelconque vice ; il n'existait aucun vice avant la vente ; il appartenait au notaire, Maître C., de demander l'ensemble des pièces requises par la loi ; le notaire avait lui-même déposé au rang de ses minutes l'acte modificatif de l'état descriptif au règlement de copropriété ;

- en cas de condamnation pour vice antérieur à la vente aux époux C., le notaire devra garantir les époux K.;

*Sur l'assainissement

- Madame C. ne peut invoquer une non-conformité contractuelle au titre du contrat de vente K.- consorts M.-E. auquel elle n'était pas partie ; elle est donc irrecevable à agir contre les époux K. ;

-par la page 7 du compromis de vente du 11 mai 2004, Madame C. a été informée de la non-conformité ; le prix a même été diminué pour tenir compte de ce problème ; les consorts M.-E. étaient informés de la non-conformité affectant l'évacuation des eaux pluviales avant la signature de l'acte d'achat ; ils ont obtenu une réduction du prix de 1000 € à ce titre l'acte de vente du 10 août 2004 en fait état de façon expresse ; les consorts M.-E. ont donc acquis le en toute connaissance de cause ;

* Sur la toiture terrasse

- tous les travaux dans le bien vendu le 1er avril 2003 aux époux C. ont été réalisés par eux-mêmes, Monsieur C. étant un professionnel du bâtiment ;

-l'acte authentique fait référence à l'acte descriptif de division du 28 janvier 1958 qui définit la terrasse comme étant une terrasse en zinc avec balustrade et passerelle ; cette description n'est pas le fait des époux K. ; le bien vendu aux époux C. était parfaitement conforme à sa description contractuelle.

Vu les conclusions en date du 9 février 2017, de Maître AlexandreDE R. et Maître Jean-Louis C. qui demandent à la cour de

- INFIRMER le jugement du Tribunal de Grande Instance de SAINT BRIEUC en date du 2 septembre 2013 en ce qu'il a déclaré Mademoiselle C. recevable en ses demandes ;

- CONSTATER l'irrecevabilité des demandes présentées par Mademoiselle C. ;

Sur le fond,

- INFIRMER le jugement du Tribunal de Grande Instance de SAINT-BRIEUC en date du 2 septembre 2013 en ce qu'il a considéré que Maître Alexandre P. DE R. avait commis une faute susceptible d'engager sa responsabilité ;

- INFIRMER le jugement du Tribunal de Grande Instance de SAINT BRIEUC en date du 2 septembre 2013 en ce qu'il a considéré que Maître C. avait commis une faute susceptible d'engager sa responsabilité et condamné le notaire, dans la limite de 50 %, à payer à Mademoiselle C. une somme de 8.839 € au titre des travaux de réfection de la couverture en zinc ;

- DÉBOUTER Mademoiselle C. de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions et formulées à l'encontre de Maître Alexandre P. DE R. et de Maître Jean-Louis C. ;

- CONFIRMER le jugement du Tribunal de Grande Instance de SAINT BRIEUC en date du 2 septembre 2013 en ce qu'il a débouté les époux C. de leurs demandes de garantie formulées à l'encontre de Maître Alexandre P. DE R. et de Maître Jean-Louis C. ;

- DÉBOUTER les époux C. de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions formulées à l'encontre de Maître Alexandre P. DE R. et de Maître Jean-Louis C. ;

- CONFIRMER le jugement du Tribunal de Grande Instance de SAINT BRIEUC en date du 2 septembre 2013 en ce qu'il a débouté les époux G. de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions formulées à l'encontre de Maître Alexandre P. DE R. ;

- DEBOUTER les époux G. de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions formulées à l'encontre de Maître Alexandre P. DE R. ;

- INFIRMER le jugement du Tribunal de Grande Instance de SAINT BRIEUC en date du 2 septembre 2013 en ce qu'il a condamné Maître Jean-Louis C. à garantir les époux K. à hauteur de 50 % des condamnations mises à leur charge à l'égard de Mademoiselle C. ;

- DÉBOUTER les époux K. de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions formulées à l'encontre de Maître Jean-Louis C. ;

Subsidiairement,

- CONDAMNER d'une part les époux C. et la SARL CEBI à garantir Maître Alexandre P. DE R. de toute condamnation pouvant être prononcée à son encontre et d'autre part, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble à garantir Maître Jean-Louis C. de toute condamnation pouvant être prononcée à son encontre ;

- CONDAMNER Mademoiselle C. à verser à Maître Alexandre P. DE R. et à Maître Jean-Louis C. une somme de 3.000 € (TROIS MILLE EUROS) à chacun sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;

- CONDAMNER Mademoiselle C. aux entiers dépens de l'instance ;

- Autoriser la SELARL AB LITIS ' DE M.S. H. ' P. ' V., Avocats postulants à les recouvrer conformément aux dispositions de l'article 699 du CPC.

L'argumentation de Maître Alexandre DE R. et Maître Jean-Louis C. est pour l'essentiel la suivante

Sur l'irrecevabilité des demandes de Madame C.

- si l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 définit la responsabilité du syndicat des copropriétaires pour les vices de construction et le défaut d'entretien des parties communes, sauf preuve d'un dommage personnel, les travaux doivent être votés par l'assemblée générale des copropriétaires conformément à l'article 17 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

- les travaux préconisés par Monsieur H. à la réalisation desquels Madame C. demande à la cour de condamner le syndicat des copropriétaires portnte exclusivement sur les parties communes : mur pignon, mise en conformité des réseaux et toiture ;

- en l'absence de vote de l'assemblée générale sur le principe des travaux de réfection des parties communes, Madame C. est irrecevable dans ses demandes de condamnation du syndicat des copropriétaires à les faire réaliser et en ses demandes fins d'indemnisation du coût qu'ils représentent pour chacun des copropriétaires ;

- le juge n'a pas à se comporter en administrateur de la copropriété ; il ne peut se substituer à l'assemblée générale des copropriétaires ;

- en raison du caractère impératif d'ordre public des articles 24, 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965, leur méconnaissance peut être invoquée par toute personne qui y a intérêt ;

Au fond, sur l'absence de faute des notaires

* Sur l'absence de faute de Maître de R.

- l'état parasitaire réalisé par la société CEBI lors de la vente C.-G. n'a eu aucune influence sur les conditions d'acquisition des lots 1 et 4 par Madame C. le 1er juin 2007 sur la base d'un état parasitaire établi le 7 mars 2007 par le cabinet AUDIT HABITAT faisant état de l'absence de champignons lignivores ;

- à la lecture de l'état parasitaire du 23 avril 2007 ayant pour objet " la mise à jour du dossier du 26 janvier 2007 ", Maître de R. ignorait que le diagnostiqueur n'avait pas effectué une nouvelle visite de contrôle ; il n'a commis aucune faute en acceptant d'instrumenter sur la base de ce diagnostic qu'il n'avait pas à contrôler sur le plan technique ;

- l'immeuble n'étant pas inclus dans un secteur délimité par arrêté préfectoral au sens de l'article 8 de la loi du 8 juin 1999, au jour de la vente, le 3 mai 2007, un état parasitaire n'était pas obligatoire ; la durée de validité du diagnostic immobilier prévu par la loi du 8 juin 1999 était donc inapplicable;

-même si la société CEBI avait effectué une nouvelle visite des lieux, son diagnostic n'aurait pas concerné le mur pignon siège de l'infestation parasitaire qui constitue une partie commune mais seulement les parties privatives vendues aux époux G. par les époux C. ;

- en cas de nouvelle visite du diagnostiqueur, rien ne prouve que ses conclusions auraient été différentes de celles du 30 janvier 2007 puisque rien ne prouve que l'immeuble s'est dégradé un entre le mois de janvier et avril 2007 ; les désordres n'ont pu être appréhendés qu'après des sondages destructifs que ne pouvait réaliser le diagnostiqueur ;

* Sur l'absence de faute de Maître C.

- l'initiative de réaliser le diagnostic technique préalable prévu à l'article L. 111-6-2 du Code de la construction de l'habitation incombe au propriétaire et non au notaire qui n'est tenu, par l'article 46-1 de la loi du 10 juillet 1965 que de le porter à la connaissance de l'acquéreur lors de la première vente des lots issus de la division et lors de toutes nouvelles mutations réalisées dans un délai de trois ans à compter de la date de ce diagnostic ; Maître C. ne pouvait refuser de recevoir les ventes au seul motif de l'absence de diagnostic ;

- rien ne prouve qu'un tel diagnostique aurait permis aux acquéreurs, les époux C. et les consorts M.-E., d'avoir connaissance du problème général des couvertures en zinc puisqu'il ne s'agit pas d'un audit complet du bâtiment ou d'une expertise de sa structure mais d'un constat de l'état apparent de la solidité du clos et du couvert, des conduites et canalisations collectives des équipements communs et de sécurité ; en outre, rien ne prouve que les désordres affectant la toiture existaient en 2003 ;

Sur le préjudice et le lien de causalité

- le notaire n'est responsable ni de la présence de la mérule dans les murs pignons de l'immeuble, ni du caractère lacunaire de l'état parasitaire, ni de la vétusté de l'immeuble en 2003 et 2004 ; seule la copropriété doit répondre des conséquences du défaut d'entretien des parties communes ;

- le préjudice résultant d'un défaut de mise en garde, d'information et de conseil, ne peut résulter que de la perte d'une chance de ne pas avoir renoncé à l'acquisition ;

- la perte de chance est particulièrement négligeable pour la vente entre les consorts M.-E. et les époux K. qui avait été négociée par une agence immobilière avant l'intervention du notaire postérieur et qui avait un caractère parfait ;

- au titre de la perte de chance, les notaires ne peuvent être condamnés à prendre en charge le coût des travaux réparatoires et aucune condamnation in solidum ne peut être prononcée contre eux ; or Madame C. ne formule aucune demande au titre du préjudice découlant de la perte de chance ; donc être déboutée de ses demandes complémentaires.

Sur la demande de garantie présentée par les époux C. dans leurs rapports avec Madame C.

* contre Maître de R. au titre de l'infestation parasitaire

- rien ne permet d'affirmer que si le notaire avait pris les précautions d'usage avant la vente C.-G., l'infestation parasitaire ne serait pas survenue; quel que soit le fondement de la condamnation des époux C. (1792-1 ou 1382 du Code civil), le notaire n'a pas à se substituer à leur responsabilité ;

* contre Maître C. au titre de la mise en conformité des réseaux

- il résulte des actes de ventes des 1er avril 2003 et 10 août 2004 ainsi que du procès-verbal d'assemblée générale du 28 septembre 2004 que les époux C. et les consorts M.-E. étaient informés des non-conformités des réseaux d'assainissement, l'assemblée générale ayant prévu le partage par tiers du coût des travaux pour lesquels des devis devaient être réalisés par les époux K. ;

- Maître C. n'est pas responsable de la non réalisation des travaux de séparation des eaux usées et des eaux pluviales ;

- le diagnostic technique n'aurait pas eu pour objet de contrôler la conformité du raccordement des eaux usées au réseau public de collecte ;

- les époux C. ont dissimulé aux époux G. l'existence de la délibération de l'assemblée générale du 28 septembre 2004 et ils ne peuvent donc être garantis par le notaire de leur attitude dolosive ;

Sur la demande de garantie présentée par les époux C. dans leurs rapports avec les époux G.

- les époux C. demandent la garantie de Maître de R. que la Cour fasse droit à l'action rédhibitoire ou à l'action estimatoire des époux G.;

- les restitutions consécutives à l'annulation ou à la résolution d'un contrat de vente ne constituent pas un préjudice indemnisable par le notaire ; ce préjudice ne peut s'analyser qu'en une perte de chance ;

- cette perte de chance ne peut être équivalente au prix de la transaction et autres accessoires à celle-ci sans aucune autre précision ;

Sur la demande de garantie présentée à titre subsidiaire par les époux K. contre Maître C.

-aucune demande de garantie ne peut prospérer au titre de l'assainissement et de la toiture terrasse puisqu'aucun grief n'est fait au notaire sur ces points ;

- s'agissant de la toiture, le notaire n'a commis aucune faute relative au diagnostic préalable ; aucune perte de chance indemnisable n'est démontrée compte tenu de l'objet et des limites d'un tel diagnostic.

Sur la demande de garantie présentée par les époux G. contre Maître de R. au titre des conséquences de la résolution de la vente

- les époux C. demandent, à titre subsidiaire, la condamnation in solidum du notaire au paiement du coût des travaux réparatoires, du remboursement des frais d'agence, des frais de déménagement et réaménagement ainsi que d'un appel de charge ;

-le notaire n'a commis aucune faute relative à l'état parasitaire et aucun préjudice ne résulte de l'annexion, par erreur matérielle, de l'état parasitaire du 30 janvier 2007 plutôt que de celui du 23 avril 2007 qui est rigoureusement identique au premier ; rien ne prouve que l'infestation par la mérule a évolué entre janvier et mai 2007 ;

- les époux C. ont caché au notaire le défaut de dissociation du réseau des eaux pluviales et des eaux usées alors qu'ils avaient décidé de partager le coût des travaux en trois ;

- l'acte du 3 mai 2007 n'est pas imprécis s'agissant de la clause d'exonération des vices cachés, cette clause s'appliquant, en page 9, spécifiquement aux termites, insectes xylophages et autres mérules tandis que les autres vices cachés, dont les vendeurs ne sont pas exonérés conformément aux dispositions légales de l'article 1641 du Code civil, sont prévus en page 12 du même acte;

En cas de résolution de la vente,

- le notaire ne peut être condamné à restituer les frais d'agence qu'il n'a pas perçus ni à indemniser du coût des travaux de reprise résultant de l'attaque parasitaire dont il n'est pas responsable ainsi que des frais de déménagement et réaménagement ; l'appel de charge de 8154,85 euros n'est destiné qu'à régler les charges de copropriété dus par les époux G. pour l'exercice comptable du 1er juillet 2016 mais pas à préfinancer les travaux réparatoires ;

À défaut de résolution de la vente,

- les époux G. demeurant propriétaires ne peuvent prétendre être indemnisés ni des frais de déménagement et réaménagement, ni des charges de copropriété ;

-s'agissant des travaux réparatoires, les époux C. doivent assumer seuls les conséquences de la garantie légale en leur qualité de constructeurs vendeurs sur le fondement de l'article 1792-1 du Code civil ;

- la réduction du prix de vente en application de l'article 1644 du Code civil ne constitue pas par elle-même un préjudice imputable au notaire ;

Sur la contribution de la dette

- l'infestation du mur pignon par la mérule est imputable aux époux C. et au diagnostiqueur ;

- la vétusté de la toiture est principalement imputable au syndicat des copropriétaires ;

- à titre subsidiaire, les époux C., la société CEBI et les syndicats des copropriétaires devront garantir les notaires de toute condamnation.

Vu les conclusions en date du 20 juin 2014 de la société CEBI qui demande à la cour :

- CONFIRMER le jugement dont appel

En conséquence,

- DÉBOUTER Madame C., Maître P. DE R., les époux G. et les époux C. de toutes leurs demandes, fins et conclusions

Subsidiairement, pour le cas où la responsabilité de la société CEBI serait retenue,

- DIRE ET JUGER que la société CEBI ne peut être condamnée qu'à raison des désordres concernant l'infestation fongique, ;

- RÉDUIRE les demandes de Madame C. à de plus justes proportions et CONDAMNER les époux C. à garantir la société CEBI de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées contre elle ;

- CONDAMNER toute partie succombante à payer à la société CEBI la somme de 2 500 € par application de l'article 700 du Code de procédure civile.

- CONDAMNER toute partie succombante aux dépens.

La société CEBI fait essentiellement valoir que :

Sur la recevabilité de l'action de Madame C.

- la société CEBI s'en rapporte sur ce point

Sur l'absence de responsabilité de la société CEBI à l'égard de Madame C.

- concernée par une vente différente, Madame C. n'avait pas vocation à avoir connaissance des diagnostics réalisés par la société CEBI dans le cadre de la vente C.-G. qui ne lui ont donc pas causé préjudice ;

- à supposer qu'elle en ait eu connaissance et qu'ils aient pu avoir une incidence sur sa volonté d'acquérir les lots 1 et 4, rien ne permet d'affirmer que le contenu des diagnostics était inexact puisque les investigations ne portent que sur les parties visibles et accessibles de l'immeuble conformément à la norme AFNOR NFP 03-200 et que le développement des parasites résulte des travaux mis en œuvre par les époux C. pour dissimuler par des lambris des désordres de nature esthétique ; le diagnostic n'avait pas pour objet de diagnostiquer l'humidité ou toutes les pathologies affectant ou pouvant affecter l'immeuble ; Monsieur H. ne démontre pas que l'infestation fongique existait ou même pouvait être soupçonnée avant les ventes de mai et juin 2007 alors que la mérule, qui peut se développer très rapidement, aurait pu proliférer après ces ventes ; il n'est donc pas certain que des sondages destructifs effectués en janvier ou avril 2007 auraient révélé l'attaque fongique ; il n'existe donc aucun lien de causalité entre la faute éventuelle du diagnostiqueur et les préjudices allégués ;

- la perte de chance doit être certaine et rien ne démontre que la faute du diagnostiqueur est à l'origine d'une disparition d'une éventualité favorable pour Madame C. ;

- à titre subsidiaire, Madame C. ne peut fonder sa demande sur la somme de 80'500 € correspondant aux travaux réparatoires sur les parties communes et sur les parties privatives des époux G. alors que son propre lot n'est pas affecté par les désordres ;

Sur l'absence de responsabilité de la société CEBI à l'égard des époux C.

- rien ne prouve que le lambris n'a été posé que sur une partie du mur et que le problème d'humidité était notoire au moment de la vente C.-G.; rien ne prouve que la prolifération de la mérule avait commencé à l'époque des diagnostics ni qu'elle était décelable même par les sondages destructifs ;

- l'infestation trouve sa source dans les travaux effectués sans respect des règles de l'art par les époux C. qui devront donc garantir la société CEBI en cas de condamnation en qualité de constructeurs vendeurs présumés responsables.

Sur l'absence de responsabilité de la société CEBI qu'à l'égard des époux G.

- à défaut de prouver que la prolifération de la mérule avait commencé avant l'époque des diagnostics, la faute de la société CEBI n'est pas prouvée ;

- à titre subsidiaire, les sommes réclamées par les époux G. en cas de résolution de la vente en l'absence de résolution de celle-ci ne sont pas justifiés et, en tout état de cause, la société CEBI n'est pas concernée par les couvertures en zinc, la toiture terrasse, et le réseau d'assainissement.

Vu les conclusions en date du 26 octobre 2016 de Monsieur Gérard LE L. et Madame Martine J. épouse LE L. qui demandent à la cour de

- REJETER les exceptions de nullité soulevées par la SAS FONCIA R. ;

- DÉBOUTER la SAS FONCIA R. de sa demande tendant à faire juger non avenue à son égard et à l'égard du Syndicat des copropriétaires la décision de première instance ;

- DIRE ET JUGER recevables les demandes formées contre le Syndicat des Copropriétaires ;

- CONFIRMER la décision dont appel en ce qu'elle a jugé que le mur pignon de la copropriété de l'immeuble situé [...] est privatif à celle-ci ;

- CONFIRMER la décision en ce qu'elle a jugé que le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [...] devra aviser les époux J. LE L. de la date de début des travaux sur le mur pignon trois mois au moins avant celle-ci ;

- CONFIRMER la décision dont appel en ce qu'elle a jugé que le syndicat des copropriétaires devra, un mois au moins avant la date fixée pour le début des travaux, verser la somme due aux époux J. LE L. en réparation de leur préjudice matériel, afin de leur permettre de financer les travaux préalables nécessaires sur leur propre fonds ;

- CONFIRMER le jugement déféré en ce qu'il a condamné le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble situé [...] à payer à Monsieur Gérard LE L. et Madame Martine J. une somme de 7075,54 Euros en réparation du préjudice matériel consécutif à la réalisation des travaux sur le mur pignon de la copropriété depuis leur fonds, somme correspondant au devis de la SARL O. en date du 13 juin 2012 ;

- INFIRMER le jugement déféré en ce qu'il a débouté Monsieur LE L. et Madame J. de leur demande tendant à être autorisés à solliciter une indemnisation complémentaire auprès du Syndicat des copropriétaires si la facture finale de l'artisan paysagiste s'avérait supérieure au devis ;

- DIRE ET JUGER que Monsieur LE L. et Madame J. seront fondés à solliciter du syndicat des copropriétaires une indemnisation complémentaire de leur préjudice à concurrence de la différence entre le devis du 13 juin 2012 et la facture finale de l'artisan ;

- CONFIRMER le jugement dont appel en ce qu'il a jugé que les travaux entrepris par le syndicat des copropriétaires sur le pignon de l'immeuble situé [...] seront source d'un préjudice de jouissance pour les époux LE L. J. ;

- REFORMER le jugement déféré en ce qu'il a fixé à 500 Euros l'indemnisation due par le syndicat des copropriétaires en réparation du préjudice de jouissance subi par les époux LE L. J.

Statuant à nouveau sur ce point,

- CONDAMNER le syndicat des copropriétaires à payer à Monsieur Gérard LE L. et Madame Martine J. la somme de 1000 Euros en réparation de leur préjudice de jouissance lié à l'emprise sur leur fonds du fait des travaux sur le mur pignon et de l'impossibilité corrélative de profiter de leur jardin paysager pendant une durée de deux mois ;

- INFIRMER le jugement déféré en ce qu'il a débouté Monsieur LE L. et Madame J. de leur demande tendant à être autorisés à solliciter une indemnisation complémentaire auprès du Syndicat des copropriétaires au titre de leur préjudice de jouissance si les travaux sur leur fonds devaient durer plus de deux mois ;

- DIRE ET JUGER que si les travaux sur le mur pignon de la copropriété de l'immeuble situé [...] devaient durer plus de deux mois, ou s'étendre sur une durée supérieure à celle retenue comme base pour l'indemnisation de leur préjudice de jouissance, Monsieur LE L. et Madame J. seront fondés à solliciter une indemnisation complémentaire auprès du Syndicat des copropriétaires au titre de leur préjudice de jouissance ;

- CONFIRMER le jugement déféré en ce qu'il a condamné le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [...] à verser à Monsieur LE L. et Madame J., une somme de 2000 Euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires, in solidum avec toute partie succombante, à payer à Monsieur LE L. et Madame J. une somme complémentaire de 2000 Euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel ;

A titre subsidiaire, si par impossible il est fait droit aux demandes de la SAS FONCIA R.,

- CONDAMNER Monsieur Lionel G. et Madame Josyane G. née D. in solidum entre eux et avec toute partie succombante à payer à Monsieur LE L. et Madame J. une somme de 4000 Euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel.

- CONFIRMER le jugement dont appel en ses dispositions relatives aux dépens ;

- CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [...], in solidum avec toute partie succombante, aux entiers dépens de l'instance d'appel lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du CPC ;

A titre subsidiaire, si par impossible il est fait droit aux demandes de la SAS FONCIA R. ;

- CONDAMNER Monsieur Lionel G. et Madame Josyane G. née D. in solidum entre eux et avec toute partie succombante aux entiers dépens de première instance et d'appel

REJETER toutes demandes, fins et conclusions autres ou contraires.

L'argumentation de Monsieur Gérard LE L. et Madame Martine J. épouse LE L. est essentiellement la suivante :

-L'administrateur provisoire nommé sur le fondement de l'article 47 du décret du 17 mars 1967 remplit temporairement les fonctions de syndic et il est soumis aux mêmes obligations que celui-ci notamment celles d'administrer la copropriété et de représenter le syndicat des copropriétaires ; la mission de l'administrateur provisoire ne prend fin qu'à compter de l'acceptation de son mandat par le syndic désigné par l'assemblée générale ; l'assemblée générale du 9 novembre 2012 n'a donc pas mis fin à la mission du cabinet FONCIA ; la mise en œuvre de l'article 46 du décret du 17 mars 1967 permettant la désignation d'un syndic n'est pas obligatoire ; le courrier de la société FONCIA en date du 8 août 2013 au président du Tribunal de grande instance de Saint-Brieuc ne lui permet pas de mettre fin à sa mission d'administrateur provisoire ; elle doit être déboutée de sa demande d'annulation de l'assignation à jour fixe qui lui a été délivrée en qualité d'administrateur provisoire de la copropriété ainsi que du jugement subséquent ;

Sur les demandes des époux LE L.-J.

- le mur pignon est privatif à la copropriété ;

- Les travaux préconisés par Monsieur H. dès sa note n°2 du 7 mai 2009 nécessitent au préalable l'intervention d'un paysagiste sur la propriété LE L. pour mise en jauge des plantations et stockage de la terre végétale ainsi qu'une emprise sur cette propriété pendant un mois ; l'expert judiciaire a validé le devis en date du 24 juillet 2010 de la SARL O. de 6500 € pour la réfection complète du jardin paysager ; le devis actualisé au 30 juin 2012 de cette même société s'élève à 7075,54 € ; le jugement doit être confirmé en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires à payer cette somme aux époux LE L.-J. ;

- le syndicat des copropriétaires doit aussi être condamné à payer une indemnisation complémentaire à concurrence de la différence entre le devis servant de base à l'indemnisation et la facture définitive de l'artisan paysagiste ;

- le désistement de Madame C. à l'égard des époux LE L.-J. est sans incidence sur la recevabilité de leur appel incident contre le syndicat des copropriétaires ;

- le préjudice de jouissance des époux LE L.-J. va durer durant un mois pendant les travaux réparatoires sur le mur pignon puis pendant un mois durant les travaux de réfection de leur jardin paysager ; il doit donc être fixé à 1000 €.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties il est renvoyé, en application des dispositions des articles 455 et 954 du Code de procédure civile, à leurs dernières conclusions ci-dessus rappelées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre préliminaire, la cour rappelle que, en application de l'article 954 alinéa 2 du Code de procédure civile, les prétentions des parties sont récapitulées sous forme de dispositif et qu'elle ne statuera donc que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions déposées par les parties.

1 Sur la demande du syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice, le cabinet IMMO PLUS aux fins d'annulation des actes de procédure pour défaut de pouvoir de représentation de la société FONCIA

Le syndicat des copropriétaires représenté par le cabinet IMMO PLUS demande à la cour d'annuler, pour irrégularité de fond :

- l'assignation délivrée par Madame C. le 11 août ou le 12 avril 2012 au syndicat des copropriétaires représenté par la société FONCIA,

- la constitution d'avocat devant le tribunal de grande instance au nom du syndicat ainsi représenté,

- la déclaration d'appel de Madame C. du 27 septembre 2013 intimant le syndicat ainsi représenté,

- et la constitution d'avocat devant la cour du syndicat ainsi représenté.

Il ressort des pièces versées aux débats la chronologie suivante :

- Monsieur Gilbert G. a assumé les fonctions de syndic bénévole jusqu'au 10 janvier 2012,

- sur requête de Madame C., le président du Tribunal de grande instance de Saint-Brieuc a, par ordonnance rendue le 10 janvier 2012 sur le fondement de l'article 47 du décret du 17 mars 1966, désigné la société FONCIA R. en qualité d'administrateur provisoire,

- par acte d'huissier du 11 avril 2012, Madame C. a fait assigner le syndicat des copropriétaires représenté par la société FONCIA aux fins, au visa des articles 14 et 46-1 de la loi du 10 juillet 1965 d'obtenir sa condamnation à faire exécuter les travaux prescrits par l'expert judiciaire tant en reprise des parties communes que des parties privatives ;

- le syndicat des copropriétaires représenté par la société FONCIA a constitué avocat devant le Tribunal de grande instance de Saint-Brieuc mais n'a pas conclu,

- le jugement dont appel rendu le 2 septembre 2013 a fait droit à la demande de Madame C.,

- dans leur déclaration d'appel du 24 septembre 2013, les époux C. ont intimé le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic la société FONCIA,

- dans sa déclaration d'appel du 26 septembre 2013, Madame C. a intimé le syndicat des copropriétaires représenté par la société FONCIA,

- le 10 février 2014, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic la société FONCIA a constitué avocat devant la cour,

- sur requête de Madame C. fondée sur l'article 46 du décret du 17 mars 1966, le président du Tribunal de grande instance de Saint-Brieuc a, par ordonnance du 14 juin 2016, désigné la société AGENCE DE BRETAGNE en qualité de syndic,

- à la demande de la société AGENCE DE BRETAGNE, le président du Tribunal de grande instance de Saint-Brieuc a, par ordonnance du 21 juillet 2016, désigné Monsieur Alain LE V. en ses lieux et place pour exercer la mission de syndic,

- par assignation du 13 octobre 2016, Madame C. a fait assigner en intervention forcée le syndicat des copropriétaires représenté par son administrateur provisoire Monsieur Alain LE V. et lui a fait signifier le jugement du 2 septembre 2013, sa déclaration d'appel, ses conclusions devant la cour ainsi que l'ordonnance du 21 juillet 2016,

- le 24 octobre 2016, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic judiciaire Monsieur Alain LE V. a constitué avocat devant la cour,

- lors de l'assemblée générale des copropriétaires convoquée le 9 décembre 2016 par Monsieur LE V., le cabinet H. IMMO PLUS a été désigné en qualité de syndic professionnel.

Par ordonnance rendue le 22 mai 2017, le conseiller de la mise en état a débouté le syndicat de copropriété représenté par le cabinet IMMO PLUS de l'ensemble de ses demandes incidentes tendant

à titre principal à l'annulation:

- de l'annulation délivrée par Madame C. au syndicat des copropriétaires devant le Tribunal de grande instance de Saint-Brieuc

- de la constitution d'avocat de ce syndicat devant le tribunal dans le sens de Saint-Brieuc,

- de la déclaration d'appel du 27 septembre 2013 de Madame C.,

- de la constitution d'avocat de ce syndicat devant la cour,

et à titre subsidiaire,

- de voir déclarer irrecevable la déclaration d'appel du 27 septembre 2013.

Le conseiller la mise en état a considéré :

- que la régularité des actes de procédure de première instance est de la seule compétence de la cour,

- que la nullité de la déclaration d'appel de Madame C. et de la constitution d'avocat du syndicat de copropriété devant la cour n'est pas encourue pour erreur dans la désignation d'un syndic qui n'avait plus de pouvoir de représentation à défaut, pour le syndicat de copropriété représenté par le cabinet IMMO PLUS, de prouver un grief et que, à supposer prouvée l'erreur, cette irrégularité n'entraîne pas la nullité de la constitution mais l'irrecevabilité des conclusions pour un motif qui est de la compétence de la cour,

- que si l'erreur commise dans la déclaration d'appel sur l'identité du représentant légal du syndicat des copropriétaires est susceptible d'affecter la validité de l'acte d'appel, elle n'est pas de nature à entraîner l'irrecevabilité de l'appel.

Cette ordonnance n'ayant pas été déférée à la cour, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la société IMMO PLUS n'est pas recevable à présenter à nouveau devant la cour une demande d'annulation de la déclaration d'appel du 27 septembre 2013 de Madame C., et de la constitution d'avocat de ce syndicat devant la cour en ce qu'elles ont été dirigées contre, ou ont été faites par le syndicat des copropriétaires représenté par la société FONCIA.

En tout état de cause, outre les justes motifs du conseiller la mise en état adoptés par la cour, celle-ci relève que la déclaration d'appel n'est pas susceptible d'annulation puisqu'elle a intimé une partie définie comme telle par le jugement dont appel et qu'elle comprend les mentions prévues à l'article 58 du Code de procédure civile.

Assigné en intervention devant la cour le 13 octobre 2016 par Madame C., le syndicat des copropriétaires représenté par la société IMMO PLUS est investi du pouvoir d'ester en justice en cette qualité et de soulever tous les moyens de procédure utiles pour défendre à l'action dirigée contre lui par l'appelante principale.

L'article 47 du décret du 17 mars 1967 sur le fondement duquel a été rendue l'ordonnance du 12 janvier 2012 prévoit que dans le cas " où le syndicat est dépourvu de syndic, le président du tribunal de grande instance statuant par ordonnance sur requête à la demande de tout intéressé, peut désigner un administrateur provisoire de la copropriété, qui est notamment chargé dans les délais fixés par l'ordonnance, de se faire remettre les fonds et l'ensemble des archives du syndicat et, sous réserve de l'application des dispositions de l'article 9 ci-dessus, de convoquer l'assemblée en vue de la désignation d'un syndic ".

L'alinéa 2 ajoute que " les fonctions de l'administrateur provisoire cessent de plein droit à compter de l'acceptation de son mandat par le syndic désigné par l'assemblée générale ".

Ce texte vise donc la seule absence de syndic tandis que l'article 46 du même décret vise le cas où aucun syndic n'a pu être désigné à défaut de pouvoir organiser une assemblée générale.

Si l'administrateur provisoire désigné en application de l'article 47 ci-dessus rappelé est soumis aux mêmes droits et aux mêmes devoirs qu'un syndic, ces droits et ces devoirs ne peuvent s'exercer que les strictes limites de la mission définie par l'ordonnance.

Ainsi, dans le silence de l'ordonnance, l'administrateur provisoire n'est pas investi du même pouvoir de représentation en justice que le syndic en application des articles 15 et 18 de la loi du 10 juillet 1965.

La mission de l'administrateur provisoire prend nécessairement fin à la date prévue par l'ordonnance le désignant.

Sa mission peut être renouvelée et ses pouvoirs redéfinis à cette occasion par ordonnance de prorogation prise par le président du tribunal de grande instance.

Cependant, en l'absence d'une telle ordonnance, il ne peut rester en fonction même lorsqu'il n'a pas eu le temps de convoquer une assemblée générale dans le délai imparti à sa mission initiale.

Par contre, quand bien même son mandat initial serait-il expiré avant sa nouvelle désignation, celle-ci suffit à lui conférer pouvoir pour convoquer une assemblée générale

En l'espèce, l'ordonnance du 10 janvier 2012 a donné à la société FONCIA en qualité d'administrateur provisoire la mission limitée de :

- se faire remettre les fonds et l'ensemble des documents et archives du syndicat dans le mois de sa désignation,

- convoquer dans les trois mois de sa désignation l'assemblée générale de la copropriété en vue de désigner un syndic.

La mission d'administrateur provisoire confiée à la société FONCIA a donc pris fin le 10 avril 2012.

A compter de cette date, le syndicat des copropriétaires s'est trouvé dépourvu d'administrateur provisoire et de syndic jusqu'au 21 juillet 2016, date à laquelle un syndic judiciaire a été nommé à la requête de Madame C. en application de l'article 46 du décret du 17 mars 1967 pour défaut de nomination du syndic par l'assemblée des copropriétaires réunie à l'initiative de la société FONCIA le 9 novembre 2012.

Or, en application des articles 15 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 d'ordre public, le syndic a seule qualité d'une part pour agir en justice tant en demande qu'en défense, et d'autre part pour représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice.

Il en résulte que, entre le 10 avril 2012 et le 21 juillet 2016, en application des articles 32 et 117 du Code de procédure civile, les actes de procédure faits par ou contre le syndicat de copropriété représenté par la société FONCIA dépourvu de tout pouvoir de représentation sont entachés d'une irrégularité de fond.

Il en est ainsi de l'assignation de Madame C. du 11 avril 2012.

En raison de l'irrégularité de fond affectant cette assignation, il y a lieu d'en prononcer l'annulation.

Le syndicat des copropriétaires n'a donc pas été partie en première instance.

En conséquence, les dispositions du jugement déféré relatives au syndicat de copropriété doivent être annulées.

Il en est ainsi des dispositions suivantes :

- CONDAMNE le syndicat des copropriétaires [...] à faire exécuter les travaux préconisés par Monsieur H. [...],

- DIT que le syndicat des copropriétaires devra aviser Monsieur et Madame LE L. de la date de début des travaux trois mois au moins avant celle-ci,

- CONDAMNE syndicat des copropriétaires à verser à Monsieur et Madame LE L. la somme de 7075,54 euros en réparation de leur préjudice matériel,

- DIT que le syndicat des copropriétaires devra, un mois au moins avant la date fixée pour le début des travaux, verser à Monsieur et Madame LE L. la somme susmentionnée correspondant au préjudice matériel,

- CONDAMNE syndicat des copropriétaires à payer à Monsieur et Madame LE L. la somme de 500 € en réparation de leur préjudice de jouissance,

- CONDAMNE in solidum [...] le syndicat des copropriétaires aux dépens [...],

- DIT que le syndicat des copropriétaires supportera la charge définitive des dépens à hauteur de 20 %,

- CONDAMNE le syndicat des copropriétaires à payer à Monsieur et Madame LE L. la somme de 2000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. "

Le syndicat des copropriétaires représenté par la société IMMO PLUS n'est devenu partie au litige que suite à l'assignation du 13 octobre 2016, il ne peut être utilement prétendu que sa constitution et ses conclusions subséquentes ont eu pour effet de régulariser la procédure antérieure menée par le syndicat de copropriété représenté par la société FONCIA dépourvue de pouvoir de représentation.

Pour la même raison, Madame C. ne peut utilement prétendre à l'allocation de dommages-intérêts fondés sur l'article 118 du Code de procédure civile puisque, n'étant pas partie à la procédure avant le 13 octobre 2016, le syndicat des copropriétaires ne peut être suspecté d'une intention dilatoire lorsqu'il conteste, pour irrégularité de fond, depuis cette date, les actes de procédure ayant été censés le concerner.

S'agissant de l'instance d'appel relative au syndicat des copropriétaires représenté par la société FONCIA, à défaut de pouvoir de représentation, la cour le déclarera irrecevable en ses demandes, étant observé que la société FONCIA ne peut justifier d'aucun intérêt à agir en son nom personnel puisque sa responsabilité n'est pas recherchée en cette qualité.

À titre subsidiaire, Madame C. soutient que le lien d'instance entre elle-même et l'ensemble des autres parties contre lesquelles elle présente des demandes est maintenu puisqu'il n'a aucun lien avec les demandes formulées contre le syndicat des copropriétaires.

Les époux C., les consorts M.-E., les époux K., Maître de R., et Maître C. soulèvent l'irrecevabilité des demandes de Madame C. en application des articles 14 et 17 de la loi du 10 juillet 1965.

Cependant, par des motifs pertinents adoptés par la cour, les premiers juges ont déclaré recevable l'action de Madame C. à l'encontre des époux C., des époux G., de la société CEBI, des notaires , des époux K. et des consorts M.-E. en l'absence d'assemblée générale, ses demandes indemnitaires ayant pour but de les voir condamner à payer, en fonction de leurs responsabilités respectives, le coût des travaux de reprise prescrits par l'expert judiciaire non seulement sur les parties communes à proportion de sa quote-part dans l'immeuble, mais aussi sur ses parties privatives. Une telle action ne nécessite pas un vote de l'assemblée générale des copropriétaires. Par ailleurs, la copropriété n'est composée que de Madame C. et des époux G. en désaccord sur les suites à donner au rapport de Monsieur H., de sorte que l'existence d'une situation de blocage n'est pas contestable.

Au total, la cour statuera d'une part sur les demandes de Madame C. et d'autre part sur, la demande principale des époux C. en résolution de la vente conclue le 3 mai 2007 ainsi que sur leurs demandes indemnitaires subsidiaires.

Le rapport d'expertise judiciaire de Monsieur H. n'est pas sérieusement contesté par les parties en ce qui concerne la réalité, l'ampleur et la cause des désordres, ainsi que le chiffrage du coût des travaux nécessaires à leur reprise.

2 Sur la demande en résolution de la vente conclue le 3 mai 2007 entre les époux C. et les époux G.

Les époux G. sollicitent la confirmation du jugement en ce qu'il a ordonné la résolution de la vente du 3 mai 2007 sur le fondement de la garantie des vices cachés ainsi que la condamnation de la société CEBI et de Maître de R. à leur verser des dommages-intérêts pour préjudice annexe et frais accessoires à la vente annulée.

Aux termes de l'article 1641 du Code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ou qui en diminue tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou en aurait donné un moindre prix s'il les avait connus.

Il incombe donc aux époux G. de rapporter la preuve que l'immeuble vendu le 3 mai 2007 par les époux C. était atteint à cette date d'un vice non apparent inconnu d'eux, que, en raison de ce vice, l'immeuble vendu est impropre à rendre son usage d'habitation et qu'ils ne l'auraient pas acquis s'ils en avaient eu connaissance avant la vente.

L'infestation fongique a été découverte par les époux G. lors de travaux puis a été cernée dans toute son ampleur en cours d'expertise judiciaire par des sondages destructifs qui ont permis de mettre en évidence une activité très importante de parasites, par des champignons lignivores affectant le mur pignon droit en montant l'escalier d'accès à l'appartement des époux G..

L'humidité ancienne de la maçonnerie constatée par l'expert judiciaire résulte selon lui d'une migration d'humidité à travers la maçonnerie de moellons, d'une réhumidification de la tête de mur par la couverture en zinc et de remontées capillaires.

Cependant, le vice caché rendant l'immeuble vendu impropre à son usage n'est pas son humidité excessive qui était apparente mais l'infestation fongique dont il est affecté.

Or, à la lecture du rapport d'expertise judiciaire, s'il n'est pas contestable que les époux C. ont cru pouvoir partiellement remédier au caractère inesthétique de l'excès d'humidité affectant la tapisserie du mur pignon dans leurs parties privatives en y appliquant du lambris, rien ne permet d'affirmer qu'ils ont voulu ainsi masquer une infestation fongique, que la mérule existait sur ce mur derrière le lambris au jour de la vente et que, si elle existait, ils en avaient connaissance.

Monsieur H. se limite à indiquer que c'est la pose du lambris qui est la cause de l'infestation fongique puisqu'en " voulant occulter la tapisserie et le plâtre humide directement appliqué sur cette maçonnerie ancienne, ils ont irrémédiablement modifié l'équilibre hygrométrique de la face intérieure de cette maçonnerie réactivant ainsi les spores latentes de champignons lignivores ".

La mérule est donc une conséquence de la pose du lambris mais ce lambris, en lui-même, ne constitue pas un vice caché.

Dans ces conditions, à défaut de preuve de présence de mérule sur le mur pignon litigieux derrière le lambris au jour de la vente, la cour, par voie d'infirmation, déboutera les époux G. de leur action rédhibitoire et de leur action estimatoire subsidiaire, toutes deux nécessitant l'administration de la preuve de l'existence du vice caché.

En tout état de cause, à défaut de rapporter la preuve que les époux C. avaient connaissance de la présence de ce champignon lignivore le 3 mai 2007, ces derniers pourraient, si le vice caché avait existé le 3 mai 2007, se prévaloir de la clause contractuelle exonératoire prévue en pages 9 et 10 de l'acte authentique de vente, n'ayant pas la qualité de vendeurs professionnels.

3 Sur les demandes indemnitaires au titre du coût de reprise des désordres résultant de l'infestation du mur pignon par la mérule

L'expert judiciaire constate l'existence d'une infestation très importante par un champignon lignivore coniophore sur le mur pignon droit en montant l'escalier d'accès l'appartement des époux G.. Ce mur surplombe la propriété des époux LE L.. Il indique que le désordre affecte l'immeuble sur la hauteur du rez-de-chaussée et de l'étage. Selon lui, les maçonneries sont soumises à une humidité récurrente ancienne qui résulte de remontées capillaires à travers la maçonnerie de moellons, et d'une réhumidification de la tête de mur par la couverture en zinc. L'expert judiciaire estime que l'attaque fongique prend sa source dans l'habillage en lambris du mur pignon par les époux G. qui a créé une zone de confinement propre au développement parasitaire.

Monsieur H. chiffre le coût des travaux de reprise de ce désordre à 80'500€ TTC au taux de TVA de 5,5% (76 303 € HT) dont 51 750 € TTC

(49 052 € HT) pour les travaux de reprise des désordres affectant les parties communes et 28 750 € TTC (27 251,20 € HT) pour les travaux de reprise affectant les parties privatives des époux G..

3.1 Sur les demandes indemnitaires de Madame C.

Madame C., en raison de ses tantièmes de parties communes, peut prétendre être indemnisée à hauteur de 42 % du coût HT des travaux de reprise de celles-ci, soit la somme de 20 601,84 € HT (42% de 49 052), outre la TVA au jour du présent arrêt, l'indexation sur l'indice BT 01 et la capitalisation des intérêts.

Les époux C. ont appliqué, avant la vente, dans le délai décennal, sur le mur pignon de leur appartement, du lambris, élément d'équipement, qui, par confinement de la maçonnerie humide, s'est avéré être le siège et la cause de l'infestation des parties communes par la mérule.

Madame C. fonde son action indemnitaire sur l'article 1792-1 2° du Code de procédure civil.

Les désordres affectant des éléments d'équipement dissociables ou non, d'origine ou installés sur existant, relèvent de la garantie légale lorsqu'ils rendent l'ouvrage impropre à sa destination.

Les époux C. sont donc présumés responsables et tenus d'indemniser Madame C. à hauteur de sa participation au coût des travaux réparatoires de l'infestation par champignons lignivores affectant le mur pignon.

Sur le fondement de la garantie décennale, les époux C. seront donc condamnés, par voie d'infirmation, à payer à Madame C. la somme de 20 601,89 euros HT outre TVA, indexation et capitalisation des intérêts.

Invoquant une perte de chance, Madame C. demande la condamnation de la société CEBI à hauteur de 75 %.

Cependant, pour être indemnisable, la perte d'une chance doit découler de façon directe et certaine de la faute invoquée de sorte qu'elle doit être écartée si l'événement attendu n'avait aucune chance de se réaliser nonobstant cette faute.

Tel est le cas en l'espèce puisque les diagnostics de la société CEBI établis les 26 janvier et 23 avril 2007 ne portaient que sur lots 2,3, 5,6 en vue de leur vente par les époux C. aux époux G.. Madame C., qui a acquis le 1er juin 2007 les lots 1 et 4 des consorts M.-E., ne pouvait pas prétendre en obtenir la communication avant son achat.

Elle n'a donc perdu aucune chance de renoncer à son acquisition ou d'en négocier le prix.

En outre, la mission du diagnostiqueur étant limitée aux parties privatives des époux C. avant leur vente, même à supposer existante et détectée une infestation fongique sur la partie privative du mur pignon, rien ne permet d'affirmer que Madame C., si elle en avait eu connaissance, aurait subi une perte de chance d'avoir à financer les travaux de reprise résultant de cette infestation sur les parties communes non concernées par les diagnostics.

Enfin, la vente conclue avec Madame C. le 1er juin 2007 a été précédée d'un état parasitaire établi par le cabinet AUDIT HABITAT le 7 mars 2007 qui ne faisait pas état de champignons lignivores de sorte que les diagnostics de la société CEBI ignorés de Madame C. n'ont eu aucune influence sur sa décision d'acquérir le bien.

La demande indemnitaire de Madame C. à l'encontre de la société CEBI au titre du coût des travaux de reprise de l'infestation fongique des parties communes sera donc rejetée par voie de confirmation.

Madame C. recherche la responsabilité de Maître de R. , notaire qui a instrumenté la vente C.-G. malgré l'état parasitaire du 23 avril 2007 établi par la société CEBI sans nouvelle visite de contrôle.

Pour les raisons exposées ci-avant, Madame C. ne peut invoquer aucun lien de causalité entre l'établissement de ce diagnostic parasitaire et la perte de chance qu'elle invoque.

Par ailleurs, quand bien même le notaire aurait-il refusé, le 3 mai 2007, d'instrumenter la vente C.-G., ce refus n'aurait pas fait obstacle à la vente instrumentée par Maître Q. le 1er juin 2007entre Madame C. et les consorts M.-E..

En conséquence, Madame C. sera, par voie de confirmation, déboutée de sa demande indemnitaire à l'encontre de Maître de R. au titre du coût des travaux de reprise de l'infestation fongique des parties communes.

3.2 Sur les demandes indemnitaires présentées par les époux G.

Comme indiqué ci-avant, les époux C. sont présumés responsables de l'infestation fongique sur le fondement de l'article 1792-1 2° du code de civil.

Les époux G., en raison de leurs tantièmes de parties communes, demandent donc à bon droit une indemnisation à hauteur de 58 % du coût des travaux de reprise de celles-ci, soit la somme de 30 015 € TTC, avec indexation sur l'indice BT 01.

Ils peuvent aussi prétendre être intégralement indemnisés du coût des travaux de reprise de l'infestation fongique dans leurs parties privatives, soit la somme de 28'750 €.

Au total, il leur sera alloué une indemnisation de 58 765 € TTC outre indexation.

L'argumentation opposée par les époux C. sur la base d'un courrier de Monsieur Jean-Paul D. du 29 janvier 2014 selon laquelle les époux G. auraient aggravé les désordres par les travaux qu'ils ont réalisés ne peut utilement prospérer.

En effet, le courrier de Monsieur D. postérieur au dépôt du rapport d'expertise judiciaire n'a pas permis un débat contradictoire devant Monsieur H..

En outre, les époux C. ne rapportent pas la preuve que les travaux mis en œuvre par la société TREGOR TRAITEMENT le 29 avril 2009 avant une réunion d'expertise judiciaire et facturés le 11 mai suivant, ont eu pour effet de modifier les parties communes de l'immeuble alors que les époux G. soutiennent, photographies à l'appui, sans qu'il leur soit opposé de preuve contraire, que ces travaux n'ont consisté qu'à éliminer les restes de vieille tapisserie, les gravats, à faire tomber l'enduit décollé et à mettre en œuvre 1,50 m² d'enduit, travaux qui n'ont fait l'objet d'aucune remarque de la part de l'expert judiciaire.

Les époux G. sollicitent aussi la condamnation in solidum du notaire instrumentaire, Maître de R. et de la société CEBI.

Si la norme NF P03-200 ne préconise pas de sondages destructifs sauf dans les parties déjà altérées ou dégradées, elle impose cependant au diagnostiqueur de se livrer à une recherche particulièrement attentive de la présence éventuelle de champignons lignivores lorsque le contexte d'humidité ou d'autres caractéristiques visibles de l'immeuble lui permettent, en sa qualité de professionnel, de craindre avec une forte probabilité l'existence d'une attaque fongique dans des parties non visibles.

Cette obligation de recherche conformément aux règles de l'art est une obligation de résultat qui oblige le diagnostiqueur à procéder à toutes les mesures envisageables pour détecter la moindre présence visible de champignons lignivores dès lors qu'elles ne sont pas destructrices.

Par ailleurs, dans son rapport, il doit non seulement faire état de ses constatations précises et détaillées relatives aux attaques fongiques ou parasitaires qu'il a repérées en précisant notamment les endroits non accessibles pouvant néanmoins contenir des parasites du bois, mais aussi les conséquences qui doivent être tirées de ces constatations afin de faire prendre conscience au lecteur de l'importance du risque encouru et de la nécessité de s'en prémunir en faisant procéder à des investigations supplémentaires par une société de traitement comprenant des sondages destructifs.

Or, il résulte tant du rapport d'expertise judiciaire que du rapport de diagnostic effectué le 5 décembre 2007 par la société ALTEOR que l'immeuble vendu par les époux C. aux époux G. était affecté d'une humidité récurrente et très importante et présentait des traces d'insectes xylophages.

Ainsi, en délivrant le 30 janvier 2007 puis le 23 avril suivant deux états parasitaires identiques et succincts se limitant à indiquer l'absence de traces d'activité apparente de type termites, de type de mérule ou insectes xylophages, la société CEBI n'a pas rempli les obligations contractuelles ci-dessus définies.

La cour approuve les premiers juges d'avoir retenu qu'en s'abstenant d'attirer l'attention des lecteurs profanes de ses diagnostics sur l'importante humidité de l'immeuble et d'émettre des réserves concernant notamment l'existence des lambris empêchant de diagnostiquer la maçonnerie du mur pignon, en n'effectuant pas de nouvelle visite avant la rédaction du rapport du 23 avril 2007 et en ne conseillant pas de sondages destructifs, la société CEBI a commis des manquements à son obligation de conseil et d'information.

Cependant, le diagnostiqueur qui a commis une faute dans la réalisation de sa mission n'est tenu de supporter l'intégralité du coût des travaux de reprise des désordres que si les acquéreurs prouvent d'une part qu'il les a faussement informés sur le risque qu'il avait pour mission de déceler, et d'autre part que les préjudices dont l'acquéreur sollicite l'indemnisation sont en lien de causalité directe et certain avec l'information fausse ou incomplète reçue.

En l'espèce, il n'est pas sérieusement contestable que la société CEBI a insuffisamment informé les époux C. sur le risque réel d'infestation fongique compte tenu du contexte ancien et apparent d'humidité de l'appartement et de l'habillage en lambris l'empêchant d'accéder à la maçonnerie du mur pignon.

Cependant, pour pouvoir prétendre être intégralement indemnisés par le diagnostiqueur, il incombe aux époux C. de rapporter la preuve que leur obligation d'assumer le coût des travaux d'éradication de la mérule sur ce mur résulte de façon directe et certaine de l'information lacunaire qu'il leur a délivrée. Ils doivent donc prouver d'une part que, informés de la nécessité de sondages destructifs, il les auraient exigés de leurs vendeurs avant la vente ou qu'ils auraient renoncé à la vente ou sollicité une diminution du prix, et d'autre part que ces sondages auraient permis de mettre en évidence l'existence de l'infestation fongique.

Or, le rapport d'expertise de Monsieur H. ne permet pas de déterminer la date d'apparition de la mérule sous les lambris. Rien ne permet donc d'affirmer qu'en janvier ou avril 2007, le champignon lignivore était déjà présent et détectable par sondages destructifs alors que son développement peut être extrêmement rapide et qu'il n'a été détecté pour la première fois que le 5 décembre 2007, soit sept mois après la vente, par la société ALTEOR par la présence de mycélium et une déformation du lambris inexistante au jour de la vente.

Les époux C. ne peuvent donc prétendre être indemnisés par la société CEBI à hauteur du coût des travaux d'éradication de la mérule.

Par ailleurs, pour les mêmes motifs, la perte de chance invoquée par les époux C. est nulle à défaut de preuve certaine qu'à la date de la vente, l'infestation fongique existait derrière les lambris et qu'elle aurait pu être détectée par les sondages destructifs qu'auraient dû préconiser la société CEBI.

La cour déboutera donc les époux C. de leur demande indemnitaire dirigée à l'encontre de la société CEBI.

S'agissant de la responsabilité du notaire, Maître de R., la cour approuve les premiers juges de l'avoir écartée puisque les époux C. ne peuvent se prévaloir d'aucune perte de chance de renoncer à la vente ou de solliciter une réduction de prix en l'absence de preuve qu'une seconde visite des lieux pour établir l'état parasitaire du 23 avril 2007 aurait mis en évidence l'infestation fongique objet de la demande indemnitaire.

Par ailleurs, l'erreur du notaire consistant à avoir annexé à l'acte authentique le diagnostic parasitaire du 30 janvier 2007 plutôt que celui du 23 avril 2007 strictement identique, n'a causé aux époux C. aucun préjudice indemnisable.

Les époux C. seront donc déboutés de leur demande indemnitaire dirigée à l'encontre de Maître de R. au titre de l'infestation fongique.

3.3 Sur les recours en garantie

Les recours en garantie des époux C. à l'encontre de la société CEBI sur le fondement de sa faute contractuelle et à l'encontre de Maître de R. sur le fondement de sa faute quasi délictuelle ne peuvent prospérer pour les motifs développés ci-dessus qui ont conduit à leur mise hors de cause au titre de l'infestation fongique.

4 Sur les demandes indemnitaires au titre du coût de reprise des désordres affectant les toitures en zinc

Monsieur H. constate la vétusté naturelle de l'ensemble des toitures en zinc à l'origine d'infiltrations ponctuelles. Il considère que ces toitures doivent être refaites pour garantir l'efficacité du traitement antifongique. Il chiffre le coût des travaux de réfection de ces toitures, parties communes, à la somme de 21 045 € TTC au taux de TVA à 5,5% (19 948 € HT).

4.1 Sur les demandes indemnitaires de Madame C.

Madame C. sollicite la confirmation du jugement en ce qu'il a condamné in solidum les époux K. et Maître C., notaire, ce dernier à concurrence de 50 %, à lui payer sa quote-part de charge au titre des travaux de réfection des toitures en zinc, soit la somme de 8378,20 euros HT.

Il n'est pas contestable qu'en sa qualité de sous-acquéreur, Madame C. peut se prévaloir de la garantie des vices cachés à l'encontre des époux K. qui lui opposent la clause contractuelle d'exclusion de cette garantie.

Aux termes de l'article 1643 du Code civil, le vendeur est tenu des vices cachés quand même il ne les aurait pas connus à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.

Ainsi le vendeur qui connaissait les vices de la chose ne peut se prévaloir de la clause contractuelle d'exonération de la garantie des vices cachés et il pèse sur le vendeur professionnel une présomption de connaissance des vices.

Sont notamment considérés comme des vendeurs professionnels les auteurs des travaux dans lesquels le vice a son siège et les marchands de biens.

Les époux C. ont acquis l'immeuble en l'état de vétusté de ses toitures en zinc.

Aucune pièce versée aux débats ne permet d'affirmer que, au jour de la vente conclue entre les époux K. et les consorts M.-E., le 10 août 2004, les infiltrations ponctuelles liées à la vétusté naturelle de ces toitures mises en évidence par l'expert existaient et que les vendeurs en avaient connaissance alors qu'il n'est pas prouvé qu'ils ont effectué eux-mêmes des travaux sur ces toitures en zinc.

Par ailleurs, au seul constat de la revente très rapide de l'appartement du premier étage sans y avoir fait réaliser de travaux, les époux K. ne peuvent être qualifiés de marchands de biens qui achètent habituellement des immeubles en vue de les revendre.

L'achèvement de la rénovation de l'appartement du rez-de-chaussée dans lequel ils ont habité avant de le revendre avec plus-value, ne permet pas non plus de les qualifier de promoteurs ou même de professionnels de l'immobilier alors qu'au jour de la vente, ils rapportent la preuve que Monsieur K. travaillait en qualité d'éducateur sportif et son épouse en qualité d'institutrice.

La création, en 2007 et 2010, des sociétés "NORMES ELEC " et " LA ROUTE DU BOIS " dont Monsieur K. est cogérant ne permet pas à Madame C. de rapporter la preuve qui lui incombe que, le 10 août 2004, ce dernier était un professionnel de l'immobilier ou de la construction.

Ainsi, n'étant pas des professionnels de l'immobilier, et n'ayant pas connaissance des infiltrations par la toiture dont l'état de vétusté pouvait être constaté au jour de la vente, les demandes de Madame C. fondée sur la garantie des vices cachés au titre de la vétusté de la toiture dirigées contre les époux K. doivent être rejetées.

Madame C. invoque aussi l'absence de production, lors de la vente du 10 août 2004, du diagnostic technique préalable prévu à l'article L. 111-6-2 du Code de la construction de l'habitation qui prévoit, dans sa version applicable à l'espèce, que toute mise en copropriété d'un immeuble construit depuis plus de quinze ans est précédée d'un diagnostic technique portant constat de l'état apparent de la solidité du clos et du couvert et de celui de l'état des conduites et canalisations collectives ainsi que des équipements communs et de sécurité.

Il n'est pas contestable que l'absence fautive de production d'un tel diagnostic a d'une part privé les consorts M.-E. d'être informés par un technicien de la construction sur l'état de vétusté de la toiture et leur a ainsi fait perdre une chance d'obtenir une réduction du prix ou de renoncer à leur achat, et qu'elle a d'autre part interdit à Madame C. de se prévaloir à l'égard de ses vendeurs, les consorts M.-E., de la clause d'exonération des vices cachés.

Au titre de cette perte de chance qu'il y a lieu de chiffrer à 50 %, les époux K. seront condamnés, par voie d'infirmation à payer à Madame C. la somme de 4189,08 € HT (50 % de 42% de 19'948) au titre du coût de la réfection des toitures en zinc outre la TVA applicable au jour du présent arrêt, l' indexation sur l'indice BT01 et la capitalisation des intérêts.

Madame C. recherche en outre la responsabilité du notaire, Maître Jean-Louis C. au titre de la perte de chance résultant du défaut de diagnostic technique.

L'article 46-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit, dans sa version applicable à l'espèce, que le diagnostic technique préalable à la mise en copropriété d'un immeuble construit depuis plus de 15 ans prévu à l'article L.111-6-2 du Code de la construction de l'habitation est porté à la connaissance de tout acquéreur par le notaire lors de la première vente des lots issus de la division.

C'est à bon droit et par des motifs adoptés par la cour, que les premiers juges ont considéré que Maître C., tenu, dans le cadre de son obligation générale de veiller à l'efficacité de l'acte reçu, devait réclamer aux époux K. le diagnostic afin d'être mis en mesure de satisfaire à l'obligation légale prévue à l'article 46-1 de la loi du 10 juillet 1965, étant précisé de surcroît

que ce notaire était parfaitement informé de la mise en copropriété pour avoir lui-même acté la modification de l'état descriptif de division.

Maître C. sera donc condamné, sur le fondement de la perte de chance, in solidum avec les époux K., à payer à Madame C. la somme de 4189,08 euros HT outre TVA, indexation et capitalisation des intérêts en réparation du préjudice résultant de la nécessité de réfection des toitures en zinc avec indexation.

4.2 Sur les demandes indemnitaires des époux G.

Dans le dispositif de leurs dernières conclusions, les époux G. sollicitent, à titre subsidiaire, la condamnation des époux C., de la société CEBI et de Maître de R. à leur verser la somme de 12'206,10 € correspondant à 58 % du coût de réfection des couvertures en zinc.

Cependant, ils n'invoquent ni ne prouvent que les époux C. ont effectué avant la vente, sur ces couvertures en zinc vétustes, des travaux en relation de causalité avec les infiltrations qui rendent indispensable leur réfection.

Par ailleurs, les époux G. ne produisent aucune argumentation en fait et en droit à l'appui de leur demande indemnitaire à l'encontre de la société CEBI, et de Maître de R. dont aucune pièce versée aux débats ne permet de retenir la responsabilité délictuelle au titre des toitures en zinc.

Les époux G. seront déboutés de leur demande indemnitaire de ce chef dirigée à l'encontre des époux C., de la société CEBI et de Maître de R. au titre de la réfection des couvertures en zinc vétustes et fuyardes.

4.3 Sur les recours en garantie

4.3.1 Sur le recours en garantie des époux K.

Les époux K. sollicitent la garantie du notaire, Maître C., auquel ils reprochent de ne les avoir pas informés de l'obligation légale de faire établir le diagnostic technique prévu à l'article L.111-6-2 du Code de la construction et de l'habitation.

Il appartenait au notaire d'informer les époux K., profanes en matière immobilière, de cette obligation légale, lui-même étant tenu personnellement de porter le diagnostic à la connaissance des époux G., étant rappelé de surcroît qu'il avait lui-même précédemment reçu l'acte de modification de l'état descriptif de division. En l'absence d'un tel diagnostic, il devait surseoir à l'acte authentique.

Maître C. sera condamné à garantir intégralement les époux K. de leur condamnation à payer à Madame C. la somme de 4189,08 euros HT outre la TVA au jour de l'arrêt, l'indexation sur l'indice BT01 et la capitalisation des intérêts.

4.3.2 Sur le recours en garantie de Maître C.

Dans le dispositif de ses dernières conclusions, Maître C. sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires à le garantir de toute condamnation prononcée à son encontre.

Maître C. ne présente aucune argumentation à l'appui de sa demande de garantie formée contre le syndicat des copropriétaires au titre de la réfection des couvertures en zinc.

En tout état de cause, le syndicat des copropriétaires n'est pas responsable de la faute personnelle du notaire qui a instrumenté l'acte de vente sans avoir préalablement réclamé et obtenu des vendeurs l'établissement du diagnostic technique que la loi lui imposait de porter à la connaissance des acquéreurs.

Maître C. sera donc débouté de son recours en garantie contre le syndicat des copropriétaires.

5 Sur les demandes indemnitaires au titre du coût de reprise du réseau d'assainissement

L'expert judiciaire constate la non-conformité du réseau d'assainissement en l'absence de séparation entre les eaux usées et les eaux pluviales. Il chiffre le coût de la création d'un réseau séparatif à la somme de 5175 € TTC au taux de TVA de 5,5 % (49056,21 € HT).

Il n'est pas contesté que ce coût doit être supporté par les copropriétaires comme une charge commune.

5.1 Sur les demandes indemnitaires présentées par Madame C.

Madame C. sollicite la confirmation du jugement en ce qu'il a condamné in solidum les époux C., les époux K. et les consorts M.-E. à lui payer 42 % du coût hors taxes des travaux de mise en conformité du réseau d'assainissement outre la TVA applicable au jour de l'arrêt, l'indexation sur l'indice BT01 et la capitalisation des intérêts.

Elle ne peut pas prétendre être indemnisée au titre de l'appel de fonds correspondant aux travaux de mise en conformité à réaliser par le syndicat des copropriétaires en l'absence de condamnation régulière de ce dernier par les premiers juges et d'assemblée générale ayant voté les travaux.

Par courrier du 11 décembre 2002, la mairie de Saint-Brieuc a indiqué la nécessité de rendre le réseau intérieur de collecte des eaux pluviales indépendant du réseau intérieur de collecte des eaux usées domestiques.

L'acte authentique de vente K./consorts M.-E. du 10 août 2004 rappelle le courrier du 11 décembre 2002 et prévoit, sous réserve de l'accord des époux C., que les travaux de mise en conformité du réseau d'assainissement seront répartis par tiers entre les époux K., les consorts M.-E. et les époux C..

L'assemblée générale des copropriétaires du 28 septembre 2004 réunissant les époux K., les consorts E.-M. et les époux C. a voté à l'unanimité le principe de la réalisation des travaux et de la répartition par tiers de leur coût, les époux K. indiquant leur intention de faire établir des devis.

S'agissant de la responsabilité contractuelle des consorts M.-E., la rubrique " DÉCLARATIONS DU VENDEUR SUR L'ASSAINISSEMENT " figurant en page 7 du compromis de vente en date du 11 mai 2004 conclu avec Madame C. prouve que cette dernière était informée de la nécessité de mise en conformité réglementaire du réseau d'assainissement conformément au courrier de la mairie de Saint Brieuc du 11 décembre 2002 qui y est reproduit.

Même si, lors de la réitération authentique de la vente en date du 1er juin 2007, cette mise en conformité n'a pas été évoquée à nouveau et s'il n'a pas été fait mention du partage par tiers de son coût, Madame C. ne saurait prétendre qu'elle a été tenue dans l'ignorance de la nécessité d'engager des travaux de séparation du réseau des eaux usées et des eaux pluviales.

En outre, contrairement à ce qu'affirme Madame C., les consorts M.-E., les époux K. et les époux C. n'ont pas refusé de faire procéder aux travaux de mise en conformité du réseau d'assainissement puisqu'aucune assemblée générale n'a voté ces travaux dont le coût n'a été ni chiffré ni réparti entre les copropriétaires avant les ventes G. et C..

Au jour de la vente à Madame C. de l'appartement du rez-de-chaussée par les consorts M.-E., ces derniers n'étaient débiteurs envers la copropriété d'aucune obligation à ce titre et seule pesait sur eux l'obligation, dont ils se sont acquittés, d'informer l'acquéreur de la non-conformité du réseau d'assainissement et de l'exigence de la Mairie.

En conséquence, Madame C. sera, par voie d'infirmation, déboutée de ses demandes indemnitaires au titre du réseau d'assainissement à défaut de preuve que c'est en raison de fautes contractuelles ou délictuelles des consorts M.-E., des époux K. et des époux C. qu'elle doit aujourd'hui supporter le coût de sa réfection.

5.2 Sur les demandes indemnitaires des époux G.

Dans le dispositif de leurs dernières conclusions, les époux G. ne présentent, à titre subsidiaire, de demande indemnitaire au titre du réseau d'égout qu'à l'encontre des époux C., de la SARL CEBI et de Maître de R..

Ils sollicitent leur condamnation in solidum à leur payer la somme de 3001,50 euros correspondant à 58 % du coût total de la mise en conformité du réseau d'assainissement (5175 €).

S'agissant de cette mise en conformité, la société CEBI n'encourt aucune condamnation n'étant pas concernée par ce désordre.

La rubrique " ASSAINISSEMENT " figurant en page 7 de l'acte authentique de vente passé le 1er avril 2003 entre les époux K. et les époux C., reproduit le courrier de la mairie de Saint-Brieuc du 11 décembre 2002, de sorte que les acquéreurs ne peuvent prétendre avoir ignoré la nécessité, pour la copropriété, d'entreprendre les travaux de mise en conformité réglementaire du réseau d'assainissement.

Cependant, dans l'acte authentique du 3 mai 2007 passé entre les époux C. et les époux G. et instrumenté par Maître de R. ne figure, en page 10, aucune information sur le courrier de la mairie et la nécessité de réfection du réseau d'assainissement, les époux C. se limitant à déclarer que l'appartement est raccordé au réseau collectif d'assainissement public et qu'ils n'ont rencontré aucun problème particulier avec cette installation.

Ainsi, pour ce manquement fautif à leur obligation d'information, les époux C. seront condamnés, par voie d'infirmation, à indemniser les époux G. à hauteur de la somme de 3001,50 euros.

Les époux G. estiment que le notaire, Maître de R., engage sa responsabilité délictuelle pour avoir retranscrit les déclarations erronées faites par les vendeurs.

Le notaire est tenu, en qualité de rédacteur d'un acte, de vérifier préalablement les faits et les conditions nécessaires à sa validité afin d'en assurer l'utilité et l'efficacité.

Maître de R. a effectué, le 1er février 2007, un " Rapport Évaluation Immeuble " dans lequel il indique que le raccordement au réseau d'assainissement EU/EP est " à vérifier ".

Alors que, dans l'acte du 1er avril 2003 instrumenté par Maître C., figurait l'obligation réglementaire de procéder à la dissociation des réseaux EP/EU sur la base du courrier de la ville de Saint Brieuc du 11 décembre 2002 dont la teneur été reproduite, Maître de R. devait donc interroger les vendeurs sur la réalisation de celle-ci et, en l'absence de travaux, attirer l'attention des acquéreurs sur leur obligation de faire face à cette charge commune.

Cependant, comme l'indique à juste titre Maître de R., ce manquement à son obligation d'information et de conseil a seulement eu pour conséquence la perte d'une chance, pour les époux G., de renoncer à leur acquisition ou d'en négocier le prix à hauteur du coût prévisible des travaux de mise en conformité du réseau d'assainissement.

En conséquence, sur la base d'une perte de chance de 75 %, la cour, par voie d'infirmation, limitera la condamnation de Maître de R., in solidum avec les époux C., à la somme de 2251,12 € (75 % de 58 % du coût des travaux chiffrés par l'expert).

5.3 Sur les recours en garantie

5.3.1 Sur le recours en garantie des époux C.

Les époux C. ne peuvent utilement rechercher la responsabilité ni des époux K. ni de Maître C. pour défaut d'établissement et de communication du diagnostic technique prévu à l'article L.111-6-2 du Code de la construction et de l'habitation.

En effet, ce diagnostic qui consiste à décrire l'état apparent de la solidité du clos et du couvert, des conduites et canalisations collectives ainsi que les équipements communs et de sécurité ne leur aurait pas permis d'être informés de la non-conformité réglementaire du réseau d'assainissement pour non dissociation des eaux pluviales et des eaux usées.

Ils seront donc déboutés de leur demande de garantie contre les époux K. et Maître C. au titre du réseau d'assainissement.

5.3.2 Sur le recours en garantie de Maître de R.

Dans le dispositif de ses dernières conclusions, Maître de R. sollicite la condamnation des époux C. et de la société CEBI à le garantir de toute condamnation pouvant être prononcée à son encontre.

S'agissant de la condamnation prononcée au profit des époux G. au titre de la mise en conformité du réseau d'assainissement, le silence des époux C. sur la nécessité de cette mise en conformité, ne permet pas au notaire de s'exonérer même partiellement de sa responsabilité quasi délictuelle personnelle à l'égard des acquéreurs pour avoir manqué à sa propre obligation d'information et de renseignement.

La mission du diagnostiqueur ne comprenant pas l'examen de la conformité réglementaire du réseau d'assainissement, la responsabilité de la société CEBI n'est pas engagée à ce titre.

Maître de R. sera donc débouté de son recours en garantie formée contre les époux C. et la société CEBI.

6 Sur les demandes indemnitaires au titre du coût de la reprise des désordres affectant la toiture-terrasse

Monsieur H. constate que sur un toit terrasse constitué d'une ancienne toiture en zinc à faible pente, des travaux non conformes aux règles de l'art ont effectués par mise en œuvre de bastaings en bois sur lesquels ont été posés des panneaux de particules et une étanchéité avant d'être recouverts de lames de bois. Il estime que ces travaux sont à l'origine d'infiltrations et d'un phénomène de condensation dans l'appartement de Madame C. que le toit terrasse recouvre partiellement. Il considère par ailleurs que la solidité de cette terrasse n'est pas vérifiable.

L'expert judiciaire chiffre les travaux réparatoires à la somme de 18 630 € (17 659 € HT) pour la reprise des parties communes, à celle de 4025 € (3815 € HT) pour la reprise des parties privatives des époux G., et à celle de 12 190 € (11 554,5 € HT) pour la reprise des parties privatives de Madame C..

Il n'est pas contesté que les travaux sur la toiture terrasse ont été réalisés par les époux C..

6.1 Sur les demandes indemnitaires présentées par Madame C.

Madame C. sollicite de ce chef la somme de 13'872,04 euros HT outre la TVA, l'indexation et la capitalisation des intérêts.

C'est avec raison que les premiers juges ont retenu par des motifs adoptés par la cour la responsabilité de plein droit des époux C. en leur qualité de vendeurs-constructeurs.

La cour condamnera donc les époux C. à payer à Madame C. la somme qu'elle sollicite de 13 872,04 € HT outre la TVA au jour du présent arrêt, l'indexation sur l'indice BT01 de la construction et la capitalisation des intérêts, ainsi que celle de 4000 € au titre de son préjudice de jouissance durant les travaux.

S'agissant d'une partie commune dont ils n'ont pas la garde, c'est à bon droit que les premiers juges ont débouté Madame C. de sa demande de condamnation des époux G..

6.2 Sur les demandes indemnitaires présentées par les époux G.

Au titre des travaux de réfection de la toiture-terrasse, les époux G. sollicitent la condamnation in solidum des époux C., de la SARL CEBI et de Maître de R. à leur payer la somme de 10 805,40 euros représentant leur quote-part dans les travaux de réfection des parties communes et celle de 4025 € au titre des travaux de réfection de leurs parties privatives.

Présumés responsables sur le fondement de l'article 1792-1 2° du Code civil, les époux C. seront condamnés à payer aux époux G. la somme de 14 830,40 € TTC (58 % de 18'630 + 4025).

Comme pour le réseau d'assainissement, la mission de diagnostic confiée à la société CEBI ne portait pas sur la toiture terrasse. La demande indemnitaire présentée par les époux G. à l'encontre du diagnostiqueur doit donc être rejetée.

Les époux G. sollicitent la condamnation in solidum du notaire, Maître de R..

Il lui reproche d'avoir manqué à son devoir d'information alors qu'il a relevé, dans son rapport d'évaluation de l'immeuble en date du 1er février 2007, que la toiture terrasse ne supporte pas de poids important, sa structure de base n'étant pas adaptée.

Cependant, le notaire, qui n'est pas un technicien du bâtiment, ne répond pas, à l'égard des parties à l'acte qu'il instrumente, des qualités constructives de la terrasse. Par ailleurs, la preuve n'est pas rapportée que Maître de R. avait connaissance du désordre d'infiltration et de condensation qui oblige aujourd'hui les copropriétaires à procéder à la réfection du toit-terrasse du fait des travaux réalisés par les époux C..

En tout état de cause, à supposer retenu un manquement du notaire à son devoir d'information sur son appréciation de la solidité de la toiture terrasse, il n'existe aucun lien de causalité cette faute éventuelle et l'obligation des époux G. d'assumer le coût de sa réfection à raison des défauts de l'étanchéité mise en œuvre par les époux C..

La demande indemnitaire des époux G. à l'encontre de Maître de R. sera donc rejetée à défaut de preuve de la responsabilité délictuelle de Maître de R..

6.3 Sur le recours en garantie des époux C.

Les époux C. dirigent leur recours en garantie contre les époux K. au titre de la responsabilité contractuelle pour avoir modifié la destination de la terrasse.

Contrairement à ce qu'ils soutiennent, la description des lots que leur ont vendus le 1er avril 2003 les époux K. ne permet pas d'affirmer que la terrasse était accessible, étant observé que la seule existence d'une passerelle la reliant au jardin ne suffit pas à caractériser cette accessibilité.

En tout état de cause, l'accessibilité à la terrasse serait-elle contractuelle, cela ne signifie pas que les vendeurs garantissaient qu'elle pourrait supporter un usage d'agrément après des travaux d'étanchéité et de recouvrement par un plancher bois.

En outre, l'acte de vente K.-C. ne fait que reprendre la description de la terrasse en zinc avec passerelle figurant dans l'acte descriptif de division du 28 janvier 1958, la preuve étant ainsi rapportée que les époux K. n'ont pas modifié sa destination.

Les époux C. ne peuvent donc pas être garantis par les époux K. de leur responsabilité de plein droit alors qu'ils ont réalisé sur la terrasse acquise des travaux à l'origine des désordres auxquels doit aujourd'hui pallier la copropriété.

Les époux C. seront donc déboutés de leurs recours en garantie formée contre les époux K..

7 Sur les demandes des époux LE L.

Madame C. s'est désistée de son appel principal à l'encontre des époux LE L..

Les époux LE L. fondent leurs demandes indemnitaires sur le rapport de Monsieur H. qui indique que les travaux sur le mur pignon privatif de la copropriété à partir du fonds voisin, rendront indispensable la réfection totale de leur jardin paysager et généreront un préjudice de jouissance.

Il résulte en effet du rapport d'expertise judiciaire que la remise en état du mur pignon affecté par l'infestation fongique nécessite la réalisation de travaux de terrassement à partir du fonds voisin LE L. jusqu'à la semelle de fondation du mur.

Le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, le cabinet IMMO PLUS, s'en rapporte sur la demande indemnitaire des époux LE L. au titre de leur préjudice matériel.

Sur la base du devis de la SARL O. du 13 juin 2012, la cour condamnera syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, le cabinet IMMO PLUS à indemniser les époux LE L. à hauteur de la somme de 7075,54 €au titre de leur préjudice matériel.

En indemnisation de leur préjudice de jouissance durant les travaux sur le mur de la copropriété puis durant les travaux de réfection de leur jardin, la cour condamnera le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, le cabinet IMMO PLUS à indemniser les époux LE L. à hauteur de 1000 €.

Les premiers juges ont à juste titre décidé que le syndicat des copropriétaires devra aviser les époux LE L. de la date de début des travaux trois mois au moins avant celle-ci et qu'il devra leur verser l'indemnité allouée au titre de leur préjudice matériel un mois au moins avant cette date.

Par motifs adoptés, la cour considère que les demandes d'indemnisation complémentaire doivent être rejetées, la juridiction ne pouvant évaluer les préjudices qu'à la date où elle statue, cette évaluation excluant l'indemnisation de préjudices futurs hypothétiques.

Sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, la cour condamnera le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, le cabinet IMMO PLUS à payer aux époux LE L. la somme de 3000 € au titre de leurs frais non répétibles de procédure d'appel, la condamnation prononcée de ce chef par les premiers juges à l'encontre du syndicat des copropriétaires représenté par le cabinet FONCIA étant annulée.

Sur les autres demandes

Parties perdantes, les époux C. et les notaires seront condamnés à se répartir la charge des dépens de première instance et d'appel dans les proportions indiquées au dispositif du présent arrêt.

Sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, les époux C. seront condamnés à payer à Madame C. la somme de 3000 €, et la même somme aux époux G. au titre de leurs frais non répétibles de procédure de première instance et d'appel.

Sur le même fondement, Maître C. sera condamné à payer à Madame C. la somme de 2000 € et Maître de R. sera condamné à payer la même somme aux époux G..

Par ces motifs, LA COUR statuant publiquement et contradictoirement, INFIRME partiellement le jugement rendu le 2 septembre 2013 par le Tribunal de grande instance de Saint-Brieuc ; REPRENANT le dispositif en son entier pour une meilleure compréhension ; DONNE acte à Madame Ophélie C. de ce qu'elle se désiste partiellement de son appel à l'encontre des époux LE L. ; DÉCLARE irrecevables, compte tenu de l'autorité de chose jugée de l'ordonnance rendue le 22 mai 2017 par le conseiller de la mise en état, les demandes présentées par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...] représenté par son syndic en exercice, le cabinet IMMO PLUS, aux fins d'annulation de la déclaration d'appel du 27 septembre 2013 et de la constitution d'avocat du syndicat des copropriétaires représenté par la société FONCIA R. ; ANNULE l'acte introductif d'instance délivré par Madame Ophélie C. le 11 avril 2012 au syndicat des copropriétaires représenté par la société FONCIA ; CONSTATE en conséquence que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...] n'a pas été partie en première instance; ANNULE en conséquence les dispositions suivantes du jugement déféré relatives au syndicat des copropriétaires : "- CONDAMNE le syndicat des copropriétaires [...] à faire exécuter les travaux préconisés par Monsieur H. [...], - DIT que le syndicat des copropriétaires devra aviser Monsieur et Madame LE L. de la date de début des travaux trois mois au moins avant celle-ci, - CONDAMNE syndicat des copropriétaires à verser à Monsieur et Madame LE L. la somme de 7075,54 euros en réparation de leur préjudice matériel, - DIT que le syndicat des copropriétaires devra, un mois au moins avant la date fixée pour le début des travaux, verser à Monsieur et Madame LE L. la somme susmentionnée correspondant au préjudice matériel, - CONDAMNE syndicat des copropriétaires à payer à Monsieur et Madame LE L. la somme de 500 € en réparation de leur préjudice de jouissance, - CONDAMNE in solidum [...] le syndicat des copropriétaires aux dépens [...], - DIT que le syndicat des copropriétaires supportera la charge définitive des dépens à hauteur de 20 %, - CONDAMNE le syndicat des copropriétaires à payer à Monsieur et Madame LE L. la somme de 2000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. " ; DIT que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...] représenté par son syndic n'est devenu partie au litige que suite à l'assignation du 13 octobre 2016 ; DÉBOUTE Madame Ophélie C. de sa demande indemnitaire dirigée à l'encontre du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l'article 118 du Code de procédure civile ; DÉCLARE irrecevable en ses demandes le syndicat des copropriétaires représenté par la société FONCIA, cette dernière étant dépourvue de pouvoir de représentation ; CONSTATE le maintien de l'instance entre Madame Ophélie C., Monsieur David K., Madame Stéphanie H. épouse K., Maître Jean-Louis C., Monsieur Lionel G., Madame Josyanne D. épouse G., Maître Alexandre P. de R., Monsieur Anthony C. et Madame Sabrina G. épouse C., Monsieur Ronan M., Madame Armelle E., la société CEBI, Monsieur Gérard LE L. et Madame Martine J. épouse LE L. ; DÉCLARE Madame Ophélie C. recevable en ses demandes ; DÉBOUTE Monsieur Lionel G., et Madame Josyanne D. épouse G. de leur action en résolution de la vente conclue le 3 mai 2007 avec Monsieur Anthony C. et Madame Sabrina G. épouse C., sur le fondement de la garantie des vices cachés ; DÉBOUTE Monsieur Lionel G., et Madame Josyanne D. épouse G. de leur action estimatoire subsidiaire sur le même fondement; DIT que le mur pignon de la copropriété de l'immeuble situé [...] est privatif à celle-ci ; CONDAMNE solidairement Monsieur Anthony C. et Madame Sabrina G. épouse C. à payer, sur le fondement de la garantie décennale, à Madame Ophélie C., en indemnisation de l'infestation fongique, la somme de 26 601,89 euros HT majorée de la TVA au taux en vigueur au jour du présent arrêt et indexée sur l'indice BT01 depuis le 25 mai 2011 jusqu'à ce jour, avec capitalisation des intérêts au taux légal dans les conditions prévues à l'article 1154 devenu 1343-2 du Code civil ; CONDAMNE solidairement Monsieur Anthony C. et Madame Sabrina G. épouse C. à payer, sur le fondement de la garantie décennale, à Monsieur Lionel G.et Madame Josyanne D. épouse G. pris ensemble, en indemnisation de l'infestation fongique, la somme totale de 58 765 € TTC indexée sur l'indice BT01 depuis le 25 mai 2011 jusqu'au jour du présent arrêt ; CONDAMNE, sur le fondement de la perte de chance, solidairement Monsieur David K. et Madame Stéphanie H. épouse K., in solidum avec Maître Jean-Louis C., à payer à Madame Ophélie C. la somme de 4189,08 euro HT au titre des travaux de réfection des toitures en zinc, majorée de la TVA au taux en vigueur au jour du présent arrêt et indexée sur l'indice BT01 depuis le 25 mai 2011 jusqu'à ce jour, avec capitalisation des intérêts au taux légal dans les conditions prévues à l'article 1154 devenu 1343-2 du Code civil ; CONDAMNE Maître Jean-Louis C. à garantir intégralement Monsieur David K. et Madame Stéphanie H. épouse K. pris ensemble de cette condamnation au titre des travaux de réfection des toitures en zinc ; CONDAMNE solidairement Monsieur Anthony C. et Madame Sabrina G. épouse C., in solidum avec Maître Alexandre P. de R., ce dernier dans la limite de 2251,12 euros, à payer à Monsieur Lionel G. et Madame Josyanne D. épouse G. pris ensemble, au titre de la reprise du réseau d'assainissement, la somme de 3001,50 euros TTC TTC indexée sur l'indice BT01 depuis le 25 mai 2011 jusqu'au jour du présent arrêt ; CONDAMNE solidairement Monsieur Anthony C. et Madame Sabrina G. épouse C. à payer à Madame Ophélie C., au titre des désordres affectant la toiture-terrasse, la somme de 13'872,04 euros HT majorée de la TVA au taux en vigueur au jour du présent arrêt et indexée sur l'indice BT01 depuis le 25 mai 2011 jusqu'à ce jour, avec capitalisation des intérêts au taux légal dans les conditions prévues à l'article 1154 devenu 1343-2 du Code civil ; CONDAMNE solidairement Monsieur Anthony C. et Madame Sabrina G. épouse C. à payer, au titre des désordres affectant la toiture-terrasse, à Monsieur Lionel G. et Madame Josyanne D. épouse G. pris ensemble la somme de 14 830,40 euros TTC indexée sur l'indice BT01 depuis le 25 mai 2011 jusqu'au jour du présent arrêt ; CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...] représentée par son syndic, le cabinet IMMO PLUS à payer à Monsieur Gérard LE L. et Madame Martine J. épouse LE L. pris ensemble la somme de 7075,54 euros au titre de leur préjudice matériel et celle de 1000 € au titre de leur préjudice de jouissance ; DIT que le syndicat des copropriétaires devra aviser Monsieur Gérard LE L. et Madame Martine J. épouse LE L. de la date de début des travaux trois mois au moins avant celle-ci et devra leur verser l'indemnité allouée au titre de leur préjudice matériel au moins un mois avant cette date ; CONDAMNE, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...] représenté par son syndic, le cabinet IMMO PLUS, à payer à Monsieur Gérard LE L. et Madame Martine J. épouse LE L. pris ensemble la somme de 3000 € au titre de leurs frais non répétibles de procédure d'appel ; CONDAMNE, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, solidairement Monsieur Anthony C. et Madame Sabrina G. épouse C. à payer à Madame Ophélie C. la somme de 3000 € au titre de ses frais non répétibles de procédure de première instance et d'appel; CONDAMNE, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, solidairement Monsieur Anthony C. et Madame Sabrina G. épouse C. à payer à Monsieur Lionel G. et Madame Josyanne D. épouse G. pris ensemble la somme de 3000 € au titre de leurs frais non répétibles de procédure de première instance et d'appel ; CONDAMNE Maître Jean-Louis C., sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, à payer à Madame Ophélie C. la somme de 2000 €au titre de ses frais non répétibles de procédure de première instance et d'appel ; CONDAMNE, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, Maître Alexandre P. de R. à payer à Monsieur Lionel G. et Madame Josyanne D. épouse G. pris ensemble la somme de 2000 € au titre de leurs frais non répétibles de procédure de première instance et d'appel ; DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; FAIT MASSE des dépens d'appel et de première instance en ce compris les frais d'expertise et DIT que ces dépens d'appel et de première instance seront supportés à hauteur de la moitié solidairement par Monsieur Anthony C. et Madame Sabrina G. épouse C., à hauteur d'un quart par Maître Jean-Louis C. et à hauteur d'un quart par Maître Alexandre P. de R. avec application des dispositions de l'article 699 au profit des conseils des parties qui en ont présenté la demande.