CA Douai, 1re ch. sect. 1, 17 mai 2018, n° 17-03416

EXPOSE DU LITIGE

MM. André, Fernand et Gilbert C. étaient propriétaires indivis d'un immeuble à usage d'habitation sis 267 rue Jean Jaurès à Ostricourt.

Le 4 février 2011, MM. C. ont donné mandat de vente exclusif dudit bien à la société LCC exerçant sous l'enseigne Era Immobilier Carvin pour un prix net vendeur de 170 000 euros et une commission d'agence de 9 000 euros.

Le 9 mai 2011, un avenant était régularisé entre les parties avec une diminution du prix de vente net vendeur à 160 000 euros.

Le 18 juin 2011, une promesse de vente a été régularisée par MM. André et Fernand C. avec M. Frédéric C., Mme Patricia C. et Mme Christiane P..

Par acte d'huissier délivré le 17 avril 2012, la société LCC a assigné M. Gilbert C. en paiement des frais de négociation.

Par jugement du 25 avril 2017, le Tribunal de grande instance de Béthune a :

- écarté la fin de non-recevoir opposée par M. Gilbert C. ;

- condamné M. Gilbert C. à payer à la société LCC la somme de 9 000 euros à titre de clause pénale ;

- débouté M. Gilbert C. de ses demandes reconventionnelles ;

- condamné M. Gilbert C. aux dépens et à une indemnité de 1 200 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

M. Gilbert C. a formé appel total de ce jugement le 29 mai 2017.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 29 août 2017, M. Gilbert C. demande à la cour d'infirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions, de débouter la société LCC exerçant sous

l'enseigne Era Immobilier de l'ensemble de ses demandes et de :

- condamner la société LCC au paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour défaut de conseil et procédure abusive ;

- condamner la société LCC au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile;

- condamner la société LCC aux entiers dépens d'instance et d'appel ;

- en tout état de cause, infirmer la décision en ce qu'elle a condamné M. Gilbert C. au paiement de la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 et aux dépens.

À l'appui de ses prétentions, M. Gilbert C. fait valoir que lors de la réception du projet d'avant contrat, il a constaté qu'il existait des conditions suspensives à la réitération de l'acte non prévues au mandat et pouvant être qualifiées de potestatives. Il conteste s'être opposé à la vente pour conserver le bien immobilier.

Il considère que la société LCC a manqué à son obligation de conseil vis-à-vis des vendeurs en leur présentant un avant contrat dont les clauses ne correspondaient pas au mandat donné, étaient contraires à leurs intérêts, sans garantie et comportait des clauses potestatives.

Il rappelle que le mandat comportant une clause pénale est soumis aux conditions de validité de l'article 78 du décret de 1972 en application de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970.

Il soutient que le mandat n'est pas valide en ce qu'il appartiendra à la société de produire l'original du contrat de mandat ou une copie plus lisible afin de pouvoir vérifier les mentions obligatoires à peine de nullité.

Il ajoute que la société n'a pas justifié du délai de rétractation du mandat à l'égard de l'ensemble des mandataires, ni ne démontre avoir remis une copie du mandat avec formulaire détachable en vue d'une renonciation.

Il indique encore que le contrat a été suivi d'un avenant sur lequel ne sont nullement apposées les mentions obligatoires à tous documents professionnels, ni ceux visés à l'article L. 121-21 du Code de la consommation relatives à la renonciation et ne comprend pas de formulaire détachable destiné à l'exercice de la faculté de rétractation.

Il en déduit la nullité du mandat et l'absence consécutive de tous droits à rémunération ou indemnisation.

M. Gilbert C. estime par ailleurs avoir respecté ses obligations contractuelles, son refus de signer l'avant contrat étant justifié par le fait que le projet de compromis était totalement contraire aux intérêts des vendeurs, notamment en ce qu'il laissait les acquéreurs maîtriser complètement les suites de l'avant contrat, sans aucun moyen de contrôle et sans la moindre garantie à la clause pénale plus qu'illusoire insérée aux termes du contrat. Selon lui, ces conditions étaient potestatives dans la mesure où leur naissance ou leur exécution dépendent de la seule volonté d'un des seuls contractants.

Il en déduit qu'elles sont nulles au regard de l'article 1174 du Code civil.

Il estime que l'agent immobilier a manqué à ses obligations contractuelles, en ce que l'avant contrat comportait des clauses ne résultant pas du mandat donné et contraires à l'intérêt des vendeurs.

Il insiste sur le fait que l'achat était conditionné à la vente de l'appartement des vendeurs sans que soit visé aucun avant contrat signé et à un prix suffisant au règlement du prix de l'acquisition.

Il souligne qu'en outre, les conditions proposées conduisaient à l'immobilisation du bien pendant six mois, sans contrepartie et qu'aucune somme n'a été séquestrée en garantie de la clause pénale.

Il en conclut que l'avant contrat engageait les mandants au-delà de ce que stipulait le mandat de vente, de sorte qu'il avait une simple faculté de ratifier le compromis proposé.

Selon lui, aucune faute ni aucun préjudice n'est démontré.

M. Gilbert C. rappelle par ailleurs que le tribunal a voulu vérifier l'absence de signature de la promesse de vente par Frédéric C., avant de reconnaître qu'il était bien signé, alors que le document était partiellement tronqué et masqué. Il insiste sur le fait que la procuration n'est pas signée et qu'elle n'est pas mentionnée dans le compromis, de sorte que Mme C. veuve C. ne signe que pour elle-même.

Il estime dès lors qu'il ne saurait lui être imputé l'absence de signature de l'acte, et que l'incompétence de la société LCC est patente.

Enfin, il demande la modération du montant de la clause pénale et l'octroi de dommages et intérêts.

Dans ses dernières conclusions, signifiées le 17 octobre 2017, la société LCC demande la confirmation du jugement et sollicite :

- le débouté de M. Gilbert C. de toutes ses demandes ;

- la condamnation de M. Gilbert C. à lui payer la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel et aux dépens.

A cet effet, elle expose que c'est par la faute de M. Gilbert C. seul que la vente n'a pu se réaliser alors que le bien était vendu au prix du mandat, et qu'elle a été privée de son droit à rémunération.

Elle précise qu'elle n'a dirigé son action que contre M. Gilbert C. puisque c'est lui seul qui a refusé de signer le compromis et qui a lui ainsi causé le préjudice direct.

Elle insiste sur le fait que ses deux frères attestent de ce qu'il a refusé de signer le compromis au motif qu'il souhaitait garder la maison, et qu'ils ont dû engager une action en justice contre lui pour mettre fin à l'indivision successorale.

Elle soutient avoir rempli toutes les conditions pour justifier de la réalité du mandat de vente, en produisant notamment copie du registre des mandats de transaction sur immeuble et fonds de commerce de la société LCC.

Elle estime qu'il est malvenu à venir prétendre qu'il faudrait justifier du délai de rétractation du mandat, à l'égard de l'ensemble des mandataires, puisqu'il a voulu le poursuivre en signant un avenant trois mois plus tard, ce qui atteste de sa mauvaise foi.

La société rappelle que M. Frédéric C. a donné procuration à Mme Christiane P. veuve C. par télécopie.

Elle estime avoir pris des dispositions contractuelles pour veiller aux intérêts des consorts C. en mentionnant que les acquéreurs devaient faire parvenir au plus tôt toutes pièces et justificatifs relatifs au bon déroulement de leur propre vente et que leur propre acquéreur devait justifier de son accord de prêt pour le 10 août 2011 au plus tard.

Elle souligne que dans la mesure où le compromis de vente signé entre les consorts C. et les consorts C. datait du 18 juin 2011, le délai était extrêmement raisonnable et conforme et pas plus long que dans l'hypothèse d'une demande de prêt bancaire.

Elle considère que la condition posée par les consorts C. n'était pas potestative comme dépendant de leur seule et unique volonté, puisqu'elle dépendait du tiers acquéreur.

Elle ajoute que le dépôt d'un séquestre est finalement sans objet puisqu'il ressort des attestations d'André et Fernand C. que leur frère leur avait indiqué ne pas vouloir signer le compromis parce qu'il voulait finalement conserver l'immeuble, la maison n'étant d'ailleurs finalement vendue que le 3 novembre 2014.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 8 février 2018.

SUR CE

Dans le dispositif de ses conclusions, qui, seul lie la cour, M. Gilbert C. ne demande plus, comme en première instance, l'irrecevabilité de la demande de la société LCC en ce qu'elle est dirigée contre lui seul. Il n'y a dès lors pas lieu à statuer sur ce point.

Sur la clause pénale

Aux termes de l'ancien article 1134 du Code civil dans sa version applicable en l'espèce, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

L'article 1984 du Code civil édicte que le mandat est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom.

Il est versé aux débats la copie d'un mandat exclusif de vente conclu entre la société LCC exerçant sous l'enseigne Era Immobilier et M. André C., M. Fernand C. et M. Gilbert C. et portant sur une maison à usage d'habitation, daté du 4 février 2011.

Ce document est paraphé et signé par les trois mandants et le mandataire.

Le contrat porte le numéro 1784 du registre des mandats et la copie de la page correspondante du Registre des mandats " transactions sur immeubles et fonds de commerce " a été versée aux débats dès la première instance, attestant de la régularité de l'inscription du mandat à ce registre.

M. Gilbert C. remet en cause la validité générale du mandat, en faisant valoir qu'il convient de vérifier que toutes les mentions obligatoires pour tous les documents professionnels figurent sur le mandat, sans plus de précision.

Or, en vertu de l'article 56 du Code de procédure civile, dans sa version en vigueur en l'espèce, il appartient à la partie d'articuler sa demande en fait et en droit. Il n'appartient pas au juge de suppléer la carence des parties.

M. Gilbert C. argue également de l'absence de justification de ce que le délai de rétractation du mandat a couru à l'encontre de l'ensemble des mandataires, de l'absence de démonstration de la remise à chacun des signataires d'une copie du contrat avec formulaire détachable en vue d'une renonciation et de l'absence des mentions obligatoires et du formulaire détachable sur l'avenant.

L'article L. 121-23 du Code de la consommation dans sa version applicable en l'espèce dispose que les opérations visées à l'article L. 121-21 doivent faire l'objet d'un contrat dont un exemplaire doit être

remis au client au moment de la conclusion de ce contrat et comporter, à peine de nullité, les mentions suivantes :

1° Noms du fournisseur et du démarcheur ;

2° Adresse du fournisseur ;

3° Adresse du lieu de conclusion du contrat ;

4° Désignation précise de la nature et des caractéristiques des biens offerts ou des services proposés ;

5° Conditions d'exécution du contrat, notamment les modalités et le délai de livraison des biens, ou d'exécution de la prestation de services ;

6° Prix global à payer et modalités de paiement ; en cas de vente à tempérament ou de vente à crédit, les formes exigées par la réglementation sur la vente à crédit, ainsi que le taux nominal de l'intérêt et le taux effectif global de l'intérêt déterminé dans les conditions prévues à l'article L. 313-1 ;

7° Faculté de renonciation prévue à l'article L. 121-25, ainsi que les conditions d'exercice de cette faculté et, de façon apparente, le texte intégral des articles L. 121-23, L. 121-24, L. 121-25 et L. 121-26.

Le mandat conclu entre les parties le 4 février 2011 comporte bien lesdites mentions prévues à peine de nullité.

Le délai de rétraction prévu aux articles L. 121-23 à L. 121-26 du Code de la consommation dans leur rédaction applicable à l'espèce et repris expressément au mandat est stipulé exclusivement dans l'intérêt du mandant, de sorte qu'il n'y a pas lieu de vérifier qu'un tel délai a couru à l'égard du mandataire.

Par ailleurs, il est attesté de ce que les consorts C. ont chacun reçu un exemplaire du mandat de vente puisque dans l'encadré supportant leur signature, la mention suivante en gras et majuscule précède la signature des parties : " Le mandant reconnaît [...] avoir reçu un exemplaire du contrat ". Dès lors, les mandants étaient parfaitement avisés, à compter de la signature du contrat du délai de rétractation de sept jours qui leur était offert.

Si l'article L. 121-23 du Code de la consommation dans sa version applicable en l'espèce prévoit que le contrat doit comprendre un formulaire détachable destiné à faciliter l'exercice de la faculté de renonciation dans les conditions prévues à l'article L. 121-25, le texte ne prévoit pas pour sanction du non-respect de ce formalisme, la nullité du contrat.

Dès lors, s'il n'est certes pas justifié qu'un formulaire détachable de renonciation était joint au contrat, cela est sans incidence sur la validité du contrat.

En définitive, le mandat de vente est régulier en la forme et valide.

Un avenant a été régularisé entre les parties le 9 mai 2011. Il n'est pas contesté que cet avenant a été signé par les trois mandataires.

Cet avenant a pour seul objet de diminuer le prix de mise en vente du bien à la somme de 160 000 euros net vendeur. Il est expressément spécifié que " les termes [du mandat initial] restent inchangés ".

Le Code de la consommation dans sa version applicable en l'espèce ne prévoit pas de formalisme particulier pour l'avenant au contrat de démarchage.

Ainsi, l'avenant n'est pas soumis au formalisme du contrat initial de démarchage.

L'avenant conclu entre l'ensemble des parties le 9 mai 2011 est ainsi régulier et valide.

Aux termes de l'article 6 I alinéa 7 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce modifié par la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006, dans sa version applicable en l'espèce, lorsqu'un mandat est assorti d'une clause d'exclusivité ou d'une clause pénale ou lorsqu'il comporte une clause aux termes de laquelle une commission sera due par le mandant, même si l'opération est conclue sans les soins de l'intermédiaire, cette clause recevra application dans les conditions qui seront fixées par décret.

L'article 78 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d'application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et fonds de commerce, modifié par le décret n° 2005-1315 du 21 octobre 2005, dans sa version applicable en l'espèce, dispose que lorsqu'un mandat est assorti d'une clause d'exclusivité ou d'une clause pénale, ou lorsqu'il comporte une clause aux termes de laquelle une commission sera due par le mandant, même si l'opération est conçue sans les soins de l'intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d'une stipulation expresse d'un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant. Cette clause est mentionnée en caractères très apparents.

Le mandat de vente du 4 février 2011 prévoit au titre des " obligations du mandant " 4 " clause pénale " que " De convention expresse et à titre de condition essentielle sans laquelle le mandataire n'aurait pas accepté la présente mission, le mandant :

a) s'engage à signer au prix, charges et conditions convenus toute promesse de vente ou tout compromis de vente, éventuellement assorti d'une demande de prêt immobilier (loi n° 79-596 du 13.07.1979), avec tout acquéreur présenté par le mandataire.

[...]

En cas de non-respect des obligations énoncées ci avant aux paragraphes a-, b-, ou c-, il s'engage expressément à verser au mandataire en vertu des articles 1142 et 1152 du Code civil une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération prévue au recto. "

La clause pénale est stipulée en caractères très apparents au verso du contrat, un exemplaire du contrat ayant été remis aux mandants, de sorte que la clause satisfait au formalisme des articles susmentionnés.

En application de l'article 1998 du Code civil, le mandant est tenu d'exécuter les engagements contractés par le mandataire conformément au pouvoir qui lui a été donné. Il n'est tenu de ce qui a pu être fait au-delà, qu'autant qu'il l'a ratifié expressément ou tacitement.

Le 18 juin 2011, une promesse de vente a été signée par l'entremise de la société LCC sur le bien sis 267 rue Jean Jaurès à Ostricourt pour un prix de 160 000 euros net vendeur outre une commission de 9 000 euros.

La promesse de vente a été régularisée par MM. André et Fernand C. et pour les acquéreurs par M. Frédéric C., Mme Patricia C. et Mme Christiane P..

Le premier juge a à juste titre retenu que tous les acheteurs ont bien régularisé la promesse de vente, puisqu'une procuration signée avait été donnée par M. Frédéric C. à Mme Christiane P..

Ainsi, seul M. Gilbert C. a refusé de signer la promesse de vente, alors que le prix proposé pour l'immeuble était celui convenu dans l'avenant conclu le 5 mai 2011 et il a ainsi fait obstacle à la vente.

Comme l'a relevé le premier juge, suite aux demandes de l'agence immobilière l'invitant à signer la promesse de vente, M. Gilbert C. a adressé deux courriers au mandataire pour l'informer de son refus de signer l'avant contrat en raison de son insatisfaction quant aux conditions dans lesquelles l'agence exerce son mandat " en violation de la clause [du] mandat signée ".

Il ne s'est cependant jamais expliqué sur les manquements de la société LCC à ses obligations contractuelles avant la présente procédure.

Malgré les termes peu explicites de la promesse de vente, il n'est pas contesté par les parties que l'avant contrat prévoit une condition suspensive au profit des acquéreurs, relative à la vente préalable d'un bien leur appartenant sis à Saint-Laurent-du-Var.

Or, la clause pénale stipulée au contrat n'est prévue qu'en cas de refus du mandant de " signer au prix, charges et conditions convenus toute promesse de vente ou tout compromis de vente, éventuellement assorti d'une demande de prêt immobilier (loi n° 79-596 du 13.07.1979), avec tout acquéreur présenté par le mandataire. "

Ainsi, le contrat de mandat n'impose au mandant de signer un compromis de vente que si celui-ci respecte les prix, charges et conditions prévus au contrat et dans la seule hypothèse d'une condition suspensive relative l'obtention d'un prêt immobilier.

Il n'est aucunement prévu que le mandant soit tenu d'accepter n'importe quelle condition suspensive stipulée au profit de l'acquéreur, ce qui serait d'une particulière dureté pour le vendeur.

Il résulte de ces éléments que l'avant contrat proposé à la signature des parties le 18 juin 2011 ne remplissait pas les prix, charges et conditions prévus au mandat puisqu'une condition suspensive relative à la vente préalable par les acquéreurs de leur propre bien était stipulée.

En conséquence, la clause pénale n'est pas applicable.

Il convient de réformer la décision du premier juge sur ce point et de rejeter la demande de la société LCC en paiement de la clause pénale.

Sur les dommages et intérêts

M. Gilbert C. demande la condamnation de l'agence immobilière à lui payer une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour défaut de conseil et procédure abusive, soit à la fois sur le fondement de la responsabilité contractuelle et sur celui de la responsabilité délictuelle, sans distinguer ses demandes.

Aux termes des articles 1991 et 1992 du Code civil, le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. Il répond non seulement de son dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.

M. Gilbert C. se plaint de l'avant contrat présenté aux mandants, en estimant que celui-ci était contraire à l'intérêt des vendeurs.

Or, il ne saurait être reproché à l'agence immobilière de ne pas avoir prévu de somme séquestrée en garantie de la clause pénale dans la promesse de vente, puisque la condition d'un séquestre n'a pas été stipulée dans le mandat de vente.

S'agissant de la condition suspensive stipulée au profit des acquéreurs relative à la vente de leur propre immeuble, ce type de condition n'est pas inhabituel dans les compromis de vente de bien immobilier. Elle ne peut s'analyser en une condition potestative au sens de l'article 1170 du Code civil, puisque sa réalisation ne dépend pas des acquéreurs mais de l'obtention d'un prêt par l'acquéreur de leur bien.

En outre, l'agent immobilier a parfaitement veillé à l'intérêt des vendeurs puisqu'il est mentionné dans l'avant contrat que les acquéreurs doivent justifier de la disponibilité des fonds le 10 août 2011 au plus tard, soit moins de deux mois après la signature de la promesse de vente intervenue le 18 juin 2011, et qu'ils s'engagent à faire parvenir dans les meilleurs délais les justificatifs de la réalisation de leur propre vente.

Contrairement à ce qu'affirme M. Gilbert C., l'immeuble ne se trouvait ainsi aucunement immobilisé pour une durée de six mois du fait de cette promesse de vente, la réitération par acte authentique étant prévue pour le 16 septembre 2011, soit dans le délai habituel en la matière de trois mois.

M. Gilbert C. est d'autant plus mal venu à arguer d'une immobilisation du bien pendant six mois qu'il ressort des pièces du dossier, notamment des attestations de ses frères, qu'il a fait obstacle à la vente de la maison afin de se maintenir dans les lieux, la vente du bien n'étant intervenue que le 3 novembre 2014 après une action en justice de ses frères et alors qu'une procédure de référé avait été engagée dès janvier 2011.

Aucun manquement de la société LCC à ses obligations contractuelles n'est ainsi démontré.

L'exercice d'une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant justifier l'octroi de dommages et intérêts que dans le cas de la mauvaise foi ou de l'intention de nuire.

En l'espèce, il n'apparaît pas que la société LCC a agi de mauvaise foi ou avec l'intention de nuire.

Il convient dès lors de débouter M. Gilbert C. de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

L'intimé, partie perdante, doit supporter la charge des dépens de première instance et d'appel en application de l'article 696 du Code de procédure civile.

Il convient dès lors d'infirmer le jugement en ce qu'il a condamné M. Gilbert C. à une indemnité au titre des frais irrépétibles de première instance.

En revanche, l'équité commande de ne pas faire application de l'article 700 du Code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel.

Par ces motifs, LA COUR, confirme le jugement en ce qu'il a : - écarté la fin de non-recevoir opposée par M. Gilbert C. à l'encontre de la société LCC, - débouté M. Gilbert C. de sa demande de dommages et intérêts pour défaut de conseil et procédure abusive, - débouté M. Gilbert C. de sa demande au titre des frais irrépétibles de première instance, l'infirme pour le surplus, statuant à nouveau et ajoutant, déboute la société LCC de sa demande de condamnation au paiement de la clause pénale, déboute la société LCC de ses demandes d'indemnités au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel, déboute M. Gilbert C. de sa demande d'indemnité au titre des frais irrépétibles d'appel, condamne la société LCC aux dépens de première instance et d'appel.