CA Bourges, ch. civ., 6 septembre 2018, n° 17-00168

Les époux C. ont été démarchés, à leur domicile, par M. Nicolas M., agent commercial non statutaire mandaté par la société Groupe Eurêka France exerçant sous la dénomination commerciale Occitania Finances, elle-même chargée de la commercialisation d'une opération de promotion immobilière mise en œuvre par la SA Akerys Promotion, devenue Edelis. Dans le cadre d'une opération patrimoniale et de défiscalisation (dispositif Scellier), il leur a été proposé l'acquisition d'un immeuble en état futur d'achèvement dépendant d'un programme dénommé "Le Clos Jacques Coeur", avenue des Bigarelles à Bourges.

Ainsi, le 19 février 2009, les époux C. ont signé un contrat de réservation, dit préliminaire, d'une villa T4 édifiée dans le cadre de ce programme, au prix de 204 000 € toutes taxes comprises. La vente a été réitérée par acte authentique reçu le 25 novembre 2009 par Me Negron Morteau, notaire à Orange, au moyen d'une procuration en la forme notariée confiée par les époux C. à un notaire proche de leur domicile. L'opération a été financée à l'aide d'un contrat de prêt souscrit par les époux C. auprès du Crédit Foncier de France pour un montant de 204 000 € dont le remboursement était couvert par une police d'assurance souscrite auprès de la compagnie AGF Vie aux droits de laquelle vient aujourd'hui Allianz Vie, par l'intermédiaire du démarcheur.

Ce bien a été livré en début d'année 2010 aux époux C. qui ont confié à la SA Akerys Promotion un mandat de gestion locative et ont souscrit une police d'assurance couvrant le risque de carence locative auprès de la compagnie AGF Iart-Lyonnaise Garantie.

La société Groupe Eurêka France a été placée en liquidation judiciaire par jugement du Tribunal de commerce de Montpellier du 18 juin 2012 et Me Marion a été désigné en qualité de mandataire liquidateur.

Considérant qu'ils avaient été trompés sur la réalité de l'opération présentée comme permettant de réaliser un gain fiscal de 62 261 € tout en se constituant sans risque un patrimoine immobilier, alors que le montant mensuel des loyers avait été ramené de 765 € à 670 €, qu'ils n'avaient pu bénéficier du dispositif fiscal les premières années et que le prix du bien était manifestement surévalué, les époux C. ont fait assigner la société, Me Marion es qualité, le Crédit Foncier de France et la société Allianz Vie, par actes d'huissier du 25 novembre 2014, devant le Tribunal de grande instance de Bourges, aux fins de voir, notamment :

- constater l'existence d'un dol, d'un manquement au devoir d'information et de conseil, ainsi que d'un non-respect des dispositions impératives du Code de la consommation et du Code de la construction et de l'habitation et prononcer la nullité de l'acte de vente conclu le 25 novembre 2009,

- condamner la société à leur rembourser la somme de 204 000 € avec intérêts au taux légal à compter du 25 novembre 2009,

- condamner in solidum la société et M. Nicolas M. à leur payer la somme de 39 654 € titre de dommages intérêts et fixer cette même somme au passif de la liquidation judiciaire de Groupe Eurêka France,

- ordonner la résolution du contrat de prêt et dire que cette résolution entraînera le remboursement par les époux C. du capital emprunté et par la banque des sommes perçues en capital, intérêts et frais,

- ordonner la résiliation du contrat d'assurance assortissant ce prêt et souscrit auprès de la société AGF Vie,

- dire qu'en cas d'ouverture d'une procédure collective à l'encontre de la société, il sera substitué à la résolution ou résiliation des contrats une condamnation à dommages et intérêts à hauteur de 94 000 € à l'encontre de la société, M. Nicolas M. et Groupe Eurêka France,

- condamner in solidum la société Edelis, M. Nicolas M. et Me Marion ès qualités à leur payer la somme de 7000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.

Par jugement rendu le 20 octobre 2016, le Tribunal de grande instance de Bourges a :

- annulé l'acte de vente du 25 novembre 2009 portant sur l'immeuble cadastré CK 284 et 255 de la commune de Bourges,

- condamné la société SA Akerys Promotion à rembourser aux époux C. la somme de 204 000 € correspondant au prix de vente, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 25 novembre 2014,

- dit que les époux C. devront restituer l'immeuble,

- dit que la publication du jugement interviendra à l'initiative des époux C. et aux frais de la société SA Akerys Promotion,

- annulé le contrat de prêt ayant servi au financement de l'opération et conclu avec le Crédit Foncier de France

- dit que les époux C. devront restituer au Crédit Foncier de France le capital emprunté de 204 000 € assorti des intérêts au taux légal à compter de la décision,

- débouté les époux C. de leur demande tendant à voir subordonner la restitution du capital emprunté au remboursement préalable du prix par la société SA Akerys Promotion,

- dit que le Crédit Foncier de France devra restituer aux époux C. le montant cumulé des échéances mensuelles payées depuis l'origine du contrat ainsi que les frais de dossier payés à la conclusion du contrat, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,

- condamné la SA Akerys Promotion et M. Nicolas M. à payer au Crédit Foncier de France les intérêts dus depuis l'origine du prêt jusqu'à la décision, ainsi qu'une somme de 2000 € du fait de la rupture anticipée du contrat, et fixé les mêmes sommes au passif de la procédure collective de Groupe Eurêka France,

- prononcé la résiliation du contrat d'assurance de prêt souscrit par les époux C. auprès de AGF Vie aux droits de laquelle vient Allianz Vie,

- dit que la SA Akerys Promotion, M. Nicolas M. et Groupe Eurêka France sont responsables du préjudice subi par les acheteurs du fait des manquements et du dol,

- condamné in solidum la SA Akerys Promotion et M. Nicolas M. à payer aux époux C. une somme de 5 000 € à titre de dommages intérêts en réparation de ce préjudice avec intérêts au taux légal à compter de la décision et capitalisation dans les conditions prévues à l'article 1154 du Code civil,

- fixé la même somme au passif de la liquidation judiciaire de Groupe Eurêka France,

- dit que les loyers perçus par les époux C. leur resteront acquis à titre de dommages intérêts,

- débouté les époux C. du surplus de leur demande de dommages intérêts,

- débouté la SA Akerys Promotion de sa demande de garantie par Groupe Eurêka France,

- condamné in solidum la société Edelis et M. Nicolas M. aux dépens de l'instance, et fixé ces mêmes dépens au passif de la liquidation judiciaire de Groupe Eurêka France,

- condamné in solidum la SA Akerys Promotion et M. Nicolas M. à payer, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, la somme de 4000 € aux époux C. et celle de 2000 € chacun au Crédit Foncier de France et à Alianz Vie, et fixé ces mêmes sommes au passif de la liquidation judiciaire de Groupe Eurêka France,

- ordonné l'exécution provisoire de la décision.

Le premier juge relève principalement que :

- la prescription quinquennale de l'action en nullité soulevée par la SA Akerys Promotion n'a commencé à courir qu'à compter de la découverte des causes de nullité, laquelle est intervenue postérieurement à l'acte de vente du 25 novembre 2009 ;

- les règles relatives au démarchage à domicile n'ont pas été respectées en ce que la dénomination du démarcheur n'est que partiellement renseignée, que le formulaire de rétractation comporte diverses irrégularités et ne peut être considéré comme détachable dès lors que des signatures figurent au verso ; les époux C., qui n'ont pas eu connaissance des articles R 121-3 et suivants du Code de la consommation , n'ont pas renoncé à se prévaloir de la nullité du contrat préliminaire par la signature du contrat de vente, faute de savoir si le bordereau de rétractation répondait aux critères légaux ; la nullité du contrat de réservation emporte nécessairement nullité du contrat passé par acte notarié ;

- les documents et informations précontractuelles, présentant l'opération sous un jour très favorable au regard de la rentabilité financière et des avantages fiscaux résultant du dispositif Scellier, ne pouvait aboutir qu'à laisser penser au consommateur moyen que l'opération "clé en mains" proposée était simple et sans risque ; ces documents ne font état d'aucun aléa par rapport à l'évolution du prix du marché et la simultanéité de signature de l'ensemble des contrats et la localisation éloignée du point de vente ont contribué à dissuader les acheteurs de se renseigner par eux-mêmes ; les simulations et documents présentés n'avaient pas de caractère loyal et n'étaient pas conformes à la réalité économique connue et prévisible du marché à la date de la vente puisqu'une baisse du montant du loyer est intervenue moins de 6 mois après la signature du contrat de réservation, et que le prix de l'immeuble a été évalué à 110 000 € au mois de novembre 2014 ; ces informations mensongères, constitutives d'un dol, ont été déterminantes du consentement des époux C. qui ont financé l'opération intégralement au moyen d'un prêt et n'auraient pas contracté s'ils avaient su que le marché local n'était pas aussi porteur que cela leur avait été annoncé ;

- M. Nicolas M. s'est présenté comme un consultant en gestion de patrimoine et sa responsabilité personnelle est engagée dans la mesure où il a largement participé à l'opération commerciale déloyale ; la SA Akerys Promotion ne saurait dégager sa responsabilité en feignant d'ignorer les méthodes commerciales de ses mandataires, dès lors que tous les documents publicitaires produits portent son logo et qu'elle est censée connaître les méthodes utilisées par les commerciaux qu'elle mandate directement ou indirectement ;

- le contrat de vente du 25 novembre 2009 doit donc être annulé et la société Akerys Promotion condamnée à rembourser le prix de vente de 204 000 € aux époux C. qui devront restituer l'immeuble ;

- l'annulation de la vente a pour corollaire l'annulation du prêt, en sorte que les époux C. devront restituer le capital emprunté de 204 000 €, cette restitution ne pouvant être subordonnée au remboursement préalable du prix ; en contrepartie le Crédit Foncier de France devra restituer aux époux C. l'ensemble des sommes perçues depuis l'origine du contrat ; la SA Akerys Promotion, M. Nicolas M. et le Groupe Eurêka France devront indemniser le Crédit Foncier de France du préjudice résultant de la perte des intérêts ; l'annulation du contrat de prêt a pour conséquence inéluctable la résiliation du contrat d'assurance qui lui est affectée ;

- en application de l'article 549 du Code civil, eu égard à leur bonne foi, les époux C. conserveront les loyers perçus mais seront déboutés de leur demande relative au manque à gagner (diminution des loyers) du fait de l'annulation de la vente ainsi que de leur demande de remboursement des primes d'assurance ; la perte du dispositif fiscal en raison d'un défaut d'accomplissement à temps des formalités requises est imputable à la seule faute des époux C. qui ont omis de s'enquérir des démarches à accomplir ; les époux C. subissent en revanche un préjudice moral, en lien avec des attentes déçues, en réparation duquel il y a lieu de leur attribuer une indemnité de 5 000 €.

La SA Edelis, nouvelle dénomination de la SA Akerys Promotion, a interjeté appel de ce jugement à l'encontre de l'ensemble des parties par déclarations reçues les 26 janvier et 2 février 2017.

Par ordonnance de référé du 11 avril 2017, Mme le Premier Président a arrêté l'exécution provisoire de ce jugement.

Par conclusions notifiées le 30 novembre 2017 auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens, la SA Edelis demande à la Cour de :

À titre principal,

- infirmer le jugement en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau,

- constater la prescription de l'action des époux C.,

- constater que les époux C. ont réitéré leur contrat de réservation par acte authentique,

- constater l'absence de publication de l'assignation auprès des services de publicité foncière,

- en conséquence déclarer irrecevables l'ensemble des demandes des époux C.,

À titre subsidiaire,

- constater l'absence de violation des règles relatives au démarchage à domicile et à la protection de l'acquéreur immobilier, l'absence de dol et de manquement à l'obligation d'information et de conseil, l'absence de préjudice pour les époux C. ainsi que pour le Crédit Foncier de France,

- débouter les époux C. de leurs demandes d'annulation du contrat de réservation du 19 février 2009 et de l'acte authentique de vente du 25 novembre 2009, ainsi que de toutes leurs demandes,

- débouter le Crédit Foncier de France et la société Allianz Vie de l'ensemble de leurs prétentions,

À titre encore plus subsidiaire,

- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté les époux C. de leur demande de subordination de la restitution du capital emprunté au remboursement préalable du prix, de remboursement de la somme de 4 000 € correspondant aux primes d'assurance, de l'indemnisation du préjudice fiscal à hauteur de 17 013 € et de celle du manque à gagner sur les loyers à hauteur de 3 840 €,

- infirmer le jugement pour le surplus et, statuant à nouveau,

- constater l'absence de préjudice des époux C., du Crédit Foncier de France et d'Allianz Vie et les débouter de leurs demandes,

- ordonner la restitution des loyers perçus par les époux C.,

- s'il y a lieu, condamner Maître Marion ès qualités à la relever et garantir de l'ensemble des condamnations qui seraient prononcées à son encontre,

En tout état de cause,

- condamner les époux C. au paiement d'une indemnité de 7 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,

- condamner les époux C. aux dépens.

Par conclusions notifiées le 20 novembre 2017 auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens, les époux C. demandent à la Cour de :

- confirmer le jugement, sauf en ce qu'il a évalué à 5 000 € le montant du préjudice subi par eux et, statuant à nouveau de ce chef, condamner la SA Edelis et M. Nicolas M. à leur payer la somme de 39 654 € et fixer la même somme au passif de la liquidation de Groupe Eurêka France,

- subsidiairement, dans l'hypothèse où la restitution des loyers serait ordonnée, dire que la SA Edelis devra leur restituer la totalité des frais afférents à la détention du bien jusqu'à la date de sa restitution, comprenant la taxe foncière, les charges de copropriété, les honoraires de gestion et les frais d'assurance et condamner en conséquence la SA Edelis à leur payer la somme de 19 397 €,

- dire que pour le cas où une procédure collective serait ouverte à l'encontre de la SA Edelis des dommages et intérêts se substitueront aux mesures prononcées à hauteur de 94 000 €, à la charge de la SA Edelis, de M. Nicolas M. et de Groupe Eurêka France,

- encore plus subsidiairement, pour le cas où la nullité de la vente ne serait pas prononcée, dire que la SA Edelis, M. Nicolas M. et Groupe Eurêka France ont manqué à leur obligation d'information et à leur devoir de conseil, que la SA Edelis est solidairement tenue par les fautes de ses démarcheurs et, en conséquence, condamner in solidum la SA Edelis et M. Nicolas M. à lui payer la somme de 136 013, euros à titre de dommages intérêts et fixer cette même somme au passif de la liquidation judiciaire de Groupe Eurêka France,

- dire que ces sommes allouées à titre de dommages intérêts porteront intérêts de droit à compter de la décision à intervenir, avec capitalisation dans les conditions de l'article 1154 du Code civil,

- prononcer la déchéance du droit aux intérêts conventionnels afférents au prêt souscrit auprès du Crédit Foncier de France,

- condamner le Crédit Foncier de France à payer aux époux C., à titre de dommages intérêts, un montant équivalent aux intérêts conventionnels échus et impayés depuis l'entrée en vigueur du contrat de prêt,

- à titre infiniment subsidiaire, constater la nullité de la convention d'intérêt et dire que le taux d'intérêt légal se substituera rétroactivement au taux d'intérêt contractuel et condamner le Crédit Foncier de France à leur rembourser le trop perçu

En tout état de cause,

- débouter la SA Edelis de son appel,

- débouter M. Nicolas M. de son appel incident et de l'ensemble de ses prétentions,

- condamner la SA Edelis, M. Nicolas M. et Groupe Eurêka France à leur payer la somme de 6 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, en complément de la somme déjà allouée en première instance, ainsi qu'aux dépens.

Par conclusions notifiées le 2 juin 2017 auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens, la compagnie Allianz Vie demande à la Cour de :

- lui donner acte de ce qu'elle n'entend pas prendre parti sur la recevabilité et le bien-fondé de l'appel, - dire que les adhésions des époux C. à la convention d'assurance collective ne peuvent faire l'objet que d'une résiliation et non d'une résolution judiciaire et, de surcroît, à la date à laquelle la décision judiciaire deviendra définitive,

- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné les parties ayant succombé à lui régler la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et, y ajoutant, condamner ces mêmes parties à lui verser une somme complémentaire de 2 000 euros au titre des frais exposés en cause d'appel,

- condamner les parties qui succomberont aux dépens et allouer à la SCP Sorel et associés le bénéfice de l'article 699 du Code de procédure civile

Par conclusions notifiées le 24 mai 2017 auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens, M. Nicolas M. demande à la Cour de :

- statuer ce que de droit sur l'appel régularisé par la société Edelis,

- déclarer recevable et bien fondé son appel incident et réformer le jugement en toutes ses dispositions le concernant,

- débouter les époux C. de l'intégralité de leurs prétentions à son encontre,

- débouter le Crédit Foncier de France et toute autre partie des prétentions formées à son encontre,

- subsidiairement, condamner la société Occitania Finances à le garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre et, en conséquence, fixer cette éventuelle créance au passif de la liquidation judiciaire du Groupe Eurêka France,

- condamner les époux C. à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens, et allouer à la SCP Avocats Centre le bénéfice de l'article 699 du Code de procédure civile.

Par conclusions notifiées le 6 juin 2017auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens, le Crédit Foncier de France demande à la Cour de :

- lui donner acte de ce qu'il s'en rapporte à droit sur les demandes des époux C.,

À titre subsidiaire, si la résolution de la vente devait être prononcée,

- condamner les époux C. à lui restituer le montant du capital mis à leur disposition, soit la somme de 204 000 euros,

- débouter les époux C. de leur demande tendant à voir subordonner la restitution du capital au remboursement préalable du prix de vente par la SA Edelis,

- condamner la SA Edelis et toutes autres parties reconnues responsable de la faute à l'origine de l'annulation de l'acte de vente à lui payer les intérêts dus depuis l'origine du prêt jusqu'au prononcé de la résolution, s'élevant à ce jour à 42 403,63 euros, l'indemnité contractuelle de remboursement anticipé, s'élevant à ce jour à 5 695,59 euros et la somme de 2 000 euros pour rupture anticipée du contrat,

- dire prescrite et en tout cas mal fondée la demande des époux C. tendant à voir prononcer la déchéance du droit aux intérêts,

- condamner solidairement toutes parties succombantes à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux dépens, et allouer à la SCP Gerigny et associés le droit prévu à l'article 699 du Code de procédure civile.

Maître Marion, agissant en qualité de liquidateur judiciaire de la société Groupe Eurêka France, n'ayant pas constitué avocat, la SA Edelis lui a signifié la déclaration d'appel par acte d'huissier du 9 mars 2017. Cet acte comporte néanmoins une contradiction interne dans la mesure où l'huissier de justice a déposé l'acte en son étude après avoir mentionné expressément " clôture le 25 septembre 2015 ", cette mention faisant référence, ainsi qu'il ressort du procès verbal de difficultés établi à l'occasion de la notification de conclusions par la compagnie Allianz Vie, à la clôture de la liquidation de la société Groupe Eurêka France par un jugement du 25 septembre 2015, justifiant le refus du mandataire judiciaire de recevoir l'acte ès qualité.

Sur quoi,

Il résulte du procès verbal de difficultés dressé le 16 juin 2017 par l'huissier de justice chargé de signifier les conclusions de la compagnie Allianz Vie à Maître Marion, ès qualité de liquidateur judiciaire de la société Groupe Eurêka France, que ce dernier a refusé de prendre l'acte au motif que la liquidation de cette société avait été clôturée par jugement en date du 25 septembre 2015.

Or, selon l'article 1844-7 1° du Code civil, en sa version résultant de l'article 100 de l'ordonnance nº 2014-326 du 12 mars 2014, " la société prend fin par l'effet d'un jugement ordonnant la clôture de la liquidation judiciaire pour insuffisance d'actif ".

Il en découle, d'une part, que la personnalité morale de la société Groupe Eurêka France a pris fin lors de la clôture de sa liquidation judiciaire pour insuffisance d'actif et, d'autre part, que la mission du mandataire judiciaire s'est également achevée avec la reddition de comptes suivant cet événement. Surtout, il n'est plus possible de fixer une quelconque créance au passif de la société Groupe Eurêka France puisque sa procédure de liquidation judiciaire est aujourd'hui terminée et qu'il n'est allégué, par ailleurs, aucune cause de reprise des poursuites individuelles à son encontre.

Cette question n'ayant été abordée par aucune des parties, il y a lieu d'ordonner la réouverture des débats sur l'ensemble des demandes concernant exclusivement la société Groupe Eurêka France.

I - Sur les fins de non-recevoir soulevées par la société Edelis :

I - 1 Sur le défaut de publication de l'assignation :

La société Edelis soulève, en premier lieu, une fin de non-recevoir tirée du défaut de publication de l'assignation auprès du Service de la Publicité Foncière, exigée par l'article 28 4° du décret du 4 janvier 1955, soutenant que les époux C. se sont contentés, sans en justifier, d'affirmer qu'ils faisaient procéder à la publication de l'assignation.

Cependant, il résulte de la pièce n° 5-7 des époux C. qu'ils ont bien fait publier et enregistrer auprès du Service de la Publicité Foncière de Bourges, le 1er décembre 2015, l'assignation à comparaître devant le Tribunal de grande instance de Bourges, délivrée le 25 novembre 2014 notamment à la société Akerys Promotion, aux fins d'obtenir l'annulation du contrat de vente reçu devant notaire le 25 novembre 2009 et qu'en l'état de cette régularisation, intervenue avant l'ordonnance de clôture du 7 juin 2016, la fin de non-recevoir soulevée par la société Edelis manque en fait.

I - 2 Sur la prescription de l'action :

En second lieu, la société Edelis soutient, au visa de l'article 2224 du Code civil, que les demandes des époux Couture, fondées sur des manquements aux règles relatives au démarchage à domicile ou la protection de l'acquéreur immobilier non professionnel, le dol ou l'inobservation du devoir d'information et de conseil, sont couvertes par la prescription quinquennale, dès lors que l'ensemble de ces manquements seraient tous intervenus préalablement à la signature du contrat de réservation régularisé le 19 février 2009 et qu'il est contradictoire, ainsi que le retient le jugement entrepris, de fixer le point de départ de l'action en nullité à la date de réception de l'acte authentique le 25 novembre 2009 tout en se fondant, pour en prononcer la nullité, sur les prétendus irrégularités affectant le contrat de réservation.

Les époux C. répliquent que l'acte de vente ayant été reçu le 25 novembre 2009, le délai de cinq ans de l'article 1304 ancien du Code civil n'était pas expiré à la date de délivrance de l'assignation le 25 novembre 2014, que surabondamment le délai de prescription de l'action en nullité d'une convention pour dol ne court qu'à compter de la découverte du vice affectant le consentement, laquelle est intervenue beaucoup plus tard, que la demande de nullité pour manquement aux règles relatives au démarchage à domicile concerne également l'acte de vente du 25 novembre 2009 même si elle s'appuie sur des irrégularités affectant le contrat de réservation et qu'il en est de même de l'action en nullité fondée sur les dispositions de l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation relatif au délai de rétractation. Ils ajoutent que le délai de prescription de la demande de dommages et intérêts, fondée sur l'article 1382 du Code civil, court à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime et qu'il s'est, en l'espèce, révélé que postérieurement à la livraison du bien intervenue en 2010.

Les époux C. ayant demandé la nullité de l'acte de vente notarié reçu le 25 novembre 2009, le premier juge a pu retenir, au visa de l'article 1304 ancien du Code civil, que le délai de prescription quinquennale de cette action, qui avait commencé à courir du jour de cet acte, n'était pas expiré à la date de l'assignation délivrée le 25 novembre 2014, quelle que soit la cause de nullité invoquée à l'appui de cette demande. Et il importe peu que la nullité de l'acte de vente du 25 novembre 2009 se fonde essentiellement sur des irrégularités affectant l'acte de réservation du 19 février 2009, telles que l'inobservation des règles d'ordre public relatives au démarchage à domicile ou la protection de l'acquéreur immobilier non professionnel, puisque ces deux actes sont indissociables et que la nullité de ce dernier entraîne celle de l'acte authentique, fût-il lui-même exempt de critiques.

Surabondamment, il doit être relevé que le délai de l'action en nullité d'un contrat pour cause de dol ne court qu'à compter de la découverte de ce dernier et que, si les manœuvres alléguées ont été commises antérieurement ou concomitamment à la souscription du contrat de réservation le 19 février 2009, ce sans quoi le dol ne pourrait être retenu, la découverte par les époux C. des faits constitutifs de ce dol, à savoir une présentation fallacieuse et/ou mensongère de l'opération fondée sur une exagération de la valeur du bien, de son potentiel locatif, de l'avantage fiscal attendu et du montant de l'effort financier à accomplir au cours des 9 premières années, a été bien postérieure à la souscription de cet acte, comme de sa réitération par acte authentique, puisque l'exagération du potentiel locatif est notamment apparue pour la première fois en avril 2010, à l'occasion de la première mise en location du bien.

La demande de dommages intérêts, qui trouve en réalité sa cause dans des manquements rattachables à la formation du contrat, ne peut se prescrire autrement que l'action principale en nullité de la convention. À supposer que le fondement repose sur la responsabilité civile de droit commun régie par l'article 1382 ancien du Code civil, la prescription quinquennale n'aurait pas commencé à courir avant le mois d'avril 2010, date à laquelle le dommage s'est révélé aux époux C..

En conséquence, le jugement doit être confirmé à ce qu'il a, sans se contredire, rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription. Ce rejet ne figurant que dans les motifs et non dans le dispositif, il conviendra de réparer cette omission de statuer ;

I - 3 Sur la confirmation résultant de la réitération de la vente par acte authentique :

La société Edelis soutient, au visa de l'article 1338 ancien du Code civil, que les époux C. ont réitéré leur volonté d'acquérir le bien objet du contrat de réservation en signant l'acte authentique et que, dès lors, les éventuels vices qui auraient pu affecter le premier ne peuvent plus être invoqués pour tenter d'obtenir l'annulation du second.

Les époux C. font valoir, en réponse, que la confirmation d'un acte nul exige à la fois la connaissance du vice l'affectant et l'intention de le réparer et qu'en l'occurrence, ils ne pouvaient confirmer un acte dont ils n'ont découvert l'aspect dolosif que postérieurement à sa conclusion.

Ce moyen étant une défense au fond, et non une fin de non-recevoir qui s'opposerait à tout examen au fond, sera abordé en même temps que les moyens de nullité invoqués.

II - Sur les moyens de nullité de la convention :

II - 1 Sur la nullité du contrat en raison du nom respect des dispositions relatives au démarchage à domicile :

Invoquant les dispositions des articles L. 121-21 et suivants et R. 121-3 et suivants du Code de la consommation , en leur rédaction alors en vigueur, dont l'observation est prescrite à peine de nullité, les époux Couture, après avoir rappelé que le contrat de réservation avait été signé à la suite d'un démarchage à domicile ainsi qu'il résulte des mentions de l'acte, font valoir que le bordereau de rétractation n'est pas conforme aux exigences des articles R. 121 3, R. 121- 4 et R. 121-5 en ce que, notamment, il ne comporte pas, au verso, l'adresse de la venderesse mais des mentions relatives aux conditions du contrat ainsi que des signatures, tous éléments ne le rendant pas facilement détachable sauf amputation d'une partie de son contenu, ni ne précise le délai d'exercice de la faculté de rétractation ou encore le nom du démarcheur, la référence à " Occitania Montpellier " étant insuffisante en l'absence de société portant ce nom.

Les époux C. soutiennent que les règles violées relevant d'un ordre public de direction et leur sanction étant une nullité absolue, les irrégularités affectant le contrat préliminaire ne sauraient être régularisées par la passation postérieure de l'acte authentique dont la validité, au contraire, se trouve affectée par la nullité du premier, et, en tout état de cause, qu'aucune confirmation n'a pu intervenir dès lors que le vice n'a jamais été porté à leur connaissance, notamment à l'occasion de la réitération de la convention par acte authentique.

Ils prétendent que le contrat préliminaire et l'acte notarié de vente sont indissociables et que la nullité du premier entraîne celle du second, puisque, d'une part, la notification du contrat préliminaire de la vente en l'état futur d'achèvement, fût-il irrégulier, a fait courir, conformément à l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation, le délai de rétractation de sept jours, d'autre part, que le prêt lié au financement de cette acquisition n'a pu être obtenu que sur la base de ce contrat préliminaire, enfin, qu'il résulte des stipulations de ce dernier que l'acte authentique de vente en sera la suite et la conséquence.

La société Edelis réplique que l'identité du démarcheur, tant en la personne de la société Occitania, dénomination commerciale du Groupe Eurêka France, qu'en celle de M. Nicolas M., figure bien sur le contrat de réservation ou était connue des époux C. et que ce manquement, s'il était avéré, ne saurait lui être imputé ; qu'il n'est pas fait obligation, ainsi que le relève à tort le jugement, de reproduire les articles R. 121-3 et suivants du Code de la consommation ; qu'il est admis, en jurisprudence, qu'est valable le formulaire de rétractation qui, bien qu'il ne corresponde pas exactement aux prescriptions du Code de la consommation , contient les éléments qui en garantissent l'efficacité, qu'en l'occurrence l'article 10 du contrat préliminaire fait bien référence à la faculté de rétractation et à ses modalités d'exercice, que le formulaire mentionne qu'il a pour objet l'exercice de la faculté de rétractation et qu'il doit être envoyé par courrier recommandé avec AR, enfin qu'il n'est pas établi que des signatures se trouveraient au dos de ce formulaire et que, par suite, ce dernier ne serait pas détachable.

La société Edelis fait également valoir que, conformément aux dispositions de l'article 1338 ancien du Code civil, les époux C. ont renoncé à se prévaloir de l'éventuelle nullité relative du contrat de réservation en signant l'acte authentique de vente sans émettre de réserves et qu'il a donc été purgé de l'ensemble des irrégularités dont il aurait pu être entaché.

Enfin, rappelant que le délai d'un mois prévu à l'article R. 261-30 du Code de la construction et de l'habitation pour la notification par le réservant au réservataire du projet d'acte de vente n'est pas prescrit à peine de nullité et que le réservataire peut y renoncer, la société Edelis fait observer que le contrat de réservation a été régularisé le 19 février 2009, que le projet d'acte notarié de vente a été notifié aux époux C. le 8 juin 2009, que ces derniers ont signé une procuration authentique aux termes de laquelle ils ont renoncé expressément à ce délai d'un mois et qu'en tout état de cause, l'acte de vente n'a été signé que le 25 novembre 2009, soit près de cinq mois après la notification du projet, de sorte que la vente ainsi intervenue n'est pas entachée de nullité.

M. Nicolas M. fait valoir, d'une part, que l'identité du démarcheur, en la personne de la société Occitania Finances basée à Montpellier, dénomination commerciale du Groupe Eurêka France, est bien mentionnée sur le contrat de réservation et qu'il n'était lui-même que le mandataire agissant au nom et pour le compte de cette société et, d'autre part, qu'il existe bien un formulaire de rétractation et que l'article 10 du contrat mentionne les modalités d'exercice de la faculté de rétractation, ajoutant que la nullité encourue est en tout état de cause relative et a été couverte par la régularisation de l'acte authentique.

En droit, l'article L. 121-21, alinéa 1er du Code de la consommation dans sa version applicable au présent litige, dispose qu' "est soumis aux dispositions de la présente section quiconque pratique ou fait pratiquer le démarchage ou domicile d'une personne physique, à sa résidence au à son lieu de travail, même à sa demande, afin de lui proposer l'achat (...) de biens ou la fourniture de services".

Les dispositions de l'article L. 121-22 de ce Code, excluant du champ d'application de cette section les activités pour lesquelles le démarchage fait l'objet d'une réglementation par un texte législatif particulier n'ont pas pour effet d'y soustraire les conventions relatives à la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation au motif que de telles opérations sont régies par les articles L. 271-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation, prévoyant un délai spécifique de rétractation, dès lors que ces dispositions ne sont pas afférentes au démarchage mais concernent la protection de l'acquéreur immobilier de façon générale.

Au demeurant, il n'est contesté par quiconque ni que les dispositions des articles L. 121-23 et suivants du Code de la consommation sont applicables au démarchage à domicile en vue de la conclusion d'une vente en l'état futur d'achèvement, ni que le contrat de réservation, souscrit à Montpellier, ville où sont domiciliés les époux Couture, relève bien d'une opération de démarchage à domicile.

Dès lors, le premier juge a pu retenir, à juste titre, que les règles protectrices des consommateurs soumis à un démarchage s'appliquent à la vente d'un immeuble et que le contrat doit notamment, en application des dispositions d'ordre public des articles L. 121-23 1° et 7°, L. 121-24 alinéa 1er et L. 121-25 du Code de la consommation , comprendre, à peine de nullité de la convention, un formulaire de renonciation détachable répondant à un formalisme strict et préciser la dénomination du démarcheur, qui doit comprendre, s'il y a lieu, celle de son mandataire ayant été en contact direct avec les personnes démarchées.

Ainsi, en violation tout d'abord de l'article L. 121-23 de ce code, la dénomination du démarcheur n'est que partiellement renseignée, puisque s'il figure sur le contrat préliminaire le nom de la société Akerys représentée par la société Occitania Montpellier, à supposer que cette appellation approximative censée renvoyer à la société Occitania Finances, dénomination commerciale de la société Groupe Eurêka France, puisse constituer une information suffisante de la personne démarchée, la fin de la mention " elle-même représentée par... " n'est pas renseignée, si bien que les époux C. n'avaient aucune certitude quant à l'identité de la personne représentant la société Occitania et au rôle de M. Nicolas M. dont le nom figurait sur le "plan d'épargne fiscal" avec la mention de consultant d'un "Cabinet Groupe EURC" dont rien ne permettait d'affirmer qu'il puisse s'agir de la société Groupe Eurêka France, dont la dénomination commerciale était Occitania Finances . Il est par ailleurs totalement indifférent que l'irrégularité trouve son origine dans la négligence de M. Nicolas M., puisque, d'une part, la société Akerys doit assumer les conséquences des actes commis par les personnes qu'elle s'est substituées dans la rédaction du contrat de réservation et que, d'autre part, la nullité est la simple conséquence de l'irrégularité formelle de l'acte et opère indépendamment de son auteur.

Par des motifs pertinents auxquels la cour se réfère, le jugement a également pu retenir, entre autres irrégularités, que l'exemplaire du contrat de réservation ne comporte pas la mention "si vous annulez votre commande, vous pouvez utiliser le formulaire détachable ci-contre", que la mention " Annulation de commande " devant figurer en tête du formulaire n'est pas suivie de la référence aux articles L. 121-23 à L. 121-26 du Code de la consommation , que l'adresse de la venderesse ne figure pas au dos mais sur la même face que les autres mentions et que, surtout, le formulaire ne peut pas être considéré comme détachable dès lors que figurent au verso les signatures du gestionnaire et des réservataires, et ce en violation des dispositions des articles R. 121-3, R. 121-4 et R. 121-5 du Code de la consommation . la cour observe, de surcroît, que le bordereau de rétractation ne comporte pas l'information, exigée par l'article R. 121-5, selon laquelle il doit être expédié au plus tard le septième jour à partir du jour de la commande ou le premier jour ouvrable suivant un samedi, un dimanche ou un jour férié si le délai expire un tel jour et qu'un tel manquement, concernant le délai d'exercice du droit de rétractation et sa computation, est de nature à affecter tout particulièrement l'exercice du droit reconnu au réservataire.

Pour répondre aux moyens soulevés par la société Edelis, la cour observe, à l'examen de l'exemplaire original conservé par les époux C., que toutes les mentions, quoique incomplètes, figurent sur la même face du bordereau de rétractation et que l'autre face comporte les signatures du gestionnaire et des réservataires au titre de l'attestation de location initiale et de garantie locative, de sorte que ce formulaire non seulement n'est pas détachable au sens de l'article R. 121-3 mais encore ne respecte pas le formalisme strict des articles R. 121-4, R. 121-5 et R. 121-6 qui imposent que certaines mentions figurent, à peine de nullité, sur une face et les autres sur l'autre face, sans pouvoir comporter d'autres mentions, en particulier des signatures relatives à une garantie locative.

Il est également indifférent, au regard des exigences de forme relatives à la rédaction du bordereau de rétractation, que l'article 10 du contrat préliminaire mentionne lui-même que le réservataire peut se rétracter jusqu'à l'expiration d'un délai de sept jours décompté à partir du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée par laquelle le réservant lui notifiera le contrat et que la renonciation doit être notifiée au réservant par lettre recommandée, le cas échéant au moyen du formulaire de rétractation détachable. Il doit être observé, au demeurant, que cet article 10 répond en réalité aux exigences de l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation, sur lesquelles il sera revenu ci-après, concernant la notification à l'acquéreur de tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation et le droit de rétractation également de sept jours qui lui est ouvert à compter du lendemain de la réception de la lettre recommandée, lesquelles ne font pas double emploi avec celles prévues en cas de conclusion d'un tel contrat dans le cadre d'un démarchage à domicile mais sont sensiblement différentes et doivent être cumulativement observées. Par suite, il importe tout aussi peu que le délai d'un mois prévu à l'article R. 261-30 du Code de la construction et de l'habitation pour la notification par le réservant au réservataire du projet d'acte notarié de vente ne soit pas prescrit à peine de nullité et qu'il ait été de surcroît largement respecté dans le cas présent, étant souligné que ce moyen semble en réalité concerner la discussion qui sera abordée au paragraphe II- 2.

La nullité encourue, fondée sur un ordre public de protection, est relative et, conformément aux dispositions de l'article 1338 ancien du Code civil, à défaut d'acte de confirmation ou ratification, l'exécution volontaire du contrat entaché de nullité après l'époque à laquelle l'obligation pouvait être valablement confirmée ou ratifiée emporte renonciation aux exceptions de nullité.

Ainsi que le retient, à bon droit, le jugement entrepris, la renonciation à se prévaloir de la nullité du contrat préliminaire par la signature du contrat de vente suppose que soit caractérisée la connaissance préalable par les acheteurs de la violation des dispositions destinées à les protéger et que la preuve de cette connaissance n'est pas s'administrée, dès lors que les articles R. 121-3 et suivants du Code de la consommation n'ont pas été reproduits au dos du contrat préliminaire. À cet égard, et contrairement à ce que soutient, non sans mauvaise foi, la société Edelis, le premier juge n'a pas considéré que le défaut de reproduction de ces articles à valeur réglementaire constituait une irrégularité, mais simplement que les réservataires n'ont pas été en mesure de savoir que le contrat de réservation était entaché d'une irrégularité tenant à la rédaction du formulaire de rétractation et n'ont pu valablement renoncer à se prévaloir d'une cause de nullité qu'ils ignoraient.

En revanche, ayant pu avoir connaissance, à la lecture des articles à valeur législative effectivement reproduits, notamment de l'article L. 121-23, de l'irrégularité tenant à l'insuffisante dénomination du démarcheur, la régularisation ultérieure de l'acte authentique a pu opérer renonciation par les époux C. à se prévaloir de cette cause de nullité, sans que cela ait toutefois la moindre incidence sur les autres causes.

Enfin, dès lors que le contrat de réservation signé le 19 février 2009 est entaché d'une cause de nullité, la signature par les époux C. de l'acte authentique qui en est, selon son article 3, la suite et la conséquence, ne peut être considérée comme valant, en l'absence de tout élément permettant de présumer qu'ils ont eu connaissance de cette cause de nullité, renonciation à s'en prévaloir et confirmation du dit contrat de réservation.

II - 2 Sur la nullité du contrat pour non-respect des dispositions relatives à la protection de l'acquéreur immobilier :

Les époux C. soutiennent qu'il a été porté atteinte aux dispositions de l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation en ce que, d'une part, la venderesse ne justifie pas avoir notifié l'acte de réservation à chacun des coacquéreurs, l'accusé de réception commun aux deux époux ne portant la signature que de l'un d'entre eux, d'autre part, que la lettre de notification du projet d'acte notarié, à défaut de mentionner qu'ils disposaient d'un délai de réflexion, n'a pu purger les causes de nullité relatives à l'exercice du droit de rétractation, enfin, qu'ils n'ont pu valablement renoncer par avance, en signant la procuration, au bénéfice du délai de réflexion d'un mois prévu par l'article R. 261-30 de ce même Code, peu important que finalement l'acte notarié n'ait été passé que cinq mois plus tard.

La société Edelis réplique que la notification a été faite au nom des deux époux au moyen d'un courrier recommandé réceptionné par le couple et qu'en tout état de cause, la signature par les deux époux de l'acte authentique de vente, sans émettre de réserves quant à l'absence de notification du contrat préliminaire de réservation à chacun d'entre eux, vaut renonciation à se prévaloir de l'irrégularité de la notification du droit de rétractation.

Selon l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation, " Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation (...), l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte. Cet acte est notifié à l'acquéreur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes. Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est dressé en la forme authentique et n'est pas précédé d'un contrat préliminaire, l'acquéreur non professionnel dispose d'un délai de réflexion de sept jours à compter de notification ou de la remise du projet d'acte selon les mêmes modalités que celles prévues pour le délai de rétractation. En aucun cas l'acte authentique ne peut être signé pendant ce délai de sept jours ".

En l'espèce, il est constant que la notification du contrat préliminaire a été faite au moyen d'un courrier recommandé adressé à "MMMR Couture Alain " dont l'accusé de réception a été signé le 6 mars 2009 par un seul des époux, de sorte que cette notification n'a pu faire courir le délai de rétractation de sept jours prévu par le texte précité.

Cependant, les époux C. ont signé sans réserve, le 25 novembre 2009, au moyen d'une procuration authentique établie le 28 mai 2009, l'acte de vente en l'état futur d'achèvement dressé par Maître Negrin Morteau, notaire à Orange, aux termes duquel ils ont reconnu avoir reçu par lettre recommandée avec avis de réception un exemplaire du contrat de réservation et ne pas avoir usé de la faculté de se rétracter, et ont ainsi renoncé à se prévaloir de l'irrégularité de la notification du contrat préliminaire de réservation faisant courir leur droit de rétractation, prévue à l'article précité du Code de la construction et de l'habitation.

Les époux C. ne sauraient se plaindre de ce que la lettre de notification du projet d'acte notarié, adressée le 8 juin 2009 par le notaire, ne mentionne pas le droit de réflexion qui se substitue au délai de rétractation en l'absence de contrat préliminaire, ou encore de ce que qu'ils n'ont pu valablement renoncer par avance, en signant une procuration le 28 mai 2009, au bénéfice du délai de réflexion, alors que précisément un contrat préliminaire a bien été conclu entre les parties et qu'ils ne disposaient que d'un droit de rétractation dont l'irrégularité de la notification a été couverte par la passation sans réserve de l'acte notarié.

Le moyen tiré de la nullité du contrat pour non-respect des dispositions relatives à la protection de l'acquéreur immobilier sera donc rejeté, sans que cela ait pour conséquence d'affecter la nullité de l'acte de réservation pour violation distincte des règles relatives au démarchage à domicile, reposant sur un formalisme strict, qui n'a pas été couverte par la régularisation de l'acte authentique.

II - 3 Sur la nullité du contrat pour dol :

Les époux C. font valoir, au visa de l'article 1116 ancien du Code civil, que le commercial de la société Akerys s'est délibérément présenté en qualité de conseiller patrimonial indépendant alors qu'en réalité, sa démarche consistait à ne proposer qu'un seul type de placement, à savoir la vente d'un bien immobilier dans le cadre d'une opération de défiscalisation proposée par son mandant ; que le potentiel locatif du bien, estimé à 765 euros par mois, en perpétuelle augmentation pendant une durée minimum de neuf années, a été fixé sans étude de marché véritable et s'est révélé largement exagéré puisque, dès la livraison du bien, soit moins de six mois après la conclusion de l'acte de vente, ils ont été contraints d'abaisser le loyer mensuel à 695 euros, puis à 670 euros en octobre 2014 ; que l'avantage fiscal prévu par le dispositif "Scellier", présenté comme une ressource permanente permettant d'amortir le coût de l'investissement, nécessitait d'adresser à l'administration fiscale, dans l'année d'achèvement de l'immeuble, un imprimé particulier valant option au régime fiscal concerné et que, faute par le promoteur d'avoir attiré leur attention sur ce point, ils n'ont pas accompli les démarches dans le délai légal et ont dû exercer des recours pour finalement pouvoir bénéficier de cet avantage fiscal à compter de l'impôt sur le revenu 2013 ; que la simulation patrimoniale et fiscale qui leur a été remise, bien que n'ayant qu'une valeur indicative et étant qualifié de document non contractuel, n'en engage pas moins la responsabilité du démarcheur au regard de son devoir d'information précontractuelle ; que le dol a également porté sur une présentation trompeuse et déloyale de la valeur du bien, censée augmenter dès la cinquième de l'opération, alors que la société Belvia, venant aux droits de la société Akerys Services Immobiliers, l'a estimée à 110 000 euros en 2014, soit une moins-value de 94 000 euros qui ne résulte nullement d'une fluctuation du prix du marché resté stable sur la période comprise entre 2007 et 2014.

Ils soutiennent que le dol peut être sanctionné alors même qu'il n'a entraîné qu'une erreur sur la valeur ou sur la rentabilité de l'opération et qu'en l'occurrence le comportement dolosif dont ils ont été victimes a généré de leur part une appréciation inexacte de la valeur du bien, de son potentiel locatif, du caractère certain de l'obtention de l'avantage fiscal et du montant de l'effort financier à soutenir pendant neuf ans, à tel point qu'ils n'auraient pas contracté s'ils avaient su que le marché local n'était pas aussi prometteur. Ils ajoutent que l'erreur provoquée par le dol ou même à la réticence dolosive est toujours excusable et qu'il ne saurait leur être reproché de ne pas avoir entrepris des recherches personnelles pour s'assurer de la rentabilité de l'opération, d'autant que la venderesse et le démarcheur les ont dissuadés de procéder à toute vérification personnelle en leur proposant un bien éloigné de leur domicile, en les encourageant à signer une procuration notariée et en leur proposant les services d'un gestionnaire sélectionné et agréé, les dissuadant ainsi de prendre l'attache d'agents immobiliers indépendants implantés dans la région de Bourges.

Rappelant qu'en application de l'article L. 121-29 alinéa 2 du Code de la consommation , la société Akerys est civilement responsable des démarcheurs, même indépendants, qui agissent pour son compte, les époux Couture soutiennent que les actes dolosifs accomplis durant le démarchage lui sont directement imputables, d'autant qu'elle est à l'origine de la conception du contrat présentant la vente comme une opération de défiscalisation "clé en main", du recours à une filiale pour la gestion locative et de la brochure de présentation fallacieuse au vu de laquelle ils ont contracté et que, malgré une sommation de communiquer, elle persiste à ne pas produire aux débats le mandat en vertu duquel elle a confié à la vente son programme immobilier.

Considérant que les griefs invoqués par les époux C. concernent exclusivement la phase précontractuelle à laquelle elle n'a pas participé, la société Edelis prétend tout d'abord qu'elle n'avait pas connaissance des informations données par M. Nicolas M. au travers notamment de la simulation qu'il leur a adressée et qu'elle ne peut être tenue pour responsable des éventuelles irrégularités commises par ce dernier.

Contestant par ailleurs les éléments constitutifs du dol, elle soutient qu'il n'est pas établi que M. N. M. se soit présenté comme conseil en gestion de patrimoine ou en défiscalisation ; que la plaquette commerciale éditée par elle ne comporte que des informations parfaitement conformes à la réalité relativement aux statistiques et chiffres sur la ville de Bourges, la situation géographique et les principales caractéristiques de la résidence Le Clos Jacques Coeur et le groupe Akerys ; que la présentation du bien immobilier comme un excellent investissement à fort potentiel locatif ne constitue qu'une exagération n'excédant pas ce qui est habituel dans les pratiques publicitaires et qu'en tout état de cause, le zonage du dispositif Scellier désignant la ville de Bourges comme une zone tendue en matière immobilière, il n'est pas concevable de considérer que l'évocation d'un fort potentiel locatif constitue une manœuvre dolosive de sa part ; que la simulation du plan d'épargne fiscal réalisée par M. Nicolas M., outre qu'elle ne l'engage pas et ne revêt aucun caractère contractuel, ne contient pas de mention relative à la rentabilité fiscale de l'opération et n'est pas de nature à justifier un quelconque dol de la part de quiconque ; que le démonstration manuscrite du dispositif Scellier, autour d'un schéma attribué à M. Nicolas M., n'est ni daté, ni signé, et son auteur n'est pas identifiable, que les informations y figurant correspondent parfaitement à la réalité économique connue et prévisible sur le marché local, par ailleurs soumise à certains aléas qui ne peuvent être déterminés par avance, ainsi qu'aux avantages fiscaux réels du dispositif Scellier ; qu'elle ne s'est jamais engagée à ce que le montant du loyer perçu soit égal ou supérieur à la somme de 765 euros mensuels, que seule Akerys Services Immobiliers, entité indépendante, s'est engagée à payer une indemnité d'un semblable montant jusqu'à l'entrée du premier locataire, que le montant du loyer mentionné dans le contrat de réservation l'était au titre de l'assurance de garantie locative mais ne correspondait pas à une promesse de loyer garanti pour une durée de neuf ans et que le différentiel de loyer, légèrement inférieur à 10 %, est loin d'atteindre les 27 % évoqués par la jurisprudence ; qu'aucune mention relative au dispositif fiscal Scellier ne figure dans la plaquette commerciale, le contrat de réservation ou l'acte de vente et qu'elle n'est pas responsable des manquements des époux C. dans la réalisation des formalités nécessaires au bénéfice de l'avantage fiscal ; que l'estimation de la valeur du bien communiquée par les époux C. n'est pas contradictoire et ne saurait démontrer que le prix de vente, fixé à 170 568,56 euros et non 204 000 euros, avait été surévalué, d'autant que le marché immobilier a fortement baissé depuis la conclusion du contrat, qu'il appartenait par ailleurs aux acquéreurs de se renseigner avant d'envisager l'opération, quel que soit l'éloignement géographique entre leur domicile et la situation du bien immobilier acheté.

Elle fait également valoir qu'il n'est pas démontré que l'auteur des manœuvres alléguées a agi dans l'intention de tromper et que le manquement à une obligation d'information précontractuelle est insuffisant à caractériser le dol par réticence en l'absence précisément d'un tel élément intentionnel, lequel ne saurait résulter d'une prétendue concertation entre des personnes qui ne sont pas intervenues simultanément. Elle soutient encore qu'il n'est pas davantage établi le caractère déterminant des prétendues manœuvres dolosives, que les époux se sont déterminés car ils recherchaient principalement à financer un investissement par des avantages fiscaux et qu'ils n'ont pu ignorer l'aléa de l'opération dans laquelle ils s'engageaient, d'autant qu'ils ont souscrit des garanties destinées à pallier les éventuelles difficultés de la mise en location de leur bien immobilier.

Contestant s'être présenté comme un conseiller patrimonial indépendant qui aurait proposé une solution patrimoniale et fiscale parmi d'autres, M. Nicolas M. fait observer qu'il a agi comme représentant de la société Groupe Eurêka France et a simplement présenté aux époux C. un certain nombre de biens, dont celui commercialisé par Akerys Promotion. Il soutient que le plan d'épargne fiscal, comportant une simulation de la situation des époux C., constitue un document non contractuel reposant sur les informations données par le client et les options offertes par le promoteur de sorte que sa responsabilité pour dol ne saurait être engagée. Il prétend que les informations figurant sur la plaquette commerciale n'avait rien d'erroné ou de mensonger au jour de leur communication, qu'une partie des informations relevait par ailleurs de l'autorité publique et que, plus généralement, ne se trouve démontrés ni le caractère intentionnel d'un prétendu manquement à une obligation précontractuelle d'information, ni le caractère déterminant du dol invoqué, alors que les époux C. n'ont été privés de l'avantage fiscal qu'en raison de leur propre carence dans les diligences à accomplir et que la moins-value de l'immeuble ne résulte que de la baisse du marché de l'immobilier.

Selon l'article 1116 du Code civil, en sa rédaction alors applicable, " Le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que, sans ces manœuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé ".

En l'espèce, il résulte du contrat préliminaire conclu entre la société Akerys Promotion et les époux C. les 19 février et 2 mars 2009 que le promoteur, qualifié de réservant, s'est engagé au profit des seconds, qualifiés de réservataires, à leur offrir la faculté d'acquérir dans le cadre juridique d'une vente en l'état futur d'achèvement un bien immobilier dépendant du programme Le Clos Jacques Cœur situé à Bourges, d'une surface habitable de 82,37 m², constitué de quatre pièces principales, moyennant le prix de 204 000 euros TVA comprise, considéré comme un prix "acte en mains" englobant tous les frais, droits et honoraires accessoires aux actes authentiques de vente et de prêt, y compris les frais d'inscription hypothécaire ou de privilège de prêteurs de deniers.

Ce contrat préliminaire comprend une "attestation" par laquelle la société Akerys Services Immobiliers, appartenant au groupe Akerys, s'est engagé envers les réservataires, sous réserve de la conclusion d'un mandat de gérance locative du bien livré, condition remplie le 22 décembre 2009, à trouver un premier locataire à compter du lendemain de la date de signature du procès-verbal de livraison et, à défaut, à leur verser une pénalité mensuelle qualifiée de revenu mensuel foncier de substitution et correspondant au montant du loyer mensuel brut fixé à 765 euros duquel seront déduits tous les frais liés à la gestion du bien, tels que les honoraires de gestion et les charges de copropriété, conformément aux usages. La même société s'est engagée à proposer aux acquéreurs une garantie locative dite de " " vacance et loyers impayés " souscrite auprès d'une compagnie d'assurance et qui prendra effet à la date d'entrée du premier locataire dans le logement et courra pour une durée de neuf années fermes. Cette attestation figure à la suite du contrat de réservation, dans un document unique constitué de quatre feuillets non détachés, et a été signée les mêmes jours que ci-dessus respectivement par les réservataires et le gestionnaire. Au dos de cette attestation figure le logo du Groupe Akerys mentionnant ses quatre composantes, dont la promotion et les services immobiliers, représentées par les signataires respectifs du contrat de réservation et de "l'attestation", montrant ainsi que, sous couvert d'entités juridiques différentes, l'opération procède d'une conception et poursuit un but uniques, à savoir la mise en œuvre et la commercialisation de programmes immobiliers à usage locatif.

Dans le cadre des pourparlers préalables à la signature de ce contrat préliminaire, M. Nicolas M. a remis aux époux C. un document intitulé " Plan Épargne Fiscal ", daté du jour même de la signature du contrat et constituant une simulation financière et fiscale aux termes de laquelle, après une récapitulation des revenus des époux C. et de leur tranche marginale d'imposition (30 %), le dispositif Scellier était qualifié de solution optimale associée à l'acquisition d'un bien immobilier évalué à 204 000 euros, prix du bien ci dessus désigné, productif d'un revenu mensuel brut de 765 euros, comme mentionné également dans "l'attestation" décrite ci dessus, avec des charges comprenant notamment une assurance dite "vacance locative et loyers impayés" et un remboursement d'emprunt couvrant, comme celui consenti par le Crédit Foncier, l'intégralité du prix sur une durée sensiblement équivalente (264 mois pour 258) et un taux d'intérêt pratiquement similaire (5 % pour 5,1). Basée sur une perception de revenus locatifs revalorisés de 2 % par an et sur la cession du bien, à l'expiration d'une période de neuf ans, terme de la période obligatoire d'amortissement Scellier, moyennant un prix revalorisé de 2 % par an à partir de la cinquième année, cette estimation conclut à un taux de rentabilité de 31,52 %.

Le nom de M. Nicolas M. est associé à la mention, figurant en bas de chaque page de cette simulation, de consultant du cabinet Groupe EURC, qu'il reconnaît aujourd'hui être le groupe Eurêka France, son mandant, mais que les époux C. n'avaient aucun moyen, au jour où ils ont été démarchés et ont signé le contrat de réservation, de relier à cette société, au demeurant désignée sous une dénomination commerciale distincte. M. Nicolas M. s'étant par ailleurs abstenu de mentionner sa qualité de démarcheur pour le compte de cette dernière société dans l'acte de réservation signé le même jour, les époux C. ont pu légitimement penser qu'il avait la qualité de conseiller patrimonial indépendant et que les informations données par ce dernier n'en avaient que plus de poids.

La conclusion de cette simulation était donc de nature à convaincre les plus récalcitrants et venait corroborer la plaquette de présentation de la résidence Le Clos Jacques Cœur, éditée par la société Akerys Promotion, qui décrivait l'opération, sur un plan plus général, comme un excellent investissement à fort potentiel locatif.

Sans même qu'il soit nécessaire de se référer à la démonstration manuscrite du dispositif Scellier, censée émaner de M. Nicolas M. mais concernant une opération d'un montant de 240 000 euros, il ressort de l'ensemble de ces documents, qui revêtent, pour certains, un caractère contractuel et, pour les autres, font partie intégrante des informations délivrées aux acquéreurs avant la conclusion du contrat et sur la base desquelles ils se sont décidés, qu'ils ont été élaborés, à dessein, dans le cadre d'une politique commerciale concertée entre le promoteur et ses mandataires, à la fois pour faciliter le travail du démarcheur et pour emporter plus facilement la conviction de l'acquéreur potentiel dans le cadre d'une vente par démarchage à domicile, considéré comme un procédé de vente agressif et à ce titre réglementé, ainsi que le relève, de manière tout à fait pertinente, le premier juge.

Dès lors, c'est vainement que la société Edelis soutient qu'elle ne pourrait être tenue pour responsable des informations données par M. Nicolas M. au travers de cette simulation fiscale, alors que ces dernières l'ont été en même temps que les documents contractuels remis aux époux C., lesquels font par ailleurs clairement référence, ne serait-ce que par la durée de neuf ans de la garantie locative et l'engagement sur un premier loyer compatible avec les chiffres de cette simulation fiscale, au dispositif Scellier sous le signe duquel a été placée toute l'opération et sans lequel les époux C. n'auraient pas été convaincus de signer le contrat de réservation.

C'est également de manière pertinente que le jugement retient que cette présentation habile de ces documents et les informations rassurantes données par un commercial rodé à l'exercice ne pouvait aboutir qu'à laisser penser au consommateur moyen que l'opération "clé en mains" proposée était simple et sans risque, et qu'elle serait en tous points conforme à ce qui était presque scientifiquement démontré.

En outre, il importe de ne pas oublier que l'opération ayant été souscrite au début de l'année 2009, alors qu'avait éclaté l'une des plus graves crises économiques et financières de tous les temps et que les promoteurs immobiliers se sont trouvés confrontés à un effondrement de la demande de biens immobiliers à usage locatif, les engagements pris, tant en termes de revalorisation des prix de l'immobilier que d'augmentation régulière des loyers, ont été délibérément exagérés, pour permettre de remplir les carnets de commande, et donc trompeurs pour des consommateurs qui, bien qu'appartenant à la classe moyenne, ne pouvaient être considérés comme avertis, étant souligné que tout avait été mis en œuvre, tant par le choix d'une centralisation de la passation des actes en une étude notariale d'Orange que par la proposition de donner procuration à l'un de ses clercs, dont le coût était inclus dans le prix de vente, ou encore par le couplage de l'opération de vente avec celle de location confiée à un gestionnaire agréé qui donnait des assurances sur la valeur locative du bien, pour dissuader l'acquéreur de se renseigner par lui-même sur la qualité de son investissement, notamment en se déplaçant sur la région de Bourges ou en l'étude du notaire chargé de recevoir l'acte.

En effet, il est avéré que moins de six mois après la réception de l'acte authentique, la première location du bien suivant la livraison n'a pu être consentie que moyennant un loyer de 690 euros, soit une diminution de l'ordre de 10 % par rapport au revenu locatif pris en compte tant dans la simulation fiscale que dans "l'attestation" associée au contrat de réservation, et que la dernière location consentie à compter du 1er janvier 2015 l'a même été sur la base d'un loyer mensuel encore moindre de 670 euros, alors qu'il était mentionné un loyer de 861,50 euros pour l'année 2015 sur le prévisionnel. C'est tout à fait vainement que la société Edelis se retranche derrière le zonage du dispositif Scellier qui désignerait la ville de Bourges comme une zone tendue en matière de location immobilière, alors qu'elle est classée, selon ses propres documents (pièce nº 3), en zone B2, c'est-à-dire la quatrième seulement par ordre d'importance sur les cinq catégories retenues, à l'instar de la plupart des chefs-lieux de département.

Dès lors, c'est à juste titre que les époux C., qui ont conclu une opération de défiscalisation entrée dans le champ contractuel, soutiennent que le loyer mis en avant pour les convaincre de conclure le contrat ne résulte d'aucune étude de marché digne de ce nom et que les informations fournies par le promoteur ou le démarcheur n'étaient pas conformes à la réalité économique connue et prévisible du marché locatif de la ville de Bourges à la date de la vente, et n'étaient donc pas loyales.

En outre, il résulte d'une estimation réalisée en novembre 2014 par Belvia Immobilier, qui assure la gestion locative du bien, que la valeur de ce dernier, sous réserve qu'il soit en bon état d'entretien, pourrait être de 110 000 euros net vendeur et libre de toute occupation. La consultation, à la même date, d'un site Internet recensant les prix de l'immobilier à Bourges, à supposer qu'on retienne la fourchette haute en rapport avec le caractère récent du bien, permettrait de retenir, tout au plus, un prix de l'ordre de 130 000 euros. Ces éléments soumis à discussion contradictoire et, au demeurant, non contredits utilement par la société Edelis qui ne produit aux débats aucun terme de comparaison, révèlent que la valeur réelle du bien, quelques cinq années après la vente, est très inférieure à son prix de vente, en admettant même qu'on ne se réfère qu'au prix hors taxes de 170 568,56 euros puisque toute vente, à défaut de TVA, est soumise à des droits d'enregistrement, outre les honoraires de notaire et frais de négociation.

Une telle diminution de la valeur vénale du bien ne s'explique nullement par une chute du prix de l'immobilier qui, malgré la crise de 2008, est resté relativement stable entre 2007 et 2014, en sorte que la présentation de ce bien comme un excellent investissement, dans le cadre de cette même opération de défiscalisation, était outrancière, ne reposant sur aucune véritable étude de marché, et manquait également de loyauté.

Ainsi, non seulement la société Akerys, la société Groupe Eurêka France et M. Nicolas M. n'ont attiré à aucun moment l'attention des acquéreurs sur le caractère aléatoire de l'opération, en termes d'évolution des loyers et du prix de l'immobilier, mais encore ont présenté cette dernière comme dépourvue de tout risque et parfaitement rentable alors même qu'ils savaient, en leur qualité de professionnel de l'immobilier, par ailleurs durement éprouvés par la crise qui venait d'éclater, que tel n'était pas le cas.

Les agissements combinés du promoteur et du démarcheur de la société chargée de la commercialisation du programme mettent bien en évidence, ainsi qu'il a été démontré ci-dessus, l'existence d'un dol, lequel constitue une cause de nullité de la vente alors même qu'il n'a entraîné qu'une erreur sur la valeur ou sur la rentabilité de l'opération.

Le démarcheur n'ayant pas agi en dehors de son mandat, quand bien même il s'est présenté comme conseil en patrimoine indépendant, mais ayant, au contraire, appliqué la méthode de commercialisation habituelle consistant à vendre les biens proposés dans le cadre d'une opération de défiscalisation intégrant un montant de loyer et un prix de vente décidés par le promoteur lui-même, la société Edelis ne saurait soutenir qu'elle n'est pas responsable de ses agissements dolosifs pour se soustraire à l'annulation de la vente, ainsi qu'à tous dommages intérêts éventuels.

Dès lors, l'annulation du contrat préliminaire des 19 février et 2 mars 2019 et du contrat reçu en la forme authentique le 25 novembre 2009, qui en est la suite et la conséquence, doit également être prononcée sur le fondement du dol qui a été déterminant du consentement des époux C., ainsi qu'il a été expliqué ci-dessus.

III - Sur les conséquences de la nullité :

L'annulation de la vente, pour l'une ou l'autre des causes mentionnées ci-dessus, a pour conséquence de replacer les parties dans la situation où elles se seraient trouvées si le contrat n'avait pas été conclu.

Elle entraîne donc l'obligation pour les acquéreurs de restituer l'immeuble faisant l'objet de la vente ainsi que les fruits produits par ce bien, et pour le vendeur le prix de vente s'élevant à la somme de 204 000 euros.

Cependant, l'acquéreur étant entré en possession de ces fruits de bonne foi, laquelle n'a cessé qu'à compter de l'assignation aux fins d'annulation qu'il a lui-même délivrée, il conservera les loyers perçus jusqu'à cette même date. En revanche, les loyers perçus à compter de l'assignation seront restitués sous déduction de toutes les charges afférentes à leur perception (frais de gestion, primes d'assurance loyers impayés et carence locative), ainsi qu'à la propriété du bien (taxes foncières, charges de copropriété), étant précisé que ces charges participent du régime des restitutions et ne constituent pas un préjudice ainsi que le soutient la société Edelis dans ses écritures. Contrairement à ce qu'affirme la société Edelisette, cette demande ne se heurte pas à la prohibition des demandes nouvelles en cause d'appel, dans la mesure où elle se borne à faire échec, au moins partiellement, à la restitution découlant de l'annulation du contrat.

Les intérêts au taux légal de la somme dont le remboursement a été ordonné en conséquence de l'annulation du contrat en application duquel elle avait été versée comporte comme point de départ le jour de la demande en justice équivalant à la sommation de payer, conformément aux dispositions de l'article 1153, alinéa 3, ancien du Code civil (Cass. civ 3 - 7 juillet 2004).

Le vendeur devra donc les intérêts du prix au taux légal à compter de l'assignation délivrée le 25 novembre 2014 et l'acquéreur les intérêts des loyers perçus à compter du 2 avril 2015, date de ses premières conclusions aux termes desquelles il en a sollicité la restitution, ces intérêts ne pouvant cependant courir avant la date à laquelle ces loyers ont été effectivement perçus.

Le dommage résultant des agissements dolosifs devant faire l'objet d'une réparation intégrale qui sera examinée distinctement ci-après, il n'y a pas lieu de leur allouer ces loyers ou ce différentiel de loyers et de charges, dont le montant ne peut au demeurant être liquidé en l'état, à titre de supplément de dommages intérêts.

Enfin, il n'est pas permis à une juridiction de prononcer des condamnations alternatives ou conditionnelles et, en particulier, de dire que pour le cas où une procédure collective serait ouverte à l'encontre de la société Edelis, même postérieurement à la décision, mais avant que le remboursement du prix ait été intégralement opéré, des dommages et intérêts complémentaires à la charge des personnes responsables seront substitués à l'annulation du contrat de vente et de prêt et à la résiliation du contrat d'assurance.

IV - Sur la résolution du contrat de prêt et du contrat d'assurance :

Le contrat de prêt de la somme de 204 000 euros souscrit par les époux C. auprès du Crédit Foncier étant expressément affecté au financement de la vente en l'état futur d'achèvement, il existe une interdépendance entre les deux conventions, de sorte que l'annulation du contrat principal entraîne celle du contrat de crédit, qui se trouve, dès lors, dépourvu de cause.

L'annulation du contrat de prêt se traduit également par la remise des choses au même état que si l'obligation n'avait jamais existé, de sorte que les époux C. devront restituer au Crédit Foncier le capital prêté s'élevant à 204 000 euros et ce dernier l'ensemble des sommes versées par les emprunteurs en exécution de ce contrat, donc en ce compris les intérêts et les divers frais de dossier et de garantie. En l'absence de demandes en ce sens, il n'y a pas lieu de statuer sur le point de départ des éventuels intérêts que pourraient produire les restitutions respectives.

Ainsi que les parties en sont d'accord, l'annulation du contrat de prêt prive de toute cause, à compter du moment où elle deviendra définitive, le contrat d'assurance qui en garantit le remboursement en cas de survenance du risque décès, perte totale et irréversible d'autonomie et option senior, en sorte qu'il y a lieu, comme l'a retenu le jugement entrepris, d'ordonner simplement sa résiliation pour l'avenir, et non sa résolution rétroactive impliquant le remboursement des primes versées.

V - Sur la demande de dommages intérêts :

Considérant que M. Nicolas M. et la société Groupe Eurêka France sont tenus comme agent immobilier, conseiller fiscal ou encore conseil en gestion de patrimoine d'un devoir d'information et de conseil auquel ils ont manqué, et que la société Edelis est-elle même responsable des fautes commises par ses démarcheurs ainsi que de sa propre contribution fautive à la présentation frauduleuse de l'opération, les époux Couture sollicitent leur condamnation ou à tout le moins la fixation au passif de la liquidation judiciaire de la société Groupe Eurêka de la somme de 39 654 euros à titre de dommages intérêts, ladite somme correspondant aux primes d'assurance garantissant le remboursement du prêt à hauteur de 4 000 euros, à la perte de l'économie d'impôt sur les trois premiers exercices à concurrence de 17 013 euros, au manque à gagner sur les loyers en raison des baisses consenties pour 8 460 euros et à un préjudice moral évalué à 10 000 euros.

La société Edelis conteste tout manquement à un devoir de conseil, n'étant pas en effet intervenue pendant la phase précontractuelle, ainsi que tout préjudice subi par les époux C., faisant observer, de manière générale, qu'ils ne peuvent cumuler les demandes de nullité et de dédommagement pour les mêmes faits et, plus spécialement, que le montant des primes d'assurance et le préjudice moral, quoique admis pour ce dernier à hauteur de 5 000 euros par le premier juge, ne sont pas justifiés, que la perte de l'avantage fiscal n'est pas réparable et qu'elle résulte de leur propre absence de démarches pour en bénéficier et que le manque à gagner n'est ni actuel ni certain.

M. Nicolas M. soutient également que le préjudice invoqué par les époux C. est inexistant, que le préjudice fiscal est imputable à leur propre carence déclarative, que "l'attestation" ne garantit pas un loyer de 765 euros pour une période indéterminée mais seulement dans l'attente de trouver un premier locataire et que le préjudice moral n'est pas justifié.

De manière préalable, il sera rappelé que la faute consiste en des agissements dolosifs combinés du promoteur, du commercialisateur et du démarcheur, quand bien même ce dernier s'est présenté comme conseiller indépendant en patrimoine, et que leurs auteurs sont tenus in solidum d'en réparer les éventuelles conséquences dommageables, ainsi que le retient à juste titre le jugement entrepris. Si la cour veut bien admettre que M. Nicolas M. n'a fait que décliner, sur le terrain, une méthode de commercialisation qui lui a été imposée par son mandant, peut-être même en ce qu'il s'est présenté comme conseiller en patrimoine indépendant, il n'en est pas moins vrai qu'il doit répondre des agissements dolosifs qu'il a été amené à commettre en sa qualité d'agent commercial non statutaire.

Ainsi que la relève à juste titre la société Edelis, les époux C. ne peuvent, tout à la fois, solliciter et obtenir l'annulation du contrat de vente et demander l'indemnisation de la perte, au cours des trois premières années suivant la livraison du bien, de l'avantage fiscal qui est précisément remis en cause du fait de cette annulation. Tout au plus pourraient-ils prétendre à la réparation d'une perte de chance de voir aboutir l'opération mais force est de constater que tel n'est pas l'objet de leur demande. En conséquence, le jugement doit être confirmé en ce qu'il les a déboutés de leur demande en paiement de cette somme de 17 013 euros.

Ils ne peuvent également qu'être déboutés de leur demande d'indemnisations du manque à gagner lié à la diminution du loyer perçu par rapport à celui escompté, puisque l'annulation du contrat ne leur permet pas de profiter des fruits du bien immobilier et que seule leur bonne foi leur évite de devoir restituer les loyers qu'ils ont effectivement perçus jusqu'à la date de l'assignation.

En revanche, il doit être fait droit à la demande d'indemnisation des primes d'assurance garantissant le remboursement du prêt, dès lors que ces primes, suite à l'annulation du prêt, ont été versées sans aucune contrepartie et en pure perte. Les documents produits permettant de chiffrer à 61,20 euros le montant mensuel de ces primes dont la première a été mise en paiement le 25 novembre 2009, le montant du préjudice au jour de l'ordonnance de clôture (12 décembre 2017) s'établit à 5 936,40 euros, somme qui sera ramenée à 4 000 euros en l'absence de réactualisation de la demande.

Enfin, c'est à bon droit que le jugement a retenu l'existence d'un préjudice moral, après avoir relevé que les époux C. se retrouvaient sept ans après le début de l'opération dans le même état qu'ils étaient auparavant et qu'ils avaient subi une déception à la hauteur des attentes promises. La cour estime cependant que ce préjudice, qui s'est trouvé aggravé du fait de la procédure d'appel, sera plus justement indemnisé par l'allocation d'une somme de 7 000 euros.

VI - Sur la demande du Crédit Foncier :

Considérant que l'annulation du contrat de prêt par suite de celle du contrat principal le contraint à rembourser aux emprunteurs les intérêts au taux conventionnel et les frais de dossier, sans pouvoir réclamer une indemnité pour remboursement anticipé, et qu'elle le prive ainsi de la rémunération attendue, le Crédit Foncier sollicite la condamnation de la société Edelis et de toutes autres parties succombantes reconnues responsables de la faute à l'origine du prononcé de la nullité de l'acte de vente à lui rembourser les intérêts perdus depuis l'origine du prêt jusqu'au prononcé de la résolution par le tribunal et à ce jour 42 403,63 euros, l'indemnité de remboursement anticipé contractuelle due au prononcé et à ce jour 5 695,59 euros, enfin celle de 2 000 euros au titre de la rupture anticipée du contrat.

La société Edelis considère que cette dernière demande, formée pour la première fois en cause d'appel, est irrecevable et ferait double emploi avec la précédente, que la perte des intérêts n'est pas justifiée et ne constituerait au surplus qu'une perte de chance et que la perte de l'indemnité contractuelle de remboursement anticipé ne présente aucun caractère certain et n'est donc pas réparable.

Il résulte de la jurisprudence qu'à la suite de l'annulation d'un contrat de prêt accessoire à un contrat de vente, le prêteur est fondé à être indemnisé de la perte des intérêts échus ainsi que des frais qu'il doit restituer à l'emprunteur, et à se prévaloir de la perte de chance de percevoir les intérêts à échoir (Cass. civ 3 1er juin 2017). Il a également été admis que la perte de l'indemnité contractuelle de remboursement anticipé n'est pas dépourvue de lien avec l'annulation du contrat car cette dernière a vocation à réparer le préjudice subi par le prêteur du fait que le remboursement anticipé lui fait perdre le bénéfice commercial qu'il aurait pu retirer du remboursement des intérêts.

Dès lors, la société Edelis, dont la faute à l'origine de l'annulation du contrat principal a été reconnue, ne saurait s'opposer à la réparation de ces deux postes de préjudice, étant souligné que le Crédit Foncier se borne à solliciter l'indemnisation de la perte des intérêts échus et non de celle des intérêts à échoir.

La demande de compensation des frais et intérêts échus est limitée expressément à la date du prononcé de la résolution par le tribunal, soit au 20 octobre 2016, sans avoir été réactualisée. Le plan de remboursement figurant au dossier du Crédit Foncier permet de chiffrer le montant de ces frais et intérêts échus à la date du prononcé de la résolution par le tribunal à la somme de 67 891,22 euros, en ce compris la somme de 9 630,28 euros correspondant aux intérêts échus au cours de la phase initiale de différé d'amortissement de 12 mois. En conséquence, c'est cette somme de 67 891,22 euros qui sera allouée au Crédit Foncier, et non celle de 42 403,63 euros arrêtée provisoirement à une date antérieure.

Selon les conditions générales de prêt, l'indemnité due par l'emprunteur en cas de remboursement par anticipation ne peut excéder la valeur d'un semestre d'intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, sans pouvoir dépasser 3 % du capital restant dû avant le remboursement. Cette dernière limite correspondant à la somme de 5 311,38 euros et la première à la somme de 4 590,16 euros, toujours selon les indications figurant au plan de remboursement, c'est donc la plus petite de ces deux sommes qui sera allouée au Crédit Foncier.

La demande en paiement d'une somme de 2 000 euros au titre de la rupture anticipée du contrat, distincte de celle de 5 695,59 euros représentant l'indemnité de remboursement anticipé contractuelle, à propos de laquelle le Crédit Foncier laisse entendre qu'il s'agirait de celle qu'il serait tenu lui-même de payer, doit être déclarée irrecevable en application de l'article 564 du Code de procédure civile, dès lors qu'elle est présentée pour la première fois en cause d'appel, qu'elle ne tend par aux mêmes fins que celles soumises au premier juge et n'est ni virtuellement comprise dans ces dernières, ni leur accessoire, conséquence ou complément.

VII Sur les dépens et les indemnités de procédure :

La SA Akerys Promotion et M. Nicolas M. succombant en cause d'appel, supporteront les dépens afférents à cette instance.

L'équité commande d'allouer, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en compensation des frais non compris dans les dépens de première instance et d'appel, les sommes respectivement de 2 500 et de 2 000 euros aux époux C., celles respectivement de 1 300 et de 1 000 euros au Crédit Foncier de France et celles respectivement de 1 300 et de 1 000 euros à Alianz Vie.

Par ces motifs : Réparant l'omission de statuer : - déclare recevables les demandes des époux C., Confirme le jugement rendu le 20 octobre 2016 par le Tribunal de grande instance de Bourges en ce qu'il a : - annulé l'acte de vente du 25 novembre 2009 portant sur l'immeuble cadastré CK 284 et 255 de la commune de Bourges, - condamné la société SA Akerys Promotion à rembourser aux époux C. la somme de 204 000 € correspondant au prix de vente, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 25 novembre 2014, - dit que les époux C. devront restituer l'immeuble, - dit que la publication du jugement interviendra à l'initiative des époux C. et aux frais de la société SA Akerys Promotion, - annulé le contrat de prêt ayant servi au financement de l'opération et conclu avec le Crédit Foncier de France - dit que les époux C. devront restituer au Crédit Foncier de France le capital emprunté de 204 000 €, - débouté les époux C. de leur demande tendant à voir subordonner la restitution du capital emprunté au remboursement préalable du prix par la société SA Akerys Promotion, - dit que le Crédit Foncier de France devra restituer aux époux C. le montant cumulé des échéances mensuelles payées depuis l'origine du contrat ainsi que les frais de dossier payés à la conclusion du contrat, - prononcé la résiliation du contrat d'assurance de prêt souscrit par les époux C. auprès de AGF Vie aux droits de laquelle vient Allianz Vie à compter du jour où la décision deviendra définitive, - dit que la SA Akerys Promotion et M. Nicolas M. sont responsables du préjudice subi par les acheteurs du fait des manquements et du dol, - dit qu'il sera fait application de l'article 1154 (ancien) du Code civil pour les intérêts dus pour une année entière, - condamné in solidum la société Edelis et M. Nicolas M. aux dépens de l'instance dont distraction au profit de Me Le Roy d., Me Jamet et la SCP Gerigny et associés, Infirmant le jugement pour le surplus et statuant à nouveau : - condamne in solidum la SA Edelis et M. Nicolas M. à payer au Crédit Foncier de France la somme de 67 891,22 euros au titre des intérêts échus et celle de 4 590,16 euros au titre de l'indemnité de remboursement par anticipation, - condamne in solidum la SA Edelis et M. Nicolas M. à payer aux époux C. une somme de 11 000 € à titre de dommages intérêts en réparation de leur préjudice, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt, - dit que les époux C. devront restituer à la SA Edelis les loyers perçus postérieurement à l'assignation, sous déduction, le cas échéant, de toutes les charges afférentes à leur perception (frais de gestion, primes d'assurance loyers impayés et carence locative), ainsi qu'à la propriété du bien (taxes foncières, charges de copropriété), - dit que les restitutions ci-dessus produiront intérêts à compter du 2 avril 2015, sans que ces derniers puissent courir avant la date à laquelle les loyers ont été effectivement perçus, - déboute les époux C. du surplus de leur demande de dommages intérêts à l'encontre de la SA Edelis et de M. Nicolas M., - condamne in solidum la SA Edelis et M. Nicolas M. à payer, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et au titre des frais non compris dans les dépens de première instance, la somme de 2 500 € aux époux C., celle de 1 300 euros au Crédit Foncier de France et celle de 1 300 euros à Alianz Vie, Y ajoutant : - déclare irrecevable la demande du Crédit Foncier de France de condamnation de la SA Edelis et M. Nicolas M. à lui payer la somme de 2 000 euros pour rupture anticipée du contrat, - condamne in solidum la SA Edelis et M. Nicolas M. à payer, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et au titre des frais non compris dans les dépens d'appel, la somme de 2 000 € aux époux C., celle de 1 000 euros au Crédit Foncier de France et celle de 1 000 euros à Alianz Vie, - condamne in solidum la SA Edelis et M. Nicolas M. aux dépens d'appel, dont distraction au profit de Me Le Roy d., Me Jamet et la SCP Gerigny et associés, - déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, Ordonne la réouverture des débats et la révocation de l'ordonnance de clôture sur les points suivants : - la fixation au passif de la liquidation judiciaire de la société Groupe Eurêka France des dommages intérêts susceptibles d'être dus au Crédit Foncier de France, - la fixation au passif de la liquidation judiciaire de la société Groupe Eurêka France des dommages intérêts susceptibles d'être dus aux époux C., - la demande de la SA Akerys Promotion de garantie par la société Groupe Eurêka France, - la demande de M. Nicolas M. de garantie par la société Groupe Eurêka France, - la fixation des dépens au passif de la liquidation judiciaire de la société Groupe Eurêka France, - la fixation d'indemnités de procédure au passif de la liquidation judiciaire de la société Groupe Eurêka France, Dit que chaque partie devra faire connaître à M. le conseiller de la mise en état, dans le délai d'un mois à compter du présent arrêt, si elle entend soit se désister de sa demande ou solliciter la radiation de l'affaire, soit poursuivre l'instance.