CA Orléans, ch. civ., 2 mars 2020, n° 18-01108

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte authentique du 7 août 2013, Mme C A B a acquis de la SCI Baïkal un lot à rénover au sein d'un immeuble, situé au ... Jaurès à Orléans, au moyen de deux prêts accordés par la caisse régionale de crédit agricole mutuel Centre Loire, mis en vente après division et constitution d'un règlement de copropriété, sur lequel M. X Z avait préalablement effectué différents diagnostics immobiliers.

Les travaux de rénovation sur le lot acquis ayant dus être arrêtés suite à la présence de canalisations et réseaux électriques non propres à ce lot, Mme A B a sollicité une expertise judiciaire qui a été ordonnée en référé le 18 avril 2014, et confiée à M. Y qui a déposé son rapport le 16 février 2015 constatant des anomalies et désordres rendant le bien immobilier impropre à sa destination.

Par exploit du 11 juin 2015, Mme A B a fait assigner devant le tribunal de grande instance d'Orléans la SCI Baïkal, M. Z, et la Caisse régionale de Crédit agricole mutuel Centre Loire, notamment aux fins de résolution de la vente et des contrats de prêts, et d'indemnisation des préjudices subis.

Par jugement en date du 14 février 2018, le tribunal de grande instance d'Orléans a :

- prononcé la résolution de la vente reçue le 7 août 2013 par Maître Bucher entre la SCI Baïkal et Mme Michèle Dejean Domergues,

- ordonné la restitution par Mme C A B du bien objet de la vente,

- condamné la SCI Baïkal à payer à Mme C A B la somme de 110 000 € au titre du remboursement du prix de vente avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

- prononcé la capitalisation des intérêts,

- prononcé la résolution des contrats de prêt souscrits par Mme C A B auprès de la Caisse régionale de Crédit agricole mutuel Centre Loire n° 00000009137 d'un montant de 20 000 € et n° 00000023527 d'un montant de 10 300 €,

- ordonné la restitution par Mme C A B des capitaux prêtés par la Caisse régionale de crédit agricole mutuel Centre Loire,

- ordonné la restitution par la caisse régionale de crédit agricole mutuel Centre Loire, à Mme C A B des sommes réglées au titre de ces prêts,

- condamné la SCI Baïkal à payer à la caisse régionale de crédit agricole mutuel Centre Loire, les sommes de 3 873,94 euros et 7 219,03 euros en indemnisation de ses préjudices,

- condamné la SCI Baïkal à payer à Mme C A B la somme de 8 000 € en remboursement des frais d'agence, la somme de 21 443 € en remboursement des sommes versées aux entreprises, la somme de 110 € par mois à compter du 1er novembre 2013 jusqu'à la date du jugement en remboursement de la taxe foncière, et la somme de 5 000 € en réparation de son préjudice moral,

- dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du jugement,

- prononcé la mise hors de cause de M. X Z,

- rejeté toute autre demande des parties,

- condamné la SCI Baïkal à payer à Mme C A B la somme de 3 500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et à la caisse régionale de crédit agricole mutuel Centre Loire, la somme de 1 500 € au même titre,

- condamné la SCI Baïkal aux dépens comprenant les frais d'expertise judiciaire et fait application des dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile au profit de Maître Pascal Lavisse et de la SCP Stoven Pinczon Du Sel, avocats, près la cour d'appel d'Orléans.

Pour statuer ainsi, le tribunal a notamment considéré que :

- le bien vendu était affecté de vices cachés, consistant dans le passage de câbles et réseaux dans les murs et plafonds, dont l'acquéreur ne pouvait avoir connaissance, rendant le lot impropre à sa destination ;

- le vendeur ne peut se prévaloir de la clause d'exonération de la garantie des vices cachés, insérée dans l'acte de vente, dès lors qu'une SCI, même familiale, ayant un objet immobilier, est considérée comme un professionnel de l'immobilier ; le vendeur doit donc indemniser l'acquéreur de tous les préjudices subis par suite de la vente résolue ;

- la " nullité " de la vente s'étend aux contrats accessoires de prêt, et le prêteur est fondé à obtenir l'indemnisation du préjudice subi auprès du vendeur.

Par déclaration en date du 23 avril 2018, la SCI Baïkal a interjeté appel partiel du jugement à l'encontre des autres parties, en ce qu'il a :

- prononcé la résolution de la vente reçue le 7 août 2013 par Maître Bucher entre la SCI Baïkal et Mme Michèle Dejean Domergues,

- ordonné la restitution par Mme C A B du bien objet de la vente,

- condamné la SCI Baïkal à payer à Mme C A B la somme de 110 000 € au titre du remboursement du prix de vente avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

- prononcé la capitalisation des intérêts,

- condamné la SCI Baïkal à payer à la Caisse régionale de crédit agricole mutuel Centre Loire, les sommes de 3 873,94 euros et 7 219,03 euros en indemnisation de ses préjudices,

- condamné la SCI Baïkal à payer à Mme C A B la somme de 8 000 € en remboursement des frais d'agence, la somme de 21 443 € en remboursement des sommes versées aux entreprises, la somme de 110 € par mois à compter du 1er novembre 2013 jusqu'à la date du jugement en remboursement de la taxe foncière, et la somme de 5 000 € en réparation de son préjudice moral,

- dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du jugement,

- prononcé la mise hors de cause de M. X Z,

- condamné la SCI Baïkal à payer à Mme C A B la somme de 3 500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et à la Caisse régionale de crédit agricole mutuel Centre Loire, la somme de 1 500 € au même titre,

- condamné la SCI Baïkal aux dépens comprenant les frais d'expertise judiciaire et fait application des dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile au profit de Maître Pascal Lavisse et de la SCP Stoven Pinczon Du Sel, avocats, près la cour d'appel d'Orléans.

Par acte d'huissier de justice du 18 juin 2018, la SCI Baïkal a fait signifier la déclaration d'appel à M. X Z, l'acte étant remis à personne. M. Z n'a pas constitué avocat.

Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 31 octobre 2019, la SCI Baïkal demande de :

- infirmer le jugement entrepris,

- débouter Mme A B de l'intégralité de ses demandes,

- débouter la Caisse régionale de crédit agricole mutuel Centre Loire de ses demandes dirigées contre la SCI Baïkal,

- condamner Mme A B à verser à la SCI Baïkal la somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,

- infiniment subsidiairement, dans l'hypothèse où la cour confirmerait le principe de la résolution, débouter Mme A B de l'ensemble de ses demandes indemnitaires,

- dire que M. Z devra garantir la SCI Baïkal de l'ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,

- la condamner aux entiers dépens comprenant les frais d'expertise judiciaire, dont distraction au profit de la SCP Guillauma & Pesme.

Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 14 novembre 2019 aux parties constituées, et à M. Z par acte d'huissier de justice du 4 novembre 2019 remis en l'étude, Mme A B demande de :

- confirmer le jugement du 14 février 2018 en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a mis hors de cause M. Z et en ce qu'il a débouté Mme A B de ses demandes visant à obtenir la condamnation solidaire de la SCI Baïkal et de M. Bulte à l'indemniser : des frais d'enregistrement et notariés, des loyers, charges et primes d'assurances versés pour le logement loué à compter du 1er novembre 2013, des mensualités de remboursement de ses prêts immobiliers, des factures EDF, primes d'assurance propriétaire non occupant et charges de copropriété du lot litigieux acquittées à compter du 1er novembre 2013, des matériaux achetés pour son futur logement, de la subvention perdue pour financer ses travaux, des frais de procédure annexe en suspension des obligations découlant des prêts CRCAM, de son préjudice financier, de son préjudice de jouissance,

- infirmer également le jugement en ce qu'il a limité l'indemnisation du préjudice moral de Mme A B à la somme de 5 000 euros,

Statuant à nouveau :

A titre principal,

- dire et juger que la SCI Baïkal doit la garantir au titre des vices cachés affectant son lot, objet de la vente,

A titre subsidiaire,

- dire que la SCI Baïkal engage sa responsabilité à son égard au titre du manquement à son obligation de délivrance,

A titre encore plus subsidiaire,

- dire que la SCI Baïkal a commis une réticence dolosive à son égard lors de la vente,

En tout état de cause,

- ordonner la résolution de la vente,

- condamner la SCI Baïkal à lui rembourser le prix de vente perçu soit 110 000 euros en principal avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation et capitalisation,

- condamner in solidum la SCI Baïkal et M. Bulte à lui payer les sommes de :

- 8 000 euros de frais d'agence,

- 8 600 euros de frais d'enregistrement et notariés,

- 570 euros par mois à compter du 1er nov. 2013 jusqu'à la décision à intervenir,

- 891 euros par mois à compter du 1er nov. 2013 jusqu'à la décision à intervenir,

- 1 000 euros de frais bancaires sous réserve de l'avis de CRCAM,

- 21 443 euros de travaux investis à perte,

- 2 530 euros de frais d'approvisionnement de chantier à perte,

- 17 000 euros de perte de subvention,

- 750 euros par mois de préjudice de jouissance à compter du 1er nov. 2013 jusqu'à la décision à intervenir,

- 1 303 euros de frais de procédure afin d'obtenir la suspension de l'exécution des prêts CRCAM,

- 20 000 euros de dommages et intérêts pour préjudice moral,

- 20 000 euros de dommages et intérêts pour préjudice financier, en principal, assorti des intérêts au taux légal à compter du jour de la demande ;

- ordonner la résolution des contrats de prêts souscrits,

- ordonner la résolution des contrats d'assurance souscrits lors de la conclusion de ces prêts et ordonner à la CRAMCL de lui restituer les sommes réglées au titre de ses prêts,

- débouter la SCI Baïkal de l'ensemble de ses demandes,

- condamner la SCI Baïkal et M. Bulte in solidum à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile,

- condamner la SCI Baïkal et M. Bulte aux entiers dépens qui comprendront expressément les frais d'expertise et dire que, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile, Maître Pascal Lavisse pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l'avance sans en avoir reçu provision.

Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 18 novembre 2019, la CRCAMCL demande de :

- dans l'hypothèse où la cour confirmerait le jugement au titre de la résolution de la vente intervenue le 7 août 2013 entre la SCI Baïkal et Mme Dejean Domergues, et par voie de conséquence, la résolution des contrats de prêt souscrits par Mme A B auprès de la CRCAMCL,

- confirmer la restitution par Mme A B des capitaux prêtés et la restitution par le Crédit Agricole à Mme A B des sommes réglées au titre des prêts, et ordonner la compensation,

- confirmer le jugement sur le principe de la condamnation de la SCI Baïkal à indemniser le Crédit Agricole, mais infirmer le jugement sur le montant, en portant le montant de la condamnation à la somme de 9 533,38 € au titre du premier prêt, et à celle de 19 100,78 € au titre du second prêt et celle de 1 500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et les dépens,

- par voie d'appel incident, condamner la SCI Baïkal à garantir le Crédit Agricole de toute demande de restitution des primes d'assurance décès invalidité, dans l'hypothèse où la caducité des contrats de prêt entraînerait la caducité de l'assurance liée aux prêts,

- condamner la SCI Baïkal à lui payer une indemnité de 3 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

- condamner la SCI Baïkal aux dépens dont distraction au profit de la SCP Stoven Pinczon du Sel, avocat aux offres de droit.

SUR QUOI, LA COUR,

Sur la garantie des vices cachés :

L'article 1641 du Code civil dispose que " le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ".

Mme A B verse aux débats un procès-verbal du 26 août 2013 faisant état, dans le bien vendu, après dépose des placoplâtres muraux et faux plafond, de l'existence de " servitudes d'écoulement d'eau et d'électricité de tout l'immeuble ".

L'expert judiciaire a également constaté l'existence de nombreux réseaux de câbles électriques en plafond et sous plancher haut du logement dont la destination et l'utilisation ne peut être déterminée, de passage des réseaux d'eaux usées des appartements du premier étage ne respectant pas les règles coupe-feu, l'existence d'une alimentation en eau potable non conforme dès lors que l'alimentation générale située dans le logement est divisé en plusieurs réseaux, distribuant différents logements.

Il est établi que l'acquéreur a acquis un bien à usage d'habitation à rénover résultant de la division de bureaux dont la destination devait être modifiée. Cependant, le projet de rénovation n'est pas de nature à rendre acceptable tous les vices susceptibles d'affecter le bien vendu.

En l'espèce, l'acquéreur ne pouvait avoir connaissance, nonobstant la visite du bien, de l'existence des réseaux électriques et d'eaux dissimulés derrière des placoplâtres et faux plafond, ni du fait que ces réseaux n'étaient nullement propres au bien vendu, mais desservaient plusieurs autres appartements. Ni le compromis de vente ni l'acte authentique ne mentionnaient l'existence de ces passages de réseaux électriques et d'eaux de l'immeuble.

L'existence de passage de ces réseaux a conduit les entrepreneurs mandatés pour rénover l'appartement à arrêter leur activité, la réfection des réseaux électriques et d'eaux de l'immeuble étant le préalable nécessaire à la modification du local aux fins d'usage d'habitation. Le bien vendu était décrit comme un appartement à aménager, et le compromis de vente comportait une condition suspensive liée à l'obtention par le vendeur de l'autorisation du maire de la commune aux fins de changer la destination de l'immeuble.

Dès lors que l'acquéreur n'a pas acquis un local à usage de bureaux mais un appartement à usage d'habitation, fût-ce à aménager, l'existence de ces réseaux non propres au logement rend le bien impropre à sa destination, et constituent un vice caché préexistant à la vente.

L'acte authentique de vente comporte la clause suivante :

" L'acquéreur, sauf à tenir compte de ce qui peut être indiqué par ailleurs :

Prendre le BIEN vendu dans l'état où il se trouvera le jour de l'entrée en jouissance sans aucune garantie de la part du vendeur pour raison :

Soit de l'état des constructions, de leurs vices mêmes cachés, sous réserve des dispositions législatives ou réglementaires contraires analysées ci-après ".

Il est également précisé que le vendeur " ne pourra pas se retrancher derrière les clauses d'exonération de garantie des vices cachés envers l'acquéreur s'il venait à être considéré comme un professionnel de l'immobilier ou s'il s'était comporté comme tel sans en avoir les compétences requises ou encore s'il est prouvé qu'il n'a pas révélé des vices cachés connus de lui ".

L'appelante se prévaut de l'application de la clause d'exonération de la garantie des vices cachés en soutenant qu'elle une SCI familiale qui ne saurait en aucun cas être assimilée à un professionnel, ce que soutient au contraire Mme A B.

Si le caractère familial d'une SCI, comme tel est le cas en l'espèce, ne fait nullement obstacle à sa qualité de professionnelle, au regard de son activité et de l'opération réalisée, le tribunal ne pouvait toutefois déduire du fait que la société civile était une société immobilière, le fait qu'elle avait la qualité de professionnelle de l'immobilier.

Les pièces versées aux débats établissent que la SCI Baïkal a acquis l'immeuble le 24 janvier 2002, soit 11 années avant de vendre un lot à Mme A B. La SCI et a modifié la destination de trois locaux à usage de bureaux en locaux à usage d'habitation, a établi un acte de division de l'immeuble par lots et un règlement de copropriété. Il ne peut se déduire de cette seule opération la qualité de professionnelle de la SCI, dont il n'est ni allégué ni justifié qu'elle ait conçu et réalisé des travaux avant de vendre les lots divisés.

Le fait que les gérants de la SCI Baïkal exercent plusieurs autres mandats sociaux dans d'autres sociétés exerçant dans le secteur immobilier n'est pas de nature à influer sur la qualité de la SCI Baïkal dans la vente litigieuse.

Mme A B qui allègue de la qualité de professionnelle de la SCI, ne verse pas aux débats l'extrait K bis de ladite société qui permettrait à la cour de connaître les activités exercées par celles-ci, d'autant plus que l'appelante conteste exercer l'activité de vente de biens immobiliers.

Il ne peut donc être considéré que la SCI Baïkal avait la qualité de professionnelle de l'immobilier, de sorte que la clause d'exonération de la garantie des vices cachées incluse à l'acte ne peut être écartée. En outre, Mme A B n'allègue ni ne justifie que la SCI avait connaissance des vices cachés allégués.

La garantie des vices cachés par la SCI Baïkal n'est donc pas due, contrairement à ce qui a été jugé par le tribunal.

Sur l'obligation de délivrance :

L'acquéreur soutient que le vendeur a manqué à son obligation de délivrance, en vendant un bien ne permettant pas de constituer sa résidence principale, en raison des réseaux électriques et eaux passant par le logement empêchant toute rénovation.

Il résulte du compromis de vente que l'opération portait sur " un appartement à aménager comprenant trois pièces, entrée, accueil, wc, et une pièce noire (lot actuellement à usage de bureaux) ", outre deux emplacements de parking et une terrasse privative.

L'appartement à aménager, dont le changement de destination avait été autorisé, a bien été délivré à l'acquéreur. Ce n'est pas en raison d'une non-conformité du bien vendu aux stipulations contractuelles que le logement n'a pu être rénové, mais à cause de vices cachés affectant l'intérieur des cloisons et plafonds par lesquels passaient des réseaux destinés à alimenter d'autres lots que ceux vendus. Ces vices ne peuvent constituer un manquement à l'obligation de délivrance qui ne s'apprécie qu'au regard des stipulations contractuelles.

Les demandes formées par Mme A B sur le fondement de l'obligation de délivrance doivent donc être rejetées.

Sur le dol :

Il convient de rappeler que le dol, défini à l'article 1116 du Code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 applicable à la cause, est une cause de nullité de la convention et non de résolution du contrat.

Mme A B qui allègue une réticence dolosive du vendeur, ne demande pas l'annulation de la vente dans le dispositif de ses conclusions qui seul saisit la cour en application de l'article 954 du Code de procédure civile, mais la résolution de la vente. En revanche, l'existence d'une réticence dolosive peut conduire à l'indemnisation du préjudice subi.

La seule méconnaissance par l'acquéreur d'une information considérée comme essentielle ne peut suffire à caractériser l'existence de manœuvres dolosives en l'absence d'un comportement fautif du vendeur. Le défaut d'information ne peut être reproché au vendeur que si celui-ci avait cette information en sa possession. Or, en l'espèce, il n'est pas établi que le vendeur avait connaissance des passages de câbles et canalisations dans le lot vendu, destinés à alimenter les autres parties de l'immeuble.

Le compte rendu de réunion en date du 12 juin 2013 émanant du cabinet Céra, cabinet de M. Ramel, examiné par le tribunal, relatif à l'affaissement du plancher haut du rez-de-chaussée, ne fait aucune mention de l'existence des réseaux communs électriques et d'eaux dans le bien vendu.

En l'absence de preuve de manœuvres dolosives, les demandes de Mme A B ne peuvent prospérer sur le fondement du dol.

Il résulte de l'ensemble de ces éléments que les demandes de résolution de la vente et les demandes indemnitaires formées à l'encontre du vendeur, dont la faute contractuelle n'est pas établie, doivent être rejetées. Le jugement sera donc infirmé en ses chefs prononçant la résolution de la vente et condamnant la SCI Baïkal à des dommages et intérêts au profit de Mme A B.

Sur la responsabilité du diagnostiqueur :

Mme A B a formé appel incident afin de voir retenir la responsabilité délictuelle de M. Z qui n'a pas décelé les désordres dont le bien vendu était affecté. Il lui appartient de rapporter la preuve d'une faute commise par le diagnostiqueur qui lui aurait causé un préjudice.

M. Z a établi les diagnostics immobiliers suivants : constat de risque d'exposition au plomb, certificat de superficie, diagnostic de performance énergétique, rapport de l'état de l'installation intérieure d'électricité, diagnostic technique immobilier, repérage des matériaux et produits contenant de l'amiante.

Le rapport d'expertise judiciaire a mentionné que la réglementation NF C14100 prohibant la distribution primaire dans des locaux privatifs n'était pas respectée dans le bien vendu. Le rapport de l'état de l'installation intérieure d'électricité établi par M. Z comporte les points de vérification imposés par les articles R. 134-10 et suivants du Code de la construction et de l'habitation. Le diagnostiqueur n'était tenu de vérifier que l'état visible de l'installation, en aval de l'appareil général de commande et de protection de l'installation électrique propre à chaque logement. En conséquence, il n'entrait pas dans la mission de M. Z de vérifier et de mentionner dans son rapport, l'état de l'alimentation primaire existant dans le bien diagnostiqué.

S'agissant des vices cachés affectant le logement, il convient de rappeler que les gaines et canalisations étaient dissimulées dans les cloisons et faux plafonds, de sorte que le diagnostiqueur, à qui il n'incombait pas de rechercher des vices cachés, ne pouvait en constater l'existence, outre le fait que ce point excédait sa mission.

M. Z n'ayant commis aucune faute dans sa mission, le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes indemnitaires formées à son encontre. L'appel en garantie formé par l'appelante à l'encontre de M. Z est par ailleurs sans objet.

Sur les contrats de prêt :

Le tribunal a prononcé la résolution des contrats de prêt par suite de la résolution du contrat de vente, en indiquant que " la nullité du contrat principal s'étend aux contrats accessoires de prêt ", alors que le contrat de vente n'était pas annulé mais résolu.

L'infirmation du jugement quant à la résolution du contrat de vente du bien immobilier s'étend nécessairement, par voie de conséquence aux chefs du jugement prononçant la résolution des contrats de prêt et ordonnant la restitution par l'emprunteur des capitaux prêtés par la banque, et la restitution par la banque à l'emprunteur des sommes réglées au titre de ces prêts.

En l'absence de résolution des contrats de prêt, la banque ne peut se prévaloir d'un quelconque préjudice qui serait imputable au vendeur du bien immobilier. La banque sera donc déboutée de toutes ses demandes formées à l'encontre de la SCI Baïkal, et le jugement sera infirmé en ce qu'il a condamné cette dernière à payer à la banque les sommes de 3 873,94 euros et 7 219,03 euros en indemnisation de ses préjudices.

Sur les demandes accessoires :

Au vu de la solution du litige, il convient d'infirmer le jugement en ses chefs statuant sur les dépens et les frais irrépétibles. Mme A B sera condamnée aux entiers dépens de première instance et d'appel avec application des dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile. Il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

Par ces motifs Statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire et en dernier ressort, Infirme le jugement déféré, sauf en ce qu'il a mis M. X Z hors de cause, Statuant à nouveau sur les chefs infirmés, et Y Ajoutant, Déboute Mme C A B de sa demande de résolution de la vente par la SCI Baïkal de l'immeuble situé au ... Jaurès à Orléans, en date du 7 août 2013, Déboute Mme C A B de l'ensemble des demandes en paiement formées à l'encontre de la SCI Baïkal, Déboute Mme C A B de sa demande de résolution des contrats de prêt souscrits auprès de la caisse régionale de crédit agricole mutuel Centre Loire, Déboute la caisse régionale de crédit agricole mutuel Centre Loire de ses demandes formées à l'encontre de la SCI Baïkal, Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Code de procédure civile, Condamne Mme C A B aux entiers dépens de première instance et d'appel, Autorise les avocats de la cause à recouvrer directement et à leur profit, contre la partie condamnée aux dépens, ceux dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision.