CA Versailles, 4e ch. des expropriations, 19 mai 2020, n° 18-07341

FAITS ET PROCEDURE,

La société par actions simplifiée Speedy France (la société Speedy) exploite un local à usage commercial donné à bail renouvelable le 3 mai 1990 par Mme Patricia B. épouse J. et M. Jean-Louis G., dans un immeuble situé [...], sur une parcelle cadastrée section Q n°16.

L'activité développée par la société Speedy France a pour objet le montage et la vente de pièces détachées et divers accessoires pour automobiles.

Pour les besoins d'une opération de renouvellement urbain du quartier nord de la ville, le conseil municipal de la commune de Bagneux a approuvé la création d'une zone d'aménagement concerté, la [...], dont l'aménagement a été confié à la société d'économie mixte agir pour Bagneux (Semaba), aux droits de laquelle se trouve la société d'aménagement et de développement des villes et du département du Val de Marne (la SADEV 94) depuis le 30 septembre 2016.

Selon arrêté du préfet des Hauts-de-Seine du 22 septembre 2014, l'acquisition des parcelles nécessaires à la réalisation de la ZAC a été déclarée d'utilité publique au profit de la SEMABA.

Par arrêté du 25 février 2015, les parcelles nécessaires à la réalisation du projet ont été déclarées cessibles, en ce compris la parcelle Q n°16.

L'ordonnance d'expropriation emportant transfert de propriété de ces parcelles, dont celle exploitée par la société Speedy, a été rendue le 15 avril 2016.

Par arrêtés du 8 décembre 2016 puis du 24 mai 2017, le préfet des Hauts de Seine a transféré à la SADEV 94 et l'EPF IDF le projet de réalisation de la [...].

La société Speedy ayant rejeté l'offre d'indemnisation de la Sadev 94, celle-ci a saisi le juge en fixation de l'indemnité d'éviction devant lui revenir.

Par jugement du 26 septembre 2018, le juge de l'expropriation du Tribunal de grande instance de Nanterre a :

- Fixé à la somme totale de 163 379 euros l'indemnité totale due par la SADEV 94 à la société Speedy France pour l'éviction d'un local commercial situé dans un immeuble au [...], cadastré section Q n°16, détaillée suivant :

- Indemnité principale : 103 275,80 euros arrondie à 103 276 euros,

- Indemnités accessoires :

- pour frais de remploi : 9 178 euros,

- pour trouble commercial : 24 205 euros,

- pour investissements non amortis : 6 220 euros,

- pour les frais de déménagement et nettoyage : 20 500 euros,

- Sursis à statuer sur les indemnités de licenciement à venir,

- Débouté la société Speedy France du surplus de ses demandes,

- Condamné la SADEV 94 à verser à la société Speedy France la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,

- Dit que les dépens étaient à la charge de la SADEV 94 conformément à l'article L. 312-1 du Code de l'expropriation.

Par déclaration du 24 octobre 2018, la société Speedy France a interjeté appel de ce jugement à l'encontre de la SADEV 94.

Par ses conclusions reçues au greffe le 23 janvier 2019, notifiées à la SADEV 94 et au commissaire du gouvernement (avis de réception signés les 28 et 25 janvier 2019), la société Speedy France demande à la cour, au visa des articles 321-1 et suivants du Code l'expropriation, de :

- La déclarer recevable et bien fondée en son appel,

En conséquence,

- Réformer le jugement du 26 septembre 2018,

Et, statuant à nouveau,

- Fixer à la somme globale de 737 275 euros, sauf à parfaire, l'indemnité d'expropriation due à la société Speedy France, et décomposée comme suit :

*indemnité principale : 295 000 euros, sauf à parfaire,

*indemnités accessoires : 442 275 euros, sauf à parfaire,

A titre subsidiaire,

Si par impossible la cour devait considérer que l'expropriation n 'entraîne pas de perte de fonds de commerce mais un transfert vers les locaux de Montrouge,

- Fixer à la somme globale de 1 078 130 euros, sauf à parfaire, l'indemnité d'expropriation due à la société Speedy France, et décomposée comme suit :

*indemnité principale : 206 551,60 euros, sauf à parfaire,

*indemnités accessoires : 871 578,08 euros, sauf à parfaire,

A titre très subsidiaire,

- Fixer les indemnités accessoires au titre de déménagement et nettoyage, de réinstallation, de publicité, d'information et d'autres formalités, et de licenciements, aux montants des factures ou de tous autres justificatifs comptables présentés à la SADEV 94 par la société Speedy France,

- A défaut, surseoir à statuer sur ces postes de préjudices,

En tout état de cause,

- Rejeter toutes fins, prétentions et conclusions contraires de la SADEV 94,

- Condamner la SADEV 94 au paiement d'une somme de 10 000 euros, au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

- Condamner la SADEV 94 aux dépens lesquels seront recouvrés conformément aux modalités prévues à l'article 699 du Code de procédure civile.

Par ses conclusions adressées au greffe le 16 avril 2019, notifiées à la société Speedy France et au commissaire du gouvernement (avis de réception signés le 18 avril 2019), la SADEV 94 demande à la cour, au visa des dispositions des articles R. 311-26 et suivants du Code de l'expropriation et de l'article L. 322-1 du Code de l'expropriation,

de :

- Débouter la société Speedy France de l'ensemble de ses demandes,

- Confirmer le jugement n° 17/00096 du juge de l'expropriation des Hauts-de-Seine, dans toutes ses dispositions,

- Condamner la société Speedy France à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

Par ses conclusions adressées au greffe le 19 avril 2019, notifiées à la société Speedy France et à la SADEV 94 (avis de réception signés (le 7 mai 2019 pour la société Speedy)), le commissaire du gouvernement demande à la cour, au visa des dispositions du Code de l'expropriation, de :

- Fixer l'indemnité d'éviction revenant à la société Speedy France de la manière suivante :

*Indemnité principale : 103 275,80 euros,

*Indemnité de remploi : 9 178 euros.

Par des conclusions reçues au greffe le 12 juillet 2019, notifiées à la SADEV 94 et au commissaire du gouvernement (avis de réception signés le 21 août 2019), la société Speedy France réitère ses prétentions et produit de nouvelles pièces (n°33 à 37).

Par des conclusions reçues au greffe le 23 septembre 2019, notifiées à la société Speedy France et au commissaire du gouvernement (avis de réception signés (le 24 septembre 2019 pour le commissaire du gouvernement)), la SADEV 94 demande à la cour, au visa des dispositions des articles R. 311-26 et suivants du Code de l'expropriation, de l'article L. 322-1 du Code de l'expropriation, de :

- Déclarer irrecevables les pièces n°33 à 37 présentées par la société Speedy France, au motif qu'elles ont été présentées au-delà du délai prévu à l'article R. 311-26 du Code de l'expropriation,

- Débouter la société Speedy France de l'ensemble de ses demandes,

- Confirmer le jugement entrepris dans toutes ses dispositions,

- Condamner la société Speedy France à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

Par des conclusions reçues au greffe le 7 octobre 2019, notifiées à la société SADEV 94 et au commissaire du gouvernement (avis de réception signés le 8 octobre 2019), la société Speedy France réitère ses prétentions initiales et en réponse aux écritures de la SADEV 94, demande et à la cour,

En tout état de cause, de :

- Juger que la production par Speedy, en même temps que son mémoire en réplique et récapitulatif n°1, des pièces n°33, 34, 36 et 37, est recevable,

- Rejeter toutes fins, prétentions et conclusions contraires de la société SADEV 94,

- Condamner la société SADEV 94 au paiement d'une somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

- Condamner la société SADEV 94 aux dépens et dire qu'ils pourront être recouvrés par Me D., avocat à la cour d'appel de Versailles, conformément à l'article 699 du Code de procédure civile,

A titre plus subsidiaire encore, et si contre toute attente la cour devait déclarer irrecevable la production par Speedy de ses pièces n°33, 34, 36 et 37,

- Déclarer irrecevable la production de pièces effectuée par la SADEV 94, le 20 septembre 2019.

Par des conclusions reçues au greffe le 18 décembre 2019, notifiées à la société Speedy France et au commissaire du gouvernement (avis de réception signés les 24 décembre et 20 décembre 2019), la société SADEV 94 réitère ses dernières demandes et répond aux écritures de l'appelante.

Par ses dernières conclusions reçues au greffe le 19 février 2020, la société Speedy France réitère l'ensemble de ses demandes, produit de nouvelles pièces (n° 38 à 40) et modifie le " en tout état de cause " ainsi qu'il suit :

- Juger que sa production des pièces n° 33, 34, 36, 37, 38, 39 et 40, effectuée en même temps que la notification de ses mémoires en réplique et récapitulatifs n°1 et 2, est parfaitement recevable,

- Rejeter toutes fins, prétentions et conclusions contraires de la société SADEV 94.

Les demandes formées au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, des dépens et 'à titre plus subsidiaire encore' sont identiques à celles des conclusions précédentes.

Par ses dernières conclusions reçues au greffe le 20 février 2020, le société SADEV 94 réitère l'ensemble de ses demandes.

Les parties et le commissaire du gouvernement ont été régulièrement convoqués à l'audience du 25 février 2020.

SUR CE, LA COUR,

Sur la recevabilité des pièces n° 33, 34 et 36 à 40 de la société Speedy

La SADEV 94 conteste, au visa de l'article R. 311-26 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, la recevabilité des pièces susvisées.

Il convient de rappeler qu'aux termes de ce texte, l'appelant doit déposer ses conclusions et les documents qu'il entend produire, dans le délai de trois mois à compter de sa déclaration d'appel, à peine de caducité de cette déclaration relevée d'office.

Des pièces complémentaires ne peuvent être déposées postérieurement à ce délai que lorsque leur date ne permettait pas d'en disposer dans le délai légal ou lorsque leur production est provoquée par les conclusions et pièces de la partie adverse ou du commissaire du gouvernement.

Il convient de préciser que la demande de la SADEV 94 figure clairement dans les motifs de ses écritures. Elle a toutefois omis de reprendre dans son dispositif l'intégralité de cette demande puisque ce dispositif ne vise pas les pièces n° 38 à 40.

Il s'agit manifestement d'une erreur matérielle que la cour peut réparer en interprétant son dispositif à la lumière de ses motifs.

A supposer que cette interprétation ne soit pas considérée comme possible, force est de constater que la cour, a, aux termes de l'article R .311-26 précité l'obligation de relever d'office la méconnaissance de ces dispositions et qu'en l'espèce, la recevabilité des pièces n° 38 à 40 ayant été débattue par les parties dans leurs écritures respectives, il n'est pas nécessaire de rouvrir les débats.

Il sera donc procédé à l'examen de la recevabilité de toutes les pièces visées par les motifs de la SADEV 94 (conclusions du 20 février 2020).

Ces pièces ont été déposées au greffe par la société Speedy avec ses conclusions du 12 juillet 2019 (pièces 33, 34, 36 et 37) et du 7 octobre 2019 (pièces 38 à 40), alors que le délai légal de trois mois avait expiré le 24 janvier 2019.

La lecture de ces pièces enseigne que :

- la pièce n° 33, constituée par une capture d'écran du site Agorabiz a pour objet de répondre aux conclusions d'intimée de l'expropriante (avril 2019) reprochant à l'appelante le périmètre trop limité de ses recherches de locaux,

- la pièce n° 34, constituée par un itinéraire Mappy, a également pour objet de répondre aux affirmations contenues dans ces mêmes conclusions sur la question de la distance séparant les locaux évincés, du centre Speedy de Malakoff,

- la pièce n° 36, constituée par une attestation de chiffre d'affaires 2019 du centre Speedy de Montrouge, répond à l'argument de l'appelante, contenu dans ses conclusions d'intimée, relatif à la capacité de ce centre d'absorber ou non la clientèle du site exproprié,

- la pièce n° 37, constituée d'une facture de loyers est postérieure par sa date (février 2019) au délai initial de trois mois dans lequel l'appelante devait déposer ses conclusions et pièces,

- il en va exactement de même de la pièce n° 38, constituée par une facture de déménagement, qui date du 31 janvier 2019.

La SADEV 94 soutient que cette pièce aurait pu et du être produite par l'appelante avant le 7 octobre 2019 et notamment avec ses écritures du mois de juillet 2019.

Cependant, il convient de constater que l'expropriante ne conteste pas le montant alloué à la société Speedy par le jugement au titre de l'indemnité de déménagement que la pièce n° 38 a pour objet d'étayer. Elle n'a donc développé aucune argumentation sur cette question dans ses écritures d'intimé.

En conséquence, dès lors que le délai légal de trois mois ne pouvait être respecté, l'appelante n'était tenue par aucun autre délai que le délai " utile " de l'article 15 du Code de procédure civile qui permet le respect du contradictoire et, il n'est pas soutenu en l'espèce que ce principe n'aurait pas été respecté.

- la pièce n° 39, constituée par un avis de virement de loyer du 27 septembre 2019 ne pouvait davantage compte tenu de sa date être produite avant les écritures du 7 octobre 2019. Contrairement à ce que prétend l'expropriante, cette pièce n'est pas une attestation mais un avis d'opération dont une partie date du 9 septembre 2019 de sorte que la pièce ne pouvait effectivement pas être produite avant,

- la pièce n ° 40, constituée d'une attestation du 4 octobre 2019 du commissaire aux comptes de la société Speedy relative aux chiffres d'affaires du centre de Bagneux de 2015 à 2018 et d'une attestation du président de Speedy France sur la même question, a pour objet de répondre aux critiques de l'expropriante sur l'absence de communication par Speedy de pièces comptables.

Contrairement à ce que fait valoir l'appelante, cette critique était non seulement contenue dans les premières conclusions d'intimée de la SADEV 94 et non dans ses conclusions n° 2 mais également dès le débat en première instance puisque le commissaire du gouvernement y avait déjà souligné l'absence de pièces comptables, ainsi que la SADEV 94 le rappelle dans ses conclusions d'intimé (avril 2019).

En conséquence, cette attestation devait être sollicitée bien plus tôt par la société Speedy, afin de pouvoir être versée aux débats dès ses premières conclusions d'appelantes.

Il découle de l'ensemble de ces éléments que les pièces n° 33, 34, 36, 37, 38 et 39 seront déclarées recevables et que la pièce n° 40 sera déclarée irrecevable.

Sur la recevabilité des pièces n° 9 et 10 de la SADEV 94

La société Speedy, demande, dans l'hypothèse où il serait fait droit aux fins de non-recevoir soulevées par la SADEV94, de prononcer l'irrecevabilité des pièces n° 9 et 10 déposées par l'expropriante dans ses conclusions du 23 septembre 2019 alors que le délai de trois mois impartis à l'intimé par l'article R. 311-26 précité pour déposer ses conclusions et pièces expirait le 28 avril 2019.

La pièce n° 9, qui est constituée d'un jugement du 30 juillet 2018 rendu par le Tribunal de grande instance de Nanterre fixant l'indemnité d'éviction de la société Carrosserie 92 (comprise dans le périmètre de la même opération d'expropriation que la société Speedy), a pour objet de répondre aux écritures de cette société du 12 juillet 2019, soutenant que l'expropriante ne rapporte pas la preuve que la société Carrosserie 92 a fait l'objet d'une mesure d'expropriation.

Quant à la pièce n° 10, il s'agit d'un extrait du site internet de Renault à Arcueil, qui tend à établir la nature de l'activité exercée par ce centre.

Cette pièce répond à l'argument de la société Speedy selon lequel ce centre, outre son activité de concessionnaire, a une activité de 'mécanique, carrosserie, sans rendez-vous'.

Contrairement à ce que prétend la SADEV 94, cet argument n'a pas été avancé pour la première fois par l'appelante dans ses conclusions du mois de juillet 2019, mais dans ses conclusions initiales du mois de janvier 2019.

La SADEV devait donc y répondre dans ses écritures d'intimée d'avril 2019.

Cette pièce sera donc déclarée irrecevable, alors que la pièce n° 9 sera déclarée recevable.

Sur la fixation de l'indemnité principale d'éviction

Sur la description des locaux et de leur environnement et sur la date de référence

Sur la description des locaux et de leur environnement

Pour une description très détaillée, il est renvoyé au jugement.

Il sera toutefois rappelé les éléments suivants :

Le local est situé [...] qui constitue l'axe de circulation majeur de la commune de Bagneux depuis la porte d'Orléans jusqu'à Sceaux et qui délimite le territoire de la commune par rapport à celui d'autres communes limitrophes comme Arcueil.

Ce secteur de l'[...] est desservi par de nombreuses lignes de bus et se trouve également non loin de la gare 'Arcueil-Cachan' du RER B. Il est situé à proximité du centre commercial de la Vache Noire, d'un supermarché Cora et d'un hôtel Campanile, mais aussi d'habitations.

Le local commercial de la société Speedy est situé [...] et se termine à l'angle formé avec la [...], offrant à cet endroit un espace à la clientèle pour garer son véhicule.

L'intérieur est constitué d'un atelier/garage, d'un vestiaire, d'une réserve et d'un wc. Le premier juge a relevé que le tout était en bon état général même s'il manquait d'entretien.

Les parties s'accordent en cause d'appel sur la superficie des locaux estimée à 282,62 m².

Sur la date de référence

C'est à juste titre que le premier juge a fixé la date de référence au 17 décembre 2013, date de la dernière modification du PLU de la commune de Bagneux, en application des dispositions de l'article L. 213-4 du Code de l'urbanisme.

Cette date n'est d'ailleurs contestée ni par les parties ni par le commissaire du gouvernement.

A cette date, la parcelle était classée en zone UAa du PLU, c'est à dire en zone urbaine ayant vocation à accueillir les espaces mixtes de la commune le long des axes structurants du territoire, en favorisant le développement économique.

Sur la méthode de calcul de l'indemnité d'éviction : valeur du fonds de commerce ou du droit au bail

La société Speedy reproche au jugement d'avoir calculé son indemnité d'éviction en fonction de la valeur de son droit au bail et non selon la valeur pleine et entière de son fonds de commerce, après avoir retenu qu'elle ne rapportait pas la preuve de l'impossibilité de se réinstaller à proximité immédiate des locaux expropriés.

Elle fait valoir qu'elle va perdre son fonds de commerce car elle est dans l'impossibilité de trouver un nouveau local dans un environnement proche, que sa clientèle va être captée par ses concurrents à proximité et que les autres centres Speedy situés aux alentours n'ont pas la capacité d'absorber sa clientèle.

La SADEV 94 soutient que la société évincée dispose de plusieurs autres centres à proximité permettant de transférer sa clientèle, qu'elle ne rapporte pas la preuve d'une impossibilité de trouver d'autres locaux à proximité, ses recherches n'ayant pas été sérieuses et qu'il n'y a pas de véritables concurrents aux alentours susceptibles de capter cette clientèle.

Le commissaire du gouvernement expose lui aussi que la perte totale de clientèle et l'impossibilité pour la société Speedy de se réinstaller à proximité ne sont pas établies et qu'au contraire, le maillage de la zone par les autres centres de la marque permet d'accueillir la clientèle du centre de Bagneux.

Il est rappelé tout d'abord que l'indemnité principale de l'exploitant évincé correspond à la valeur pleine et entière de son fonds de commerce lorsque l'éviction entraîne la perte totale de ce fonds c'est à dire en cas de perte totale de sa clientèle et, elle correspond à la valeur du droit au bail en l'absence de perte totale de clientèle.

La jurisprudence considère qu'il y a perte totale de clientèle lorsque l'exploitant ne peut retrouver un local comparable à celui qu'il exploitait à proximité de sa zone de chalandise initiale dont le périmètre varie selon le type de commerce concerné et qu'il ne peut davantage transférer sa clientèle dans un autre établissement de la marque lorsqu'il en existe.

Contrairement à ce que soutient la société Speedy, il appartient à l'exploitant évincé de rapporter la preuve de son impossibilité de transférer son activité ou de trouver des locaux de remplacement (voir 3e Civ, 16 mars 1994, n° 92-70.275 ; 3e Civ, 7 mai 1996, n° 95-70.089).

En l'espèce, la société Speedy se fonde sur ses pièces n° 15, 18, 23 et 33 pour établir son impossibilité de trouver un autre local à proximité, adapté à son activité.

Ces pièces ne témoignent cependant pas d'une recherche très sérieuse et active ainsi que l'a retenu le premier juge dans la mesure où les attestations émanant du responsable 'expansion' de Speedy (pièce n° 18) et de la société CBRE (n° 23) à qui a été confié une mission de recherche de locaux, qui font état de recherches négatives, ne donnent aucun détail sur le type de locaux recherchés, leurs dimensions, la zone de recherche, le coût envisagé etc...

En outre, la société CBRE précise, en janvier 2019 qu'elle a cherché un local de remplacement depuis six mois. Or, l'ordonnance d'expropriation datant du 15 avril 2016, la recherche a donc été engagée très tardivement.

En ce qui concerne les pièces n° 33 et 15, constituées par des captures d'écran du site AgoraBiz, elles ne font apparaître que très peu d'offres de locaux (3 dans la pièce n° 33 et 1 dans la pièce n° 15).

La société Speedy les dit inadaptés à son activité, ce qui est vraisemblable s'agissant de ceux présentés comme destinés à la restauration, cependant elle n'apporte aucun élément étayant cette affirmation en ce qui concerne les autres locaux.

En outre, ces recherches n'apparaissent pas très actives, comme le souligne l'expropriante, dès lors que la pièce n° 33 concerne une recherche effectuée le 5 juillet 2019, soit postérieurement au jugement et même postérieurement à la cessation d'activité du site de Bagneux. Elle est en outre limitée à deux communes.

La pièce n° 15 n'est pas datée et ne porte que sur la commune de Bagneux.

Le fait, souligné par la société évincée, que l'expropriante ne lui ait adressé aucune proposition de relogement (sans toutefois préciser sur quel fondement juridique elle aurait pu le faire-l 'article L. 322-12 du Code de l'expropriation, Code de l'urbanisme'- et sans en tirer de conséquences précises), n'est pas suffisant pour établir qu'il n'existe aucun local adapté à proximité ni pour la dispenser de procéder à une recherche complète.

Enfin, ainsi que l'a retenu le premier juge, la société Speedy n'a en toute hypothèse pas pris l'engagement de ne pas se réinstaller à proximité.

En ce qui concerne en deuxième lieu, la question de la captation de la clientèle par les concurrents, il ressort des productions que, contrairement à ce que prétend la société Speedy, les autres établissements installés à proximité ne sont pas en mesure de capter sa clientèle :

- soit parce qu'ils font eux-mêmes l'objet d'une mesure d'expropriation, c'est le cas de la société Carrosserie 92 qui a cessé son activité au début de l'année 2019 comme l'établit la SADEV 94 en produisant l'arrêt de cette cour du 8 octobre 2019,

- soit parce que la nature de leur activité est différente, c'est le cas du concessionnaire Renault qui, même s'il annonce sur son enseigne 'mécanique, carrosserie, sans rendez-vous', a une activité par définition limitée aux véhicules Renault. En outre, la carrosserie ne fait pas partie de l'activité de 'montage et vente de pièces et divers accessoires automobiles' figurant au bail de la société Speedy (qui précise s'agissant des pièces : pots d'échappement, amortisseurs, pneus, vidange, ventes d'huile et toutes activités connexes et complémentaires) et la mécanique ne la recoupe que très partiellement.

En ce qui concerne les 'divers commerces dont les activités sont similaires à celles qui étaient exercées par le centre Speedy' évoqués par l'expert amiable engagé par l'appelante (M. S.), il n'est fourni dans son rapport aucune information précise sur ces commerces, l'expert s'étant borné à indiquer leur distance par rapport au centre Speedy et une information vague sur leur activité, par exemple : commerce de pièces automobiles, ou centre de contrôle technique sans expliquer en quoi un centre de contrôle peut avoir une activité semblable à celle de la société Speedy qui fait de la réparation et entretien de véhicules.

Les affirmations de l'expert ne peuvent donc être vérifiées.

Il en va de même du contenu de la pièce n° 30 de l'appelante qui est intitulée 'Etude de potentiel d'une implantation existante émanant d'une société " Stat et Geo " qui fait état dans un tableau intitulé 'concurrence présente dans la zone', de concurrents représentant des enseignes nationales ou des indépendants en réparation présents à moins de 5 minutes du local évincé, entre 5 et 10 minutes et entre 10 et 20 minutes. Il y en aurait au total plus de 170.

Cependant, aucune autre information n'est donnée, ni quant au nom des enseignes et commerces indépendants concernés, ni quant à leur implantation précise ni encore, quant à leur activité exacte.

En conséquence, les informations de ce tableau ne peuvent être vérifiées.

Ce document n'est en outre ni daté ni signé de sorte qu'à aucun point de vue il ne peut être considéré comme probant.

S'agissant enfin en troisième lieu, de la question du transfert de l'activité dans les autres centres Speedy, c'est à juste titre que la SADEV 94 et le commissaire du gouvernement font valoir que le maillage du terrain par la marque dans le sud de Paris (13ème notamment) et surtout dans les communes avoisinantes telles que Montrouge dont le site est à moins d'un kilomètre de celui de Bagneux, Malakoff, l'Hay les Roses, Villejuif et Ivry est suffisamment fin pour assurer le transfert de l'activité de Bagneux dans ces centres.

En effet, la société Speedy, qui reprend l'affirmation de son expert amiable selon laquelle sa clientèle est par nature locale et ne peut être transférée, n'étaye cette affirmation par aucune pièce.

En revanche, les caractéristiques et la notoriété de l'enseigne Speedy, soulignées par l'expropriante, permet de retenir que la clientèle lui restera majoritairement fidèle et se reportera sur les sites de la marque situés dans un rayon limité de 1 et 3 km (Montrouge et Malakoff), c'est à dire à moins de dix minutes du site de Bagneux.

La société Speedy ayant fait savoir dans ses dernières écritures que le site de Montrouge, qui appartenait à un franchisé avait été racheté par l'enseigne par acte du 12 novembre 2018, son argument tenant au fait 'qu'un hypothétique transfert (vers ce site) ne profiterait pas à Speedy', devient inopérant.

Contrairement à ce que soutient l'appelante, il importe peu que ce rachat ait eu lieu postérieurement à l'ordonnance d'expropriation, l'appréciation de la consistance du bien évincé n'ayant aucun lien avec celle des conditions de transfert de l'activité.

Le centre de Bagneux n'a d'ailleurs mis fin à son activité qu'au début de l'année 2019 de sorte qu'il est possible d'apprécier le caractère effectivement transférable dans un site voisin autour de cette date.

Quant à l'impossibilité pour le site de Montrouge d'absorber la clientèle de Bagneux, elle n'est nullement établie par la société Speedy qui se borne à faire état du chiffre d'affaire important du site de Montrouge sans expliquer en quoi cet élément constituerait un obstacle à un transfert au moins partiel de clientèle d'un autre site.

La société appelante fait aussi valoir qu'une clause de l'acte de cession du 12 novembre 2018 stipule que 'le cédant alerte le cessionnaire sur le fait que la capacité d'accueil de son centre était insuffisante pour accueillir tout ou partie de la clientèle du point de service de Bagneux', ce qui attesterait de cette impossibilité de transfert, même partiel de clientèle.

Toutefois, compte tenu de la date de l'acte et de celle du jugement (26 septembre 2018), cette clause ressemble fort à un élément de preuve ménagé pour les besoins de la présente procédure.

Enfin, la production du chiffre d'affaire de Montrouge de février à juin 2019 (pièce n° 37 de l'appelante) qui n'est que de 26 000 € supérieur à celui de la même période en 2018 n'est pas suffisamment probante pour établir une absence de report même partiel de la clientèle dans la mesure, d'une part, où les chiffres de 2019 résultent seulement d'une attestation du président de la société Speedy France et non de documents comptables.

Si la cour admet que la société Speedy, qui exploite ses différents centres de manière intégrée, ne puisse produire de comptes sociaux séparés pour chacun d'eux, elle devait cependant au moins faire confirmer son attestation par son commissaire aux comptes afin de lui donner une force probante suffisante.

La question de l'absence de documents comptables ayant déjà été reprochée à la société Speedy lors des débats de première instance, l'appelante devait anticiper cette difficulté et se procurer cette attestation de son commissaire aux comptes, ce qu'elle a d'ailleurs fait en ce qui concerne ses résultats des exercices 2015 à 2018 (même si ce document a été déclaré irrecevable pour une autre cause ainsi qu'il a été précédemment retenu).

D'autre part, les chiffres d'affaires mensuels de 2018 qui permettent la comparaison avec ceux de 2019 sont issus de l'acte de cession du 12 novembre 2018, or une mention expresse y précise que 'le cédant n'a pu obtenir d'attestation de l'expert-comptable certifiant les montants mais communique un tableau des chiffres mensuels qu'il a lui-même réalisé.'

Il s'ensuit qu'il n'existe pas non plus de certitude sur l'exactitude des chiffres de l'année 2018.

Il découle de l'ensemble de ces éléments que l'appelante ne rapporte la preuve, ni de son impossibilité de trouver des locaux à proximité, ni de celle de transférer son activité, même partiellement, dans ses autres centres situés à proximité c'est à dire ceux de Montrouge et Malakoff, en conséquence, c'est à juste titre que le premier juge a calculé l'indemnité d'éviction de la société Speedy à partir de la valeur de son droit au bail.

Sur l'évaluation du droit au bail

C'est par de justes et pertinents motifs, adoptés par la cour, que le Tribunal a fixé la valeur du droit au bail de la société Speedy à la somme de 103 276 €, après avoir appliqué la méthode du différentiel de loyer.

La société Speedy n'explique pas davantage qu'en première instance quel fondement juridique lui permet de demander la fixation de son indemnité principale à une somme représentant deux années de loyers.

Le critère tiré de la bonne localisation du site est insuffisant pour justifier cette prétention.

Le jugement sera donc confirmé de ce chef.

Sur les indemnités accessoires

La cour constate tout d'abord que le jugement n'est contesté par aucune des parties en ses dispositions relatives aux indemnités pour trouble commercial (24 205 €), pour investissements non amortis (6 220 €) et pour frais de déménagement

(20 500 €).

Ces chefs de dispositifs sont donc devenus irrévocables et la cour ne statuera donc pas de nouveau sur ces indemnités.

En ce qui concerne l'indemnité de remploi, le jugement sera confirmé en ce qu'il l'a fixée à la somme de 9 178 €.

Sur l'indemnité pour frais de réinstallation

La société Speedy expose que si l'hypothèse d'un transfert d'activité vers le centre de Montrouge est retenue par la cour, elle est fondée à demander à titre d'indemnité accessoire, le coût de sa réinstallation effective dans ces locaux, soit :

- 300 000 € au titre de l'achat du fond de commerce du franchisé,

- 157 105,40 € au titre des travaux d'aménagements effectués dans ces locaux.

Sur l'achat du fond de commerce de Montrouge

Ainsi qu'il a été vu précédemment, la société Speedy a fait l'acquisition par acte du 12 novembre 2018 du fonds de commerce du site Speedy de Montrouge qui était jusque-là exploité par une société franchisée, afin dit-elle, de limiter la diminution du maillage de son réseau (ce qui au demeurant constitue une reconnaissance d'un transfert possible de clientèle vers ce centre, fut-il partiel).

Si, comme le fait valoir la société Speedy, la cession par le franchisé de son fonds de commerce au franchiseur n'est pas par principe, interdite, il convient de constater en l'espèce que contrairement à ce que prétend l'appelante, elle n'a pas versé aux débats l'intégralité du contrat de franchise puisque sa pièce n° 16 fait apparaître qu'il comporte 50 pages et que sa pièce n° 35 n'en contient que 29, ce qui ne permet pas de vérifier toutes les conditions de ce contrat et de s'assurer de la régularité de ce transfert.

Aussi, la cession de fonds de commerce ne peut être retenue comme un coût régulier de réinstallation.

En outre, il peut être souligné, avec la SADEV 94, que dans un contrat de franchise, l'enseigne appartient au franchiseur, de sorte que, même si l'enseigne ne fait pas partie, aux termes de l'acte de cession de fonds de commerce du 12 novembre 2018, des éléments incorporels cédés, il n'en demeure pas moins qu'elle constitue un élément déterminant d'attrait de la clientèle et qu'en conséquence, la vente de cette clientèle par le franchisé au franchiseur est surprenante et en tout cas, 'sujette à caution', comme l'écrit l'intimée.

D'ailleurs, dans la présente espèce, la lecture de l'acte du 12 novembre 2018 et celle du contrat de franchise (du moins les 29 pages transmises), révèle que le fonds de commerce cédé avait été créé en novembre 2013, c'est à dire concomitamment à la signature du contrat de franchise avec Speedy.

Il s'ensuit que la clientèle de ce fonds a certainement été constituée quasi exclusivement grâce à la marque Speedy.

Enfin et en toute hypothèse, la société Speedy ne verse aucun document établissant qu'elle a effectivement versé la somme de 300 000 € au cédant, de sorte que pour cette raison également, il ne pouvait être fait droit à la demande.

Sur les travaux d'aménagement

En ce qui concerne les travaux d'aménagement, il résulte de la pièce n° 28, qu'il s'agit de travaux d'électricité, de plomberie, d'installation de sanitaires, d'enseignes, de peinture, de nettoyage et dégraissage, d'un montant total de 157 105,40 €.

Dans la mesure où les locaux objet de ces travaux étaient déjà affectés à la réparation et à l'entretien de véhicules sous la marque Speedy, même s'ils étaient exploités par un franchisé, l'on peine à comprendre en quoi des travaux de cette ampleur étaient tous nécessaires à la nouvelle exploitation des lieux.

S'il est concevable que des aménagements soient nécessaires compte tenu des conditions d'exploitation différentes entre un franchisé et une exploitation directe, de tels aménagements apparaissent a priori limités.

Or ceux qui figurent dans les factures de la pièce n° 28 s'apparentent pour beaucoup, à des travaux de rénovation complets (changement des sanitaires, modification des portes et travaux de peinture complets notamment), par nature non indispensables.

En conséquence, et au vu du descriptif des travaux dans les factures produites, il sera alloué à la société Speedy une somme limitée à 50 000 € qui correspond à ceux, tels que nettoyage, dégraissage, remise en état de certaines parties du local, agencements intérieurs différents, qui sont nécessaires à l'exploitation.

Le jugement sera infirmé de ce chef.

Sur l'indemnité pour perte partielle de clientèle

La société Speedy réclame la somme de 295 000 € au titre d'une perte de 50 % de sa clientèle selon elle, nécessairement entraînée par un transfert d'activité.

C'est très justement que la SADEV 94 relève que cette somme correspond à celle qui était demandée par l'appelante au titre de l'indemnisation de la perte totale de sa clientèle et donc de son fonds de commerce, ce qui en toute logique ne peut pas constituer également l'indemnisation d'une perte de 50 % de clientèle.

En ce qui concerne le principe d'un droit à indemnisation, la SADEV argue que l'appelante n'établit pas la perte de clientèle qu'elle invoque, ni dans son principe, ni dans son quantum.

Toutefois, il convient de reconnaître que si le principe du report de la clientèle du site de Bagneux sur ceux de Montrouge et de Malakoff a été ci-avant retenu en raison de la notoriété et de la spécificité des services de l'enseigne qui conduit majoritairement la clientèle à aller là où se trouve l'enseigne plutôt qu'à rechercher la proximité, il n'en reste pas moins que ce report peut ne pas être total.

Or, la perte partielle de clientèle qui en résulterait est indemnisable et elle ne pouvait pas être établie à la date des dernières écritures puisqu'il faut disposer de données chiffrées sur au moins 12 à 13 mois complets, soit en l'espèce, de février 2019 à février 2020 pour porter une appréciation fiable sur l'existence ou non d'une perte de clientèle.

Il sera en conséquence sursis à statuer sur cette demande jusqu'à la production, par la société Speedy des résultats des sites de Montrouge et Malakoff sur cette période, par des documents incontestables.

Il est précisé à toutes fins, que les parties peuvent trouver un accord sans ressaisir la cour.

Sur l'indemnité pour double loyer

La société Speedy demande une somme de 19 043,08 € au titre du double loyer qu'elle a dû exposer entre le 13 novembre 2018, date de son entrée en jouissance dans les locaux de Montrouge et le 30 janvier 2019, date à laquelle elle a quitté les locaux de Bagneux.

C'est à juste raison que la SADEV 94 oppose à cette prétention le fait que l'appelante ne verse pas aux débats de preuve de paiement de la somme réclamée, la production de l'acte du 12 novembre 2018 déjà cité, aux termes duquel la société Speedy s'engage à prendre en charge le loyer de Montrouge à compter du 13 novembre 2018, est insuffisante pour justifier du bienfondé de ce préjudice, étant observé que l'appelante ayant déposé de nouvelles écritures le 20 février 2020, elle pouvait y joindre une nouvelle pièce établissant le paiement effectué probablement tout début janvier 2020.

Cette demande sera donc rejetée.

Sur l'indemnité au titre des frais de publicité, d'information de la clientèle et des différentes formalités.

C'est par d'exacts motifs, adoptés par la cour, que le Tribunal a rejeté cette demande qui s'élève à la somme de 5 000 €.

Il y sera seulement ajouté que cette prétention, fondée sur le rapport de M. S. qui envisageait la réinstallation dans de nouveaux locaux et non dans des locaux déjà affectés à la réparation automobile appartenant au réseau Speedy, et qui comprenait notamment des frais d'impression de documents commerciaux, n'est pas adapté à la nouvelle situation.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur l'indemnité au titre de l'atteinte à l'image de Speedy et de l'impact négatif sur sa clientèle

C'est également par de pertinents motifs, adoptés par la cour, que le Tribunal a rejeté cette prétention chiffrée à 25 000 €.

L'appelante n'établit pas plus en cause d'appel qu'elle ne l'avait fait en première instance la réalité du préjudice invoqué, puisqu'elle se borne à énoncer cette demande, sans développer aucun moyen de fait ou de droit à son soutien.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Le rejet des prétentions accessoires implique également celui des demandes formées à titre très subsidiaire, tendant à ce que les indemnités soient versées par la SADEV sur justificatif produit par l'appelante ou à ce qu'il soit sursis à statuer sur ces préjudices.

Sur les indemnités des licenciements

Le jugement sera confirmé en ce qu'il a sursis à statuer sur les indemnités de licenciement jusqu'à la production d'un décompte précis, la société Speedy ne rapportant pas la preuve en cause d'appel de versements effectifs d'indemnités à ses salariés, mais produisant seulement une estimation de leur coût.

Sur les demandes formées au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et des dépens

Le sens de la présente décision conduit à confirmer le jugement en ses dispositions relatives à l'article 700 du Code de procédure civile et aux dépens (qui relèvent de la loi).

L'équité commande d'allouer une somme complémentaire de 3 500 € à la société Speedy au titre de ses frais irrépétibles d'appel.

La demande formée sur le même fondement par la SADEV 94 sera rejetée.

La SADEV 94 sera condamnée aux dépens d'appel.

Par ces motifs : Statuant contradictoirement, Dans les limites de la saisine, (Les chefs de dispositifs du jugement relatifs aux indemnités pour trouble commercial, pour investissements non amortis et pour déménagement sont devenus irrévocables), Déclare recevables les pièces n° 33, 34, 36, 37, 38 et 39 de la société Speedy France et la pièce n° 9 de la SADEV 94, Déclare irrecevables la pièce n° 40 de la société Speedy France et la pièce n° 10 de la SADEV 94, Confirme le jugement en ce qu'il a : - fixé l'indemnité principale due par la SADEV 94 à la société Speedy France pour l'éviction du local commercial situé dans l'immeuble du [...], cadastré section Q n°16 , à la somme de 103 276 euros et en ce qu'il a fixé l'indemnité de remploi à la somme de 9 178 euros, -rejeté les demandes de la société Speedy France d'indemnité pour frais de publicité, d'information de la clientèle et des différentes formalités et pour atteinte à l'image de Speedy, -sursis à statuer sur les indemnités de licenciement à venir, -et en ses dispositions relatives à l'article 700 du Code de procédure civile et des dépens, L'infirme en ce qu'il a rejeté les demandes de la société Speedy France d'indemnité pour travaux et aménagements de réinstallation, Statuant à nouveau de ce chef, Fixe cette indemnité due par la SADEV 94 à la société Speedy France à la somme de 50 000 euros , Y ajoutant, Rejette les demandes de la société Speedy France formées au titre du rachat du fonds de commerce du franchisé et d'un double loyer, Surseoit à statuer sur l'indemnité pour perte partielle de clientèle consécutive au transfert du fonds de commerce jusqu'à la production par la société Speedy France des chiffres d'affaires du 1er février 2019 au 29 février 2020 des sites de Montrouge et de Malakoff, sauf accord des parties, Condamne la SADEV 94 à payer la somme de 3 500 € à la société Speedy France au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, Rejette toute autre demande, Laisse les dépens d'appel à la charge de la SADEV 94.