CA Paris, Pôle 1 ch. 8, 19 avril 2019, n° 18-21859

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 5 novembre 2016, M. René S. a consenti à M. Mohammed A. (société Agent Assistance Ménager) la location d'un bail commercial portant sur un local commercial et d'habitation au rez-de-chaussée d'un immeuble situé [...] pour une durée de neuf années.

A compter de février 2017, des loyers sont restés impayés et suivant un acte d'huissier du 19 septembre 2017, M. S. a fait délivrer à M. Mohamed A. un commandement d'avoir à payer la somme de 7053,39 euros, représentant le solde des loyers et charges dus pour la période de février 2017 à septembre 2017 inclus.

Les causes du commandement n'ont pas disparu dans le délai d'un mois et suivant un acte d'huissier du 9 juillet 2018, M. S. a fait assigner la société AAM devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire avec tous les effets s'y rattachant outre la condamnation de son adversaire à lui payer différentes sommes au titre des loyers impayés ou de l'indemnité d'occupation.

La société AAM n'a pas contesté sa dette mais a fait valoir qu'elle avait cessé de payer ses loyers en raison de l'état des locaux dans lesquels il y a de l'amiante. Elle a précisé avoir écrit à ce sujet au bailleur et avoir sollicité une réduction du montant du loyer.

Par ordonnance en date du 14 septembre 2018, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris a :

- renvoyé les parties à se pourvoir sur le fond du litige ;

- condamné la société Agent Assistance Ménager à payer à M. S. la somme provisionnelle de 16.271 euros à valoir sur les loyers impayés à fin août 2018 ;

- constaté la résiliation du bail au 28 octobre 2017 ;

- ordonné à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de l'ordonnance l'expulsion de la société Agent Assistance Ménager ou de tous occupants de son chef des locaux situés [...], si besoin avec le concours de la force publique ;

- condamné la société Agent Assistance Ménager à payer à M. S. une indemnité d'occupation à compter du mois de septembre 2018 et ce, jusqu'à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférents, qu'elle aurait dû payer si le bail ne s'était pas trouvé résilié ;

- rejeté la demande de majoration du montant de l'indemnité d'occupation ;

- rejeté la demande au titre de la clause pénale ;

- dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution;

- condamné la société Agent Assistance Ménager à payer à M. S. la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné la société Agent Assistance Ménager aux dépens, comprenant notamment les frais d'huissier engagés dans le cadre de la présente instance.

Par déclaration en date du 8 octobre 2018, la société Agent Assistance Ménager a relevé appel de l'ensemble des chefs de cette décision sauf en ce qu'elle a rejeté la demande de majoration de l'indemnité d'occupation.

Dans ses dernières conclusions en date du 7 mars, elle demande à la cour de bien vouloir :

- la déclarer recevable et bien fondée en son appel ;

- infirmer en toute ses dispositions l'ordonnance de référé du 14 septembre 2018 sauf en ce qu'elle a débouté M. S. de sa demande tendant à la majoration du montant de l'indemnité d'occupation, et statuant à nouveau :

A titre principal :

- déclarer irrecevable M. S. en ses demandes ;

A titre subsidiaire :

- constater l'existence d'une contestation sérieuse ;

- débouter M. S. de ses entières demandes ;

A titre infiniment subsidiaire :

- accorder un délai de 3 ans à la société Agent Assistance Ménager (AAM) pour s'acquitter de sa dette à raison de 200 euros par mois, le solde à la 36ème échéance ;

- suspendre la réalisation et les effets de l'acquisition de la clause résolutoire ;

En tout état de cause :

- condamner par provision M. S. à verser à la société Agent Assistance Ménager (AAM) :

- 35.772 euros pour permettre à la Société AAM de procéder aux travaux de désamiantage ;

- 10.000 euros à valoir sur l'indemnisation du préjudice commercial causé ;

- condamner M. S. à verser la société Agent Assistance Ménager (AAM) la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

L'appelante soutient essentiellement que :

Sur la fin de non-recevoir

- M. S. a méconnu l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 obligeant, à peine d'irrecevabilité, le bailleur à notifier son recours au représentant de l'Etat deux mois avant l'audience ; si la surface commerciale du local est régie par le statut des baux commerciaux, la surface d'habitation est nécessairement régie par la loi du 6 juillet 1989 qui est d'application impérative pour les parties au contrat de bail ; M. A. occupe bien le local à titre d'habitation principale et y paye la taxe d'habitation ;

Sur l'existence d'une contestation sérieuse

- M. A. a cessé de régler ses loyers en raison de la propre inexécution de son bailleur de son obligation de mise en conformité du local avec les normes d'hygiène et de sécurité en vigueur à partir de la découverte de la contamination du local par de l'amiante ; que M. S. n'a pas répondu à une lettre sollicitant qu'il réalise des travaux de désamiantage; que M. A. a été contraint de fermer le local commercial au public et à ses collaborateurs pour éviter de les mettre en danger et de restreinte son activité commerciale à la seule vente en ligne et à distance, ce qui lui a causé un important préjudice financier ; que même si l'amiante n'a été découverte que dans la salle d'eau, cette substance volatile et toxique est quotidiennement inhalée par M. A. ; que l'ensemble du local doit faire l'objet d'un désamiantage ;

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement

- les difficultés liées au règlement du loyer ont essentiellement pour cause l'impossibilité de M. A. d'exploiter son local avec les membres de sa famille et de réceptionner des collaborateurs et clientèles ;

- la déclaration de revenus de M. A. démontre qu'il pourrait reprendre le paiement des loyers tout en assumant un moratoire sur la dette locative existante ;

- la société AMM a continué à payer les charges de copropriété et M. A. a repris le paiement des loyers courants ;

- sa situation justifie ainsi sa demande subsidiaire d'obtenir des délais de paiement et une suspension des effets de la clause résolutoire ;

Sur la demande de provision

- les travaux de retrait d'amiante sont à la charge du bailleur ; pour continuer à exploiter le local commercial et résider dans le local d'habitation, elle va être contrainte de réaliser des travaux de désamiantage en lieu et place du bailleur ; elle a fait réaliser deux devis pour une somme de 35.772 euros ;

- l'impossibilité d'ouvrir le local commercial cause à M. A. un trouble commercial important de sorte qu'elle sollicite à titre provisionnel la condamnation de son adversaire à lui payer la somme de 10.000 euros.

Dans ses dernières conclusions en date du 5 mars 2019, M. S. demande à la cour de bien vouloir :

- débouter la société Agent Assistance Ménager de sa fin de non-recevoir ;

- dire la société Agent Assistance Ménager mal fondée en son appel et confirmer l'ordonnance du 14 septembre 2018 en toutes ses dispositions ;

- débouter la société Agent Assistance Ménager de ses demandes de dommages et intérêts et de délais ;

- condamner la société Agent Assistance Ménager à lui payer les sommes de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et de 3.000 euros au titre de l'application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.

- la condamner en tous les dépens de première instance et d'appel.

Il soutient essentiellement que :

Sur la fin de non-recevoir

- les relations contractuelles entre lui et la société AAM sont placées sous le régime du statut des baux commerciaux, choisi expressément par les parties ;

- M. A. n'utilise pas le local d'habitation ; l'assignation introductive d'instance lui a été délivrée à son domicile sis [...] ;

Sur la contestation sérieuse

- la société AAM n'a jamais fait valoir la présence d'amiante auprès de lui ; elle a payé son loyer de manière irrégulière sans solliciter des travaux de remédiation ; en première instance elle n'a pas fait valoir cette contestation qui aurait pu être soumise au juge des référés ;

- la présence d'amiante ne rend pas le local impropre à sa destination ; selon le rapport de diagnostics techniques de la société 2PM Expertises, la présente d'amiante n'a été relevée que sur une colonne collective située dans la salle d'eau et ne nécessite aucunement qu'il doive exécuter des travaux de désamiantage ; une simple évaluation périodique serait suffisante ;

Sur les délais de paiement

- la demande de la société AAM n'est justifiée par aucun document sur sa situation économique ; sa dette ne fait qu'augmenter sans qu'elle fasse d'effort pour l'apurer ; depuis l'audience devant le juge des référés, la société AAM n'a procédé qu'à deux versements de 201 euros ; la dette s'élève aujourd'hui à 25.482,44 euros ;

- il compte sur les loyers pour améliorer sa retraite de commerçant ;

- la résistance abusive de la société AAM lui cause un préjudice.

SUR CE

Sur la recevabilité des demandes du bailleur

Le bail conclu entre M. S., le bailleur, et M. A., gérant de la société AAM, locataire, le 5 novembre 2016 est qualifié de bail commercial et précise qu'il est soumis au statut des baux commerciaux. Il indique que l'affectation du local est à la fois commerciale et d'habitation et ajoute, s'agissant de la destination des locaux, qu'elle est exclusivement réservée à l'activité de bureau et d'habitation. Il s'agit donc d'un bail mixte.

L'article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à l'amélioration des rapports locatifs prévoit que les dispositions de la loi s'appliquent aux locaux à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation et qui constituent la résidence principale du preneur.

En l'espèce, il n'est nullement établi que ce local constitue la résidence principale de M. A.. Un extrait Kbis de la société Agent Assistance Ménager daté du 5 mars 2019 indique que la société a été immatriculée le 26 juillet 1999 et que son siège se situe [...]. Il précise que le gérant M. A. Mohammad est domicilié [...] dans la même ville de Les Mureaux.

Un extrait Kbis secondaire a été produit par l'intimé et fournit la même indication quant au siège social de la société et précise encore que la société dispose de deux établissements, le premier [...] pour une activité de 'TV, électroménager, vente de pièces détachées par correspondance' depuis le 1er septembre 2014, le second au [...] pour une activité de 'traitement, administration de vente à distance d'audio-visuelle, électroménager'.

Aucun des éléments produits à l'appui de ses affirmations par M. A. ne vient corroborer la thèse selon laquelle ce local du [...] serait son habitation principale.

La déclaration de revenus 2017 complémentaire produite en pièce n°7 concerne la société AAM, à l'adresse litigieuse, et comporte l'indication que M. A. y exerce une activité non salariée. L'avis d'imposition 2018 pour la taxe d'habitation et la contribution audio-visuelle établi à cette adresse ne caractérise pas davantage le caractère principal de son habitation en ces lieux.

Il convient de noter en outre que M. A. tout en indiquant qu'il avait le projet de s'installer avec sa famille à cette adresse ne produit aucune pièce justifiant l'existence ou la composition de cette famille, ni aucune explication sur son adresse personnelle aux Mureaux telle qu'elle figure sur le Kbis du 5 mars 2019. Enfin, il ne précise pas dans quelles conditions il avait envisagé d'installer sa famille dans ce local de 50 m² comprenant une pièce principale, une cuisine et une salle de bains.

De ce qui précède, il résulte que M. A. ne démontre pas que le local constitue son habitation et au-delà son habitation principale de sorte que les dispositions de la loi de 1989, écartées au demeurant par les parties lors de la signature du contrat, n'ont pas vocation à s'appliquer comme soulevé par M. A..

Il s'ensuit que les dispositions de l'article 24 III de la loi de 1989 qui prescrivent, à peine d'irrecevabilité de la demande, la notification au représentant de l'Etat dans le département deux mois avant l'audience de l'assignation, ne sont pas applicables et ne sont pas de nature à entraîner l'irrecevabilité de la demande. La demande en ce sens sera rejetée.

Sur le constat de l'acquisition de la clause résolutoire et l'existence d'une contestation sérieuse tenant à une exception d'inexécution

La cour relève que pas plus qu'en première instance, M. A. ne conteste ne pas s'être acquitté du montant des loyers réclamés au terme du commandement de payer. Il ne conteste pas davantage le montant actualisé de sa dette locative.

En revanche, il soulève, comme devant le premier juge, une contestation qu'il estime sérieuse, résultant d'une exception d'inexécution tenant à la présence d'amiante dans le local. Il ajoute qu'il a dû restreindre son activité commerciale pour la limiter à la vente en ligne à distance ce qui lui a causé un important préjudice financier.

L'article 1219 du code civil dans sa rédaction issue de l'ordonnance du 10 février 2016 applicable au présent litige, dispose qu'une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

L'article 1220 du code civil précise qu'une partie peut suspendre l'exécution de son obligation dès lors qu'il est manifeste que son cocontractant ne s'exécutera pas à l'échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle. Cette suspension doit être notifiée dans les meilleurs délais.

Sur le bailleur pèse une obligation de délivrance conforme à la destination contractuelle des locaux.

En l'espèce, la cour constate que le bailleur a fait procéder, concomitamment à la conclusion du bail intervenu le 5 novembre 2016 et conformément à ses obligations légales et réglementaires, à un diagnostic technique complet par un bureau d'études certifié qui a été réalisé le 3 novembre 2016 (pièce n°10 bailleur).

Ce rapport en sa page 12, fait état du repérage de la présence d'amiante dans un conduit de la salle d'eau. Les préconisations faites consistent dans 'une évaluation périodique' à réaliser qui consiste à, selon les précisions apportées par l'auteur du rapport, contrôler périodiquement que l'état de dégradation des matériaux et produits concernés ne s'aggrave pas et à rechercher le cas échéant les causes de la dégradation. Il est encore précisé que cette évaluation de l'état de conservation des matériaux contenant de l'amiante devra être effectuée dans un délai maximal de trois ans à compter de la remise au propriétaire du rapport de repérage. Aucune obligation de réaliser des travaux de désamiantage n'a été préconisée par le bureau d'étude.

Il suit de ce qui précède que le bailleur a parfaitement rempli son obligation de délivrance d'un local en état d'être utilisé conformément à sa destination sans placer le locataire face à un risque immédiat d'exposition à l'amiante. Dès lors aucune exception d'inexécution ne peut sérieusement être soutenue par le preneur.

A titre surabondant, il sera relevé que le preneur ne justifie pas avoir interrogé son bailleur sur le respect de cette obligation et avoir annoncé à celui-ci, qu'unilatéralement et de ce fait, il suspendait le paiement des loyers. En effet, il ne produit qu'une copie d'un courrier manuscrit du 4 février 2017 dans lequel il demande à M. S. de faire les travaux de désamiantage mais la preuve de l'envoi de ce courrier n'est pas établie et se trouve formellement contesté par le bailleur. Il ne justifie pas davantage ne pas avoir pu poursuivre son activité de 'traitement, administration de vente à distance d'audio-visuel, électroménager électronique' au sein de son local ou avoir été empêché de les occuper à titre d'habitation au regard des développements ci-dessus.

Il n'existe ainsi aucune contestation sérieuse quant à l'obligation au paiement de son loyer par la société Agent Assistance Ménager.

Comme parfaitement jugé par le premier juge, à défaut d'avoir réglé les causes du commandement de payer du 19 septembre 2017 dans le délai d'un mois prévu au bail, la clause résolutoire prévue au bail a été acquise le 20 octobre 2017 et non le 28 octobre 2017 comme indiqué par erreur dans l'ordonnance attaquée.

La décision intervenue sur ce point avec toutes les conséquences s'y rattachant et notamment l'expulsion du preneur sera confirmée avec toutes conséquences de droit.

Le montant des sommes dues à titre provisionnel

Sera également confirmée la décision attaquée en ce qu'elle a condamné la société AAM à payer une indemnité d'occupation jusqu'à la date de libération effective des lieux.

Le montant de l'arriéré locatif qui était de 16.271 euros lors de l'audience de première instance s'élève aujourd'hui à la somme de 25.482,44 euros suivant un décompte précis produit par le bailleur en pièce n°11, somme dont le montant n'est pas contesté par le preneur. La décision sera modifiée en ce sens.

La suspension des effets de la clause résolutoire et les délais de paiement

Force est de constater que le montant de l'arriéré locatif n'a fait que s'accroître depuis la délivrance du commandement de payer en septembre 2017 et depuis la décision de première instance du 14 septembre 2018. Le décompte produit par le bailleur démontre que depuis l'ordonnance déférée, la société AAM n'a procédé au règlement que deux acomptes, l'un de 201 euros le 21 septembre 2018 et le second de 201,86 euros le 14 janvier 2019 pour un loyer mensuel ou une indemnité d'occupation d'un montant de 1.201,68 euros.

Par ailleurs, la société AAM qui sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire ne produit aucun élément sur sa situation comptable et financière à l'exception d'une facture correspondant à des frais de publicité sur les pages jaunes. La cour est ainsi dans l'impossibilité d'apprécier les capacités du preneur à respecter un échéancier qu'il aurait pu prendre l'initiative de proposer au bailleur dans la perspective de l'évocation de l'affaire à hauteur d'appel.

Dès lors, cette demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement ne peut qu'être rejetée.

Les demandes de condamnation de la société AAM à faire effectuer des travaux de désamiantage et au titre d'un préjudice commercial

Ainsi qu'il a été précisé, le diagnostic technique amiante intervenu ne prescrit nullement au titre des recommandations une obligation pour le bailleur de faire procéder à des travaux de désamiantage. Il s'ensuit qu'il existe une contestation sérieuse sur la demande formulée à ce titre par la société AAM et qu'elle sera rejetée.

Il existe de la même façon des contestations sérieuses quant à l'existence d'un préjudice commercial dont il est demandé à titre provisionnel la réparation au motif que M. A. ne pourrait pas ouvrir le local commercial à sa clientèle et à ses collaborateurs. Il sera rappelé que les préconisations techniques de 2006 n'imposent nullement une fermeture au public ou la réalisation de travaux de désamiantage. Par ailleurs, aucun document, attestation ou procès-verbal d'huissier ne vient étayer les affirmations du preneur. Au contraire, il produit une déclaration de revenus de 2017 qui atteste d'une activité correcte générant un revenu annuel de 37.748 euros. La demande formée à ce titre sera donc rejetée.

La demande formée au titre d'une procédure abusive

M. S. sollicite la condamnation de son adversaire au paiement d'une somme de 5.000 euros. La mauvaise volonté et la mauvaise foi de son adversaire avancées par lui au soutien de sa demande ne suffisent pas à caractériser une quelconque résistance abusive. La société AAM a usé de son droit d'exercer un recours, comme la loi le prévoit, sans que cet exercice présente les caractères de l'abus de droit.

La demande formée à ce titre sera rejetée.

Les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

L'équité commande de laisser à l'appelant qui succombe la charge des dépens de l'instance d'appel et de le condamner à payer une somme de 1.500 euros à M. René S. sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Rejette la demande de la société AGENT ASSISTANCE MENAGER tendant à voir déclarées irrecevables les demandes de M. René S. ;

Confirme en toutes ses dispositions l'ordonnance du juge des référés du tribunal de grande instance de Paris en date du 14 septembre 2018 sauf à préciser que la résiliation du bail est constatée à la date du 20 octobre 2017 et non à celle du 28 octobre 2017 comme indiqué par erreur et sauf à réactualiser le montant de l'arriéré locatif ;

Statuant à nouveau de ce seul chef,

Dit que la résiliation du bail est constatée à compter du 20 octobre 2017 ;

Condamne la société AGENT ASSISTANCE MENAGER à payer à M. René S. au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation la somme de 25.482,44 euros arrêtée au 25 février 2019 y compris le mois de février 2019.

Y ajoutant,

Rejette la demande tendant à obtenir condamnation de M. René S. à effectuer des travaux de désamiantage ;

Rejette la demande formée au titre de la réparation d'un préjudice commercial ;

Rejette la demande formée au titre de la procédure abusive ;

Condamne la société AGENT ASSISTANCE MENAGER à payer à M. René S. la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société AGENT ASSISTANCE MENAGER aux dépens de l'instance d'appel.