CA Versailles, 12e ch., 12 décembre 2019, n° 18/07183

EXPOSE DU LITIGE

M. F. - ainsi que 55 autres personnes physiques ou morales - sont propriétaires d'appartements situés [...] qu'ils ont donnés à bail commercial, à destination de résidence hôtelière, à la société Dom'ville Services, selon divers contrats signés en 2009 et 2010. Celle-ci a, par acte du 11 juillet 2014, cédé son fonds de commerce à la société GRH Port Marly, aux droits de laquelle vient aujourd'hui la société Residis.

Suivant divers avenants aux baux souscrits - à effet du 1er janvier 2015 - le montant du loyer annuel a été conventionnellement modifié et aménagé par paliers jusqu'à la fin du bail.

Par courriers recommandés avec accusé de réception du 15 décembre 2016, la société GRH Port Marly a sollicité de ses différents bailleurs la révision triennale des loyers pour la période ayant commencé à courir le 1er janvier 2016, en application des articles L.143-33 et L.145-38 du code de commerce.

En l'absence de réponse ou d'accord des bailleurs, et après notification à chacun d'un mémoire préalable par courrier recommandé du 30 décembre 2016, la société GRH Port Marly les a assignés devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande de instance de Versailles, au terme de divers actes des mois d'août, septembre, octobre et novembre 2017 afin de voir fixer le montant du loyer dû à compter du 1er janvier 2017, pour chacun des appartements, à la valeur locative, ou le cas échéant à dire d'expert.

Par jugement du 20 septembre 2018, le tribunal de grande instance de Versailles a :

- Déclaré parfait le désistement d'instance et d'action de la société GRH Port Marly à l'égard de certains propriétaires qui l'ont accepté, l'instance se trouvant ainsi éteinte à leur égard ;

- Dit que chacune des parties concernée par ce désistement conservera à sa charge ses propres frais irrépétibles et dépens ;

- Déclaré recevable, mais mal fondée, la demande de la société GRH Port Marly tendant à la fixation du loyer révisé à la valeur locative à compter du 1er janvier 2017 ;

- Débouté les époux S. et B. de leur demande de fixation du loyer révisé à compter du 15 décembre 2016 sur la base du loyer initial ;

- Condamné la société GRH Port Marly à payer, en application de l'article 700 du code de procédure civile:

·         La somme totale de 2.000 euros à M. Pierre S. et Mme Edwige S.,

·         La somme totale de 2.000 euros à M. Pascal B. et Mme Johanna B.,

·         La somme de 2.000 euros à M. Sergio F.;

- Condamné la société GRH Port Marly aux dépens de l'instance non concernée par un désistement accepté ;

- Débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

- Dit n'y avoir lieu à ordonner l'exécution provisoire de la présente décision.

Par déclaration du 19 octobre 2018, la société GRH Port Marly a interjeté appel du jugement à l'encontre de 13 propriétaires.

Par ordonnances des 30 octobre et 29 novembre 2018, le conseiller de la mise en état a donné acte à la société GRH Port Marly de son désistement à l'encontre de M. D., Mme G., M. G., M. S., Mme A., la société B. Patrimoine, et M. L..

L'appel formé par la société GRH Port Marly n'est donc plus dirigé qu'à l'encontre de 6 intimés, à savoir M. Et Mme B., M. Et Mme S., M. F. et M. F..

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par dernières conclusions notifiées le 30 janvier 2019, la société GRH Port Marly demande à la cour de :

- Confirmer la décision dont appel en ce qu'elle a donné acte de désistement d'instance et d'action à l'encontre de certains propriétaires,

- Infirmer la décision dont appel pour le surplus.

En conséquence,

- Dire la société GRH Port Marly recevable et bien fondée tant au visa des dispositions des articles L. 145.33 et L. 145.38 du code de commerce que subsidiairement au visa des dispositions du nouvel article 1195 du code civil à voir fixer le montant du loyer à compter du 1er janvier 2017 à la valeur locative des locaux,

- Fixer le loyer aux sommes suivantes :

·         1 812,54 euros hors taxes, hors charges par an à compter du 1er janvier 2017 pour l'appartement (lot n°225) et le parking sous-sol (lot PKL225) appartenant à Monsieur et Madame F. Sergio ;

·         3 000,79 euros hors taxes, hors charges, par an à compter du 1er janvier 2017 pour l'appartement (lot n°221) et le parking sous-sol (lot PKL221) appartenant à Monsieur et Madame B. ;

·         2 625,69 euros hors taxes, hors charges par an à compter du 1er janvier 2017 pour l'appartement (lot n°315) et le parking sous-sol (lot PKL315) appartenant à Monsieur et Madame S. ;

·         2 625,69 euros hors taxes, hors charges par an à compter du 1er janvier 2017 pour l'appartement (lot n°408) et le parking sous-sol (lot PKL408) appartenant à Monsieur et Madame F. ;

·         2 623,24 euros hors taxes, hors charges par an à compter du 1er janvier 2017 pour l'appartement (lot n°14) et le parking sous-sol (lot PKL10) appartenant à Monsieur L. ;

- Condamner tout succombant à payer à la société GRH Port Marly la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions de procédure notifiées le 8 mars 2019, la société Residis demande à la cour de prendre acte qu'elle vient aux droits de la société GRH Port Marly, à la suite d'une transmission universelle de patrimoine.

Par dernières conclusions notifiées le 23 juillet 2019, M. Sergio F. prie la cour de :

- Déclarer l'appel interjeté irrecevable et infondé,

- Confirmer en conséquence la décision dont appel,

- Déclarer irrecevable la demande de GRH Port Marly,

Subsidiairement,

- Débouter GRH Port Marly de l'ensemble de ses demandes,

- Condamner GRH Port Marly au paiement d'une somme de 3000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions notifiées le 4 juin 2019, M. et Mme B. demandent à la cour de :

- les recevoir en toutes leurs demandes ;

- Y faire droit ;

En conséquence :

- Confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la société Residis de sa demande de fixation du loyer à la somme annuelle hors taxes de 3.000,79 euros ;

- Infirmer le jugement en ce qu'il a débouté Monsieur et Madame B. de leur demande de fixation du montant du loyer révisé au montant du loyer plafonné ;

- Fixer le montant du loyer du bail révisé à la somme plafonnée de 12.368,57 euros hors taxes par an à compter du 15 décembre 2016 ;

- Débouter la société Residis de sa demande de révision pour imprévision fondée sur les dispositions de l'article 1195 du code civil ;

En tout état de cause :

- Condamner la société Residis à verser à M.et Mme B. la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- Condamner la société Residis en tous les dépens de l'instance.

Par dernières conclusions notifiées le 4 juin 2019, M.et Mme S. prient la cour de :

A titre principal,

- Déclarer irrecevable la demande formulée par la société GRH Port Marly ;

A titre subsidiaire,

- Confirmer le jugement rendu par Mme le juge des loyers commerciaux le 22 septembre 2018 en ce qu'elle a débouté la société GRH Port Marly de sa demande de fixation du loyer révisé à compter du 1er janvier 2017 à la valeur locative ;

- Infirmer le jugement rendu par Mme le juge des loyers commerciaux le 22 septembre 2018 en ce qu'elle a débouté M.et Mme S. de leur demande reconventionnelle de révision du montant du loyer ;

En conséquence :

- Fixer le montant du loyer du bail révisé à la somme plafonnée de 11.493,33 euros hors taxes par an à compter du 15 décembre 2016 ;

- Rejeter l'intégralité des demandes de l'appelante ;

- Condamner la société GRH Port Marly à verser à M. et Mme S. la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamner la société GRH Port Marly aux entiers dépens.

Par acte du 23 novembre 2018 délivré à étude d'huissier, la déclaration d'appel et les conclusions ont été régulièrement signifiées à M.F. qui n'a pas constitué avocat.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 26 septembre 2019.

Pour un exposé complet des faits et de la procédure, la cour renvoie expressément au jugement déféré et aux écritures des parties ainsi que cela est prescrit à l'article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La société Residis sollicite la fixation d'un nouveau loyer, à titre principal sur le fondement de la révision triennale légale définie à l'article L.145-38 du code de commerce, et à titre subsidiaire sur le fondement de l'article 1195 du code civil prévoyant une possibilité de révision du contrat en cas de changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat.

1°) Sur la recevabilité de la demande de révision sur le fondement de l'article L.145-38 du code de commerce

Il résulte de l'article L. 145-38 al.1 et 2 du code de commerce que la demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d'entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable.

En l'espèce, M. F. et les époux S. soulèvent l'irrecevabilité de la demande de révision formée par le bailleur au motif qu'ils ont signé un avenant au bail, respectivement le 1° janvier 2015 et le 15 juin 2015, portant fixation conventionnelle du nouveau loyer. Ils soutiennent dès lors que le bailleur ne pouvait agir en révision avant l'expiration d'un délai de 3 ans, soit respectivement avant le 1er janvier 2018 et le 15 juin 2018, de sorte que sa demande de révision formée par courrier du 15 décembre 2016 est irrecevable.

La société Residis affirme être recevable en sa demande, sans expliciter sa position.

Le premier juge a estimé que la demande de la société Residis était recevable en ce que l'avenant du 1° janvier 2015 ne constituait pas une révision triennale prévue à l'article L.145-38 du code de commerce.

Il est constant que les avenants signés en 2015 portent sur une révision conventionnelle du loyer qui est augmenté par paliers.

Contrairement à ce qu'a pu estimer le premier juge, une modification conventionnelle du loyer, telle qu'elle résulte des avenants signés en janvier et juin 2015 est assimilée à une révision triennale dès lors qu'elle entraîne l'application d'un nouveau prix, de sorte que la révision suivante ne peut intervenir qu'à l'expiration d'un délai de 3 ans à compter du jour où le « nouveau prix sera applicable ».

En l'espèce, il ressort des avenants de janvier et juin 2015 que le nouveau loyer était applicable dans les deux cas au 1° janvier 2015, de sorte que la demande de révision ne pouvait être formulée au plus tôt qu'à compter du 1° janvier 2018.

La demande de révision triennale formée par la société Residis doit donc être déclarée irrecevable à l'égard de M. F. et des époux S.. Le jugement sera infirmé de ce chef.

La cour observe qu'il n'est justifié d'aucune signature d'avenant en 2015 par les époux B. ou par M. F. (l'avenant leur a été proposé, mais il n'est pas justifié d'un avenant signé), de sorte que ces derniers ne contestent pas la recevabilité de la demande formée par la société Residis.

2°) Sur le bien-fondé de la demande en révision formée à l'encontre des époux B. et de M. F.

Il résulte de l'article L. 145-38 al.3 du code de commerce que par dérogation aux dispositions de l'article L. 145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. Dans le cas où cette preuve est rapportée, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.

Il résulte en outre de l'article R.145-6 du code de commerce que les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.

A l'appui de sa demande en révision, la société Residis fait valoir que son activité de résidence hôtelière est très concurrencée par l'hébergement collaboratif de type Airbnb, ce qui entraîne une diminution de son taux d'occupation. Elle ajoute que les attentats, les grèves et le sentiment d'insécurité ont fait fuir les touristes étrangers, ce qui a eu une conséquence directe sur l'équilibre de sa gestion, avec une perte de chiffre d'affaires de 25,8 % entre 2014 et 2016. Elle affirme que la baisse de fréquentation touristique constitue une « modification notable et défavorable des facteurs locaux de commercialité de plus de 10% ».

Les époux B. soutiennent pour leur part que la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité n'est pas rapportée, la baisse de fréquentation touristique alléguée n'étant pas une modification 'matérielle' au sens des dispositions précitées, son caractère local n'étant en outre pas établi, pas plus que la variation de plus de 10% de la valeur locative.

Ainsi que l'a justement relevé le premier juge, la baisse de fréquentation touristique alléguée, dont il n'est nullement démontré ni même allégué qu'elle soit survenue dans la zone de chalandise concernée, ne constitue pas une modification « matérielle » des facteurs locaux de commercialité. Les nombreux articles de presse produits par le bailleur font uniquement état d'une situation générale dans le domaine hôtelier en France, sans que soit rapportée la preuve que la baisse de fréquentation touristique s'est également produite dans la zone de chalandise de la société Residis.

Les facteurs locaux de commercialité tels que définis à l'article R.145-6 précité ne comprennent nullement le chiffre d'affaires de la société, de sorte que son éventuelle modification à la baisse ne peut être retenue pour apprécier la nécessité d'une révision triennale.

Enfin, la simple affirmation d'une variation de plus de 10% de la valeur locative, qui n'est ni argumentée ni documentée, est totalement insuffisante à démontrer cette variation.

C'est dès lors à bon droit que le premier juge a dit que les conditions de la révision triennale n'étaient pas remplies et qu'il a ainsi débouté la société Residis de sa demande à ce titre. Le jugement sera confirmé de ce chef.

3°) Sur la demande subsidiaire fondée sur l'article 1195 du code civil

Il résulte de l'article 1195 du code civil que si un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat rend l'exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n'avait pas accepté d'en assumer le risque, celle-ci peut demander une renégociation du contrat à son cocontractant. En cas de refus ou d'échec de la renégociation, les parties peuvent convenir de la résolution du contrat, à la date et aux conditions qu'elles déterminent, ou demander d'un commun accord au juge de procéder à son adaptation. A défaut d'accord dans un délai raisonnable, le juge peut, à la demande d'une partie, réviser le contrat ou y mettre fin, à la date et aux conditions qu'il fixe.

En l'espèce, la société Residis soutient, à titre subsidiaire, qu'il convient de réviser le contrat au regard des circonstances imprévisibles que constituent la concurrence de l'hébergement collaboratif et la désaffection des touristes. Elle argue notamment du fait que les loyers de la résidence sont très supérieurs à son bénéfice brut d'exploitation.

Les intimés font valoir que l'article 1195 précité n'est entré en vigueur qu'en septembre 2016, soit postérieurement à la signature du contrat, ajoutant qu'en tout état de cause, le statut des baux commerciaux déroge à la règle générale.

Dès lors que le statut des baux commerciaux prévoit de nombreuses dispositions spéciales relatives à la révision du contrat de bail (révision triennale, clause d'indexation), il n'y a pas lieu de faire application des dispositions générales de l'article 1195 précité, ces dernières devant être écartées au profit des règles spéciales du statut des baux commerciaux, de sorte que c'est à bon droit que le premier juge a débouté la société Residis de sa demande de révision fondée sur les dispositions générales du code civil. Le jugement sera confirmé de ce chef.

4°) Sur la demande reconventionnelle en fixation du loyer au montant du loyer plafonné

Les époux S. et les époux B. reprennent, en appel, la demande d'application de l'indexation prévue au contrat - sauf à remplacer l'indice de référence des loyers (IRL) par l'indice du coût de la construction ' dont ils ont été déboutés par le premier juge.

La société Residis ne forme aucune observation à ce titre.

Le premier juge a rejeté cette demande au motif que les bailleurs avaient signé des avenants fixant le montant du loyer par palier sur la période de 2015 à 2018, ce qui était incompatible avec l'application d'une indexation durant cette période, particulièrement en retenant comme base le loyer contractuel initial.

S'agissant des époux S., l'avenant signé le 15 juin 2015 prévoit que le montant du loyer annuel est fixé à 7.961,01 euros HT pour la période de janvier 2015 à décembre 2017, puis 9.553,21 euros pour la période de janvier 2018 jusqu'au terme du bail initial, à savoir le 30 décembre 2018, et enfin 10.614,68 euros pour la période postérieure au 30 décembre 2018. Dès lors que le montant du loyer a fait l'objet d'une fixation contractuelle jusqu'au 30 décembre 2018, les époux S. ne sont pas fondés à solliciter l'application de l'indexation pour la période ayant commencé à courir en décembre 2016, celle-ci ne pouvant être à nouveau appliquée qu'à compter du 30 décembre 2019, soit un an après la dernière fixation contractuelle. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'indexation à compter du 15 décembre 2016.

S'agissant des époux B., force est ici de constater qu'ils n'ont pas signé d'avenant en 2015, de sorte que leur demande d'application de l'indexation est fondée.

Le loyer initial était fixé à la somme de 11.423,01 euros HT. Le contrat de bail prévoit une indexation le 1° octobre de chaque année proportionnellement à la variation de l'indice de référence des loyers publié par l'Insee, l'indice de base étant celui du premier trimestre de l'année de livraison. L'indice de référence des loyers n'étant pas applicable en matière de bail commercial, il convient de faire application de l'indice du coût de la construction, ce qui n'est pas discuté par le preneur.

Les époux B. demandent à la cour de fixer le montant du loyer à la somme de 12.368,57 euros HT par an à compter du 15 décembre 2016, en faisant application des indices des 2èmes trimestre 2009 et 2016. Force est ici d'observer que les indices fixés au contrat sont ceux des 1er trimestre 2009 et 2016, et non pas ceux du 2ème trimestre de ces années.

Le calcul du loyer indexé s'établit donc de la manière suivante : 11.423,01 euros : 1503 x 1622 = 12.327,42 euros.

Il convient donc de fixer le montant du loyer indexé dû par la société Residis aux époux B. à la somme de 12.327,42 euros HT par an à compter du 15 décembre 2016. Le jugement sera infirmé de ce chef.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :

Le jugement dont appel sera confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

La société Residis qui succombe sera condamnée au paiement des dépens exposés en cause d'appel. Il sera alloué à chacun des intimés ou couple d'intimés une somme de 2.000 euros au titre de ses frais irrépétibles d'appel

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt par défaut,

Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Versailles du 20 septembre 2018 en ce qu'il a :

- débouté la société GRH Port Marly, aux droits de laquelle vient la société Residis, de ses demandes de fixation du loyer révisé à la valeur locative et de révision du contrat de bail,

- débouté les époux S. de leur demande d'application de l'indexation à compter du 15 décembre 2016,

- condamné la société GRH Port Marly, aux droits de laquelle vient la société Residis, au paiement de frais irrépétibles et de dépens,

L'infirme pour le surplus, et statuant à nouveau,

Déclare irrecevable la demande de révision triennale formée par la société Residis à l'encontre de M. F. et des époux S.,

Fixe le montant du loyer indexé dû par la société Residis à M. Pascal et Mme Johanna B. à la somme de 12.327,42 euros HT par an à compter du 15 décembre 2016,

Condamne la société Residis aux dépens d'appel,

Condamne la société Residis à payer la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles à M. Sergio F. d'une part, à M. Pierre et Mme Edwige S., d'autre part, et à M. Pascal et Mme Johanna B. de troisième part.