CA Rennes, 1re ch., 15 septembre 2020, n° 18/00786

EXPOSÉ DU LITIGE :

La société par actions simplifiée Izimmo, venant aux droits de la société Le Comptoir Immobilier, exerce l'activité d'agence immobilière spécialisée dans l'immobilier de placement et est assurée pour l'ensemble de ses activités auprès de la société Allianz IARD.

Suivant contrat cadre du 5 janvier 2005 et deux avenants des 18 octobre 2006 et 20 juin 2007, elle a été mandatée par la société Lagrange Patrimoine Conseil pour présenter à la vente en l'état futur d'achèvement certains lots du programme immobilier [...].

La commercialisation de ces lots se faisait dans le cadre du dispositif « Demessine », permettant aux acquéreurs des lots de bénéficier d'une réduction d'impôt au titre de l'acquisition entre le 1er janvier 1999 et le 31 décembre 2010 d'un logement en l'état futur d'achèvement faisant partie d'une résidence de tourisme classée, à condition de s'engager à louer le bien pendant au moins 9 années à l'exploitant de la résidence de tourisme dans le cadre d'un bail commercial.

Par acte sous seing privé en date du 24 février 2007, Mme Françoise R. épouse D., sage-femme, et M. Jean-Marie D., cadre « Alcatel » (« les époux D. ») ont signé par l'intermédiaire de la société Izimmo un contrat de réservation portant sur l'acquisition d'un appartement et d'une place de parking dans la [...].

Afin de financer cette acquisition, les époux D. ont souscrit un prêt d'un montant de 178600 euros auprès de la Caisse Régionale du Crédit Agricole d'Anjou et Maine.

Par acte du 12 mai 2007, les époux D. ont donné les locaux à bail à la société Soderev Tour, filiale du Groupe Lagrange, à effet du premier décembre 2008 pour une durée de 9 années. Le contrat prévoyait le versement d'un loyer de 7038 euros HT payable trimestriellement les 31 mars, 30 juin, 30 septembre et 31 décembre de chaque année.

L'acte de vente a été régularisé par acte authentique le 7 septembre 2007 pour un montant global de 171000 Euros HT soit 204516 Euros TTC.

Les loyers ont été régulièrement réglés aux acquéreurs jusqu'au loyer du 3ème trimestre 2012, la société Soderev Tour ayant été placée sous procédure de sauvegarde par jugement du tribunal de commerce de Paris du 28 septembre 2012.

Lorsqu'elle a eu connaissance des difficultés rencontrées par la société Soderev Tour, la société Izimmo a, par courriel en date du 17 octobre 2012, informé chacun de ses clients des dispositions à prendre et leur a transmis la garantie souscrite le 20 mai 2008 par la société Lagrange Gestion, société mère de la société Soderev Tour, rédigée dans les termes suivants :

«'Garantie

Nous soussignée, Lagrange Gestion, pris en la personne de son représentant légal, confirmons nous porter garant et répondre solidairement de nos filiales, notamment les société Resitel, SMAS Tourisme, Soderev Tour et Vacantel, pour le bon paiement des loyers tels que prévus dans les baux commerciaux signés par ces dernières.

Fait ce jour pour valoir ce que de droit.

Pierre-Olivier Toumieux

Administrateur ' Délégué.'»

Les époux D. ont déclaré leur créance entre les mains du mandataire judiciaire, lequel a, dans le cadre du plan de sauvegarde mis en œuvre, proposé à l'ensemble des investisseurs de contracter un avenant au contrat de bail avec un loyer minoré ainsi que de les dédommager au titre du loyer du 3ème trimestre 2012 à hauteur de 25 % de la somme due.

Selon avenant en date du 6 mai 2013, les époux D. ont consenti une baisse du montant annuel des loyers à effet du 1er avril 2013, désormais fixé à la somme de 3734 Euros HT avec une révision annuelle du prix en fonction de la variation de l'indice des loyers commerciaux publiés par l'INSEE et plafonnée à 1,50 % l'an.

Considérant avoir été victimes d'un défaut d'information et de conseil de la part de la société Izimmo quant aux différents aléas de l'investissement immobilier ainsi réalisé et plus généralement d'une tromperie commerciale au sens des dispositions de droit de l'Union européenne, les époux D. ont, par acte du 23 décembre 2014, assigné la société Izimmo, venant aux droits de la société Le Comptoir Immobilier, devant le tribunal de grande instance de Brest aux fins d'obtenir l'indemnisation des préjudices financiers et moral qu'ils disent avoir subis.

Par acte du 18 août 2015, la société Izimmo a assigné en intervention forcée la société Lagrange Patrimoine Conseil afin d'obtenir la condamnation de cette dernière à la garantir de l'ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre dans la procédure l'opposant aux époux D..

La jonction de cette dernière procédure avec l'instance principale a été prononcée.

Par conclusions du 2 septembre 2016, la société Allianz IARD, en sa qualité d'assureur de la société Izimmo, est intervenue volontairement à l'instance.

Par jugement du 15 novembre 2017, le tribunal de grande instance de Brest a :

- rejeté l'exception de nullité de l'assignation délivrée par les époux D. à la société Izimmo ;

- rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action en responsabilité ;

- dit que la société Izimmo a violé les dispositions de l'article L. 121-1 du code de la consommation interprétées à la lumière des articles 5 et 7 de la directive 2005/29/CE du 11 mai 2005 et a manqué à son devoir d'information et de conseil à l'égard des époux D. ;

- condamné en conséquence la société Izimmo à verser aux époux D. en indemnisation de leurs préjudices :

- les sommes de 10312 euros HT au titre de la part de loyers non perçus entre le 1er avril 2013 et le 31 mars 2016 et de 960,49 euros HT au titre de la part non réglée du loyer du 3ème trimestre 2012 ;

- la somme de 1000 euros au titre de leur préjudice moral ;

- débouté la société Izimmo de son action en garantie à l'encontre de la société Lagrange Patrimoine Conseil ;

- débouté la société Izimmo de sa demande de garantie à l'encontre de la société Allianz IARD ;

- débouté la société Izimmo et la société Lagrange Patrimoine Conseil de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile ;

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

- condamné la société Izimmo à verser, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile :

- la somme de 1500 euros aux demandeurs ;

- la somme de 1000 euros à la société Allianz IARD ;

- ordonné l'exécution provisoire ;

- condamné la société Izimmo aux dépens.

La société Izimmo a interjeté appel de ce jugement.

Un incident de pièces a été formé par la société Izimmo, puis radié par le conseiller de la mise en état par mention au dossier.

Par conclusions du 24 février 2020, la société Izimmo demande à la cour de :

Par déboutement de toutes argumentations et prétentions contraires,

Par application des dispositions de l'article 2224 du Code civil,

Par application des dispositions des articles L. 120-1 et L. 121-1 du Code de la consommation,

Par application des dispositions des articles 1240 et suivants (anciens articles 1382 et suivants) du Code civil,

Par application des dispositions des articles 1134 et 1147 anciens du Code civil dans leur rédaction applicable,

Par application des dispositions de l'article 1165 ancien, actuel article 1199, du Code civil,

Par application des dispositions des articles 2000 et suivants du Code civil,

Par application des dispositions des articles L. 112-4, L. 113-1 du Code des assurances,

Par application des dispositions combinées du contrat et des articles 3, 3° de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 49 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, ensemble l'article 2 de l'arrêté du 1er septembre 1972 pris pour l'application du second et l'article 8 de l'annexe I dudit arrêté,

Réformant le jugement entrepris en toutes ses dispositions déférées, Le confirmant pour le surplus,

Rejetant les appels incidents en leurs conclusions contraires aux présentes,

au principal,

- Constater la prescription de l'action en responsabilité engagée à l'encontre de la société Izimmo ;

subsidiairement,

- déclarer les demandeurs irrecevables et mal fondés en leurs demandes formées au visa des articles 5 et 7 de la directive 2005/29/CE en date du 11 mai 2005 relative aux pratiques commerciales déloyales des entreprises vis-à-vis des consommateurs dans le marché intérieur et à celui de l'article L. 121-1 du code de la consommation ;

- constater que le bail commercial comporte une stipulation prévoyant expressément la possibilité de remise en question du loyer par le preneur ;

- juger que la société Izimmo n'a pas manqué à son obligation d'information précontractuelle et, plus généralement, que la preuve n'est pas rapportée de manquements fautifs engageant sa responsabilité à l'égard des demandeurs ;

plus subsidiairement,

- juger que les demandeurs ne font la preuve d'aucun préjudice certain se rattachant à la faute invoquée ;

très subsidiairement,

- juger que le préjudice procède d'une perte de chance très faible voire nulle de ne pas contracter ;

- en conséquence, débouter les époux D. de l'intégralité de leurs demandes à l'encontre de la société Izimmo ;

à titre plus subsidiaire encore,

- condamner la société Lagrange Patrimoine Conseil à garantir la société Izimmo de l'intégralité des condamnations en principal, intérêts, frais et dépens qui seraient prononcées à son encontre ;

- condamner la société Allianz à garantir la société Izimmo de l'intégralité des condamnations en principal, intérêts, frais et dépens qui seraient prononcées à son encontre ;

- juger, par application des dispositions de l'article L. 124-1-1 du code des assurances, que les réclamations ayant pour objet ou pour fondement la prétendue baisse de loyers de la [...] et, à ce titre, les 35 instances identiques dont se trouve saisie la cour, constituent un fait dommageable unique justifiant l'application d'une seule franchise limitée à 10 % du dommage dans la limite d'un montant maximum de 15520 euros ;

en tout état de cause,

- débouter l'ensemble des parties des demandes dirigées contre la société Izimmo au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner la partie perdante à payer à la société Izimmo la somme de 5 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance dont distraction au profit de la SCP Belwest conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions du 28 février 2020, les époux D. demandent à la cour de :

Vu les articles 12 et 56 du Code de procédure civile,

Vu la loi n°2008-561 du 17 juin 2008,

Vu les articles 1240 (ancien article 1382), 1131 (dans sa version applicable à l'époque des faits), 1147, 1353 (ancien article 1315) et 2224 du Code civil,

Vu l'article L. 121-1 du Code de la consommation codifié en 2007 et notamment dans sa version interprétée à « la lumière de » la directive 2005/29/CE du 11 mai 2005,

Vu la loi de finances rectificative du 30 décembre 1998 pour 1998 et ses modifications successives,

Vu les articles 199 decies E, 199 decies EA et 199 decies G du Code général des impôts,

Vu l'article 261-D du Code général des impôts,

Vu l'article L. 311-8 du Code de la consommation,

Vu les jurisprudences précitées,

Vu les pièces versées aux débats,

Vu tout ce qui précède,

à titre liminaire,

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté l'exception de nullité de l'assignation délivrée par les époux D. à la société Izimmo ;

- juger que leur action et leurs demandes sont valables et recevables ;

à titre principal,

- dire l'appel principal formé par la société Izimmo mal fondé et le rejeter ;

- dire les appels incidents formés par les sociétés Lagrange Patrimoine Conseil et Allianz mal fondés et les rejeter ;

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a jugé les demandes des époux D. recevables et non prescrites ;

en conséquence,

- débouter les sociétés Lagrange Patrimoine Conseil, Allianz IARD et Izimmo de leurs demandes tendant à voir déclarer leur action prescrite ;

en conséquence,

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a jugé que la société Izimmo a violé les dispositions de l'article L. 121-1 du code de la consommation interprété à la lumière des articles 5 et 7 de la directive 2005/29/CE en date du 11 mai 2005 relative aux pratiques commerciales déloyales des entreprises vis-à-vis des consommateurs dans le marché intérieur ;

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a jugé que la société Izimmo a violé son obligation d'information et de conseil à l'égard des époux D. ;

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande d'indemnisation des préjudices subis par les époux D. pour la période allant du 1er avril 2016 à la fin du bail commercial (31 décembre 2017) et juger que, pour cette période, les époux D. justifient d'un préjudice actuel et certain ;

- infirmer le jugement qui les a déboutés de leur demande de remboursement des frais de renégociation du prêt ayant servi à l'acquisition du produit « Belvédère », soit 600 Euros ;

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande de remboursement des honoraires que les époux D. ont versé à la société Izimmo pour un montant de 2900 euros ;

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a limité la demande d'indemnisation du préjudice moral des époux D. à la somme de 1000 euros ;

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté les sociétés Izimmo, Allianz IARD et Lagrange Patrimoine Conseil de leurs demandes dirigées à l'encontre des époux D. ;

en conséquence,

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la société Izimmo à payer aux époux D. la somme de 960,49 Euros HT correspondant à ce qui n'a pas été réglé par Soderev au titre du 3ème trimestre 2012, et la somme de 10312 euros représentant la différence HT entre le montant du bail initial et celui de l'avenant tenant compte des indices de révision sur la période allant du 1er avril 2013 à fin mars 2016 ;

- condamner la société Izimmo à payer aux époux D. tous les trimestres la somme HT représentant la différence HT entre le montant du bail initial et celui de l'avenant tenant compte des indices de révision sur la période allant du 1er avril 2016 à la fin du bail commercial, soit la somme de 5874 euros ;

- condamner la société Izimmo à payer aux époux D. la somme de 2900 euros correspondant au remboursement des honoraires qu'ils lui ont versés pour l'acquisition du produit « Belvédère » et celle de 600 Euros pour frais de renégociation du prêt ;

- condamner la société Izimmo à payer respectivement à M. et Mme D. la somme de 5000 euros en réparation de leur préjudice moral ;

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la société Izimmo à payer la somme de 1500 euros aux époux D. au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens ;

à titre subsidiaire, si par extraordinaire la cour infirmait le jugement entrepris et jugeait que les préjudices subis par les époux D. étaient causés également ou exclusivement par la faute de la société Lagrange Patrimoine Conseil et non par celle de la société Izimmo :

- mettre, selon le cas, l'ensemble des condamnations judiciaires sollicitées par les époux D., soit à la charge de la société Lagrange Patrimoine Conseil et de la société Izimmo pris solidairement soit exclusivement à la charge de la société Lagrange Patrimoine Conseil, en ce compris le paiement des frais irrépétibles au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens ;

en tout état de cause,

- débouter les sociétés Izimmo, Allianz IARD et Lagrange Patrimoine Conseil de l'intégralité de leurs demandes ;

- condamner la société Izimmo à payer aux époux D. la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner la société Izimmo aux entiers dépens de l'instance d'appel, recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions du 4 janvier 2019, la société Lagrange Patrimoine Conseil demande à la cour de :

- constater la prescription de l'action de la société Izimmo à l'encontre de la société Lagrange Patrimoine Conseil mais aussi l'absence de fondement de sa demande en garantie et la débouter de ses demandes ;

- constater la prescription de l'action des demandeurs initiaux et les débouter de leurs demandes ;

- constater l'inapplicabilité de l'article L. 120-1 du code de la consommation, confirmer le jugement entrepris, de ce chef en déboutant les demandeurs initiaux de leurs demandes ;

- constater l'inapplicabilité des articles 5 et 7 de la directive 2005/29/CE du 11 mai 2005 et l'article L. 121-1 du code de la consommation, infirmer le jugement entrepris, de ce chef, et débouter les demandeurs initiaux de leurs demandes ;

- condamner la société Izimmo à verser à la société Lagrange Patrimoine Conseil la somme de 5000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner la société Izimmo aux entiers dépens dont distraction au profit de Me René G., avocat au barreau de Rennes, en application de l'article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions du 12 mars 2020, la société Allianz demande à la cour de :

- la recevoir en ses explications et de l'y dire bien fondée ;

à titre principal,

- infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté l'exception tirée de la prescription de l'action en responsabilité ;

en conséquence et statuant à nouveau':

- juger que l'action des époux D. à l'encontre de la société Izimmo est prescrite ;

- débouter les époux D. de toutes demandes ;

à titre subsidiaire,

- infirmer le jugement en ce qu'il a dit que la société Izimmo avait commis une faute et l'a condamnée à indemniser les époux D. ;

en conséquence et statuant à nouveau':

- juger que la société Izimmo n'a pas commis de faute ;

- débouter les époux D. de toutes demandes ;

à titre plus subsidiaire,

- infirmer le jugement en ce qu'il a retenu l'existence d'un préjudice ;

en conséquence et statuant à nouveau :

- juger que les époux D. ne justifient pas leur préjudice ;

- débouter les époux D. de toutes leurs demandes ;

à titre encore plus subsidiaire,

- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la société Izimmo de sa demande de garantie à l'encontre de la société Allianz, (i) la faute dolosive, (ii) « les conséquences pécuniaires des réclamations relatives à une publicité mensongère » et (iii) « les dommages provenant de l'insuffisance ou de la non-obtention des résultats ou performances promises en matière de rendement, d'équilibre financier ou économique » étant exclus de la Police n° 45117021 ;

à titre infiniment subsidiaire,

- appliquer le plafond de 600000 euros et la franchise de 10 % du montant des dommages avec montant maximal de 15250 euros stipulés par la Police Allianz n° 45117021 ;

en tout état de cause,

- débouter toutes parties de leurs demandes à l'encontre d'Allianz ;

- condamner toute partie succombant à verser à Allianz la somme de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

MOTIFS :

Sur les moyens de procédure

Sur la nullité de l'assignation :

L'irrégularité de l'assignation au motif que les éléments de droit, fondement juridique de la demande, n'étaient pas renseignés dans l'acte introductif avait été invoquée en première instance. Devant la cour, ce moyen est repris par la société Lagrange Patrimoine Conseil dans le corps de ses écritures mais ne se trouve pas dans le dispositif.

La cour, saisie en application de l'article 954 alinéa 3 des seules prétentions énoncées dans le dispositif ne statuera pas sur ce moyen.

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action des investisseurs contre Izimmo :

La société Izimmo soutient que l'action des époux D. est prescrite. Le point de départ du délai de prescription de cinq ans prévu par l'article 2224 du code civil, c'est-à-dire le jour où les époux D. ont été en mesure de connaître les faits leur permettant d'exercer leur action, correspond au jour de la souscription du contrat auprès de la société Le Comptoir Immobilier, dans la mesure où l'action est fondée sur une violation alléguée du devoir d'information et de conseil et où les époux D. auraient été en mesure de comprendre l'existence d'un risque de non-versement des loyers dès cette phase de souscription du contrat, puis de la prise de connaissance des termes du contrat de bail ensuite signé avec la société Soderev Tour, toujours au cours de l'année 2007. En tout état de cause, la société Izimmo soutient que, par l'effet de l'entrée en vigueur de la nouvelle loi du 17 juin 2008, l'action s'est éteinte le 19 juin 2013, soit avant l'assignation délivrée le 23 décembre 2014.

La société Lagrange Patrimoine Conseil soutient que l'action des époux D. est prescrite en raison de la réforme de l'article 2224 du code civil opérée par la loi du 17 juin 2008, depuis le 19 juin 2013. En tout état de cause, elle estime que le point de départ du délai de prescription de l'action des époux D. correspond au terme de la prestation accomplie par Izimmo auprès des époux D. le 24 février 2007, soit à la date de signature du contrat de réservation.

La société Allianz soutient que l'action des investisseurs qui n'a pas été formée avant le 19 juin 2013 est prescrite. 'Elle considère que le point de départ du délai de prescription ne correspond pas, contrairement à ce que soutiennent les époux D., au moment où ces derniers ont eu connaissance des difficultés financières prétendument causées par le défaut d'information qu'ils reprochent à la société Izimmo mais à la date de la signature du contrat de réservation ; elle estime que la jurisprudence invoquée par les époux D. concerne des investissements ne relevant pas du dispositif Demessine.

Les époux D. soutiennent que leur action n'était pas prescrite : en effet, le point de départ du délai de prescription s'appréhende de manière subjective, c'est-à-dire en fonction du moment à partir duquel les auteurs de l'action en responsabilité ont effectivement pu avoir connaissance des faits leur permettant d'exercer cette action, c'est-à-dire du dommage invoqué. En l'espèce, ce moment ne correspond pas à la commission de l'éventuelle violation du devoir d'information pesant sur l'appelante, mais bien à la période où les difficultés dans la perception des loyers auprès de la société Soderev Tour se sont matérialisées, c'est-à-dire à compter de septembre 2012.

Cela étant exposé :

Selon les termes de l'article 2224 du Code civil, la prescription d'une action en responsabilité court à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.

Les époux D. ont signé un contrat de réservation avec la société Alti Immo dans lequel ils reconnaissaient (page 11 du contrat) avoir reçu communication du projet de bail commercial à consentir à la société gestionnaire. Le projet de bail comportait (article 5-3) des « stipulations particulières' » selon lesquelles les loyers pourraient être remis en question en cas de « force majeure interrompant l'activité touristique » ou encore en cas « d’évènements amenant un dysfonctionnement dans l'activité du preneur notamment une modification de la destination ou accès des parties communes ou encore leur mauvais entretien ou fonctionnement ». Ils n'ignoraient pas que le non-paiement du loyer était possible.

Toutefois, la communication du projet de contrat pour la signature du contrat de réservation est ici sans incidence sur la prescription. En effet, le contrat de bail a été exécuté à partir du mois de décembre 2008 et jusqu'au mois de décembre 2012, les époux D. ont obtenu régulièrement le versement des loyers au prix convenu dans le contrat, de sorte qu'ils n'avaient aucune raison d'agir en responsabilité contre la société Izimmo. C'est par conséquent lorsque la difficulté est intervenue dans la perception du loyer en septembre 2012, au cours de l'exécution du contrat de bail de neuf ans, que le dommage a été révélé aux époux D. et que le délai pour agir a alors couru. En assignant la société Izimmo le 23 décembre 2014, les époux d. étaient recevables en leur action.

Les époux D. sollicitent à titre subsidiaire « si la cour jugeait que les préjudices subis par M. et Mme D. étaient causés également ou exclusivement par la faute de la société Lagrange Patrimoine et non par celle de la société Izimmo », que l'ensemble des condamnations judiciaires soit à sa charge, soit solidairement avec Izimmo soit exclusivement. La société Lagrange Patrimoine Conseil ne justifie pas que la demande formée à titre subsidiaire à son égard par les époux D. est prescrite, ne versant aux débats aucun document permettant de constater que la demande formée contre elle est hors délai. Les motifs précédemment retenus pour justifier la recevabilité de la demande des époux D. à l'égard d'Izimmo s'opposent à toute imprescriptibilité de l'action en responsabilité comme le soutient Lagrange Patrimoine Conseil.

Sur le fond :

Sur la publicité trompeuse :

Les époux D. affirment que la directive 2005/29/CE peut être prise en considération pour interpréter l'interdiction posée à l'article L. 121-1 du code de la consommation et conforte la possibilité de condamner un professionnel qui, par une tromperie ou par l'omission de donner une information substantielle, a pu amener le consommateur à prendre une décision commerciale qu'il n'aurait pas prise autrement.

Ils considèrent que la société Izimmo professionnel spécialisé dans l'investissement locatif défiscalisé doit informer des investisseurs non-professionnels sur l'ensemble des caractéristiques et risques notamment financiers liés à l'opération projetée, cet ensemble de risques incluant le non-paiement des loyers lesquels constituent un élément indispensable à la viabilité du projet d'investissement. Par la remise des plaquettes publicitaires communiquées en B1 et A3, la fiche synthétique en B2 ainsi qu'une étude personnalisée (B9) faisant mention de loyers prétendument garantis, la société Izimmo s'abstenait de les informer des risques de loyers impayés ou réduits en cas de déconfiture du preneur à bail commercial ; une telle omission est contraire aux exigences des articles L. 120-1 et L. 121-1 du code de la consommation et altère de manière substantielle le comportement économique des investisseurs.

Les conditions caractérisant une pratique commerciale trompeuse sont réunies.

La société Izimmo conclut à l'absence de violation des dispositions de l'article L. 121-1 du code de la consommation. Elle soutient que la directive 2005/29/CE n'est pas applicable aux faits, ayant été transposée en droit français postérieurement à la réalisation de la vente des époux D. ; qu'à supposer que ladite directive puisse guider l'interprétation des dispositions françaises du code de la consommation, pareille prise en considération ne saurait avoir pour effet de dénaturer les dispositions nationales et permettre sa condamnation en application de l'article L. 121-1 du code de la consommation. Elle soutient en effet que les éléments de documentation transmis aux investisseurs (pièces en B1 et A3 des investisseurs) ne permettent pas de conclure à l'existence d'une violation de l'article L. 121-1 du code de la consommation, qu'il s'agisse de documents publicitaires portant sur les mécanismes de défiscalisation ou qu'il s'agisse d'un document élaboré par la société Le Comptoir Immobilier relatif au placement « Le Belvédère ».

La société Lagrange Patrimoine Conseil considère que l'article L. 120-1 du Code de la consommation n'est pas applicable à l'espèce. Elle affirme que l'article L. 121-1 du Code de la consommation ne peut être « lu » à la lumière de la directive 2005/29/CE dans la mesure où celle-ci n'avait pas été transposée en droit français au moment des faits en cause. Par ailleurs, les conditions d'application de l'article L. 121-1 du code de la consommation et, plus généralement, de caractérisation d'une pratique commerciale déloyale, à savoir la contrariété aux exigences de la diligence professionnelle et l'altération substantielle du comportement du consommateur, ne sont pas réunies. Elle affirme qu'aucune information erronée n'a été communiquée aux investisseurs notamment au regard de l'exigence d'information essentielle sur les avantages fiscaux de l'opération, dans la mesure où cette condition requiert l'absence de possibilité pour le consommateur de décider d'acheter sur le marché auprès d'un autre opérateur, ce qui n'est pas été le cas en l'espèce. Elle ajoute que la condition tenant à l'altération du comportement du consommateur, requise pour caractériser une pratique commerciale déloyale, n'est pas remplie : les époux D. n'ont pas apporté la preuve de ce que, en présence d'une information sur un risque de non-perception des loyers, ils n'auraient pas investi, l'achat du bien immobilier en cause pouvant s'inscrire dans une démarche autre que fiscale. Pour la société Lagrange Patrimoine Conseil, les conditions nécessaires à l'identification d'une pratique commerciale trompeuse ne sont ainsi pas remplies.

Cela étant exposé :

L'article L. 120-1 du Code de la consommation n'était pas en vigueur lors de la conclusion du contrat de réservation le 24 février 2007, ayant été introduit dans le Code de la consommation par la loi du 3 janvier 2008.

L'article L. 121-1 du Code de la consommation, dans sa version applicable au moment de la signature du contrat de réservation, précisait': «Est interdite toute publicité comportant, sous quelque forme que ce soit, des allégations, indications ou présentations fausses ou de nature à induire en erreur, lorsque celles-ci portent sur un ou plusieurs des éléments ci-après : existence, nature, composition, qualités substantielles, teneur en principes utiles, espèce, origine, quantité, mode et date de fabrication, propriétés, prix et conditions de vente de biens ou services qui font l'objet de la publicité, conditions de leur utilisation, résultats qui peuvent être attendus de leur utilisation, motifs ou procédés de la vente ou de la prestation de services, portée des engagements pris par l'annonceur, identité, qualités ou aptitudes du fabricant, des revendeurs, des promoteurs ou des prestataires».

La directive 2005/29/CE est entrée en vigueur le 12 juin 2005 et sa date limite de transposition était fixée au 12 juin 2007. Elle a été effectivement transposée le 3 janvier 2008. Le contrat de réservation a été signé le 24 février 2007. Aussi, l'article L. 121-1 dont l'application est demandée aux faits de l'espèce doit être interprétée dans un sens qui ne compromet pas les objectifs que la directive entend voir respecter.

Les objectifs sont les suivants : « contribuer au bon fonctionnement du marché intérieur et assurer un niveau élevé de protection des consommateurs en rapprochant les dispositions législatives... des état membres relatives aux pratiques commerciales déloyales qui portent atteinte aux intérêts économiques des consommateurs », et dans le considérant 14 : « Il est souhaitable que les pratiques commerciales trompeuses couvrent les pratiques, y compris la publicité trompeuse, qui en induisant le consommateur en erreur, l'empêchent de faire un choix en connaissance de cause et donc de façon efficace ».

Par ailleurs, la directive détermine, en son article 7, les pratiques commerciales réputées trompeuses :

«1.Une pratique commerciale est réputée trompeuse si, dans son contexte factuel, compte tenu de toutes ses caractéristiques et des circonstances ainsi que des limites propres au moyen de communication utilisé, elle omet une information substantielle dont le consommateur moyen a besoin, compte tenu du contexte, pour prendre une décision commerciale en connaissance de cause et, par conséquent, l'amène ou est susceptible de l'amener à prendre une décision commerciale qu'il n'aurait pas prise autrement.

«2. Une pratique commerciale est également considérée comme une omission trompeuse lorsqu'un professionnel, compte tenu des aspects mentionnés au paragraphe 1, dissimule une information substantielle visée audit paragraphe ou la fournit de façon peu claire, inintelligible, ambiguë ou à contretemps, ou lorsqu'il n'indique pas sa véritable intention commerciale dès lors que celle-ci ne ressort pas déjà du contexte et lorsque, dans l'un ou l'autre cas, le consommateur moyen est ainsi amené ou est susceptible d'être amené à prendre une décision qu'il n'aurait pas prise autrement.».

L'article L. 121-1 du Code de la consommation doit être interprété non seulement au regard des présentations « positives » d'informations mais également au regard des omissions d'informations, dans l'objectif d'un niveau élevé de protection du consommateur.

La teneur des pièces produites (A3, B1, B2, B9) doit être examinée en considération de cet objectif.

La plaquette éditée par Le Comptoir Immobilier sur « Le Belvédère » (pièce A3) décrit la résidence, sa situation, le bail et propose une fiche synthétique ; il est précisé que le bail est d'une durée de 9 années entières et consécutives, que le paiement des loyers est trimestriel à terme échu ; le gestionnaire « Lagrange Prestige- Soderev » est décrit comme « leader européen de la gestion de résidences de tourisme... ». Enfin, sont mentionnées les résidences « Lagrange ».

La pièce en B1 comporte deux plaquettes : l'une émane de la société Lagrange Patrimoine Conseil (LCP), l'autre du Comptoir Immobilier (LCI).

La plaquette de LPC (B1) concerne la [...], explique l'investissement en résidence de tourisme, les caractéristiques du bien immobilier (construction, site, atout etc.…). Elle donne des informations sur le gestionnaire de la location ainsi que le mode d'emploi (« info pratiques »). La description du gestionnaire, son rôle peuvent retenir l'attention : « il offre les appartements à la location : il verse aux propriétaires d'appartements un loyer garanti et indexé dans le cadre d'un bail de neuf ans ». Le gestionnaire est présenté comme appartenant au groupe Lagrange, et la société Lagrange « existe depuis 1876 et est opérationnelle dans le tourisme depuis plus de 35 ans », elle est « leader européen de la location à la semaine. ».

La plaquette de LCI (B1) insiste en page de couverture sur les valeurs de Sécurité, Rentabilité, Revente et Garantie, présentées en caractère gras. Elle propose différents choix de fiscalité. Sur la fiche ZRR (investissement Loi Demessine), il est précisé : « dès réception de votre bien, votre loyer est garanti par un bail minimum de 9 ans, quel que soit le taux d'occupation de la résidence ».

La fiche synthétique (B2) propose une rentabilité de 4,11 à 4,47 % brut HT.

La pièce B9 est l'étude personnalisée de l'investissement des époux D..

Le terme « Garantie » n'est pas utilisé dans la plaquette A3. En revanche, il est invoqué dans les pièces cotées en B1 2 mais LCI et LCP ont garanti l'existence d'un loyer « dans le cadre » d'un bail de neuf ans (durée qui, au regard de la législation en vigueur au moment de l'investissement conférait un avantage certain sur un bail devant être renouvelé à l'expiration de chaque période triennale) et nullement le montant du loyer, contrairement à ce que les investisseurs invoquent. De même, le terme « Garantie » n'a pas été utilisé dans la présentation de la rentabilité en pièce B2 dont l'annonce est certes avantageuse mais n'excède pas ce que permet la publicité.

La « sécurité » dont il est fait état sur la couverture de la plaquette LCI ne vise pas directement le produit « résidence Le Belvédère » et il s'est avéré que l'investissement a permis le bénéfice des avantages fiscaux escomptés, ce qui exclut toute tromperie.

Enfin, la pièce B9 propose une simulation favorable, qui, se révélant adaptée pendant plusieurs années à leur situation, est exclusive de toute pratique trompeuse.

Dans ces documents, le risque de non-perception du loyer n'est pas précisé mais il ne s'agit pas d'une information de nature substantielle comme se trouvent l'être celles relatives à la résidence, aux avantages fiscaux liés à l'investissement. Le consommateur français moyen c'est-à-dire normalement informé et raisonnablement attentif et avisé, considération faite des facteurs sociaux, culturels qui le déterminent, a à sa disposition les éléments d'information, connus de tous, relatifs aux risques encourus en matière de baux, notamment la perte du loyer ou la baisse de son montant. Ces éléments lui permettent de prendre une décision d'investissement locatif défiscalisé en toute connaissance de' cause. Ainsi, l'omission reprochée n'est pas trompeuse.

En outre, rien ne permet de constater, comme les époux D. l'affirment sans aucune démonstration, que leur comportement économique a été altéré substantiellement par les éléments qu'ils qualifient de « trompeurs » et par l'omission d'une information qu'ils prétendent substantielle. D'ailleurs, les époux D. n'ont jamais remis en cause leur opération d'investissement, n'en ont pas demandé l'annulation, ont accepté la proposition de l'administrateur judiciaire de la société Soderev Tour, démontrant que le projet d'investissement était viable.

Dès lors, la protection de l'article L. 122-1 du Code de la consommation éclairé par l'objectif de la directive 2005/29/CE du 11 mai 2005 ne peut être accordée aux époux D..

La mise en jeu pour pratiques trompeuses à titre principal de la responsabilité de la société Izimmo et à titre subsidiaire, de la société Lagrange Patrimoine conseil n'est pas justifiée.

Sur la responsabilité du conseil en investissement immobilier :

Les époux D. invoquent la violation par Izimmo de son obligation d'information et de conseil à leur égard, et ce, sur le fondement de l'article 1240 du code civil : la société Izimmo est intervenue en qualité d'entreprise professionnelle de l'intermédiation en matière immobilière notamment dans le cadre de la préparation d'investissement soumis à un régime fiscal avantageux, elle était rémunérée à ce titre et elle leur a proposé une étude personnalisée. Elle avait l'obligation de les informer du risque de non-perception de loyers en cas de déconfiture du preneur à bail commercial, ce qu'elle n'a pas fait, alors qu'il était annoncé une opération « sécurisée » dans la plaquette publicitaire de LCI.

De même, ils indiquent que la mention d'une possible remise en cause du montant du loyer insérée dans le contrat de bail avec Soderev Tour, invoquée par la société Izimmo pour soutenir qu'une information relative au risque de non-perception des loyers a été fournie, conforte au contraire la thèse de l'insuffisance des informations initialement communiquées par Izimmo, précisant que le contrat de bail a été transmis tardivement, postérieurement à l'envoi des documents assurant la publicité et la commercialisation du projet «Le Belvédère».

La société Izimmo conteste toute violation du devoir d'information pesant sur elle. Elle estime ne pouvoir être tenue responsable de la dégradation relative, à compter de l'automne 2012, de la rentabilité financière de l'investissement des époux D., en raison de la baisse du niveau des loyers versés, élément sur lequel elle n'avait aucune emprise et ajoute qu'il ne saurait lui être reproché de ne pas avoir insisté sur le risque de loyers minorés ou non versés alors qu'un tel risque est nécessairement connu de tous en matière d'investissement locatif immobilier : en outre, dans le projet de bail remis aux investisseurs lors de la signature du contrat de réservation, le risque de diminution du montant des loyers à percevoir par les époux D. était expressément envisagé dans le contrat de bail signé avec la société Soderev Tour et les exemples donnés n'étaient pas exhaustifs. Elle ajoute que les investisseurs ont bénéficié du droit de rétractation de l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation. Elle souligne que les époux D. ont bénéficié de différents avantages ' la réalisation d'un investissement portant sur un bien immobilier neuf, la récupération de la TVA, une réduction du montant de leurs impôts et, enfin, la perception continue sur une période de 9 ans d'un loyer, bien qu'amoindri.

La société Lagrange Patrimoine Conseil soutient que la responsabilité de la société Izimmo ne peut être engagée : la déconfiture de Soderev Tour n'était pas prévisible au moment où la société Izimmo accomplissait ses diligences à l'égard des investisseurs ; en revanche, l'ensemble des avantages fiscaux initialement envisagés, motivation déterminante des époux D. dans leur choix d'investir, a été acquis et conservé par les époux D.. Par ailleurs, l'incertitude relative à la perception d'un montant déterminé des loyers était envisagée dans le contrat de bail, en son article 5.3, intitulé « Stipulations particulière », lequel obligeait les investisseurs / bailleurs à accepter une réduction du montant des loyers en certaines circonstances qui auraient été réunies en l'espèce.

La société Allianz affirme que la société Izimmo n'a pas manqué à son devoir de conseil. Elle souligne d'abord que la façon dont la pièce n° B1 communiquée par les investisseurs est révélatrice de la volonté des investisseurs d'induire en erreur la cour en dénaturant les éléments d'information qui leur avaient été soumis par Izimmo. De plus, elle soutient que la solution retenue par le tribunal est erronée, et ce, dans la mesure où le contrat de bail commercial comportait la mention du risque de remise en cause du loyer, ce qui est suffisant. En tout état de cause, le risque de diminution de la rentabilité d'un investissement en raison d'une non-perception de loyers est connu de tout investisseur. Enfin, la prestation d'Izimmo vis-à-vis des investisseurs s'étant achevée lors de la signature du contrat de réservation, celle-ci ne saurait être tenue responsable d'une déconfiture intervenue plusieurs années après le terme de cette prestation.

Cela étant exposé :

L'obligation d'information consiste à porter à la connaissance du client des informations objectives sur les caractéristiques de l'investissement qu'il se propose de réaliser afin qu'il ait une idée suffisamment précise du bien et qu'il s'engage en toute connaissance de cause.

L'obligation de conseil a pour objet d'informer le client sur l'opportunité de réaliser l'opération.

En l'espèce, l'investissement réalisé par les époux D. consistait en l'acquisition en l'état futur d'achèvement d'un appartement dans une résidence de tourisme située à Bagnères de Luchon, destiné à la location au moyen d'un bail commercial consenti pendant neuf années à une société gestionnaire, ceci permettant ainsi l'obtention des avantages fiscaux proposés par la loi Demessine.

Si les époux D. invoquent « l'obligation d'information et de conseil », force est de constater qu'ils développent peu la violation de l'obligation de conseil, concentrant leurs critiques sur la mauvaise exécution de l'obligation d'information qu'avait la société Izimmo à leur égard.

Pour l'obligation de conseil : il apparaît que lors de la signature du contrat de réservation, rien à l'époque ne permettait de douter de la solidité financière de la société Soderev Tour, laquelle exécutera d'ailleurs ses obligations contractuelles sans difficulté pendant presque quatre années. Il ne peut être reproché à la société Izimmo d'avoir conseillé le placement en cause.

Pour l'obligation d'information : l'investissement des époux D. comporte un volet locatif qui permet de bénéficier des avantages fiscaux ; or, tout investissement comporte une part d'aléa, particulièrement lorsqu'il est réalisé dans le secteur immobilier locatif et la possibilité d'une défaillance du « preneur » du bail commercial dans le paiement des loyers est, quelle qu'en soit la cause, connue de tout investisseur. Les époux D., qui appartiennent à une catégorie socio-professionnelle les mettant en mesure de comprendre le mécanisme basique de cet investissement comportant nécessairement une part de risque, pouvaient s'en convaincre par eux-mêmes. Au surplus, ce risque était envisagé dans le contrat de gestion dont le projet avait été soumis aux époux D. pour la signature du contrat de réservation. Aussi, la société Izimmo n'avait pas d'obligation d'information consistant, si l'on suit le raisonnement des époux D., à faire part, au risque d'en omettre d'ailleurs, des différentes hypothèses dans lesquelles le paiement du loyer pourrait être interrompu, notamment en cas de déconfiture du preneur.

De façon surabondante, il est remarqué que la défaillance très modérée de la société Soderev Tour n'a pas remis en cause la sécurité du placement avancée par la brochure publicitaire : elle n'a pas remis en cause les avantages fiscaux attendus par les époux D. dans la réalisation de l'opération, le non-paiement de la TVA sur l'acquisition et les réductions annuelles d'impôts et le bien immobilier est resté leur propriété.

Ainsi, la violation par la société izimmo de son obligation d'information et de conseil n'est pas établie.

Par ailleurs, les époux D. ne justifient pas que la société Lagrange Patrimoine Conseil était débitrice, envers eux, à leur égard d'une obligation d'information et de conseil.

Les époux D. doivent être déboutés de leurs demandes tendant à voir engager à titre principal la responsabilité de la société Izimmo et à titre subsidiaire, celle de la société Lagrange Patrimoine Cosneil pour violation d'un devoir d'information et de conseil à leur égard.

Il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes de garantie, sans objet.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement ayant rejeté l'exception de nullité de l'assignation délivrée par les époux Françoise R. et Jean-Marie D. à la société Izimmo et sur le rejet de la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action des époux D. à l'égard de la société Izimmo,

Pour le surplus, l'infirme,

Déboute les époux Françoise R. et Jean-Marie D. de toutes leurs demandes,

Dit les demandes de garantie sans objet,

Dit n'y avoir lieu à indemnité pour frais irrépétibles,

Condamne les époux Françoise R. et Jean-Marie D. aux dépens,

Accorde aux conseils des sociétés Izimmo et Lagrange Patrimoine Conseil le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.