CA Pau, 1re ch., 6 octobre 2020, n° 19/00798

FAITS ET PROCEDURE :

La SCI MONNAIE GOUVERNEURS a obtenu le 9 avril 2010 un permis de construire valant autorisation de démolir (n°06410209B0130) afin de réaliser un programme immobilier constitué d'un immeuble collectif et de commerces (5 commerces, 1 équipement collectif, 71 logements, un espace vert, une rue et 95 places de parking en sous-sol), sur une surface hors œuvre de 7 575m² situé à (...).

Le programme immobilier a fait l'objet de ventes en l'état futur d'achèvement entre la SCI MONNAIE GOUVERNEURS et 34 acquéreurs, courant 2012.

Les actes de vente prévoyaient une clause intitulée 'délai d'exécution' suivant laquelle la date prévue pour la livraison serait différée en cas de survenance d'un cas de force majeure ou d'une autre cause légitime.

Les lots vendus devaient être achevés et livrés au plus tard à la fin du 3ème trimestre 2014.

Eu égard à l'importance des travaux, à la requête de la SCI MONNAIE GOUVERNEUR, une ordonnance de référé préventif a été rendue le 15 décembre 2010. M. R. a été désigné en qualité d'expert.

La déclaration réglementaire d'ouverture de chantier est intervenue le 2 février 2012.

Un grave incident de chantier est survenu les 19 et 20 juillet 2012, puis le 22 août 2012, constitué par des désordres (fissurations des structures avec des mouvements sur les arcs cintrés et des mouvements de menuiseries dormantes de 20 mm en latéral et 10 mm en hauteur) apparus sur les bâtiments voisins situés [...] et [...].

M. R. a constaté ces désordres le 22 août 2012.

Le chantier a été interrompu.

Par ordonnance de référé en date du 14 novembre 2012, à la requête de la SCI MONNAIE GOUVERNEURS, la mission de M. R. a été étendue aux désordres survenus aux immeubles voisins.

Les intervenants à la construction ainsi que leurs assureurs ont été appelés à la cause et les opérations d'expertise leur ont été déclarées communes.

L'expert, après s'être entouré de l'avis d'un sapiteur géotechnicien (M. B.) et d'un expert-comptable (M. E.), a déposé son rapport le 15 février 2019.

Par ordonnance de référé en date du 7 octobre 2014, la SCI MONNAIE GOUVERNEURS a été autorisée à effectuer les travaux à ses frais avancés.

Les lots des acquéreurs en VEFA ont été livrés dans le courant du quatrième trimestre de l'année 2017.

Suivant exploit d'huissier en date du 18 mai 2016, 22 acquéreurs ont assigné la SCI MONNAIE GOUVERNEURS devant le tribunal de grande instance de BAYONNE aux fins d'indemnisation de leurs préjudices de jouissance et financier liés au retard de livraison.

La SCI MONNAIE GOUVERNEURS a appelé en cause l'ensemble des intervenants à la construction ainsi que leurs assureurs respectifs.

Par décision du 9 mars 2017, le juge de la mise en état du TGI de BAYONNE a rejeté la demande de jonction de ces procédures ainsi que la demande sursis à statuer dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise de Monsieur R..

Sur appel de la SCI MONNAIE GOUVERNEURS, la Cour d'appel de PAU a, par arrêt n°17/3697 rendu le 26 septembre 2017, confirmé la décision entreprise.

Sur le fond, par jugement contradictoire en date du 17 décembre 2018, le tribunal de grande instance de Bayonne, dans le litige opposant les acquéreurs à la SCI MONNAIE GOUVERNEURS :

- reçu l'intervention volontaire de Mme Philippine D.,

- débouté les demandeurs (à savoir les acquéreurs en VEFA) de l'intégralité de leurs demandes,

- débouté la SCI MONNAIE GOUVERNEURS de sa demande reconventionnelle,

- condamné les demandeurs à payer à la SCI MONNAIE GOUVERNEURS la somme de 2 000€ en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; outre les entiers dépens,

- dit n'y avoir lieu de prononcer l'exécution provisoire.

Par déclaration n°19/00587 régularisée le 6 mars 2019 par leur conseil, les acquéreurs en VEFA, à savoir, M. Xavier B., Mme Françoise D., Mme Carole D., M. Olivier G., Mme Philippine D., la SCI DU MUSEE, Mme Anne-Amélie F.-G., M. Raoul G., M. Henri G., Mme Danièle G., M. Jacques J., Mme Miren J., M. Jacques J., Mme Françoise J., M. René K., Mme Martine K., M. Guy L., M. Christophe L., M. Laurent L., Mme Frédérique L., la SCI LD IMMO, M. Bernard L.-D., Mme Perrine L.-D., SCI LES CHEM, M. Gilles M., Mme Karima M., Mme Nicole P.-D., M. Patrice P., Mme Patricia P., M. Claude R., Mme Françoise R., Mme Laurence DE R., M. Alain S. et Mme Christiane S.,

Ont interjeté appel de cette décision qu'ils critiquent en ce qu'elle les a déboutés de l'intégralité de leurs demandes et condamné à supporter les frais irrépétibles et les dépens de l'instance.

Aux termes de leurs dernières écritures en date du 26 mai 2020, les appelants demandent à la Cour, statuant sur le fondement des articles 16 du code de procédure civile, 1104, 1171, 1188, 1190, 1601-3 et1602 du code civil :

- considérant comme d'adhésion la clause querellée, la déclarer nulle en application de l'article 1171 du code civil,

- subsidiairement, dire que les acheteurs n'ont pu raisonnablement accepter de subir un retard d'une durée de fait imprévisible et illimitée sans pouvoir prétendre à aucune indemnisation,

- à titre encore plus subsidiaire, dire que la SCI MONNAIE GOUVERNEURS ne peut sérieusement se prévaloir de l'un des événements qualifiés par les contrats comme motifs légitimes,

En conséquence, confirmant l'intervention volontaire de Mme Philippine D. et réformant la décision entreprise en ce qu'elle a débouté les demandeurs de toutes leurs demandes fins et conclusions :

- condamner la SCI MONNAIE GOUVERNEURS à payer à :

M. Xavier B. :     16 041,17€

Mme Françoise D. :         47 683,99€

Mme Carole D. et M. Olivier G. :               16 384,74€

Mme Philippine D. :        26 314,17€

SCI DU MUSEE : 32 106,31€

Mme Anne-Amélie F.-G. :            47 094,70€

M. Raoul G. :      44 182,90€

M. et Mme G. : 39 617,83€

M. et Mme J. :   30 992,53€

M. Jacques J. :   60 685,12€

M. et Mme K. :  39 355,94€

M. Guy L. :          42 815,38€

M. Christophe L. :            33 961,31€

M. et Mme L. :  88 500,03€

SCI LD IMMO :   33 376,24€

M. et Mme L. 'D. :

Appartement D102 :

Appartement D304 :

Soit au total pour M. et Mme L.-D. :        28 651,00€ / 10 807,73€

39 458,73€

SCI LES CHEM :  27 484,99€

M. et Mme M. : 42 897,59€

Mme Nicole P.-D. :          22 733,95€

M. et Mme P. :  27 376,44€

M. et Mme R. (Appartements D501 et D502) :    194 255,32€

Mme Laurence De R. :   24 181,77€

M. et Mme S. :  47 979,68€

À titre infiniment subsidiaire :

- de réduire de deux mois la période constituant l'assiette d'indemnisation des appelants,

Dans tous les cas :

- condamner la SCI MONNAIE GOUVERNEURS à payer à chacun des appelants la somme de 3 000€ en application de l'article 700 du code de procédure civile en sus des dépens de première instance et d'appel.

Par conclusions déposées au greffe le 22 mai 2020, la SCI MONNAIE GOUVERNEURS demande à la Cour, statuant sur le fondement des dispositions posées par les articles L261-1, L261-3, L261-10, L261-11 et L261-14 du code la construction, 1101, 1104, 1193, 1601-1 et 1601-3 du code civil :

- de dire et juger que la suspension du délai de livraison est justifiée par l'incident de chantier de juillet 2012, et que l'arrêt du chantier, ordonné par M. R. expert judiciaire, le 22 août 2012, a une cause dont l'origine est légitime,

- de confirmer le jugement dont appel,

- de débouter les appelants de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

À titre subsidiaire :

- d'homologuer le rapport d'expertise de Monsieur E.,

- de réduire, en conséquence, à la somme de 139 190,11€ le montant global des préjudices subis par l'ensemble des appelants,

En tout état de cause :

- de condamner, in solidum, l'ensemble des appelants à lui payer la somme de 5 000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens d'appel pour lesquels il sera fait application du dispositif prévu par l'article 699 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 27 mai 2020. L'affaire a été fixée au 16 juin 2020 pour être retenue en application des dispositions de l'article 8 de l'ordonnance 2020-304 du 25 mars 2020, par dépôt des dossiers, tous les avocats ayant expressément accepté le recours à cette procédure.

SUR CE :

Pour rejeter les demandes d'indemnisations des acquéreurs, le premier juge a considéré que les demandeurs ne justifiaient pas de l'inexécution contractuelle invoquée en ce qu'ils n'ont produit les contrats de vente que partiellement.

Devant la cour, les contrats de vente sont produits en intégralité. Quoiqu'il en soit, dès lors que l'existence des contrats de vente en VEFA était établie, il incombait au juge, s'il s'estimait insuffisamment informé par les extraits produits de part et d'autre, de rouvrir les débats pour demander la production des contrats en intégralité, afin de vider sa saisine dans le respect du contradictoire.

Sur le droit à indemnisation des appelants

Le débat s'articule autour des questions suivantes :

- la validité de la clause permettant le report de la date de livraison en cas de force majeure ou pour une cause légitime. Les appelants soutiennent à cet égard qu'il s'agit d'une clause abusive au sens des dispositions de l'article 1171 du code civil.

Le cas échéant,

- l'existence d'une cause légitime ou d'un cas de force majeure

Vu les articles 1601-1 et 1601-3 du code civil ;

Vu l'article l'article 1171 du code civil.

Les contrats de VEFA signés entre la SCI MONNAIE GOUVERNEURS et les différents acquéreurs prévoyaient, au paragraphe « date prévue pour l'achèvement », une date de livraison comprise, suivant les cas, entre le 1er et le 4ème trimestre 2014, en ces termes : « le vendeur s'engage à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments d'équipement nécessaires à l'utilisation des biens vendus soient achevés et livrés au plus tard à la fin du (trimestre considéré) 2014, sauf survenance d'un cas de force majeure ou d'une cause légitime de suspension du délai de livraison. »

A la rubrique « délai d'exécution », les contrats prévoyaient une clause suivant laquelle :

« Le vendeur s'oblige à poursuivre les travaux de telle manière que les locaux objet des présentes soient livrés dans le délai ci-dessus visé au § « date prévue pour l'achèvement »

Ce délai serait différé en cas de survenance d'un cas de force majeure ou d'une autre cause légitime.

Pour l'application de ces dispositions, seraient considérées comme causes légitimes de suspension du dit délai, notamment :

(...)

- les injonctions administratives ou judiciaires de suspendre ou arrêter les travaux (à moins que ces injonctions ne soient fondées sur des fautes ou négligences imputables au vendeur) ;

(...)

- la découverte de zones de pollution ou de contamination des terrains d'assiette de l'opération ou d'anomalies du sous-sol telles que notamment présence ou résurgence d'eau, nature hétérogène du terrain aboutissant à la réalisation de remblais spéciaux, de fondations spécifiques ou de reprises en sous-œuvre des immeubles voisins et plus généralement tous éléments dans le sous-sol susceptibles de nécessiter des travaux non programmés complémentaires et nécessitant un délai complémentaire pour leur réalisation ;

(...)

S'il survenait un cas de force majeure ou une cause légitime de suspension des délais de livraison, l'époque prévue pour l'achèvement serait différée d'un temps au moins égal à deux fois celui pendant lequel l'événement considéré aurait mis obstacle à la poursuite des travaux.

Un certificat établi sous sa responsabilité par le maître d'œuvre chargé de la direction des travaux sera valablement admis pour l'appréciation des événements ci-dessus évoqués adressé à l'acquéreur en la forme recommandée avec accusé de réception. »

La liste des causes ci-dessus n'est pas limitative puisqu'elles sont présentées comme pouvant « notamment » être prises en considération comme légitimes.

Contrairement à ce qu'avancent les acquéreurs, cette dernière clause n'est nullement dissimulée dans les pages obscures du contrat, le fait qu'elle ne suive pas immédiatement la fixation de la date prévue pour l'achèvement n'est pas de nature à la rendre abusive.

De plus, la clause dite « délai d'achèvement » annonce déjà les causes exonératoires que sont la force majeure et la cause légitime.

Enfin, la clause litigieuse n'a ni pour objet ni pour effet, de créer, au détriment des acquéreurs non professionnels, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat, cette disposition prenant en compte les vicissitudes auxquelles peut être confronté un chantier, son arrêt ayant par ailleurs pour corollaire l'absence de tout appel de fonds pendant cette période.

Par suite, la dite clause n'est pas abusive.

La clause litigieuse ne prévoit pas que les acquéreurs ont, comme ils le soutiennent, contractuellement accepté de subir un retard d'une durée imprévisible et indéterminée. Il s'agit en effet de retard dans l'achèvement des travaux et non d'une absence d'ouvrage.

Il convient alors de déterminer, en application de cette disposition contractuelle si la SCI MONNAIE GOUVERNEURS s'est trouvée confrontée à un cas de force majeure ou empêchée par une cause légitime.

Le vendeur en l'état futur d'achèvement ne peut faire état de la force majeure ou de la cause légitime que dans la mesure où l'origine de la suspension des travaux ne résulte pas de fautes ou négligences qui lui soient imputables.

Les acquéreurs ont été informés du report des dates prévisionnelles de livraisons par lettre RAR en dates du 31 octobre 2012.

Si le chantier a été interrompu sur une diligence de l'expert (ses notes des 22 et 25 août 2012), aucun juge, ni aucune administration, n'est venu ordonner l'arrêt du chantier. La cause d'interruption sur injonction judiciaire n'est constituée.

Le rapport de l'expert R. relève l'existence de deux sinistres survenus en cours de chantier, courant juillet-août 2012 :

- immeubles avoisinants, (...), désordre affectant la structure de ces bâtiments par une déformation structurelle des façades, dallage et plancher, des murs de refends porteurs ;

- nécessité d'une refonte complète des fondations profondes des bâtiments B et D de la résidence en construction.

Dans le cadre de l'expertise, un sapiteur en géotechnique, Monsieur B. est intervenu, ses observations et conclusions ne sont pas utilement critiquées par les parties.

Les opérations d'expertise ont mis en évidence l'existence d'une anomalie géologique, cause des sinistres. Cette anomalie n'avait pas été détectée par les différents intervenants dont la SCI MONNAIE GOUVERNEURS s'était entourée, à savoir :

- une maîtrise d'œuvre constituée de deux architectes, un bureau d'études béton, un bureau d'études techniques et un économiste ;

- une mission d'études géotechniques confiée à la société ALIOS, cette mission étant particulièrement complète (études préalables, en cours de projet, d'avant-projet, supervision de l'étude d'exécution et de suivi d'exécution),

- un bureau de contrôle QUALICONSULT relativement à la stabilité des avoisinants découlant de la réalisation des fondations de l'ouvrage neuf ;

- le gros-œuvre des travaux de fondations des ouvrages et de la paroi périmétrique des sous-sols était sous-traitée à une entreprise spécialisée, FRANKI FONDATIONS.

Les désordres aux avoisinants et leurs conséquences sur le projet lui-même ont eu pour cause cette anomalie géologique dont l'expert et le sapiteur géotechnique relèvent qu'elle n'a pas été détectée en raison des insuffisances conjuguées :

- des reconnaissances et investigations géotechniques préalables et de projet ;

- du bureau de contrôle et du bureau d'études géotechniques qui n'a pas procédé à un diagnostic préalable de l'état des avoisinants, ni à un contrôle visuel, la fragilité et la trace de mouvements anciens ne pouvant échapper à un œil aguerri ;

- ces diagnostics auraient dû conduire à proposer un confortement préventif de ces bâtiments et une raideur particulière du soutènement ;

- de l'entreprise de fondations spéciales qui avaient la possibilité d'intervenir après démolition ; Elle a au contraire optimisé le pré dimensionnement du géotechnicien en aggravant ainsi le risque de tassement propre de la paroi de soutènement, puis a privilégié la cadence d'exécution des pieux le long des pignons des riverains, au détriment du suivi des couches rencontrées. Les diagraphies de forage n'ont pas été exploitées en temps réel, ni transmises au géotechnicien chargé du suivi des travaux qui les avait réclamés, pas plus qu'au bureau de contrôle.

A aucun moment, l'expert et le sapiteur, n'ont relevé un agissement fautif ou une négligence de la SCI MONNAIE GOUVERNEURS, maître de l'ouvrage. Les missions données aux intervenants à la construction étaient en effet complètes et suffisantes. Elle ne s'est pas immiscée ni n'a présenté d'exigence qui s'apparenterait à une acceptation des risques.

Par conséquent, le sinistre intervenu sur les immeubles voisins qui a entraîné la nécessité d'une refonde complète des fondations profondes des bâtiments B et D de la résidence en construction, constitue, pour le vendeur en l'état futur d'achèvement, une cause légitime de suspension du délai d'achèvement des travaux et par suite de livraison des biens.

Le fait pour la SCI MONNAIE GOUVERNEURS d'avoir demandé que la mission de l'expert, à l'origine préventive, soit étendue à la recherche des causes des désordres et des méthodes pour y remédier ne saurait constituer une perte de temps fautive.

En effet, le juge des référés a considéré que cette demande était légitime puisqu'il a fait droit au complément de mission.

De plus, compte-tenu de la gravité des désordres et de leurs conséquences, y compris sur le projet de construction, une recherche exhaustive, contradictoire et de haut niveau technique s'imposait, dans l'intérêt de toutes les parties, y compris des acquéreurs d'appartements. Il convenait tout particulièrement que les méthodes confortatives et les modalités de poursuite du chantier ne risquent pas d'aggraver la situation ou d'entraîner de nouveaux sinistres.

Enfin, c'est au moyen d'investigations poussées et d'une haute technicité que l'expert, assisté de sapiteurs a pu répondre à ces questions. Le choix de l'expertise judiciaire n'est donc nullement constitutif d'une faute à l'origine du retard de livraison.

En outre, la SCI MONNAIE GOUVERNEURS a repris les travaux dès qu'elle en a obtenu l'autorisation, en octobre 2014.

En conclusion, la SCI MONNAIE GOUVERNEURS est fondée à se prévaloir de la cause légitime de suspension de la date d'achèvement des travaux, sans qu'il soit besoin d'examiner le moyen tiré de la force majeure.

Les appelants doivent dont être déboutés de leurs demandes indemnitaires au titre du retard dans la livraison des appartements. La décision dont appel sera confirmée, mais par substitution de motifs.

Sur les dépens et les frais non répétibles

Les appelants seront condamnés aux dépens d'appel et de première instance.

Au regard de l'équité, la SCI MONNAIE GOUVERNEURS sera déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme la décision dont appel

Y ajoutant, dit que la clause de suspension des délais de livraison pour cause légitime est régulière,

Déboute la SCI MONNAIE GOUVERNEURS de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne solidairement les appelants aux dépens d'appel et de première instance.