CA Rennes, 1re ch., 24 novembre 2020, n° 18/08329

FAITS ET PROCÉDURE

Le 31 janvier 2012 M. Xavier R. a acheté à Mme Marie-Hélène C., Mme Virginie C. et M. Gwenolé C. un terrain à bâtir non viabilisé situé [...], cadastré section ZK n°33 et n°554, d'une contenance totale de 96 a 33 ca, au prix de 245 000 euros.

En page 8 de l'acte, il est stipulé : « L'acquéreur, sauf à tenir compte de ce qui peut être dit par ailleurs, prendra le bien vendu dans l'état où il se trouvera le jour de l'entrée en jouissance sans aucune garantie de la part du vendeur pour raison : - soit de l'état du sol et du sous-sol à raison de fouilles ou excavations qui auraient pu être pratiquées sous le terrain, de mitoyenneté, d'erreur ou d'omission dans la désignation qui précède ... »

Le 28 février 2012, le maire d'Arradon a délivré à M. R. un permis de construire une maison d'habitation.

Les travaux de construction ont commencé courant octobre 2012 et il a été découvert une zone où se trouvent des déchets enterrés.

Les 21 mars, 9 avril et 1er août 2013, M. R. a assigné Mme Marie-Hélène C., Mme Virginie C. et M. Gwenolé C. devant le tribunal de grande instance de Vannes en résolution de la vente pour vice caché.

Par ordonnance du 10 juin 2014, le juge de la mise en état, saisi par M. R., a ordonné une expertise, confiée à M. Patrick T..

L'expert a déposé son rapport le 28 mai 2015.

Mme Marie-Hélène C. est décédée le 22 janvier 2017.

Le 13 avril 2017, M. Tristan M., M. Guy M., en son nom et en qualité de représentant légal du mineur Anatole M., sont intervenus volontairement à la procédure en leur qualité d'ayants droit de Mme Marie-Hélène C..

Par jugement du 15 octobre 2018, le tribunal de grande instance de Vannes a :

- reçu M. Tristan M. et M. Guy M., tant en son nom propre qu'en qualité de représentant légal de M. Anatole M., ayants droit de Mme Marie-Hélène C., en leur intervention volontaire,

- débouté M. R. de sa demande de résolution de la vente,

- débouté Mme Virginie C., M. Gwenolé C., M. Tristan M. et M. Guy M., tant en son nom propre qu'en qualité de représentant légal de M. Anatole M., de leur demande reconventionnelle de dommages et intérêts,

- condamné M. R. aux dépens et à payer aux défendeurs la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

M. R. a fait appel le 21 décembre 2018 des chefs du jugement qui l'ont débouté de sa demande de résolution de la vente, condamné à payer aux consorts C. et M. la somme de 1500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, débouté de sa demande de condamnation des consorts C. au titre de l'article 700 du code de procédure civile, condamné aux dépens et qui ont débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Il expose ses moyens et ses demandes dans ses dernières conclusions notifiées et remises au greffe le 11 septembre 2029 auxquelles il est renvoyé en application de l'article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

Il demande à la cour de :

- débouter les consorts C. et M. de toutes leurs demandes, y compris leur demande subsidiaire de réformation du jugement en ce qu'il a retenu l'existence d'un vice caché du terrain,

- de confirmer le jugement sur ce point,

- statuant à nouveau de :

- prononcer la résolution de la vente conclue le 31 janvier 2012,

- condamner in solidum les consorts C.-M. à lui rembourser le prix de vente, augmenté des accessoires de ce prix, soit la somme globale de 275 905 euros,

- les condamner in solidum à lui verser, à titre de dommages et intérêts les sommes suivantes :

. 35 513,97 euros au titre des frais liés à la construction,

. 14 493,42 euros au titre du préjudice financier au 10 septembre 2019, outre les intérêts postérieurs à cette date,

. 10 000 euros au titre du préjudice moral et de jouissance.

Il demande à la cour de :

- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté les consorts C.-M. de leur demande reconventionnelle de dommages-intérêts,

- les condamner in solidum aux dépens de première instance et d'appel, qui comprendront les frais d'expertise de M. T. s'élevant à 11 339,72 euros et le coût du procès-verbal de constat du 31 octobre 2012 de Maître de la F., huissier de justice,

- les condamner in solidum à lui payer la somme de 8000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Mme Virginie C., M. Gwenolé C., M. Guy M., M. Tristan M. et M. Anatole M. (les consorts C.-M.) exposent leurs moyens et leurs demandes dans leurs dernières conclusions notifiées et remises au greffe le 11 juin 2019 auxquelles il est renvoyé en application de l'article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

Ils demandent à la cour de dire que la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés s'applique et de confirmer le jugement dans toutes ses dispositions.

A titre subsidiaire, ils demandent à la cour d'infirmer le jugement en ce qu'il a reconnu l'existence d'un vice caché et de rejeter la demande de résolution de la vente fondée sur l'article 1641 du code civil.

Ils réclament la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DE L'ARRÊT

1°) Sur le vice caché

L'article 1641 du code civil dispose : « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminue tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. ».

Il ressort du rapport d'expertise que :

- des déchets de toute nature, notamment des bouteilles et des pièces de véhicules, se trouvent dans le sous-sol du terrain acquis par M. R., sur une surface d'environ 200 m², à une profondeur d'un mètre, dans une couche variant de un à 1,40 mètre de haut,

- il a été rapporté sur les déchets de la terre végétale sur un mètre, pour les enterrer,

- les déchets ont été déposés sur le terrain, qui était une ancienne carrière, jusqu'en 1972, date à laquelle la communauté de commune a mis en place une collecte des ordures ménagères,

- l'existence du dépôt de déchets est antérieure à la vente et le dépôt, enterré, n'était pas visible quand M. R. a acquis le terrain.

- avant de construire, les terres polluées doivent être évacuées vers un centre de stockage agréé, puis il faudra apporter environ 300 m3 de terre végétale et, pour assurer la portance de la construction, il faudra d'abord réaliser des puits et des longrines en béton,

- le coût de ces travaux s'élève à 36 212,50 euros HT au 21 mai 2015.

Un constat d'huissier du 31 octobre 2012 relève qu'il existe, sur le lieu d'un premier sondage, une forte odeur de produit pharmaceutique.

Les consorts C.-M. opposent à M. R. le fait que le terrain reste constructible.

M. R. observe que le terrain qu'il a acheté n'est pas constructible sur toute sa surface et que la zone où sont enterrés les déchets représente 21 % de la zone constructible, limitée à 945 m², et se trouve en plein centre de cette zone.

Le surcoût TTC des travaux nécessaires pour construire une maison sur le terrain représente environ 18 % du prix de vente du terrain, ce qui est important.

M. R. observe également qu'il est médecin et conscient des risques sanitaires qui existent s'il construit sa maison sur un terrain pollué et ajoute qu'il n'aurait jamais acquis le terrain, s'il avait connu l'état du sous-sol.

Au regard de l'ensemble de ces éléments, la décision du tribunal qui a retenu que le terrain est affecté d'un vice caché, qui ne tient pas à la non-constructibilité du terrain mais à la pollution du sous-sol et au surcoût des travaux de construction pour dépolluer le site et renforcer les fondations de la construction, et que ce vice, s'il avait été connu de M. R., aurait déterminé celui-ci à ne pas acheter le terrain ou à en donner un moindre prix sera confirmée.

2°) Sur la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés

Le tribunal a jugé que Mme Marie-Hélène C., Mme Virginie C. et M. Gwenolé C. (les consorts C.) ignoraient l'existence de la présence de déchets dans le sous-sol, que la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés s'applique et qu'ils ne doivent pas leur garantie.

La clause d'exclusion de la garantie des vices cachés quant à l'état du sol et du sous-sol est limitée aux « fouilles ou excavations qui auraient pu être pratiquées sous le terrain ».

La garantie des vendeurs n'est donc exclue, s'agissant de l'état du sol et du sous-sol, que si le terrain a été creusé pour y réaliser des fouilles ou des investigations ou s'il y existe des excavations.

En l'espèce, le vice caché qui affecte le terrain et pour lequel la résolution de la vente est demandée est la présence importante de déchets dans le sous-sol et non le fait qu'il s'agit d'une ancienne carrière. M. R. reconnaît d'ailleurs avoir été informé qu'une carrière avait été exploitée sur le terrain.

Contrairement à ce que le premier juge a retenu, la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés ne s'applique donc pas au présent litige et le jugement doit être infirmé sur ce point.

3°) Sur la demande de résolution de la vente et de restitution du prix

M. R. a choisi, en application de l'article 1644 du code civil, de rendre le terrain et de se faire restituer le prix.

Après infirmation du jugement, il sera fait droit à sa demande et les consorts C.-M. seront condamné in solidum à payer à M. R. la somme de 245 000 euros, prix du terrain.

S'agissant de la somme de 30 905 euros, qui représente les frais de l'agence immobilière et les frais de notaire, selon un état récapitulatif du 4 juillet 2012, la somme de 12 471 euros doit être déduite car elle correspond au montant des droits d'enregistrement restituables en cas de résolution judiciaire définitive de la vente aux termes de l'article 1961 alinéa 2 du code général des impôts.

A la somme de 245 000 euros, il ne sera donc ajouté, au titre des frais occasionnés par la vente, que la somme de 18 434 euros.

4°) Sur la demande de dommages et intérêts de M. R.

Aux termes de l'article 1645 du code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.

Les consorts C.-M. soutiennent qu'ils ne sont pas des professionnels, qu'ils n'avaient pas connaissance de la pollution du sous-sol et qu'ils sont de bonne foi.

L'expert, dans son rapport, a exposé ne pas avoir recueilli d'éléments probants lui permettant de dire que les vendeurs, qui ont acquis le bien par héritage, avaient connaissance de la pollution du sous-sol. Il a seulement répondu à la mission portant sur la connaissance des vices cachés par les différents intervenants et il n'affirme pas que les vendeurs sont de bonne foi.

Le terrain litigieux appartenait à la famille C. avant 1972. Mme Annick P. épouse C., décédée le 17 mai 2003, auteurs des vendeurs, en avait hérité pour partie dans la succession de son père, décédé le 7 avril 1965, et de sa grand-père, décédée le 20 novembre 1957, et pour partie aux termes d'une licitation des 15 et 22 janvier 1972.

M. R. produit plusieurs attestations.

M. C., propriétaire du terrain situé en face du terrain litigieux, atteste qu'en 1987, quand il a acheté sa maison, avoir remarqué la présence d'un ancien dépôt d'encombrants à l'emplacement d'une ancienne carrière de pierre et que des ferrailles diverses, dont un châssis de deux chevaux, étaient encore apparentes sur le terrain de M. R.. Il précise que quelques temps plus tard une couche de terre recouvrant les dépôts a été mise en place.

Les époux Le G., qui sont propriétaires du terrain jouxtant à l'ouest le terrain de M. R., attestent, le 5 mars 2019, qu'ils ont construit leur maison sur le terrain voisin entre 1991 et 1992, qu'ils vivaient alors dans une caravane garée à l'entrée du terrain de Mme Annick C., avec son autorisation, qu'en creusant leurs fondations ils ont fait apparaître des éléments du dépôt d'ordures qui avait été nivelé sur le terrain voisin, qu'en 1992, Mme C. leur a demandé de repositionner le panneau « décharge interdite » en expliquant que le voisinage continuait à venir déposer des ordures sur son terrain, qu'ils ont eu l'occasion à plusieurs reprises d'évoquer avec la fille de Mme C., Virginie, la décharge sur le terrain de sa mère. Ils produisent des photographies, prises en 1992, montrant leur caravane et le panneau « propriété privée » « décharge interdite » « y compris végétal(...) » et en 2001 montrant leurs enfants à table, avec Mme Virginie C. et ses enfants, attestant de leurs relations avec celle-ci.

Ils précisent que lors de la mise en vente du terrain, ils ont rencontré des acheteurs et leur ont parlé de la décharge et qu'à la fin du printemps de l'année 2010, Mme Marie-Hélène C. leur a téléphoné pour leur reprocher de donner cette information aux personnes visitant le terrain.

Les attestations versées à la procédure par les consorts C.-M., dans lesquelles les témoins exposent qu'ils n'ont pas constaté l'existence d'une décharge sur le terrain de Mme C., ne sont pas toutes précises ni sur le terrain, ni sur la période concernée, et certaines évoquent une décharge publique, alors que la décharge était une « décharge sauvage », que la surface portant des traces de la décharge ancienne représentait 200 m² sur 9600 m² environ, et que finalement de la terre été rapportée sur le terrain, pour recouvrir le dépôt d'ordures dans les années 1970-1980 et le masquer. Ces attestations ne sont pas contradictoires avec celles qui sont produites par M. R..

Il ressort de l'ensemble de ces éléments que Mme Marie-Hélène C. et Mme Virginie C., nées respectivement en 1961 et en 1965, ne pouvaient ignorer, ayant pu le constater elle-même dans leur jeunesse, la présence d'une décharge de déchets et d'ordures sur le terrain cédé en 2012 à M. R..

Leur mauvaise foi est établie et la demande de dommages et intérêts de M. R. sur le fondement de l'article 1645 du code civil est bien fondée.

5°) Sur le montant des dommages et intérêts

Les consorts C.-M. demandent à la cour de débouter M. R. de toutes ses demandes mais ne font valoir aucun moyen à l'encontre de sa demande de dommages et intérêts.

M. R. justifie avoir payé les frais suivants, dans le cadre de l'acquisition du terrain et du projet de construction, qui n'est pas allé à son terme :

- 21 528 euros : honoraires d'architecte jusqu'à la passation des marchés d'entreprise (factures du 12 avril 2011 au 17 avril 2013),

- 7976,03 euros : travaux de terrassement (certificat de paiement du 27 novembre 2012),

- 478,40 euros (facture du 14 novembre 2011 pour l'étude de sol),

- 70,92 euros : redevance pour l'assainissement collectif due au SIAEP de Vannes-Ouest,

- 252,71 euros : branchement provisoire de l'électricité et avance sur frais d'abonnement,

- 3458,00 euros : taxe locale d'équipement exigible au 28 février 2012.

La demande au titre de la facture SAUR du 22 février 2013 pour le branchement de l'eau potable sera rejetée, ces frais ayant été engagés après la découverte du vice caché et alors que M. R. a agi en résolution de la vente dès mars 2013. Il ne sera pas non plus fait droit à la demande au titre de la facture du 8 avril 2013 pour l'abonnement EDF, devenu inutile à cette date.

Les consorts C.-M. seront donc condamnés in solidum à payer à M. R. la somme totale de 33 764,06 euros de dommages et intérêts.

M. R. réclame également le paiement des intérêts au taux du compte sur livret du Crédit agricole sur la somme de 245 000 euros à compter du 31 janvier 2012, soit la somme de 14 493,42 euros au 10 septembre 2019.

Mais il ne justifie pas qu'il aurait placé cette somme en 2012 et ne l'aurait pas utilisée à d'autres fins. Le préjudice qu'il invoque n'est qu'hypothétique et sa demande à ce titre sera rejetée.

Enfin M. R. fait valoir qu'il a subi un préjudice moral et de jouissance, car il voulait s'installer en Bretagne pour y passer sa retraite, dans une maison pour la conception de laquelle il avait collaboré avec l'architecte, que le litige dure depuis 2012 et qu'il est trop âgé pour recommencer.

M. R. justifie en effet d'un projet de construction déjà avancé et original. Mais au regard de son âge (68 ans), il ne peut prétendre avoir perdu toute possibilité d'engager un nouveau projet. Il ne justifie d'ailleurs pas que sa résidence principale est toujours un appartement en location à Vannes.

Ceci étant, son préjudice moral est certain, pour ne pas avoir pu mener son projet jusqu'au bout, et en réparation il lui sera alloué la somme de 3000 euros de dommages et intérêts.

6°) Sur les dépens et les frais non compris dans les dépens

Le jugement sera infirmé pour avoir condamné M. R. aux dépens et mis à sa charge une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Les dépens de première instance, qui comprennent les frais d'expertise, et d'appel seront mis à la charge des consorts C.-M., parties perdantes, et leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Il n'est pas équitable de laisser à la charge de M. R. la totalité des frais qu'il a exposés qui ne sont pas compris dans les dépens, y compris le coût du constat d'huissier du 31 octobre 2012, et il lui sera alloué la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a débouté Mme Virginie C., M. Gwenolé C., M. Guy M., M. Tristan M. et M. Anatole M. de leur demande reconventionnelle,

Statuant à nouveau,

Prononce la résolution de la vente conclue le 31 janvier 2012 entre d'une part, M. Xavier R. et d'autre part, Mme Marie-Hélène C., Mme Virginie C. et M. Gwenolé C., portant sur un terrain à bâtir situé [...], cadastré section ZK n°33 et n°554, d'une contenance totale de 96 a 33 ca,

Condamne in solidum Mme Virginie C., M. Gwenolé C., M. Guy M., M. Tristan M. et M. Anatole M. à payer à M. Xavier R. les sommes suivantes :

- 263 434 euros représentant le prix de vente de l'immeuble et les frais occasionnés par la vente,

- 33 764,06 euros de dommages et intérêts au titre des frais de construction engagés en vain et des taxes,

- 3000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice moral et de jouissance,

- les intérêts au taux légal sur ces sommes à compter de ce jour,

Déboute M. R. de sa demande de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier,

Déboute Mme Virginie C., M. Gwenolé C., M. Guy M., M. Tristan M. et M. Anatole M. de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Les condamne aux dépens de première instance et d'appel et à payer à M. Xavier R. la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.