CCE, 4 juillet 2007, n° M.4612

Messieurs, Mesdames,

Obiet: Affaire n° COMP/M.4612 - ACCOR / PIERRE ET VACANCES / NEWCITY JV

Votre notification du 31/05/2007 conformement a Particle 4 du reglement du Conseil n° 139/2004.

1.   Le 31/05/07, la Commission a regu une notification, conformement a 1'article 4 du reglement (CE) n° 139/2004 du Conseil¹, d'un projet de concentration par lequel le groupe ACCOR S.A. ("Accor", France) et le groupe Pierre et Vacances S.A. ("Pierre et Vacances", France) acquierent, au sens de 1'article 3, paragraphe 1, point b), du reglement du Conseil, le controle conjoint de la societe NewCity ("NewCity", France), entreprise nouvellement creee.

2.   Suite a I'examen de cette notification, la Commission a conclu que I'operation notifiee est une concentration au sens de F article 3, paragraphe 1 (b), du reglement CE n° 139/2004 et qu'elle ne soul eve pas de doutes serieux quant a sa compatibilite avec le marche commun et avec 1'accord LEE.

I. LES PARTIES

3.   Le groupe ACCOR est actif principalement dans les secteurs de I'hotellerie et des residences urbaines et dans la conception et la foumiture de services aux entreprises et aux collectivites.

4.   Le groupe Pierre et Vacances est actif dans le secteur de la construction-promotion et la commercialisation de residences de tourisme, la location de meubles vacances et la gestion de residences de loisirs et urbaines.

h. l'operation

5.   L’operation concerne la creation d'une nouvelle societe, temporairement denommee NewCity dont Accor et Pierre et Vacances entendent acquerir le controle conjoint.

6.   Elle aura la forme d'une entreprise commune de plein exercice avec pour objet la gestion de residences urbaines destinees a des clienteles de loisirs et d'affaires.

7.   La Societe prendra en mandat de gestion et d’exploitation les 14 residences aujourd’hui exploitees par Pierre & Vacances a Paris, Aix-en-Provence, Marseille, Rome et leurs peripheries. II est a noter que suite a I'operation, Pierre et Vacances continuera a gerer, seule, ses residences urbaines 2 etoiles Citea.

8.   Le Group Accor continuera de gerer d'une faqon independante ses actifs (hotels et residences urbaines).

m. la concentration

9.   Le protocole d'accord conclu entre Accor et Pierre et Vacances^[1] ("le protocole") prevoit que chaque partie detiendra, a Tissue de I'operation, la moitie du capital social et des droits de vote de NewCity. Par ailleurs, le conseil d'administration sera compose de quatre membres, deux membres representant Accor et deux autres representant Pierre et Vacances.

10.   Toutefois, Tadoption de certaines decisions strategiques par Conseil d'administration sera soumise a des regies specifiques de majorite. Ainsi, Vapprobation du budget annuel, I'approbation du Business Plan, la nomination et la revocation des membres de la Direction Generale, requerront Tunanimite des membres presents ou representes, etant precise qu'un quorum de ^{[2] [3] [4]}/4 des membres devra etre atteint. En cas de disaccord entre les parties, seule la "clause de sortie"³ pourra etre mise en ceuvre.

11.   Les parties soulignent egalement que NewCity accomplira toutes les fonctions d'une entreprise autonome: elle exercera ses activites seule, au profit de tiers autres que les parties, elle definira sa politique commerciale et aura a disposition tous les moyens financiers, techniques et humains afin de mener son activite a bien de maniere perenne.

12.   II s’agit done d’une concentration au sens de 1’article 3, paragraphe 1 (b), du reglement CE n° 139/2004.

IV. DIMENSION COMMUNAUTAIRE

13.   Les entreprises concemees ont un chiffre d'affaires agrege combine de plus de 5 milliards d'euros (Accor 7.067 millions, Pierre et Vacances 1.414 millions). Accor et Pierre et Vacances ont un chiffre d'affaires dans la Communaute superieur a 250 millions d'euros (Accor [>250] millions, Pierre et Vacances [>250] millions). Accor ne realise pas plus des deux tiers de son chiffre d'affaires total dans la Communaute a I'interieur d'un seul et meme Etat membre, contrairement a Pierre et Vacances qui realise 2/3 de son chiffre d'affaires en France.

14.   L'operation notifiee a done une dimension communautaire.

V. ANALYSE CONCURRENTIELLE

A.Marche de produit pertinent

15.   Selon les Parties, l'operation intervient dans le secteur de I'hebergement en zone urbaine, incluant les hotels et les residences urbaines. En effet, NewCity a pour objet la gestion et I'exploitation de residences urbaines situees dans les centres-villes des grandes metropoles ou dans leur proche peripherie, en France et en Europe.

16.    Par le passe, la Commission a eu 1'occasion d'examiner le secteur des residences urbaines et de constater 1'existence de certaines differences entre les residences urbaines et les hotels traditionnels tenant (i) a la nature du produit, (ii) au type de client et (iii) a la duree du sejour⁴. Pour autant, la Commission a estime que ces differences n'etaient pas suffisantes pour caracteriser avec certitude les deux categories de services comme deux marches distincts⁵ et, en tout cas, la question a ete laissee ouverte^{[5] [6]}.

17.    Les investigations dans le contexte de la presente affaire ont essentiellement confirme les resultats des investigations dans le contexte de F affaire M.3068 Ascott Group / Goldman Sachs / Oriville .

18.   Toutefois, aussi dans la presente affaire, la definition exacte du marche de produit pertinent peut etre laissee ouverte compte tenu de 1'absence de probleme de quelle que soit la definition du marche en cause.

B.Marche geographique pertinent

19.   Par le passe, meme si elle a laisse la definition du marche geographique ouverte, la Commission a considere que dans le secteur de I'hotellerie, au vue des caracteristiques de ce secteur, I'appreciation devrait proceder au niveau local⁷.

20.   Les parties entendent se conformer a cette appreciation en soulignant toutefois que la notion de marche local devait etre entendue au sens large et prendre en compte les agglomerations urbaines, conformement a la pratique decisionnelle de la Commission.

21.   Ainsi les parties ont soumis des donnees pour les zones geographiques de la region parisienne (Paris deuxieme couronne) et I'agglomeration Aix-en-Provence/Marseille, ainsi que pour des definitions geographiques plus restrictives pour Paris (intra muros, et premiere couronne), ainsi que pour les villes de Aix-en-Provence et Marseille prises separement.

22.   Aussi dans la presente affaire, la definition exacte du marche de produit pertinent peut etre laissee ouverte compte tenu de I'absence de probleme de quelle que soit la definition du marche en cause

C. Compatibilite avec le marche commun

23.   Scion les parties, I'operation affectera le secteur de rhebergement en zone urbaine (residences urbaines et hotels 2 et 3 etoiles / residences urbaines et hotels 3 etoiles) et, de maniere plus restrictive, le secteur des residences urbaines (2 et 3 etoiles / 3 etoiles) dans la mesure ou leurs parts de marche cumulees depassent largement 15% scion le marche geographique en cause.

24.   Les zones geographique suivantes sont done a prendre en compte: Paris (intra muros, premiere couronne et deuxieme couronne), Aix-en-Provence, Marseille et I'agglomeration Aix-en-Provence/Marseille.

25.   Pour le secteur de rhebergement en zone urbaine (residences urbaines et hotels 2 et 3 etoiles / residences urbaines et hotels 3 etoiles) la situation suite a I'operation sera la suivante^[7]:

⁷ Decisions de la Commission du 23 decembre 2002. M.2997 Accor / Ebertz / Dorin, point 9 ; et du 13 fevrier 2003, M.3068 Ascott Group / Goldman Sachs / Oriville, point 19.

26.   Les parts de marche cumulees de Accor, Pierre et Vacances et NewCity sont entre [20- 30]% et [40-50]% (a Marseille pour les etablissements 2 et 3 etoiles).

27.   A ce sujet, les parties soulignent le dynamisme du secteur de I'hebergement urbain, vu aussi le degre certain d'interchangeabilite entre hotels et residences urbaines, comme confirme par 1'etude de marche effectuee. En effet, dans chacune des zones concemees, sont presents de nombreux operateurs, qu'il s'agisse d'hotels 2 et/ou 3 etoiles (Best Western, Exclusive Hotel, Campanile, Kyriad) ou de residences urbaines 2 et/ou 3 etoiles (Citadines, Appart'City, Appart'Valley).

28.   Pour le secteur des residences urbaines 2 et 3 etoiles la situation suite a I'operation sera la suivante:

29.   Les parties soulignent que Accor n'est pas actif dans les zones Aix-en-Provence, Marseille et Aix-Marseille. Ainsi, les parts de marche cumulees des trois representent en realite la part de marche de Pierre et Vacances avant I'operation⁹. En consequence, la situation concurrentielle demeure inchangee.

30.   Pour Paris^[8] la part de marche cumulee des trois se situera entre [30-40]% et [40-50]%.

31.   Les parties mettent en avant le dynamisme du secteur en question, ou sont presents de nombreux operateurs (Citadines, Appart'City, Appart'Valley). Plus precisement, Citadines, sera un concurrent considerable, pour Paris intra muros, puisqu'il y detient [30-40]% du marche.

32.    L'etude du marche efFectue n'a pas mis en evidence des soucis de la part des operateurs dans le secteur. Les reponses reques a l'etude du marche ont aussi confirme qu'en principe ⁹  II est rappelle que Pierre et Vacances transferera a NewCity la gestion et I'exploitation d'une partie de ses residences urbaines et en gardera une autre partie, Citea. il serait possible pour un operateur hotelier d'entrer dans ce marche relativement facilement et rapidement en transformant ses chambres d'hotel en residences urbaines

33.   Pour le secteur des residences urbaines 3 etoiles (c'est-a-dire la definition de marche du produit plus restrictive concevable), la situation suite a foperation sera la suivante:

34.    Accor n'etant pas actif a Aix-en-Provence, Marseille et Aix-Marseille, il convient a nouveau d'examiner seulement la region Parisienne.

35.    Pour Paris, la part de marche cumulee¹¹ des trois sera aussi sensiblement elevee et elle se situera entre [30-40]% et [40-50]%.

36.    A nouveau, les parties mettent en avant la situation tres concurrentiel du secteur des residences urbaines et surtout la presence du group Citadines un operateur tres important sur le marche. Plus precisement, scion les parties, Citadines, detient [40-50]% du marche pour Paris intra muros, [30-40]% pour la premiere couronne et [30-40] % pour la deuxieme. En plus, les hotels et les appartements meubles constituent des contraintes competitives aux foumisseurs dans le marche.

37.    En tout etat de cause 1'etude du marche effectue n'a, a nouveau, pas mis en evidence des soucis de la part des operateurs dans le secteur.

38.    Compte tenu de la presence du groupe Citadines sur le marche, il convient d’examiner si la concentration ne souleve pas des doutes serieux, dans le secteur des residences urbaines, quant a la possible creation ou renforcement d’une position dominante collective entre les parties et le groupe Citadines.

39.    Les criteres d’examen d’une telle situation ont etc definis par 1’arret Airtours/First Choice du Tribunal de Premiere Instance^[9]. Trois conditions cumulatives (la transparence du marche, Texistence de mesures de retorsion credibles, Tabsence d’une frange concurrentielle, concurrents et clients, susceptible de contester le duopole NewCity/Parties et Citadines) sont necessaires pour la qualification d’une telle position.

40.    Concernant la transparence du marche, les parties argumentent que la clientele des residences urbaines etant essentiellement constituee par une clientele d’affaires (representant [60-70]% du chiffre d'affaires), les prix sont pratiques sur la base de tarifs negocies dans [80-90]% des cas. Chaque operateur mene done ses propres negociations¹¹  Pierre et Vacances n'etant pas actif dans le secteur, cette part de marche cumulee est atteinte par Accor et NewCity. avec sa clientele et ne dispose pas reellement d’informations precises sur les mecanismes de fixation des prix et sur les politiques tarifaires et taux des ristournes de ses concurrents ce qui rend le marche opaque et non-transparent.

41.    En 1'absence de transparence sur le marche, il est impossible de detecter les entreprises qui feraient le choix de devier d'un equilibre collusif suppose empechant la mise en ceuvre d'un mecanisme de represailles credible.

42.    En outre le duopole restera soumis, dans chaque zone concernee par foperation, a une certaine pression concurrent!elle (autres hotels et residences urbaines ou alternatives constituees par les appartements meubles offrant des prestations identiques a cedes proposees par les residences urbaines). De plus, la puissance de negociation des clients constitue un contre-pouvoir efficace, et fusage de plus en plus frequent d’Internet permet une mise en concurrence plus aisee entre les residences urbaines et les autres types d’hebergement. Ces contraintes concurrentielles rendent improbable toute hausse significative durable des prix des sejours dans une zone donnee, compte tenu du risque de report de la demande vers des alternatives plus economiques (autres residences et appartements meubles) ou offrant des prestations complementaires (hotels).

43.    II n'existe aucun marche verticalement affecte.^[10]

VI. CONCLUSION

44.    Pour les raisons exposees ci-dessus, la Commission a decide de ne pas s'opposer a foperation notifiee et de la declarer compatible avec le marche commun et avec 1'accord EEE. Cette decision est prise sur la base de 1'article 6, paragraphe 1, point b, du reglement du Conseil n° 139/2004.

1 JO L 24 du 29.1.2004, p. 1.

2 Le protocole d'accord a ete conclu entre les parties le 31 Janvier 2007.

3 Article 7 du protocole d'accord prevoyant qu'en "cas de divergences de vue repetees entre les actionnaires, [...] chaque partie pourra offrir a I'autre soit de racheter sa participation dans la societe (avec reprise de I'ensemble des engagements souscrits [...] a I'occasion de cette participation [...]) soit de lui ceder sa participation (avec les meme accessoires)."

4 Decision de la Commission du 13 fevrier 2003, M.3068 Ascott Group / Goldman Sachs / Oriville point 14.

5 Decision de la Commission du 13 fevrier 2003, M.3068 Ascott Group / Goldman Sachs / Oriville, point 15.

6 Decision de la Commission du 13 fevrier 2003, M.3068 Ascott Group / Goldman Sachs / Oriville, point 17.

7 Tons les chiffres representent des ventes, unites, pour 2006.

8 Le Groupe Accor y est actif a travers les residences Suitehotel et Residences Accor.

9 TPICE, Aff. T-342/99 du 6 juin 2002, Airtours/Commission.

10 Sur le marche amont de la construction-promotion de residences de tourisme, Accor est absent tandis que Pierre et Vacances detient une part de marche inferieure a [0-10%].