CA Rennes, 1re ch., 9 mars 2021, n° 19/05835

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé du 5 avril 2017, Mme Françoise R. et M. Pierre R. ont signé auprès de l'agence Century 21 de Redon un contrat de mandat de vente exclusif d'une durée de 15 mois concernant leurs biens immobiliers situés 7 Travenel à La Chapelle de Brain, au prix de 108 500 euros.

Par courrier recommandé du 4 juillet 2017, le mandataire a transmis aux époux R. une offre d'achat pour la somme de 108 500 euros, que les mandants n'ont pas acceptée avant son expiration le 8 juillet suivant.

Par acte d'huissier du 30 octobre 2017, la SARL SAFI exerçant sous l'enseigne Century 21 immobilière de l'Ouest a assigné les époux R. devant le tribunal d'instance de Redon en paiement de la somme de 8 500 euros au titre de l'indemnité compensatrice forfaitaire prévue au mandat qu'elle estimait due, suite à leur refus de conclure la vente.

Par un jugement réputé contradictoire du 4 juillet 2019, le tribunal d'instance de Redon, a :

- condamné les époux R. à verser à la SARL CENTURY 21 la somme de 5 000 euros au titre de la clause pénale figurant au mandat de vente signé le 5 avril 2017 ;

- condamné les époux R. à verser à la SARL CENTURY 21 la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

- débouté la SARL CENTURY 21 du surplus de ses demandes ;

- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.

Par déclaration au greffe du 27 août 2019, les époux R. ont interjeté appel du jugement précité en toutes ses dispositions.

Dans leurs dernières conclusions transmises le 2 octobre 2020 auxquelles il est renvoyé pour l'exposé détaillé des moyens et prétentions, les époux R. demandent à la cour :

A titre principal, de :

- réformer le jugement du tribunal d'instance de Redon du 4 juillet 2019 en toutes ses dispositions ;

- débouter la SARL SAFI exerçant sous l'enseigne CENTURY 21 L'IMMOBILIERE DE L'OUEST de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

Statuant à nouveau, de :

- constater la résiliation du mandat de vente ou si mieux n'aime la cour, prononcer la nullité du mandat de vente ;

- condamner la SARL SAFI à leur restituer les clés de leur maison sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision ou si mieux n'aime la cour, la condamner au paiement de la somme de 200 € au titre de la perte des clés ;

- condamner la SARL SAFI à leur payer les indemnités suivantes :

. 3 000 € à titre de dommages et intérêts

. 2 000 € au titre des frais irrépétibles de première instance

. 4 000 € au titre des frais irrépétibles d'appel

. les entiers dépens de première instance et d'appel,

A titre subsidiaire, de :

- réformer le jugement du tribunal d'instance de Redon du 4 juillet 2019 en ce qu'il a fixé l'indemnité au titre de la clause pénale à 5 000 € et les a condamnés au paiement d'une indemnité de 1 000 € au titre des frais irrépétibles ;

- débouter l'agence CENTURY 21 de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

- réduire en de plus justes proportions l'indemnité allouée au titre de la clause pénale ;

- dire qu'il ne pouvait y avoir lieu a condamnation au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

- dire et juger que la SARL SAFI supportera ses frais irrépétibles de première instance et d'appel ;

- condamner la SARL SAFI à leur payer une indemnité de 4 000 € au titre des frais irrépétibles et les entiers dépens.

En premier lieu, les appelants font valoir que la clause pénale n'est pas applicable et qu'ils n'ont pas commis de faute dans l'exécution du mandat. Ils estiment que le mandat litigieux était un mandat d'entremise de sorte que l'acception de l'offre d'achat était nécessaire pour former la vente, la vente n'ayant pas été conclue, l'agence immobilière ne peut prétendre à aucune indemnité au titre de la clause pénale. Par ailleurs, leur refus d'accepter l'offre d'achat ne peut être fautif des lors que celle-ci n'était pas faite aux conditions du mandat d'une part, et que d'autre part, le mandant reste toujours libre d'accepter ou de refuser une proposition d'achat, fut-elle au prix.

En second lieu, ils soutiennent que le contrat de mandat conclu avec l'agence Century 21 serait nul. Ils développent un premier moyen de nullité tiré de l'absence de certaines mentions exigées par la loi Hoguet du 2 janvier 1970 et par son décret d'application du 20 juillet 1972, ayant eu pour effet de vicier leur consentement, compte tenu principalement de leur impossibilité à pouvoir identifier leur mandataire. Le deuxième moyen de nullité développé tient au non-respect des dispositions prévues à peine de nullité par le code de la consommation, en matière de contrats conclus « hors établissement ». Les époux R. concluent que l'annulation du mandat de vente rend sans objet la demande en paiement au titre de la clause pénale.

Subsidiairement, s'il était fait application de la clause pénale, les appelants sollicitent une réduction de son montant au vu des circonstances ayant entouré l'offre d'achat, en exposant que l'agence Century 21 ne les a pas relancés, qu'elle ne les a pas mis en mesure de retourner leur acceptation dans le délai et qu'elle n'a pas justifié de la réalisation des deux conditions suspensives assortissant l'offre d'achat.

Reconventionnellement, les époux R. sollicitent le prononcé de la résiliation du contrat de mandat à la date du 31 juillet 2017 et demandent la restitution sous astreinte des clés de leur bien ou à défaut, la somme de 200 euros correspondant au coût de leur remplacement, en affirmant que l'agence Century 21 ne prouve pas la restitution de celles-ci. Ils demandent enfin des dommages-et-intérêts, en exposant que l'agence Century 21 a commis divers manquements (transmission tardive de l'offre d'achat, défaut de justification de la levée des conditions suspensives, défaut d'explication quant aux modalités d'acceptation de l'offre, non restitution des clés, mauvaise foi de leur cocontractant) leur ayant causé un préjudice moral mais aussi financier, lié à l'impossibilité de mettre en vente le bien faute de restitution des clés.

Dans ses dernières conclusions transmises le 14 décembre 2020, auxquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, la société SAFI (Century 21) demande à la cour :

A titre liminaire de :

- déclarer irrecevable l'appel formalisé à l'encontre de la SARL MFT, société non partie à la procédure de première instance ;

- déclarer l'assignation en date du 30 octobre 2017 délivrée par la SARL SAFI, commercialement dénommée CENTURY 21, à l'encontre des époux R. recevable et bien fondée ;

Par conséquent, sur le fond :

- constater que le contrat de mandat de vente en date du 5 avril 2017 est conforme aux dispositions du Code de la consommation relatives aux droits des contrats conclus hors établissement ;

- réformer le jugement du Tribunal d'instance de REDON du 4 juillet 2019 en ce qu'il a condamné les époux R. à verser à la SARL CENTURY 21 la somme de 5 000 € au titre de la clause pénale du mandat de vente signé le 5 avril 2017 ;

Statuant à nouveau :

- condamner les époux R. à verser à la SARL SAFI, commercialement dénommée CENTURY 21, la somme de 8 500 € au titre de la clause pénale du mandat de vente signé le 5 avril 2017 ;

- débouter les époux R. de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

- condamner les mêmes conjointement et solidairement au paiement au titre des frais irrépétibles exposés en appel d'une indemnité d'un montant de 4 000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, outre celle de 1 000 € pour les frais irrépétibles de première instance, ainsi qu'aux entiers dépens.

Se prévalant de la force obligatoire des contrats, la SARL SAFI demande l'application de la clause pénale prévue au mandat, considérant que les époux R. n'ont pas respecté leurs obligations contractuelles en refusant l'offre d'achat au prix qui leur avait été régulièrement transmis par le mandataire. La société intimée sollicite la réformation du jugement seulement en ce qu'il a réduit le montant de la clause pénale sans avoir motivé sur son caractère excessif.

En défense, la SARL SAFI fait valoir que les dispositions du code de la consommation ont été respectées (informations précontractuelles, droit de rétractation, mentions obligatoires relatives aux caractéristiques essentielles du service, au prix du bien ou du service, à la durée du contrat, à l'identité du professionnel et à la possibilité de solliciter un médiateur) de sorte qu'aucune nullité n'est encourue.

Par ailleurs, elle conclut à la validité de l'offre d'achat, laquelle précisait bien que les deux conditions suspensives étaient levées, ce qui suffisait à conférer un caractère ferme et définitif à cette offre d'achat qui était par ailleurs, conforme aux conditions de vente fixées par les époux R..

Relativement aux demandes reconventionnelles, la SARL SAFI reconnaît que la résiliation du contrat est régulièrement intervenue à la date du 31 juillet 2017, sans toutefois que cette résiliation ne puisse avoir une quelconque incidence quant à l'obligation de verser la clause pénale. Estimant avoir déjà restitué les clés, elle considère que cette demande est sans objet. Enfin, elle conclut au rejet de l'indemnisation sollicitée, faute de démonstration d'une quelconque faute de sa part.

EXPOSE DES MOTIFS

A titre liminaire, la SARL SAFI demande à la cour de statuer sur la recevabilité de l'appel formalisé à l'encontre de la SARL MFT, société non partie à la procédure de première instance. Or, M. et Mme R. se sont désistés de leur recours à l'encontre de cette société et suivant ordonnance du 29 septembre 2020, le conseiller de la mise en état a constaté l'extinction de l'instance opposant ces parties. Cette demande est donc sans objet.

La SARL SAFI demande encore à la cour de statuer sur la validité de l'assignation qu'elle a délivrée aux époux R. le 30 octobre 2017. Cependant la cour relève qu'aucune demande tendant à voir prononcer la nullité du jugement du fait des irrégularités de l'assignation ne figure au dispositif des dernières conclusions de la SARL SAFI. Il convient donc de considérer que cette demande est sans objet.

1° Sur la nullité du mandat et l'application de la clause pénale

En droit

Il est constant que le mandat a été conclu hors établissement et qu'il est donc soumis aux dispositions des articles L. 221-1 et suivants du code de la consommation qui sont d'ordre public.

L'article L. 221-9 du Code de la consommation renvoie à l'article L. 221-5 lequel dispose que : « Préalablement à la conclusion d'un contrat de vente ou de fourniture de services, le professionnel communique au consommateur, de manière lisible et compréhensible, les informations suivantes :

1° Les informations prévues aux articles L. 111-1 et L. 111-2 ;

2° Lorsque le droit de rétractation existe, les conditions, le délai et les modalités d'exercice de ce droit ainsi que le formulaire type de rétractation, dont les conditions de présentation et les mentions qu'il contient sont fixées par décret en Conseil d'Etat ;

(...)

6° Les informations relatives aux coordonnées du professionnel, le cas échéant aux coûts de l'utilisation de la technique de communication à distance, à l'existence de codes de bonne conduite, le cas échéant aux cautions et garanties, aux modalités de résiliation, aux modes de règlement des litiges et aux autres conditions contractuelles, dont la liste et le contenu sont fixés par décret en Conseil d'Etat. »

L'article L. 111-1 du Code de la consommation précise qu'avant « que le consommateur ne soit lié par un contrat de fourniture de services, le professionnel lui communique de manière lisible et compréhensible, les informations suivantes :

1° Les caractéristiques essentielles du bien ou du service, compte tenu du support de communication utilisé et du bien ou service concerné ;

2° Le prix du bien ou du service, en application des articles L. 112-1 à L. 112-4 ;

3° En l'absence d'exécution immédiate du contrat, la date ou le délai auquel le professionnel s'engage à livrer le bien ou à exécuter le service ;

4° Les informations relatives à son identité, à ses coordonnées postales, téléphoniques et électroniques et à ses activités, pour autant qu'elles ne ressortent pas du contexte ;

5° S'il y a lieu, les informations relatives aux garanties légales, aux fonctionnalités du contenu numérique et, le cas échéant, à son interopérabilité, à l'existence et aux modalités de mise en œuvre des garanties et aux autres conditions contractuelles ;

6° La possibilité de recourir à un médiateur de la consommation dans les conditions prévues au titre Ier du livre VI.

La liste et le contenu précis de ces informations sont fixés par décret en Conseil d'Etat. »

Aux termes de l'article R. 111-1 du code de la consommation, le professionnel communique au consommateur son nom ou sa dénomination sociale.

Selon l'article L. 221-7 du code de la consommation, la charge de la preuve du respect des obligations d'information mentionnées à la présente section pèse sur le professionnel.

Enfin, l'article L. 242-1 du code de la consommation prévoit que les dispositions de l'article L. 221-9 sont prévues à peine de nullité du contrat conclu hors établissement.

En fait

S'agissant de l'obligation d'information relative au prix de la prestation

En l'espèce, en son paragraphe II relatif à la rémunération, le mandat prévoit « Sauf modification du prix de vente (...), la rémunération, TVA comprise, de l'Agence sera de 8 500 euros (...) à la charge du vendeur. En cas de variation de prix de vente prévu, cette rémunération pourra subir des modifications dans le strict respect du barème d'honoraires dont le mandant reconnait avoir parfaite connaissance ».

Or, la SARL SAFI ne démontre pas avoir remis aux époux R. ce barème d'honoraires leur permettant d'être informés des variations de la rémunération de l'agent immobilier en fonction des modifications du prix de vente. Le mandat mentionne certes que : « le mandant reconnait avoir parfaite connaissance » du barème et la lettre d'informations précontractuelles comporte effectivement une clause selon laquelle : « le consommateur reconnait que le barème d'honoraire lui a été communiqué ». Cependant, ces clauses-types ne sauraient avoir pour effet de renverser la charge de la preuve qui pèse sur le professionnel. Faute pour la SARL SAFI de rapporter cette preuve, il convient de considérer que les époux R. n'ont pas reçu une information complète, lisible et compréhensible sur le prix de la prestation de service.

S'agissant de l'obligation d'information relative à l'identité du professionnel

En l'espèce, ni le mandat ni la lettre d'informations précontractuelles ne mentionnent la SARL SAFI en qualité de cocontractant. Le mandataire professionnel est systématiquement désigné par référence au cachet commercial « Century 21, L'immobilière de l'Ouest » sous lequel figurent deux numéros de SIRET et deux numéros de cartes professionnelles, correspondant aux deux SARL exerçant sous cette même enseigne commerciale. La dénomination de ces deux SARL n'est toutefois précisée dans aucun des documents contractuels produits. Les époux R. ont donc été maintenus dans l'ignorance de l'identité exacte de leur cocontractant, en ce que l'identité s'entend du nom de la personne morale et non de l'enseigne commerciale sous laquelle elle exerce. Cette confusion a d'ailleurs été entretenue tout au long de la procédure. En effet, si l'assignation mentionne furtivement qu'elle est délivrée à la requête de la SARL SAFI, les demandes devant le premier juge ont été faites au nom de la société CENTURY 21. Le dispositif du jugement vise d'ailleurs à tort « la SARL Century 21 ». Enfin, arguant de ce que la signification du jugement avait été faite à la requête de la société MFT, les époux R. ont interjeté appel du jugement en mettant en cause les deux sociétés, exerçant sous l'enseigne commerciale. Ces éléments suffisent à démontrer le manque de lisibilité dans l'information donnée aux époux R. quant à l'identité du professionnel cocontractant.

Compte tenu de ces insuffisances, le mandat litigieux encourt la nullité pour non-respect des règles d'ordre public édictées par le code de la consommation. En la matière, il s'agit d'une nullité relative susceptible de confirmation ou d'exécution volontaire dans les conditions de l'article 1182 du code civil. Cependant, la renonciation d'une partie à se prévaloir de la nullité relative d'un contrat par son exécution doit être caractérisée par sa connaissance préalable de la violation des dispositions destinées à la protéger. Or, aucun élément versé aux débats n'établit que M. et Mme R. avaient connaissance des irrégularités affectant le mandat. Le seul rappel des textes du code de la consommation applicables au paragraphe XI du mandat n'est pas suffisant pour établir une telle connaissance, s'agissant d'une législation complexe et peu lisible pour des novices comme les appelants. Aucun élément ne permet de caractériser ni la connaissance que les époux R. pouvaient avoir des vices affectant le contrat, ni leur intention de réparer ces vices. La nullité invoquée n'a donc pas été couverte.

En conséquence, il convient de prononcer la nullité du mandat de vente conclu le 05 avril 2017 entre M. et Mme R. d'une part, et la SARL SAFI exerçant sous l'enseigne Century 21 Immobilière de l'Ouest d'autre part.

Le contrat étant annulé, le jugement ayant fait application de la clause pénale ne peut qu'être infirmé et la demande en paiement formée à ce titre par la SARL SAFI ne peut qu'être rejetée.

2° Sur les demandes reconventionnelles des époux R.

Sur la restitution des clés

Il est constant que les clés du bien situé [...] ont été données à l'agence immobilière de sorte que l'obligation de restitution pèse sur la SARL SAFI. Conformément à l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et celui qui s'en prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Or, la SARL SAFI ne démontre pas avoir restitué les clés. Affirmant ne plus être en possession de celle-ci, elle sera condamnée à payer aux époux R. la somme de 200 euros correspondant au coût de leur remplacement.

Sur les dommages et intérêts

Selon l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l'espèce, les époux R. produisent notamment des captures d'écran de téléphone portable et un relevé de consommation Vinci autoroutes pour étayer les faits qu'ils relatent dans leur lettre de résiliation du 15 juillet 2017 et accréditer ainsi leurs dires quant aux circonstances ayant entouré l'échec de la vente. Or, ces éléments qui n'émanent au surplus que d'eux-mêmes, sont largement insuffisants pour établir la faute du professionnel. En outre, aucun élément de preuve n'est produit pour caractériser le préjudice moral allégué. Par ailleurs, s'agissant des préjudices consécutifs à la non-restitution des clés, les époux R. évoquent, sans aucune preuve, l'angoisse de ne pas savoir qui est en possession de leurs clés d'une part, et leur impossibilité de mettre en vente le bien d'autre part. Cependant, dès lors que ces difficultés auraient pu être facilement levées par le remplacement des serrures et des clés de la maison, dont ils évaluent eux-mêmes le coût à 200 euros, il convient de considérer que les époux R. ne justifient d'aucun préjudice indemnisable à ce titre.

Les époux R. seront donc déboutés des demandes reconventionnelles, formées en cause d'appel.

3°) Sur les demandes accessoires

La SARL SAFI exerçant sous l'enseigne « Century 21 Immobilière de l'Ouest » qui succombe sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel.

Conformément à l'article 700 du code civil, il n'est pas inéquitable de condamner la SARL SAFI exerçant sous l'enseigne « Century 21 Immobilière de l'Ouest » à payer à M. et Madame R. la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

DIT que les demandes de la SARL SAFI exerçant sous l'enseigne « Century 21 Immobilière de l'Ouest » tendant à voir la cour statuer sur la recevabilité de l'appel formalisé à l'encontre de la SARL MFT d'une part, et sur la validité de l'assignation délivrée aux époux R. le 30 octobre 2017 d'autre part, sont sans objet ;

INFIRME le jugement rendu par le tribunal d'instance de Redon le 4 juillet 2019, en toutes ses dispositions ;

Statuant de nouveau,

PRONONCE la nullité du mandat de vente conclu le 05 avril 2017 entre M. Pierre R. et Mme Françoise R. d'une part et la SARL SAFI exerçant sous l'enseigne « Century 21 Immobilière de l'Ouest » d'autre part ;

DEBOUTE en conséquence, la SARL SAFI exerçant sous l'enseigne « Century 21 Immobilière de l'Ouest » de sa demande en paiement au titre de la clause pénale du mandat ;

CONDAMNE la SARL SAFI exerçant sous l'enseigne « Century 21 Immobilière de l'Ouest » à payer à M. Pierre R. et à Mme Françoise R. la somme de 200 euros au titre du remplacement des clés non restituées ;

DEBOUTE M. Pierre R. et Mme Françoise R. de leur demande de dommages-et intérêts ;

CONDAMNE la SARL SAFI exerçant sous l'enseigne « Century 21 Immobilière de l'Ouest » aux dépens de première instance et d'appel ;

CONDAMNE la SARL SAFI exerçant sous l'enseigne « Century 21 Immobilière de l'Ouest » à payer à M. Pierre R. et à Mme Françoise R. la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.