CA Paris, Pôle 5 ch. 4, 17 mars 2021, n° 19/00567

FAITS ET PROCEDURE

Le Groupe Foncia, fondé en 1972 sous l'enseigne Franco-Suisse Gestion, qui le 31 décembre 2006, comprenait 300 agences et 116 cabinets pour 5 500 collaborateurs, a, à cette période, souhaité créer une structure sous franchise dédiée à l'animation d'un réseau d'agences pour améliorer son maillage territorial et favoriser sa croissance interne. La société Foncia groupe, qui ne disposait que d'un réseau de succursales a donc le 30 août 2006, créé la société Foncia franchise, filiale à 100 % et tête du réseau des franchisés. Près d'une centaine de franchisés ont intégré ce réseau.

Le 16 septembre 2010, Madame Z. a conclu, en qualité de gérante de la société LJZ Immobilière en cours de formation, un contrat de franchise avec la société Foncia franchise pour une durée de soixante mois, lui permettant d'exercer les activités de transaction et de location immobilière sous l'enseigne Foncia, à l'exclusion des activités de gestion locative.

Le 13 juin 2013, le franchiseur leur a notifié le non-renouvellement du contrat de franchise à son terme, fixé au 15 septembre 2015, puis, le 19 novembre 2013, sa résiliation.

S'estimant victimes, notamment, de la résiliation abusive du contrat et d'une inexécution fautive du franchiseur, la société LJZ immobilière et Mme Z. ont assigné en responsabilité la société Foncia franchise et la société Foncia groupe devant le tribunal de commerce de Nanterre.

Par jugement du 23 octobre 2014, le tribunal de commerce de Nanterre :

- rejette la fin de non-recevoir soulevée par la société Foncia Franchise à l'encontre des demandes formées par la société LJZ Immobilière,

- dit la société LJZ Immobilière et Mme Z. recevables en leurs demandes formées à l'encontre de la société Foncia Franchise,

- dit que la résiliation du contrat de franchise conclu entre Mme Z. pour le compte de la société LJZ Immobilière en formation et la société Foncia Franchise le 16 septembre 2010 est fautive et ce, aux torts exclusifs de la société Foncia Franchise,

- dit la clause de non-ré affiliation stipulée à l'article 23 du contrat de franchise non opposable à la société LJZ Immobilière et à Mme Z.,

- condamne la société Foncia Franchise à payer à la société LJZ Immobilière la somme de 4 555€ à titre de dommages- intérêts pour le droit d'entrée, déboutant pour le surplus,

- déboute la société LJZ Immobilière de sa demande formée au titre des redevances indûment versées sans réelle contrepartie,

- déboute la société LJZ Immobilière de sa demande formée au titre des investissements spécifiques non amortis,

- condamne la société Foncia Franchise à payer à la société LJZ Immobilière la somme de 5 040€ à titre de dommages et intérêts pour la pose de l'extension de l'enseigne sur le second local,

- déboute la société LJZ de sa demande formée au titre de la perte de valeur du droit au bail et du fonds de commerce,

- condamne la société Foncia Franchise à payer à la société LJZ Immobilière la somme forfaitaire de 10 000€ à titre de dommages et intérêts pour atteinte à sa réputation commerciale, déboutant pour le surplus,

- condamne la société Foncia Franchise à payer à la société LJZ Immobilière la somme forfaitaire de 30 000€ à titre de dommages et intérêts au titre de la perte d'honoraires liée aux 39 ventes réalisées par les agences intégrées sur le territoire d'intervention de l'agence Foncia Cambronne, déboutant pour le surplus,

- déboute la société LJZ Immobilière de sa demande formée :

. au titre du manque à gagner lié à l'absence de synergie réseau pour la vente,

. au titre du manque à gagner et à l'absence de synergie réseau pour la location,

. au titre de la perte de chance d'accéder au métier de la gestion locative,

. au titre de la perte de chance de conclure le contrat de franchise avec une autre enseigne,

- condamne la société Foncia Franchise à payer à la société LJZ Immobilière :

. 5 040€ à titre de dommages et intérêts pour les 4 lots apportés en gestion locative,

. 5 000€ à titre de dommages et intérêts pour la récupération des données personnelles entrées par Mme Z. dans le logiciel Totalimmo, déboutant pour le surplus,

. 50 000€ à titre de dommages et intérêts en suite de la résiliation fautive du contrat de franchise par la société Foncia Franchise, à ses torts exclusifs,

- déboute Mme Z. de ses demandes formées au titre de l'atteinte à sa réputation professionnelle et du préjudice moral subi,

- déboute la société Foncia Franchise :

. de sa demande formée au titre des redevances de franchise non perçues jusqu'au terme du contrat,

. de sa demande formée au titre des redevances de communication non perçues jusqu'au terme du contrat,

. de sa demande formée au titre de l'indemnisation du fait de l'atteinte à l'image du réseau Foncia résultant de la résiliation du contrat,

- dit n'y avoir lieu à statuer sur l'indemnisation du préjudice lié à l'action de déstabilisation globale du réseau des franchisés engagée par Mme Liang J. Z.,

- ordonne à la société LJZ Immobilière de faire ses meilleurs efforts pour faire disparaître des sites internet la marque Foncia quand elle est attachée à Cambronne et déboutera la société Foncia Franchise de ses demandes financières à ce titre,

- condamne la société LJZ Immobilière à payer à la société Foncia Franchise la somme de 4 978, 33€ TTC au titre de la facture n° F121 843 du 30 novembre 2013 et ce, sans astreinte,

- déboute la société Foncia Franchise de sa demande relative à l'affiliation à un réseau ayant une activité proche ou similaire à celle du réseau Foncia,

- dit n'y avoir lieu à ordonner l'exécution provisoire du présent jugement,

- condamne la société Foncia Franchise à payer à la société LJZ Immobilière la somme de 5 000€ au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, déboutant pour le surplus,

- reçoit les parties en leurs demandes plus amples ou contraires, les dit mal fondées, les en déboute,

- met les dépens à la charge de la société Foncia Franchise,

Le 2 juin 2015, la société LJZ Immobilière et Mme Z. ont interjeté appel de ce jugement devant la cour d'appel de Versailles.

Par un arrêt du 21 février 2017, la cour d'appel de Versailles, a :

Infirmé le jugement entrepris en toutes ses dispositions SAUF en ce qu'il a condamné la société à responsabilité limitée LJZ Immobilière au paiement de la somme de quatre mille neuf cent soixante-dix-huit euros trente-trois centimes (4 978,33 €) toutes taxes comprises à la société à responsabilité limitée Foncia Franchise au titre de la facture n° F1211843 du 30 novembre 2013.

Statuant de nouveau du chef des dispositions réformées et y ajoutant :

- Débouté la société à responsabilité limitée LJZ Immobilière et Mme Estelle Z. de l'ensemble de leurs demandes,

- Prononcé la résiliation judiciaire du contrat de franchise litigieux aux torts de la société à responsabilité limitée LJZ Immobilière et Mme Estelle Z.,

- Condamné in solidum la société à responsabilité limitée LJZ Immobilière et Mme Estelle Z. à verser à la société à responsabilité limitée Foncia Franchise dix-neuf mille huit cents euros (19 800€) au titre des redevances de franchise que cette société aurait dû percevoir jusqu'au terme du contrat outre six mille six cents euros (6 600 €) au titre des redevances de communication que cette société aurait dû percevoir jusqu'au terme du contrat,

- Condamné in solidum la société à responsabilité limitée LJZ Immobilière et Mme Estelle Z. aux entiers dépens de première instance et d'appel,

- Vu l'article 700 du code de procédure civile, Condamne in solidum la société à responsabilité limitée LJZ Immobilière et Mme Estelle Z. à verser à la société à responsabilité limitée Foncia Franchise sept mille euros (7 000 €) à titre de frais irrépétibles,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

La société LJZ Immobilière et Mme Z. ont formé un pourvoi contre cet arrêt.

L’arrêt de la chambre commerciale, financière et économique de la Cour de cassation du 4 septembre 2018 (pourvoi n° 17-16.538) a cassé cet arrêt du 21 février 2017, au visa du principe de l'obligation pour le juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis, mais seulement en ce qu'il rejette les demandes indemnitaires formées par la société LJZ Immobilière et Mme Z. contre les sociétés Foncia franchise et Foncia groupe au titre de l'inexécution fautive du contrat.

La Cour est saisie sur renvoi par la société Foncia franchise à la suite de cet arrêt de cassation.

Aux termes de leurs dernières conclusions, déposées et notifiées le 22 décembre 2020, les sociétés Foncia franchise et Foncia groupe demandent à la Cour, au visa des articles 1134, 1147, 1149, et 1353 du code civil, de :

Infirmer le jugement en ce qu'il a :

- Condamné la société Foncia franchise au paiement de la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts pour la perte d'honoraires liés aux 39 ventes réalisées par les agences intégrées sur le territoire d'intervention de l'agence Foncia Cambronne ;

- Condamné la société Foncia franchise au paiement de la somme de 5 040 euros à titre de dommages et intérêts pour les 4 lots apportés en gestion locative ;

- Condamné la société Foncia franchise au paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour la récupération des données personnelles entrées par Madame Z. dans le logiciel TOTALIMMO,

Et statuant à nouveau :

- Débouter la société LJZ Immobilière et Mme Z. de leurs demandes,

De confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :

- Débouté la SARL LJZ Immobilière de sa demande relative au manque à gagner, lié à l'absence de synergie réseau pour la vente ;

- Débouté la SARL LJZ Immobilière de sa demande relative au manque à gagner, lié à l'absence de synergie réseau pour la location ;

- Débouté la SARL LJZ Immobilière de sa demande relative à la perte de chance d'accéder au métier de la gestion locative ;

Constater que les autres chefs de la décision de la Cour d'appel de Versailles sont définitifs du fait du caractère partiel de la cassation intervenue,

Constater l'abandon par la SARL LJZ Immobilière et Mme Z. de leur demande indemnitaire de 60 478 € au titre des investissements spécifiques non amortis du fait de la résiliation,

Déclarer irrecevables :

- La demande de dommages et intérêts relative à la perte définitive de 4 lots de gestion par suite de la résiliation du contrat aux torts exclusifs de LJZ Immobilière

- La demande de 25 000 € de dommages et intérêts pour atteinte à la réputation commerciale de LJZ Immobilière du fait de la résiliation

- La demande de restitution de 10 440 € de droit d'entrée et de 18 800 euros de redevances

- La contestation de la condamnation de la société LJZ Immobilière à payer à Foncia franchise la somme de 4 978,33 € au titre de la facture F121843 et sa demande de remboursement,

- La demande indemnitaire de Mme Z. de 25 000 € au titre de l'atteinte à sa réputation professionnelle, et de 30 000 € eu titre de son préjudice moral

- Toute demande indemnitaire contre la société Foncia groupe

En tout état de cause, les déclarer mal fondées,

Rejeter toutes les demandes de la société LJZ Immobilière et Mme Z.,

Constater que la société LJZ Immobilière et Mme Z. ont abusé de leur droit d'ester en justice, en ne respectant pas les limites de la cassation partielle opérée par la Cour de cassation

En conséquence, les condamner à verser chacun 5 000 euros de dommages et intérêts à la société Foncia franchise et à la société Foncia groupe,

Condamner solidairement la société LJZ Immobilière et Madame Z. à payer à la société Foncia franchise la somme de 25 000 euros au titre de l'article 700 CPC, outre les entiers dépens dont distraction au profit de la SCP G. B. en application de l'article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de leurs dernières conclusions, déposées et notifiées le 30 décembre 2020, la société LJZ Immobilière et Mme Z., demandent à la Cour, de :

Vu les articles 1134, 1147, 1149 et 1184 du Code civil dans leur version applicable à la date de naissance du litige, Vu l'article 1382 du Code civil, dans sa version applicable à la date de naissance du litige,

Constater que la société Foncia franchise n'a pas respecté ses engagements contractuels concernant l'exclusivité territoriale dont la société LJZ Immobilière devait bénéficier en application du DIP, du contrat de franchise et de des notes de références

Constater que la société Foncia franchise n'a pas respecté ses engagements contractuels concernant la synergie des « trois métiers connexes » de l'immobilier, et qu'elle n'a jamais mis Madame Z. et la société LJZ Immobilière en mesure d'accéder aux métiers de la gestion locative et de la gestion de copropriétés Constater que la société Foncia franchise n'a pas respecté ses engagements contractuels concernant la synergie « inter-agences »

Constater que la société Foncia franchise a institué un système discriminatoire au profit des agences intégrées du 15ème arrondissement détenues par la société Foncia groupe, au détriment de l'agence FONCIA CAMBRONNE de Madame Z. Constater que la société Foncia franchise n'a pas mis à jour son savoir-faire, en n'adressant à Madame Z. aucune Note de références postérieurement au mois de janvier 2011, en n'actualisant pas ces dernières, et en s'abstenant de faire évoluer l'offre logicielle TOTALIMMO dans un sens permettant de favoriser la synergie inter-agences et de garantir les droits des Franchisés sur les lots remis en gestion à la société Foncia groupe

Constater que les sociétés Foncia franchise et Foncia groupe se sont montrées particulièrement déloyales en organisant des campagnes publicitaires, financées par les redevances de communication versées par les Franchisés, en s'abstenant de faire référence aux agences Franchisées, et notamment à l'agence FONCIA CAMBRONNE de Madame Z. sur son secteur du 15ème arrondissement de Paris Constater que les sociétés Foncia franchise et Foncia groupe se sont montrées particulièrement déloyales en excluant sciemment les agences Franchisées de la rubrique « VENDRE » du site internet de l'enseigne, pour ne mentionner que les seules agences intégrées.

Constater que la société Foncia franchise a méconnu son obligation d'assistance en s'abstenant d'assurer le suivi de l'exploitation de l'agence de Madame Z. et en s'abstenant de développer le logiciel TOTALIMMO nécessaire à la gestion de l'activité quotidienne des agences Constater que la société Foncia franchise a méconnu son obligation de promotion et d'animation du réseau de franchise en réalisant des campagnes publicitaires financées par les Franchisées qui n'ont profité qu'aux agences intégrées détenues par la société Foncia groupe, et en s'abstenant de tenir une convention annuelle des Franchisés comme c'est le cas pour les intégrés, de tenir ses engagements en termes de coaching, d'apporter une assistance juridique de la qualité de celle fournie aux agences intégrées, d'assurer des séances régulières de formation comme c'est le cas pour les intégrés, etc.

En conséquence, statuant de nouveau

Dire et juger que la société LJZ Immobilière et Madame Z. sont recevables et bien fondées en leurs demandes, Confirmer le jugement de première instance en ce qu'il a :

- Condamné la société Foncia Franchise à payer à la société LJZ Immobilière la somme de 5 040 euros au titre l'absence de rémunération de 4 lots apportés à FONCIA en gestion ;

- Débouté les sociétés Foncia Franchise et Foncia groupe de leurs demandes reconventionnelles.

Infirmer le jugement pour le surplus et, statuant à nouveau :

Condamner in solidum la société Foncia Franchise et la société Foncia groupe à payer à la société LJZ Immobilière :

- La somme de 35 627 euros au titre des redevances versées sans contrepartie réelle

- La somme de 10 440 euros au titre du droit d'entrée versé sans contrepartie réelle.

- La somme de 61 380 euros au titre du manque à gagner, lié à l'absence de synergie location.

- La somme de 421 531 euros à titre de dommages et intérêts correspondant au manque à gagner découlant de la dissimulation de son agence, de l'absence de synergie, de la perte d'honoraires liée aux 39 ventes réalisées par les agences Intégrées du 15ème arrondissement de Paris sur le territoire contractuel de l'agence Foncia Cambronne et de la discrimination avec les agences Intégrées.

- La somme de 25 000 euros à titre de dommages et intérêts pour atteinte à la réputation commerciale.

- La somme de 12 500 euros à titre de dommages et intérêts au titre de l'absence de récupération des données pendant plusieurs semaines.

Condamner in solidum la société Foncia franchise et la société Foncia groupe à payer à Madame Z. les sommes de :

- 25 000 euros au titre de l'atteinte à sa réputation professionnelle ;

- 30 000 euros au titre du préjudice moral subi.

Débouter les sociétés Foncia franchise et Foncia groupe de leur demande tendant à voir la Cour écarter des débats les diverses pièces visées dans leurs écritures

Débouter les sociétés Foncia franchise et Foncia groupe de l'ensemble de leurs demandes, fins, moyens et conclusions

Condamner in solidum la société Foncia franchise et Foncia groupe à payer à la société LJZ Immobilière la somme de 15 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,

Condamner la société Foncia franchise et Foncia groupe aux entiers dépens de l'instance

La cour renvoie à la décision entreprise et aux conclusions susvisées pour un exposé détaillé du litige et des prétentions des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR

Par arrêt précité du 4 septembre 2018, la chambre commerciale, financière et économique de la Cour de cassation a statué comme suit :

Après avoir rejeté le premier moyen par lequel Mme Z. et la société LJZ immobilière faisaient grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes et de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de franchise à leurs torts,

Sur le troisième moyen,

Vu l'obligation pour le juge ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ;

Attendu que pour rejeter les demandes indemnitaires formées par la société LJZ immobilière et Mme Z. au titre de l'inexécution fautive du contrat de franchise, l'arrêt retient que la résiliation du contrat est prononcée aux torts du franchisé, peu important, dans ces conditions, de déterminer si l'exercice par le franchiseur de son droit de non-renouvellement du contrat litigieux, contrat à durée déterminée, doit ou non, compte tenu des circonstances précises de cette espèce, être qualifiée d'abusif et, partant, de se prononcer sur le mérite des demandes d'indemnisation des préjudices prétendument corrélatifs à cet abus, les prétendues infractions à la loi contractuelle reprochées au franchiseur n'étant en réalité rappelées que pour souligner que leur accumulation caractériserait un abus dans l'exercice de son droit de ne pas renouveler ;

Qu'en statuant ainsi, alors que, dans leurs conclusions d'appel, la société LJZ immobilière et Mme Z. faisaient valoir que la responsabilité contractuelle de la société Foncia était engagée en raison de plusieurs manquements et formaient des demandes indemnitaires au titre de chacun des manquements invoqués, la cour d'appel, qui en a dénaturé les termes clairs et précis, a violé le principe susvisé ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le dernier grief :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette les demandes indemnitaires formées par la société LJZ immobilière et Mme Z. contre les sociétés Foncia franchise et Foncia groupe au titre de l'inexécution fautive du contrat, l'arrêt rendu le 21 février 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris ;

Il s'ensuit que la Cour n'est saisie que du chef des demandes indemnitaires formées par la société LJZ Immobilière et Mme Z. contre les sociétés Foncia Franchise et Foncia groupe au titre de l'inexécution fautive du contrat de franchise litigieux.

Sur les demandes de la société LJZ Immobilière

Préalablement à l'analyse de chacune des demandes de la société LJZ Immobilière, la Cour observe ce qui suit :

Le « concept Foncia franchise » est présenté dans le document d'information précontractuel (pièce n° A10, DIP page 7) de la manière suivante :

« FONCIA combine l'efficacité d'un réseau de cabinet locaux avec le poids d'un groupe national leader. De culture succursaliste, le Groupe FONCIA a décidé, à la fin de l'année 2006, d'ouvrir ses portes à la franchise pour aller vers une culture de partenariat dans le développement de son réseau, dans le transfert de son savoir-faire vers des partenaires juridiquement et financièrement indépendants (...)

FONCIA franchise, depuis 2006, date de sa création, a eu la volonté de se remettre en question dans son métier de franchiseur, en franchisant exclusivement le métier de la Transaction et Location, et ce avec l'objectif de faire évoluer son concept en vue de le rendre plus attractif et efficace. FONCIA franchise propose une synergie sur les métiers connexes que sont la Gestion Locative et l'Administration de Biens, en intégrant dans le transfert de son savoir-faire la possibilité à ses partenaires franchisés de générer l'apport de lots de gérance au Groupe Foncia, permettant ainsi une récurrence certaine en potentiel de locations et transactions, associé à un chiffre d'affaires non négligeable.

Afin de formaliser le transfert de son savoir-faire, FONCIA et FONCIA franchise ont intégralement transcrits leur process dans leurs NOTES DE REFERENCES ».

Sur le savoir-faire, il est relevé dans le contrat de franchise signé entre les parties que :

Le savoir-faire transmissible par le Franchiseur concerne exclusivement « le métier de la transaction et de la location immobilière » (article 4)

Le savoir-faire FONCIA couvre notamment les domaines (article 4.1) :

- des techniques de prise de mandats et de commercialisation éprouvées,

- une aptitude à faciliter l'implantation, l'aménagement et l'ouverture des points de vente FONCIA,

- une grande aptitude à la pédagogie, avec notamment les supports que constituent les notes de référence FONCIA qui compilent toutes les procédures de fonctionnement du concept

- des outils informatiques performants

Le franchiseur transmet au franchisé le savoir-faire permettant l'exploitation du concept FONCIA de la manière suivante (article 4.2) :

- par la remise à titre de prêt pour la durée du contrat des notes de référence FONCIA

- par des outils informatiques performants, notamment au travers le logiciel TOTALIMMO

- par la formation initiale obligatoire et l'assistance continue,

- par l'accompagnement du franchisé à l'expertise métier

Il est également observé que courant juin 2013, la société Foncia franchise a notifié à plus de quarante franchisés du réseau le non-renouvellement de leurs contrats de franchise.

Une vingtaine de franchisés se sont réunis en un « groupement de franchisés Foncia » (GFF) qui ont à plusieurs reprises écrits des courriers à la société Foncia franchise ou Foncia groupe pour faire part de nombreuses doléances, notamment dans des courriers du 27 février 2013, 16 septembre 2013 et 6 décembre 2013, dont il sera fait état dans les développements qui suivent.

. Sur la demande en paiement de la somme de 5 040 euros au titre de l'absence de rémunération de 4 lots apportés à Foncia en gestion

Le tribunal de commerce de Nanterre a condamné la société Foncia Franchise au paiement d'une somme de 5 040 euros à titre de dommages-intérêts pour les 4 lots apportés en gestion locative.

La société LJZ immobilière fait valoir qu'elle a fait en 2013, l'apport de 4 lots en gestion locative à l'agence intégrée Foncia Lutèce et qu'elle est fondée, en application de la note de référence du 2 mars 2010 à demander la rémunération de la part de Foncia de cet apport. Elle sollicite la confirmation du jugement sur ce point.

La société Foncia franchise pour demander l'infirmation de ce chef du jugement, relève qu'il est produit à l'appui de la demande des factures adressées à l'agence Foncia Lutèce conformément à la note de référence du 2 mars 2010 et que ces factures ont été émises postérieurement à la résiliation fautive du contrat, privant la société LJZ immobilière de pouvoir demander à sa co-contractante son assistance dans le cadre de ses obligations contractuelles.

Sur ce,

Il ressort de la note de référence du 2 mars 2010 (pièce B21) intitulée « la synergie entre les cabinets franchisés et les cabinets intégrés en matière de gestion locative » qui a été mis en place une procédure dans le réseau Foncia, pour la mise en location d'un bien de gestion, apporté par un franchisé à un cabinet de gestion intégré. Sur ce point il est prévu à l'article 1.5 de cette note que la rémunération du cabinet franchisé pour cet apport correspond à deux annuités d'honoraires de gestion sur la base du loyer en vigueur à cette date. Il est précisé que chaque trimestre le franchisé recense l'intégralité des mandats de gestion signés au cours du trimestre pour des lots occupés ou loués pendant la période (date d'entrée du locataire) et édite une facture définitive qu'il transmet au cabinet de gestion desdits lots.

A l'appui de sa demande, la société LJZ Immobilière produit des factures émises les 6, 15 et 30 janvier 2014 au nom de l'agence Foncia Lutèce (pièces A41). Si ces factures ont bien été émises conformément à la note précitée, la société Foncia franchise n'est pas elle-même débitrice de cette rémunération, mais l'agence intégrée bénéficiaire des lots apportés en location. Par ailleurs, ces factures ont été émises postérieurement à la résiliation du contrat de franchise intervenue le 19 novembre 2013 aux torts de la société LJZ Immobilière privant celle-ci du droit de demander à la société Foncia franchise son assistance dans le cadre de ses obligations contractuelles.

Dès lors, la société LJZ Immobilière sera déboutée de sa demande en paiement de la somme de 5 040 euros à titre de dommages-intérêts et le jugement sera infirmé sur ce point.

. Sur la demande de 61 380 euros au titre du manque à gagner, lié à l'absence de synergie location

Le tribunal a débouté la société LJZ Immobilière de sa demande en paiement de 61 380 euros à titre de dommages-intérêts au titre du manque à gagner lié à l'absence de synergie réseau pour la location, retenant que celle-ci ne justifie pas que sa demande porte sur des biens identifiés qu'elle aurait apportés à une agence intégrée et dont elle serait restée propriétaire pour la relocation pendant une période d'exclusivité égale à la durée du préavis, conformément à la note de référence du 2 mars 2010, ni sur des biens gérés par un cabinet intégré situé sur sa zone de chalandise et dont elle serait la plus proche, en référence aux stipulations de l'article 3 de ladite note de référence.

La société LJZ Immobilière fait valoir en substance que la note de référence du 20 février 2008 n'a pas été respectée par les sociétés Foncia groupe et Foncia franchise, notamment en ses articles 2 et 3, dès lors que les franchisés ne bénéficiaient pas de l'ouverture du fichier Totalimmo Location pour les lots vacants, outre le fait qu'aucun outil n'était mis à leur disposition afin de leur permettre de contrôler si les lots qu'ils ont apportés en gestion sont reloués et par qui. Elle fait état des doléances et revendications du groupement des franchisés dans leurs courrier des 27 février, 16 septembre 2013, 27 septembre et 6 décembre 2013. Il est par ailleurs soutenu, que du fait de la résiliation du contrat de franchise, la société LJZ Immobilière a perdu le bénéficie des 4 lots apportés en gestion locative en application des notes de références et qui ont été définitivement captés par la société Foncia groupe, la privant ainsi de la possibilité de bénéficier d'un retour sur ce portefeuille de clients. Au final, il est prétendu que les franchisés ont subi un préjudice évident, celui de la non-perception des honoraires de relocation qui auraient dû leur revenir si le franchiseur avait fait respecter la note de référence sur la « synergie entre les cabinets franchisés et les cabinets intégrés en matière de gestion locative », et que la société LJZ Immobilière aurait pu réaliser 24 000 euros de chiffre d'affaires supplémentaires chaque année, soit compte tenu de son taux de marge, une perte évaluée à 61 380 euros.

La société Foncia franchise réplique que la société LJZ Immobilière ne justifie d'aucun manquement précis des notes de références invoquées, et qu'il n'est notamment pas démontré que les agences franchisées seraient placées dans l'incapacité de suivre le sort des biens apportés en gestion, afin de les empêcher de bénéficier des honoraires liés à la relocation, ni que la société LJZ Immobilière elle-même subissait un préjudice de ce chef.

Sur ce,

Il résulte des explications de la société LJZ Immobilière que celle-ci fonde ses prétentions sur le non-respect des articles 2 et 3 de la note de référence du 20 février 2008 (pièce B 19) intitulée « la synergie entre les cabinets franchisés et les cabinets intégrés en matière de gestion locative », qui a été remplacée par la nôtre de référence du 2 mars 2010 précitée.

En premier lieu, il ressort de ces notes de références que lorsqu'un franchisé ne pratique pas le métier de la gestion collective, il confie ses mandats de gestion à l'agence intégrée la plus proche qui lui verse, dans certaines conditions, une rémunération. Dans cette hypothèse, l'article 2 des notes de références prévoit :

« Il est important de considérer comme postulat de départ qu'un franchisé ayant apporté à un cabinet intégré un nouveau lot de gestion reste propriétaire de la relocation comme de la revente de celui-ci, sauf si le franchisé n'a pas d'activité de location ou si le bien à louer se situe hors de son périmètre.

Afin que cette règle ne soit pas pour autant préjudiciable aux intérêts du bailleur, cette règle d'exclusivité sera limitée à la période du préavis plus un mois, délai au-delà duquel le bien sera également confié au service commercial du cabinet de gestion ou à une autre agence intégrée située dans la zone de chalandise. Si la nouvelle gestion concerne un bien vide, la période d'exclusivité prendra fin un mois après la signature du mandat... »

En second lieu, pour l'hypothèse d'une mise en location d'un bien géré par un cabinet intégré mais situé dans une zone de chalandise couverte par plusieurs agences intégrées et/ou franchisé, l'article 3.1 des notes de références prévoit :

« Dans le cas où le bien se situe dans une zone de chalandise couverte à la fois par une agence franchisée et par une agence intégrée, la commercialisation est confiée dans un premier temps à l'agence intégrée.

Si le bien est toujours vacant un mois après la fin du préavis, ou un mois après la date de la signature du mandat en cas d'une nouvelle gestion vide, le gestionnaire ouvrira la commercialisation au(x) agence(s) intégrée(s) du secteur.

Confier la location à une autre agence sous-entend :

- préciser le code site dans l'outil de gestion afin de rendre le bien accessible dans Totalimmo location

- fournir les moyens de visite à savoir un jeu de clé commercial »

Il ressort du constat d'huissier produit aux débats (B70) que les franchisés avaient bien accès aux annonces de location via le logiciel Totalimmo, autrement dit la société LJZ Immobilière était bien informée des biens en location sur son secteur de chalandise, sauf à prétendre que les agences intégrées ne respectaient pas les dispositions précitées en ne renseignant pas le logiciel Totalimmo, ce dont la société LZJ Immobilière ne rapporte pas la preuve, comme l'a justement relevé le tribunal.

La société LJZ Immobilière prétend que pour permettre à l'agence franchisée du secteur de prendre en charge la relocation au-delà de la période d'exclusivité, il aurait fallu que le cabinet de gestion transfère le dossier sur Totalimmo au nom de l'agence du secteur afin que les coordonnées affichées sur le site foncia.com soient celles de l'agence du secteur.

Non seulement le constat d'huissier ne permet pas de contrôler de manière lisible quelle agence est indiquée dans l'annonce, mais encore cette modalité supplémentaire ne correspond pas aux préconisations de la note précitée en son article 3.1. La seule allégation que cette fonctionnalité permettrait d'accroître la qualité du service apportée au client ne permet pas de caractériser un manquement contractuel.

La société LJZ Immobilière prétend en outre qu'il n'existe pas de solution informatique permettant de savoir si les lots apportés en gestion ont été reloués et qu'il s'agissait d'une revendication du groupement des franchisés à laquelle il n'a pas été donné satisfaction.

Sur ce point, la société LJZ Immobilière n'identifie pas les biens qu'elle aurait apportés en location à des agences intégrées, autre que les 4 lots précités pour lesquels elle a établi une facturation, pendant la durée du contrat de franchise pour mettre en évidence et justifier des lacunes prétendues du logiciel ainsi que du préjudice allégué.

Dès lors, la société LJZ Immobilière qui échoue à démontrer une inexécution fautive du contrat lié à la synergie location de la part des sociétés Foncia franchise et Foncia groupe, sera déboutée de sa demande de manque à gagner à ce titre. Le jugement sera confirmé sur ce point.

La société LJZ Immobilière évoque également à l'appui de sa demande, qu'elle a subi un préjudice supplémentaire puisqu'elle a perdu le bénéficie des 4 lots qui, du fait de la résiliation du contrat de franchise, sont « définitivement captés » par Foncia groupe.

Comme le soulève à juste titre, les sociétés Foncia, cette demande doit être déclarée irrecevable comme ne se rattachant pas à l'exécution prétendument fautive du contrat de franchise dont la Cour est limitativement saisie.

. Sur la perte de chance d'accéder au métier de la gestion locative, la Cour observe que malgré des développements sur ce point (conclusions page 77), sans offre de preuve, il n'est formulé aucune demande par la société LJZ Immobilière à ce titre dans le dispositif de ses conclusions.

. Sur la demande en paiement de la somme de 421 531 euros à titre de dommages-intérêts au titre d'un manque à gagner découlant de la dissimulation de son agence, de l'absence de synergie, de la perte d'honoraires liée aux 39 ventes réalisées par les agences intégrées du 15ème arrondissement de Paris et de la discrimination avec les agences intégrées.

D'une part, le tribunal a condamné la société Foncia franchise à payer à la société LJZ Immobilière la somme forfaitaire de 30 000 euros à titre de dommages-intérêts au titre de la perte d'honoraire liée aux 39 ventes réalisées par les agences intégrées sur le territoire d'intervention de l'agence Foncia Cambronne, déboutant pour le surplus.

D'autre part, le tribunal a débouté la société LJZ Immobilière de sa demande formée au titre du manque à gagner, lié à l'absence de synergie réseau pour la vente.

La société LJZ Immobilière demande l'infirmation de ces chefs du jugement et la condamnation des sociétés Foncia franchise et Foncia groupe à lui payer la somme de 421 531 euros de dommages-intérêts au titre d'un manque à gagner découlant de la dissimulation de son agence, de l'absence de synergie, de la perte d'honoraires liée aux 39 ventes réalisées par les agences intégrées du 15ème arrondissement de Paris et de la discrimination avec les agences intégrées.

. Sur les griefs de la perte d'honoraires liée aux 39 ventes réalisées par les agences intégrées du 15ème arrondissement de Paris, le non-respect de la note de référence du 23 juillet 2009, des relations de proximité et inter-cabinet et de la protection territoriale de la société LJZ Immobilière, de la discrimination entre agences

La société LJZ Immobilière soutient en substance que la société Foncia franchise n'a pas respecté les règles et principes issus des notes de références qu'elle a elle-même édictées, dès lors qu'entre juillet 2011 et décembre 2013, 39 ventes ont été réalisées par des agences intégrées sur son territoire exclusif de chalandise, définit dans le contrat de franchise au quartier « Grenelle » du 15ème arrondissement, et sur lequel ces dernières ont activement prospecté. Elle prétend que la société Foncia franchise n'est pas intervenue pour faire respecter ces notes de références régissant les relations entre cabinets franchisés et intégrés, et ce malgré des demandes de sa part.

La société Foncia franchise réplique principalement qu'aucune exclusivité de prospection sur le territoire du 15ème arrondissement de Paris n'a été consentie au franchisé dans le contrat de franchise et que le franchiseur s'engage seulement à ne pas implanter un autre franchisé FONCIA dans le territoire d'intervention du franchisé. Il est prétendu que la société LJZ Immobilière ne prouve aucune violation particulière des notes de références citées. Il est en outre soutenu que le franchiseur ne peut en aucune façon être tenu directement pour responsable en cas de violation par les franchisés ou les intégrés des notes de référence, qui ne créent pas d'obligation directe à sa charge, mais seulement tenu à une obligation d'assistance du franchisé sur des faits précis et qui n'est qu'une obligation de moyen.

Sur ce,

Il ressort de l'article 7 et de l'annexe 2 du contrat de franchise que le territoire d'intervention du franchisé LJZ Immobilière est le quartier administratif « Grenelle » du 15ème arrondissement de Paris.

L'article 7.2 précise que :

Dans ce territoire (d'intervention), le Franchisé bénéficie d'une exclusivité de franchise FONCIA pour le métier de la transaction-location.

Par exclusivité de franchise, il faut entendre le droit exclusif pour le Franchisé, dans son territoire contractuel, de bénéficier du statut de Franchisé sous l'enseigne FONCIA et ce en application du concept du Franchiseur pour le métier de la transaction-location.

En conséquence, le Franchiseur s'engage pendant toute la durée du contrat, dans le territoire d'intervention concédé au Franchisé :

- à implanter aucun autre Franchisé pour le métier de la transaction-location

- à ne communiquer, à aucune autre personne physique ou morale que le Franchisé, le savoir-faire permettant l'exploitation du concept de la franchise FONCIA

L'article 7.3 précise que :

Le franchisé s'interdit pendant toute la durée du contrat de proposer et accomplir ses prestations de manière active hors de son territoire d'intervention et à ce titre s'interdit notamment de prospecter des clients à l'intérieur du territoire exclusif d'un autre membre du réseau FONCIA, par exemple par publipostage ou au moyen de visites.

La note de référence du 23 juillet 2009 (pièce B20), qui annule et remplace celle du 14 novembre 2007 (pièce B18), définit les règles commerciales et territoriales franchisés-intégrés.

Cette note prévoit en premier lieu la définition du territoire d'implantation commerciale transaction comme étant un secteur privilégié d'exploitation commerciale au profit du cabinet Foncia installé dans ce secteur, qu'il soit intégré ou non et doit contenir approximativement 25 000 habitants (article 1), ce qui peut correspondre à un quartier administratif ( article 1.2) Il est noté que les frontières des territoires sont élaborées par Foncia franchise avec l'avis des présidents de sites intégrés (article 1.1).

A l'article 4 de cette note, il est stipulé que chaque agence intégrée ou franchisée, travaille de façon naturelle en priorisant sa zone de chalandise située par essence à proximité de son emplacement commercial, avec une organisation de type îlotage ce qui permet d'envisager une meilleure pénétration des marchés locaux. L'article 4.1 précise que chaque agence aura donc une liberté totale de prospection dite active, prospection terrain, téléphonique, mailing ou autre sur son territoire d'implantation.

La note organise ensuite deux procédures de relation entre cabinets.

La première procédure prévue à l'article 5 organise les relations entre cabinets intégrés et franchisés installés sur la même ville ou communauté urbaine. Dans ce cas, il est prévu la mise en place d'un fichier commun qui suppose que chaque agence donne l'autorisation d'ouvrir son portail à l'autre agence par la signature d'un contrat (article 5.2). Chaque consultant a l'obligation de saisir le bien rentré dans la journée du mandat ou au plus tard dans la matinée qui suit (article 5.2.2). Il est précisé qu'une délégation générale de mandats de vente est signée entre les cabinets concernés, ce qui a pour but de permettre à chaque structure de communiquer sur l'ensemble des biens du fichier commun (article 5.2). Dans le cas d'une vente réalisée pour un bien dont le mandat a été entré par une agence et vendu par une autre agence, chacune des agences percevra 50 % des honoraires (article 5.1).

La seconde procédure prévue à l'article 6 organise les relations « inter-cabinets ». Il est stipulé le principe qu' « il s'agit de définir une méthode pour réaliser au mieux des opérations en inter-cabinets de proximité, en dehors de celles définies au point 5 de la présente note. Par conséquent, les règles et méthodes ci-après s'appliquent aux agences franchisées et intégrées sur l'ensemble du territoire national. Il s'agit avant tout, de permettre à chacune des agences de bénéficier du maillage du territoire national de FONCIA ». Il permet un transfert acquéreur ou vendeur d'une région à l'autre suivant un process particulier prévu aux articles 6.1 et 6.2 et qui lorsqu'il aboutit à la réalisation d'une affaire, il s'ensuit un partage d'honoraire de 20 % pour l'agence émettrice et 80 % pour l'agence réceptrice a réalisé la vente (article 6.2).

La société LJZ Immobilière soutient que la société Foncia franchise n'aurait pas respecté cette note de référence tant du point de vue de l'application des procédures pour le partage d'honoraire que de l'interdiction pour l'obtention de mandats de vente de prospection active sur son territoire d'intervention.

Pour ce faire, la société LJZ Immobilière produit aux débats (pièces B31) une liste de 39 ventes immobilières réalisées du 30 juillet 2011 au 31 décembre 2013 dans « son secteur exclusif » par les agences intégrées Félix Faure située [...] 75006 et toutes deux exploitées par la société FTL paris Rive Gauche.

S'il est constant que la société Foncia franchise ne peut répondre directement des agissements des agences intégrées ne faisant pas partie du réseau de franchise, il appartient cependant à la société Foncia franchise de mettre en œuvre les moyens nécessaires pour que les notes de références qu'elle édicte et faisant partie intégrante du concept FONCIA et de son savoir-faire soient respectées et de porter assistance aux franchisés en difficultés.

S'il est également constant que l'article 7 du contrat de franchise ne prévoit expressément qu'une exclusivité de franchise sur le territoire d'intervention, il ressort de l'article 4 de la note de référence précitée que les cabinets franchisés ou intégrés bénéficient d'un secteur privilégié d'exploitation commerciale ou zone de chalandise pour la prospection active pouvant correspondre au quartier administratif. Autrement dit, si la société LJZ Immobilière partageait le territoire du 15ème arrondissement avec d'autres agences intégrées comme le soutient la société Foncia franchise, elle devait cependant pouvoir bénéficier d'une protection de sa zone de chalandise dans le quartier « Grenelle » telle que prévue à l'article 4 précitée. Il est soutenu, sans être contredit par la société Foncia franchise, que l'agence Felix Faure bénéficiait du quartier administratif « Javel ».

Cela étant dit, la société LJZ Immobilière ne peut cependant pas déduire l'existence d'une prospection active d'agences intégrées sur sa zone de chalandise du seul constat que des ventes ont été réalisées par des agences intégrées sur ce territoire.

Comme le soutient à juste titre la société Foncia franchise ces ventes peuvent n'être que « passives », c'est à dire le fait de satisfaire à une demande non sollicitée, comme par exemple le mandat de vente obtenu par le client se présentant spontanément à l'agence ou issue des portefeuilles de syndic et de gestion locatives des agences intégrées.

Il ressort des fiches de ventes produites par la société LJZ Immobilières (pièces B31) et extraites du logiciel Totalimmo qu'elles portent la mention d'un numéro de mandat et de leur origine (portefeuille gérance ou copropriété, prospection, relation). Sans être utilement contredite, la société Foncia franchise liste 27 ventes sur les 39 comme étant issue de mandats provenant des portefeuilles de syndic. Aucune analyse précise de ces fiches n'est faite par la société LJZ Immobilière laissant supposer une origine de mandat de vente liée à une prospection active sur son secteur.

En outre, la société LJZ Immobilière ne conteste pas avoir été informée de l'entrée de ces mandats de vente via le logiciel Totalimmo auquel elle avait accès comme prévu à l'article 5.2.2 de la note précitée et qu'elle avait donc la possibilité de chercher à vendre lesdits biens en concomitance avec les agences intégrées. Il n'est pas non plus allégué que les ventes ont porté sur des biens apportés en gestion par la société LJZ Immobilière à un cabinet intégré ce qui l'aurait laissée « propriétaire de la revente » dans les conditions de l'article 2 de la note de référence du 2 mars 2010 précitée. Il n'est pas non plus apporté d'élément permettant de supposer que les agences intégrées du secteur ne remplissaient pas le logiciel Totalimmo conformément aux prescriptions de la note de référence.

Par ailleurs, il ressort clairement de l'article 6 de la note de référence précitée du 23 juillet 2009 et de l'article 3.1 de la note de référence du 5 janvier 2011 sur « l'optimisation des synergies métiers et transaction » (pièce B22) que dans le cadre de la synergie transaction nationale, le transfert vendeur ou acquéreur pour la répartition de la commission 20/80 ne concerne pas les agences en fichiers partagés, les FTL et celles qui sont dans la même ville. Autrement dit, la société LJZ Immobilière ne peut soutenir un non-respect de ces notes de références pour les ventes immobilières listées en pièce B31. Par ailleurs, la société LJZ Immobilière fait valoir que « les franchisés » ont constaté à maintes reprises que des biens géographiquement au plus proches de leur agence ont été vendus par des agences intégrées, au motif que l'agence intégrée située en dehors de la même ville ou communauté urbaine qui a reçu l'information de la mise en vente l'a transmise aux seules agences intégrées et non aux agences franchisées, pourtant géographiquement les plus proches, ce qui a fait perdre à ces dernières la possibilité de percevoir 80 % d'honoraires. Toutefois, la société LJZ Immobilière ne soumet à la Cour aucun élément tangible pour étayer son allégation et en particulier sur la situation particulière de son secteur.

Enfin, la société LJZ Immobilière soutient avoir informé la société Foncia franchise de faits de prospection active sur sa zone de chalandise de la part des agences précitées, suivant un mail du 6 janvier 2013 (pièce B25) de la société LJZ immobilière adressé à M. R. en ces termes :

« ...2) PROSPECTION ACTIVE des agences intégrées sur mon secteur

D'autre part, les agences intégrées prospectent sans se cacher sur mon secteur. C'était le cas auparavant avant quand je me suis installée, mais ces agences feintaient des soi-disant « intercab » pour rentrer des biens sur mon secteur via les agences concurrences.

Pas très « classe » ou « corporate » déjà. Mais aujourd'hui, compte tenu de la politique de Foncia Groupe, elles font ça ouvertement... »

Il a été répondu en ces termes à ce mail (pièce B26) : « 2/ prospection active : Je n'ai, comme tu le sais, pas autorité sur les équipes du groupe. Toutefois, nous pouvons reprendre les échanges pour organiser des règles de vie avec les cabinets du 15ème. C'est dans l'intérêt de tous et ne pense pas qu'il existe un mouvement différent au sein du Groupe Foncia. »

Ce seul échange de mail ne rapportant pas de faits précis n'est corroboré par aucun élément tangible sur une prospection active. Il ne peut suffire à caractériser une inaction fautive de la part de la société Foncia franchise. Il ressort d'ailleurs des pièces produites par la société LJZ Immobilière (pièces B37 à 39) que des réunions avec les cabinets du 15ème arrondissement avaient déjà eu lieu depuis 2011 pour mettre en place des bonnes pratiques inter-cabinets et fichiers communs avec l'assistance du franchiseur.

En outre, la pièce B34 ne rapporte pas une situation de prospection active sur le secteur de la société LJZ Immobilière et la pièce B36 se rapporte à un démarchage de gestion locative fin décembre 2013. Enfin l'échange de courriels en 2011 sur une visite manquée d'appartement (pièce B32) ne permet pas d'établir de pratique douteuse.

Le fait que le groupement des franchisés ait dénoncé en des propos généraux des pratiques de la part des agences intégrées dans les courriers fin 2013 ne permet pas de caractériser un manquement contractuel de la part de la société Foncia franchise en l'absence d'élément concret concernant la situation de la société LJZ immobilière.

Il ressort de l'ensemble de ces éléments que le non-respect de la note de référence du 23 juillet 2009, des relations inter-cabinet de proximité et de la protection territoriale de la société LJZ Immobilière de la part de la société Foncia franchise ou Foncia groupe n'est pas démontré, ni de perte d'honoraires pour la société LJZ Immobilière en application de ces notes.

Il n'est ainsi pas non plus établi, autrement que par des propos généraux sans offre de preuve que la société Foncia franchise a sciemment privilégié les agences intégrées de Foncia groupe en violation des règles inter-cabinet et que ces dernières n'ont pas joué le « jeu de la synergie ».

. Sur le grief de l'irrespect du principe de synergie entre les agences et le dysfonctionnement du logiciel Totalimmo

La société LJZ Immobilière soutient (conclusions pages 64 à 71) en substance que les franchisés, notamment à travers les lettres du groupement, se sont maintes fois plaints de dysfonctionnements graves et répétés du logiciel Totalimmo, outil indispensable au fonctionnement de leurs agences et à la maximisation de leurs chiffres d'affaires, et qu'elle a elle-même rencontré d'innombrables difficultés techniques et autres dans l'utilisation du logiciel. Il est en outre soutenu que ce logiciel n'est pas agencé en vue de permettre aux franchisés de profiter du principe de synergie au sein du réseau Foncia.

La société Foncia franchise réplique principalement que la société LJZ Immobilière n'a subi que des dysfonctionnements techniques ponctuels, et que le courrier collectif du 6 décembre 2013 établi postérieurement aux lettres de non-renouvellement, n'établit pas les allégations de non-performance du logiciel.

Sur ce,

Il ressort des échanges de courriels versées aux débats par la société LJZ Immobilière (pièces B27 et 28) et du récapitulatif des demandes d'assistances de celle-ci produit par la société Foncia franchise (pièce 72) que la société LJZ immobilière a rencontré des problèmes techniques ponctuels propres à son installation pour lesquels elle a bénéficié de l'assistance du support informatique et dont il n'est pas établi qu'il s'agissait de défauts compromettant l'utilisation normal du logiciel. Elle ne produit par ailleurs que deux courriels de plaintes d'autres franchisés pour des problèmes techniques, en septembre 2011 et 24 mars 2012 (B29 et 30).

Sur l'allégation que ce logiciel n'est pas agencé en vue de permettre aux franchisés de profiter du principe de synergie au sein du réseau Foncia, il est fait état d'un courriel d'un autre franchisé du 24 mars 2012 (pièce B30) et du courrier des franchisés du 6 novembre 2013, déplorant notamment le caractère non automatique du partage de fichier et suggérant sa mise en place.

La société LJZ Immobilière ne produit aucune doléance de sa part en ce sens auprès de la société Foncia franchise ni explicite concrètement l'inadaptation du logiciel à sa propre activité.

Contrairement à ce qui est avancé par la société LJZ Immobilière, la plaquette d'information (pièce B4) sur le logiciel Totalimmo précisait bien pour le partage des fichiers au sein du réseau « intégrer le réseau FONCIA, c'est bénéficier d'un partage de fichiers avec les agences FONCIA voisines de votre secteur. Ce partage concerne les métiers de la transaction et la location. Comme il a été constaté ci-dessus, en application de la note de référence la mise en place du fichier commun supposait que chaque agence donne l'autorisation d'ouvrir son portail à l'autre agence par la signature d'un contrat.

Au surplus, il convient de relever qu'il ne résulte de l'article 4.3 du contrat qu'une faculté pour le franchiseur ou le franchisé d'initier ou de suggérer des perfectionnements du savoir-faire.

Autrement dit, il ne résulte pas des éléments avancés par la société LJZ Immobilière à l'appui de ses allégations que les problèmes techniques rencontrés ou les améliorations revendiquées fin 2013 constituaient un manquement du franchiseur dans la mise à disposition d'un outil informatique performant ou que celui-ci ne permettait pas la synergie inter-agence.

. Sur le grief de l'absence de visibilité de l'agence, la société LJZ Immobilière soutient un manque de visibilité de son agence sur le site Foncia ou dans les campagnes de publicité (conclusions page 53), par des propos généraux sans offre de preuve.

. Sur le grief discrimination, la société LJZ Immobilière soutient que la société Foncia franchise a mis en place un système totalement différent de celui vendu aux franchisés, à savoir un système au sein duquel les agences intégrées se sont comportées, sous l'autorité de la tête de réseau, non comme des partenaires mus par la volonté de travailler en synergie et de promouvoir l'enseigne au profit de tous, mais comme des concurrents déloyaux.

A l'appui de ses allégations, la société LJZ Immobilière ne fait état que du courrier de doléances du groupement des franchisés du 6 décembre 2013 (pièce n° B20) et de la plaquette de présentation du réseau Foncia (pièce B5). Il résulte des motifs qui précèdent qu'il n'est pas établi de discrimination dans la mise en œuvre des notes de références ni dans l'utilisation du logiciel.

Dès lors la discrimination alléguée n'est pas démontrée.

Au regard de l'ensemble de ces éléments, la société LJZ Immobilière échoue à démontrer les manquements contractuels de la part de la société Foncia franchise allégués à l'appui de sa demande de dommages-intérêts de 421 531 euros, et sera déboutée de cette demande. En conséquence, le jugement sera infirmé en ce qu'il a condamné la société Foncia franchise à payer à la société LJZ Immobilière la somme forfaitaire de 30 000 euros à titre de dommages-intérêts au titre de la perte d'honoraire liée aux 39 ventes réalisées par les agences intégrées sur le territoire d'intervention de l'agence Foncia Cambronne, et confirmé en ce qu'il a débouté la société LJZ Immobilière sur ses autres demandes au titre des manques à gagner.

. Sur la demande en paiement de la somme de 10 440 euros au titre du droit d'entrée versé sans contrepartie réelle

Le tribunal a condamné la société Foncia franchise à payer à la société LJZ Immobilière la somme de 4 555 euros à titre de dommages-intérêts pour le droit d'entrée au motif que du fait de la résiliation fautive, la société LJZ Immobilière a été privée du droit d'utiliser la marque pendant le temps restant à courir jusqu'au terme de son contrat et que les pièces versées aux débats rapportent la preuve que la formation initiale a été dispensée.

La société LJZ Immobilière demande l'infirmation de ce chef, et le paiement de la somme de 10 440 euros à titre de dommages-intérêts pour le manquement de la société Foncia franchise à son obligation de formation initiale.

Contrairement à ce que soutient la société Foncia franchise, la demande est recevable au regard de la portée de la cassation, en ce qu'elle se fonde sur une inexécution fautive du contrat.

En application de l'article 18-1 du contrat de franchise, en contrepartie du paiement du droit d'entrée et de formation, le franchisé bénéficie du droit d'utiliser exclusivement la marque sur le territoire contractuel en qualité de franchisé et de la formation initiale.

Contrairement aux affirmations de Mme Z. dans ses écritures, la société Foncia Franchise justifie que celle-ci a effectivement bénéficié d'une formation initiale (pièces n° 77, 77-1 et 77-2 à 81). Il n'est en outre pas contesté que la société LJZ Immobilière a bénéficié du droit d'usage de la marque jusqu'à la résiliation du contrat de franchise à ses torts.

La société LJZ Immobilière sera déboutée de sa demande en paiement au titre du droit d'entrée et le jugement sera infirmé sur ce point.

. Sur la demande en paiement de la somme de 35 627 euros au titre des redevances versées sans contrepartie

Le tribunal a débouté la société Foncia franchise de sa demande formée au titre des redevances indûment versées sans réelle contrepartie.

La société LJZ Immobilière réclame le paiement de la somme 35 627 euros au titre des redevances, à titre de préjudice en réparation de l'inexécution fautive du contrat de franchise. Contrairement à ce que soutient la société Foncia franchise, cette demande est recevable au regard de la portée de la cassation.

A l'appui de sa demande la société LJZ Immobilier fait valoir l'ensemble des manquements contractuels qui précèdent et pour lesquels il a été constaté qu'ils n'étaient pas établis.

La société LJZ Immobilière fait en outre valoir les griefs suivants :

. Sur le grief lié à la publicité et communication

La société LJZ Immobilière fait valoir que la société Foncia franchise a consacré l'essentiel du budget publicitaire acquitté par les franchisés pour promouvoir les agences intégrées.

A cet effet, elle prétend que son agence ne figurait pas sur les tracts pour les 40 ans de Foncia, toutefois la société Foncia franchise justifie que celle-ci ne s'était pas inscrite pour les deux journées d'amorce de la campagne des 40 ans (pièce n° 41 et tract B 24).

La société LJZ Immobilière soutient en outre que la société Foncia franchise a exclu de manière parfaitement déloyale les franchisés de la rubrique « Vendre » du site internet de l'enseigne, et notamment son agence. A cet effet, elle produit deux constats d'huissier des 8 décembre 2009 et 29 novembre 2013. Toutefois, le contrat de franchise a été conclu entre les parties le 16 septembre 2010 et a été résilié le 19 novembre 2013, en sorte que ces constats ne couvrent pas la période contractuelle liant les parties et ne permettent aucunement d'établir les allégations de la société LJZ Immobilière.

. Sur le grief tiré de la transmission du savoir-faire, formation, coaching, animation du réseau

A l'appui de ce grief, la société LJZ Immobilier fait valoir que la société Foncia franchise a cessé de mettre à jour son savoir-faire, notamment en ne transmettant plus de note de référence interne depuis février 2011, alors que la notion de perfectionnement du savoir-faire est inhérente à la franchise selon l'article 4-2 du contrat.

Il convient de relever qu'il ne résulte de l'article 4.3 du contrat qu'une faculté pour le franchiseur ou le franchisé d'initier ou de suggérer des perfectionnements du savoir-faire et qu'au vu de l'article 4.2, la transmission du savoir-faire ne résulte pas des seules notes de référence mais encore de la formation et de l'assistance.

La société Foncia franchise justifie avoir organisé sur les années 2011 à 2013 :

- la formation du franchisé et de son personnel (pièces n° 77-1 à 83, n° 94 et n° 124)

- la mise en place d'opération de communication (pièces n° 90, n° 103 et n° 108)

- la mise à disposition et l'actualisation du dispositif Foncia premium (pièces n° 84, n° 95, n° 96 et n° 117)

- l'organisation de séminaire et conventions du réseau (pièces n° 105, n° 112 et n° 115)

Il est également justifié que la société LJZ Immobilière en la personne de Mme Z. a participé à la réunion de Cercle Dirigeant du 20 juin 2013 (pièces n° 132 et 134), à l'opération 40 ans (pièces n° 106 et 129), à l'opération « Ticket 20 % » (pièce n° 128), à des visites d'animateurs du réseau au sein de son agence (pièces n° 101 et 102) et des formations continues (pièces n° 95 et 96).

Ces éléments ne sont pas contestés par la société LJZ Immobilière ni Mme Z..

La société LJZ Immobilière soutient encore que la société Foncia franchise n'a pas jugé utile d'organiser une convention annuelle des franchisés, alors même qu'elle en tient une au profit des intégrés. La société Foncia franchise justifie de la tenue d'une convention fin 2012 (pièces n° 163) et de l'annulation de la convention nationale Foncia franchise en 2013, faute de participants (pièces n° 164). Il est également soutenu que la société Foncia franchise ne permet pas aux franchisés d'accéder à l'école de vente Foncia, ce qui est contredit par celle-ci (pièces n° 33, 34 et 35).

Il est enfin reproché à la société Foncia franchise de n'avoir envoyé qu'à de très rares reprises un coach dans les agences franchisées, et d'avoir cessé tout coaching, sans pour autant justifier d'un besoin ni d'une vaine demande de la part de la société LJZ Immobilière et de Mme Z..

Au regard de l'ensemble de ces éléments, la société LJZ Immobilier sera déboutée de sa demande au titre des redevances et le jugement confirmé sur ce point.

. Sur la demande de dommages-intérêts au titre de l'absence de récupération des données pendant plusieurs semaines

Le tribunal a condamné la société Foncia franchise à payer à la société LJZ Immobilière la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour la récupération des données personnelles entrées par Mme Z. dans le logiciel Totalimmo.

La société LJZ Immobilière soutient qu'elle a rencontré d'importantes difficultés pour pouvoir récupérer les données qui avaient été entrées dans le logiciel Totalimmo et que face à l'inertie de la société Seiitra, filiale de Foncia groupe, elle a été contrainte de faire constater la situation par un constat d'huissier. Le retard de plusieurs semaines de récupération des données a considérablement ralenti le démarrage de son activité indépendante.

La société Foncia franchise, justifie sans être utilement contredite qu'à la suite de la demande circonstanciée de la société LJZ Immobilière sur la récupération des données des 14 décembre et 20 décembre 2013, la société Seiitra a réalisé les extractions de données nécessaires le 23 décembre 2013 (pièces n° 66).

Aucun manquement particulier n'est établi à l'encontre de la société Foncia franchise.

La société LJZ Immobilière sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts à ce titre. En conséquence, le jugement sera infirmé sur ce point.

. Sur la demande de 25 000 euros à titre de dommages-intérêts pour atteinte à la réputation

Le tribunal a condamné la société Foncia franchise à payer à la société LJZ Immobilière la somme forfaitaire de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts pour atteinte à la réputation commerciale.

La demande de la société LJZ Immobilière à titre de dommages-intérêts pour atteinte à la réputation commerciale, est recevable mais mal fondée en ce que l'ensemble des manquements contractuels invoqués ne sont pas établis.

La société LJZ Immobilière sera déboutée de sa demande et le jugement sera infirmé sur ce point.

. Sur les demandes formulées à l'encontre de la société Foncia groupe

La société LJZ Immobilière a formulé l'ensemble de ses demandes ci-dessus analysées également contre la société Foncia groupe. Ces demandes sont recevables, dès lors que la cassation a porté sur les demandes indemnitaires formées par la société LJZ Immobilière contre la société Foncia groupe.

Sur le fond, outre le fait que l'ensemble des manquements invoqués à l'égard de la société Foncia franchise ne sont pas démontrés, la société LJZ Immobilière n'invoque aucun fait précis pouvant engager la responsabilité de la société Foncia groupe autre que des considérations d'ordre général sur le fait que cette société est la structure décisionnaire du groupe imposant ses décisions à la société Foncia franchise et notamment dans la décision de ne pas renouveler un certain nombre de contrats de franchise.

Dès lors, la société LJZ Immobilière sera déboutée de l'ensemble de ses demandes formulées à l'encontre de la société Foncia groupe, et le jugement sera confirmé à ce titre.

Sur les demandes de Mme Z. en paiement des sommes de 25 000 euros au titre de l'atteinte à sa réputation professionnelle et de 30 000 euros au titre du préjudice moral subi

Le tribunal a débouté Mme Z. de ses demandes formées au titre de l'atteinte à sa réputation professionnelle et du préjudice moral subi.

Les demandes de Mme Z. de dommages-intérêts sont recevables en ce que la cassation a porté sur les demandes indemnitaires de Mme Z. contre les sociétés Foncia franchise et Foncia groupe, mais sont mal fondées en ce que l'ensemble des manquements invoqués contre ces sociétés ne sont pas démontrés.

Dès lors, Mme Z. sera déboutée de ses demandes et le jugement confirmé sur ce point.

Sur la demande des sociétés Foncia franchise et Foncia groupe au titre de l'abus de droit

L'exercice d'une action en justice de même que la défense à une telle action constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à dommages-intérêts que dans le cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière équivalente au dol, non caractérisées en l'espèce. La demande à ce titre ne peut donc être accueillie.

Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile

La société LJZ Immobilière et Mme Z., parties perdantes, seront condamnées in solidum aux dépens.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, la société LJZ Immobilière et Mme Z. seront déboutées de leur demande et condamnées in solidum à verser aux société Foncia franchise et Foncia groupe la somme globale de 10 000 euros

PAR CES MOTIFS

Vu l'arrêt de la Cour de cassation du 4 septembre 2018 n° 17-16.538,

Statuant dans les limites de sa saisine,

Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a :

- condamné la société Foncia franchise à payer à la société LJZ Immobilière la somme de 5 040 euros à titre de dommages-intérêts pour les 4 lots apportés en gestion locative,

- condamné la société Foncia franchise à payer à la société LJZ Immobilière la somme forfaitaire de 30 000 euros à titre de dommages-intérêts au titre de la perte d'honoraire liée aux 39 ventes réalisées par les agences intégrées sur le territoire d'intervention de l'agence Foncia Cambronne,

- condamné la société Foncia franchise à payer à la société LJZ Immobilière la somme de 4 555 euros à titre de dommages-intérêts pour le droit d'entrée,

- condamné la société Foncia franchise à payer à la société LJZ Immobilière la somme forfaitaire de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts pour atteinte à la réputation commerciale,

- condamné la société Foncia franchise à payer à la société LJZ Immobilière la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour la récupération des données personnelles entrées par Mme Z. dans le logiciel Totalimmo

Confirme le jugement pour le surplus,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Déboute la société LJZ Immobilière et Mme Z. de l'ensemble de leurs demandes formulées contre les sociétés Foncia franchise et Foncia groupe,

Déboute les sociétés Foncia franchise et Foncia groupe de leur demande de dommages-intérêts pour procédure abusive,

Condamne in solidum la société LJZ Immobilière et Mme Z. aux dépens qui seront recouvrés suivant la procédure de l'article 699 du code de procédure civile,

Condamne in solidum la société LJZ Immobilière et Mme Z. à payer aux sociétés Foncia franchise et Foncia groupe la somme globale de 10 000 euros,

Rejette toute autre demande.