CA Paris, Pôle 5 ch. 4, 17 mars 2021, n° 18/28794

FAITS ET PROCEDURE

Le Groupe Foncia, fondé en 1972 sous l'enseigne Franco-Suisse Gestion, qui le 31 décembre 2006, comprenait 300 agences et 116 cabinets pour 5 500 collaborateurs, a, à cette période, souhaité créer une structure sous franchise dédiée à l'animation d'un réseau d'agences pour améliorer son maillage territorial et favoriser sa croissance interne. La société Foncia groupe, qui ne disposait que d'un réseau de succursales a donc le 30 août 2006, créé la société Foncia franchise, filiale à 100 % et tête du réseau des franchisés. Près d'une centaine de franchisés ont intégré ce réseau.

Mme M. a, le 7 septembre 2009, conclu, pour le compte de la société CBM Méditerranée (ci-après « la société CBM »), en cours de formation, un contrat de franchise avec la société Foncia franchise pour une durée de cinq ans, renouvelable par tacite reconduction, lui permettant d'exercer les activités de transaction et de location immobilière sous l'enseigne Foncia, à l'exclusion des activités de gestion locative et de syndic.

Le 20 juin 2013, le franchiseur a notifié à la société CBM et à Mme M. le non-renouvellement du contrat de franchise à son terme contractuel.

S'estimant victime d'un abus du droit de non-renouveler le contrat et d'une inexécution fautive de celui-ci, la société CBM et Mme M. ont assigné, par actes du 5 mai 2014, en responsabilité la société Foncia franchise et la société Foncia groupe devant le tribunal de commerce de Nanterre.

Par jugement du 18 décembre 2014, le tribunal de commerce de Nanterre a :

Dit la SARL CBM Méditerranée et madame Bénédicte M. recevables en leur demandes dirigées à l'encontre de la SAS Foncia Franchise,

Dit que la SAS Foncia Franchise n'a pas commis d'abus dans l'exercice de son droit de non-renouvellement du contrat de franchise de la SARL CBM Méditerranée,

Déclare la clause de non-réaffiliation dépourvue de validité et sans effet à l'égard de la CBM Méditerranée et Madame Bénédicte M.,

Condamne la SAS Foncia Franchise à payer à la SARL CBM Méditerranée, la somme forfaitaire de 12 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le droit d'entrée et les redevances indûment versées sans réelles contrepartie, déboutant pour le surplus,

Déboute la SARL CBM Méditerranée de sa demande au titre de l'atteinte à sa réputation commerciale,

Condamne la SAS Foncia Franchise à payer à la SARL CBM Méditerranée la somme forfaitaire de 100 000 euros en réparation de son préjudice subi au titre de sa perte de chance de réaliser les ventes des biens situés sur son territoire d'intervention, déboutant pour le surplus,

Déboute la SARL CBM Méditerranée de sa demande de dommages et intérêts formée au titre du manque à gagner lié à l'absence de synergie réseau pour la vente,

Déboute la SARL CBM Méditerranée de sa demande de dommages et intérêts formée au titre du manque à gagner lié à l'absence de synergie réseau pour la location,

Déboute la SARL CBM Méditerranée de sa demande au titre de la perte de chance d'accéder au métier de la gestion locative,

Déboute la SARL CBM Méditerranée de sa demande de dommages et intérêts au titre du manque à gagner en terme de rémunération sur les honoraires de transaction et de locations des lots de gestion apportés à Foncia,

Déboute la SARL CBM Méditerranée de sa demande au titre de la perte de chance de conclure le contrat de franchise avec une autre enseigne,

Déboute Madame Bénédicte M. de ses demandes formées au titre de l'atteinte à sa réputation professionnelle,

Condamne la SAS Foncia Franchise à payer à Madame Bénédicte M. la somme forfaitaire de 10.000 euros en réparation de son préjudice moral, déboutant pour le surplus,

Ordonne l'exécution provisoire de la décision relative à la clause de non-réaffiliation, mais dit n'y avoir lieu à l'ordonner pour ce qui concerne les autres décisions du présent jugement ;

Condamne la SARL Foncia Franchise à payer à la SARL CBM Méditerranée la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

Reçoit les parties en leur demandes plus amples ou contraires, les dit mal fondées, les en déboute,

Met les dépens à la charge de la SAS Foncia Franchise.

Le 28 janvier 2015, la société Foncia franchise a interjeté appel de ce jugement. Le 24 février 2015, Mme M. ainsi que la société CBM ont interjeté appel contre la même décision, intimant à la cause la société Foncia franchise et Foncia groupe.

La société CBM ayant été mise en redressement judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Cannes des 1er décembre 2015 et 21 mars 2017, M. C. est intervenu à l'instance en qualité de mandataire judiciaire, puis de commissaire à l'exécution du plan de cette société.

Par arrêt du 21 février 2017, la cour d'appel de Versailles, a :

Confirmé le jugement entrepris en toutes ses dispositions SAUF en ce qu'il a déclaré la clause de non-réaffiliation sans effet et sans portée à l'égard de la société à responsabilité limitée CBM Méditerranée et en ce qu'il a condamné la société par actions simplifiée Foncia Franchise à payer à la société à responsabilité limitée CBM Méditerranée, la somme forfaitaire de douze mille euros (12 000€) à titre de dommages et intérêts pour le droit d'entrée et les redevances indûment versées sans réelle contrepartie outre, la somme forfaitaire de cent mille euros (100 000€) en réparation de son préjudice subi au titre de sa perte de chance de réaliser les ventes des biens situés sur son territoire d'intervention et à payer à Mme Bénédicte M. la somme forfaitaire de dix mille euros (10 000 €) en réparation de son préjudice moral et encore en ce qu'il a condamné la société par actions simplifiée Foncia Franchise à payer à la société à responsabilité CBM Méditerranée une indemnité de trois mille euros (3 000€) à titre de frais irrépétibles ainsi qu'au paiement des entiers dépens.

Statuant de nouveau, du seul chef des dispositions réformées et y ajoutant :

Débouté la société à responsabilité limitée CBM Méditerranée et Maître Didier C. ès qualités de mandataire judiciaire au redressement judiciaire de cette société ainsi que Mme Bénédicte M. de l'ensemble de leurs demandes.

Condamné in solidum la société à responsabilité limitée CBM Méditerranée et Maître Didier C. ès qualités de mandataire judiciaire au redressement judiciaire de cette société ainsi que Mme Bénédicte M. aux entiers dépens de première instance et d'appel, avec cette précision que les dépens supportés par la société à responsabilité limitée CBM Méditerranée et Maître Didier C. ès qualités seront recouvrés comme en matière de procédure collective et avec, pour ceux d'appel, faculté de recouvrement direct en faveur des avocats qui peuvent y prétendre.

Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

La société CBM, M. C. ès qualités, et Mme M. ont formé un pourvoi contre cet arrêt.

L' arrêt de la chambre commerciale, financière et économique de la Cour de cassation du 4 septembre 2018 (pourvoi n° 17-17.891) a cassé cet arrêt du 21 février 2017, au visa de l'article 455 du code de procédure civile, mais seulement en ce qu'il rejette les demandes indemnitaires formées par la société CBM Mediterranée, M. C., en sa qualité de commissaire à l'exécution du plan de cette société, et Mme M. contre les sociétés Foncia franchise et Foncia groupe au titre de l'inexécution fautive du contrat.

La Cour a été saisie le 28 décembre 2018 sur renvoi par la société Foncia franchise à la suite de cet arrêt de cassation.

La société CBM a été placée en liquidation judiciaire par jugement du 14 janvier 2020, M. C. ayant été désigné en qualité de liquidateur judiciaire.

Aux termes de ses dernières conclusions, déposées et notifiées le 27 janvier 2021, la société Foncia franchise demande à la Cour de :

Vu les articles 1134, 1147, 1149, 1165 et 1184 du code civil

Vu l'article 1382 du code civil,

Vu l'article 2224 du code civil,

Vu l'article L.110-4 du code de commerce,

Vu l'article 122 du code de procédure civile,

Vu l'article 515 du code de procédure civile,

Confirmer le jugement du tribunal de commerce de Nanterre du 18 décembre 2014 en ce qu'il a :

- Débouté la SARL CBM Méditerranée de sa demande relative au manque à gagner lié à l'absence de synergie réseau pour la vente ;

- Débouté la SARL CBM Méditerranée de sa demande relative au manque à gagner lié à l'absence de synergie réseau pour la location ;

- Débouté la SARL CBM Méditerranée de sa demande relative à la perte de chance d'accéder au métier de la gestion locative ;

Réformer le jugement du tribunal de commerce de Nanterre du 18 décembre 2014, en ce qu'il a :

- Condamné la SAS Foncia Franchise à payer à la SARL CBM Méditerranée la somme forfaitaire de 12 000 € à titre de dommages et intérêts pour le droit d'entrée et les redevances indûment versées sans réelle contrepartie ;

- Condamné la SAS Foncia Franchise à payer à la SARL CBM Méditerranée la somme forfaitaire de 100 000 € à titre de dommages et intérêts au titre de sa perte de chance de réaliser les ventes des biens situés sur son territoire d'intervention ;

- Condamné la SAS Foncia Franchise à payer à Madame M. la somme forfaitaire de 10 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

- Condamné Foncia franchise à payer à la société CBM Méditerranée 3 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Et statuant à nouveau,

Débouter la SARL CBM Méditerranée, Maître C., ès qualité de liquidateur judiciaire de la société CBM Méditerranée et Mme M. de toutes leurs demandes

Dire et juger que tout autre chef de l'arrêt de la Cour d'appel de Versailles du 21 février 2017 est devenu irrévocable, n'étant pas atteint par la cassation partielle prononcée par la Cour de cassation le 4 septembre 2018 ;

Déclarer irrecevables :

- les demandes de 31 134 euros et 13 112,61 euros pour manque à gagner respectivement

Sur la revente et la relocation des lots apportés en gestion.

- la demande de 30 000 euros de dommages et intérêts pour perte d'une chance de conclure avec une autre enseigne.

-la demande de 20 000 euros au titre du préjudice moral de Mme M.

En tout état de cause, les déclarer mal fondées,

Dire et juger que Me Didier C., agissant ès qualité de liquidateur judiciaire de la société CBM Méditerranée et Mme M. ont abusé de leur droit d'ester en justice, en ne respectant pas les limites de la cassation partielle opérée par la Cour de cassation ;

En conséquence, les condamner à verser chacun 5 000 euros de dommages et intérêts à la société Foncia franchise et Fixer cette somme au passif de CBM Méditerranée,

Condamner solidairement Me Didier C., ès qualité de liquidateur judiciaire de la société CBM Méditerranée et Madame M. à payer à la société Foncia franchise la somme de 15 000 euros chacune au titre de l'article 700 CPC, outre les entiers dépens.

Condamner solidairement Me Didier C., ès qualité de liquidateur judiciaire de la société CBM Méditerranée et Madame M. aux entiers dépens de l'instance dont distraction au profit de la SCP G. B. en application de l'article 699 du CPC.

Aux termes de ses dernières conclusions, déposées et notifiées le 1er février 2021, M. C. en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société CBM Méditerranée, demande à la Cour de :

Vu les articles 1134, 1147, 1149 et 1184 du Code civil,

Vu l'article 1382 du Code civil,

Recevoir Me C. es qualité de liquidateur en son intervention volontaire

Dire et juger la liquidation de la société CBM Méditerranée recevable en son appel incident et le dire bien fondé,

Dire et juger la société Foncia franchise irrecevable et subsidiairement mal fondée en toutes demandes, fins et conclusions

Confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a reconnu le principe d'un préjudice pour CBM Méditerranée résultant de l'inexécution fautive par Foncia franchise du contrat de Franchise, lié particulièrement à un défaut d'assistance, mais la réformer de ce chef sur son montant

La confirmer derechef en ce qui concerne la condamnation de Foncia franchise à payer à CBM Méditerranée 3 000€ à titre de remboursement des frais irrépétibles, ainsi qu'aux entiers dépens.

La réformer pour le surplus

Statuant à nouveau,

Dire et juger que la société Foncia franchise n'a pas respecté ses différentes obligations contractuelles (en termes d'assistance y compris juridique, de mise à jour du savoir-faire, d'organisation générale de la synergie, de défense des droits des franchisés, de promotion d'animation, d'amélioration des outils informatiques, de coaching, d'approvisionnement etc.)

Dire et juger qu'elle s'est montrée particulièrement déloyale dans le cadre de l'exécution du contrat de franchise

En conséquence,

Condamner la société Foncia franchise à payer :

À la liquidation de la société CBM Méditerranée :

- 20 000 euros correspondant au montant du droit d'entrée et des redevances indûment versé sans réelle contrepartie.

- 210 637,60 euros à titre de dommages intérêts au titre de la perte d'honoraires liée aux ventes réalisées par les agences intégrées sur le territoire contractuel de l'agence CBM Méditerranée.

- 146 292,40 euros à titre de dommages intérêts au titre du manque à gagner lié à l'absence de synergie réseau pour la vente

- 52 193,28 euros à titre de dommages intérêts au titre du manque à gagner lié à l'absence de synergie réseau pour la location.

- 31 134 euros à titre de dommages intérêts correspondant au manque à gagner en termes de rémunération sur la revente des lots apportés en gestion.

- 13 112,61 euros à titre de dommages intérêts correspondant au manque à gagner en termes de rémunération sur la relocation des lots apportés en gestion

- 30 000 euros au titre de la perte de chance de conclure le contrat de franchise avec une autre enseigne qui lui aurait permis d'exploiter et de développer son agence en bénéficiant de la double synergie métier et inter-cabinets ;

A titre subsidiaire : condamner les intimées à verser à la liquidation de CBM Méditerranée :

- 143 149,31 euros à titre de dommages intérêts au titre de la perte d'honoraires liée aux ventes réalisées et mandats captés par les agences intégrées sur son territoire contractuel.

- 146 292,40 euros à titre de dommages intérêts au titre du manque à gagner lié à l'absence de synergie réseau pour la vente

- 56 542,72 euros à titre de dommages intérêts au titre du manque à gagner lié à l'absence de synergie réseau pour la location.

En toute hypothèse,

Condamner la société Foncia franchise à payer à la liquidation de la société CBM Méditerranée la somme de 15 000€ au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

Condamner la société Foncia franchise aux entiers dépens de l'instance.

Il est relevé que les dernières conclusions prises au nom de Mme M., sont celles déposées et notifiées le 25 avril 2019 par voie électronique, et aux termes desquelles s il est spécifiquement demandé à la Cour pour Mme M. de :

Confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a reconnu le principe du préjudice moral de Mme M., mais la réformer de ce chef sur son montant,

Statuant de nouveau,

Condamner la société Foncia franchise à payer à Madame M. la somme de 20 000 euros à titre de dommages intérêts au titre du préjudice moral subi,

Condamner la société Foncia franchise à payer à la société CBM Méditerranée et à Mme M. la somme de 10 000 euros chacune au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

La société Foncia groupe n'est plus dans la cause.

La cour renvoie à la décision entreprise et aux conclusions susvisées pour un exposé détaillé du litige et des prétentions des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR

Par arrêt précité du 4 septembre 2018, la chambre commerciale, financière et économique de la Cour de cassation a statué comme suit :

Mais sur le troisième moyen, pris en sa première branche :

Vu l'article 455 du code de procédure civile ;

Attendu que pour rejeter les demandes indemnitaires formées par la société CMB Méditerranée, M. C., ès qualités, et Mme M. au titre de l'inexécution fautive du contrat de franchise, l'arrêt retient que le franchisé, qui reproche au franchiseur d'avoir adopté dès le début des relations contractuelles, puis en cours de contrat, un comportement déloyal par une approche délibérément discriminatoire favorisant l'activité des sociétés dites succursalistes, n'étaye par aucune preuve suffisante et précise les arguments avancés, les seuls éléments justifiés se rapportant à des difficultés ponctuelles d'exécution du contrat litigieux, exprimées sous la forme de doléances très générales, et étant, pour la majorité d'entre eux, inopérants sur le plan probatoire ou directement en contradiction avec d'autres éléments du dossier ; qu'il relève, ensuite, que le franchisé ne rapporte pas la preuve que, faute d'avoir disposé d'un logiciel suffisamment performant, répondant aux exigences de l'enseigne pour l'exploitation de son agence, il soit fondé à reprocher au franchiseur un manquement à son obligation d'assistance ou de mise à disposition du savoir-faire Foncia lui ayant occasionné un préjudice spécifique ; qu'il retient, enfin, qu'il n'établit pas davantage que le franchiseur se soit abstenu de faire évoluer l'offre logicielle Total immo dans un sens permettant de favoriser la synergie inter-agences et de garantir les droits des franchisés sur les lots remis en gestion à la société Foncia groupe et qu'il ne démontre pas non plus que le franchiseur ait enfreint ses obligations contractuelles en raison d'atteintes précises qui auraient été portées par des agences intégrées ou par d'autres franchisés à l'exclusivité territoriale du franchisé et qu'elles lui auraient révélées en cours de contrat sans susciter aucune assistance ;

Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions du franchisé, qui faisait valoir que la méconnaissance des obligations contenues dans les notes de référence annexées au contrat de franchise conclu par la société CBM Méditerranée le 7 septembre 2009, en particulier dans la note de références n° FR-TRANSAC 01/16 datée du 23 juillet 2009, engageait la responsabilité de la société Foncia franchise qui n'avait pas pris les mesures nécessaires au bon respect de ces notes par les cabinets intégrés, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette les demandes indemnitaires formées par la société CMB Méditerranée, M. C., en sa qualité de commissaire à l'exécution du plan de cette société, et Mme M. contre les sociétés Foncia franchise et Foncia groupe au titre de l'inexécution fautive du contrat, l'arrêt rendu le 21 février 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris ;

Il s'ensuit que la cour n'est saisie que du chef des demandes indemnitaires formées par M. C. ès qualité et Mme M. contre les sociétés Foncia Franchise et Foncia groupe au titre de l'inexécution fautive du contrat de franchise litigieux.

Sur l'intervention volontaire de M. C. en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société CBM

La société CBM a été placée en liquidation judiciaire par jugement du 14 janvier 2020, M. C. ayant été désigné en qualité de liquidateur judiciaire.

Il convient de recevoir M. C. en sa qualité de liquidateur judiciaire en son intervention volontaire à la présente instance.

Sur les demandes de M. C. en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société CBM Méditerranée

Préalablement à l'analyse de chacune des demandes de M. C. en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société CBM, la Cour observe ce qui suit :

Le contrat de franchise signé entre les parties (pièce A26) le 7 septembre 2009 stipule notamment en son article 1er intitulé « Foncia » :

« (...) FONCIA combine harmonieusement l'efficacité d'un réseau de cabinets locaux avec le poids d'un groupe national leader. De culture strictement succursaliste, le Foncia a décidé à la fin de l'année 2006 d'ouvrir ses portes à la franchise.

Les exigences de la franchise en matière de savoir-faire sont particulièrement remplies chez FONCIA. Il s'agit du seul Franchiseur dont le groupe est lui-même un réel exploitant des métiers de l'immobilier. Foncia exploite aujourd'hui 522 cabinets immobiliers en propre.

FONCIA a évolué de manière exponentielle depuis 35 ans, grâce à un savoir-faire mis au point et affiné année après année dans le cadre de procédure très strictes d'exploitation guidées par une morale d'entreprise, une éthique immobilière (...). »

Sur le savoir-faire, il est relevé dans ce même contrat que :

Le savoir-faire transmissible par le Franchiseur concerne exclusivement « le métier de la transaction et de la location immobilière » (article 4)

Le savoir-faire FONCIA couvre notamment les domaines (article 4.1) :

- des techniques de prise de mandats et de commercialisation éprouvées,

- une aptitude à faciliter l'implantation, l'aménagement et l'ouverture des points de vente FONCIA,

- une grande aptitude à la pédagogie, avec notamment les supports que constituent les notes de référence FONCIA qui compilent toutes les procédures de fonctionnement du concept

- des outils informatiques performants

Le franchiseur transmet au franchisé le savoir-faire permettant l'exploitation du concept FONCIA de la manière suivante (article 4.2) :

- par la remise à titre de prêt pour la durée du contrat des notes de référence FONCIA

- par la formation et l'assistance,

Il est également observé que courant juin 2013, la société Foncia franchise a notifié à plus de quarante franchisés du réseau le non-renouvellement de leurs contrats de franchise.

Une vingtaine de franchisés se sont réunis en un « groupement de franchisés Foncia » (GFF) qui ont à plusieurs reprises écrits des courriers à la société Foncia franchise ou Foncia groupe pour faire part de nombreuses doléances, notamment dans des courriers du 27 février 2013, 16 septembre 2013 et 6 décembre 2013.

« sur la demande de 20 000 euros correspondant au montant du droit d'entrée et des redevances fondée sur l'absence de contrepartie

Le tribunal de commerce de Nanterre a condamné la société Foncia franchise à payer à la société CBM Méditerranée la somme forfaitaire de 12 000 euros à titre de dommages-intérêts pour le droit d'entrée et les redevances indûment versées sans réelle contrepartie, déboutant pour le surplus.

La société Foncia franchise fait valoir que si le franchiseur a une obligation d'assistance envers le franchisé, cette obligation est limitée par les stipulations du contrat, et n'est en tout état de cause qu'une obligation de moyen. Elle estime que la cause du paiement du droit d'entrée existait à la signature du contrat de franchise, à savoir l'engagement du franchiseur de donner au franchisé l'accès à son savoir-faire, à l'utilisation de sa marque, ainsi qu'à la formation et l'assistance initiale. Elle précise que la société CBM avait été indemnisée du manque d'assistance initiale alléguée par une exonération de redevances sur une durée de 8 mois. Elle ajoute que la société CBM a bénéficié de l'ensemble des contreparties des redevances à savoir l'engagement du franchiseur de donner au franchisé l'accès à l'utilisation effective de sa marque, de la signalétique et de son savoir-faire, la fourniture d'une assistance permanente ainsi que la possibilité de suivre des formations rémunérées spécifiques Foncia. Elle précise que la société CBM a bénéficié d'exonération de redevance en réponse à ses demandes d'assistance.

La société CBM représentée par son liquidateur judiciaire soutient que la société Foncia franchise a manqué à son devoir d'assistance, de promotion et d'animation du réseau en s'abstenant de fournir les moyens nécessaires à la réussite de la franchise Foncia et en se désintéressant du sort de ses franchisées au profit des intégrés. Il est soutenu que la société CBM et Mme M. n'ont reçu aucune assistance dans la phase de pré-ouverture, lors de l'ouverture de l'agence ainsi que lors de son activité malgré leurs demandes en ce sens. Il est en outre fait état de l'absence de formation, de problème de publicité et d'absence de mise à jour du savoir-faire. Alors que la société CBM s'est acquittée de 15 000 HT au titre du droit d'entrée et de 41 326 HT au titre des redevances, il est réclamé la somme forfaitaire de 20 000 euros de dommages-intérêts au titre de l'absence partielle de contrepartie au versement du droit d'entrée et des redevances tant en ce qui concerne l'assistance initiale que permanente.

Sur ce,

S'agissant de l'assistance initiale en contrepartie du droit d'entrée (articles 12 et 19 du contrat), il n'est pas contesté que la société Foncia franchise a manqué à son obligation lors de l'ouverture de l'agence de la société CBM. Mme M. s'en est plainte par courriers des 20 janvier et 3 mars 2010. Par courrier du 4 mars 2010, la société Foncia franchise a reconnu l'insatisfaction pour l'assistance au démarrage et la société CBM a été exonérée d'un trimestre de redevances sur l'année 2010.

Pour l'assistance au cours du contrat, il est relevé que Mme M. s'est plainte à plusieurs reprises en juillet 2012, puis janvier 2013 de l'absence de collaboration des agences de son secteur et de ses propres difficultés. Celle-ci a cependant obtenu de la part de Foncia franchise des exonérations et reports de redevances (pièces Foncia n° 111 et 112).

Mme M. s'est également plainte de ne plus figurer sur le site internet Foncia par lettre du 9 janvier 2013, la société Foncia franchise a résolu le problème technique dès le 10 janvier 2013 (pièces A 34 et 94 Foncia).

Il est en outre fait valoir que la société Foncia franchise n'a pas jugé utile d'organiser une convention annuelle des franchisés, alors même qu'elle en a tenu une au profit des intégrés. La société Foncia franchise justifie de la tenue d'une convention fin 2012 (pièce n°152) et de l'annulation de la convention nationale Foncia franchise en 2013, faute de participants (pièce n°153). Il est également soutenu que la société Foncia franchise ne permet pas aux franchisés d'accéder à l'école de vente Foncia, ce qui est contredit par celle-ci (pièces n° 68 à 70).

Il est encore reproché à la société Foncia franchise de n'avoir envoyé qu'à de très rares reprises un coach dans les agences franchisées et d'avoir cessé tout coaching, sans pour autant qu'il soit justifié d'un besoin ni d'une vaine demande sur ce point par Mme M. ou la société CBM.

Enfin, la société Foncia franchise justifie de la transmission et de l'actualisation de son savoir-faire par l'organisation de diverses actions et formations sur de multiples sujets et suivants différents formats (pièces 62 et 63, tableau conclusions pages 123 et suivants avec pièces afférentes) auxquelles Mme M. n'a pas participé (pièces A 53 à 55).

Il résulte de l'ensemble de ces éléments, que soit la société CBM a déjà obtenu des exonérations ou reports de droit d'entrée et de redevances, soit les manquements allégués ne sont pas démontrés. M. C. ès qualité ne justifiant pas de fautes ou de préjudices spécifiques à l'appui de sa demande de dommages-intérêts, en sera débouté. Le jugement sera infirmé sur ce point.

« Sur la demande de 210 637,60 euros à titre de dommages-intérêts au titre de la perte d'honoraires liée aux ventes réalisées par les agences intégrées sur le territoire contractuel de l'agence CBM

Le tribunal de commerce de Nanterre a condamné la société Foncia franchise à payer à la société CBM Méditerranée la somme forfaitaire de 100 000 euros en réparation de son préjudice subi au titre de sa perte de chance de réaliser les ventes des biens situés sur son territoire d'intervention, déboutant pour le surplus.

La société Foncia franchise fait valoir que les notes de références, sur la base desquelles la société CBM représentée par son liquidateur entend obtenir la réparation d'une perte d'honoraires, constituent un élément de transmission du savoir-faire du franchiseur que le franchisé se doit de respecter, elles ne créent aucune obligation directe à la charge du franchiseur, qui n'est seulement tenu que d'une obligation d'assistance envers le franchisé outre la mise à disposition d'un savoir-faire et de signes distinctifs. Elle en déduit que le franchiseur ne peut être en aucune façon tenu directement pour responsable en cas de violation par les franchisés ou les intégrés des notes de référence qui ne créent pas d'obligation à sa charge. Ainsi, seuls les franchisés ou intégrés qui n'ont pas respecté les notes de référence sont responsables à l'égard du franchisé victime. Elles affirment ne pas avoir été informée de faits précis de prospections par des intégrés concernant la société CBM et qu'en tout état de cause, il ne saurait lui être reproché de n'avoir pas consacré la protection territoriale absolue revendiquée par celle-ci dans la mesure où cette protection contrevient au droit de la concurrence.

Par ailleurs, la société Foncia franchise explique que pour l'application de l'article 5 de la note de référence du 23 juillet 2009 et le partage à 50% des honoraires, la société CBM ne rapporte pas la preuve que les ventes réalisées par des intégrés de proximité ont été conclues sur la base d'un mandat introduit dans le fichier commun par CBM ni que les mandats obtenus par les intégrés de proximité dans la zone de chalandise de CBM ont été obtenus à la suite d'une concurrence active, et ont donné lieu à une vente réalisée par CBM. En conséquence, selon la société Foncia franchise la société CBM ne justifie pas des conditions permettant le partage d'honoraires revendiqués à hauteur de 50%.

La société Foncia franchise ajoute que pour l'application de l'article 6-2 de la note de référence du 23 juillet 2009 permettant un partage d'honoraire 20/80, il est mentionné un principe de transfert vendeur selon lequel il est fait obligation à une agence dite 'émettrice' découvrant les critères de vente du client dans une autre région de contacter l'agence dite 'réceptrice' située géographiquement à proximité du bien à vendre. Elle affirme que cet article est inapplicable en l'espèce dès lors que le transfert vendeur ne s'applique pas aux agences travaillant en fichier commun, aux agences intégrées et aux agences situées dans la même ville. Or, pour toutes les ventes ou mandats litigieux, la société Foncia franchise relève que l'agence émettrice est soit une agence intégrée située dans la même ville que la société CBM, soit une agence FTL, ce qui exclut le transfert vendeur.

La société CBM représentée par son liquidateur judiciaire M. C. fait valoir qu'aux termes du contrat de franchise une exclusivité territoriale pour le métier choisi sur le territoire contractuel d'implantation a été concédée au franchisé et que celui-ci n'a pas été respecté par les cabinets intégrés. Il est soutenu que le franchiseur était tenu à l'égard des franchisés pour les notes de référence diffusées par lui entre novembre 2007 et janvier 2011, ces notes de référence étant intégrées au contrat et fixant les règles de la communauté des cabinets Foncia, intégrés et franchisés. Il est encore soutenu que la société Foncia franchise était responsable du manquement des cabinets intégrés ayant prospecté sur le territoire d'implantation dans la mesure où c'est elle qui fixait les règles et était tenue de les faire respecter par tous. Par conséquent, il est fait état de 17 ventes intervenues entre 2009 et 2014 sur le territoire de CBM et sur lesquelles la société CBM aurait dût toucher 80% d'honoraires en application du transfert vendeur-acquéreur de l'article 6 de la note de référence du 23 juillet 2009, que dans certains cas la société CBM n'a touché que50% des honoraires et dans la plupart elle n'a rien perçu. Il est ainsi estimé que c'est un total de 137 647 euros qu'il reste dû au titre des ventes dont il est prouvé qu'elles ont été effectuées sur le secteur de CBM par les succursales de Foncia groupe. Il est ajouté qu'il restait 15 mandats en cours concernant des biens pris sur le territoire de CBM en 2014 pour lesquels il est sollicité une somme complémentaire de 72 990,60 euros. Il est donc réclamé la somme de 210 637,60 euros et à défaut 143 149,31 euros en tenant compte du taux de valeur ajoutée de 67,96%.

Sur ce,

Il ressort de l'article 7 et de l'annexe 2 du contrat de franchise que le territoire d'implantation du franchisé CBM Méditerranée était situé sur Le Cannet 06110.

L'article 7 précise que :

« (...) Le franchisé ne bénéficiera pas d'une exclusivité d'exploitation du concept Foncia sur la ville de LE CANNET (06). Toutefois, le Franchiseur s'engage à ne pas implanter ou autoriser l'implantation de plus de 1 autre cabinet immobilier FONCIA, succursale ou franchisé, à l'intérieur de la ville de LE CANNET (06). Le cas échéant, le plus proche de ces cabinets immobiliers ne devra pas être à une distance inférieure à 500 mètres du cabinet immobilier du Franchisé, selon le territoire contractuel d'implantation délimité sur le plan annexé aux présentes (annexe 2).

Néanmoins, le Franchiseur, une société mère, filiale ou sœur pourra se porter acquéreur de cabinets immobiliers exerçant une activité d'administration de biens et de copropriété, situés dans le périmètre de 500 mètres autour de l'agence franchisée, pour exercer lui-même cette activité sur la ville de LE CANNET (06). Le cas échéant, si le(s) cabinet(s) ainsi acquis exerce(nt) en parallèle une activité de transaction, le Franchiseur s'engage à ne pas y exercer cette activité. Il devra en priorité la proposer au Franchisé à prix de marché. SI ce dernier n'est pas intéressé ou si les conditions ne le satisfont pas, le franchiseur pourra la céder à toute personne intéressée, y compris un concurrent du Franchisé ».

La note de référence du 23 juillet 2009 (pièce B20), qui annule et remplace celle du 14 novembre 2007 (pièce B18), définit les règles commerciales et territoriales franchisés-intégrés.

Cette note prévoit en premier lieu la définition du territoire d'implantation commerciale transaction comme étant un secteur privilégié d'exploitation commerciale au profit du cabinet Foncia installé dans ce secteur, qu'il soit intégré ou non et doit contenir approximativement 25000 habitants (article 1).

A l'article 4 de cette note, il est stipulé le principe que chaque agence intégrée ou franchisée, travaille de façon naturelle en priorisant sa zone de chalandise située par essence à proximité de son emplacement commercial, avec une organisation de type îlotage ce qui permet d'envisager une meilleure pénétration des marchés locaux. L'article 4.1 précise que chaque agence aura donc une liberté totale de prospection dite active, prospection terrain, téléphonique, mailing ou autre sur son territoire d'implantation.

La note organise ensuite deux procédures de relation entre cabinets avec des règles différentes de partage d'honoraires.

La première procédure prévue à l'article 5 organise les relations de 'proximité' entre cabinets intégrés et franchisés installés sur la même ville ou communauté urbaine. Dans ce cas, il est prévu la mise en place d'un fichier commun qui suppose que chaque agence donne l'autorisation d'ouvrir son portail à l'autre agence par la signature d'un contrat (article 5.2). Chaque consultant a l'obligation de saisir le bien rentré dans la journée du mandat ou au plus tard dans la matinée qui suit (article 5.2.2). Il est précisé qu'une délégation générale de mandats de vente est signée entre les cabinets concernés, ce qui a pour but de permettre à chaque structure de communiquer sur l'ensemble des biens du fichier commun (article 5.2). Dans le cas d'une vente réalisée pour un bien dont le mandat a été entré par une agence et vendu par une autre agence, chacune des agences percevra 50% des honoraires (article 5.1).

La seconde procédure prévue à l'article 6 organise les relations « inter-cabinets ». Il est stipulé le principe qu'il s'agit de définir une méthode pour réaliser au mieux des opérations en inter-cabinets de proximité, en dehors de celles définies au point 5 de la présente note. Par conséquent, les règles et méthodes ci-après s'appliquent aux agences franchisées et intégrées sur l'ensemble du territoire national. Il s'agit avant tout, de permettre à chacune des agences de bénéficier du maillage du territoire national de FONCIA'. Il permet un transfert acquéreur ou vendeur d'une région à l'autre suivant un process particulier prévu aux articles 6.1 et 6.2 et qui lorsqu'il aboutit à la réalisation d'une affaire, il s'ensuit un partage d'honoraire de 20% pour l'agence émettrice et 80% pour l'agence réceptrice sur le territoire de laquelle se trouve le bien et qui a réalisé l'opération (article 6.2).

Contrairement à ce qui est allégué pour la société CBM, il ressort clairement de cet article 6 et de l'article 3.1 de la note de référence du 5 janvier 2011 sur « l'optimisation des synergies métiers et transaction » (pièces B22 et 87 Foncia) complétant celle de 2009 que dans le cadre de la synergie transaction nationale, le transfert vendeur ou acquéreur pour la répartition 20/80 de la commission ne concerne pas les agences en fichiers partagés, les FTL et celles qui sont dans la même ville.

Il est soutenu pour la société CBM que la société Foncia franchise n'aurait pas respecté cette note de référence tant du point de vue de l'application des procédures pour le partage d'honoraire que de l'interdiction pour l'obtention de mandats de vente de prospection active sur son territoire d'intervention. Pour ce faire, il est produit une liste (pièce A 64) de mandats de vente obtenus par d'autres agences sur le territoire d'implantation de la société CBM entre septembre 2009 et juillet 2014 et pour lesquels il est réclamé 80% des honoraires sur les ventes réalisées et les mandats encore en cours.

Il ressort des pièces versées (pièces cotées A 60) que cette liste d'une trentaine de mandats est extraite du logiciel Totalimmo et les fiches de vente donnent l'origine du mandat ( copropriété, gérance, relation, notoriété, inter-cabinets, gérance, prospection). Seuls trois mandats laissent suggérer une origine de prospection active sur le territoire d'implantation de la société CBM, mais en toute hypothèse l'ensemble de ces biens faisant l'objet d'un mandat Foncia était en fichiers partagés et pour lesquels la société CBM avait la possibilité de réaliser la vente et bénéficier d'un partage d'honoraire selon l'article 5 précité de la note de référence du 23 juillet 2009. Il n'est en outre pas justifié des conditions d'application de l'article 6 précité pour le partage d'honoraires 20/80, dès lors que d'une part ce partage d'honoraire par transfert vendeur-acquéreur n'est pas applicable, comme exposé ci-dessus, entre agences en fichiers partagés ou dans la même ville et d'autre part la société CBM a bien perçu le partage d'honoraire en application de l'article 5 précité pour les biens dont elle a participé à l'opération de vente ( par exemple pour les fiches de vente n° 3,4 et 7 en pièces A 60). Par ailleurs, il n'est pas contesté que la société CBM a également perçu sur la période litigieuse des partages d'honoraires pour des ventes de biens réalisées en dehors de sa zone de chalandise (par exemple sur Cannes, pièce Foncia n° 85).

Dès lors, la société CBM représentée par son liquidateur ne justifie pas d'une perte d'honoraires liée aux ventes réalisées par les agences intégrées sur le territoire contractuel de l'agence CBM en application des notes de références précitées. M. C., ès qualités sera débouté de sa demande de dommages-intérêts pour un montant de 210 637,60 euros, ou subsidiairement de 143 149,31 euros. Le jugement sera infirmé sur ce point.

« Sur la demande de 146 292,40 euros à titre de dommages-intérêts au titre du manque à gagner lié à l'absence de synergie réseau pour la vente

Le tribunal de commerce de Nanterre a débouté la société CBM Méditerranée de sa demande de dommages-intérêts formée au titre du manque à gagner lié à l'absence de synergie réseau pour la vente.

La société Foncia franchise soutient que compte tenu de leur nature juridique, les notes de références ne créent pas d'obligation directe à la charge du franchiseur, celui-ci étant seulement tenu d'une obligation d'assistance strictement limitée par les termes du contrat, et qui n'est qu'une obligation de moyen. Elle affirme en outre que la société CBM a effectivement bénéficié du partage de fichiers et de la synergie réseau pour la vente avec d'autres agences Foncia et a perçu des honoraires pour des ventes de biens situés en dehors de sa zone de chalandise, notamment sur la ville de Cannes. Elle ajoute que la société CBM Méditerranée se fondant sur l'article 5 de la note de référence du 23 juillet 2009 ne rapporte pas la preuve que :

- les agences intégrées du secteur auraient failli à leur obligation d'entrer les mandats qu'elles possédaient dans le logiciel Totalimmo, la privant de la chance de vendre les biens visés,

- que les agences intégrées du secteur auraient violé les stipulations de la note de référence susmentionnée,

- une faute de société Foncia franchise et d'un préjudice subi

La société Foncia franchise rappelle que la société CBM a perçu au titre de l'inter-cabinet en vente avec des agences intégrées plus de 84 000 euros d'honoraires entre 2011 et 2013 démontrant ainsi qu'elle bénéficiait d'un partage de fichier via le logiciel Totalimmo.

La société CBM représentée par son liquidateur judiciaire M. C., soutient que la société Foncia franchise n'a jamais permis que s'exerce correctement la synergie réseau vantée dans ses brochures publicitaires, ni à fortiori la synergie métiers et celle-ci a clairement organisé ou n'a rien fait pour empêcher une concurrence agressive des agences intégrées avoisinantes. Il est fait état de plusieurs désaccords avec des agences intégrés (rupture de l'exclusivité, refus de partager les supports publicitaires, refus de partager un stand lors du salon immobilier, refus de communiquer les coordonnées...), d'une absence de collaboration entre agences intégrées et franchisées, de la suppression du référencement de son agence sur le site internet Foncia.

Il est soutenu qu'ayant ainsi alimenté ou refusé d'intervenir pour faire cesser une concurrence hostile des agences intégrées à l'égard des agences franchisées par la mise en oeuvre de pratiques discriminatoires, ou en ne prêtant pas assistance à la société CBM qui a écrit plusieurs courriers, la société Foncia franchise a engagé sa responsabilité.

En conséquence, la société CBM représentée par son liquidateur judiciaire estime que si la synergie réseau avait été pratiquée après 2010, l'agence aurait réalisé au minimum un volume d'affaires « ventes » correspondant à 10% du chiffre d'affaires réalisé par les autres agences intégrées ( FTL Azur, PARISI et AD) sur les années 2010 et 2011, soit la somme de 101 305 euros outre le volumes d'affaires supplémentaires que la société CBM aurait dû réaliser après partage d'honoraires de 50% équivalent à la somme de 50 650 euros. Il en est déduit que sur une période de 51 mois, la société CBM a subi un manque à gagner de 215 262 euros. Compte tenu du taux de valeur ajoutée moyen de 67,96% il est sollicité la somme de 146 292,40 euros.

Sur ce,

S'il est constant que la société Foncia franchise ne peut répondre directement des agissements des agences intégrées ne faisant pas partie du réseau de franchise, il appartient cependant à la société Foncia franchise de mettre en œuvre les moyens nécessaires pour que les notes de références qu'elle édicte et faisant partie intégrante du concept FONCIA et de son savoir-faire soient respectées, notamment s'agissant de la synergie du réseau, et de porter assistance aux franchisés en difficultés.

Il est produit aux débats pour la société CBM plusieurs éléments faisant ressortir que celle-ci était en difficultés avec les autres agences intégrées de son secteur pour la protection des zones de chalandise (pièces A 36, pièces A 15 à 19, 24), ou pour se coordonner sur diverses actions notamment publicitaires (pièces A 20, 23, 30, 31, 55). Il n'est pas contesté que courant 2010, la société CBM a bénéficié de plusieurs visites d'animateur du réseau à la suite de sa plainte et d'une tentative d'organisation des prospections sur les copropriétés entre les différentes zones de chalandise des agences du secteur (pièce A 22). Cependant, il ressort aussi des éléments produits, qu'après 2010, la société CBM n'a plus reçu de visite d'animateur du réseau et que par courriers de juillet 2012 et janvier 2013, Mme M. s'est plainte du manque de synergie du réseau et de l'absence de soutien de la société Foncia franchise ( pièces A 33 à 35), sans obtenir d'action particulière de la part de cette dernière sur ce point, renvoyant même cette dernière « en sa qualité d'entrepreneur indépendant de gérer, comme bon vous semble vos relations commerciales et personnelles avec ces agences comme avec toute autre entreprise tierce. » (Courrier en réponse du 20 février 2013, pièce A72).

Néanmoins, malgré ses difficultés de relations avec les agences du secteur, la société CBM a pu bénéficier d'un partage de fichiers et de mise en commun de biens à la vente avec 4 agences intégrées Foncia (pièces Foncia n°96 et 97) et a perçu entre 2011 et 2013 près de 84 000 euros d'honoraires au titre de l'inter-cabinet en vente (pièce n°85) et même pour certains biens situés en dehors de sa zone de chalandise.

Il est également soutenu pour la société CBM que les agences intégrées ont vendu des biens sans avoir été préalablement enregistrés dans le fichier commun ou que les informations de mise en vente de bien sur le plan national n'était transmise qu'aux agences intégrées les plus proches, faisant ainsi perdre la possibilité de percevoir des partages d'honoraires de 50 ou 80%. Cependant, il n'est produit aux débats aucun élément tangible pour justifier de telles allégations.

Il résulte dès lors de l'ensemble de ces éléments, que si la société CBM a pu manquer d'assistance de la part de Foncia franchise pour améliorer ses relations avec les agences de son secteur, il est démontré qu'elle a néanmoins pu profiter de la synergie du réseau. Aussi, la société CBM ne justifie pas d'un lien de causalité suffisant entre un manquement à l'obligation d'assistance et le préjudice allégué, à savoir un manque à gagner sur chiffre d'affaires évalué à 50 650 euros annuel calculé à partir d'un volume d'affaires supplémentaires d'affaires « ventes » correspondant à 10% du chiffres d'affaires réalisé par d'autres agences intégrées sur 2010 et 2011.

En conséquence, M. C. en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société CBM sera débouté de sa demande de dommages-intérêts de 146 292, 40 euros. Le jugement sera confirmé sur ce point.

« Sur la demande de 51 193,28 euros à titre de dommages-intérêts au titre du manque à gagner lié à l'absence de synergie réseau pour la location

Le tribunal de commerce de Nanterre a débouté la société CBM Méditerranée de sa demande de dommages-intérêts formée au titre du manque à gagner lié à l'absence de synergie réseau pour la location.

La société Foncia franchise soutient que la demande de dommages-intérêts est injustifiée dès lors que la société CBM Méditerranée ne démontre pas remplir les conditions pour l'application de l'article 3 de la note de référence du 2 mars 2010 et que le logiciel Totalimmo était bien ouvert pour la location des lots vacants.

La société CBM Méditerranée représentée par son liquidateur judiciaire fait valoir que la note de référence du 2 mars 2010 n'a pas été respectée par les succursales compte tenu du refus de Foncia franchise d'ouvrir le fichier locations aux franchisés et que les bailleurs ne bénéficiaient pas de la pleine force de commercialisation permise par les règles de la note de référence précitée. Il est relevé une différence de traitement entre les agences intégrées et franchisées. Pour la société CBM, il est soutenu qu'elle aurait pu légitimement s'attendre avec la synergie du réseau à l'apport minimum de deux locations par mois et qu'elle aurait dû réaliser mensuellement 1600 euros de chiffre d'affaires supplémentaire au titre de la location, soit 19 200 euros par an, de sorte qu'en 4 années le volume supplémentaire de chiffre d'affaires aurait dû s'élever à la somme de 76 8000 euros, soit un préjudice de 52 193,28 euros compte tenu du taux de valeur ajoutée moyen de 67,96% réalisé par l'agence.

Sur ce,

Il ressort des explications pour la société CBM que sa prétention est formée sur le non-respect des articles 2 et 3 de la note de référence du 20 février 2008 (pièce B 19) intitulée « la synergie entre les cabinets franchisés et les cabinets intégrés en matière de gestion locative », qui a été remplacée par la nôtre de référence du 2 mars 2010 (pièce B21).

En premier lieu, il ressort de ces notes de références que lorsqu'un franchisé ne pratique pas le métier de la gestion collective, il confie ses mandats de gestion à l'agence intégrée la plus proche qui lui verse, dans certaines conditions, une rémunération. Dans cette hypothèse, l'article 2 des notes de références prévoit :

« Il est important de considérer comme postulat de départ qu'un franchisé ayant apporté à un cabinet intégré un nouveau lot de gestion reste propriétaire de la relocation comme de la revente de celui-ci, sauf si le franchisé n'a pas d'activité de location ou si le bien à louer se situe hors de son périmètre.

Afin que cette règle ne soit pas pour autant préjudiciable aux intérêts du bailleur, cette règle d'exclusivité sera limitée à la période du préavis plus un mois, délai au-delà duquel le bien sera également confié au service commercial du cabinet de gestion ou à une autre agence intégrée située dans la zone de chalandise. Si la nouvelle gestion concerne un bien vide, la période d'exclusivité prendra fin un mois après la signature du mandat... »

En second lieu, pour l'hypothèse d'une mise en location d'un bien géré par un cabinet intégré mais situé dans une zone de chalandise couverte par plusieurs agences intégrées et/ou franchisées, l'article 3.1 des notes de références prévoit :

« Dans le cas où le bien se situe dans une zone de chalandise couverte à la fois par une agence franchisée et par une agence intégrée, la commercialisation est confiée dans un premier temps à l'agence intégrée.

Si le bien est toujours vacant un mois après la fin du préavis, ou un mois après la date de la signature du mandat en cas d'une nouvelle gestion vide, le gestionnaire ouvrira la commercialisation au(x) agence(s) intégrée(s) du secteur.

Confier la location à une autre agence sous-entend :

- préciser le code site dans l'outil de gestion afin de rendre le bien accessible dans Totalimmo location

- fournier les moyens de visite à savoir un jeu de clé commercial »

Il ressort du constat d'huissier produit aux débats (B70) que les franchisés avaient bien accès aux annonces de location via le logiciel Totalimmo, autrement dit la société CBM était bien informée des biens en location sur son secteur de chalandise, sauf à prétendre que les agences intégrées ne respectaient pas les dispositions précitées en ne renseignant pas le logiciel Totalimmo, ce dont la société CBM ne rapporte pas la preuve.

Par ailleurs, il n'est pas contesté que pour 24 lots apportés par ses clients pour la location, la société CBM a perçu un revenu de 20 756 euros en application de la note de référence.

Au regard de ces éléments, il ne peut être sérieusement soutenu que la société CBM pouvait s'attendre avec la synergie réseau à l'apport minimum de deux locations par mois et calculer un manque à gagner à partir d'un tel postulat. Il n'est dès lors pas démontré de manquement de la part de la société Foncia franchise ayant généré un préjudice.

En conséquence, M. C. ès qualités sera débouté de sa demande de dommages-intérêts à ce titre et le jugement sera confirmé sur ce point.

« Sur les demandes de 13 112,61 euros et de 31 134 euros pour manque à gagner respectivement sur la relocation et la revente des lots apportés en gestion

Le tribunal de commerce de Nanterre a débouté la société CBM Méditerranée de sa demande de dommages-intérêts au titre du manque à gagner en termes de rémunération sur les honoraires de transaction et de location des lots de gestion apportés à Foncia.

La société Foncia franchise soutient que les demandes de manque à gagner sur la relocation et la revente des lots apportés en gestion sont irrecevables au motif qu'elles étaient fondées sur l'abus du non-renouvellement du contrat de franchise, point définitivement rejeté par la Cour de cassation. Sur le fond, elle soutient que ces demandes ne reposent sur aucun manquement de sa part.

La société CBM représentée par son liquidateur judiciaire fait valoir qu'elle n'a jamais été mise en mesure d'accéder au métier de la gestion locative et a perdu le bénéficie des relocations et des ventes des lots de gestion apportés aux intégrés, contrairement aux règles édictées par les notes de références. Ainsi, la société Foncia franchise a refusé de lui permettre la relocation et la vente des lots apportés en gestion et les agences intégrées ne l'ont pas informé de la vente ou relocation de 'ses' biens. Ainsi, il est estimé que sur la base d'un ratio honoraires de gestion/location de 26,64% en 5 ans, la relocation aurait dû générer une rémunération supplémentaire de 8 195,38 euros HT au titre des honoraires de location à quoi il est ajouté la somme de 4 917,23 euros au titre de trois années supplémentaires (obligation de transmettre la relocation des biens n'ayant pas disparu avec le contrat), soit la somme totale de 13 112,61 euros. Il est en outre réclamé la perte de bénéfice de revente de ces 24 lots à terme qui, en 10 ans auraient dû générer un chiffre d'affaires d'environ 30% de la valeur locative (103 780 x 0.3), soit 31 134 euros au titre des honoraires de transaction.

Sur ce,

Ces demandes n'étant plus fondées sur l'abus de non-renouvellement du contrat de franchise mais sur un manquement du franchiseur au regard des notes de références, sont recevables.

D'une part, comme il a été relevé ci-dessus, la société CBM bénéficiait d'un partage de fichiers sur les lots vacants à louer et les biens à vendre. D'autre part, la société CBM avait une exclusivité pour la relocation sur les biens apportés en gestion sur une période limitée au préavis plus un mois en application de l'article 2 de la nôtre de référence du 2 mars 2010 précitée. Il n'est pas démontré que la société Foncia franchise a refusé de permettre la relocation de ces lots ou que les agences gestionnaires n'ont pas respecté la période d'exclusivité pour les lots apportés en gestion. La note de références ne s'applique que pour la durée du contrat de franchise.

Dès lors, la demande de dommages-intérêts au titre du manque à gagner sur la relocation des lots apportés en gestion n'est pas fondée. M. C. ès qualités sera débouté de sa demande à ce titre. Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur le manque à gagner relatif à la revente des lots, il est fait état pour la société CBM que celle-ci n'a pas été avertie de la remise en vente d'un bien apporté en location (pièce A 59). Ce fait est cependant sans lien avec le calcul d'un préjudice d'une perte de revente des 24 lots estimé à 30 % de la valeur locative de ces lots qui correspond en réalité à une rémunération sur une gestion locative non prévue par le contrat.

M. C. ès qualités sera dès lors débouté de sa demande de dommages-intérêts de 31 134 euros. Le jugement sera confirmé sur ce point.

« Sur la demande de 30 000 euros au titre de la perte d'une chance de conclure le contrat de franchise avec une autre enseigne qui lui aurait permis d'exploiter et de développer son agence en bénéficiant de la double synergie de métier et inter-cabinet

Le tribunal de commerce de Nanterre a débouté la société CBM Méditerranée de sa demande au titre de la perte de chance de conclure le contrat de franchise avec une autre enseigne.

La société Foncia franchise soutient que cette demande est irrecevable dès lors qu'elle ne peut reposer sur l'inexécution fautive du contrat, la perte d'une chance invoquée n'existe qu'avant la conclusion du contrat de franchise. Sur le fond, elle fait valoir que la société CBM ne rapporte pas la preuve d'une faute de Foncia ni ne rapporte la preuve d'un préjudice puisqu'elle ne démontre pas qu'elle aurait pu exercer d'autres métiers que la transaction-location au sein d'autres réseaux ni que l'adhésion à un réseau concurrent lui aurait permis 'd'exploiter sereinement son agence ».

La société CBM représentée par son liquidateur judiciaire fait valoir que les multiples manquements du franchiseur ont mené à exploiter l'agence sans bénéficier de tous les avantages promis par l'enseigne. La conclusion dans ces conditions a fait perdre à la société CBM la chance de conclure avec une autre enseigne qui lui aurait permis d'exploiter son agence sérieusement et sereinement et en bénéficiant d'autres métiers que celui de la transaction.

Sur ce,

La demande indemnitaire fondée sur l'inexécution fautive du contrat est recevable au regard de la portée de la cassation.

Il est expressément stipulé dans le contrat de franchise que celui-ci ne portait que sur le métier de la transaction-location. Il n'est par ailleurs produit aucun élément de preuve sur la perte de chance alléguée de contracter avec d'autres enseignes.

Dès lors, M. C. ès qualité sera débouté de sa demande de dommages-intérêts à ce titre et le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur la demande de Mme M.

Le tribunal de commerce de Nanterre a condamné la société Foncia franchise à payer à Mme M. la somme forfaitaire de 10 000 euros en réparation de son préjudice moral, déboutant pour le surplus. Le tribunal a retenu qu'en informant du non-renouvellement du contrat de franchise plus de 14 mois avant la fin de l'échéance, la société Foncia franchise a commis une faute en rendant plus difficile pendant une période excessivement allongée les relations que la gérante de la société CBM devait entretenir avec notamment les agences intégrées de proximité, tout en maintenant la notoriété de la marque Foncia.

La société Foncia franchise soutient que la demande de dommages-intérêts de Mme M. au titre d'un préjudice moral est irrecevable, en ce que cette demande est fondée sur la responsabilité délictuelle et ne peut donc être une demande indemnitaire due à l'inexécution fautive du contrat. Sur le fond, il est fait valoir que la société Foncia franchise n'a commis aucune faute, et en particulier sur le non-renouvellement du contrat de franchise.

Mme M. fait valoir que pour compenser l'incidence des nombreux manquements du Franchiseur et sa déloyauté, elle a dû multiplier ses efforts et travailler sans relâche, souvent sept jours sur sept. A cet égard, elle et son ancien associé n''uvraient pas seulement contre la concurrence des agences d'autres enseignes, mais surtout contre celle menée à leur encontre par les agences intégrées Foncia. En signant le contrat dont l'exécution par le franchiseur sera défectueuse, Mme M. a définitivement perdu la contrevaleur de ses actions FONCIA pour 9,000€. Elle estime en outre avoir perdu le bénéfice de ses indemnités de licenciement sans parler d'éventuels dommages- intérêts, n'acceptant de signer un protocole transactionnel qu'en raison des promesses du franchiseur. Elle subissait de ce fait une dépression nerveuse réactionnelle.

Sur ce,

Mme M. n'invoque plus à l'appui de son préjudice moral les conséquences du non-renouvellement de son contrat de franchise, mais des manquements du franchiseur et sa déloyauté. Sa demande est recevable au regard de la portée de la cassation.

Cependant sur le fond, Mme M. à l'appui de sa demande en réparation d'un préjudice moral, ne fait état d'aucun manquement précis dont elle aurait personnellement subi un préjudice distinct de celui de la société CBM dont elle était la gérante. Elle sera déboutée de sa demande. Le jugement sera infirmé sur ce point.

Sur la demande au titre de la procédure abusive de la société Foncia Franchise

L'exercice d'une action en justice de même que la défense à une telle action constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à dommages-intérêts que dans le cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière équivalente au dol, non caractérisées en l'espèce. La demande à ce titre ne peut donc être accueillie.

Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile

M. C. en qualité de liquidateur de la société CBM Méditerranée et Mme M., parties perdantes, seront condamnés aux dépens.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, M. C. en qualité de liquidateur judiciaire de la société CBM Méditerranée sera débouté de sa demande et condamné à verser à la société Foncia franchise la somme de 5 000 euros.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, Mme M. sera déboutée de sa demande et condamnée à verser à la société Foncia franchise la somme de 2 000 euros.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Vu l'arrêt de la Cour de cassation du 4 septembre 2018 n° 17-17.891

Statuant dans les limites de sa saisine,

Reçoit M. C. en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société CBM Méditerranée en son intervention volontaire,

Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a :

- condamné la société Foncia franchise à payer la société CBM Méditerranée la somme forfaitaire de 100 000 euros en réparation de son préjudice subi au titre de sa perte de chance de réaliser les ventes des biens situés sur son territoire d'intervention,

-condamné la société Foncia franchise à payer à la société CBM Méditerranée la somme forfaitaire de 12 000 euros à titre de dommages-intérêts pour le droit d'entrée et les redevances indûment versées sans réelle contrepartie,

-condamné la société Foncia franchise à payer à Mme M. la somme forfaitaire de 10 000 euros en réparation de son préjudice moral,

Confirme le jugement pour le surplus,

Statuant de nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Déboute M. C., en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société CBM Méditerranée, de l'ensemble de ses demandes,

Déboute Mme M. de sa demande au titre du préjudice moral,

Condamne M. C. en sa qualité de liquidateur de la société CBM Méditerranée et Mme M. aux dépens qui seront recouvrés selon la procédure de l'article 699 du code de procédure civile,

Condamne M. C. en sa qualité de liquidateur de la société CBM Méditerranée à payer à la société Foncia franchise la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme M. à payer à la société Foncia franchise la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Rejette toute autre demande.