Cass. 3e civ., 1 février 1989, n° 87-16.925

Sur les trois moyens réunis :

Attendu que la société Coopérative des silos de Chemin, locataire d'un silo appartenant à M. X..., fait grief à l'arrêt attaqué (Besançon, 17 juin 1987) de l'avoir, à l'expiration de la location, condamnée à séquestrer une certaine somme destinée à financer les travaux de remise en état des lieux loués, alors, selon le moyen, "1°) que le juge doit se prononcer en tenant notamment compte des conclusions régulièrement signifiées et des pièces produites régulièrement entrées dans le débat de nature à l'éclairer sur la question de fait ; qu'en limitant l'examen des demandes à l'analyse faite de la situation par l'expert, la cour d'appel méconnaît la portée des articles 6 et 7 du nouveau Code de procédure civile, ensemble les exigences de l'article 12 du nouveau Code de procédure civile, viole l'article 16 du même code ; 2°) alors qu'aux termes de l'article 1731 du Code civil, la présomption de bon état en cas d'absence d'état des lieux s'applique exclusivement aux réparations

locatives et non aux réparations de gros entretien ; qu'en n'opérant pas ces distinctions, pourtant faites par les premiers juges et soulignées par les conclusions d'intimée de la coopérative, la cour d'appel ne donne pas de base légale à son arrêt au regard de l'article 1731 du Code civil, ensemble des articles 1720, 1755, 1134 et 1135 du Code civil ; 3°) alors que l'obligation d'entretien des toitures incombe normalement, sauf stipulation contraire, au

propriétaire bailleur ; que la société coopérative a soutenu dans ses écritures d'appel que les premiers juges ont fait une juste application des termes du bail en écartant des travaux préconisés par l'expert, les travaux d'entretien incontestablement à la charge du propriétaire et spécialement le nettoyage de la couverture ; qu'en ne s'expliquant pas sur ce moyen circonstancié et en affirmant que l'entretien de la toiture incombait au preneur cependant qu'aucune disposition du contrat de bail ne mentionnait l'existence d'une telle charge, la cour d'appel prive son arrêt de base légale au regard de l'article 1719 du Code civil ; 4°) alors que l'obligation de remettre les lieux dans l'état dans lequel ils ont été pris en 1932 n'existait que pour l'intérieur des locaux, ce qui était clairement spécifié dans le contrat de bail, si bien que c'est à partir d'une véritable dénaturation dudit contrat que la cour d'appel a mis à la charge de la coopérative cette obligation de remise en état concernant un aménagement extérieur ; qu'ainsi a été violé l'article 1134 du Code civil ; 5°) alors que, en tout état de cause, la cour d'appel méconnaît les exigences de l'article 455 du nouveau Code de procédure civile, en ne répondant pas aux conclusions circonstanciées faisant valoir "que le tribunal à bon droit a écarté le coût des travaux de suppression du lanterneau aveugle, la démolition de cet ouvrage ne pouvant être à la charge du locataire, la construction étant antérieure à la signature du bail de 1962, en accord avec le propriétaire d'alors, et s'agissant d'un aménagement extérieur (seuls les aménagements intérieurs sont prévus dans le bail)" ; 6°) alors qu'il résulte justement du rapport d'expertise que "rien ne permet en l'état d'affirmer ou d'infirmer que (...) (les) désordres (à la maçonnerie) soient dus uniquement à la vétusté ni d'ailleurs uniquement à l'ébranlement des maçonneries lors de la démolition des cellules bois à la pelle mécanique sans grand soin, si l'on se reporte au constat et photos d'huissier" (cf p. 39 du rapport d'expertise produit), observations qui ont été reprises par la société coopérative des silos de Chemin ; qu'en affirmant que l'expert note que les désordres ont été commis lors de la démolition des cellules à grains par l'entrepreneur qui a agi à la demande de la coopérative sans s'expliquer sur l'autre cause possible desdits désordres, à savoir : la vétusté dûment mise en cause par l'homme de l'art

qui n'a pas tranché ce point de fait, la cour d'appel prive son arrêt de base légale au regard des articles 1719 et 1755 du Code civil ; 7°) alors que la cour d'appel, s'agissant de la remise en état des circuits électriques, omet de répondre aux conclusions de la coopérative qui soulignaient qu'à cause des nouvelles normes de l'installation qui profitera au propriétaire, il y avait lieu de mettre à la charge de ce dernier le montant de la plus-value ainsi réalisée, chiffrée par l'expert à 15 %, étant de surcroît observé que la cour d'appel se devait de tenir compte de la vétusté de l'installation électrique ; qu'en ne s'expliquant pas sur cet aspect de la démonstration circonstanciée de la coopérative, la cour d'appel méconnaît les exigences de l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ; 8°) alors que, dans ses écritures laissées sans réponse, la coopérative soulignait que la pose d'un parquet de premier choix serait somptuaire pour un bâtiment à caractère agricole ; qu'en ne répondant pas à ce moyen, la cour d'appel méconnaît encore les exigences de l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ; qu'en ne s'expliquant pas sur cette donnée de fait régulièrement entrée dans le débat, la cour d'appel prive son arrêt de base légale au regard des articles 1719, 1755, 1134 et 1135 du Code civil" ;

Mais attendu que n'ayant pas limité son examen des demandes des parties à l'analyse faite de la situation par l'expert, la cour d'appel a légalement justifié sa décision fixant souverainement la réparation due, en retenant, par des motifs qui répondent aux conclusions sans dénaturer la convention, que la société coopérative des silos de Chemin qui ne rapportait pas la preuve que les désordres du gros-oeuvre du bâtiment aient pour origine la vétusté, devait rendre les lieux à la fin du bail en bon état, tels qu'ils avaient été pris en 1932 et avait à sa charge, en application du contrat, toutes réparations quelconques, mêmes aux gros murs et à la toiture ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi.