CA Versailles, 3e ch., 15 avril 2021, n° 19/05773

FAITS ET PROCÉDURE

Philippe P. et Véronique D. son épouse ont été propriétaires d'une maison d'habitation dépendant d'un ensemble immobilier dénommé [...].

Le 9 novembre 2012, ils ont fait réaliser par la société C Diag, dans le cadre du dossier technique préalable à toute vente, le diagnostic de l'installation électrique de leur bien.

Suivant mandat du 15 mars 2013, M. et Mme P. ont confié à la société GP Projet la vente de leur maison.

Le 22 février 2014, était conclue une promesse de vente du bien entre M. B. et M. et Mme P. et ce pour un montant de 237 000 euros. A cette occasion, était remis à M. B. le diagnostic électrique réalisé le 9 novembre 2012. La vente était réitérée par acte du 27 mai 2014, auquel était annexé le dossier de diagnostic technique, comprenant le rapport de l'état de l'installation intérieure d'électricité.

Le 25 juin 2014, M. B. a fait appel à la société Davoise Père et fils afin de procéder à la vérification électrique de la maison, laquelle a estimé nécessaire la réfection de l'installation jugée dangereuse.

Une expertise amiable et contradictoire de l'installation électrique a été réalisée le 14 mars 2015 et l'expert a déposé son rapport le 28 mai 2015.

Par acte du 27 mai 2016, M. B. a assigné M. et Mme P. devant le tribunal de grande instance de Pontoise.

Par acte du 24 octobre 2016, M. et Mme P. ont assigné en intervention forcée la société GP Projet et la société C Diag.

Par ordonnance du 15 décembre 2016, les deux procédures ont été jointes.

Par jugement du 17 juin 2019, le tribunal a :

- débouté M. B. de l'ensemble de ses demandes à l'encontre de M. et Mme P.

- dit n'y avoir lieu à aucune garantie envers les sociétés GP Projet et la société Diag

- condamné M. B. à verser la somme de 3 000 euros à M. et Mme P., celle de 2 500 euros à la société GP Projet et celle de 2 500 euros à la société C Diag en application de l'article 700 du code de procédure civile

- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire,

- condamné M. B. aux entiers dépens, dont distraction sera faite conformément à l'article 699 du code de procédure civile.

Par acte du 1er août 2019, M. B. a interjeté appel et demande à la cour, par dernières conclusions du 26 juin 2020, de :

- infirmer le jugement en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau :

- condamner solidairement M. et Mme P. à garantir M. B. des vices cachés affectant l'habitation sise [...]

En conséquence :

- condamner solidairement M. et Mme P. à lui restituer une partie du prix de vente du bien précité, à hauteur de 21 023 90 euros,

- condamner solidairement M. et Mme P. à lui verser la somme de 16 334 47 euros à titre de dommages et intérêts,

- condamner solidairement M. et Mme P. à lui verser une somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- les condamner solidairement aux dépens avec recouvrement direct.

Par dernières écritures du 22 décembre 2020, M. et Mme P. demandent à la cour de :

A titre principal :

- confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

A titre subsidiaire :

- ramener la restitution du prix à laquelle M. et Mme P. pourraient être condamnés à la stricte réparation des seuls vices cachés et non à la réfection complète du système électrique intérieur,

- constater les manquements des sociétés C Diag et GP Projet à leurs obligations contractuelles respectives et en tirer toutes les conséquences en termes de partage de responsabilités,

- dire que M. B. a participé lui-même à la réalisation du dommage qu'il invoque et en tirer toutes les conséquences en termes de partage de responsabilités sur les demandes qu'il forme

En conséquence :

- condamner solidairement les sociétés C Diag et GP Projet à garantir M. et Mme P. de l'ensemble des condamnations pouvant être prononcées à leur encontre au profit de M. B. en principal, frais et intérêts, y compris l'article 700 du code de procédure civile et les dépens.

En tout état de cause :

- condamner in solidum tous succombants à leur verser la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance avec recouvrement direct.

Par dernières écritures du 22 janvier 2020, la société C Diag demande à la cour de :

- juger irrecevable en appel toute éventuelle demande formulée par M. B. à l'encontre de la société C Diag,

- confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

- en tant que de besoin, constater que M. B. ne formule aucune demande à l'encontre de la société C Diag

- en conséquence, débouter M. B. de toutes éventuelles demandes, fins et conclusions dirigées contre la société C Diag,

- débouter M. et Mme P. et toute autre partie de toutes demandes, fins et conclusions dirigées contre la société C Diag

- condamner M. B. ou toute partie succombante à lui verser la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

Par dernières écritures du 6 février 2020, la société GP Projet demande à la cour de :

A titre principal :

- la recevoir en ses écritures et y faire droit,

- déclarer irrecevable en appel toute demande éventuelle de M. B. dirigée à son encontre

- confirmer le jugement et déclarer M. B. mal fondé en son appel,

A titre subsidiaire :

- constater que M. B. ne formule aucune demande à l'encontre de la société GP Projet,

- débouter M. B. de toutes ses éventuelles demandes, fins et conclusions dirigées à l'encontre de la société GP Projet,

- débouter M. et Mme P. de toutes demandes, fins et conclusions dirigées à l'encontre de la société GP Projet, les conditions de mise en œuvre de sa responsabilité civile professionnelle n'étant pas réunies,

En tout état de cause :

- condamner M. et Mme P. et/ou tous autres succombants à lui verser la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens avec recouvrement direct.

La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 21 janvier 2021.

SUR QUOI, LA COUR

Le tribunal a rappelé que le diagnostic établi par la société C Diag demeuré annexé à l'acte de vente ainsi qu'à la promesse révélait que l'installation intérieure d'électricité comportait une ou des anomalies pour laquelle ou lesquelles il était vivement recommandé d'agir afin d'éliminer les dangers, ce dont l'acquéreur reconnaît avoir pris connaissance et déclaré faire son affaire personnelle.

Les premiers juges ont retenu que l'expertise amiable diligentée, si elle relevait d'autres défauts de l'installation électrique, n'en relevait pas de plus importants ou conséquents que ceux déjà mentionnés dans le diagnostic technique.

Le tribunal a jugé que l'acquéreur ne démontrait aucunement que les vendeurs auraient connu et dissimulé d'autres défauts électriques que ceux figurant au diagnostic de sorte qu'ils étaient fondés à invoquer la clause élusive de responsabilité.

M. B. fait valoir que le domaine d'application du diagnostic effectué par ses vendeurs était limité et que sa visite des lieux ne lui a pas permis de mesurer l'étendue de la défectuosité de l'installation électrique de la maison. Il affirme que c'est l'examen de celle-ci par un électricien agréé par EDF, lequel a conclu à sa dangerosité, qui lui a révélé l'existence du vice.

Il rappelle qu'il a mandaté M. G., expert judiciaire, lequel a conduit une expertise amiable en présence des vendeurs et de leur conseil, du diagnostiqueur assisté de son expert et a conclu que l'installation électrique n'avait pas été réalisée suivant les règles de l'art. M. B. souligne que les anomalies mentionnées au diagnostic sont assez peu importantes et peu onéreuses à corriger alors que l'expert a conclu à la nécessité de procéder à la réfection totale de l'installation.

M. B. soutient que le vice était caché dès lors qu'il ne pouvait être vu sans déplacer des meubles ou arracher des plinthes et qu'il rend le bien impropre à sa destination dès lors que la dangerosité de l'installation est avérée.

M. et Mme P. rappellent qu'ils ont vécu dans le bien durant neuf années avec leurs deux enfants et n'ont jamais rencontré de difficultés ni signalé de sinistre en rapport avec l'installation électrique.

Ils soulignent que l'appelant n'a pas cru utile de solliciter une expertise judiciaire pour obtenir, de manière contradictoire, un avis éclairé sur les vices cachés allégués. Ils rappellent qu'une expertise amiable même contradictoire menée par un expert mandaté par M. B. est insuffisante à engager leur responsabilité, soulignant que de surcroît l'expert ne leur a pas adressé de pré-rapport qui leur aurait permis de lui adresser des dires.

Ils affirment que contrairement à ce qui est soutenu par l'acquéreur, ils n'ont pas procédé à des travaux affectant l'installation électrique postérieurement au diagnostic qui a été remis à M. B., les seuls travaux effectués concernant la cuisine, réalisés par le cuisiniste et M. P. en 2005.

M. et Mme P. en déduisent qu'ils sont fondés à se prévaloir de la clause élusive de garantie insérée dans l'acte de vente et font valoir à cet effet que M. B. ne démontre pas qu'ils avaient connaissance des vices allégués alors que les points de non-conformité des installations étaient situés dans des zones non accessibles au contrôle du diagnostiqueur car encastrées dans les cloisons ou se trouvant sous terre.

La société GP Projet fait observer que M. B. ne forme aucune demande ni grief à son encontre et qu'il peut en être déduit qu'il considère que l'agent immobilier a respecté ses obligations à son égard. Elle rappelle par ailleurs qu'elle n'a pas même été conviée à participer aux opérations d'expertise initiée par l'acquéreur.

La société C Diag, après avoir rappelé le contenu et les limites de sa mission, fait valoir que son rapport indique la présence de quatre anomalies pour lesquelles il est recommandé d'agir afin d'éliminer les dangers mais aussi que certains points de contrôle n'ont pas été vérifiés car non accessibles. Elle souligne que l'expert mandaté par M. B. a conclu à la bonne exécution de sa mission.

Sur l'installation électrique

Aux termes de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. La preuve de la réalité de ce vice et de son antériorité incombe à celui exerçant l'action en garantie.

Est considéré comme caché le vice qui ne serait pas révélé par un examen fait par un acheteur normalement avisé. Un vice peut être considéré comme caché sans pour autant avoir été dissimulé.

L'acte de vente du 27 mai 2014 mentionne - en page 14 - que conformément aux dispositions de l'article L. 134-7 du code de la construction, la vente d'un bien immobilier disposant d'une installation intérieure électrique de plus de quinze ans doit être précédée d'un diagnostic de celle-ci et que le propriétaire a fait établir un état de celle-ci par le cabinet Omega Expertises répondant aux critères de l'article L. 271-6 du code de la construction et de l'habitation, le 9 novembre 2012.

Ce diagnostic demeuré annexé à l'acte de vente avait déjà été communiqué à l'acquéreur lors de la promesse de vente. L'acte de vente mentionne que ce diagnostic révèle que « l'installation intérieure d'électricité comporte une ou des anomalies pour lesquelles il est vivement recommandé d'agir afin d'éliminer les dangers qu'elles présentent. L'acquéreur reconnaît en avoir pris connaissance et déclare faire son affaire personnelle de son contenu. Il lui est rappelé qu'en cas d'accidents électriques consécutifs aux anomalies pouvant être révélées par l'état annexé, sa responsabilité pourrait être engagée tant civilement que pénalement, de la même façon que la compagnie d'assurances pourrait invoquer le défaut d'aléa afin de refuser de garantir le sinistre électrique. D'une manière générale, le propriétaire au jour du sinistre est seul responsable de l'état du système électrique ».

Il est précisé au rapport que, conformément à la réglementation, le diagnostic porte uniquement sur l'ensemble de l'installation intérieure d'électricité à basse tension des locaux à usage d'habitation située en aval de l'appareil général de commande et de protection de cette installation. Il ne concerne pas les matériels d'utilisation amovibles, ni les circuits internes des matériels d'utilisation fixes, destinés à être reliés à l'installation électrique fixe, ni les installations de production d'énergie électrique du générateur jusqu'au point d'injection au réseau public de distribution d'énergie ou au point de raccordement à l'installation intérieure. L'intervention de l'opérateur de diagnostic ne porte que sur les constituants visibles, visitables de l'installation au moment du diagnostic.

Le rapport souligne que le contrôle s'effectue sans déplacement de meubles ni démontage de l'installation électrique (hormis le démontage des capots des tableaux électriques lorsque cela est possible) ni destruction des isolants des câbles de sorte que des éléments dangereux de l'installation intérieure d'électricité peuvent ne pas être repérés.

Le rapport établi par la société C Diag fait état de quatre anomalies pour lesquelles il est recommandé d'agir afin d'éliminer les dangers. Elles concernent l'appareil général de commande et de protection et de son accessibilité, la prise de terre et l'installation de mise à la terre, des matériels électriques présentant des risques de contacts directs et des conducteurs non protégés mécaniquement. Les dites anomalies sont ensuite détaillées, il est ainsi précisé qu'il existe plusieurs conducteurs dans une même borne du dispositif assurant la coupure d'urgence, que la valeur de la résistance de la prise de terre n'est pas adaptée au courant différentiel résiduel du ou des dispositifs différentiels protégeant l'ensemble de l'installation électrique, que des enveloppes de matériels sont manquantes ou détériorées et enfin que des conducteurs isolés ne sont pas placés dans des conduits, goulottes ou plinthes en matière isolante jusqu'à leur pénétration dans le matériel électrique qu'ils alimentent.

L'auteur du rapport liste par ailleurs les points de contrôle qui n'ont pu être effectués s'agissant d'éléments non visibles et il indique que le conducteur de liaison équipotentielle n'est pas visible. Il recommande à ce titre de faire intervenir un électricien qualifié afin de vérifier la section du conducteur de la liaison et de la remplacer au besoin.

L'acquéreur soutient que les vendeurs lui ont dissimulé l'état réel de l'installation électrique tel qu'il ressort du rapport de l'expert qu'il a mandaté, qui diffère du diagnostic électrique annexé à l'acte notarié.

Toutefois, en faisant procéder à un diagnostic électrique de leur bien comme la loi les y oblige, M. et Mme P. ont satisfait à leurs obligations de vendeur. N'étant pas des professionnels dans le domaine de l'électricité, les vendeurs n'avaient pas compétence pour apprécier la qualité et la pertinence du rapport, étant observé qu'en tout état de cause il met précisément en évidence l'existence d'anomalies de l'installation électrique sur lesquelles il est vivement recommandé d'agir afin d'éliminer les dangers qu'elles présentent.

Le rapport établi par la société C Diag faisait ainsi mention de l'importance de remédier aux défauts relevés ainsi que de faire appel à un électricien. Ce même rapport mentionne également de façon explicite que n'ont pas été contrôlées « les parties de l'installation électrique non visibles (incorporées dans le gros œuvre ou le second œuvre ou masquées par du mobilier) ».

Il sera rappelé que le diagnostic institué par l'article L. 134-7 du code de la construction est produit en vue d'évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes et n'a pas pour objet de vérifier tous les défauts ou les non-conformités aux normes électriques, par nature évolutives.

S'il est de principe que l'obligation de vigilance qui pèse sur l'acquéreur d'un bien immobilier n'emporte pas pour lui la nécessité d'être accompagné d'un professionnel du bâtiment à l'occasion de ses visites, il doit être jugé que dans la mesure où le diagnostic de l'état des installations électriques, dont le contenu lui était connu dès la promesse de vente, attirait son attention sur des non-conformités auxquelles il était vivement recommandé de remédier sans délai, il eut été prudent pour M. B. de faire procéder par un professionnel à une évaluation du coût de la mise aux normes.

L'appelant ne rapporte pas la preuve que l'installation électrique ait été réalisée par les vendeurs, M. P. ayant seulement reconnu devant l'expert mandaté par M. B. que des travaux avaient été réalisés en 2005 à l'occasion de l'aménagement de la nouvelle cuisine, effectués par lui-même et l'installateur de la cuisine.

Il n'est pas démontré avec la certitude requise que les vendeurs avaient connaissance d'autres anomalies que celles énumérées dans le diagnostic électrique remis à l'acquéreur. Pareillement, rien ne démontre que certains éléments défectueux de l'installation électrique mis à jour par l'expert ou l'acquéreur en arrachant des plinthes aient été connus de M. et Mme P. dont rien au demeurant n'établit qu'ils aient été à l'origine de la pose de ces plinthes.

L'acte de vente du 27 mai 2014 dispose que « l'acquéreur, sauf à tenir compte de ce qui peut être indiqué par ailleurs, prendra le bien vendu dans l'état ou il se trouvera le jour de l'entrée en jouissance sans aucune garantie de la part du vendeur pour raison : soit de l'état des constructions, de leurs vices même cachés, sous réserve des dispositions législatives contraires ».

Il est de principe que seule la connaissance du vice par le vendeur lui interdit de se prévaloir de la clause élusive de garantie insérée dans l'acte de vente.

De ce qui précède il résulte que M. et Mme P. sont fondés à se prévaloir de la clause précitée.

Sur les infiltrations

S'agissant des infiltrations d'eau déplorées par l'acquéreur, le tribunal a observé que seules étaient produites des photos non datées sur lesquelles pouvait être constatée une couche d'eau dans certaines pièces, dont l'origine était inconnue et que rien ne démontrait qu'elle correspondait à un vice caché.

M. B. soutient que ce désordre a bien été constaté par un expert mandaté par son assureur, lequel a estimé que l'étanchéité du mur était soit en mauvais état soit inexistante et qu'il pourra y être mis fin par la réalisation d'un complexe d'étanchéité sur la partie enterrée de ce mur. L'appelant soutient que M. et Mme P. ne pouvaient ignorer l'existence de ce désordre qui survient lors de fortes pluies et qu'un voisin atteste de cette connaissance.

M. et Mme P. répliquent qu'ils ont vécu dans la maison durant neuf années et n'ont jamais rencontré de difficulté en lien avec des infiltrations. Ils dénient toute force probante à l'attestation versée aux débats par l'appelant.

A la suite du tribunal, la cour observe que M. B. verse aux débats quelques photographies d'un sol sur lequel on distingue une flaque d'eau. Elles ne sont pas datées et l'origine de cette flaque est indéterminée. L'assureur de M. B., la Macif, a mandaté un expert à la suite semble-t-il d'une déclaration de sinistre, lequel a visité les lieux en juin 2016. L'expert, avant de classer le dossier faute de dommages constatés, indique qu'il est probable que les infiltrations aient pour cause le mauvais état ou l'absence d'étanchéité du mur.

Cet avis non contradictoire, de surcroît formulé de façon dubitative, est bien insuffisant à fonder la demande de M. B. faite au titre de la garantie des vices cachés. Les termes de l'attestation de Mme G. V., une voisine, sont par ailleurs par trop imprécis et ne déterminent nullement l'origine du désordre. N'est ainsi pas rapportée la preuve de l'existence d'un vice caché, connu des vendeurs et rendant le bien impropre à l'usage auquel on le destine, ou qui diminue tellement cet usage que M. B. ne l'aurait pas acquis, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il l'avait connu.

Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes formées par M. B., rendant sans objet les demandes en garantie formées par M. et Mme P., ainsi qu'en ses dispositions relatives aux dépens et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile.

M. B., qui succombe, sera condamné aux dépens d'appel avec recouvrement direct et versera une indemnité de procédure de 2 000 euros à M. et Mme P., de 1 500 euros à la société C Diag et de 1 500 euros à la société GP Projet.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions.

Y ajoutant

Condamne M. B. à payer en remboursement de leurs frais irrépétibles d'appel les sommes de 2 000 euros à M. et Mme P., 1 500 euros à la société C Diag et 1 500 euros à la société GP Projet.

Rejette la demande faite par M. B. en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Condamne M. B. aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.