CA Paris, Pôle 5 ch. 3, 23 novembre 2011, n° 10/01863

EXPOSE DU LITIGE

M. Ayadi est titulaire d'un bail commercial portant sur la totalité des locaux situés [...] consenti le 17 septembre 1998 par M. Bucquet et Mme née Durant à destination de restauration, salle de réception, café-bar ;

Par acte du 11 février 2009 M. Ayadi a consenti à la société Le saphir Bleu un 'bail commercial' portant sur partie des locaux à destination « de salle polyvalente de réception ' réception spectacles », moyennant un loyer annuel de 60 000€ hors charges et hors taxes pour une durée équivalente au bail principal ayant commencé à courir le 1er décembre 2007 pour finir le 30 novembre 2016, l'acte prévoyant le paiement d'un « pas de porte »  au profit du bailleur de 375.000€ ;

Le 29 décembre 2009, est intervenu un arrêté de fermeture de l'établissement à la suite d'une visite de la commission de sécurité du 29 septembre 2009.

La société Le Saphir Bleu a fait assigner à jour fixe au 1° décembre 2009 M. Ayadi et Mme Durant pour voir ordonner la nullité du bail , le remboursement des sommes versées, le remboursement des sommes indûment versées au titre des loyers et des frais de travaux engagés et le maintien dans les lieux jusqu'à la restitution intégrale des sommes;

M. Ayadi a sollicité à titre reconventionnel l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, le paiement d'un arriéré locatif, l'expulsion de la société, la fixation d'une indemnité d'occupation et le paiement du solde du pas de porte.

Par un jugement du 12 janvier 2010 le Tribunal de Bobigny a :

- débouté la société Le Saphir Bleu de sa demande de nullité du bail liant les parties-Dit que la clause résolutoire insérée au commandement de payer du 14 octobre 2009 est censée ne jamais avoir joué

- condamné la société Le Saphir Bleu en deniers ou quittances, à payer à M. Ayadi, la somme de 6480 € au titre du loyer du mois de novembre 2009 et la somme de 150.000€ pour solde du pas-de- porte prévu au bail ,

- condamné la société Le saphir Bleu aux dépens, y incluant le coût du commandement de payer du 14 octobre 2009 augmenté de la somme de 1000€ au titre des frais irrépétibles.

- débouté les parties de leurs plus amples ou contraire prétentions ;

- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.

La société Le Saphir Bleu a interjeté appel du jugement .

Dans ses dernières conclusions signifiées et déposées le 01 juin 2010 la société Le Saphir Bleu appelante demande à la Cour de :

-Dire et juger recevable et bien fondée la société Le saphir Bleu,

Y faisant droit

- Infirmer le jugement

Statuant à nouveau

- Dire et juger que M. Ayadi s'est rendu coupable de manœuvres dolosives ayant impliquées l'erreur sur la substance

- Dire et juger que l'acte du 11 février 2009 est nul pour vice de consentement

- Ordonner la restitution de la somme de 97.200€ correspondant aux loyer échus jusqu'au 10 juin 2010

- Ordonner la restitution du pas de porte à hauteur de 375.000€ sous deniers et quittances

- Ordonner M. Ayadi au paiement de la somme de 53.982,80€ pour les travaux réalisés par la société Le saphir bleu

- Condamner M. Ayadi au paiement de la somme de 25.000€ à titre de dommages et intérêts

- Condamner M. Ayadi à payer à la sté Le saphir Bleu la somme de 3000€ en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ,

- Condamner M. Ayadi aux entiers dépens de première instance et d'appel.

Dans ses dernières conclusions signifiées et déposées le 30 juin 2010 M. AYADI intimé demande à la Cour au visa des articles 1134 et suivants du Code civil, 1708 et suivants du Code civil de :

- Déclarer le Saphir Bleu recevable mais mal fondée en son appel

- Déclare M Ayadi recevable et bien fondé en son appel incident

A l'exception de l'appel incident, confirmer le jugement en ce qu'il a débouté le Saphir bleu , réformer le jugement en ce qu'il n'a pas constaté l'acquisition de la clause résolutoire ni ordonné l'expulsion du sous-locataire et sur ses montants financiers.

- Constater l'acquisition de la clause résolutoire,

- Ordonner l'expulsion immédiate du Saphir Bleu et de tous occupants de son chef

- Porter la condamnation au paiement des loyers dus (juillet 2010 inclus) à 28.350€ et au titre des traites la ramener à 135.000€

- Dire que les condamnations prononcées porteront intérêts au taux légal à compter du jugement, que les dits intérêts seront capitalisés

- Condamner le Saphir Bleu à verser sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile , la somme de 5000€ à M. Ayadi,

- Condamner le Saphir Bleu aux entiers dépens de première instance et d'appel.

SUR CE,

La société le Saphir Bleu fait valoir que Monsieur Ayadi s'est présenté comme le propriétaire du fonds de commerce et/ ou des murs commerciaux , qu'elle a cru souscrire un bail commercial et que c'est en conséquence de l'intitulé ' bail commercial' qu'elle a accepté de payer un pas de porte de 375000€ , que le vocabulaire choisi dans l'acte est celui utilisé dans le cadre d'un bail commercial, que le terme de redevance n'est pas utilisé , que le loyer réclamé pour le seul sous sol de 450 m² est pratiquement égal au prix du loyer de l'immeuble entier donné à bail .

Or le tribunal a justement souligné que l'acte signé entre les parties précise que 'le bail est consenti pour une durée équivalente à la durée du bail principal restant à courir et ayant commencé le 1° décembre 2007 pour finir le 30 novembre 2016" , que' le bailleur agit en qualité de preneur d'un bail commercial en date du 13 décembre 2007 enregistré le 27 décembre 2007 autorisant la sous location' .. Qu''il n'existe aucune inscription de privilège ou de nantissement sur le fonds de commerce dont le bail commercial dont il est titulaire est un des éléments' , qu''il déclare être à jour de ses loyers et ne faire l'objet d'aucune procédure en cours .. à la requête du bailleur principal Monsieur Paul Bucquet et Madame Odette Durant son épouse demeurant .. '

Quoique inhabituel dans le cadre d'une sous location, le paiement d'un pas de porte qui caractérise davantage un droit d'entrée ou une indemnité n'est pas suffisant en présence des mentions claires de l'acte faisant état de l'existence du bail commercial principal dont est titulaire Monsieur Ayadi, pour permettre à la société Le saphir Bleu de prétendre qu'elle s'est trompée sur la portée de son engagement et la qualification de l'acte qu'elle a signé.

La circonstance que le loyer de ce sous bail est pour une surface de 450m² pratiquement équivalent à celui du bail principal qui porte sur l'immeuble en son entier: sous sol, rez de chaussée et deux étages est indifférente pour permettre de qualifier l'acte ; elle autorise seulement le bailleur principal à agir contre son locataire sur le fondement de l'article L 145-31 du code de commerce;

C'est donc à bon droit que le premier juge a estimé que la société le saphir Bleu n'avait pu se méprendre sur la portée de l'acte signé et croire en la signature d'un bail commercial ou d'une cession du fonds de commerce.

La société le Saphir Bleu fait encore valoir qu'elle a été trompée par Monsieur Ayadi qui s'est prévalu dans l'acte d'une autorisation d'exploiter alors que cette autorisation n'était que conditionnelle et tenté ainsi de mettre à la charge de la société les travaux qui lui incombaient pour permettre la poursuite de l'activité .

Le bail précise que sur les déclarations de Monsieur Ayadi , le maire de la ville a prononcé un arrêté en date du 1septembre 2004 autorisant l'activité de salle de réception' Saphir Bleu' et la commission de sécurité et d'accessibilité de La Courneuve a rendu un avis favorable .

En réalité, la commission de sécurité après visite de l'établissement le 1° septembre 2004 avait émis un avis favorable à la poursuite de l'activité tout en demandant la transmission d'un certain nombre de rapports de vérifications des installations électriques, du système de désenfumage .etc. . Le maire de la Courneuve a pris à la suite un arrêté en date du 1° septembre 2004 autorisant la poursuite de l'activité de salle de réception, cette autorisation étant subordonnée à l'exécution des prescriptions faites par la commission ;

La commission de sécurité a effectué le 29 septembre 2009 une nouvelle visite des lieux et procédé à diverses vérifications du fonctionnement de l'éclairage de sécurité, de l'alarme incendie.. et constaté que le résultat de ces essais n'était pas satisfaisant ; elle a également constaté des défauts d'isolation et la non réalisation des prescriptions édictées lors de la précédente visite des lieux en septembre 2004 de sorte qu'elle a émis un avis défavorable à la poursuite de l'activité, demandant la réalisation d'un certain nombre de prescriptions ; le maire a donc mis en demeure l'exploitant par lettre recommandée avec ar en date du 1° octobre 2009 de remédier aux anomalies constatées et ce dans un délai de deux mois à compter de la réception du courrier ;

Considérant que l'exploitant n'avait pas effectué les travaux nécessaires dans le délai imparti, le maire a pris le 29 décembre 2009 un arrêté de fermeture de l'établissement ;

Sans invoquer un manquement du bailleur à son obligation de délivrance ni contester que les travaux requis par l'administration pour mettre l'immeuble en conformité soient à sa charge aux termes du bail, la société Le Saphir Bleu invoque que le fait pour Monsieur Ayadi de lui avoir masqué que l'autorisation d'exploitation était soumise à l'exécution des prescriptions émises par la commission de sécurité en septembre 2004 constitue un dol à son égard qui a vicié son consentement ;

Or la société Le saphir Bleu démontre d'autant moins que cette abstention du preneur principal a été déterminante dans son consentement que, mise en demeure le 1° octobre 2009 d'avoir à procéder à certains travaux de sécurité préconisés par la commission de sécurité au demeurant peu importants par leur ampleur , elle ne les a pas réalisés alors qu'elle ne conteste pas son obligation à cet égard ni mis à son tour le preneur principal Monsieur Ayadi en demeure de les réaliser ;

Ainsi et alors que la société le Saphir Bleu ne tire aucune conséquence d'un rapport de police faisant état d'une bagarre qui s'est produite dans les locaux le 19 janvier 2009 faisant au moins un blessé grave et qui est sans lien avec la fermeture de l'établissement, il y lieu de débouter la société le saphir Bleu de sa demande en nullité du bail, faute de rapporter la preuve d'un vice du consentement .

La société Le saphir Bleu sera déboutée de ses demandes en restitution des loyers et du pas de porte, en paiement de dommages- intérêts et en remboursement des travaux réalisés .

Monsieur Ayadi demande reconventionnellement le constat de l'acquisition de la clause résolutoire rappelée dans le commandement de payer du 14 octobre 2009 délivré pour avoir paiement du loyer d'octobre 2009 ;

Monsieur Ayadi fait valoir que non seulement la société le saphir Bleu n'a pas réglé les causes du commandement dans le délai d'un mois mais a laissé impayés les loyers de décembre 2009 à juillet 2010 tout en continuant à effectuer des travaux dans l'établissement ;

Monsieur Ayadi qui demande également condamnation de la société Le Saphir Bleu à lui régler la somme de 28 350€ restant due après des versements intervenus au cours d'audiences de référé du 4 mars puis du 10 mai et du 4 juin 2010, ne verse ni décompte de sa créance ni aucun renseignement sur la procédure de référé qu'il a mise en oeuvre, permettant d'en connaître l'issue .

La société le Saphir Bleu ne conclut pas sur ce point, ne sollicitant aucun délai de paiement suspendant l'application de la clause résolutoire, faisant simplement état d'un pièce indiquant qu'elle a obtenu à titre temporaire l'autorisation du maire de rouvrir l'établissement après exécution de divers travaux .

Il s'ensuit qu'il importe que les parties s'expliquent sur ce point , Monsieur Ayadi devant produire un décompte précis de sa créance ( loyers et traites ) et s'expliquer sur la procédure de référé qu'il a mise en oeuvre , et la société le Saphir Bleu devant conclure sur la demande tendant au constat de la clause résolutoire à la prochaine conférence de procédure du 11 janvier 2012 à 13 heures .

Il est sursis à statuer sur la demande en constat de l'acquisition de la clause résolutoire et sur la demande en paiement des loyers et des traites impayées ainsi que sur la demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, l'allocation de la somme de 1000€ au bénéfice de Monsieur Ayadi étant cependant confirmée .

PAR CES MOTIFS

Constate que la Cour n'est pas saisie à l'égard de Mme Odette DURANT épouse BUCQUET,

Confirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a dit que la clause résolutoire rappelée dans le commandement de payer du 14 octobre 2009 est censée n'avoir pas joué et en ce qu'il a condamné la société le Saphir Bleu à payer à Monsieur Ayadi une somme de 6780€ en deniers ou quittances au titre du loyer de novembre 2009 , outre la somme de 150 000€ pour solde du pas de porte prévu au bail .

Ajoutant,

Déboute la société le Saphir Bleu de ses demandes en restitution des loyers et du pas de porte, en paiement de dommages- intérêts et en remboursement des travaux réalisés ;

Invite les parties à s'expliquer sur le point précédemment soulevé dans les motifs de l'arrêt à la prochaine conférence de procédure du 11 janvier 2012 à 13 heures et sursoit à statuer sur la demande en constatation de la résiliation du bail, en paiement des loyers et traites impayés, en application de l'article 700 du code de procédure civile jusqu'à ce qu'il soit statué sur le tout .

Condamne la société le saphir Bleu aux dépens d'appel avec droit de recouvrement direct au profit de la scp Menard &Scelle -Millet avoués .