CA Versailles, 12 ch. sect. 2, 23 juin 2011, n° 10/08888

FAITS ET PROCÉDURE

Le Port Autonome de Paris a acquis de la société Arcelor Real Estate France venant elle-même aux droits de la société Davum suivant acte notarié du 23 octobre 2006, diverses parcelles situées à Bruyères sur Oise, constituant « un terrain industriel non bâti d'une superficie d'environ 228'170 m² ».

L'acte notarié a précisé qu'étaient louées à la société anonyme Locapal, les parcelles cadastrées ZD 63,61,65 et 67, pour les parties ainsi désignées - terrains A (P4) et B (P2) - suivant deux baux en date du 21 avril 1987, pour une durée de neuf années, ayant pris effet le 21 avril 1987 pour se terminer le 31 mars 1996, et reconduits tacitement.

Les originaux des baux conclus entre la société Davum d'une part et la société Locapal d'autre part, portant pour chacun sur un terrain nu d'une superficie de 3000 m² environ ont été remis à l'acquéreur.

Le 29 septembre 2008, le Port Autonome de Paris a fait constater par huissier de justice, la présence de deux portiques en zone P2 et P4, ainsi que deux grues, fixe et mobile, la présence dans la zone occupée par la société Locapal d'un bâtiment réalisé sur une ossature métallique et recouvert en partie d'un bardage, ainsi qu'une série « d'algeco » faisant office de bureaux.

Par acte extrajudiciaire en date du 9 décembre 2008, le Port Autonome de Paris a fait délivrer à la société Locapal une sommation visant la clause résolutoire insérée dans chaque bail aux fins de voir dans le délai d'un mois cesser toute occupation illicite, remettre en état les lieux et procéder aux démolitions de l'intégralité des constructions édifiées tant sur les terrains donnés à bail que sur ceux illégalement occupés.

Le 18 décembre 2008, subsidiairement et à toutes fins utiles, le Port Autonome de Paris a fait délivrer un congé pour le 30 juin 2009.

La société Locapal a signifié le 8 janvier 2009 des protestations à commandement et congé.

Le Port Autonome de Paris a assigné le 22 juillet 2009 la société Locapal devant le tribunal d'instance de Pontoise aux fins de voir constater l'acquisition la clause résolutoire insérée aux baux et ordonner l'expulsion.

Devant cette juridiction, la société Locapal a soutenu que les deux baux du 21 avril 1987 étaient de nature commerciale et a sollicité le bénéfice du statut des baux commerciaux.

Par décision du 6 avril 2010, le tribunal d'instance de Pontoise a donné acte au Port Autonome de Paris de ce qu'il saisit le tribunal de grande instance sur l'applicabilité aux baux du 21 avril 1987 du statut des baux commerciaux et ce dans le délai d'un mois, ordonné le sursis à statuer sur l'ensemble des demandes dans l'attente de la décision du tribunal de grande instance de Pontoise.

Le Port Autonome de Paris a saisi par assignation à jour fixe délivrée le 7 juin 2010 le tribunal de grande instance de Pontoise.

Par jugement rendu le 8 novembre 2010, le tribunal de grande instance de Pontoise a considéré que les baux liant le Port Autonome de Paris, venant aux droits de la société Arcelor elle-même aux droits de la société Davum, à la société Locapal, n'étaient pas régis par le statut des baux commerciaux.

Entre-temps, par arrêté du Ministre de l'écologie, de l'énergie, du développement durable et de la mer, en charge des technologies vertes et des négociations sur le climat en date du 10 décembre 2009, les parcelles section ZD 63, 61, 65 et 67 ont été incorporées au domaine fluvial de l'Etat géré par le Port autonome de Paris.

La société Locapal a interjeté appel de ce jugement.

Dans ces dernières écritures signifiées le 4 avril 2011, la société Locapal demande à la cour d'infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, et statuant à nouveau de :

- débouter le Port Autonome de Paris de toutes ses demandes, de dire qu'elle a droit à la protection du statut des baux commerciaux prévus aux articles L. 145-1 et suivants du code de commerce et en conséquence, dire nuls et de nul effet la sommation du 9 décembre 2008 ainsi que le congé délivré le 18 décembre 2008,

- à titre infiniment subsidiaire et dans l'hypothèse où ce congé serait validé, le qualifier en congé sans offre de renouvellement mais avec offre de paiement d'une indemnité d'éviction et en conséquence désigner tout expert de son choix pour lui donner les éléments lui permettant de fixer l'indemnité d'éviction due à la société Locapal, en raison du matériel à enlever, démonter et démolir, et afin de prévoir le temps nécessaire,

- condamner le Port Autonome de Paris à lui payer 50'000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et 15'000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions signifiées le 7 avril 2011, le Port Autonome de Paris demande à la cour de confirmer le jugement en toutes ses dispositions et y ajoutant de condamner la société Locapal à lui payer 8'000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

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La société Locapal reprend la genèse et l'aperçu historique et économique de la location.

La société Locapal rappelle que la société Davum, filiale de Sacilor, a exercé une partie de ses nombreuses activités de distribution sur le site de Bruyères sur Oise dès 1972, qu'un premier portique de 10 tonnes a été installé dès 1975, avec des fondations lourdes, que le terrain nu à l'origine a été aménagé, viabilisé pour les besoins de son exploitation.

En 1979, Davum et Sacilor ont développé une activité de location de palplanches et de poutrelles en créant le GIE Locapal, filiale à 50 % de chacune des sociétés.

Deux nouveaux portiques ont été installés. Des bureaux ont été édifiés accueillant tant les salariés de Davum que ceux du GIE Locapal. Ils ont été agrandis en 1981.

Dans le cadre de la privatisation du groupe Sacilor engagée en 1986, il a été envisagé la cession des activités du GIE.

Un bail a été consenti par Davum, propriétaire des terrains au GIE Locapal le 25 novembre 1986 ; a été créée la société anonyme Locapal venant aux droits du GIE et un acte de cession a été signé le 21 avril 1987, avec un avenant du 4 août 1987, entre le GIE Locapal et la société Locapal SA, avec cession du fonds de commerce dont le droit au bail.

Deux baux ont été signés le 21 avril 1987 entre Davum et la société Locapal portant sur les parcelles A et B, (P2 et P4),

Les baux font totalement abstraction du fait que les terrains n'étaient plus à l'état nu depuis 1972 et en tout état de cause depuis 1975-1976, que les deux parcelles louées ne correspondaient pas à l'assiette réelle de la location puisque l'activité de la société LOCAPAL et de ses prédécesseurs s'est toujours exercée et développée sur l'intégralité du terrain, du reste clôturé, et non sur les portions congrues qui font l'objet du bail.

La société Locapal qui revendique le statut des baux commerciaux, fait valoir que l'exploitation de la totalité du terrain n'a pu se faire à l'insu du bailleur, comme le démontre la configuration des lieux (entrée équipée d'un portail métallique), qu'elle a acquis le fonds de commerce du GIE, qu'elle a une activité commerciale, que des constructions consistant en équipements lourds comme les trois portiques, créé dès 1972 pour le premier et 1979 pour les deux autres, installés sur des rails, sont édifiées au sens de l'article L. 145-1-1 2ème du code de commerce, que le terrain est viabilisé sur le plan des installations électriques qui sont souterraines ainsi que l'évacuation d'eau, que les clauses figurant au bail ne contreviennent pas au statut et qu'au contraire un faisceau d'indices converge pour démontrer son caractère commercial.

Il devra donc être reconnu à la société Locapal le statut protecteur des baux commerciaux pour le bail qu'elle a conclu avec la société Davum le 21 avril 1987 et aux droits de laquelle vient le Port Autonome de Paris.

Si la Cour juge que les baux sont de nature commerciale, elle sera compétente pour statuer sur les conséquences du congé délivré par le Port Autonome de Paris. Selon l'évaluation effectué par M. Deville, l'indemnité d'éviction s'élèverait à près de 4.200.000 €.

Le Port Autonome de Paris réplique que les baux cédés lors de l'apport partiel d'actif du 21 avril 1987 sont ceux signés entre Davum et le GIE Locapal datés du 25 novembre 1986 et que deux nouveaux baux ont été signés le 21 avril avril 1987 entre Davum et la société Locapal.

Le fait qu'ils soient connus par le bailleur une ou plusieurs violations du bail ne sauraient valoir droits acquis.

Le propriétaire des terrains donnés à bail n'est pas parti au contrat d'apport qui lui est inopposable.

Les nouveaux baux ont été consentis pour des terrains nus ce qui prouve qu'il n'existait ce jour-là aucune construction quelconque sur les terrains.

Par ailleurs, la société Locapal a signé ces baux et elle ne peut contester les stipulations des baux signés par elle. Ils font pleine foi contre elle.

Le débat instauré par la société Locapal sur l'emprise des baux est indifférent à la nature du bail et donc au présent litige et relèvera du débat devant le juge d'instance. Les trois télécopies produites prouvent que l'extension de l'emprise n'a jamais été acceptée par le bailleur.

La consultation des plans démontre qu'il n'y a pas de construction sur l'emprise du bail. Les bureaux sont situés hors cette emprise.

S'agissant des ponts roulants, il s'agit d'installations crées en 2000, soit postérieurement à la signature des baux du 21 avril 1987 et l'autorisation dont il est fait état est inopposable pour défaut de date certaine. Cette autorisation est en tout cas inopposable au Port Autonome de Paris.

La nature des constructions qui auraient été autorisées ne présente pas les caractères exigés par la jurisprudence pour être considérées comme des constructions au sens de l'article L. 145-1, I, 2°. Il n'a pas été requis de permis de construire.

Les termes du bail ne permettent pas de déduire qu'il s'agirait d'un bail commercial.

La procédure a été clôturée par une ordonnance du conseiller de la mise en état en date du 7 avril 2011.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie aux dernières conclusions signifiées conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR :

Le régime des baux commerciaux est applicable conformément à l'article L. 145-1, I, 2°, aux baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiées - soit avant, soit après le bail - des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, à condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire.

En premier lieu, il sera relevé que la demande dont la société Locapal a saisi le tribunal de grande instance de Pontoise porte uniquement sur la reconnaissance du bénéfice du statut des baux commerciaux aux baux qui lui ont été consentis le 21 avril 1987 par la société Davum et qui sont les seuls titres locatifs dont elle est titulaire.

Chacun de ces baux, signé par la société Locapal, porte expressément sur une parcelle de terrain nu correspondant respectivement au terrain A et au terrain B tels qu'ils sont représentés sur le plan produit en pièce 1 par la société Locapal elle-même.

La société Locapal a également signé le 21 octobre 1987 l'acte par lequel le GIE Locapal lui a vendu sa branche d'activité de location de poutrelles et de ponts provisoires exploités à Bruyères/sur Oise, vente comprenant, outre l'enseigne, la clientèle, le nom commercial, notamment le droit au bail des deux terrains situés à Bruyères S/ Oise, avec en annexe les deux baux signés entre la société Davum et le GIE Locapal en date des 25 novembre 1986, ainsi que le mobilier, le matériel et l'outillage dont la liste est annexée et dans lesquels figurent deux ponts roulants.

L'appelante soutient dans ses conclusions que dès avant la conclusion tant des baux du 25 novembre 1986 que de ceux du 21 avril 1987, l'activité de location qui lui a été cédée le 21 avril 1987 était exploitée sur une assiette beaucoup plus importante que celle des seuls terrains A et B, objets desdits baux.

Néanmoins, les baux du 21 avril 1987 ont été expressément consentis par la société Davum, sur les seuls terrains A et B, et acceptés sur ces mêmes terrains par la société Locapal elle-même, venant aux droits du GIE Locapal, nécessairement informée de l'activité de celle-ci et des conditions de l'exploitation, ce qui ressort de son propre aperçu historique et économique de la location repris dans ses conclusions.

Il ne saurait en conséquence être reconnu, le cas échéant, le bénéfice du statut des baux commerciaux réclamé par la société Locapal que sur l'emprise des terrains A et B loués et non sur d'autres parcelles ou parties de parcelles occupées par la société Locapal pour laquelle cette dernière ne justifie pas, par les pièces produites devant la cour, les occuper en vertu des baux litigieux.

Dans ces conditions, seules les constructions dont il est fait état, édifiées sur les terrains A et B loués nus, peuvent, le cas échéant, ouvrir droit au bénéfice du statut des baux commerciaux, à l'exception de toutes les constructions figurant en dehors de ces parcelles.

La société Locapal ne peut donc revendiquer le régime des baux commerciaux en raison de constructions édifiées, avant ou après le bail, sur des parcelles ou parties de parcelles qui ne font pas l'objet des deux conventions locatives des 21 avril 1987 et qu'elle occupe néanmoins.

Ainsi, ne sont pas de nature à permettre à la société Locapal de revendiquer le bénéfice du statut des baux commerciaux, les bureaux ou autres bâtiments dont la présence a été relevée tant dans ses constats des 29 mai et 29 septembre 2008 par Me Le Peillet, huissier de justice, que dans celui du 3 décembre 2010 établi par Me Lieurade, huissier de justice, et dont la société Locapal reconnaît dans ses conclusions, notamment pages 5 et 8 de celles-ci, qu'ils sont situés en dehors de l'emprise des deux parcelles A et B louées.

Il convient ensuite d'observer que L. 145-1, I, 2° suscité ne fait pas de distinction entre les constructions édifiées avant ou après le bail de sorte que cela prive pour l'essentiel d'intérêt la discussion des parties sur la date à laquelle les ponts roulants ou portiques ont été installés.

En toute hypothèse, il résulte à tout le moins de la prise de vue certifiée par l'IGN à la date du 20 septembre 1986 (pièce 24) qui constitue une preuve de l'état des lieux à cette date, - la photographie aérienne (pièce 23) qui n'est produite qu'en photocopie prétendument datée de 1976 ne pouvant être en revanche retenue car sans date certaine en l'absence d'authentification par l'IGN - qu'existaient déjà sur les terrains A et B, objets du bail du 21 avril 1987, des portiques ou ponts roulants.

Il convient donc seulement d'examiner s'il existe des constructions, au sens de l'alinéa 1er de l'article L. 145-1 alinéa 1er du même code, qui ont été édifiées - soit avant, soit après le bail - sur les terrains A et B (P2 et P4) loués nus, avec le consentement exprès du propriétaire.

La circonstance que les terrains A et B soient alimentés en électricité ou en eau, en sous-terrain, ne leur fait pas perdre leur qualification de terrains nus, pas plus que le fait qu'ils soient desservis par des voies d'accès viabilisées et aménagées.

Au moment de la signature des baux du 21 avril 1987, existaient sur l'emprise des parcelles A et B (P2 et P4), les ponts roulants ou portiques qui figuraient sur les photographies de 1986, qui sont encore visibles sur le cliché IGN de 1990 et qui figuraient dans la liste du matériel cédé par le GIE Locapal à la société Locapal annexée à la vente du fonds de commerce.

En 2010, sont toujours présents sur l'emprise de ces terrains A et B, des ponts roulants ou portiques mobiles, puisqu'ils se déplacent sur des rails, lesdits rails étant eux-même scellés au moyen de connecteurs sur des longrines béton enterrées en T renversé.

Ces portiques ou ponts sont des appareils de levage destinés aux opérations de stockage, chargement et déchargement des poutrelles métalliques ou autres matériaux loués par la société Locapal à ses clients et en tant que tels, compte tenu de leur poids et de leur finalité, pour leur stabilité et leur fonctionnement, roulant sur des rails, nécessitent un ancrage au sol des rails eux-mêmes scellés sur des longrines en béton enterrées et en-dessous des portiques, une aire bétonnée pour le stockage des poutrelles.

Cependant de telles installations ne constituent pas de constructions au sens de l'article L 145-1, 2° du code de commerce, nonobstant le fait qu'il s'agisse, comme cela résulte notamment la liste de matériel et outillage industriel annexée à l'acte de vente entre le GIE Locapal et la société Locapal, de matériels et appareillages industriels nécessitant pour certains une alimentation électrique, ces équipements étant, au demeurant, nécessairement démontables et remplaçables en considération de leur obsolescence et de leur durée d'amortissement.

Surabondamment, il sera rappelé que la simple connaissance par le bailleur de l'existence de constructions et le fait qu'elles aient été tolérées ne sont pas suffisants à établir son consentement exprès et que c'est à la société Locapal d'en apporter la preuve.

L'acte de vente du 21 avril 1987 entre le GIE Locapal et la société Locapal n'est pas opposable au bailleur qui n'y est pas partie et il n'y figure en tout état de cause aucune mention de l'existence d'un accord exprès du bailleur pour l'édification de constructions sur les terrains nus donnés à bail.

Au contraire, par acte du même jour, le bailleur reprend sans aucun changement au profit de la société Locapal les baux consentis au GIE Locapal portant sur les terrains nus et le courrier du 4 mai 1987 de Monsieur Maillard contrôleur de gestion de Davum se borne à confirmer son accord sur le transfert des baux.

Dans le courrier du 4 février 1988, la société Bail Industrie nouveau propriétaire des lieux se contente d'informer son locataire qu'elle mène une étude sur les problèmes de fluides, de raccordement et de voies d'accès sur le site.

Un tel accord ne peut pas plus résulter du courrier de Bail Industrie (Groupe Usinor) en date du 18 septembre 2000 répondant favorablement à la demande du GIE Locapal formée dans son courrier du 11 septembre 2000 de « réaliser une aire bétonnée desservie par deux ponts roulants de 4,5 tonnes positionnés sur un chemin de roulement situé à 7 mètres de hauteur, le tout restant démontable » laquelle ne concerne que des éléments qu'elle qualifie elle-même de démontables.

Dès lors que la cour confirme le jugement en ce qu'il a dit que les baux du 21 avril 2007 ne sont pas soumis au statut des baux commerciaux définis par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, elle le confirmera également en ce qu'il a dit que les autres demandes, notamment sur les conséquences du commandement de payer visant la clause résolutoire et du congé délivré par le Port Autonome de Paris, relèvent de la compétence du tribunal d'instance s'agissant de baux de nature civile.

Eu égard au sens de cet arrêt, la société Locapal sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Les dépens seront à la charge de la société Locapal qui succombe.

L'équité commande de la condamner à payer au Port Autonome de Paris une indemnité de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

Y ajoutant,

Déboute la société Locapal de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Condamne la société Locapal aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés directement par Me Claire Ricard, avoué, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Condamne la société Locapal à payer au Port Autonome de Paris une indemnité de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Déboute la société Locapal de sa demande au même titre.

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Monsieur Albert MARON, Président et par Madame GENISSEL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.