CA Paris, Pôle 5 ch. 3, 20 mars 2013, n° 11/14643

EXPOSE DES FAITS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Suivant acte sous seing privé du 21 janvier 1988, M. Sibony a donné en location à la société Wasim, aux droits de laquelle est venue la société Star bureau puis la société Immo confiance, des locaux commerciaux à destination de tous commerces, situés [...], partie droite du lot n° 1, 75012 Paris.

La société Immo confiance est, par ailleurs, locataire de locaux situés au 43 de la rue, appartenant à un autre bailleur.

Suivant actes notariés des 18 octobre 1988 et 11 et 19 mai 1989, la société Cofrimo est devenue propriétaire des lots n° 1, 2, 3, 30 et 400 dans l'immeuble du [...].

Par acte du 30 novembre 2009, la société Cofrimo a fait délivrer à la société Immo confiance un congé avec refus de renouvellement, pour le 30 juin 2010, dénégation du droit au statut des baux commerciaux et refus de paiement d'une indemnité d'éviction.

Par acte du 18 décembre 2009, visant la clause résolutoire, la société Cofrimo a mis en demeure la société Immo confiance de garnir et exploiter les lieux loués.

Par acte du 15 janvier 2010, la société Immo confiance a fait assigner la société Cofrimo en nullité du commandement et en réalisation de travaux devant le tribunal de grande instance de Paris, qui, par jugement du 30 juin 2011, assorti de l'exécution provisoire, a :

- débouté la société Immo confiance de ses demandes,

- validé le congé délivré le 30 novembre 2009,

- dit la société Immo confiance occupante sans droit ni titre,

- ordonné son expulsion,

- fixé le montant de l'indemnité d'occupation au montant du loyer outre les charges,

- débouté la société Cofrimo de sa demande en paiement de la somme de 31 190,96 € correspondant aux échéances impayées avec intérêts au taux légal à compter du 12 décembre 2010,

- condamné la société Immo confiance aux entiers dépens.

Par déclaration du 2 août 2011, la société Immo confiance a fait appel du jugement.

Dans ses dernières conclusions, du 15 janvier 2013, la société Immo confiance demande :

- l'infirmation du jugement,

- de dire le congé mal fondé,

- de dire que le bail s'est renouvelé à sa date d'échéance,

- le débouté de l'appel incident de la société Cofrimo,

- de dire mal fondées ses demandes,

- de dire fondée l'exception d'inexécution qu'elle soulève et de dire qu'aucun loyer ne peut être dû tant que les locaux ne seront pas réparés,

- la condamnation de la société Cofrimo au paiement de la somme de 5 000 €, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, dont distraction.

Dans ses dernières conclusions, du 21 janvier 2013, la société Cofrimo demande :

- la confirmation partielle du jugement,

- de dire que la société Immo confiance ne peut bénéficier du statut des baux commerciaux,

- la validation du congé,

- la fixation du montant de l'indemnité d'occupation au triple du loyer contractuel outre les charges,

- la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire au 18 janvier 2010,

- la résiliation du bail,

- l'expulsion de la société et sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation de 500 € mensuels,

- la condamnation de la société Immo confiance au paiement de la somme de 42 312,72 € au titre des loyers et charges dus au mois de novembre 2011 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 12 février 2010,

- sa condamnation au paiement de la somme de 5 000 €, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour la première instance et de la somme de 8 000 € pour la procédure d'appel et aux entiers dépens, dont distraction.

CELA EXPOSE,

Considérant que la société Immo confiance rappelle qu'un très long contentieux a opposé M. Sibony et la société Cofrimo quant à la propriété des lieux, que, pendant ce temps, était survenu, en 2004, un dégât des eaux en provenance des étages supérieurs, conduisant M. Sibony à forcer la porte des lieux loués et à les vider des meubles, faits pour lesquels elle a déposé plainte le 20 février 2006 ; qu'elle a donc été contrainte d'attendre que le bailleur fasse les travaux nécessaires ; que le 28 décembre 2009, la société Cofrimo ayant été reconnue propriétaire des lieux, elle l'a informée des problèmes de fuites d'eau et d'affaissement du plafond ne lui permettant pas d'exploiter normalement les lieux ; que, par ailleurs, elle était depuis longtemps installée au 43 de la rue ; qu'elle a loué le local contigu au 41 ; qu'elle est bien inscrite au registre du commerce et des sociétés ; que les locaux du 41 sont des locaux contigus accessoires qui servent seulement au stockage des archives, une seule inscription étant requise si les locaux forment un ensemble ;

Considérant que la société Cofrimo soutient que les locaux des 41 et 43 ne communiquent pas entre eux et n'appartiennent pas au même propriétaire, que le local du 41 n'a jamais été exploité, ce qui signifie qu'il ne peut être considéré comme un local accessoire dont la privation compromettrait l'exploitation du fonds ; qu'en cas de pluralité de propriétaires, les locaux accessoires doivent avoir été loués au vu et au su du bailleur en vue d'une utilisation jointe, ce qui n'est pas le cas en l'espèce ; que l'immatriculation tardive qu'a faite la société Immo confiance est inefficace ; que, par ailleurs, le défaut d'exploitation des lieux constitue le bien fondé du commandement délivré le 18 décembre 2009 ;

Considérant qu'aux termes de l'article L145-1- I- 1° du code de commerce, le local accessoire est, d'abord, celui dont la privation est de nature à compromettre l'exploitation du fonds ; qu'il est, en ce cas, dispensé d'immatriculation au registre du commerce et des sociétés s'il forme avec les lieux, siège de l'inscription, une unité d'exploitation ; qu'en l'espèce, bien que les deux locaux loués, au 43 et au 41, soient contigus, la société Immo confiance n'établit pas qu'ils formeraient une unité d'exploitation, dans la mesure où elle ne produit aucun élément quant à l'utilisation des lieux situés au 41, se contentant d'affirmer qu'ils ne servaient que de réserve et indiquant, d'ailleurs, dans son courrier du 28 décembre 2009, qu'elle ne pouvait exploiter ces lieux, mais ne soutenant pas que cette absence d'exploitation avait des conséquences sur l'exploitation du fonds lui-même ; qu'ensuite, les locaux appartenant à des propriétaires distincts, les locaux du 41 auraient dus être loués en tant que locaux accessoires au vu et au su du bailleur et en vue d'une utilisation jointe, ce qui n'est pas davantage établi en l'espèce ; que c'est à la date du renouvellement que se vérifie l'immatriculation, celle à laquelle la société Immo confiance a fait procéder postérieurement étant en conséquence sans effet ; que, dès lors, compte tenu du défaut d'immatriculation pour les lieux loués, le congé du 30 novembre 2009 qui a refusé le renouvellement et le paiement d'une indemnité d'éviction pour défaut d'immatriculation a été valablement délivré ;

Considérant cependant que c'est par des constatations précises et des motifs pertinents que les premiers juges ont relevé que la société Immo confiance n'a pu utiliser les lieux loués à la suite du dégât des eaux et de l'effondrement du plafond ; que la société Immo confiance a dûment avisé le propriétaire d'alors par courrier du 18 février 2004 ; que d'un constat d'huissier, à la date du 19 mars 2010, il résulte que les lieux n'ont toujours pas fait l'objet de travaux de remise en état et que leur exploitation est impossible ; que l'exception d'inexécution opposée par la société Immo confiance est donc fondée ; qu'au surplus, contrairement à ce que soutient la société Cofrimo, la locataire lui a rappelé, par lettre du 28 décembre 2009, en réponse au commandement du 18 décembre 2009 la mettant en demeure d'exploiter, que les lieux étaient inexploitables ;

Considérant que la société Cofrimo ne peut s'exonérer de son obligation d'assurer la jouissance paisible des lieux, en invoquant les dispositions de l'article 1725 du code civil, au motif que les troubles auraient été occasionnés par des tiers ; qu'en premier lieu, la clause du bail faisant interdiction au preneur d'exercer tout recours contre le bailleur en cas de troubles apportés par des tiers ne peut valoir renonciation du preneur à exercer de tels recours, cette disposition contractuelle étant incluse dans le bail avant toute naissance du droit auquel renoncer ; en deuxième lieu, que ni l'origine ni les responsabilités des dégâts occasionnés ne résultent clairement des pièces produites, dans la mesure où, manifestement, les parties communes étaient également en cause, une indemnité ayant été d'ailleurs versée, à ce titre, au syndicat des copropriétaires par les compagnies d'assurance, en troisième lieu, que le bailleur doit, au cas où la responsabilité de la copropriété pourrait être engagée, établir qu'il a accompli toutes les diligences nécessaires auprès du syndic pour pallier le trouble de jouissance et que ses démarches n'ont pas abouti, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, la société Cofrimo ne produisant une lettre recommandée adressée au syndic que le 29 mars 2010 ; qu'enfin les travaux n'auraient été achevés qu'au mois de février 2011, alors que le congé a mis fin au bail le 30 juin 2010 et qu'il n'est pas contesté que la société Immo confiance n'occupait pas les lieux ; que, dès lors, la société Cofrimo ne peut prétendre au paiement de loyers arrêtés au 30 juin 2010;

Considérant que les demandes en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire ou en résiliation judiciaire sur le fondement du commandement délivré postérieurement au congé, le 18 décembre 2009, sont donc sans portée ;

Considérant que par ailleurs, c'est par une exacte appréciation que les premiers juges ont fixé le montant de l'indemnité d'occupation due à compter de la date d'effet du congé à celui du loyer contractuel, outre les charges, la société Cofrimo ne justifiant pas sa demande de majoration ;

Considérant qu'il n'y a pas lieu à paiement sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Considérant que la société Immo confiance doit être condamnée aux dépens de l'appel.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement,

Y ajoutant :

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Dit n'y avoir lieu à paiement sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société Immo confiance aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.