CA Colmar, 3e ch. civ. A, 7 juin 2021, n° 19/04284

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Madame X a été l'un des associés fondateurs de la société Carat Immobilier dont elle était la présidente aux termes des statuts constitutifs du 24 mars 2015.

Par acte du 22 novembre 2017 les associés de la société Carat Immobilier dont Madame X ont cédé à la société Linkki la totalité de leurs actions composant le capital social et le même jour Madame X a conclu avec la société Carat Immobilier, dont le siège social était alors établi à Schiltigheim, un contrat d'agent immobilier prenant effet le 27 novembre 2017 pour une durée indéterminée.

Ce contrat d'agent commercial comportait une clause de non-concurrence prévoyant qu'après la cessation du mandat pour quelque cause que ce soit, l'agent commercial s'interdit pendant une durée de deux ans d'exercer directement ou indirectement une activité similaire à celle du mandant dans un rayon de vingt kilomètres à vol d'oiseau du siège de ses activités et qu'en cas de violation de l'interdiction, il devra verser au mandant, à titre de clause pénale, une indemnité égale au total des commissions qu'il aura perçues pendant les douze mois précédant la cessation du mandat.

Madame X a résilié ce contrat le 1er mars 2018 moyennant un préavis ramené d'un commun accord à quinze jours.

Il a été constaté par huissier le 18 octobre 2018 qu'elle exerce la gérance d'une agence immobilière dénommée l'Immobilier BY HNB dont le siège social est fixé à son domicile à Lingolsheim.

Faisant valoir qu'elle a violé la clause de non-concurrence insérée au contrat d'agent commercial du 27 novembre 2017 en créant deux mois après la cessation de son mandat une société ayant la même activité à moins de vingt kilomètres et en mettant en vente des biens dans la même commune que ceux mis en vente par ses soins, la société Carat Immobilier a, par demande introductive d'instance du 17 décembre 2018 fait attraire Madame X devant le tribunal d'instance d'Illkirch Graffenstaden aux fins d'obtenir sa condamnation, sous exécution provisoire, à lui payer la somme de 8 890 correspondant au total des commissions qu'elle a perçues durant l'exécution de son mandat d'agent commercial, avec les intérêts au taux légal à compter du 5 novembre 2018, outre 2 000 au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Madame X a résisté à la demande en se prévalant des articles 74 et suivants du code de commerce local régissant le régime de la clause de non-concurrence des commis commerciaux ayant le statut de salarié et alléguant être titulaire d'un contrat de travail antérieur à la conclusion du contrat d'agent immobilier qui se serait poursuivi nonobstant la conclusion du contrat d'agent immobilier.

Par jugement en date du 19 juin 2019, le tribunal d'instance saisi a condamné Madame X à payer à la société Carat immobilier la somme de 3 000 au titre de la clause pénale contenue dans le contrat d'agent immobilier avec les intérêts au taux légal à compter du 8 novembre 2018, a débouté Madame X de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et au contraire l'a condamnée aux dépens et à payer la somme de 800 au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Pour statuer ainsi, le tribunal a essentiellement retenu que les dispositions des articles 74 et suivants du code de commerce local ne sont pas applicables à la relation des parties dès lors que Madame X ne peut revendiquer la qualité de commis commercial au sens du droit local ; qu'en dehors du droit local, il n'est pas exigé pour la validité de la clause de non-concurrence une contrepartie financière au bénéfice de celui qui en est tenu dès lors que la clause est conforme aux dispositions de l'article L 134-14 du code de commerce, ce qui est le cas ; que compte tenu de la brièveté du mandat d'agent immobilier, le montant de la clause pénale apparaissait manifestement excessif et qu'il convenait d'en réduire le montant.

Madame X a interjeté appel à l'encontre de ce jugement suivant déclaration en date du 26 septembre 2019 et par dernières écritures notifiées le 14 décembre 2020 elle conclut à l'infirmation de la décision entreprise et demande à la cour statuant à nouveau de :

Dire et juger que le droit de suite était la loi des parties,

Dire et juger qu'il n'y a lieu à aucune indemnité au titre de la clause de non-concurrence,

En conséquence :

Débouter la société Carat Immobilier de toutes ses demandes,

À titre subsidiaire :

Réduire substantiellement le montant de la clause pénale,

Donner acte à l'appelante de sa proposition de verser un euro symbolique au titre de la clause pénale,

Pour le surplus :

Déclarer l'appel incident irrecevable en tout cas mal fondé,

Débouter l'intimée de l'intégralité de ses conclusions, fins et moyens,

Condamner la société Carat Immobilier à lui payer la somme de 3 000 au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamner la société Carat Immobilier aux entiers frais et dépens,

Déclarer la décision à intervenir exécutoire de plein droit par provision.

Au soutien de son appel, Madame X fait valoir qu'elle avait, préalablement au contrat d'agent immobilier, conclu avec la société intimée un contrat de travail en qualité de négociatrice, lequel contrat ne comprenait pas de clause de non-concurrence, ce dont elle tire que l'intimée ne s'estimait pas menacée d'une quelconque concurrence ; que la clause de non-concurrence litigieuse n'est pas valable pour être imprécise quant aux limitations géographiques ; qu'elle est abusive dans sa durée dès lors que les relations tirées du contrat d'agent immobilier n'ont duré que trois mois et demi ; qu'elle n'est pas légitime ni proportionnée aux intérêts du mandant, qui est affilié au groupe « Stéphane Plaza Immobilier » et dispose de moyens, réseaux et techniques innovantes qu'elle n'a pas ; que la clause de non-concurrence est inapplicable juridiquement dès lors que le contrat d'agent commercial ne lui a défini aucun secteur géographique spécialement attribué ni catégorie de clientèle alors que de jurisprudence constante les clauses de non-concurrence prévues pour les agents commerciaux ne peuvent concerner que le secteur géographique pour lequel ils exercent la représentation ; que l'article L 134-14 du code de commerce a intégré cette jurisprudence puisqu'il précise que la clause de non-concurrence doit être relative au secteur géographique ou à la clientèle, confiés à l'agent ainsi qu'au type de biens ou de services faisant l'objet du contrat ; que le premier juge n'a pas examiné l'intérêt légitime du créancier notamment la probabilité de concurrence entre le créancier et le débiteur de l'obligation et la durée ainsi que l'intensité de leurs relations passées ; que cet examen aurait permis de constater le faible degré de légitimité d'une rupture de la vie concurrentielle au seul profit du bénéficiaire de la clause de non-concurrence ; que la clause de non-concurrence ne précise pas les modes d'exercice interdits et se contente du terme « d'activités similaires » ; que si elle exerce une activité classique d'agent immobilier, l'intimée exerce une activité moderne d'agent immobilier axée sur un accompagnement personnalisé du mandant notamment s'agissant du home staging, sur le développement d'événements locaux et les réseaux sociaux ; qu'elle-même propose des biens à la location ce qui n'est pas le cas de la société Carat Immobilier ; qu'ainsi les services proposés par chacune des parties ne sont pas similaires ; qu'enfin le juge aurait dû rechercher si une telle clause de non-concurrence ne constitue pas un avantage excessif ou anormal au profit de la société Carat Immobilier appartenant au réseau « Stéphane Plaza Immobilier ».

En tout état de cause, elle prétend que l'intimée ne démontre pas qu'elle aurait commis des actes de concurrence voire de concurrence déloyale envers un vendeur/acquéreur potentiel appartenant à son fichier clientèle ; qu'elle n'a agi, dans le cadre des ventes alléguées par la partie intimée, que dans le cadre d'un mandat délivré par les sociétés Euroval patrimoine et Gest'Home, qui ont elles-mêmes reçu mandat des clients ; qu'elle n'a accompli aucun acte positif commercial (pas de prise de contact avec des clients, pas d'annonce) et qu'elle n'a réalisé que des visites ; que la clause de non-concurrence stipule bien que l'agent commercial a le droit d'accepter la représentation de nouveaux mandants.

Elle considère que la démarche du bailleur ne tend qu'à remettre en cause le droit de suite dont elle a bénéficié en application de l'article 15 du contrat et fait grief au premier juge de n'avoir pas tenu compte de ce que la société Carat Immobilier avait, au moment du versement des sommes au titre du droit de suite, connaissance de l'existence de l'agence immobilière qu'elle avait créée.

Elle sollicite enfin, à titre subsidiaire la réduction de la clause pénale à un euro symbolique.

Par dernières écritures notifiées le 7 décembre 2020, la société Carat Immobilier conclut à la confirmation de la décision entreprise dans la limite de l'appel incident et, sur appel incident, conclut à l'infirmation de la décision entreprise qui a limité la condamnation de Madame X à la somme de 3 000 et demande à la cour, statuant à nouveau dans cette limite, de condamner Madame X à lui payer la somme de 8 890 avec les intérêts au taux légal à compter du 5 novembre 2018, en tout état de cause, de condamner Madame X aux dépens et à lui payer la somme de 3 000 au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que :

- Madame X ne peut pas se prévaloir de l'article 74 du code de commerce local,

- l'article L 137-14 du code de commerce n'exige pas que soit prévue une contrepartie financière à la clause de non-concurrence de l'agent commercial,

- c'est bien parce que le contrat liant les parties prévoyait que Madame X n'avait ni secteur géographique spécialement attribué ni catégorie de clientèle particulière et pouvait prospecter auprès de toute personne physique ou morale sur tout le territoire national que la clause de non-concurrence a limité à vingt kilomètres à vol d'oiseau du siège de ses activités le périmètre dans lequel Madame X ne pouvait exercer la même activité que la société,

- la limitation dans l'espace de la clause de non-concurrence n'est pas imprécise ni manifestement disproportionnée et elle est justifiée par les intérêts légitimes à protéger compte tenu de l'objet du contrat,

- la limitation dans le temps à deux années de la clause non-concurrence est parfaitement valable quand bien même de sa propre volonté Madame X a, très vite, mis fin au contrat liant les parties,

- la société Carat Immobilier et la société créée par Madame X exercent la même activité qui est celle d'agent immobilier quand bien même l'adhésion de la première au réseau Stéphane Plaza Immobilier lui confère des leviers d'action plus importants,

- le risque concurrentiel est démontré du fait que le constat d'huissier du 18 octobre 2018 fait apparaître que le site Internet de l'agence créée par Madame X faisait état de plusieurs biens immobiliers vendus ou à vendre sur les territoires en concurrence directe avec ceux de la société Carat Immobilier,

- si le contrat prévoyait que l'agent commercial pouvait accepter sans autorisation la représentation d'un nouveau mandant, il précisait qu'il ne peut accepter de représenter une entreprise concurrente du mandant sans l'accord exprès et préalable de ce dernier,

- le fait d'accepter des délégations de mandat sur le secteur couvert par la clause relève bien évidemment des activités similaires visées par la clause de non-concurrence puisque la société Carat Immobilier aurait potentiellement pu prétendre à ces mêmes délégations, vendre des biens pour le compte des mandants et encaisser des honoraires à ce titre,

- la clause pénale prévue en cas de défaut de respect de la clause non-concurrence est exigible sans avoir à justifier d'un quelconque préjudice subi du fait de la violation de cette clause,

- la réclamation au titre de la clause pénale ne saurait être confondue avec une quelconque demande de restitution des sommes perçues au titre du droit de suite,

- le premier juge n'a pas explicité en quoi le montant de la clause pénale lui apparaissait manifestement excessif.

L'ordonnance de clôture est en date du 16 décembre 2020.

MOTIFS

Il convient de relever que l'appelante ne reprend plus à hauteur de cour son argumentation, que le premier juge, à bon escient, n'a pas retenu tendant à voir consacrer l'application en l'espèce des dispositions des articles 74 et suivants du code de commerce local et ne remet pas en cause l'analyse pertinente du premier juge qui a énoncé que les dispositions de l'article L 134-14 du code de commerce s'appliquent à la clause de non-concurrence litigieuse incluse dans le contrat d'agent commercial liant les parties.

L'article L 134-14 du code de commerce édicte que la clause de non-concurrence doit être établie par écrit et concerner le secteur géographique et, le cas échéant, le groupe de personnes confiés à l'agent commercial ainsi que le type de biens ou de services pour lesquels il exerce la représentation aux termes du contrat. La clause de non-concurrence n'est valable que pour une période maximale de deux ans après la cessation d'un contrat.

Comme le premier juge l'a exactement énoncé, il est en outre de jurisprudence acquise que la clause de non-concurrence doit être proportionnée, c'est-à-dire justifiée par les intérêts légitimes à protéger, compte tenu de l'objet du contrat, sans empêcher l'agent d'exercer toute activité professionnelle en portant ainsi atteinte à la liberté d'exercice de la profession du débiteur de l'obligation.

Enfin, la validité d'une clause de non-concurrence insérée dans un contrat d'agence commerciale n'est pas subordonnée à l'existence d'une contrepartie financière au profit de l'agent.

En l'espèce, la circonstance que le contrat d'agent commercial conclu entre les parties précise à l'article 9 « secteur d'activité » que l'agent commercial n'a ni secteur géographique spécialement attribué ni catégorie de clientèle, ne rend pas nulle au regard des dispositions précitées la clause de non-concurrence limitée dans l'espace à un rayon de vingt kilomètres à vol d'oiseau du siège des activités de la société Carat Immobilier.

Comme le premier juge l'a exactement énoncé, la clause litigieuse est conforme aux prescriptions de l'article L. 134-14 en ce qu'elle est limitée dans le temps et dans l'espace et n'est nullement imprécise.

Madame X ne peut pas soutenir que la limitation dans le temps de ladite clause s'avère excessivement longue au regard de la durée du contrat d'agent commercial qui s'est trouvé rompu trois mois et demi après sa conclusion, alors que ce contrat d'agent commercial avait été conclu pour une durée indéterminée et qu'il a été rompu de son seul fait.

Il n'est pas davantage établi à hauteur de cour que devant le premier juge que le rayon de vingt kilomètres imposés ne permette à Madame X d'exercer une activité conforme à sa formation et son expérience professionnelle dans un autre secteur géographique relativement proche en Alsace, l'évolution et la dynamisation des réseaux faisant partie du métier même d'agent immobilier.

C'est également par une exacte appréciation des faits de la cause que le premier juge a retenu que la clause litigieuse apparaissait nécessaire au vu des risques concurrentiels que Madame X pouvait présenter comme ayant été associée minoritaire et présidente de la société Carat Immobilier avant que les trois associés ne cèdent la totalité de leurs actions à la société Linkki et que le contrat d'agent commercial ne soit conclu entre la nouvelle direction et Madame X.

Il ne peut dès lors être tiré de la circonstance que le contrat de travail en qualité de négociatrice, qui avait pu lier Madame X à la société Carat Immobilier avant la cession des actions à la société Linkki et la démission de l'appelante de son poste de présidente, ne comportait pas de clause non-concurrence, la preuve de ce que la clause de non-concurrence insérée dans le contrat d'agent commercial conclu avec la nouvelle direction n'était pas nécessaire et n'était pas justifiée par des intérêts légitimes.

Madame X consacre de longs développements tendant à rendre compte des modalités d'exercice de l'activité d'agent immobilier par la société Carat Immobilier qui a adhéré au groupe Stéphane Plaza Immobilier, ce dans le but de démontrer qu'elle-même et cette société n'exerceraient pas des activités similaires car la société qu'elle a constituée ne disposerait pas des mêmes fonds et capitaux ni moyens de publicité, et ne proposerait aucun service de « home staging » à ses clients.

Cependant, le cœur d'activité d'un agent immobilier est bien de louer et de vendre des biens, de mettre en rapport des acheteurs et des vendeurs, des propriétaires bailleurs et des candidats locataires, peu important les leviers d'action mis en œuvre pour parvenir à la satisfaction de ces objectifs.

Il est constant que la société par actions simplifiée à associé unique créée par Madame X à Lingolsheim soit à l'intérieur d'un rayon de vingt kilomètres du siège des activités de la société Carat Immobilier à Schiltigheim, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Strasbourg le 22 mai 2018, a pour objet l'activité de transactions immobilières et commerciales, promotion immobilière et marchand de biens.

Le procès-verbal de constat d'huissier du 18 octobre 2018 démontre que Madame X a commercialisé des immeubles et en propose à la vente alors qu'il n'est nullement contesté qu'ils sont situés à l'intérieur d'un rayon de vingt kilomètres à vol d'oiseau du siège des activités de la société Carat Immobilier à Schiltigheim.

Elle ne peut valablement, pour échapper à l'application de la clause pénale contractuelle, se prévaloir de ce que les mandats de vente ou de mise en location des biens immobiliers litigieux auraient été reçus par des sociétés tierces qui l'ont à leur tour mandatée, notamment pour effectuer des visites, de sorte qu'elle n'aurait commis aucun acte de concurrence alors surtout que le contrat liant les parties prévoit que « l'agent commercial a le droit d'accepter la représentation de nouveaux mandants ».

En effet, la délégation de mandat de vente ou de location entre dans l'activité d'une agence immobilière de sorte que Madame X ne peut pas soutenir qu'elle n'a pas exercé d'activité similaire à celle de la société Carat Immobilier au motif qu'elle aurait vendu ou loué des biens par délégation de divers mandants.

Il résulte de ces énonciations que c'est par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge a énoncé que Madame X a violé la clause de non-concurrence s'imposant à elle du fait de la rupture du contrat d'agent commercial qu'elle avait conclu avec la société Carat Immobilier.

Madame X ne peut sérieusement arguer d'une volonté de nuire tirée du fait qu'elle a perçu les sommes dues au titre du droit de suite prévu à l' article 15 du contrat avant d'être assignée en justice pour se voir condamner à restituer les dites sommes en exécution de la clause de non-concurrence.

D'une part, Carat Immobilier devait verser à Madame X en application de l'article 15 du contrat les commissions perçues au titre de toutes les affaires définitivement conclues dans le délai de six mois suivant la date de cessation définitive du mandat et qui ont été la suite du travail de prospection effectué par Madame X pendant l'exécution du mandat, ce qu'elle a fait.

D'autre part, elle était fondée à assigner Madame X devant le tribunal pour voir sanctionner le manquement à l'obligation de non-concurrence conformément à l'article 16 du contrat d'agence commerciale qui prévoit dans ce cas une indemnité correspondant au total des commissions perçues par l'agent pendant les douze mois précédant la cessation du mandat.

Le principe du manquement par Madame X à la clause de non-concurrence contractuelle étant acquis, il reste à statuer sur le montant de l'indemnité dont elle est redevable et dont les parties conviennent qu'elle constitue une clause pénale dont le montant peut être modéré par le juge.

En l'espèce au regard de la différence de taille des structures, du volume d'affaires, du crédit publicitaire dont bénéficie la société Carat Immobilier en ce qu'elle est affiliée à un groupe national de forte renommée alors que la société créée par Madame X est une structure individuelle et artisanale, le montant de la clause pénale contractuelle apparaît manifestement excessif et le premier juge en a, à bon escient, réduit le montant à la somme de 3 000 .

Le jugement déféré sera donc confirmé en toutes ses dispositions.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Les dispositions du jugement déféré s'agissant des dépens et de l'article 700 du code de procédure seront confirmées.

Chaque partie succombant sur son propre appel, principal ou incident, il y aura lieu de dire que chacune d'entre elles supportera la charge de ses propres dépens et de ses frais irrépétibles d'appel.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement et contradictoirement,

CONFIRME la décision déférée en toutes ses dispositions,

Et y ajoutant,

DIT que chacune des parties supportera la charge de ses propres dépens et de ses frais irrépétibles d'appel.