Cass. 3e civ., 29 septembre 2010, n° 09-69.337

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 16 juin 2009), que, par acte du 15 octobre 1986, la société Laurentel a donné à bail à la société Lensotel, différentes surfaces et bâtiments à usage commercial d'hôtel, bar et restaurant ; que le bail stipulait que le preneur aura la charge des grosses réparations et celle du clos et le couvert, mais que la bailleresse fournira à ses frais les matériaux nécessaires à la réfection de la toiture ; qu'en cours d'exécution du bail, il est apparu que des travaux devaient être réalisés sur la toiture de l'un des bâtiments ; que la bailleresse a livré à la locataire les matériaux nécessaires ; que la société Lensotel n'ayant pas réalisé ces travaux, la bailleresse lui a notifié un commandement au visa de la clause résolutoire ; que la locataire a réalisé les travaux puis a assigné la société Laurentel en remboursement de leur coût ;

Attendu que la société Laurentel fait grief à l'arrêt de dire que les travaux de réfection totale de la toiture ainsi que les travaux rendus nécessaires par sa vétusté étaient à sa charge, alors, selon le moyen :

1°/ qu'aux termes de l'article 4-7 du bail, il était expressément stipulé : "le preneur aura la charge de l'entretien courant de l'immeuble. Par dérogation aux articles 605 et suivants du code civil, il aura également à sa charge le clos et le couvert, étant toutefois précisé que la bailleresse fournira à ses frais, les matériaux nécessaires à la réfection des toitures" ; que cette clause claire et précise mettait à la charge de la société Lensotel, locataire, toutes les grosses réparations, y compris la réfection totale de la toiture ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de l'article 4-7 précité, en violation de l'article 1134 du code civil ;

2°/ que la cour d'appel a apprécié le caractère total ou partiel de la réfection de la toiture au regard de la seule rotonde ; qu'au contraire, il convenait d'apprécier ce caractère au regard de l'ensemble des locaux compris dans l'assiette du bail, de sorte que la réfection de la toiture de la seule rotonde constituait une réfection partielle de la toiture des locaux loués, entrant dans le champ l'application de l'article 4-7 du bail ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé les articles 606 et 1134 du code civil ;

3°/ qu'en affirmant que, faute de clause dérogatoire, les travaux de réfection de la toiture de la rotonde étaient en toute hypothèse à la charge de la société Laurentel, bailleresse, comme dus à la vétusté, sans identifier ni analyser, même sommairement, les éléments sur lesquels elle se fondait, la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de motifs, en violation de l'article 455 du code de procédure civile ;

4°/ qu'en statuant comme elle l'a fait, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les travaux de réfection de la toiture de la seule rotonde n'étaient pas dus à un défaut d'entretien imputable à la société Lensotel, locataire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1755 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant retenu à bon droit que la clause du bail, transférant au preneur la charge des grosses réparations et celle du clos et du couvert, devait être interprétée restrictivement et ne pouvait inclure la réfection totale de la toiture de l'un des bâtiments compris dans l'assiette du bail, la cour d'appel a, par ce seul motif, légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi.