CA Paris, Pôle 5 ch. 4, 30 juin 2021, n° 19/22483

La société Guy Hoquet L'Immobilier anime et développe un réseau d'agences immobilières au moyen de contrats de franchise.

La société Vesqueimmo, dont M. X est le liquidateur judiciaire, exploitait dans le Calvados (14) l'activité d'agent immobilier.

Le 6 juin 2008, la société Vesqueimmo a signé un contrat de franchise avec la société Guy Hoquet afin d'ouvrir une agence à Lisieux.

Le 30 novembre 2010, la société Vesqueimmo a signé un second contrat de franchise avec la société Guy Hoquet afin d'ouvrir une agence à Pont-l'Evêque.

Le 6 juin 2013, les deux contrats de franchise ont été sont renouvelés pour une durée de 5 ans.

A la suite de difficultés économiques, le franchisé a annoncé en mars 2014 la fermeture de l'agence de Pont-l'Evêque.

La situation financière de Vesqueimmo continuant de se détériorer, une promesse synallagmatique de cession du fonds de commerce de Lisieux a été signé le 7 mai 2015 avec un acquéreur présenté par le franchiseur, la vente étant prévue pour le 30 juin. Cette vente n'a cependant eu lieu que le 23 novembre 2015 pour un prix de 100 000 euros à une société Immolis que Mme Y et M. Z, signataires de l'avant-contrat, s'étaient substitués dans l'intervalle.

Le franchiseur estimant avoir une créance sur la société Vesqueimmo a formé opposition à la libération du prix pour la somme de 143 663,73 euros et a décidé d'initier cette instance.

Par acte du 13 janvier 2016 la société Guy Hoquet L'Immobilier a assigné la société Vesqueimmo devant le tribunal de commerce de Paris.

Le 22 juin 2016, la société Vesqueimmo a fait l'objet d'une procédure de liquidation judiciaire, M. X étant désigné en tant que liquidateur judiciaire et intervenant volontairement à la procédure à partir de I'audience du 13 janvier 2017.

C'est dans ces conditions que, par un jugement du 3 juillet 2019, le Tribunal de commerce de Paris a :

Débouté la SELARL X, ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Vesqueimmo de ses demandes de déclarer nuls les contrats de franchise signés au titre des agences de Lisieux et Pont L'Evêque et la a déboutés de ses demandes de restitution de commissions correspondantes,

Fixé à la somme de 16 971,65 euros le montant de la créance de Guy Hoquet L'Immobilier à inscrire au passif de la liquidation judiciaire de la société Vesqueimmo,

Condamné la société Guy Hoquet L'Immobilier à verser à la SELARL X, ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Vesqueimmo la somme de 20 000 euros de dommages et intérêts,

Condamné la société Guy Hoquet L'Immobilier à verser à la SELARL X, ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Vesqueimmo la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 CPC,

Ordonné l'exécution provisoire à l'exception de la fixation de créance,

Débouté les parties de leurs demandes autres plus amples ou contraires,

Condamne la société Guy Hoquet L'Immobilier aux dépens.

Par déclaration au greffe de la Cour du 4 décembre 2019, la société Guy Hoquet L'Immobilier a interjeté appel de ce jugement.

Vu les dernières conclusions signifiées le 1er mars 2021 par la société Guy Hoquet L'Immobilier, par lesquelles il est demandé à la Cour de :

Vu les contrats de franchise du 6 juin 2008 et du 30 novembre 2010, renouvelés le 6 juin 2013, Vu les articles L. 141-14 et suivants du Code de commerce, Vu les articles L. 330-3 et R. 330-1 du Code de commerce,

Vu les anciens articles 1116, 1304 et 1338 du Code civil applicables à l'espèce, Vu l'article 1240 du Code civil, Vu la jurisprudence citée et produite aux débats, et les autres pièces visées,

DECLARER l'appel interjeté par la société Guy Hoquet L'Immobilier autant recevable que bien fondé ;

INFIRMER la décision entreprise en ce qu'elle a :

- Débouté la société Guy Hoquet L'Immobilier de sa demande de fixation au passif de la société Vesqueimmo de la somme de 16.244,41 euros au titre des redevances contractuelles dues et de la somme de 109 656,60 euros au titre de l'indemnité de résiliation anticipée pour faute relative au contrat de franchise de Pont L'Evêque ;

- Condamné la société Guy Hoquet L'Immobilier à payer au liquidateur judiciaire la somme de 20 000 à titre de dommages-intérêts, outre 5 000 au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu'il a fixé au passif de la société Vesqueimmo la somme de 16 971,65 euros TTC à titre de redevances contractuelles restées impayées au titre du contrat de franchise relatif au territoire de Lisieux ;

CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu'il n'a fait droit à aucune demande d'annulation des contrats et de réparation de dommages qui en résulteraient ;

CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la société Vesqueimmo de sa demande de dommages-intérêts au titre du retard de la cession de l'agence de Lisieux ;

Et statuant à nouveau,

FIXER AU PASSIF de la société Vesqueimmo les créances suivantes de la société Guy Hoquet L'Immobilier :

- la somme de 16 244,41 euros TTC à titre de redevances contractuelles restées impayées au titre du contrat de franchise relatif au territoire de Pont L'Evêque ;

- la somme de 118 313,70 euros au titre de l'indemnité de résiliation anticipée pour faute, au titre de la rupture du contrat de franchise Guy Hoquet L'Immobilier relatif à l'agence de Pont L'Evêque, par application des stipulations de l'article 17.2 de ce contrat « Résiliation après l'ouverture de l'agence » ;

CONSTATER que la demande d'annulation du contrat de franchise de Pont L'Evêque est prescrite ;

SUBSIDIAIREMENT, DECLARER cette demande d'annulation irrecevable ;

TRES SUBSIDIAIREMENT, DECLARER cette demande d'annulation non fondée.

DEBOUTER Maître X ès qualité de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires ;

CONDAMNER Maître X ès qualité de Liquidateur Judiciaire de la société Vesqueimmo à payer à la société Guy Hoquet L'Immobilier la somme de 30 000 euros, par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais de constat d'Huissier de Justice du 23 mars 2015 (pièce n° 8).

Vu les dernières conclusions signifiées le 1er mars 2021 par SELARL X ès qualités de liquidateur judiciaire à la liquidation judiciaire de la société Vesqueimmo, par lesquelles il est demandé à la Cour de :

Vu les dispositions de l'article 1101 et suivants du Code civil,

Vu les dispositions de l'article L 330-3 du Code de commerce,

Il est demandé à la Cour de :

DECLARER irrecevable comme nouvelle la demande de la société Guy Hoquet L'Immobilier excédant la somme de 109 656,60 euros au titre de l'indemnité de résiliation anticipée pour faute, au titre de la rupture du contrat de franchise relatif à l'agence de Pont L'Evêque.

INFIRMER le jugement rendu le 3 juillet 2019 par le Tribunal de commerce de Paris en ce qu'il a :

- Débouté la SELARL X ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Vesqueimmo de ses demandes de déclarer nuls les contrats de franchise signés au titre des agences de Pont L'Evêque et Lisieux et la déboute de ses demandes de restitution de commissions correspondantes,

- Fixé à la somme de 16.971,65 le montant de la créance de la société Guy Hoquet IMMOBILIER,

- Condamné la société Guy Hoquet à verser là la SELARL X ès qualité de liquidateur judiciaire de la société Vesqueimmo a somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Statuant à nouveau sur les points infirmés :

JUGER nul le contrat de franchise signé le 30 novembre 2010 entre la société Vesqueimmo et la société Guy Hoquet L'Immobilier sur le secteur de Pont L'Evêque,

CONDAMNER la société Guy Hoquet L'Immobilier à restituer à la SELARL X ès qualités de liquidateur judiciaire à la liquidation judiciaire de la société Vesqueimmo l'intégralité du droit d'entrée et des redevances (permanents et au titre de la participation à la communication du réseau) payées au titre du contrat de franchise signé le 30 novembre 2010 entre la société Vesqueimmo et la société Guy Hoquet L'Immobilier sur le secteur de Pont L'Evêque,

JUGER nul le renouvellement intervenu le 6 juin 2013 du contrat de franchise entre la société Vesqueimmo et la société Guy Hoquet L'Immobilier sur le secteur de Lisieux,

CONDAMNER la société Guy Hoquet L'Immobilier à restituer à la SELARL X ès qualités de liquidateur judiciaire à la liquidation judiciaire de la société Vesqueimmo l'intégralité des redevances (permanents et au titre de la participation à la communication du réseau) payées au titre du renouvellement du 6 juin 2013 du contrat de franchise signé entre la société Vesqueimmo et la société Guy Hoquet L'Immobilier sur le secteur de Lisieux,

CONDAMNER la société Guy Hoquet L'Immobilier à payer à la SELARL X ès qualités de liquidateur judiciaire à la liquidation judiciaire de la société Vesqueimmo la somme de 110 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de sa responsabilité dans le retard de l'exécution du compromis de vente signé avec Monsieur A,

CONDAMNER la société Guy Hoquet L'Immobilier à payer à la SELARL X ès qualités de liquidateur judiciaire à la liquidation judiciaire de la société Vesqueimmo la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de l'opposition abusive pratiquée sur le paiement du prix de vente du fonds de commerce et ayant amené à la liquidation judiciaire de la société Vesqueimmo,

DEBOUTER la société Guy Hoquet L'Immobilier de toutes demandes financières, CONFIRMER le jugement pour le surplus,

Y ajoutant :

CONDAMNER la société Guy Hoquet L'Immobilier à payer à la SELARL X ès qualités de liquidateur judiciaire à la liquidation judiciaire de la société Vesqueimmo une somme de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER la société Guy Hoquet L'Immobilier dépens d'appel.

SUR CE

LA COUR

S'agissant de l'irrecevabilité de la demande excédant la somme de 109 656,60 euros au titre de l'indemnité de résiliation anticipée pour faute, au titre de la rupture du contrat de franchise relatif à l'agence de Pont L'Evêque, la Cour rappelle que ne sont pas nouvelles en appel les prétentions par lesquelles les parties élèvent le montant de leurs réclamations dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins. Or, en l'espèce, la prétention à hauteur de 118 313,70 euros au titre de l'indemnité de résiliation anticipée pour faute, au titre de la rupture du contrat de franchise Guy Hoquet L'Immobilier relatif à l'agence de Pont L'Evêque, par application des stipulations de l'article 17.2 de ce contrat « Résiliation après l'ouverture de l'agence », tend aux mêmes fins que la prétention formée en première instance à hauteur de la somme de 109 656,60 euros.

En conséquence la fin de non-recevoir prise de l'article 564 du code de procédure civile sera rejetée.

S'agissant de la recevabilité de la demande en nullité pour dol par défaut d'information précontractuelle du contrat de franchise du 30 novembre 2010 du secteur de Pont-l'Evêque, si le tribunal a dit cette action recevable au motif que l'agence avait ouvert en mai 2012 seulement, que le contrat avait été renouvelé par anticipation en juin 2013 et que la demande datait de janvier 2016, la Cour observe que le contrat ne prévoit pas de retarder son entrée en vigueur et que les parties ont stipulé que la redevance permanente due au franchiseur s'appliquait pendant toute la durée du contrat, c'est-à-dire immédiatement.

Cependant, pour l'application de la prescription quinquennale de l'article 1304 du code civil, il convient de rechercher la date à laquelle le franchisé a connu ou aurait dû connaître le défaut d'information allégué.

Or, en l'espèce, s'agissant de l'état réel du marché, du sous-dimensionnement allégué du secteur et de son prétendu défaut de pertinence géographique qui, selon le moyen, rendent non conforme et trompeuse l'information fournie, le franchisé ne soutient pas valablement avoir dû attendre le mois de janvier 2014, date de clôture de son premier exercice comptable, pour découvrir le vice allégué de son consentement.

En effet, s'il indique avoir découvert le vice de son consentement en prenant connaissance des mauvais résultats reflétés dans les comptes ainsi arrêtés, les responsabilités de gestion du chef d'entreprise ne sont pas suspendues dans l'attente de la réalisation des documents comptables et fiscaux obligatoires. Ce chef d'entreprise, surtout pour une structure aussi légère qu'une agence immobilière telle celle de Pont-l'Evêque, doit se rendre compte au fil des jours des pertes financières qui s'accumulent, sans attendre la clôture des comptes annuels.

En l'espèce, il est constant que le contrat a été renouvelé par anticipation en juin 2013 et que l'action en nullité a été exercée en mai 2016, alors que le franchisé connaissait à cette date depuis plus de cinq années l'état réel du marché dont il prétend que celui-ci lui a révélé les insuffisances de l'information précontractuelle délivrée avant la conclusion du contrat initial.

Il s'en déduit que même à supposer - ainsi que le demande le liquidateur ès qualités - que le renouvellement de 2013 ne soit pas un nouvel état de la volonté contractuelle des parties mais seulement un « calage » administratif, l'action en nullité du contrat de 2010 afférent à l'agence de Pont-l'Evêque est prescrite.

Le jugement entrepris sera donc infirmé sur ce point.

Par conséquent et par l'effet de la prescription, ne seront pas examinés au fond les moyens de nullité du contrat du 30 novembre 2010 pris du défaut d'information pertinente au sens de l'article L330-3 du code de commerce et des prétendues manoeuvres dolosives par encouragement à conclure un contrat non rentable, dans le seul but d'engranger des droits d'entrée au préjudice du franchisé.

S'agissant de la demande en nullité pour dol du renouvellement du contrat du 6 juin 2013 afférent à l'exploitation de l'agence de Lisieux, le tribunal doit être approuvé d'avoir, par des motifs pertinents que la Cour adopte, considéré que contrairement à ce que soutient le liquidateur ès qualités, il n'est nullement démontré en l'espèce que la société Guy Hoquet L'Immobilier a voulu la tromper en lui dissimulant une information essentielle, à savoir que par suite d'une erreur de facturation, elle restait devoir au franchiseur une somme de 15 037,11 euros que celui-ci lui a fait réclamer par son mandataire de recouvrement, erreur provoquée sans laquelle, selon le moyen, elle n'aurait pas conclu le renouvellement du contrat.

Les premiers juges ont exactement rappelé à cet égard qu'il appartenait au franchisé, indépendant du franchiseur, de tenir sa propre comptabilité et de vérifier ainsi les sommes dues à celui-ci en exécution du contrat, étant observé que le calcul des redevances dues, selon le contrat, s'obtient aisément en additionnant une part fixe déterminée et une part variable résultant de l'application d'un pourcentage sur le chiffre d'affaires de l'agence que le chef d'entreprise ne peut valablement prétendre méconnaître. Bien que l'erreur de facturation ait été commise par le franchiseur, la possibilité pour le franchisé de vérifier, à partir de ses propres chiffres d'affaires et des clauses du contrat, le montant de ses obligations contractuelles à l'égard du franchiseur le prive de la possibilité de se prévaloir valablement de la mauvaise foi de celui-ci, qui est présumée en l'espèce ou de l'intention dolosive de ce franchiseur, qui n'est d'ailleurs pas établie.

Les moyens soutenus par la société Guy Hoquet L'Immobilier, au soutien de son appel principal relatif à sa demande en fixation de créance au passif de la société Vesqueimmo pour la somme de 16 244,41 euros au titre des redevances contractuelles dues et pour la somme de 109 656,60 euros au titre de l'indemnité de résiliation anticipée pour faute relative au contrat de franchise de Pont L'Evêque, ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont le premier juge a connu et auxquels il a répondu par des motifs exacts que la Cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation.

A ces justes motifs il sera seulement ajouté ce qui suit.

Pour retenir que le contrat afférent à l'agence de Pont-l'Evêque avait cessé d'un commun accord en mars 2014 sans demande de dédommagement, les premiers juges ont justement souligné que le franchiseur n'avait produit, au titre de 2014, aucune facture de commission qui aurait été appelée et qui aurait fait l'objet d'avis de prélèvement postérieur à mars 2014 ;

Cette circonstance corrobore, ainsi qu'ils l'ont retenu, l'analyse qu'ils ont faite d'un échange de lettres des 18 et 19 mars 2014.

En effet, alors que, par lettre du 18 mars 2014, le franchisé a informé le franchiseur de son intention de fermer l'agence de Pont-l'Evêque à la fin du mois en cours et que, dès le lendemain, le franchiseur a répondu en écrivant qu'il comprenait la décision de fermer cette agence secondaire, ce qu'il a expressément salué comme un acte de management courageux permettant de recentrer les forces du franchisé sur le point de vente principal, ce franchiseur a ainsi accepté le principe d'une résiliation anticipée du contrat de franchise pour des motifs économiques dans des termes qui, rapprochés de l'arrêt des facturations déjà mentionné, ont manifesté sans équivoque auprès du franchisé sa renonciation, dans l'intérêt du réseau, à l'indemnité de résiliation prévue au contrat. Compte tenu de la lettre du 19 mars 2014 suivi de l'arrêt des facturations, le franchisé ne pouvait pas se douter que le franchiseur entendait se réserver, en dépit de l'attitude de coopération que celui-ci avait affichée, qui est typique du contrat de franchise et qui en l'espèce n'a été assortie d'aucune condition, de lui demander de continuer le paiement des redevances ou de verser l'indemnité de résiliation prévue au contrat. Par conséquent, le franchiseur soutient vainement en l'espèce qu'il n'a ni accepté la rupture anticipée ni renoncé à tout recours ultérieur en indemnité sur le fondement du contrat.

Alors que l'attestation circonstanciée de M. B démontre que l'agence était bien fermée en juin 2014, le franchiseur échoue à démontrer, sur la seule base des inscriptions modificatives du RCS, le fait contesté que l'agence a été exploitée jusqu'au mois de décembre 2014.

Par conséquent, le franchiseur est mal fondé à soutenir qu'il a conservé son droit d'exiger l'application du contrat jusqu'au 6 juin 2018 et que la résiliation est intervenue au 1er janvier 2015 aux torts du franchisé.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes en fixation de créance au passif de la société Vesqueimmo pour la somme de 16 244,41 euros au titre des redevances contractuelles dues et pour la somme de 109 656,60 euros au titre de l'indemnité de résiliation anticipée pour faute relative au contrat de franchise de Pont L'Evêque.

S'agissant de la condamnation du franchiseur à payer une somme de 20 000 euros à titre de dommages-intérêts, le tribunal doit être approuvé d'avoir retenu que le franchiseur n'avait pas commis de faute délictuelle à l'occasion de la cession du fonds de commerce de Lisieux, pour avoir manqué à vérifier que l'acquéreur, M. A remplissait à titre personnel les conditions d'attribution de la carte professionnelle d'agent immobilier et pour avoir ainsi causé un retard à la cession envisagée qui a néanmoins eu lieu avec le recours à une société ayant pour gérant cette même personne qui avait été présentée par le franchiseur. La substitution de la société à l'acquéreur ayant signé le « compromis » de cession démontre que le défaut de capacité n'était pas dirimant et la faute dommageable n'est nullement démontrée. La lecture de l'avant-contrat enseigne d'ailleurs que les cessionnaires s'étaient expressément réservé le droit de demander que la cession soit poursuivie malgré la non réalisation d'une condition suspensive en adressant au cédant une simple lettre recommandée avant l'expiration du délai de réalisation de cette condition fixé au 30 juin 2015. Le cédant avait donc accepté le risque d'un retard dans la réalisation de la condition suspensive et la connaissance qu'avait le franchiseur, non partie à cet acte, de la difficulté liée au défaut chez le cessionnaire de diplôme suffisant pour obtenir la carte professionnelle, ne permettant pas d'espérer lever la condition avant le 30 juin 2015, est en définitive sans emport sur la responsabilité délictuelle du franchiseur.

Toutefois, dès lors qu'il est établi qu'au moment de quitter le réseau le franchisé restait devoir des sommes au franchiseur, quand bien même celui-ci s'est trompé sur l'étendue de ses droits s'agissant de l'indemnité de résiliation, l'opposition entre les mains du notaire faite au paiement du prix de cession du fonds de commerce n'a été ni disproportionnée ni abusive et ne peut être sanctionnée en l'espèce par l'allocation de dommages et intérêts. En effet, s'agissant de l'abus de droit, ni l'intention de nuire du franchiseur ni sa légèreté blâmable ne sont caractérisées en l'espèce.

C'est pourquoi, sur ce point le jugement entrepris sera infirmé, le franchisé devant être débouté de la demande formée à ce titre.

S'agissant des autres demandes et des frais, le jugement entrepris qui a exactement statué sera confirmé, sauf à dire que chacune des parties qui a succombé partiellement en ses demandes dès la première instance conservera la charge de ses dépens et qu'il n'y a pas lieu à indemnité de procédure au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

S'agissant des frais en appel, le présent arrêt retiendra les mêmes dispositions que pour la première instance.

PAR CES MOTIFS :

Infirme le jugement entrepris mais seulement en ce que :

- il a dit non prescrite l'action en nullité du contrat afférent à l'agence de Pont-l'Evêque pour dol formée par le liquidateur ès qualités contre la société Guy Hoquet L'Immobilier ;

- il a condamné la société Guy Hoquet L'Immobilier à payer des dommages et intérêts au liquidateur ès qualités pour opposition au paiement du prix de cession du fonds de commerce ;

- il a statué sur les dépens et l'indemnité de l'article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau sur ce point,

Dit que l'action en nullité du contrat de franchise du 30 novembre 2010 du secteur de Pont-l'Evêque pour dol formée par le liquidateur ès qualités contre la société Guy Hoquet L'Immobilier est prescrite,

Déboute le liquidateur ès qualités de sa demande en dommages-intérêts sur le fondement de la responsabilité délictuelle,

Déboute les parties de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Laisse les dépens de première instance à la charge de la partie qui les a exposés,

Pour le surplus et y ajoutant,

Confirme le jugement entrepris,

Déboute les parties de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile en appel,

Dit que chaque partie conservera la charge des dépens d'appel qu'elle a exposés,

Rejette toute autre demande.