CA Paris, Pôle 5 ch. 3, 20 novembre 2019, n° 18/01647

FAITS ET PROCÉDURE :

 

Par acte sous seing privé du 18 décembre 2013, avec effet au 1er janvier 2014, la SCI ASTERIA CHEVILLY a donné à bail à la SARL COUTELLERIE DE THIERS des locaux commerciaux sis à Chevilly Larue ainsi désignés 'au rez de chaussée, un local à usage de bureau d'une surface de 145m² environ selon plan annexé ; usage des sanitaires communs et parties communes', pour une activité 'd'équipement de loisirs et de professionnel de la sécurité' moyennant un loyer annuel en principal de 26.400 euros, payable mensuellement et d'avance.

 

La SCI ASTERIA CHEVILLY a fait signifier à la SARL COUTELLERIE DE THIERS un commandement de payer visant la clause résolutoire le 26 mai 2014.

 

Par ordonnance du 7 janvier 2015, le juge des référés du tribunal de grande instance de Créteil a condamné la SARL COUTELLERIE DE THIERS à payer à la SCI ASTERIA CHEVILLY la somme de 16.860 euros à titre de provision sur l'arriéré de loyers arrêté au 16 décembre 2014, outre les loyers à échoir et a suspendu les effets de la clause résolutoire pendant 6 mois, à raison de 6 versements de 2.810 euros chacun, chaque mois, en sus du loyer courant à compter du premier jour du premier mois suivant la signification de l'ordonnance et tous les premiers jours des mois suivants.

 

Le juge des référés a dit qu'à défaut de paiement d'un seul versement, la clause résolutoire serait de plein droit acquise et que dans cette hypothèse la SARL LA COUTELLERIE DE THIERS serait redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer, outre taxes et charges, jusqu'à la libération des lieux.

 

Par courrier du 23 avril 2015, le conseil de la SCI ASTERIA CHEVILLY a indiqué au conseil de la SARL COUTELLERIE DE THIERS qu'en l'absence de règlement au début du mois d'avril 2015, la clause résolutoire était désormais acquise et qu'il entendait donc poursuivre l'expulsion.

 

Suivant procès verbal de reprise des lieux après restitution des clés dressé le 29 mai 2015, Maître

X, agissant en vertu de l'ordonnance de référé sus visée, s'est vu remettre par M. Z Y, gérant déclaré de la SARL COUTELLERIE DE THIERS, les clés du local sis ..., après que l'huissier de justice a constaté que les lieux étaient inoccupés, vides de tous biens meubles et objets mobiliers.

 

Suivant acte d'huissier de justice signifié le 3 février 2016, la SARL COUTELLERIE DE THIERS a fait assigner la SCI ASTERIA CHEVILLY devant le tribunal de grande instance de Créteil.

 

Par jugement du 4 décembre 2017, le tribunal de grande instance de Créteil a :

 

Débouté la SARL LA COUTELLERIE DE THIERS de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance ;

 

Débouté la SARL LA COUTELLERIE DE THIERS de sa demande de répétition de l'indu ;

 

Condamné la SARL LA COUTELLERIE DE THIERS à payer, en deniers ou quittances, à la SCI ASTERIA CHEVILLY la somme de 3.140 euros au titre de l'arriéré locatif et d'occupation arrêté, pour la partie débit, au mois de mai 2015 inclus, et pour la partie crédit au 23 mai 2017, date du dernier paiement de 1.000 euros pris en compte, au jour du jugement, compte tenu du décompte arrêté au 23 mai 2017 tel que communiqué par l'Etude d'huissiers MEUNIER X DI PERI ;

 

Précisé que tous les paiements spontanés figurant sur ce décompte ont été imputés sur la dette que la SARL LA COUTELLERIE DE THIERS avait l'intention de payer compte tenu de l'échéancier mis en place pour apurer son arriéré locatif et/ou d'indemnité, pour un total de 14.500 euros après l'acompte de 5.000 euros imputé le 12 mars 2015 ;

 

Précisé que les montants provenant des saisies attributions ont été imputés sur l'article 700 et les frais de recouvrement et de poursuite ;

 

Condamné la SARL LA COUTELLERIE DE THIERS à payer à la SCI ASTERIA CHEVILLY la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

 

Condamné la SARL LA COUTELLERIE DE THIERS à payer à la SCI ASTERIA CHEVILLY la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;

 

Condamné la SARL LA COUTELLERIE DE THIERS aux entiers dépens de l'instance ;

 

Ordonné l'exécution provisoire du jugement ;

 

Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

 

Par déclaration du 12 janvier 2018, la SARL COUTELLERIE DE THIERS a interjeté appel de ce jugement.

 

Dans ses dernières conclusions, notifiées par le RPVA le 24 juin 2019, la SARL COUTELLERIE DE THIERS demande à la Cour de :

 

Vu les pièces versées aux débats,

 

Vu les dispositions des articles 1721, 1724 et 1376 du Code civil (ancienne codification)

 

Vu les articles 1134 et 1147 du Code civil (ancienne codification)

 

Vu les articles 1171 et 1219 nouvelle codification du Code civil

 

Vu l'article 6-1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'Homme et des libertés fondamentales

 

Vu l'article 32-1 du Code de procédure civile

 

DECLARER recevable et fondée l'appelante en ses demandes, fins et conclusions

 

Y faisant droit,

 

INFIRMER la décision entreprise en ce qu'elle a :

 

- débouté la SARL COUTELLERIE DE THIERS de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance ;

 

- débouté la SARL COUTELLERIE DE THIERS de sa demande de répétition de l'indu ;

 

- condamné la SARL COUTELLERIE DE THIERS à payer, en deniers ou quittances, à la SCI ASTERIA CHEVILLY la somme de 3.140 euros au titre de l'arriéré locatif et d'occupation arrêté, pour la partie débit, au mois de mai 2015 inclus, et pour la partie crédit au 23 mai 2017, date du dernier paiement de 1.000 euros pris en compte, au jour du jugement, compte tenu du décompte arrêté au 23 mai 2017 tel que communiqué par l'Etude d'huissiers MEUNIER X DI PERI ;

 

- condamné la SARL COUTELLERIE DE THIERS à payer à la SCI ASTERIA CHEVILLY la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive;

 

- condamné la SARL COUTELLERIE DE THIERS à payer à la SCI ASTERIA CHEVILLY la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance

 

- débouté la SARL COUTELLERIE DE THIERS de ses demandes plus amples ou contraires .

 

Statuant à nouveau,

 

CONSTATER la disproportion des sommes indûment réglées par la SARL COURTELLERIE DE THIERS au profit de la SCI ASTERIA CHEVILLY au titre des loyers et provisions pour charges et l'absence de régularisation par la bailleresse

 

CONSTATER le préjudice de jouissance causé par la bailleresse

 

En conséquence,

 

CONDAMNER le bailleur à verser la somme de 20.000,00 euros au titre de la réparation du préjudice de jouissance causé à la SARL COURTELLERIE DE THIERS

 

CONDAMNER le bailleur à verser la somme de 19.270,00 euros au titre de la répétition de l'indu correspondant à l'absence de régularisation de charges

 

DEBOUTER la SCI ASTERIA de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions et spécialement de son appel incident à voir la SARL COUTELLERIE DE THIERS être condamnée à payer la somme de 10.000,00 euros à titre de dommages te intérêts pour procédure abusive et celle de 5.000,00 euros au titre de l'article 700 du CPC CONDAMNER en outre SCI ASTERIA CHEVILLY au paiement de la somme de 3.000,00 euros au titre de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens qui seront recouvrés par la SELARL BDL

AVOCATS conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.

 

Dans ses dernières conclusions, notifiées par le RPVA le 10 juillet 2018, la SCI ASTERIA CHEVILLY demande à la cour de:

 

- Débouter la SARL COUTELLERIE DE THIERS de toutes ses demandes fins et conclusions,

 

- Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

 

- Condamner la SARL COUTELLIERE DE THIERS à payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et interéts pour procédure abusive et injustifiée.

 

- Condamner la SARL COUTELLERIE DE THIERS a payer la somme de 5.000 euros en vertu de l'article 700 du CPC à la SCI ASTERIA CHEVILLY.

 

- La condamner en tous les dépens de première instance et d'appel dont distraction pour ceux qui le concerne au profit de Maître Nathalie LESENECHAL Avocat postulant.

 

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 9 septembre 2019.

MOTIFS DE LA DÉCISION

 

1°) Sur le préjudice subi par la SARL Coutellerie de Thiers en raison d'un trouble de jouissance

 

L'appelante soutient que les difficultés d'exploitation qu'elle a pu rencontrer, sont imputables à l'absence de jouissance normale des lieux loués et que dès lors les demandes formées sont recevables et bien fondées.

 

Le préjudice dont elle demande réparation à hauteur de la somme de 20.000 euros résulte de : la perte d'exploitation sèche imputable aux travaux de la RN7 ; la perte de jouissance du stand de tir/jardin ; l'augmentation des charges et loyers ; la multiplication des procédures abusives et frais attenants.

 

La société La coutellerie de Thiers, se plaint également des conditions de conclusion du contrat de bail en date du 18 décembre 2013, qui lui a été consenti par la SCI à des conditions financières plus désavantageuses que celles du contrat de bail précédent, l'assiette du bail ayant été réduite, et le montant des loyers et charges augmenté, la société bailleresse lui ayant ainsi imposé de poursuivre son activité avec un contrat aux conditions 'peu ou prou léonines'. Elle allègue que la bailleresse a manqué à son obligation de délivrance, puisqu'elle 's'est vue infliger, la fermeture de tout accès à son magasin, par la transformation du parking situé à l'entrée de son magasin, en un trottoir très large empêchant toute possibilité de stationnement et après avoir dû supporter d'importants travaux définitivement fâcheux en terme d'accès et de localisation du magasin'.

 

L'intimée conclut à la confirmation du jugement entrepris, en ce qu'il a débouté la société La Coutellerie de Thiers. Elle fait valoir que la société sous locataire se prévaut de l'application de l'article 1721 du code civil, mais ne précise par les vices et défauts affectant la chose louée ce qui rend la demande irrecevable et mal fondée et qu'aucun manquement du bailleur à ses obligations de délivrance, d'entretien des lieux et de jouissance paisible des lieux loués ne peut lui être reproché.

 

2°) La cour relève que les parties ont tout d'abord été liées par un premier contrat de sous bail, en date du 1er août 2009, conclu pour une durée de 9 ans, la SCI ASTERIA CHEVILLY, bénéficiant d'un contrat de crédit bail. A la suite de la délivrance d'un commandement visant la clause résolutoire, le juge des référés du tribunal de grande instance de Créteil par ordonnance en date du 21 août 2012, a constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail et ordonné l'expulsion de la société La Coutellerie de Thiers. Cette dernière étant restée dans les lieux, les parties ont conclu un nouveau sous bail. Alors que le premier bail avait été consenti moyennant le paiement d'un loyer annuel de 24.600 euros, et d'une provision pour charges régularisable annuellement, ce nouveau bail était consenti moyennant un loyer annuel de 26.400 euros, payable mensuellement d'avance et une provision pour charges forfaitaire de 600 euros. L'assiette du bail était modifiée, dans la mesure où alors que l'ancien bail indiquait que la désignation du local portait sur : 'au rez de chaussée, un local à usage de bureau de 150m² environ selon plan annexé ; droit à l'usage du jardin à gauche du local dénommé pelouse sur le plan 2 annexé, l'entretien dudit jardin étant exclusivement à la charge du sous locataire ; usage des sanitaires communs et parties communes' alors que le nouveau bail porte sur les locaux suivants :'au rez de chaussée, un local à usage de bureau d'une surface de 145m² environ selon plan annexé ; usage des sanitaires communs et parties communes'.

 

Cependant, le premier bail ayant pris fin, faute de contestation par le preneur de la décision constatant l'acquisition de la clause résolutoire, les parties ont librement négocié les conditions d'un nouveau bail, qui fait désormais la loi des parties, sans que la société locataire, devenue occupante sans droit ni titre à l'époque de sa signature, ne puisse arguer d'un abus de la bailleresse dans la négociation des clauses de ce nouveau bail, d'autant que les modifications apportées au bail initial, sont limitées, et ne sont affectées d'aucunes disproportions manifestes.

 

Selon le dispositif de ses conclusions, la société sous locataire fonde ses demandes sur les articles 1721 et 1724 du code civil. Il convient d'observer que la garantie de l'article 1721 du code civil, ne porte que sur les vices cachés et non sur les vices apparents. En l'espèce, la société sous locataire, ne se prévaut d'aucun vice caché.

 

Le jugement entrepris, par une motivation pertinente que la cour adopte a réfuté les manquements à l'obligation de délivrance et de jouissance paisibles, allégués par la société locataire.

 

En cause d'appel, la société sous locataire se plaint également de la modification de la voirie devant son commerce qui en aurait supprimé l'accès. Cependant, elle n'établit pas que l'accès à son commerce a été supprimé. La privation de l' avantage que présentait pour elle, le parking public, situé devant son commerce, n'est pas du fait du bailleur, mais résulte de la modification de la voirie. C'est à juste titre que le premier juge a rappelé qu'en application de l'article 1725 du code civil, le bailleur ne doit pas garantie au preneur pour les troubles apportés à sa jouissance du fait d'un tiers.

 

Dans ces conditions, aucune faute ne pouvant être reprochée à la SCI bailleresse, il convient de confirmer le jugement entrepris qui a débouté la société La Coutellerie de Thiers de sa demande de dommages intérêts.

 

Sur la répétition de l'indu

 

La société La Coutellerie de Thiers, conteste le caractère forfaitaire des charges qui lui a été imposé dans le cadre du bail de 2013, et le défaut de régularisation des provisions pour charges pour la période antérieure, que dès lors, la SCI bailleresse a indûment perçu une somme de totale de 19.270 euros pour la période écoulée du 1er février 2011 au 1er janvier 2015, dont elle demande restitution. Elle détaille de la façon suivante la somme de 19.270 euros :

 

- du 01 février 2011 au 01 janvier 2012'.. la somme de 410 euros X 11 = 4.510,00 euros

 

- du 01 janvier 2012 au 01 janvier 2013'.. la somme de 410 euros X 12 = 4.920,00 euros

 

- du 01 janvier 2013 au 01 janvier 2014'.. la somme de 410 euros X 12 = 4.920,00 euros

 

- du 01 janvier 2014 au 01 janvier 2015'...la somme de 600 euros x 12 =..4.920,00 euros

 

Le contrat de bail en date du 18 décembre 2013 stipule que les charges forfaitaires, s'élevant à 600 euros par mois, ne feront pas l'objet d'ajustement ou d'apurement annuel. L'appelante soulève le caractère abusif de cette clause en comparaison avec celle figurant dans le contrat de bail initialement conclu le 1er août 2009, qui prévoyait le paiement de provisions d'un montant inférieur, régularisables annuellement. Elle soutient que faute de régularisation annuelle, les paiements effectués sont dépourvus de cause. Elle ajoute que compte tenu du caractère abusif de la clause du bail en date du 18 décembre 2013, la somme appelée de 600 euros n'est nullement fondée et doit être remboursée.

 

3°) L'intimée souligne que le bail fait la loi des parties et que les charges qui étaient réclamées à la SARL La

Coutellerie de Thiers étaient des charges forfaitaires qui comprenaient notamment le chauffage ainsi que l'entretien des parties communes, que ces charges étaient expressément prévues au bail de 2009 comme au bail de 2014 et que jamais la société locataire, la SARL La Coutellerie de Thiers, n'en a contesté la réalité et le montant. L'intimée demande à la cour de confirmer le jugement entrepris sur ce point.

 

La cour relève que le bail commercial litigieux ayant été conclu en 2013, les charges pouvaient être forfaitaires. En l'espèce, la clause relative aux charges n'a donc aucun caractère abusif, et la conclusion de ce bail n'ayant été affecté d'aucun vice, il fait la loi des parties. S'agissant du paiement d'une somme forfaitaire et non de provisions, les sommes ainsi payées n'avaient pas à faire l'objet d'une régularisation et la société locataire doit être déboutée de sa demande de restitution des charges payées pour la période écoulée à partir du 1er janvier 2014.

 

En cause d'appel, la société locataire se plaint de l'absence de régularisation annuelle des charges appelées pour la période écoulée entre le 1er février 2011 et le 31 décembre 2013.

 

4°) Selon le sous bail initial en date du 1er août 2009, ' la provision mensuelle sur charges d'élève à 20 % HT du loyer principal HT et sera ajustée chaque année en fonction des charges réelles et au prorata de la surface louée. Soit 410 euros HT par mois '.

 

Il est constant que l'absence de régularisation des charges dans les conditions prévues dans un bail commercial rend sans cause les appels trimestriels de provision à valoir sur le paiement de charges, dont le locataire peut dès lors obtenir remboursement.

 

Il n'est pas soutenu par la bailleresse qu'elle aurait effectué une régularisation annuelle des charges réclamées, alors même que le bail liant alors les parties lui en faisait l'obligation. Elle ne produit de surcroît aux débats aucun élément relatif aux charges contestées. L'absence de contestation antérieure des charges payées, n'empêche pas la société locataire de former une demande en répétition de l'indu, dans les limites de la prescription.

 

Dans ces conditions, les paiements des provisions pour charges intervenus pour la période écoulée entre le 1er février 2011 et le 31 décembre 2013, sont dépourvus de cause et la société La Coutellerie de Thiers est bien fondée à demander à ce titre le versement par la SCI bailleresse de la somme de 14.350 euros (du 01 février 2011 au 01 janvier 2012 410 euros X 11 = 4.510,00euros ; du 01 janvier 2012 au 01 janvier 2013 410 euros X 12 = 4.920,00 euros ; du 01 janvier 2013 au 01 janvier 2013 410 euros X 12 = 4.920,00 euros)

 

Sur l'arriéré locatif

 

Le premier juge a condamné la société locataire à payer à la bailleresse une somme de 3140 euros au titre de l'arriéré locatif et d'occupation arrêté à mai 2015 pour la partie débit et au 23 mai 2017 pour la partie crédit. La bailleresse conclut à la confirmation du jugement tout en exposant avoir poursuivi le recouvrement des sommes dues. La société locataire conclut à l'infirmation du jugement.

 

Pour prononcer une condamnation de ce chef à l'encontre de la société locataire, le premier juge indique s'être fondé sur le décompte établi par l'étude d'huissier de justice MEUNIER ENDRON DI

PIERRI en date du 23 mai 2017. La société locataire produit ce décompte, ainsi qu'un autre décompte en date du 20 mars 2018, établi par la même étude d'huissier de justice, duquel il ressort que suite au dernier versement effectué par le débiteur le 20 mars 2018, la dette principale résultant de l'arriéré de loyer et d'indemnité d'occupation arrêté à la fin mai 2015, augmentée de frais de procédure et de condamnation en application de l'article 700 du code de procédure civile, a été intégralement apurée auprès de l'huissier de justice.

 

Dans ces conditions, il y a lieu de constater que plus aucune somme n'est due à ce titre.

 

Sur la demande de dommages intérêts de la SCI bailleresse pour procédure abusive

 

La bailleresse qui conclut à la confirmation du jugement entrepris sollicite une somme de 10.000 euros à titre de dommages intérêts pour procédure abusive et injustifiée, aux motifs que devant la cour la société locataire a repris très exactement ses chefs de demandes qu'elle avait formés devant le tribunal sans apporter aucun argument ; ce à quoi, s'oppose la société La Coutellerie de Thiers.

 

Le jugement entrepris étant partiellement infirmé, le caractère abusif de la procédure de première instance, n'est pas établi et il convient d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé une condamnation à ce titre au bénéfice de la bailleresse.

 

En cause, d'appel la procédure de la société locataire ne revêt pas ce caractère, d'autant qu'il a partiellement été fait droit à ses demandes. La SCI bailleresse sera en conséquence déboutée de sa nouvelle demande de dommages intérêts à ce titre.

 

Sur les demandes accessoires,

 

5°) En application des dispositions des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens et à payer à l'autre partie une somme que le juge détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

 

Le présent arrêt étant partiellement infirmatif, la société locataire restera tenue du paiement des dépens de première instance et de sa condamnation au paiement d'une indemnité de procédure, qui sera confirmée.

 

En cause d'appel, il ne sera pas fait droit à l'application de l'article 700 du code de procédure et il sera fait masse des dépens d'appel, lesquels seront supportés par moitié par chacune des parties.

PAR CES MOTIFS

 

La cour statuant contradictoirement,

 

Confirme le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a débouté la société La Coutellerie de Thiers de sa demande au titre de la restitution de l'indu, et a condamné cette société à payer à la SCI ASTERIA CHEVILLY, une somme de 1000 euros à titre de dommages intérêts pour procédure abusive ;

 

L'infirme de ces chefs ;

 

Statuant à nouveau, et y ajoutant,

 

Condamne la SCI ASTERIA CHEVILLY à payer à la société La Coutellerie de Thiers, une somme de 14.350 euros au titre du paiement sans cause des provisions appelées pour la période écoulée du 1er février 2011 au 31 décembre 2013 ;

 

Déboute la société La Coutellerie de Thiers du surplus de ses demandes présentées au titre de la restitution de l'indu ;

 

Constate qu'au 20 mars 2018, la dette locative de la société La Coutellerie de Thiers était apurée;

 

Déboute la SCI ASTERIA CHEVILLY de sa demande de dommages intérêts pour procédure abusive ;

 

Dit n'y avoir lieu, en cause d'appel à l'application de l'article 700 du code de procédure civile;

 

Fait masse des dépens et dit qu'ils seront supportés par moitié par chacune des parties, avec distraction au bénéfice des avocats postulants qui en ont fait la demande en application de l'article 699 du code de procédure civile.