CA Rennes, ch. 7, 6 janvier 2010, n° 06/03680

La S.A.R.L. LORIENT-BRIAND a donné à bail le 1er décembre 1998 à la société CINQ SUR CINQ COMMUNICATION un local commercial 3, avenue du Faouëdic à LORIENT pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er décembre 1998 et moyennant un loyer annuel de 150 000,00 F HT soit 22 867,35 € .

Ce bail était également consenti en contrepartie du versement au profit du propriétaire des murs, d'un droit d'entrée d'un montant de 300 000 F soit 45 734,70 € .

Le 30 juin 2004, la société ARISTIDE 3, qui a racheté l'immeuble à la S.A.R.L. LORIENT-BRIAND, a notifié à la société CINQ SUR CINQ COMMUNICATION sa volonté de porter le loyer de 22 867,35 € à 38 000,00 € HT par an, à compter du 1er décembre 2004.

La société CINQ SUR CINQ venant aux droits de la société CINQ SUR CINQ COMMUNICATION s'est opposée à la demande.

La société ARISTIDE 3 a saisi le Tribunal de LORIENT d'une demande fondée sur l'article L 145-38 alinéa 3 du Code de Commerce, pour obtenir la fixation du loyer à la somme de 38 000 € HT par an.

Par jugement en date du 18 avril 2006, le juge des loyers commerciaux a débouté la société ARISTIDE 3 de ses demandes et l'a condamné à payer 1 300,00 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

La société ARISTIDE 3 a relevé appel de cette décision.

Par arrêt du 12 mars 2008, la Cour a dit qu'il était établi l'existence d'une modification des facteurs locaux de commercialité et avant dire droit a ordonné une expertise aux fins de déterminer le montant de la valeur locative à la date de prise d'effet du bail et à la date de la révision triennale.

L'expert a déposé son rapport le 30 octobre 2008.

La société ARISTIDE 3 fait valoir que la variation de la valeur locative consécutive à l'évolution de la commercialité est supérieure à 10 %, que le loyer doit être fixé à la valeur locative soit la somme annuelle de 38 000,00 € HT dans la mesure où il convient s'agissant des prix couramment pratiqués dans le voisinage d'ajouter au loyer annuel la décapitalisation du droit au bail.

La société CINQ SUR CINQ soutient que la valeur locative en 2004 est de 24 320,00 € car les valeurs de comparaison n'ont pas à intégrer le droit au bail.

Elle sollicite remboursement de la somme de 5 694,07 € .

La Cour se réfère aux conclusions déposées le 20 octobre 2009 par la société ARISTIDE 3 et le 19 mars 2009 par la société CINQ SUR CINQ Q pour plus ample exposé des prétentions moyens et arguments des parties.

MOTIFS DE LA DECISION

Considérant qu'aux termes de l'article L 145-38 du Code de Commerce, par dérogation aux dispositions de l'article L 145-33 et à moins que ne soit rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale, ne peut excéder la variation de l'indice trimestrielle du coût de la construction intervenu depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer ;

Que les parties s'accordent sur le fait que la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité a entraîné une modification de plus de 10 % de la valeur locative et pour retenir la surface pondérée de 78 m2 ;

Considérant que la société ARISTIDE 3 souligne exactement que le litige ne porte pas sur l'interprétation juridique du pas-de-porte convenue à l'origine mais sur la détermination de la valeur locative à travers la recherche des prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Considérant que le rapport de Monsieur D., effectué à la demande de la société ARISTIDE 3, estimait que la valeur locative pour un magasin de la 1ére catégorie dans laquelle on pouvait classer celui en litige avait évolué de plus de 10% en prenant comme une valeur au m2 de 184,00 € en 1998 et de 223,00 € en 2005 ;

Qu'il proposait comme valeur de base des prix du loyer au 1er décembre 2004 350,00 € à laquelle devait s'ajouter la fraction du droit d'entrée apprécié par rapport au pas de porte ou droit au bail considéré comme un complément de loyer pour avoir le loyer complet ce qui aboutissait à la fixation d'une valeur locative de 464,00 € le m2 ;

Considérant que c'est pertinemment que Monsieur G. relève que les prix couramment pratiqués dans le voisinage s'entendent du loyer payé, corrigé des disparités qui peuvent exister dans les conditions du bail, la commercialité, les caractéristiques des locaux, mais non majoré d'une part du droit au bail ;

Que les prix de comparaison doivent être ceux des loyers constatés sans extrapolation ;

Que la valeur locative doit être fixée au 1er décembre 2004 à 320,00 € le m2 qui représente la moyenne des 6 prix de référence retenus par Monsieur G. sur la base des données contenues dans le rapport de Monsieur D. tout en tenant compte de la majoration pour petite surface et de l'emplacement exceptionnel pour l'activité exercée ;

Considérant que la fixation par le juge la juridiction des baux commerciaux du loyer du bail est exclusive de toute condamnation ;

Que la demande en remboursement du trop perçu est irrecevable .

PAR CES MOTIFS

Vu l'arrêt du 12 mars 2008.

Fixe à la somme de 24 230,00 € HT à compter du 1er décembre 2004 le montant du loyer du bail.

Déclare irrecevable la demande au titre du remboursement du trop perçu.

Condamne la société ARISTIDE 3 à payer à la société CINQ SUR CINQ la somme de 3 500,00 € pour ses frais irrépétibles de première instance et d'appel.

Condamne la société ARISTIDE 3 aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.