CA Paris, Pôle 5 ch. 3, 29 septembre 2021, n° 18/27281

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 24 mars 2005 intitulé « AVENANT DE RENOUVELLEMENT DE BAIL COMMERCIAL », Me Odile P L -G. en qualités d'administrateur provisoire de la succession de Denise C veuve S, aux droits de laquelle se trouve la société HAYEM, a donné à bail à la société NOUVELLE DEMEURE, en renouvellement du précédent bail les liant en date du 7 janvier 1988, des locaux commerciaux dépendant de l'immeuble sis [...] pour une durée de neuf ans à compter du 1er mars 2001 pour se terminer le 28 février 2010, moyennant un loyer en principal de 22 270,20 euros par an.

Les locaux sont désignés comme suit :

- au rez-de-chaussée : une boutique sur rue à gauche de l'entrée de l'immeuble avec dépendances à la suite donnant sur la cour d'une surface d'environ 87,50 m² ;

- au sous-sol : un sous-sol aménagé sous la boutique avec accès direct par escalier d'une superficie d'environ 18 m².

Le bail du 24 mars 2005 stipule dans son article 7 Maintien des clauses contractuelles antérieures, que « toutes les autres clauses et conditions du bail commercial en date du 7 janvier 1988 non modifiées ci-dessus sont intégralement maintenues dans les rapports locatifs des parties » et « qu' il est donc simplement fait référence à ces clauses et conditions qui sont reconduites purement et simplement, les parties acceptant l'une et l'autre cette référence et la reconnaissance tout a fait suffisante dans le cadre du présent renouvellement », la destination des locaux loués est inchangée à savoir « exploitation permanente de bureaux commerciaux Transactions Immobilières Gestion  Administrateur de Biens Syndic Marchands de Biens et Promoteur ».

Par acte extrajudiciaire du 29 décembre 2009, la société NOUVELLE DEMEURE a sollicité le renouvellement du bail à compter du 1er avril 2010 moyennant un loyer annuel de 35 454,96 euros, toutes taxes comprises, soit 28 244 euros, hors taxes et hors charges.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 30 mars 2010, la société HAYEM a déclaré accepter le principe du renouvellement de bail mais s'est opposée à la fixation du loyer au montant proposé, sollicitant un loyer annuel de 60 000 euros, hors taxes et hors charges.

Par jugement du 9 janvier 2013, le tribunal de grande instance de Paris, saisi par la société HAYEM, a fixé la date de renouvellement du bail au 1er avril 2010 et désigné M. Alain B. en qualité d'expert avec mission de donner son avis sur le montant du loyer renouvelé à cette date.

L'expert a déposé son rapport le 31 décembre 2013, concluant à une valeur locative de 36 800 euros par an, hors taxes et hors charges.

L'objet de la présente instance est de voir fixer le montant du loyer renouvelé au 1er avril 2010.

Par ailleurs, par un mémoire en demande du 4 novembre 2014 notifié le 7 novembre 2014 à la société HAYEM, la société NOUVELLE DEMEURE a sollicité la fixation du loyer révisé au 1er juillet 2014 à la somme annuelle de 30.101,24 euros, hors taxes et hors charges.

Par acte d'huissier de justice du 22 janvier 2015, la société NOUVELLE DEMEURE a assigné la société HAYEM aux fins de voir principalement fixer le montant annuel du loyer révisé à la date du 1er juillet 2014 à la somme de 30 101,24 euros, hors taxes et hors charges.

Par jugement du 14 février 2018, le juge des loyers commerciaux s'est déclaré incompétent au profit de la 18e chambre du tribunal de grande instance de Paris et a renvoyé la cause et les parties devant cette juridiction où elle a été enregistrée sous le numéro RG 18/3333.

Dans la présente instance, les parties ont déposé leurs mémoires en ouverture de rapport.

Par jugement en date du 26 octobre 2018, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris a :

FIXÉ à 36.800 euros, hors taxes et hors charges, par an à compter du 1er avril 2010, le loyer du bail renouvelé depuis cette date entre la société HAYEM et la société NOUVELLE DEMEURE pour les locaux situés [...], toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées ;

ORDONNÉ l'exécution provisoire de la présente décision ;

REJETÉ le surplus des demandes formulées par la société NOUVELLE DEMEURE et par la société HAYEM ;

CONDAMNÉ chacune des parties par moitié aux dépens qui incluront le coût de l'expertise judiciaire.

Par déclaration en date du 3 décembre 2018, la SARL NOUVELLE DEMEURE a interjeté appel de ce jugement.

Une ordonnance sur incident a été prononcée le 16 janvier 2020, rejetant la demande de la société HAYEM de radiation de l'affaire.

Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 12 mars 2021, la SARL NOUVELLE DEMEURE, demande à la cour de :

Vu les articles L. 145-1 et suivants et R. 145-23 à R. 145-31 du Code de Commerce,

Dire l'appel interjeté par la société NOUVELLE DEMEURE recevable et bien fondé et y faire droit,

En conséquence infirmer la décision rendue par le juge des loyers commerciaux de PARIS le 26/10/2018 sous le numéro 11/18474 en ce qu'il a fixé le prix de loyer des locaux loués par la société HAYEM à la société NOUVELLE DEMEURE à la somme de 36.800 euros par an au 01/04/2010.

Fixer le prix du bail renouvelé à la date du 01/04/2010 et ce, par an et en principal à :

- À titre principal à la somme de 17 460,66  ;

- À titre subsidiaire à la somme de 28.201,85 correspondant à la surface rectifiée multipliée par le prix au mètre carré retenu par l'expert (59.39 x 475).

Condamner la société HAYEM SA à payer à la société NOUVELLE DEMEURE :

- La différence entre le loyer payé par le locataire et le loyer fixé par la Cour à compter de la date du point de départ du bail renouvelé soit le 1er avril 2010 ;

- Au paiement des intérêts de droit sur la différence entre le loyer payé par le locataire et le loyer fixé par la Cour en application des dispositions de l'article 1155 du code civil, à compter de la date du point de départ du bail renouvelé soit le 1er avril 2010 avec capitalisation des intérêts au premier janvier de chaque année.

- Au paiement de la somme de 6000, en application de l'article 700 CPC ainsi qu'en tous les dépens y compris les frais d'expertise.

Rejeter toute demande, fin ou conclusions de la société HAYEM SA.

Ordonner la distraction des dépens au profit de la SELARL DIDIER B., avocat, qui le requiert en application des dispositions de l'article 699 CPC.

Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 15 mars 2021, la SA HAYEM, demande à la cour de :

Vu les articles L.145-33 à L. 145-38, R. 145-2 à R.145-11 du Code de commerce,

Vu les pièces produites aux débats,

À titre principal, fixer le montant annuel en principal à la somme de 39,200 à compter du 1er avril 2010 augmentée de la TVA ;

Débouter la société NOUVELLE DEMEURE de l'ensemble de ses fins et conclusions les dire mal fondées.

À titre subsidiaire, fixer le montant annuel en principal à la somme évaluée par l'Expert dans son rapport soit 36.800 / an à compter du 1er avril 2010, augmentée de la TVA.

En tout état de cause, condamner la société NOUVELLE DEMEURE au paiement des intérêts légaux sur la différence entre le loyer payé par le locataire et le loyer fixé par la Cour en application de l'article 1343-2 du code civil, à compter de la date de l'assignation soit le 4 novembre 2011, avec capitalisation des intérêts au 1er janvier de chaque année ;

Condamner la société NOUVELLE DEMEURE à payer à la société HAYEM, la somme de 6.000 euros au titre de l'article 700 du CPC ;

Condamner la société NOUVELLE DEMEURE aux entiers dépens comprenant le coût de l'expertise judiciaire soit la somme de 4 779, 34 , dont distraction au profit de Maître Pascale B., Avocat, aux offres de droit conformément à l'article 699 du Code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 18 mars 2021.

MOTIFS DE LA DECISION

Les parties conviennent que l'article R.145-11 du code de commerce doit s'appliquer en l'espèce, dès lors que la destination contractuelle du bail litigieux est purement

intellectuelle, sans stockage ni manipulation de marchandise. Elles conviennent également du fait que s'agissant de bureaux/ boutique, il y a lieu de pondérer les surfaces.

Elles s'opposent sur la surface utile des locaux ainsi que sur les coefficients de pondération.

L'expert B. qui indique s'être référé au plan dressé le 4 septembre 2013 par la société Cartographique de France, géomètre-expert, a retenu une surface utile de 87,55 m² pour le rez-de-chaussée et de 27,85m² pour le sous-sol (page 26 du rapport).

En ce qui concerne le rez-de-chaussée, l'expert a retenu une surface totale de 87,55 m², répartie de la manière suivante :

zone 1 38,70m

zone 2 25,40

surplus13,15

sanitaires et débarras 10,30

Il n'a pas retenu la surface de 2,45m² au titre des circulations verticales qui était également mentionnée dans le document établi par la société Cartographique de France.

La société NOUVELLE DEMEURE demande de soustraire de la zone 1, l'escalier soit 2,45 m².

La cour retient que c'est à juste titre que dans une réponse à un dire, l'expert judiciaire a rappelé que les trémies d'escalier ne sont jamais comprises dans les surfaces utiles. Dans ces conditions, il n'y a pas lieu de retirer ces surfaces de la zone 1, puisqu'elles n'y ont pas été préalablement intégrées.

En conséquence, la surface utile du rez-de-chaussée est de 87,55 m²U.

La société NOUVELLE DEMEURE conteste la surface utile retenue par l'expert pour le sous-sol et soutient qu'elle doit être ramenée à 16,40m² (17,55 m²hauteur sous plafond supérieure à 1,80m -1,95m² hauteur sous plafond inférieure à 1,80m+circulation verticale 0,80m).

La cour constate que l'expert judiciaire a visiblement fait une erreur de calcul en ce qui concerne la surface du sous-sol en retenant la surface d'une réserve pour 17,55m² et celle d'une partie de la réserve sous l'escalier de 10,30m². En effet, le plan auquel il se réfère établi par la société Cartographique indique que les superficies du sous-sol sont les suivantes :

hauteur sous plafond supérieure à 1,80m² 17,55m²

hauteur sous plafond inférieure à 1,80m² 1,95m²

circulation verticale 0,80m²

Selon les indications portées sur le plan établi par la société Cartographique de France au milieu du plafond, mais également sur trois côtés de cette pièce les hauteurs sous plafond sont de 2,20 m, la cave n'est donc pas voûtée ainsi que l'a indiqué l'expert judiciaire dans une réponse à un dire et contrairement à ce que soutient la société NOUVELLE DEMEURE. En revanche, sur ce plan le géomètre-expert a délimité une surface correspondant à l'emprise de l'escalier pour laquelle il a indiqué une hauteur sous plafond inférieure à 1,80m.

Il en résulte que la surface utile du sous sol est de 17,55m² (réserve) +1,95m² (partie de réserve sous l'escalier).

La société NOUVELLE DEMEURE critique les coefficients de pondération proposés par l'expert et retenus pas le premier juge, sauf en ce qui concerne le coefficient de 1 pour la zone 1. Elle soutient que le coefficient de la zone 2 doit être ramené à 0,70 et celui du surplus à 0,40, l'éclairage naturel de ces zones étant affecté, puisque ces bureaux disposent d'une vue sur les poubelles et sur le filet anti pigeons réceptacle des détritus provenant des étages supérieurs.

La cour retient que les coefficients de 0,80 pour la zone 2, 0,60 pour le surplus et 0,50 pour les sanitaires et le débarras correspondent aux préconisations de la charte des experts et ne sont pas sérieusement remises en question par les demandes de la société locataire, dès lors que la pondération est immobilière, ne prend en compte que les caractéristiques physiques des locaux et que la qualité commerciale desdits locaux n'est pas altérée par les fenêtres barreaudées donnant sur une cour intérieure.

La société locataire demande de voir ramené à 0,10 le coefficient affecté à la cave, alors que l'expert a retenu un coefficient de 0,25 pour la partie réserve et 0,10 pour la partie réserve sous l'escalier. Selon la motivation adoptée du premier juge les coefficients proposés par l'expert seront retenus.

La société locataire demande en outre que soit déduite une surface de 5,66m² affectée à                    l' accessibilité des locaux aux handicapés rendue obligatoire depuis la publication de la loi n° 2005-102 du 11 février 2005. A défaut d'élément nouveau en cause d'appel la motivation du premier juge qui a écarté la demande de la société locataire, sera retenue.

En conséquence, la surface pondérée du rez-de-chaussée est de 72,06m²P.

Compte tenu des développements qui précèdent, la surface pondérée du sous-sol est la suivante :

17,55 x 0,25 = 4,39

1,95 x 0,10 = 0,19

total = 4,58 m²P

Dès lors la surface pondérée totale est de 76,64 m²P (72,06+4,58).

Sur la valeur locative

L'expert judiciaire a proposé un valeur locative unitaire de 475 euros, qu'a retenue le premier juge. La société NOUVELLE DEMEURE demande de voir retenu un prix unitaire de 294 euros moyenne des valeurs locatives' et la société HAYEM sollicite un prix unitaire de 482 euros le m² en se référant notamment à la 8e référence retenue par l'expert judiciaire relative à un bail commercial en date du 17 mars 2004 à destination d'immobilier sis [...].

Contrairement à ce que soutient la société locataire, il n'y pas lieu de diviser le [...], en quatre tronçons, la commercialité du 3e tronçon à partir de la [...] en s'éloignant de la Seine étant relativement uniforme, ainsi que l'a relevé l'expert judiciaire. S'agissant d'un renouvellement au 1er avril 2010, c'est à juste titre que l'expert judiciaire a écarté les références proposées par la société locataire, antérieures à l'année 2004 qui étaient trop anciennes pour être pertinentes. L'expert a retenu le prix unitaire des nouveaux baux consentis au [...] pour un cabinet médical, soit respectivement 720 euros en mai 2006 et 664 euros le mètre carré en août 2010. Ainsi que le soutient la société locataire, ces baux relevant d'une soumission volontaire au statut, il ne paraît pas pertinent de les retenir comme termes de comparaison.

En conséquence, les références retenues pour les renouvellements varient de 257 euros le m²P à 506 euros le m²P, les fixations judiciaires de 225 euros le m²P à 450 euros le m²P et les nouvelles locations de 548 euros le m²P à 589 euros le m²P ([...] pour une librairie, bail de novembre 2007).

La référence du [...], pour une activité de conseil immobilier en tout point comparable à celle exercée dans les lieux loués, pour un bail renouvelé en 2004, est particulièrement pertinente compte tenu de sa proximité avec les lieux loués et en raison de l'activité exercée. Il importe peu que ce bail ne soit plus en cours. Cependant, elle ne peut à elle seule servir à déterminer le montant du loyer du bail renouvelé, qui doit résulter d'un panel de références incluant tant des références pour des nouvelles locations, que pour des renouvellements et des fixations judiciaires.

En conséquence, compte tenu de l'emplacement des locaux dont s'agit dans une partie du [...] ayant une commercialité moyenne, mais dans un environnement mixte de bureaux et d'habitations de grande qualité dans un secteur recherché en matière d'habitation, avec une excellente visibilité résultant du flux ininterrompu de véhicules circulant dans cette partie du [...], ce qui constitue une implantation stratégique pour l'activité exercée, des deux linéaires de vitrines encadrant la porte d'entrée, des références ci-dessus énoncées et détaillées dans le jugement entrepris, le prix unitaire proposé par l'expert judiciaire de 475 euros le m²P est justifié et doit être retenu.

La société bailleresse se prévalant d'un rapport de Mme B, et rappelant les arrêts de cette cour de 2017 la condamnant à rembourser des charges à la société locataire, sollicite une majoration du loyer de 5%, ce à quoi s'oppose la société locataire.

La cour relève qu'il résulte des arrêts de cette cour du 29 mars 2017 et 13 décembre 2017 que le bail liant les parties contient une clause qui stipule qu'au loyer principal s'ajoutera (pour le preneur) la participation au prorata du loyer pour les taxes, prestations et fournitures ; que la société bailleresse doit se conformer au bail qui fait la loi des parties et ne peut, sauf accord intervenu entre elles, modifier unilatéralement ce mode de répartition et exiger le paiement des charges en proportion des millièmes de copropriété, l'immeuble ayant depuis la conclusion du bail été soumis au statut de la copropriété. La bailleresse au motif qu'elle ne serait plus en mesure d'appliquer la clé de répartition figurant au bail, ne peut solliciter une majoration de la valeur locative, ce qui aurait pour effet en quelque sorte de forfaitiser le montant des charges récupérables, contrairement aux stipulations du bail qui font la loi des parties. Sa demande de majoration de la valeur locative sera en conséquence rejetée.

En conclusion, le montant du loyer du bail renouvelé sera fixé à la somme annuelle hors taxe et hors charge de 36.404 euros (475 x 76,64).

Sur les intérêts de retard les intérêts au taux légal courant sur les arriérés de loyers seront dus en application de l'article 1155 du code civil, à compter de la date de l'assignation du 4 novembre 2011, et à compter de chaque échéance sur les loyers postérieurs à cette date, avec capitalisation dans les conditions de l'article 1154 du code civil et le jugement sera infirmé sur ce point.

L'expertise judiciaire ayant été nécessaire pour déterminer la valeur locative, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a condamné chacune des parties par moitié aux dépens qui incluront le coût de l'expertise judiciaire.

Il sera fait masse des dépens d'appel, qui seront supportés par moitié par chacune des parties.

Il ne sera pas fait application de l'article 700 du code de procédure civile

PAR CES MOTIFS

La cour statuant contradictoirement, confirme le jugement entrepris, sauf en ce qui concerne le quantum du montant du loyer ainsi que le rejet des intérêts de retard.

L'infirme sur ces points,

statuant à nouveau et y ajoutant, fixe à la somme 36.404 euros, hors taxes et hors charges, par an à compter du 1er avril 2010, le loyer du bail renouvelé depuis cette date entre la société HAYEM et la société NOUVELLE DEMEURE pour des locaux situés [...], toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées ;

Condamne la société NOUVELLE DEMEURE à verser à la société HAYEM les intérêts au taux légal sur les arriérés de loyers à compter de la date de l'assignation du 4 novembre 2011, et à compter de chaque échéance sur les loyers postérieurs à cette date, avec capitalisation dans les conditions de l'article 1154 du code civil ;

Rejette le surplus des demandes des parties ;

Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile ;

Fait masse des dépens et dit qu'ils seront supportés par moitié par les parties, avec distraction au profit d'une part de la SELARL DIDIER B., avocat, et d'autre part de Me Pascale B., avocat, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.