CA Riom, 1re ch. civ., 19 octobre 2021, n° 20/00217

EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE, ET DES PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par acte signé le 20 décembre 2018 devant maître M., notaire, une promesse synallagmatique de vente a été conclue entre la SCI DMC, vendeur, d'une part, et Mme Séverine F., acquéreur, d'autre part, concernant un appartement en « souplex », d'une surface 124,60 m², constituant le lot numéro 2 d'un bien immobilier situé à [...], soumis au statut de la copropriété, le bien devant être vendu moyennant le prix de 115 000 euros, payable comptant le jour de la signature de l'acte authentique.

La promesse de vente était assortie en faveur de l'acquéreur de la condition suspensive de l'obtention d'un prêt immobilier auprès de tout organisme de son choix, d'un montant de 124 000 euros.

L'acte prévoyait la réitération de la vente devant maître M. le 10 mars 2019, et, en cas d'inexécution, une pénalité d'un montant de 11 800 euros, en application de l'article 1231- 5 du code civil .

Par courrier recommandé en date du 18 février 2019, Mme F. a informé la SCI DMC qu'au cours de sa dernière visite du bien, le 16 février 2019, elle avait pu constater que celui-ci était affecté d'un problème important d'humidité à l'origine de la présence de salpêtre et de champignons, et l'a mise en demeure de prendre les dispositions permettant de rendre la maison habitable, avant la date prévue pour la réitération de la vente, à défaut de quoi elle renoncerait à l'acquisition du bien.

Par un nouveau courrier du 7 mars 2019, adressé par l'intermédiaire de son conseil et transmis en copie à maître M., Mme F. a avisé la SCI DMC de son souhait que la vente soit annulée, en considération des graves désordres affectant le bien promis.

Après des échanges écrits entre les parties, la SCI DMC, par lettre recommandée avec demande d'accusé de réception en date du 17 juillet 2019, a mis en demeure Mme F. de procéder au règlement de la somme de 11 800 euros au titre de l'indemnité prévue dans la promesse de vente.

Mme F. a refusé de s'acquitter de cette somme par lettre de son conseil en date du 30 juillet 2019.

Par acte d'huissier délivré le 16 août 2019, la SCI DMC a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Clermont-Ferrand Mme F. pour obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 11 800 euros au titre de la clause pénale.

Par jugement du 29 janvier 2020, le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand a :

- Débouté maître Catherine C. de sa demande de révocation de l'ordonnance de clôture ;

- Condamné Mme Séverine F. à verser à la SCI DMC la somme de 11 800 euros au titre de la clause pénale ;

- Condamné Mme Séverine F. à payer à la SCI DMC la somme de 1000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamné Mme Séverine F. aux dépens de l'instance, dont distraction au profit de maître Dos S.

Mme F. a relevé appel de cette décision par déclaration électronique enregistrée le 3 février 2020.

La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du 21 mai 2020.

Vu les conclusions signifiées par voie électronique le 8 septembre 2020 aux termes desquelles Mme Séverine F. demande à la cour, au visa des articles 1604 et suivants du code civil, 1641 et suivants du code civil, et 1112-1 et 1137 du code civil, de :

- Dire et juger son appel recevable et bien fondé ;

- Infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand l    le 29 janvier 2020 ;

  Statuant à nouveau,

- Annuler le compromis de vente signé le 20 décembre 2018 entre elle-même et la SCI DMC, dire   celui-ci nul et non avenu par faute de la SCI DMC et manquement à son obligation de loyauté   contractuelle, aux manoeuvres dolosives commises, et aux garanties des vices cachés et de non-conformité du bien vendu (sic) ;

- Débouter la SCI DMC de l'intégralité de ses demandes, moyens et conclusions ;

- Subsidiairement, réduire la clause pénale à zéro ;

 Vu l'article 1240 du code civil,

- Condamner la SCI DMC à lui payer la somme de 3000 euros de dommages et intérêts pour   procédure abusive ;

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile,

- Condamner la SCI DMC à lui payer la somme de 3000 euros ;

- Condamner la même aux entiers dépens.

Vu les conclusions signifiées par voie électronique le 19 mai 2020 aux termes desquelles la SCI DMC demande à la cour, au visa de l'article 1231- 5 du code civil, de :

- Juger Mme F. non fondée en son appel ;

- Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 29 janvier 2020 ;

- Ajouter en appel la condamnation de Mme F. à lui payer la somme de 2500 euros sur le fondement   de l'article 700 du code de procédure civile ;

- La condamner aux entiers dépens, dont distraction au profit de maître Dos S..

En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions susvisées pour l'exposé complet des prétentions respectives des parties et de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Il sera rappelé, à titre liminaire, qu'en application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile « la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif », de sorte que les développements de la SCI DMC quant à l'irrecevabilité de la demande sont inopérants alors qu'il n'est pas conclu à cette fin dans le dispositif de ses écritures.

- Sur la mise en oeuvre de la clause pénale :

L'article 1231- 5 du code civil dispose :

Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

La mise en oeuvre de la clause pénale suppose toutefois que l'inexécution de l'obligation sanctionnée soit imputable au débiteur de celle-ci.

En l'espèce, le compromis de vente liant les parties comporte la clause suivante :

« Au cas où, toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'une des parties ne régularisera pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de 11 800 euros à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l'article 1235- 5 du code civil.

Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Il peut également la diminuer si l'engagement a été exécuté en partie.

Sauf inexécution définitive, la peine n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

La présente stipulation de pénalité ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l'autre en exécution de la vente. »

Mme F., qui s'est opposée à la réitération de la vente, soutient que son refus était justifié par le fait que l'immeuble était affecté d'un grave défaut lié à l'humidité de la pièce en sous-sol constituant le salon, et à l'absence d'efficacité du système de ventilation, ce dont elle indique s'être aperçue le 16 février 2019, donc postérieurement à la signature de la promesse de vente, à l'occasion d'une visite de l'appartement hors la présence du vendeur, qui lui en avait confié les clés.

Elle sollicite en conséquence à titre reconventionnel la nullité de la promesse de vente signée le 20 décembre 2018, prétention sur laquelle le premier juge n'a pas statué, en l'absence de constitution de Mme F., et qui doit être examinée préalablement à l'analyse du caractère fautif du refus de réitération fondant la demande de mise en oeuvre de la clause pénale.

- Sur la demande d'annulation de la promesse de vente :

Au soutien de ses prétentions, Mme F. invoque cumulativement plusieurs fondements juridiques, à savoir la garantie de conformité, la garantie des vices cachés, et l'obligation précontractuelle d'information, prévue par l'article 1112-1 du code civil.

La demande sera toutefois analysée uniquement sous l'angle de la violation de l'obligation précontractuelle d'information, seul fondement juridique, parmi ceux qui sont invoqués, susceptible d'entraîner l'annulation du contrat.

L'article 1112-1 du code civil dispose :

Celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.

En application de ces dispositions, le vendeur qui a connaissance d'une information revêtant un caractère déterminant pour le consentement de l'acheteur, est redevable envers celui-ci d'une obligation d'information, étant précisé d'une part que pèse sur le professionnel une présomption irréfragable de connaissance de l'information, d'autre part que l'acheteur, lui-même tenu de se montrer suffisamment diligent, raisonnable et curieux, avant de contracter, n'est créancier de l'obligation qu'autant que son ignorance de l'information est légitime.

Par ailleurs, la violation de l'obligation d'information, qui ne porte que sur les éléments déterminants du consentement de l'autre partie, n'est sanctionnée par la nullité du contrat que dans l'hypothèse où elle a été à l'origine d'un vice du consentement, tel que prévu par les articles 1130 et suivants du code civil.

Il sera observé enfin qu'en application de l'article 1137 alinéa 2 du code civil, qui prévoit que « constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie », le manquement à une obligation précontractuelle d'information ne suffit pas à caractériser la réticence dolosive si ne s'y ajoute la constatation du caractère intentionnel du manquement commis.

Mme F. considère qu'en l'occurrence la SCI DMC a cherché à dissimuler l'état réel du bien, faisant valoir qu'alors que celle-ci était informée par le précédent locataire d'un problème important d'humidité affectant l'appartement, elle s'est arrangée pour organiser les visites après avoir pris soin d'aérer longuement les lieux et en laissant les fenêtres ouvertes, ce qui serait constitutif du dol prévu par l'article 1137 du code civil.

Il convient, avant de statuer sur le respect par le vendeur de son obligation d'information, et les conséquences de son éventuelle violation, de s'interroger dans un premier temps sur la réalité et l'étendue des désordres invoqués par Mme F., en considération des pièces versées aux débats de part et d'autre.

Mme F. produit des photographies prises le 16 février 2019, à l'occasion de la cinquième visite de l'appartement. Ces clichés, qui montrent sur la partie basse d'un mur du salon des traces blanches, pouvant correspondre à du salpêtre, et, sur un endroit du parquet, sur une plinthe de la cuisine, et sur un mur d'une pièce sous l'escalier, des traces noires, pouvant correspondre à de l'humidité, sont pris en gros plan et ne donnent pas une représentation de l'état général du bien.

Mme F. communique également plusieurs attestations :

- celle de M. G., qui l'accompagnait pour la visite le 16 février 2019, et indique avoir pu constater une forte odeur de renfermé et des signes d'humidité (traces noires dans une des pièces, salpêtre sur les murs, le sol et le plafond, en particulier sur le côté gauche de la maison); il précise qu'étant plombier, il a conclu de ces constatations que le système de ventilation de la maison était inadapté ;

- celle de M. A., également présent lors de la visite du 16 février 2019, qui fait la même description des désordres observés ;

-celle de M. B., qui a quant à lui visité l'appartement, alors encore habité, le 12 janvier 2019, et n'a à ce moment-là remarqué aucune anomalie ;

- celle d'un ancien locataire du logement, pour la période du 15 avril 2014 au 17 mai 2015, qui explique avoir dû investir dans des appareils déshumidificateurs en raison du taux d'humidité important dans le salon en sous-sol, et fait état également d'une odeur de renfermé en l'absence d'aération ; il précise encore que M. C. [ndr : représentant de la SCI DMC] « était au courant du problème » ;

- celle enfin du second copropriétaire de l'immeuble, habitant le logement voisin, qui signale avoir découvert, postérieurement à l'achat de son appartement, un problème d'humidité dans la cave, au sous-sol de sa maison, étant précisé que dans cette partie de l'immeuble, la cave n'a pas été aménagée en partie habitable.

De son côté, la SCI DMC verse aux débats un compte rendu de visite en date du 27 mars 2019 établi par M. Laurent M., architecte de la société LM Architectura, qui s'est rendu sur les lieux le 27 février 2019.

Illustrant son analyse par des photographies, celui-ci explique que la maison, dont la façade et les menuiseries extérieures sont en très bon état, nécessite « un bon nettoyage » et « un rafraîchissement des peintures murales » dans la partie salon-séjour et la cuisine, relevant que quelques plinthes sont à changer et d'autres à repeindre, et que l'escalier en pierre de Volvic permettant d'accéder au sous-sol est usé.

Il précise que, dans la partie sous-sol, quelques traces anciennes d'humidité sont visibles, attribuant ce phénomène à la coupure du compteur, et, par la même occasion, de la ventilation, pendant une partie de la période hivernale, observant que maintenant que cette pièce est bien ventilée et « normalement » chauffée, elle ne présente pas de « sensation d'humidité » ce dont témoigne « l'absence d'odeur ». Il ajoute que seules subsistent quelques traces d'humidité dans les deux caves au fond du séjour, considérant que cela reste normal pour une partie enterrée et non chauffée, et que les premier et second étage de la maison sont en bon état. Il estime en conclusion que l'ensemble de la maison est « en bon état et sain » sauf à procéder « à quelques rafraîchissements ponctuels et à un nettoyage.

Il ressort en définitive de ces éléments, qui ne sont pas contradictoires entre eux, que l'appartement litigieux, aménagé en « souplex », les travaux de rénovation ayant notamment consisté à transformer la cave en salon, présente effectivement une certaine humidité, nécessitant le fonctionnement permanent du système de ventilation, et, pendant la période hivernale, une aération fréquente des lieux et l'utilisation du chauffage.

S'agissant de la qualité de vendeur professionnel de l'intimée, si celle-ci souligne qu'elle est une SCI familiale, elle ne produit aucune pièce relative à son objet social et ne conteste pas que son activité consiste à réaliser des opérations immobilières, la SCI DMC ayant en l'espèce entrepris des travaux de transformation sur l'immeuble, auquel elle a appliqué le statut de la copropriété, pour procéder à une revente par lots.

La qualité de vendeur professionnel de la SCI DMC doit dans ces conditions être retenue, celle-ci étant dès lors présumée avoir eu une parfaite connaissance des caractéristiques du bien promis à la vente et de ses éventuels inconvénients, étant précisé qu' il n'est pas établi en l'espèce qu'une information spécifique, relative au niveau d'humidité de l'appartement, ait été délivrée à Mme F.

Pour autant, ainsi que cela résulte de l'analyse des dispositions applicables, un manquement à son obligation d'information ne peut lui être opposé qu'autant que l'ignorance par Mme F. de l'information dont celle-ci soutient avoir été privée était légitime.

Or, il ressort des écritures des parties et des pièces communiquées, notamment des courriers émanant de Mme F., que celle-ci, avant la signature de la promesse de vente, a visité à cinq reprises le bien vendu, ce avec des personnes différentes, ce qui lui a permis de se rendre parfaitement compte de la particularité des lieux, et aurait dû l'alerter sur la possible incidence de leur configuration quant au niveau d'humidité du logement, s'agissant d'un souplex dont le salon a été aménagé à l'emplacement de l'ancienne cave, cela d'autant plus qu'il avait été constaté à l'occasion des visites, selon les propres termes de l'appelante dans son courrier du 18 février 2019, « qu'il y avait un problème d'aération et une légère odeur d'humidité dans le salon salle à manger au sous-sol ». Il lui appartenait dès lors de se renseigner plus amplement, au besoin en recueillant l'avis d'un spécialiste, avant de s'engager.

Si Mme F. considère en définitive qu'elle n'avait pas mesuré toute l'étendue de ce « problème d'aération », elle ne peut sérieusement soutenir, dans ce contexte, avoir ignoré légitimement, au sens de l'article 1112-1 du code civil, une information détenue par le vendeur.

Il sera observé encore qu'en toute hypothèse, même à supposer que le vendeur ait failli à l'obligation résultant pour lui des dispositions précitées, il ne serait nullement établi à la charge de celui-ci, dans les circonstances décrites, une dissimulation intentionnelle au sens de l'article 1137 alinéa 2 du code civil, la réalité des manoeuvres dénoncées par Mme F., à savoir le fait que le vendeur aurait pris soin de ventiler particulièrement les lieux avant les visites, n'étant pas démontrée.

Ainsi, la demande tendant à l'annulation de la promesse synallagmatique de vente sera rejetée, et il sera ajouté au jugement sur ce point.

- Sur le caractère fautif du refus de réitération de la vente et le montant de la clause pénale :

L'article 1231- 5 du code civil prévoit que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre, mais que le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

La clause pénale, sanction contractuelle du manquement d'une partie à ses obligations, s'applique du seul fait de cette inexécution sans que le créancier n'ait à démontrer l'existence du préjudice en résultant, que les parties conviennent d'évaluer par anticipation de façon forfaitaire. Il appartient au débiteur de l'obligation dont l'inexécution donne lieu à l'application de la clause pénale, de rapporter la preuve du caractère « manifestement excessif » de la sanction au regard du préjudice subi par le créancier, afin d'obtenir la réduction de son montant.

En considération des développements précédents, il apparaît que Mme F. n'établit pas que son refus de procéder à la réitération de la vente reposait sur un motif légitime. La clause pénale doit ainsi recevoir application.

La somme de 11 800 euros prévue au titre de la clause pénale, dont les parties ont accepté le caractère forfaitaire, n'apparaît ni manifestement excessive, ni manifestement dérisoire, au regard du préjudice effectivement subi, étant précisé que le bien immobilier a en définitive été vendu le 22 décembre 2019.

Le jugement sera confirmé sur la condamnation au titre de la clause pénale, par substitution partielle de motifs.

- Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive présentée par Mme F. à l'encontre de la SCI DMC :

L'exercice d'une action en justice constitue, en principe, un droit, et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à réparation, qu'en cas de faute, qui n'est nullement caractérisée en l'espèce à la charge de la SCI DMC, alors que Mme F. succombe à l'instance.

- Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné Mme F. aux dépens de première instance et à payer à la SCI DMC la somme de 1000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Mme F., qui succombe à l'instance, supportera les entiers dépens d'appel, ce qui exclut qu'elle puisse bénéficier des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Cette condamnation sera assortie au profit de maître Dos S. du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision, en application de l'article 699 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser la SCI DMC supporter l'intégralité des frais qu'elle a dû exposer pour faire assurer la défense de ses intérêts devant la cour. Mme F. sera condamnée à lui payer la somme de 1500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

Ajoutant au jugement,

Déboute Mme Séverine F. de sa demande d'annulation de la promesse de vente signée le 20 décembre 2018 entre elle-même et la SCI DMC ;

Déboute Mme Séverine F. de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Condamne Mme F. à payer à la SCI DMC la somme de 1500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel ;

Condamne Mme F. aux dépens d'appel, cette condamnation étant assortie au profit de maître François-Xavier Dos S. du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision, en application de l'article 699 du code de procédure civile.