Cass. 3e civ., 26 octobre 2011, n° 10-25.247

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 3 mars 2010, rectifié par arrêt du 30 juin 2010) que la commune de Chevilly-Larue, devenue propriétaire de locaux à usage commercial donnés à bail à la société Café l'Hénon pour l'exploitation d'un fonds de commerce de bar restaurant, a, par acte du 19 septembre 2006, notifié à celle-ci un congé lui déniant le droit au statut des baux commerciaux pour défaut d'exploitation depuis le mois de février 2006 ; que la société Café L'Hénon a assigné la commune en paiement d'une indemnité d'éviction ;

Attendu que la commune de Chevilly-Larue fait grief à l'arrêt d'accueillir cette demande, alors, selon le moyen :

1°) que le défaut d'exploitation effective et continue du fonds de commerce par le preneur au cours des trois années qui précédent l'expiration du bail entraîne la perte du bénéfice du statut des baux commerciaux ; que le congé délivré par le bailleur comportant dénégation du droit au statut des baux commerciaux en raison de l'absence d'exploitation des lieux loués n'a pas à être précédé d'un mise en demeure ; qu'en exigeant une mise en demeure préalable cependant que, dans le congé délivré à la société Café l'Hénon, la commune de Chevilly-Larue se prévalait expressément de la perte du statut des baux commerciaux pour défaut d'exploitation et qu'il ressortait de ses propres constatations qu'à la date du congé, les locaux étaient inexploités depuis près de sept mois, la cour d'appel a violé l'article L. 145-8 du code de commerce ;

2°) qu'en relevant, pour dire que l'inexploitation n'avait été ni définitive ni irréversible, que la société Café l'Hénon, qui s'est portée adjudicataire du fonds de commerce puis acquéreur des locaux, avait dû "modifier ses plans" à la suite de l'exercice par la commune de son droit de préemption, tandis que cette circonstance qui ne faisait obstacle ni à l'exploitation du fonds de commerce ni au commencement immédiat des travaux que le preneur désirait entreprendre, ne pouvait constituer une excuse légitime de ne pas exploiter le fonds pendant près de sept mois, la cour d'appel a violé l'article L. 145-8 du code de commerce ;

3°) que l'inexploitation des locaux pendant près de sept mois faisant perdre définitivement le statut des baux commerciaux au preneur, ce dernier ne saurait, après la délivrance du congé fondé sur cette inexploitation, reprendre une activité pour en paralyser les effets ; qu'en se fondant encore sur le constat d'huissier établi le 22 septembre 2006, postérieurement à la délivrance du congé, selon lequel l'établissement était en état de recevoir la clientèle ou sur le chiffre d'affaires réalisé pour l'année 2006 dont la société Café l'Hénon ne contestait pas qu'il n'avait pu être réalisé qu'à compter de fin septembre 2006, la cour d'appel a, de nouveau, violé l'article L. 145-8 du code de commerce ;

Mais attendu qu'ayant constaté que la société Café L'Hénon avait, d'une part, acquis sur adjudication un fonds de commerce de café restaurant exploité dans des locaux loués, et, d'autre part, reçu promesse de vente de ces locaux, mais que, la commune de Chevilly-Larue ayant exercé son droit de préemption, la locataire avait dû revoir ses plans, redéfinir les travaux envisagés et n'avait pu reprendre l'exploitation qu'en septembre 2006 après l'achèvement de ces travaux, la cour d'appel, qui en a souverainement déduit que la société Café L'Hénon justifiait d'un motif légitime de non exploitation de février à septembre 2006, a, par ces seuls motifs, abstraction faite d'un motif erroné mais surabondant selon lequel la dénégation du droit au statut baux commerciaux requiert la notification préalable d'une mise en demeure, légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi.