Cass. 3e civ., 8 janvier 2008, n° 06-14.190

Sur le deuxième moyen :

Vu l'article L. 145-8 du code de commerce, ensemble les articles L. 145-1-I, L. 155-9 et L. 147-17-I de ce code ;

Attendu que le droit au renouvellement ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux ; que le fonds transformé, le cas échéant, dans les conditions prévues à la section VIII du chapitre V du titre IV du code de commerce, doit, sauf motifs légitimes, avoir fait l'objet d'une exploitation effective au cours des trois années qui ont précédé la date d'expiration du bail ou de sa reconduction telle qu'elle est prévue à l'article L. 145-9, cette dernière date étant soit la date pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le terme d'usage qui suit cette demande ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 14 février 2006), que par acte du 20 février 1992, Mmes B... et Nathalie X... ont consenti à la société European Gateway limited, aux droits de laquelle se trouve la société Le Pélican, un bail portant sur divers locaux à usage commercial pour une durée de neuf ans se terminant le 31 décembre 2001 ; qu'une clause du bail autorisait la locataire à sous-louer en tout ou partie les locaux ; que, par acte du 27 juin 2000, Mmes B... et Nathalie X... et la société civile immobilière Pierre et Paul (les bailleresses) ont délivré à la société Le Pélican un congé avec refus de renouvellement et de paiement d'une indemnité d'éviction pour non-exploitation personnelle du fonds de commerce au cours des trois dernières années ; que la société Le Pélican a assigné les bailleresses pour faire constater la nullité de ce congé ;

Attendu que pour accueillir la demande de la société Le Pélican, l'arrêt retient que le bail a été consenti à cette dernière, soit pour l'exploitation directe d'un fonds de commerce de vente au détail d'objets anciens, d'antiquité et de brocante, à l'exception d'une surface limitée susceptible d'être utilisée pour la vente d'objets d'art et de décoration, soit, de manière indirecte, pour la sous-location, sur tout ou partie de la surface louée, de stands, dûment autorisée par écrit des bailleresses, étant précisé que l'activité principale de la locataire, telle que mentionnée à l'acte de cession du fonds auquel les bailleresses ont consenti, est bien celle de sous-loueur de stands, que s'il est certain que la société Le Pélican n'a pas véritablement exploité depuis 1995 une activité de brocante ou de vente au détail d'objets anciens, y compris dans le stand n° 63 qu'elle n'a pas sous-loué et qui devait être exploité par elle, il n'est pas contesté qu'elle a rempli la mission de sous-location à elle impartie au bail de manière principale, que, dès lors, les bailleresses ne pouvaient se prévaloir du motif de non-exploitation qu'elles ont visé dans leur congé ni encore moins se dispenser de la mise en demeure préalable, qu'il s'ensuit que le congé avec refus de renouvellement n'a pas été valablement donné et qu'il doit être annulé tant pour vice de formalité substantielle que pour absence de motif grave et légitime ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'un congé portant dénégation du droit au statut des baux commerciaux en raison du défaut d'exploitation effective du fonds par le locataire au cours des trois dernières années précédant la date d'expiration du bail, n'a pas à être précédé d'une mise en demeure et que, même délivré pour un motif erroné, ce congé met fin au bail, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le premier moyen, qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le troisième moyen :

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a dit l'appel de la société Le Pélican recevable, l'arrêt rendu le 14 février 2006, entre les parties, par la cour d'appel de Nîmes ; remet, en conséquence, sauf sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nîmes.