CA Paris, Pôle 5 ch. 3, 24 novembre 2010, n° 09/07109

Faits et procédure :

La ville de Paris est devenue suivant acte notarié du 11 septembre 1989 propriétaire d'un immeuble situé [...] comprenant un terrain d'une superficie de 687 m² et les constructions y édifiées, bâtiment à usage de garage pour automobiles en façade sur rue , élevé sur terre plein d'un rez -de -chaussée, d'un premier étage et d'une deuxième étage sous comble outre des courettes intérieures ;

Suivant acte sous seing privé en date du 15 novembre 19994, la ville de Paris a donné à bail les locaux à la société Garage du XII ° pour une durée de trois, six ou neuf années avec faculté de résiliation triennale, à compter du 1° juillet 1994, la destination contractuelle étant celle de garage automobiles ;

Par acte d'huissier en date du 21 mai 2003, la société Garage du XII ° a sollicité le renouvellement du bail ; la ville de Paris a accepté le renouvellement du bail mais invoquant le caractère monovalent des locaux, a indiqué que le prix du bail devait être déterminé suivant les usages en vigueur dans la branche d'activité considérée ou à défaut à la valeur locative ;

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 16 avril 2004, la ville de Paris a demandé que le loyer soit fixé à la somme de 103 950 euros ; la société Garage du XII° a répondu qu'elle était en désaccord sur le prix du loyer ;

Par jugement avant dire droit du 17 décembre 2004, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris a constaté que par l'effet de la demande de renouvellement et de la réponse du bailleur, le bail des locaux s'est renouvelé à compter du 1° juillet 2003 et a désigné Monsieur Robine expert afin de donner son avis sur la valeur locative et de rechercher si les lieux loués ont le caractère de locaux monovalents, c.à.d s'ils ont été construits en vue d'une seule utilisation, s'ils ont subi des aménagements importants excluant tout autre usage ou s'il est possible de les affecter à une autre destination sans travaux importants ni transformations coûteuses .

L'expert initialement désigné a été remplacé par Madame Maigne Gaborit qui a déposé son rapport le 8 janvier 2008 et proposé de fixer le loyer du bail renouvelé à la valeur de 116 000 euros à compter du 1° juillet 2003, sans précisément prendre parti sur le caractère monovalent des locaux ;

Dans son mémoire en ouverture de rapport , la sa Garage du XII ° a réfuté la caractère monovalent des locaux et a demandé la fixation du loyer en fonction des règles de plafonnement à la somme annuelle de 46 898, 12 euros ;

La ville de Paris, la bailleresse, invoque la caractère monovalent des locaux et a sollicité d'entériner la valeur du loyer retenue par l'expert et de fixer le loyer à la somme de 103 950 euros à compter du 16 avril 2004, date de sa demande et de 116 000 euros à compter de la notification de son mémoire et pour la période antérieure, au montant du loyer résultant de l'ancien bail ;

Par jugement du 23 janvier 2009, le juge des loyers du tribunal de grande instance de PARIS a :

- dit que les locaux loués ont un caractère monovalent,

- fixé à 116 000 euros en principal par an le loyer du bail renouvelé le 1° juillet 2003 entre la ville de PARIS et la société Garage du XII ° toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées,

- dit que jusqu'au 16 avril 2004, le montant du loyer du bail renouvelé demeure fixé au montant de l'ancien loyer ,

- dit qu'à compter du 16 avril 2004, le montant du loyer du bail renouvelé est fixé à la somme de 103 950 euros jusqu'au 12 septembre 2008 non compris ;

- dit qu'à compter du 12 septembre 2008, le montant du loyer du bail renouvelé à hauteur de 116 000 euros est exigible ,

- condamne la sa Garage du XII° à payer à la ville de Paris les intérêts au taux légal sur les loyers arriérés à compter du prononcé du jugement ,

- dit n'y avoir lieu d'assortir la présente décision de l'exécution provisoire ,

- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile et condamne chaque partie par moitié aux dépens .

La société Garage du XII° a interjeté appel de cette décision ;

Elle demande à la cour d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a retenu le caractère monovalent des locaux pris à bail et statuant à nouveau, demande à la cour de constater au regard du critère physique et structurel qu'ils n'ont été ni construits ni affectés en vue d'une seule utilisation , de constater que les locaux pourront être utilisés à une autre activité sans travaux importants ni transformations profondes et coûteuses et ce selon les critères admis par la jurisprudence de la cour de cassation, de dire en conséquence que les locaux ne présentent pas le caractère de monovalence visé par l'article R 145-10 du code de commerce et que le loyer doit donc être fixé selon la règle du plafonnement , de fixer le montant du loyer à la somme annuelle en principal de 46 898, 12 euros à compter du 1° juillet 2003 toutes autres clauses et conditions demeurant maintenues ;

Subsidiairement si la cour devait retenir le caractère monovalent,

- dire que celle-ci ne pourrait être supérieure à la somme de 105 985 euros par an en principal après abattement au titre des conditions exorbitantes du droit commun pesant sur le locataire ,

- dire en application des articles L. 145-11 et R. 145-1 du code de commerce que le montant du loyer du bail renouvelé demeurera fixé au montant de l'ancien loyer pour la période du 1° juillet 2003 au 15 avril 2004 ,

- de dire que à compter du 16 avril 2004, la ville de Paris pourra exiger un loyer à hauteur de 103 950 euros par an en principal et ce jusqu'au 11 septembre 2008,

- de dire qu'à compter du 12 septembre 2008, date de la notification du mémoire après expertise, la ville de Paris pourra revendiquer le loyer en renouvellement à la somme en principal de 105 985 euros ,

De débouter la ville de Paris de ses demandes et de la condamner à lui payer la somme de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens dont distraction au profit de la scp Mireille Garnier avoués .

La ville de Paris demande de confirmer le jugement déféré en ses dispositions relatives au caractère monovalent des locaux , à la fixation du loyer et à la condamnation de la société locataire à payer les intérêts au taux légal sur les arriérés de loyers à compter du prononcé du jugement , de rejeter la demande d'indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile de la société Garage du XII° , de la condamner à lui payer la somme de 3000 euros sur ce fondement et en tous les dépens comprenant les honoraires de l'expert dont le recouvrement sera poursuivi par la scp Bommart Forster Fromantin avoués.

Pour un exposé complet des prétentions et moyens des parties, il convient de se référer à leurs écritures signifiées le 1 septembre 2010 pour la société Garage du XII° et le 30 juin 2010 pour la ville de Paris ; leurs moyens seront examinés au cours de la discussion ;

MOTIFS

1- Sur l'appréciation du caractère monovalent des locaux :

Les parties s'opposent sur la caractère monovalent des locaux au regard des critéres à la fois définis par l'article R.145-10 du code de commerce , à savoir des locaux construits en vue d'une seule utilisation et de ceux retenus par la jurisprudence pour caractériser la monovalence, à savoir des locaux qui ont subi des aménagements importants et qui ne peuvent être affectés à une autre utilisation sans des travaux importants ou des transformations profondes .

1-1-Au regard du critère matériel : des locaux construits en vue d'une utilisation unique .

La société Garage du XII° fait valoir que les locaux n'ont été ni construits ni donnés à bail (selon les documents locatifs anciens ou ceux émanant des services du cadastre ), à usage unique de garage automobiles puisqu'il est fait mention dans le bail datant de 1989 passé entre les précédents propriétaires et la société Garage du XII° de l'existence d'une plate -forme au dessus du premier étage et de l'autorisation d'exploiter dans les lieux loués l'activité de garage automobile, achat, vente, réparations de voitures automobiles et de pièces détachées et accessoires et celle d'installations et de location de jeux de tennis ;

Elle invoque au surplus que l'immeuble a abrité un logement de gardien au R+2 qui a été supprimé depuis ;

Or d'une part la ville de Paris produit un document d'archive émanant du cadastre de la ville de Paris de 1934, date de la construction de l'immeuble aux lieu et place de hangar , dont il résulte que les locaux figurent au cadastre de la ville de Paris sous la désignation de garage ;

La bailleresse fait d'autre part justement observer que l'activité de jeux de tennis n'est pas prévue à la clause destination du bail datant de1989 qui est celle de garage automobile mais figure à la clause Charges et conditions ou il est dit que la locataire devra acquitter toutes les charges de police, de voirie dont les locataires sont d'ordinaire tenus et de celles auxquelles la preneuse serait assujettie en cas d'exploitation dans les lieux loués d'un garage automobile ../.. et d'installations et de location de jeux de tennis,

Or, la société Garage du XII° tout en se prévalant de l'existence de cette clause prévoyant l'existence possible dans les lieux loués d'une activité de jeux de tennis, distincte de celle de garage automobile, ne justifie aucunement de l'utilisation effective des locaux en vue de cette activité ni des conditions d'exercice effectif de cette activité dans les lieux loués ;

Enfin, le fait que les locaux ont pu abriter pendant un certain temps le logement d'un gardien ne constitue pas la preuve de l'existence d'activités mixtes et à destination de clientèles distinctes, le logement du gardien qui ne développe qu'une superficie de 40 m² au sol suivant les plans fournis par la société locataire sur une superficie utile totale de 1927, 30 m² n'apparaissant que comme l'accessoire de l'activité principale de garage ;

1-2-A regard du critère économique : des locaux ne pouvant être affectés à une autre utilisation sans travaux importants et transformations profondes ;

Les locaux comportent au rez-de-chaussée une station service comportant poste de distribution de carburants, aire de lavage, graissage et atelier de réparations, parking et deux niveaux supérieurs auxquels on accède par des rampes .

L'expert Madame Maigne Gaborit sur le point relatif à l'importance des travaux nécessaires à la reaffectation du site cite dans son rapport des exemples de reconversion de garages en des locaux ayant reçu des utilisations totalement différentes sans suppression de la rampe d'accès ([...], [...] et [...]) ;

La société Garage XII ° cite également un exemple de reconversion d'un garage en immeuble d'habitation [...] sans suppression des rampes d'accès ;

Il n'est produit cependant aucun élément concernant le coût de telles opérations de transformation.

L'expert a considéré en outre au terme de son rapport que le point technique de la résistance des sols est hors de sa compétence , tout en relevant que l'étude BET ORION est contestée ;

S'agissant du démontage des équipements professionnels, elle a considéré que leur démontage est peu onéreux, devis à l'appui ;

S'agissant de la dépollution des sols, elle a relevé les réserves exprimées par l'entreprise Norisko environnement dans l'hypothèse d'un changement d'activité ;

En définitive, l'expert a laissé le soin aux instances judiciaires de trancher la question de la monovalence tout en estimant la valeur locative des locaux donnés à bail à 116 000 euros / an si le principe de la monovalence est admis en droit .

* Sur la question de la résistance des planchers :

La ville de Paris a produit aux débats une étude établie par BET ORION STRUCTURE dont il ressort que la résistance du plancher du niveau 1 serait de 230 kg / m² tandis que celle du plancher du niveau 2 serait de 280 kg /m² , soit une résistance insuffisante du plancher 1 pour l'utilisation qui en est faite de garage automobile qui requiert une charge de 250 kgs/m² .

Cette étude est critiquée par la société Garage du XII° qui produit trois autres études qui contredisent ces conclusions :

* l'une est une étude du bureau des structures Grif qui conclut après examen des structures :

En l'état des investigations, nous pouvons conclure que les ouvrages sont conformes à la réglementation en vigueur en matière de charge pour parking soit 250 Kgs / m² '

* une autre étude émane de Monsieur Bourge, ingénieur Etp, qui conclut que les contraintes beton-aciers sont compatibles pour les dalles de beton des 1° et 2° niveaux dont les charges identiques sont de 200 kgs /m² avec une charge d'exploitation de 250 kgs /m² ;

* une troisième étude est de Monsieur Buchet ingénieur conseil qui indique que s'agissant de la dalle 1 ( la dalle 2 dans l'étude BET ORION ne posant pas de problème ) elle est dimensionnée pour reprendre la surcharge de 250 kgs/m² réglementaire pour les parkings ;

Les conclusions de l'étude BET ORION qui sont ainsi pertinemment critiquées seront donc écartées mais à admettre ainsi que les locaux sont parfaitement conformes à l'utilisation effective de garage automobile, la ville de PARIS n'en soutient pas moins qu'au regard des charges admissibles par référence aux normes applicables, les locaux ne se prêtent pas à une autre utilisation sans un renforcement des structures ;

La norme Afnor o6 -001 prévoit que les charges autorisées pour les activités commerciales qui reçoivent du public sont généralement supérieures à celle de 250 kgs/m² qui n'est autorisée que pour un usage de bureaux sans équipement lourd de reprographie ou encore de salles de restaurants, cafés, cantines de dimension réduites recevant moins de 100 personnes ou encore de salles de jeux ou de repos des crèches ;

La société Garage du XII° fait observer, étude de Monsieur Bourge à l'appui, qu' un renforcement des planchers est néanmoins possible par des structures métalliques pour un prix relativement modique de 21 430 euros ;

Cependant, si cette étude de faisabilité du renforcement des structures métalliques qui soutiennent les dalles béton n'est pas contestable en ce qui concerne l'aspect technique, s'agissant du coût estimatif des travaux, elle est établie de façon manuscrite sur une demi page à la fin de l'étude ; elle ne comporte aucune référence de prix des matériaux et n'est accompagnée d' aucun devis émanant d'une entreprise spécialisée .

* Sur la question de la dépollution :

La société Garage du XII° retient qu'en l'état des investigations de la société Norisko environnement, le risque de pollution du sol en métaux est faible , que la question de la dépollution ne peut permettre de caractériser la monovalence des locaux et n'est pas liée à la monovalence , que la dépollution éventuelle reste liée à l'exercice d'une activité classée, qu'un diagnostic complet ne pourrait être réalisée qu'après cessation de l'activité puisqu'elle implique des démolitions, que la dépollution ne s'imposerait qu'en cas de modification de l'activité au rez-de -chaussée ;

Or la dépollution d'un site est la conséquence d'une activité présentant un risque pérenne, réel ou potentiel, pour la santé humaine ou l'environnement ;

La société Norisko environnement après avoir rappelé que l'activité de garage et de stockage de carburant expose à des risques liés au contact, à l'ingestion ou l'inhalation de poussières, indique que ce risque est faible compte tenu des revêtements de sol en béton, que le sol en béton prévient également du risque de transfert de la pollution vers les eaux souterraines, et qu'au voisinage des cuves, les activités ne 'semblent' pas avoir impacté la qualité des sols sous jacent ;

Néanmoins, si elle conclut qu'il ne lui 'semble' pas nécessaire de réaliser des investigations complémentaires si l'activité reste inchangée, elle indique que les sols restent une source de pollution et qu'en cas de réaménagement de la zone (enlèvement des fosses de récupération des huiles usagées .. ) la présence des terrains pollués devra être prise en compte et des prélèvements complémentaires devront être réalisés en vue d'une éventuelle dépollution .

Il s'ensuit :

* que les locaux ont été aménagés et donnés à bail pour une utilisation unique de garage automobile,

* que la résistance des sols est insuffisante pour un très grand nombre d'autres activités commerciales recevant du public et que le caractère sommaire de l'étude de faisabilité de renforcement des structures ne permet pas de considérer qu'il puisse y être remédié sans travaux lourds ,

* que des investigations complémentaires, en cas de changement d'activité, doivent être réalisées pour déterminer les risques de pollution liés à la présence de cuves de stockage de carburant et d'huiles usagées en vue d'une dépollution éventuelle,

* que si la société Garage du XII° a produit deux projets de transformation des locaux accompagnés d'une notice estimative sommaire du coût des travaux , la ville de Paris souligne le caractère' irréaliste' du coût des travaux comptés pour un total de 206 908 euros ou 296 406 euros ttc dans l'hypothèse d'absence de renforcement des structures et de 386 308 euros ttc avec renforcement des structures, les locaux étant livrés ' brut' de gros oeuvre, à l'exception des circulations et dégagements de sécurité et hors transformation de la façade ;

Or, de la propre étude de faisabilité réglementaire produite aux débats par la société du garage du XII° et de l'examen attentif des projets , il résulte que n'ont ni prévus ni chiffrés les travaux d'investigation en vue de la dépollution, que les travaux de désenfumage/ventilation des locaux alors cependant que le premier niveau resterait affecté au stationnement des véhicules automobiles, non chiffrés, de chauffage /climatisation, non prévus, sont laissés à la charge des preneurs, que les travaux d'électricité ne concerne que les espaces de circulation et le local technique à l'avant du bâtiment et que les travaux relatifs à la transformation de la façade sont également prévus comme étant à la charge des preneurs alors pourtant que la modification des baies existantes est indispensable pour permettre l'intervention des secours ;

En conséquence, il convient de retenir que les locaux spécialement aménagés pour l'utilisation de garage automobile ne pourront servir à une autre utilisation sans des transformations profondes affectant le gros oeuvre et des travaux importants et qu'il doivent ainsi être considérés comme ayant un caractère monovalent .

Le jugement sera en conséquence confirmé que ce point .

2-Sur la fixation du loyer du bail renouvelé :

Le premier juge suivant l'avis de l'expert a fixé le prix du loyer renouvelé à compter du 12 septembre 2008, date de la notification du mémoire de la ville de Paris après expertise à la somme de 60 euros /m² soit 116000 euros par an.

La société Garage du XII° sollicite à titre subsidiaire que compte tenu des obligations qui pésent sur le locataire (impôt foncier, assurance de l'immeuble) ce montant soit fixé à la somme de 55 euros /m² soit une somme globale de 105 985 euros ;

Or l'expert a tenu compte pour estimer la valeur locative, non seulement des prix de comparaison , mais également des données propres à l'immeuble, et des obligations imposées au preneur ;

Le montant du loyer renouvelé tel que fixé par le premier juge sera confirmé, les parties ne s'opposant pas par ailleurs sur la modulation du loyer avant la date du 12 septembre 2008 ;

S'agissant des intérêts dus sur les arriérés, les parties ne contestent pas le point de départ desdits intérêts à la date du jugement qui sera confirmé également sur ce point ;

3- Sur les autres demandes :

La société Garage du XII° qui succombe en appel supportera les entiers d'appel, les dépens de première instance restant partagés par moitié ;

L'équité justifie de ne pas faire droit à la demande de la ville de Paris fondée sur l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions.

Déboute la société Garage du XII° de ses demandes ,

Déboute la ville de Paris de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ,

Condamne la société Garage du XII° aux dépens d'appel avec droit de recouvrement direct au profit de la scp Bommart Forster Fromantin avoués.