CA Toulouse, 2e ch., 5 juin 2019, n° 16/05292

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 10 avril 1990, les consorts Z. ont donné à bail à usage commercial à la société MAREM divers locaux sis [...], situés à l'angle de la [...], pour une durée de 12 années ayant commencé à courir le 1er avril 1990 pour se terminer le 30 mars 2002.

Suivant acte sous seing privé du même jour, les consorts Z. ont donné à bail à loyer à usage commercial à la société BEAUTY SHOP les locaux contigus dans le même immeuble, pour une durée identique.

Suivant acte sous seing privé du 22 janvier 2001, il a été conclu entre les parties un avenant au bail Z./BEAUTY SHOP étendant l'assiette du bail à trois caves d'une surface d'environ 30m2 pour une durée de 12 années ayant commencé à courir le 10 avril 1990.

La SA BEAUTY SHOP a absorbé par voie de fusion au 30 juin 1998 la SNC MAREM.

La SA NOCIBE France vient aux droits de la SA BEAUTY SHOP, celle-ci ayant été absorbée par voie de fusion au 28 juin 1999.

Suivant protocole d'accord en date du 9 et 10 septembre 2004, Madame Maria Z., usufruitière, et Monsieur Joseph Z., nu-propriétaire, d'une part et la société NOCIBE d'autre part, ont conclu un nouveau bail pour une durée de neuf années entières à dater du 1er avril 2002 pour se terminer le 31 mars 2014 portant sur l'assiette des deux baux expirés.

Ledit bail concerne les locaux suivants :

« dépendant de l'immeuble sis à [...] dont il porte le n°1 et de la [...] à savoir :

- au rez-de-chaussée : un local commercial d'une surface de 228 53 m2 environ,

- à l'entresol : un local commercial d'une surface totale de 148 91m2 environ,

- au sous-sol: une réserve et 5 caves d'une surface totale de 286 45 m2 environ.

l'ensemble tel que figurant au plan annexé et établi par le cabinet Jacques S., géomètre expert foncier DPLG le 26 août 2003,

- ainsi que l'usage des parties communes telles que figurant à la teinte rouge au plan annexé au bail commercial qui avait été convenu entre les consorts Z. et la SA MAREM le 10 avril 1990 (étant rappelé que le hall de l'immeuble sis [...], ne figurant pas sur la partie teintée rouge visée au dit bail, ne peut être utilisé pour la livraison et l'entreposage des marchandises).

La destination du bail concerne « la vente de produits rattachés à la parfumerie » et le loyer initial est de 91 000 € HT et HC par an.

La société NOCIBE France DISTRIBUTION est venue aux droits de la société NOCIBE France à la suite de l'apport partiel d'actif en date du 30 novembre 2010 dans lequel est intégré le fonds de commerce exploité [...].

A la suite du décès de Madame Maria Z., Monsieur Joseph Z. est le propriétaire des lieux loués.

Suivant exploit d'huissier en date du 26 septembre 2013, le bailleur a mis fin audit bail et a donné congé à la société NOCIBE pour le 31 mars 2014 avec offre de renouvellement pour une durée de 12 années entières et consécutives à compter du 1er avril 2014 moyennant un loyer de 375 000 € HT et HC par an, toutes autres clauses et conditions du bail précédent demeurant inchangées.

Par lettre du 13 janvier 2014, la société NOCIBE acceptait le renouvellement mais demandait le maintien du loyer après indexation soit 123 532 48 € HT par an.

Après échange de mémoires préalables, Monsieur Z. a saisi le Juge des loyers commerciaux pour faire arbitrer le prix du bail renouvelé.

Suivant jugement en date du 26 août 2014, le juge des loyers commerciaux a dit que le bail liant les parties a une durée de neuf ans à compter du 1er avril 2014;

et avant dire droit sur le prix du loyer de renouvellement, ordonné une expertise confiée à monsieur Michel N..

Sur la base du rapport déposé le 7 septembre 2015, le juge des loyers commerciaux a par jugement en date du 6 septembre 2016 :

- donné acte à la société NOCIBE FRANCE DISTRIBUTION venant aux droits de la société NOCIBE FRANCE de son intervention volontaire,

- dit que le bail liant les parties a une durée de neuf ans à compter du 1er avril 2014,

- homologuant partiellement le rapport d'expertise, décidé:

* que les règles du plafonnement du loyer du bail renouvelé ne s'appliquent pas aux baux dont la durée contractuelle initiale est d'une durée de 12 années,

* que l'existence d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité en lien avec l'activité exercée par le preneur sur la durée du bail écoulé est réelle,

* en conséquence que le loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2014 doit être fixé à la valeur locative,

* en fixant la surface pondérée des locaux commerciaux à 357 m2, en fixant la valeur locative unitaire à un montant de 750€, que le loyer annuel du bail renouvelé s'établit en conséquence à la somme de HC/HT à 267 750€ à compter du 1er avril 2014,

- condamné la société NOCIBE FRANCE DISTRIBUTION venant aux droits de la société NOCIBE FRANCE à payer le nouveau loyer ainsi fixé et les arriérés de loyers depuis le 1er avril 2014, ce avec intérêts au taux légal à compter du Ier avril 2014 et anatocisme conformément à l'article 1154 du code civil ;

- rappelé que les dispositions de la loi PINEL et notamment l'article L 145-34 modifié du code de commerce sont inapplicables au cas d'espèce ;

- dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du CPC,

- ordonné l'exécution provisoire de la décision,

- partagé les dépens par moitié en ce compris les frais d'expertise.

Les sociétés NOCIBE France et NOCIBE France DISTRIBUTION ont relevé appel de cette décision par déclaration électronique du 28 octobre 2016.

Par ordonnance du 7 juin 2018, le conseiller de la mise en état a rejeté la demande de complément d'expertise visant au mesurage du local exploité par la société NOCIBE et de la surface de vente réellement accessible au public présentée par les appelantes ,au motif qu'elle s'analysait comme une demande de contre expertise.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières écritures du 6 mars 2019 les sociétés NOCIBE France et NOCIBE France DISTRIBUTION demandent à la cour de réformer le jugement, et vu l'article L 145-34 du code de commerce :

à titre principal:

- d'infirmer en toutes ses dispositions le jugement prononcé le 6 septembre 2016, sauf en ce qu'il a dit que le bail était renouvelé au 1er avril 2014 pour une durée de neuf années ;

- statuant à nouveau, de dire que le loyer du bail renouvelé au 1er avril 2014 ne saurait excéder la somme de 150 724,48 € HT/an ;

- de débouter Monsieur Joseph Z. de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

- de condamner Monsieur Joseph Z. au paiement d'une indemnité de 7 000 € sur le fondement de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP DE C. F..

à titre subsidiaire,

- de désigner un expert aux fins de réaliser une contre-expertise avec pour mission de procéder, avec l'aide d'un géomètre expert si nécessaire, au mesurage du local exploité par la société NOCIBE et de la surface de vente réellement accessible au public, compte tenu des aménagements effectués, et de donner son avis sur la grille de pondération applicable conformément à la chartre de l'expertise, et sur la surface pondérée du local exploité par la société NOCIBE,

- de dire que la contre-expertise sera réalisée aux frais avancés partagés par la société NOCIBE et Monsieur Z.;

- de surseoir à statuer dans l'attente du dépôt de ce rapport;

- de condamner Monsieur Z. au paiement d'une indemnité de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du CPC

- de réserver les dépens.

Aux termes de ses dernières écritures du premier mars 2019 contenant appel incident monsieur Z. demande à la cour de les sociétés NOCIBE France et NOCIBE France DISTRIBUTION de l'intégralité de leurs demandes, fins et prétentions, de dire n'y avoir lieu à contre expertise et:

- d'infirmer le jugement sur la non prise en compte de la majoration d'angle et fixer la surface pondérée les locaux commerciaux à 374,14 mètres carrés,

- d'infirmer le jugement sur la valeur unitaire et de fixer la valeur unitaire à un montant de 1054 €,

- de dire et juger en conséquence que le loyer annuel du bail renouvelé s'établit à la somme de 393 343 € à compter du premier avril 2014,

- de confirmer le jugement entrepris pour le surplus,

- de condamner la société NOCIBE France DISTRIBUTION à lui payer la somme de 5000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- de la condamner aux entiers dépens.

La cour pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, se réfère expressément à la décision entreprise et aux dernières conclusions des parties.

MOTIFS DE LA DECISION

La décision entreprise n'est pas critiquée en ce qu'elle a dit que le bail était renouvelé au 1er avril 2014 pour une durée de neuf années ; elle sera donc confirmée sur ce point.

Elle le sera également en ce qu'elle a dit que les règles du plafonnement du loyer du bail renouvelé ne s'appliquent pas aux baux dont la durée contractuelle initiale est d'une durée de 12 années, que l'existence d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité en lien avec l'activité exercée par le preneur sur la durée du bail écoulé est réelle, et qu'en conséquence le loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2014 doit être fixé à la valeur locative, ces différents points n'étant pas discutés par les appelantes.

Aux termes de l'article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés doit correspondre à la valeur locative, déterminée à défaut d'accord par :

- les caractéristiques du local considéré,

- la destination des lieux,

- les obligations respectives des parties,

- les facteurs locaux de commercialité,

- les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

La destination des lieux, soit la vente de produits destinés à la parfumerie, et les obligations respectives des parties, ne font pas débat.

Sur les caractéristiques du local

Sur la surface des locaux exploités

Les locaux occupent le sous-sol, le rez-de-chaussée et l'entresol d'un ensemble architectural du 18ème siècle.

L'expert, suivi sur ce point par le premier juge, a retenu une surface pondérée de 357 mètres carrés pour une superficie de 697 mètres carrés, sans majoration du fait du positionnement en angle.

L'expert indique que par courrier du 11 février 2015, il a communiqué aux parties les surfaces qu'il retenait pour sur la base de plans communiqués par le conseil des sociétés NOCIBE, que ces mesures étaient approximatives et non conformes à la loi CARREZ, mais que cette communication n'a donné lieu à aucune observation des parties.

Les sociétés NOCIBE contestent la superficie retenue par l'expert, et produisent le rapport d'un géomètre expert, monsieur H., concernant uniquement le rez-de-chaussée, qui retient exactement les mêmes surfaces que l'expert concernant le bureau, le local technique, le dégagement, le sanitaire, et la cabine.

Le litige concernant la surface porte donc exclusivement sur la surface de vente, que l'expert judiciaire a comptabilisée à 186 mètres carrés, puis relevant que les agencements réalisés par la société locataire diminuaient la superficie réelle des lieux loués au niveau de l'espace vente du rez-de-chaussée, portée à 213,98 mètres carrés, soit:

- espace vente première zone: 159,31 mètres carrés,

- vitrines: 11,83 mètres carrés,

- espace vente en fond: 42,84 mètres carrés,

le tout sous réserve d'un métrage par un géomètre expert.

Le géomètre expert commis par les locataires a mesuré la surface de vente à 190,09 mètres carrés, outre 22,05 mètres carrés de surface de mobilier, soit une surface totale de 212,14 mètres carrés, et un différentiel de 1,84 mètres carrés avec l'estimation de monsieur N..

Dans un rapport du 24 juillet 2015, madame P., également mandatée par la société NOCIBE, avait relevé que des travaux d'aménagement intérieurs destinés à un effet décoratif, consistant en la mise en place de contre-cloisons, avaient eu pour conséquence de réduire la surface effectivement ouverte à la clientèle, et qu'il n'y avait pas lieu de les prendre en compte pour la détermination du loyer. Elle avait indiqué s'aligner sur les surfaces retenues par l'expert N. dans son pré rapport, sans les critiquer.

La locataire commerciale soutient cependant qu'en application de l'article R 145-3 du code de commerce, la surface de vente concerne les seules zones accessibles au public et dédiées à la vente au jour du renouvellement, indépendamment du chiffrage figurant au bail, et qu'il doit être tenu compte des aménagements réalisés dans les locaux ayant pour effet de réduire la surface accessible au public, de sorte que les calculs de l'expert sont erronés.

Le mobilier et la décoration, qui dépendent des choix d'exploitation du preneur, doivent être inclus dans la surface de vente, qui représente une surface brute.

L'expert ayant émis une réserve au regard d'un mesurage précis des surfaces par un géomètre, la cour réduira de 1,84 mètres carrés la surface de vente retenue par monsieur N. pour le rez-de-chaussée, et l'imputera sur la première zone de vente qui est la plus importante et qui sera ainsi réduite à 169,30 mètres carrés.

Sur la pondération

Les appelantes soutiennent que la pondération doit être calculée par référence à la seule charte de l'expertise en sa 4ème édition, concernant les boutiques traditionnelles en centre ville, et concernant les boutiques traditionnelles jusqu'à 300 mètres carrés de surface de vente.

En l'espèce, outre la surface de vente du rez-de-chaussée, les locaux loués comportent en entresol, accessible depuis l'espace vente du rez-de-chaussée, une mezzanine de 86,16 mètres carrés, 5 cabines de soins, ainsi qu' un vestiaire, une laverie et un sanitaire, pour une superficie globale estimée par l'expert à 141,85 mètres carrés, non contestée par les appelants.

Les appelantes discutent donc l'intégration par l'expert de ces locaux dans la surface de vente, et la prise en compte d'un barême préconisé par la 4ème édition de la charte de l'expertise pour les boutiques de grande surface de vente, comprise entre 300 et 1500 mètres carrés.

L'entresol est mentionné au bail comme étant un local commercial, et il relève du choix de l'exploitant d'affecter une surface à des soins esthétiques sur rendez vous avec vente de produits, plutôt qu'uniquement à la vente.

En outre Monsieur N., dans ses réponses aux dires, a précisé que la charte de l'expertise sur laquelle se base madame P., mandatée par la société NOCIBE, datait de 2012 et que le système de pondération qu'elle préconise était en cours de modification, ayant montré plusieurs lacunes, et a indiqué s'être référé aux usages. Il a précisé avoir pondéré de la même manière les locaux étudiés à titre de référence.

Monsieur N. retient pour le rez-de-chaussée une surface pondérée de 218,84 mètres carrés dont 205,44 mètres carrés pour la surface de vente, pour l'entresol, une surface pondérée de 61,55 mètres carrés, et pour le sous sol, une surface pondérée de 76,64 mètres carrés, soit un total de 357,03 mètres carrés.

Madame P. retient pour le rez-de-chaussée une surface pondérée de 204,95 mètres carrés dont 191,65 mètres carrés pour la surface de vente, pour l'entresol, une surface pondérée de 57,15 mètres carrés, et pour le sous sol, une surface pondérée de 46,70 mètres carrés, soit un total de 357,03 mètres carrés.

La différence porte donc principalement sur la pondération des sous sols, l'expert ayant justifié ses coefficients par une bonne hauteur sous plafond et le fait qu'il s'agit de vastes espaces, retenant un coefficient moindre de 0,15, admis par les appelantes, pour la partie qui n'est accessible que par un passage d'une hauteur de 1,55 mètres et par un escalier de 7 marches montantes.

La charte de l'expertise a valeur de recommandation, et n'a aucune force obligatoire. Monsieur N. l'a écartée en toute connaissance de cause. Il est en droit de se référer à des usages dont il a connaissance en qualité d'expert, et a précisé avoir communiqué les pondérations retenues aux parties par courrier du 11 février 2015. Il ne peut donc être valablement soutenu que le travail de l'expert pose un véritable problème de respect de principe du contradictoire et de transparence des débats'.

C'est par ailleurs tout à fait logiquement que l'expert a appliqué les mêmes coefficients, soit selon les appelants ce qui serait les coefficients applicables aux commerces de plus de 300 mètres carrés de surface de vente, aux commerces de comparaison dont la surface de vente est inférieure à 300 mètres carrés.

Par ailleurs, bien que les locaux soient situés en angle de la [...] et de la [...], l'expert n'a pas admis, contrairement aux prétentions du bailleur, une majoration de coefficient de la surface de vente, retenant un coefficient de 1 pour la majeure partie de la surface de vente, n'appliquant une décote que sur le fond du local (alors que madame P. qui applique la charte dont se prévaut sur ce point l'intimé, retenait 4 zones, dont 12,50 mètres carrés de zone en angle pondérés 1,10, mais également une seconde zone de 42 mètres carrés pondérée 0,75 mètres carrés que monsieur N. pondère à un) au motif:

- que la rue des 3 journées est une rue de faible commercialité, mais apporte un bénéfice indéniable en termes de luminosité et de visibilité de l'espace vente par la présence de plusieurs vitrines, ce qui justifie et explique qu'il ne retienne pas de seconde zone,

- que la zone d'impact n'est pas en angle, mais dans l'alignement des portes automatiques situées [...], ce qui justifie et explique qu'il ne retienne pas de zone en angle.

Cette analyse est pertinente et sera retenue par la cour.

En définitive, la cour retiendra les pondérations proposées par l'expert judiciaire, ce qui conduit à fixer la surface pondérée, après correctif sur la surface brute de vente, à 355,19 mètres carrés (357,03-1,84).

Sur les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage les facteurs locaux de commercialité sont ceux d'un emplacement très recherché, situé en plein coeur de ville, à proximité immédiate de la station de métro Jean Jaurès, qui est la station de correspondance de la ligne A avec la ligne B inaugurée en 2007, et à ce titre, selon l'expert, la plus fréquentée du réseau.

S'agissant des loyers couramment pratiqués dans le voisinage, monsieur N. a retenu, après avoir, pour les besoins de la comparaison, corrigé le loyer en fonction des caractéristiques des baux:

1- des locaux situés [...] dans lesquels est exploitée un établissement bancaire LCL, présentant une surface globale utile de 672,68 mètres carrés, pondérée à 317,59 mètres carrés, et un loyer au mètre carré de 733 €,

2- des locaux situés [...] dans lesquels est exploité un commerce de prêt à porter à l'enseigne 'les gémeaux', présentant une surface globale utile de 213,70 mètres carrés, pondérée à 174,01 mètres carrés, et un loyer au mètre carré de 254 €,

3- des locaux situés [...] dans lesquels est exploité un café à l'enseigne café MARIGNAN, présentant une surface globale utile de 232,90 mètres carrés, pondérée à 133,50 mètres carrés, et un loyer au mètre carré de 290 €,

4- des locaux situés [...] dans lesquels est exploité un commerce de prêt à porter à l'enseigne KOKKAÏ, présentant une surface globale utile de 53,46 mètres carrés, pondérée à 58,50 mètres carrés, et un loyer au mètre carré de 634 €,

5- des locaux situés [...] dans lesquels est exploité un commerce de prêt à porter, maroquinerie, chaussures et linge de maison à l'enseigne CARTOUCHE, présentant une surface globale utile de 428 mètres carrés, pondérée à 193 mètres carrés, et un loyer au mètre carré de 485 €,

6- des locaux situés [...] à l'enseigne HAAGEN DAZS, objet d'un bail tous commerces, présentant une surface globale utile de 171 mètres carrés, pondérée à 108 mètres carrés, et un loyer au mètre carré de 799 €,

7- des locaux situés [...] objet d'un bail tous commerces, présentant une surface globale utile de 47,82 mètres carrés, pondérée à 42 mètres carrés, et un loyer au mètre carré de 560 €,

8- des locaux situés [...] dans lesquels est exploité un commerce de buraliste, article de fumeurs, bimbeloterie et articles de pêche, présentant une surface globale utile de 96 mètres carrés, pondérée à 52,50 mètres carrés, et un loyer au mètre carré de 364 €.

Pour parvenir à un loyer de 520€ le mètre carré, l'expert exclut la référence la plus basse et la plus élevée, fait la moyenne des 6 références médianes, à laquelle il ajoute 10€ pour tenir compte des spécificités des locaux.

Après diffusion du pré rapport, l'expert a obtenu communication des baux consentis à la SA PARFUMERIE DOUGLAS, concernant des locaux situés d'une part [...] et [...] représentant 276 mètres carrés de surface utile et 169 mètres carrés de surface pondérée pour un loyer au mètre carré corrigé de 1 132€, d'autre part [...] représentant 101 mètres carrés de surface utile et 89,50 mètres carrés de surface pondérée pour un loyer au mètre carré corrigé de 1 678€.

Il a exclu cette référence au motif que ces 2 locations avaient été conclues en 2003 à des conditions très particulières, ne pouvant être assimilées à une pratique courante en la matière, relevant notamment que les montants des loyers étaient binaires, comportant un loyer minimum garanti et un loyer variable additionnel, et que sur le premier bail, sur les 6 premières années, le loyer payé ne correspondait pas au loyer de référence.

Il a également exclu la location SEPHORA aux motifs qu'elle porte sur une location nouvelle, l'ancien locataire, pharmacien, ayant bénéficié d'une indemnité d'éviction, et le nouveau n'ayant pas la propriété commerciale lorsqu'il a accepté le bail.

Les sociétés NOCIBE critiquent en premier lieu l'expert pour avoir corrigé les prix couramment pratiqués dans le voisinage, alors que l'article R 145-7 du code de commerce ne vise que l'équivalence des caractéristiques des locaux, de la destination des lieux, et des facteurs de commercialité, mais non les obligations respectives des parties.

Toutefois l'article R 145-8 du code de commerce dispose que les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci s'est déchargé sur le preneur constituent un facteur de diminution de la valeur locative, et dans un but comparatif, il importe de prendre en compte ce facteur lorsqu'il influe le loyer de référence comme l'a fait l'expert, ce que le texte ne prohibe pas.

Elles reprochent ensuite à l'expert d'avoir ajouté 10€ pour tenir compte d'éléments déjà pris en compte dans la valorisation, soit la destination et la configuration des lieux.

Monsieur Z. pour sa part désapprouve l'expert d'une part pour avoir écarté les locaux DOUGLAS et SEPHORA qui sont équivalents, d'autre part pour avoir exclu le bail de LA FREGATE [...] alors que le loyer a été fixé judiciairement à 1 250€ en septembre 2009, et que la cour a admis cette référence pour fixer le loyer des locaux occupés par LCL au [...].

A l'inverse, il estime que c'est à tort que l'expert a retenu des baux concernant de petites surfaces et/ou autorisant des activités qui n'ont rien à voir avec la parfumerie, soit les références 2, 3, 4, 5, 7, 8.

Il insiste sur l'implantation exceptionnelle des locaux et sur l'amélioration des facteurs locaux de commercialité durant le bail échu, en particulier suite à la mise en service de la ligne B du métro en juin 2007.

Le premier juge a souligné que les locaux de comparaison étaient situés sur la même place et intégrés dans la même surface commerciale, et donc soumis à la même évolution des facteurs commerciaux, ce qui est exact pour tous les baux postérieurs à juin 2007, mais n'est pas le cas des locaux situés [...] à l'enseigne HAAGEN DAZS (bail du premier janvier 2007) et des locaux situés [...] ( bail du premier janvier 2006), dont la prise en compte dans la moyenne peut justifier un rehaussement de la moyenne arithmétique.

Il a également considéré qu'il n'était pas logique d'exclure les références DOUGLAS et SEPHORA concernant des activés identiques à celles de la société NOCIBE, exercées dans des locaux de surface et de caractéristiques similaires, ce qui paraît à première vue pertinent. Toutefois, le bail SEPHORA, [...], n'a pas été porté à la connaissance de l'expert qui se borne à écrire que 'des éléments lui ont été communiqués' et n'est pas versé aux débats, le loyer au mètre carré pondéré de 1 035€ évoqué résultant d'un tableau des loyers pratiqués à TOULOUSE centre ville, mentionné confidentiel, portant un tampon d'avocat, et faisant état d'une surface utile de 401 mètres carrés, et d'une surface pondérée de 290 mètres carrés. Cette référence ne peut donc valablement être retenue.

S'agissant des baux contractés par la parfumerie DOUGLAS auprès de 2 propriétaires différents, la société NOCIBE produit un rapport d'expertise établi à sa demande par madame P., expert près la cour d'appel, dont il résulte:

- que le bail est particulièrement favorable aux intérêts du preneur, ce qu'a également souligné monsieur N.,

- que la valeur locative devrait être fixée après pondération des surfaces en application de la charte de l'expertise version 2012, à 550 € le mètre carré pondéré pour 216,97 mètres carrés pondérés, après prise en compte au titre de loyers pratiqués dans le voisinage, d'une part des baux HAAGEN DATZ, LCL, les GEMEAUX, KOOKAÏ, CARTOUCHE, également retenus par monsieur N. mais pour des valeurs différentes compte tenu d'un mode de pondération distinct, d'autre part, de baux non comptabilisés par monsieur N., soit LE BON VIVRE, [...], pour 873 €, et ORLY [...] pour 466 €.

Ce rapport d'expertise privé confirme le caractère hors normes du loyer des locaux DOUGLAS à la date du renouvellement, c'est donc à juste titre que monsieur N. l'a exclu des références de prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Est versé aux débats le jugement du tribunal de grande instance de TOULOUSE du 11 janvier 2011 fixant, sur la base d'une expertise réalisée par monsieur O., le loyer des locaux commerciaux situés [...] à la somme de 1250 € le mètre carré pondéré (outre majoration de 15% pour tenir compte des avantages du bail), à compter du premier septembre 2009. Ces locaux, d'une superficie de 655,80 mètres carrés pondérée à 180,50 mètres carrés étaient le siège d'une activité de bar restaurant à l'enseigne LA FREGATE, mais une autre activité pouvait y être exercée. Toutefois, à la date du renouvellement du bail de la société NOCIBE, soit le premier avril 2014, les locaux n'étaient plus exploités suite au décès du preneur et le fonds n'a pas trouvé acquéreur, de sorte que le loyer fixé judiciairement ne correspond pas à un prix couramment pratiqué dans le voisinage, à la date du renouvellement.

Enfin, l'article R 145-5 du code de commerce prévoit que pour la détermination du prix du loyer, des locaux non équivalents (notamment en surface ou en destination), peuvent être pris en considération à titre indicatif, sauf à être corrigés. Or les appelantes observent à juste titre que s'agissait des petites surfaces, la correction serait plutôt dans le sens d'une minoration, le loyer au mètre carré étant en général plus élevé.

En définitive, en dehors de la légère modification de surface apportée par le présent arrêt pour répondre à la réserve apportée par l'expert lui-même, le rapport de monsieur N. n'encourt pas la critique, étant observé que le loyer du bail venu à échéance avait été fixé en septembre 2004 à 91 000 € HT par an valeur avril 2002, soit 128 819,21 € HT par an, et que le loyer proposé par l'expert est de 355,19x520= 184 698,80 €, ce qui correspond à une augmentation de 43% qui rend suffisamment compte de la modification des facteurs locaux de commercialité intervenue en cours de bail.

Il sera en conséquence statué en ce sens, sans qu'il y ait lieu d'ordonner une nouvelle mesure d'expertise.

Sur l'article 700 du CPC et les dépens

La décision entreprise sera confirmée sur ces points, chacune des parties conservant les dépens qu'elle a exposés devant la cour sans qu'il y ait lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

CONFIRME la décision déférée sauf en ce qu'elle a dit qu'en fixant la surface pondérée des locaux commerciaux à 357 m2, en fixant la valeur locative unitaire à un montant de 750€, le loyer annuel du bail renouvelé s'établit à la somme de HC/HT à 267 750€ à compter du 1er avril 2014,

Statuant à nouveau,

Dit qu'en fixant la surface pondérée des locaux commerciaux à 355,19 m2, en fixant la valeur locative unitaire à un montant de 520€, le loyer annuel du bail renouvelé s'établit à la somme de 184 698,80€ à compter du 1er avril 2014,

Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile devant la cour,

Dit que chacune des parties conservera les dépens qu'elle a exposés en cause d'appel.