CA Dijon, 2e ch. civ., 26 avril 2021, n° 21/00179

FAITS ET PROCÉDURE:

Suivant acte sous seing privé en date du 17 juin 1986, Madame Louise S. consent aux époux B. un bail commercial portant sur divers locaux situés [...].

Monsieur Saykham P. et Madame Panomrat M., son épouse, acquièrent le fonds de commerce le 28 août 1989, et le bail est renouvelé à leur profit en octobre et novembre 1995 avec effet au 1er juillet 1995, puis à nouveau à compter du 1er juillet 2004 pour une durée de neuf ans, soit jusqu'au 30 juin 2013 par les consorts J., venant aux droits de Madame S..

La SCI La Fleurière, venant aux droits des consorts J., fait délivrer le 27 décembre 2012 un congé avec offre de renouvellement pour une nouvelle période de neuf années à compter du 1er juillet 2013.

Monsieur Saykham P. et Madame Panomrat M. cèdent leur fonds de commerce à Monsieur Christophe C. suivant acte authentique reçu par Maître M., notaire associé à Dijon, en date du 21 février 2020.

La SCI La Fleurière a fait opposition au prix de vente du fonds de commerce en invoquant une créance de 9 571,41 ' hors frais d'acte au titre du solde des loyers révisés de 2013 à 2020 pour 2 595,59 et de charges impayées sur cinq années (taxes foncières et assurance des murs) pour 6 975.82-.0

Par acte .d' huissier de justice en date du 6 août 2020, Monsieur Saykham P. et Madame Panomrat M. son épouse assignent la SCI La Fleurière et Monsieur Christophe C. en référé devant le tribunal judiciaire de Dijon aux fins de voir, au visa de l'article L. 141- 16 du code de commerce :

- ordonner la mainlevée de l'opposition et dire qu' ils pourront percevoir le prix de

vente du fonds sans tenir compte de l'opposition,

- condamner la SCI La Fleurière à leur payer la somme de 2 000 sur le fondement

des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- dire que la décision à intervenir sera commune et opposable à Monsieur Christophe C.,

- condamner la SCI La Fleuriere aux dépens.

A l'audience du 9 décembre 2020, ils demandent à titre subsidiaire à être autorisés à consigner une somme de 10 000 , et que la SCI La Fleurière soit condamnée à leur payer la somme de 1300 à titre de dommages et intérêts.

Ils exposent que l'opposition a été régularisée sans titre et sans cause, et que les sommes dont le paiement est sollicité ne sont pas dues par eux en application des dispositions du bail commercial initial et de ses renouvellements, en l'absence de clause d'indexation automatique, puisqu'il est fait seulement référence à la révision triennale.

Ils font par ailleurs valoir :

- que la SCI La Fleurière n'a procédé à aucune notification de révision du loyer à

compter de l'année 2013 alors qu'il doit y être procédé par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte extrajudiciaire,

- que la notification faite le 18 février 2020 ne saurait produire effet rétroactivement

au titre des années 2013 à 2019, alors que, dans le cadre de la révision triennale légale, aucun effet rétroactif ne peut résulter de la notification, le nouveau prix n'étant dû qu'à compter de la demande,

- que l'indication dans le bail que le locataire s'engage à rembourser au bailleur la

quote-part des charges et prestations, taxe d'enlèvement des ordures ménagères, de déversement à l'égout, de balayage et autres ne met pas à sa charge la taxe foncière alors que les charges devant être remboursées par le locataire doivent être clairement énoncées dans le bail, obligation renforcée s'agissant du 'transfert des charges au preneur,

- qu'il n'entre pas dans les pouvoirs du juge des référés, saisi sur le fondement des articles L141-16 et / ou L141-15 du code de commerce, de statuer sur le fond s'agissant des créances alléguées par la bailleresse à l'encontre du cédant du fonds de commerce.

La SCI la Fleurière conclut au débouté des prétentions de Monsieur Saykham P. et Madame Panomrat M..

Elle sollicite à titre reconventionnel leur condamnation à lui payer :

- la somme de 9 571,41  à titre provisionnel au titre du solde des loyers révisés de

2013 à 2019 (2 595,59) et de la taxe foncière et de l'assurance des murs sur cinq ans (6 975,82)

- la somme de 2 500 sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de

procédure civile outre les dépens comprenant les frais de l'opposition signifiée par acte de la SCP Estival B., huissiers de justice à Dijon, en date du 21 avril 2020.

Elle soutient :

- que la mention et autres contenue dans le bail rend exigible le remboursement par le locataire de la taxe foncière et de l'assurance des murs, charges incombant indéniablement à l'immeuble, et que la jurisprudence invoquée par les époux P. n'est plus d'actualité compte - tenu de l'arrêt de la cour de cassation du 12 septembre 2019 qui assouplit la position restrictive de la cour de cassation en matière de transfert de charges sur le preneur,

- qu'ainsi le paiement de la taxe foncière peut être réclamé au preneur même en l'absence de stipulation expresse dans le bail, étant observé qu'en l'espèce le bail vise 'généralement tous autres impôts',

- que le bail des 24 octobre et 7 novembre 1985 vise expressément la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, qui figure dans l'avis d' imposition sous l'appellation 'taxe ordures ménagères',

- que la taxe foncière et l'assurance des locaux sont bien des charges et prestations concernant l'immeuble et sont donc dues par le locataire de sorte que l'opposition querellée est parfaitement causée,

- que la demande de révision des loyers a bien été effectuée par lettre recommandée par son conseil,

- que sa demande n'est pas abusive et que le juge des référés, qui n'est pas saisi du principal, n'a pas à se prononcer sur une question de fond et ne peut donc allouer des dommages et intérêts

Monsieur Christophe C. conclut à sa mise hors de cause et à la condamnation de Monsieur Saykham P. et Madame Panomrat M. à lui payer la somme de 800 sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Il expose qu'il a acquis le fonds de commerce exploité au [...], sous le nom Le Royal auprès de Monsieur Saykham P. et Madame Panomrat M. suivant acte authentique du 21 février 2020 moyennant le prix de 100 000  versé comptant le jour de la signature de l'acte, et qu'il est étranger au litige les opposant à la SCI Fleurière, le séquestre du prix de cession du fonds de commerce prenant en charge la distribution du prix encaissé.

Par ordonnance du 13 janvier 2021, le président du tribunal judiciaire de Dijon :

- Déclare Monsieur Christophe C. hors de cause,

- Condamne Monsieur Saykham P. et Madame Panomrat M. à lui payer la somme de 800 ' sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- Ordonne la mainlevée partielle de l'opposition au prix de vente du fonds de commerce faite suivant acte de Maître Dominique B., huissier de justice associé à Dijon en date du 21 avril 2020,

- Dit qu'elle ne produira effet qu'à hauteur de la somme de 233,38 ,

- Condamne Monsieur Saykham P. et Madame Panomrat M. à

payer à la SCI la Fleurière la somme de 233,38 à titre provisionnel,

- Déboute Monsieur Saykham P. et Madame Panomrat M. de leur demande de dommages et intérêts,

- Condamne la SCI la Fleurière à payer à Monsieur Saykham P. et Madame Panomrat M. la somme de 1000 ' sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- La condamne aux dépens,

- Déboute les parties de toutes autres prétentions.

Pour statuer ainsi, le premier juge retient :

- que Monsieur C. observe à juste titre qu'il est tiers au litige qui oppose Monsieur Saykham P. et Madame Panomrat M. à la SCI Fleurière et que le prix de cession de 100 000 ' a été réglé comptant et déposé entre les mains

de Maître Sébastien M., notaire associé à Dijon,

- qu'en application de l'article L. 141-16 du code de commerce, si l'opposition a été faite sans titre et sans cause ou est nulle en la forme et s'il n'y a pas d'instance engagée au principal, le vendeur peut se pourvoir en référé devant le président du tribunal de grande instance à l'effet d'obtenir l'autorisation de toucher son prix malgré l'opposition,

- que l'acte d'opposition au paiement du prix de vente du fonds de commerce porte sur les sommes de 2 595,59 au titre des loyers révisés de 2013 à 2020 et de 6 975,82 au titre de charges impayées outre la somme de 220,33 au titre du coût de l'acte, et qu'il convient d' examiner successivement ces deux causes,

- que s'agissant des loyers révisés de 2013 à 2020, une clause d'indexation figure au bail commercial initial suivant laquelle le loyer sera révisé par périodes triennales en fonction de la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction publié par l'Insee, les indices à retenir étant celui du trimestre précédant la signature du bail et celui du trimestre précédant la période à réviser, et que par application de l'article R. 145-20 du code de commerce, le nouveau prix du bail résultant de l'indexation suppose une demande préalable de révision du loyer faite soit par acte extrajudiciaire soit par lettre recommandée, le nouveau prix n'étant dû qu'à compter de la demande,

- que la SCI La Fleurière n'ayant formulé sa demande de révision triennale du loyer que par lettre de son conseil en date du 18 février 2020, elle ne peut prétendre au paiement de la différence entre le loyer initial et le loyer indexé que pour le mois de mars 2020, soit ( 1 779,42  - 1 546,03 =) 233,38,

- que, concernant la taxe foncière et l'assurance des murs, le bail commercial initial mentionnait que le preneur s' engageait à rembourser au bailleur la quote - part des charges et prestations, taxe d' enlèvement des ordures ménagères, de déversement à l'égout, de balayage et autres incombant à l'immeuble.. ..

- que, contrairement à ce que soutient la SCI la Fleurière, le terme et autres se réfère non pas toutes les charges incombant à l'immeuble, dont la taxe foncière et l'assurance des murs, mais aux taxes de même nature que celles qui sont mentionnées dans la phrase suivante,

- que les clauses du bail faisant peser des charges sur le preneur doivent s'interpréter de manière restrictive, et que force est de surcroit de constater qu'avant la cession du fonds ni la taxe foncière ni l'assurance des murs n'avaient fait l'objet d'une demande de remboursement de la part du bailleur,

- que dans ces conditions, l'opposition au prix de vente faite par la SCI La Fleurière est sans cause en tant qu' elle porte sur la taxe foncière et l'assurance des murs.

* * * * *

La SCI LA FLEURIERE fait appel par déclaration reçue au greffe de la cour d'appel le 11 février 2021, en intimant tant les époux P. que Monsieur C. tout en limitant expressément son appel à ce que le juge des référés a :

- ordonné la mainlevée partielle de l'opposition au prix de vente du fonds de commerce faite suivant acte de Maître Dominique B., huissier de justice associé à Dijon en date du 21 avril 2020,

- dit qu' elle ne produira effet qu'à hauteur de la somme de 233,38,

- condamné Monsieur Saykham P. et Madame Panomrat M. à payer à la SCI la Fleurière la somme de 233,38 ' à titre provisionnel,

- condamné la SCI la Fleurière à payer à Monsieur Saykham P. et Madame Panomrat M. la somme de 1000 ' sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la même aux dépens,

- débouté les parties de toutes autres prétentions.

Par 'conclusions en réponse n°1" déposées le 19 mars 2021, elle demande à la cour d'appel de :

Vu le bail du 17 Juin 1986 et ses renouvellements

Vu l'opposition en date du 21 Avril 2020 délivrée par la SCP Estival B. huissiers de justice à Dijon

- Confirmer l'ordonnance en date du 13 Janvier 2021 en ce qu'elle a :

Condamne (sic) Monsieur Saykham P. et Madame Panomrat M. épouse P. à payer à titre provisionnelle (sic) à la SCI LA FLEURIERE la somme de 233,38 euros au titre des loyers révisés.

Débouter (sic) Monsieur Saykham P. et Madame Panomrat M. épouse P. de leur demande de dommages et intérêts.

- Infirmer l'ordonnance en date du 13 Janvier 2021 en ce qu'elle a :

Jugé que les clauses du bail faisant peser des charges sur le preneur doivent s'interpréter de manière restrictive.

Ordonné la mainlevée partielle de l'opposition au prix de vente du fonds de commerce faite suivant acte de Maître Dominique B. huissier de justice associés à Dijon en date du 21 avril 2020

Dis (sic) qu'elle ne produit effet qu'à hauteur de la somme de 233, 38, condamné la SCI la FLEURIERE à payer à Monsieur Saykham P. et Madame Panomrat M. épouse P. la somme de 1000 ' sur le fondement des dispositions de I'article 700 du code de procédure civile '

La condamnée aux dépens

Débouté les parties de toute autres prétentions.

Statuant à nouveau

- Dire que l'opposition au prix de vente faite par la SCI la FLEURIERE est causée en tant qu'elle porte sur la taxe foncière et l'assurance des murs,

- Condamner solidairement Monsieur Saykham P. et Madame Panomrat M. épouse P. à payer à titre provisionnelle à la SCI LA FLEURIERE la somme de 6.975 '82 au titre de la taxe foncière et assurance des murs pour sur cinq années,

- Condamner solidairement Monsieur Saykham P. et Madame Panomrat M. épouse P. à payer à titre provisionnelle à la SCI LA FLEURIERE la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du CPC, outre la prise en charge des entiers dépens.

Par conclusions n°1 déposées le 9 avril 2021, Monsieur Saykham P. et son épouse née Panomrat M. demandent à la cour de :

Dire et juger la SCI La Fleurière mal fondée en son appel et faire droit à l'appel incident

des époux P.

- Confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a débouté la SCI La Fleurière de ses demandes relatives au solde des loyers révisés (exception faite de la somme de 233.38 ') et aux charges impayées sur cinq années,

- La confirmer également en ce qu'elle a condamné la SCI La Fleurière à payer aux époux

PHAYPRADIT la somme de 1000  sur le fondement de l'article 700 du CPC

- Infirmer cette même décision en ce qu'elle a condamné les époux P. à payer à la SCI La Fleurière la somme de 233 38 au titre de l'indexation du loyer de mars 2020 et débouter la SCI La Fleurière de toute demande à ce titre,

- L'infirmer également en ce qu'elle a débouté les époux P. de leur demande

de dommages et intérêts et condamner la SCI La Fleurière à leur payer à ce titre la somme

de 1 500,

- Y ajoutant condamner la SCI La Fleurière à payer aux époux P. la somme

de 2 000 ' sur le fondement de l'article 700 du CPC

- Condamner la SCI LA FLEURIERE aux entiers dépens de première instance et d'appel.

Un avocat du barreau de Paris se constitue au nom de Monsieur Christophe C. sans respecter la règle de la postulation, et ne dépose ni timbre de plaidoiries, ni conclusions.

En application des articles 455 et 634 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, à leurs dernières conclusions sus visées.

MOTIVATION :

Monsieur Christophe C. ne comparaissant pas et n'ayant pas été cité à personne, il sera statué par arrêt rendu par défaut.

Si Monsieur Christophe C. a été intimé devant la cour, la SCI LA FLEURIERE a expressément limité son appel aux dispositions concernant les époux P., et aucune des parties ne conteste l'ordonnance en ce qu'elle a déclaré Monsieur C. hors de cause et condamné les époux P. à lui verser 800 sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. L'ordonnance ne peut donc qu'être confirmée de ces chefs.

S'agissant de la révision du loyer, aucune des parties ne conteste que le nouveau prix du bail résultant de l'indexation n'était dû qu'à compter d'une demande préalable de révision du loyer faite soit par acte extrajudiciaire, soit par lettre recommandée, et qu'en l'espèce la SCI n'a formulé une telle demande que par courrier de son conseil du 18 février 2020.

Les époux P. critiquent l'ordonnance en ce qu'elle a mis à leur charge la somme de 233,38 pour le mois de mars 2020 en relevant qu'ils ont vendu leurs fonds à effet au 21 février 2020.

Il doit être relevé que c'est par une mauvaise appréciation des faits de la cause que le premier juge, estimant que les époux P. étaient redevables de la révision du loyer pour le seul mois de mars 2020, les a condamnés au paiement à ce titre de la somme de 233,38 alors que cette somme correspondait à la revalorisation d'un trimestre.

Aucune des parties ne conteste qu'en application de l'article R. 145-20 du code de commerce, le nouveau bail résultant de l'indexation suppose une demande préalable de révision du loyer, et qu'en l'espèce cette demande n'est intervenue que le 18 février 2020 ; qu'aucune somme ne peut donc être demandée au preneur au titre d'un arriéré de revalorisation du loyer antérieurement à cette date.

Par ailleurs, il ressort de la lecture du bail que le loyer était payable aux quatre trimestres d'usage et ce le premier jour de chaque trimestre. Il n'est pas contesté par la SCI LA FLEURIERE que les époux P. ont payé au 1er janvier 2020 la première trimestrialité de l'année 2020.

Si, à compter du 18 février 2020, la SCI est fondée à demander la révision du loyer, les époux P. ont vendu le fonds et cédé le bail commercial avec l'accord de la SCI à Monsieur C. à effet au 21 février 2020, et Monsieur C. a déclaré au surplus dans l'acte de cession faire son affaire du contentieux né entre ses vendeurs et la bailleresse concernant notamment cette révision.

Il s'en déduit que le jugement ne peut qu'être infirmé en ce qu'il a condamné les époux P. au paiement de la somme de 233,38 à ce titre et maintenu l'opposition au prix de vente pour le même montant.

Concernant les demandes de la SCI LA FLEURIERE au titre de la taxe foncière et de l'assurance des murs, cette dernière soutient qu'elle est fondée à en demander le paiement en exécution du bail.

Le bail établi le 17 juin 1986 stipule en son article 'charges' que le preneur s'engage à :

 Rembourser au Bailleur ou à son mandataire en acquittant chaque terme de loyer, même à titre provisionnel, la quote-part des charges et prestations, taxe d'enlèvement des ordures ménagères, de déversement à l'égout, de balayage et autres, incombant à l'immeuble, et la moitié, ou tout autre quotité légale, de la taxe spéciale prévue au profit du Fonds National d' Amélioration de l'Habitat, toutes nouvelles contributions, taxes, augmentation d'impôt légalement mises à la charge des locataires ; lesdites charges, prestations et taxes calculées au prorata des loyers ou sur la base des répartitions prévues au règlement de co - propriété.

La SCI soutient que le terme et autres contenu dans cette clause lui permet de réclamer au preneur au titre des charges tant le coût de l'assurance des murs que la taxe foncière.

Les charges devant être remboursées par le locataire commerçant doivent être clairement énoncées dans le bail, et force est de constater qu'en l'espèce la clause ci-dessus rappelée est sujette à interprétation au regard de l'ambiguïté de sa formulation.

L'usage respecté par les parties ne permet pas plus de confirmer la version de la bailleresse alors qu'elle ne conteste pas ne jamais avoir, depuis le début du bail en juin 1986, demandé au preneur le remboursement que ce soit de l'assurance des murs ou de la taxe foncière, n'émettant cette prétention qu'en février 2020, soit après quasiment 24 ans d'exécution du contrat.

Il ne peut pas dans ces conditions être considéré que de manière manifeste et évidente le preneur était tenu au remboursement de ces sommes.

Il résulte de l'ensemble de ces éléments qu'il convient d'ordonner la mainlevée totale de l'opposition au prix de vente.

A juste titre le premier juge a rappelé aux époux P. que l'allocation de dommages intérêts en indemnisation d'un préjudice n'entre pas dans les pouvoirs du juge des référés, lequel ne peut accorder qu'une provision à valoir sur une indemnisation qu'il appartient au juge du fond d'évaluer.

L'opposition à hauteur de 9 571,41 au prix de vente effectuée à tort le 21 avril 2020 a privé les époux P. de la jouissance de cette somme à tout le moins jusqu'au 13 janvier 2021, date à laquelle l'opposition a été ramenée à 233,38. Il sera alloué à ce titre aux époux P. une provision de 220 à valoir sur leur préjudice.

PAR CES MOTIFS :

Confirme l'ordonnance du tribunal judiciaire de Dijon du 13 janvier 2021 en ce qu'elle a déclaré Monsieur Christophe C. hors de cause, condamné Monsieur Saykham P. et son épouse née Panomrat M. à lui verser la somme de 800 ' sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et condamné la SCI LA FLEURIERE à payer aux époux P. 1 000 sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

L'infirme pour le surplus,

Statuant à nouveau,

Déboute la SCI LA FLEURIERE de l'ensemble de ses prétentions à l'encontre de Monsieur Saykham P. et de son épouse née Panomrat M.,

Ordonne la mainlevée totale de l'opposition au prix de vente du fonds de commerce faite suivant acte de Maître Dominique B., huissier de justice associé à Dijon en date du 21 avril 2020 entre les mains de la SCP C. J., N. J., A. B., S. M., Notaires associés à Dijon,

Condamne la SCI LA FLEURIERE à verser à Monsieur Saykham P. et son épouse née Panomrat M. la somme de 220 ' à titre de provision à valoir sur leur préjudice,

Condamne la SCI LA FLEURIERE aux entiers dépens de première instance et d'appel qui comprendront le coût de l'acte d'opposition,

Vu les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI LA FLEURIERE à verser à Monsieur Saykham P. et son épouse née Panomrat M. la somme de 1 000 ' au titre de leurs frais liés à la procédure d'appel.