Cass. 3e civ., 23 septembre 2021, n° 20-10.026

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 23 octobre 2019), le 28 juin 2013, la société Pardes Patrimoine a notifié à la société Kamelia, bénéficiaire d'un bail commercial dont le terme était fixé le 30 septembre 2013, un congé à effet du 31 décembre 2013 avec offre d'une indemnité d'éviction.

2. Le 11 mai 2016, elle a assigné la société Kamelia aux fins de voir constater l'acquisition de la prescription biennale et de voir ordonner son expulsion. La locataire a soutenu que la prescription biennale n'était pas acquise et a demandé le paiement d'une indemnité d'éviction.

Examen du moyen

Enoncé du moyen

3. La société Kamelia fait grief à l'arrêt d'ordonner son expulsion, alors :
« 1°/ que selon l'alinéa 1er de l'article L. 145-9 du code de commerce, le bailleur peut donner congé jusqu'à six mois avant la date d'échéance contractuelle du bail pour faire cesser celui-ci à cette dernière date ; que selon l'alinéa 2 du même article, à défaut d'un tel congé ou d'une demande de renouvellement, le bail se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par les parties, et le bailleur ne retrouve la possibilité de donner congé qu'au cours de la tacite reconduction, ce congé devant alors être donné « au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil » ; qu'il résulte de la lecture combinée des deux premiers alinéas de l'article L. 145-9 du code de commerce que le bailleur peut uniquement donner congé, soit jusqu'à six mois avant la date d'échéance contractuelle du bail, soit, à défaut, au cours de la tacite prolongation du bail, mais n'a, en revanche, aucune possibilité de donner congé au cours de la période de six mois précédant la date d'échéance contractuelle du bail ; qu'en retenant, au contraire, « qu'aucun texte n'interdit au bailleur de délivrer congé pendant les six derniers mois du bail, si bien que dans cette hypothèse, puisqu'il est impossible au bailleur de respecter un délai de six mois avant le terme du bail, le congé ne peut être délivré qu'avec une date d'effet au cours de la tacite prolongation du bail et dans ce cas faute de date contractuellement fixée ce ne peut être que pour le dernier jour du trimestre civil, suivant l'expiration du délai de six mois », pour en déduire que le congé délivré par la société Pardes Patrimoine le 28 juin 2013, soit moins de six mois avant l'échéance contractuelle du 30 septembre 2013, aurait été valablement donné pour le 31 décembre 2013 et qu'en conséquence, le délai de deux ans pour agir en contestation du congé aurait pris fin le 31 décembre 2015, la cour d'appel a violé l'article L. 145-9 du code de commerce, dans sa rédaction applicable au litige, ensemble l'article L. 145-60 du même code ;

2°/ subsidiairement qu'à défaut de congé donné par le bailleur au moins six mois avant le terme du bail commercial ou de demande de renouvellement faite par le locataire au cours de la période de six mois précédant le terme du bail, celui-ci se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par les parties ; qu'au cours de la tacite reconduction, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil ; que par suite, un congé qui serait donné moins de six mois avant la date de l'échéance ne peut, en toute hypothèse, faire obstacle à la tacite prolongation du bail et ne peut produire ses effets qu'à la première date utile pour laquelle le congé pourra être donné du bail reconduit par tacite prolongation ; qu'en retenant que le congé délivré par la société Pardes Patrimoine le 28 juin 2013, soit moins de six mois avant le terme du bail fixé au 30 septembre 2013, aurait été régulièrement donné pour le 31 décembre 2013, sans qu'il y ait lieu « d'en différer les effets au 30 juin 2014 », pour en déduire le délai de deux ans pour agir en contestation du congé aurait pris fin le 31 décembre 2015, la cour d'appel a violé l'article L. 145-9 du code de commerce, dans sa rédaction applicable au litige, ensemble l'article L. 145-60 du même code. »

Réponse de la Cour

4. A défaut d'une demande ou d'une défense pouvant s'analyser comme une contestation, dans le délai de deux années suivant la date, fût-elle erronée, pour laquelle il est délivré, le congé produit ses effets à la date indiquée.

5. Ayant constaté que le congé avait été délivré pour le 31 décembre 2013 et que la locataire, qui n'avait pas introduit une contestation dans le délai pour agir expiré le 31 décembre 2015, était irrecevable à demander une indemnité d'éviction, la cour d'appel a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi.