Cass. 3e civ., 28 juin 2006, n° 05-16.084

Sur le moyen unique :

Vu les articles 1134 et 1589 du code civil ;

Attendu, selon les arrêts attaqués, (Paris, 10 juin 2004 et 3 février 2005) que par acte sous seing privé du 17 janvier 2002, les époux X... ont promis de vendre un immeuble aux époux Y..., avec faculté de substitution, l'acte authentique devant intervenir au plus tard le 17 juillet 2002 ; que la société civile de construction Résidence les Forsythias a été substituée aux époux Y... ; que les vendeurs ont assigné cette société et les époux Y... en nullité de la vente ;

Attendu que pour prononcer la nullité de la promesse de vente, l'arrêt retient que la possibilité pour l'acquéreur de se substituer un autre acquéreur est incompatible avec la conclusion d'un contrat de vente immobilière, contrat instantané qui se réalise par l'accord entre l'acquéreur et le vendeur sur la chose et sur le prix et qu'en l'absence de certitude sur l'identité de la partie susceptible d'acquérir, l'acte litigieux s'analyse comme une promesse unilatérale de vente, peu important, au regard des dispositions de l'article 1589 du cde civil que l'acte comporte des engagements réciproques dès lors que les époux Y... n'ont pas contracté l'obligation d'acquérir personnellement le bien objet de la vente et ont seulement accepté l'offre de vente des époux Texeira , se réservant d'acquérir le bien ou de le faire acquérir par un tiers ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la faculté de substitution stipulée dans une promesse de vente est sans effet sur le caractère unilatéral ou synallagmatique du contrat et alors qu'elle avait constaté que l'acte comportait des engagements réciproques, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, les arrêts rendus les 10 juin 2004 et 3 février 2005, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée.