Cass. 3e civ., 4 juillet 2007, n° 06-13.376

Sur le moyen unique :

Vu les articles 1134 et 1589 du code civil ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 20 janvier 2006), que par acte sous seing privé du 27 mai 2002, M. X a promis de vendre, sous conditions suspensives, un immeuble à M. Y et à M. Z, avec faculté pour ceux-ci de se substituer un tiers, la signature de l'acte authentique devant intervenir au plus tard le 15 septembre 2002 ; que M. Y, M. Z et la société Immogest, substituée à ceux-ci, ont assigné Mme A, venant aux droits de M. X, décédé, en réitération forcée de la vente ;

Attendu que pour annuler la promesse pour défaut d'enregistrement, l'arrêt retient qu'il convient, en application de l'article 12 du nouveau code de procédure civile, de la requalifier en promesse unilatérale de vente au sens de l'article 1103 du code civil, le promettant étant tenu d'exécuter la prestation offerte sous condition de l'acceptation du bénéficiaire par la mise en oeuvre de l'acte authentique, que la clause de substitution prévue à la convention confère un caractère aléatoire et différé à la vente, l'acte précisant que si l'acquéreur ne pouvait pas ou ne voulait pas passer l'acte de régularisation, le notaire ne pourrait pas s'ériger arbitre d'un éventuel litige entre le promettant et le bénéficiaire, et qu'une telle stipulation contractuelle exclut par elle-même la qualification de promesse synallagmatique ;

Qu'en statuant ainsi, alors que ni la faculté de substitution ni la clause excluant l'arbitrage du notaire en cas de litige n'avaient d'effet sur le caractère synallagmatique ou unilatéral de la promesse, la cour d'appel, qui n'a pas constaté l'absence d'engagements réciproques du promettant et du bénéficiaire de vendre et d'acheter, a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 20 janvier 2006, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée.