CA Bordeaux, 4e ch. civ., 6 avril 2021, n° 17/02751

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 16 novembre 2006, M. Marcel S. a consenti à Mme C. un bail commercial sur un immeuble situé [...] destiné aux activités de location en meublé, à l'exclusion de toute autre activité, sauf activité connexe ou complémentaire, pour une durée de neuf ans commençant à courir le 1er juin 2006 pour se terminer le 31 mai 2015, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 22 747,80 euros payable mensuellement.

Mme C. a sollicité les 26 février et 02 mars 2015 le renouvellement de son bail aux conditions et charges du bail initial, à l'exception du montant du loyer, qu'elle souhaitait voir fixer à un montant annuel de 15 000 euros HT au motif qu'il correspond à la valeur locative déterminée par M. L. dans son rapport d'expertise amiable du 15 janvier 2015.

M. S. a consenti au principe du renouvellement du bail aux causes et conditions du bail expiré, sauf en ce qui concerne le montant du loyer, qu'il entendait voir fixer à la somme annuelle de 28 956 euros hors charges et hors taxes.

Le 10 juin 2015, Mme C. a saisi le juge des loyers commerciaux aux fins de voir fixer à la somme de 15 000 euros hors charges et hors taxes le loyer du bail renouvelé à compter du 1er juin 2015. Suivant mémoire régulièrement notifié à Mme C., M. S. a contesté le caractère monovalent des locaux et par voie de conséquence, la méthode retenue pour l'évaluation de la valeur locative.

Par jugement du 04 mai 2016, le juge des loyers commerciaux a constaté que le bail avait été renouvelé à compter du 1er juin 2015 et, avant dire droit, il a ordonné une mesure d'expertise confiée à Mme F. C.. L'expert a déposé son rapport le 11 octobre 2016.

Par jugement contradictoire en date du 05 avril 2017, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Bordeaux a :

- fixé le prix du loyer du bail renouvelé à effet du 1er juin 2015 à la somme annuelle de 15 000 euros HT et hors charges

- débouté les parties de leurs autres demandes

- condamné M. S. au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.

M.S. a relevé appel du jugement par déclaration en date du 04 mai 2017 intimant Mme C..

A son décès le 1er septembre 2018, la procédure a été reprise par son fils M. Gilles S. qui a ensuite apporté l'immeuble en nature à la SAS Locations Gilles S. (la société LGS) qui est intervenue volontairement à l'instance.

Le 29 mai 2017, une mesure de médiation judiciaire a été proposée aux parties, qui ne se sont pas accordées sur le principe d'une acceptation.

Par conclusions déposées en dernier lieu le 08 février 2021, auxquelles il convient de se reporter pour le détail des moyens et arguments, M. S. et la société LGS demandent à la cour de :

- vu l'article R. 145-10 du code du commerce et 246 du code de procédure civile,

- vu le renouvellement du bail à compter du 01/06/15,

- vu le caractère non monovalent des locaux

- vu le 4ème chef de mission d'expertise de Mme F.-C.,

- juger l'appel de M. S. recevable et bien fondé,

- réformer le jugement,

- juger l'intervention volontaire de société LGS comme recevable et fondée

- mettre M. S. hors de cause

- statuant à nouveau,

- à titre principal,

- débouter Mme C. de toutes ses demandes, fins et conclusions,

- juger que les locaux loués ne sont pas monovalents

- fixer à la somme de 27 581,64 euros hors taxes et hors charges le loyer annuel du bail renouvelé à compter du 1er juin 2015, soit sa valeur contractuelle

- à titre subsidiaire,

- désigner tel expert qu'il plaira, et ce afin qu'il réalise une consultation ayant pour objet l'évaluation du coût des travaux nécessaires pour transformer l'immeuble en location de studios ou en centre de vacances

- à titre infiniment subsidiaire,

- juger que les chiffres retenus par l'expert pour fixer le montant du loyer selon la méthode hôtelière sont erronés,

- juger que le calcul du taux de fréquentation par référence au baromètre hôtelier retenu par l'expert est erroné,

- juger que le pourcentage sur recettes retenu par l'expert est erroné,

- juger que le prix du loyer doit être recalculé,

- juger que le taux de fréquentation applicable doit être fixé à 100 %,

- juger que le taux de prélèvement applicable doit être fixé à 22 %,

- fixer le montant du loyer à 29 820,09 euros HT hors taxes et hors charges

- à titre très infiniment subsidiaire,

- désigner un expert qui aura pour mission de déterminer les éléments de nature à permettre à la cour de :

- 1. déterminer les éléments permettant à la cour d'apprécier le caractère monovalent (ou pas) de l'immeuble,

- 2. déterminer les éléments permettant à la cour d'apprécier la valeur locative selon les méthodes hôtelières,

- 3. déterminer les éléments permettant à la cour d'apprécier le prix de location de chaque chambre,

- 4. déterminer les éléments permettant à la cour d'apprécier le taux de remplissage

- 5. déterminer les éléments permettant à la cour d'apprécier le montant du loyer de l'immeuble litigieux

- en toute hypothèse,

- condamner Mme C. au paiement d'une somme de 4 500 euros au titre de l'article 700 du CPC, ainsi qu'aux entiers dépens de la procédure, en ce compris les frais d'expertise, consultation et de contre-expertise.

Les appelants font notamment valoir que les lieux loués ne sont pas des locaux monovalents ; et par voie de conséquence de son régime autonome spécial de détermination du loyer qui déroge au régime général.

Par conclusions déposées en dernier lieu le 22 janvier 2021, auxquelles il convient de se reporter pour le détail des moyens et arguments, Mme C. demande à la cour de :

- vu les articles L. 145-1 et suivants, L. 145-33 et R. 145-10 du code de commerce,

- confirmer le jugement déféré,

- fixer le prix du loyer du bail renouvelé à effet du 1er juin 2015 à la somme annuelle de 15 000 euros hors taxes et hors charges,

- dire que les parties établiront leurs comptes sur cette valeur,

- débouter le bailleur de l'ensemble de ses prétentions

- condamner la société LGS à lui verser une indemnité de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris ceux d'expertise judiciaire et de première instance.

L'intimée fait notamment valoir que le caractère monovalent a été confirmé par l'expert ; que le montant des loyers du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative, qui a été justement évaluée par l'expert selon les usages par utilisation de la méthode hôtelière.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 26 novembre 2019 pour l'audience du 17 décembre 2019. L'affaire a été renvoyée à l'audience du 14 mai 2020 en raison de la grève des barreaux, puis à celle du 02 mars 2021, les parties n'ayant pas accepté la procédure sans audience imposée par le contexte sanitaire. Une nouvelle ordonnance de clôture a été rendue le 16 février 2021.

MOTIFS DE LA DECISION

Il y a lieu à titre liminaire de déclarer la SAS Locations Gilles S. (la société LGS) recevable en son intervention volontaire, et de mettre hors de cause M. Gilles S. qui lui a apporté l'immeuble en nature.

Sur la demande principale :

Pour contester le jugement, l'appelant soutient :

- en premier lieu, que les locaux ne présentent pas un caractère monovalent

- ensuite, que le montant du loyer retenu est erroné.

Sur le caractère monovalent des lieux :

L'appelant soutient que les lieux loués ne relèvent pas de la qualification de locaux monovalents et par voie de conséquence de son régime autonome spécial de détermination du loyer qui déroge au régime général, et que le tribunal a à tort retenu que le loyer devait être fixé selon la méthode hôtelière

Selon l'article R. 145-10 du code de commerce, deux conditions doivent être réunies pour que la qualification juridique de local monovalent puisse être retenue :

1. Le bail doit porter sur des locaux qui, dès leur origine, ont été conçus, construits et aménagés en vue d'une exploitation unique ou qui ont été spécialement aménagés et transformés en vue d'un usage unique ;

2. Le changement de destination des lieux ne doit pas être possible sans engager des travaux importants ou des transformations coûteuses.

Le tribunal a retenu le caractère monovalent des locaux au regard d'une part, des mentions du bail indiquant que les locaux ont été construits en vue du seul usage de locations meublées, activité à laquelle ils sont toujours affectés ; d'autre part, du caractère nécessairement coûteux des travaux pour les transformer.

L'appelant conteste cette analyse en faisant valoir d'abord que non seulement Mme C. est défaillante dans la charge de la preuve, qui lui incombe, que les conditions de cette qualification sont réunies, mais que de plus, que le juge des loyers commerciaux, en retenant la circonstance que l'immeuble était désigné dans le bail comme « un immeuble à usage d'hôtel », a confondu deux notions, la « désignation » du bien loué (art. 1) et la « destination » du bien loué (art. 3), sa désignation étant à elle seule, sans incidence sur le caractère monovalent ou non de l'immeuble.

La clause de destination stipulée dans le bail fait état de « location en meublé à l'exclusion de toute autre activité, sauf activités connexes ou complémentaires » (pièce 1), ce qui correspond en tous points à l'activité exercée par Mme C., qui a supprimé l'enseigne « d'hôtel » qui figurait sur la façade, cependant que les aménagements ne sont pas ceux d'un hôtel, mais de chambres meublées indépendantes, sans aucune partie commune (hall d'entrée, réception, salle de restauration, bar).

Il résulte de l'argumentation de l'appelant qu'il revendique pour les locaux, dès l'origine, une activité exclusive de location de chambres meublées qui correspond en réalité aussi bien aux allégations de l'intimée qu'aux conclusions de l'expert et à la position retenue par le tribunal, qui a considéré à juste titre que cette activité correspondait à la définition d'un hôtel meublé, également appelé « garni », voire « hôtel de préfecture » qui est un type d'établissement où l'habitant loue à la journée, la semaine, au mois, un logement individuel ou collectif par opposition aux hôtels de tourisme.

C'est donc à bon droit que le tribunal a considéré que le bail portait bien sur des locaux qui, dès leur origine, avaient été conçus, construits et aménagés en vue d'une exploitation unique ou qui ont été spécialement aménagés et transformés en vue d'un usage unique.

S'agissant de la possibilité de changer la destination des lieux sans engager des travaux importants ou des transformations coûteuses, l'appelant soutient que cette question n'a pas été tranchée par l'expert qui s'est borné à indiquer qu'il n'existait dans l'immeuble que des aménagements structurels adaptés à l'activité actuellement exercée et qu'il « semblait difficile » de changer la destination des locaux sans engager des travaux particulièrement importants, sans préciser à aucun moment en quoi les travaux à réaliser seraient de grande ampleur, et quel serait leur coût approximatif, ce qui empêche la cour de pouvoir se livrer à l'appréciation qui lui est demandée et à laquelle elle se doit de procéder. Il soutient que sans travaux importants, les locaux pourraient tout aussi bien être transformés en bureaux, en centre de vacances ou encore en location de studios de type classique.

L'intimée peut cependant opposer que même s'il n'a pas chiffré le coût desdits travaux, l'expert a répondu à sa mission, qui a réitéré, en réponse au dire de l'appelant, que les travaux à engager étaient très importants. La validation non équivoque par l'expert du caractère particulièrement coûteux des travaux compte tenu de la configuration des locaux et de leurs caractéristiques, outre qu'il s'évince clairement des modifications envisagées, constitue un élément de preuve que l'appelant ne peut combattre qu'en apportant la preuve contraire, et qui ne justifie pas une expertise complémentaire alors qu'il était parfaitement en mesure de faire établir un devis.

L'appelant critique par ailleurs la décision qui a retenu que le loyer devait être fixé selon la méthode hôtelière, en soutenant que cette méthode, qui repose sur la capacité de l'établissement à générer du chiffre d'affaire, n'est pas adaptée s'agissant de la location de chambres et de studios meublés loués au mois et non à la nuitée, à une clientèle qui n'est pas comparable à celle d'un hôtel puisqu'il s'agit de locations de chambres meublées via des services de tutelle ou autres associations, ce qui exclut que les chambres puissent être proposées à la location par internet ou par référencement à des guides touristiques ; que Mme C. perçoit des allocations de la Caisse d'allocations familiales (cf. son grand livre des comptes), et que la fréquentation de l'établissement n'est pas affectée par les saisons ou périodes de vacances car l'immeuble est occupé en permanence.

Pour autant, la méthode hôtelière, appliquée usuellement pour les locaux commerciaux à caractère monovalent, est la plus adaptée s'agissant comme le souligne Mme C. d'une activité de location de chambres prenant en compte le chiffre d'affaires théorique et le taux de recettes, soumise aux mêmes normes de sécurité que les hôtels, proposant comme peut le faire un hôtel des prestations de lavage de draps et de ménage. C'est donc à bon droit que le juge a retenu cette méthode.

Sur le montant du loyer :

L'appelant fait valoir ensuite, s'il est jugé que les locaux sont monovalents, que le montant du loyer doit être fixé à la somme de 29 820,09 euros HT hors charges conformément au rapport de M. L., expert qu'il a sollicité et qui, aux termes d'un rapport du 31 janvier 2019, a estimé la valeur locative, par application de la méthode hôtelière, à au moins 22 387,20 euros HT voire 29 820,09 euros, la valeur contractuelle s'établissant, à défaut, à 27 581,64 euros. Se prévalant d'un constat d'huissier des 15 et 29 novembre 2019, il soutient que la somme de 15 000 euros retenue par l'expert et le tribunal a été fixée sur la foi d'informations inexactes données par Mme C. qui a trompé l'expert :

- sur le nombre de chambres (non pas 12 mais 13 + un studio dissimulé) ;

- sur les prix pratiqués (l'extrait de son grand livre n'étant pas confirmé par le constat, l'intimée ne s'étant jamais expliquée sur les versements de la CAF ni sur les prix minorés et n'ayant produit aucun justificatif (pas de quittance ou appel de loyer - pas de prix affichés) ;

- sur l'existence de services supplémentaires (service de lavage draps + ménage + parfois prestation de repas non justifiés voire contredit par le constat alors que la cuisine a été transformée en chambre) ;

- sur le montant de la recette (l'expert a retenu une recette annuelle de 93 000 euros ramenée à 74 880 après application du taux de fréquentation qui n'est pas conforme aux déclarations de TVA selon lesquelles elle s'élèverait plutôt entre 104 611 et 109 637 euros) ;

- sur le calcul du taux de fréquentation (l'expert a retenu 80 % par référence au barème hôtelier, ce qui est inadapté car la jurisprudence retient pour les hôtels de préfecture des taux d'occupation plus élevés de 95 % notamment ; au moment de l'expertise toutes les chambres étaient occupées) ;

- sur le pourcentage sur recettes (sur un pourcentage habituel de 18 à 22 %, l'expert a retenu 20 % compte tenu de la situation et des caractéristiques de l'hôtel et des travaux de remise en état prétendument réalisés par la locataire à chaque départ d'un occupant, ce dont elle n'a jamais justifié et qui est contredit par le constat).

L'intimée, qui produit des factures et autres documents sur lesquels elle s'explique précisément et dont il ressort que les chiffres et données retenus par l'expert correspondent à la réalité de 2016 s'agissant aussi bien des tarifs pratiqués que des prestations proposées, oppose cependant utilement que l'existence du studio a été relevée par l'expert comme elle figurait dans le rapport L. de 2015 qui lequel elle s'est fondée pour chiffrer le montant du loyer renouvelé (sa pièce 4 mandaté le 21 octobre 2014); que l'expert a confirmé l'existence de 12 chambres (5 par étage et deux au rez de chaussée) ; que la chambre supplémentaire a été créée lors de l'aménagement de l'accueil/bar réalisé après le renouvellement du bail et l'expertise, qu'elle justifie fournir des prestations ; que l'expert a constaté que le sous-sol servait notamment de lingerie ; que les déclarations de TVA 2017 à 2019 sont sans pertinence pour un bail renouvelé en 2015 ; que le taux de remplissage est aléatoire et ne peut être comparé à celui de la région parisienne ; que le propre constat d'huissier de l'appelant a d'ailleurs constaté en novembre 2019 que 4 chambres étaient vides ; que le taux d'occupation de 80 % retenu par l'expert est tout à fait pertinent ; que le taux de 20 % au titre du pourcentage sur recettes se situe à la moyenne du pourcentage applicable pour ce type d'établissement et pour tenir compte des caractéristiques de l'immeuble et de la location meublée ; que la personnalité des occupants en grande précarité l'oblige à remettre en état au départ ; qu'en outre le bail met à sa charge tous les travaux de mise aux normes ; que le bailleur, à qui incombent les grosses réparations, a attendu un an pour remédier à des infiltrations récurrentes.

En l'état de ces éléments, et des conclusions concordantes de l'expert amiable et de l'expert judiciaire qui a été amené à répondre aux objections de M. S., lesquelles ne permettent pas de remettre sérieusement en cause ses conclusions, il y a lieu de confirmer le jugement qui a fixé à la somme annuelle de 15 000 euros HT et hors charges le montant du loyer du bail renouvelé à effet du 1er juin 2015, une nouvelle expertise n'étant pas de nature à apporter des éclaircissements utiles.

Sur les demandes accessoires :

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Mme C. les sommes exposées par elle dans le cadre de l'appel et non comprises dans les dépens. La société LGS sera condamnée à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La société LGS sera condamnée aux entiers dépens de l'appel, chaque partie prenant à sa charge la moitié des frais d'expertise.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Déclare la société Locations Gilles S. SAS recevable en son intervention volontaire

Déclare M. Gilles S. hors de cause

Confirme le jugement rendu le 05 avril 2017 par le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Bordeaux

Déboute les parties de leurs autres demandes.

Condamne la société Locations Gilles S. SAS à payer à Mme C. la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel

Condamne la société Locations Gilles S. SAS aux dépens d'appel.