Cass. 3e civ., 13 octobre 2021, n° 20-19.340

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 27 mai 2020), la société IMFRA immobilière France (la société IMFRA), propriétaire de locaux commerciaux dans un centre commercial donnés à bail à la société MIM, lui a délivré un congé avec refus de renouvellement et offre de paiement d'une indemnité d'éviction.

2. La société MIM, qui s'est réinstallée dans d'autres locaux commerciaux, a assigné la société IMFRA en fixation de l'indemnité d'éviction.

Examen du moyen

Sur le moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

3. Mme [Z] et la société JSA, agissant en leur qualité de liquidateurs judiciaires de la société MIM, font grief à l'arrêt de dire que la valeur du droit au bail est nulle et de limiter l'indemnité d'éviction aux seules indemnités accessoires, alors « qu'en cas de refus de renouvellement du bail commercial, le preneur a droit à une indemnité d'éviction compensant le préjudice résultant du défaut de renouvellement, laquelle ne peut, en cas de transfert par le preneur de son activité, être inférieure à la valeur du droit au bail ; que pour dire que la société MIM n'avait droit à aucune indemnité, la cour d'appel a retenu que le montant des loyers du local dans lequel cette société s'est réinstallée, d'une surface équivalente à l'ancien local, et aux termes d'un bail lui permettant d'exercer la même activité, était inférieur au montant des loyers du local dont elle était évincée ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel, qui n'a pas évalué la valeur du droit au bail perdu du fait de l'éviction, a violé l'article L. 145-14 du code du commerce. »

Réponse de la Cour

Vu l'article L. 145-14, du code de commerce :

4. Selon ce texte, l'indemnité d'éviction doit être égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

5. L'indemnité d'éviction doit être fixée en tenant compte de la valeur du droit au bail des locaux dont le locataire est évincé, lequel est un élément du fonds de commerce.

6. Pour dire que la valeur du droit au bail est nulle, l'arrêt énonce que, dans l'hypothèse où le preneur s'est effectivement réinstallé dans un nouveau local équivalent avant la fixation de l'indemnité, il convient de prendre en compte le coût locatif de ce local. Il retient qu'il n'y a pas de différentiel de loyer positif puisque le loyer des locaux de transfert est inférieur au loyer des locaux dont a été évincée la société MIM et que le nouveau bail n'a pas été conclu dans des conditions désavantageuses pour la société MIM qui peut y exercer la même activité dans des locaux de superficie équivalente moyennant un loyer moins élevé et sans avoir eu à régler un droit d'entrée.

7. En statuant ainsi, sans tenir compte de la valeur du droit au bail portant sur le local dont le preneur a été évincé, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il dit que la valeur du droit au bail est nulle, déboute en conséquence Mme [Z] et la société JSA, prise en la personne de M. [M], en leur qualité de liquidateurs judiciaires de la société MIM de leur demande formée au titre de l'indemnité principale, dit que l'indemnité d'éviction est constituée des indemnités accessoires, condamne la société IMFRA immobilière France à verser à Mme [Z] et à la société JSA, prise en la personne de M. [M], en leur qualité de liquidateurs judiciaires de la société MIM, la somme de 127 971 euros à titre d'indemnité d'éviction, dit n'y avoir lieu à condamnation prononcée au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et condamne Mme [Z] et la société JSA, prise en la personne de M. [M], en leur qualité de liquidateurs judiciaires de la société MIM aux dépens, l'arrêt rendu le 27 mai 2020, entre les parties, par la cour d'appel de Paris.