Cass. 3e civ., 9 septembre 2021, n° 20-19.631

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Rennes, 1er juillet 2020), le 27 juillet 2006, la SCI [Adresse 3] (la SCI) a donné en location à la société Modulobox des locaux à usage commercial.

2. Le 19 juin 2013, la SCI a assigné la société Modulobox en augmentation du loyer en raison de l'existence de sous-locations.

Examen du moyen

Sur le moyen, pris en sa première branche, ci-après annexé

3. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce grief qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Mais sur le moyen, pris en sa seconde branche

4. La SCI fait grief à l'arrêt de déclarer sa demande irrecevable comme prescrite, alors « que l'action tendant à l'augmentation du loyer du bail commercial fondée sur l'article L. 145-31 al. 3 du code de commerce se prescrit par deux ans à compter de la date à laquelle le bailleur a eu connaissance du fait que le prix de la sous-location était supérieur au loyer principal ; que, dès lors que SCI [Adresse 3] demandait un réajustement du loyer en raison de l'existence de contrats de sous-location et qu'il n'était pas constaté qu'elle avait pu avoir connaissance des conditions économiques de ces sous-locations dans les deux ans précédant l'introduction de l'action en augmentation du loyer, la cour d'appel ne pouvait juger prescrite l'action de la SCI [Adresse 3] sans violer les articles L. 145-31 du code de commerce alinéa 3 ensemble l'article 2224 du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu l'article L. 145-31, alinéa 3, du code de commerce :

5. Selon ce texte, lorsque le loyer de la sous-location est supérieur au prix de la location principale, le propriétaire a la faculté d'exiger une augmentation du loyer de la location principale, dont le montant, à défaut d'accord entre les parties, est déterminé selon une procédure fixée par décret en Conseil d'Etat, en application des dispositions de l'article L. 145-56 du code du commerce.

6. Pour déclarer la demande prescrite, l'arrêt retient que la SCI, ayant découvert, courant 2008, la mise en sous-location par la locataire d'espaces de bureaux et ayant, dès ce moment, pu obtenir de la locataire tous renseignements sur les conditions de ces locations, devait introduire sa demande dans le délai de deux ans suivant cette découverte.

7. En statuant ainsi, alors que la prescription de l'action en augmentation du loyer en raison de l'existence d'une sous-location commence à courir à compter du jour où le bailleur a connaissance du montant du loyer du sous-bail, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 1er juillet 2020, entre les parties, par la cour d'appel de Rennes.